ECLI:NL:GHARL:2024:5735

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof: 200.301.664/02 (zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 8468930) arrest van 10 september 2024 in de zaak van 1 [appellante] en 2. [appellant] die beiden wonen in [woonplaats1] die hoger beroep hebben ingesteld en bij de kantonrechter optraden als gedaagden hierna samen in vrouwelijk enkelvoud [appellante] c.s. en ieder afzonderlijk [appellante] en [appellant] advocaat: mr. D.F. Briedé tegen: 1 [geïntimeerde1] en 2. [geïntimeerde2] die beiden wonen in [woonplaats1] en bij de kantonrechter optraden als eisers hierna in mannelijk enkelvoud [geïntimeerde1] advocaat: mr. H. Versluis 1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Naar aanleiding van het arrest van 28 mei 2024 heeft op 9 juli 2024 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (proces-verbaal). Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben beide partijen bij akte aanvullende producties ingediend. 1.2 Partijen hebben het hof gevraagd om arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. [appellante] huurt sinds 31 oktober 2006 een gedeelte van een woning in [woonplaats1] , aanvankelijk van Avabouw B.V. en sinds februari 2017 van [geïntimeerde1] . De woning bestaat uit twee delen: een voorhuis en een achterhuis. [appellante] c.s. woont in het achterhuis. Het voorhuis is afgebrand. [geïntimeerde1] heeft de huurovereenkomst opgezegd. [appellante] c.s. beroept zich op huurbescherming. De beëindiging van de huurovereenkomst is de inzet van deze procedure. 2.2. [geïntimeerde1] heeft bij de rechtbank gevorderd dat de rechtbank het einde van de huurovereenkomst bepaalt. De rechtbank heeft de vordering toegewezen en het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt vastgesteld op 1 februari 2022, onder toekenning van een verhuiskostenvergoeding aan [appellante]. [appellante] c.s. is het daar niet mee eens. De bedoeling van het hoger beroep is dat de vordering van [geïntimeerde1] alsnog wordt afgewezen.

3.1. Het hof beslist dat de huurovereenkomst eindigt per 1 januari 2025. Het hof legt deze beslissing hierna uit. de achtergrond van de zaak 3.2. In oktober 2006 sluiten [appellante] en projectontwikkelaar Avabouw B.V. een huurovereenkomst met betrekking tot “het achterhuis” aan de [adres] 103 te [woonplaats1] . In de huurovereenkomst staat dat het gehuurde op de nominatie staat te worden gesloopt. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van negen maanden. De huurprijs bedraagt € 300,-. Met “het achterhuis” wordt gedoeld op een aangebouwd deel van de oorspronkelijke woning aan [adres] 103, gelegen op twee kadastrale percelen grond met een totale oppervlakte van in totaal circa 3.300 m2 (hierna samen aangeduid als het perceel). In 1977/78 is de toen vrijstaande woning verbouwd en is deze aan de achterzijde uitgebreid met een woonkamer en slaapkamer, en later met een garage en berging, met een doorgang tussen de aanbouw en de oorspronkelijke woning. Het achterhuis diende voor de huisvesting van de moeder van de toenmalige eigenaar. Het geheel heeft één huisnummer, nummer 103. Het achterhuis betrok gas, water en elektra vanuit het voorhuis. 3.3. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst lag er een plan om het voor- en achterhuis te slopen en op het perceel waar 11 landhuizen te realiseren. Dit plan, en daarmee de voorgenomen sloop, is niet doorgegaan. [appellante] is in het gehuurde blijven wonen. 3.4. Avabouw gaat in 2010 failliet. Bij arrest van 1 september 2015 tussen de curator in het faillissement van Avabouw en [appellante] oordeelt dit hof dat de huurovereenkomst het tijdelijk karakter heeft verloren en dat sprake is van een gewone huurovereenkomst van woonruimte. 3.5. In februari 2017 koopt [geïntimeerde1] het perceel met de woning (het voorhuis en het achterhuis) in verhuurde staat van de curator. Sindsdien betaalt [appellante] de huur aan [geïntimeerde1] . 3.6. In juni 2017 woedt er brand in de woning. De brand beschadigt het voorhuis ernstig. Het achterhuis blijft grotendeels gespaard en is na het treffen van enige (nood-)voorzieningen weer bewoonbaar voor [appellante] c.s. Het voorhuis is nooit hersteld en de restanten vormen een ruïne die is afgedekt met dekzeilen. 3.7. In een door [appellante] aanhangig gemaakte procedure, waarin zij onder meer herstel van gebreken vordert, oordeelt dit hof bij arrest van 4 januari 2022 dat het verhelpen van de gebreken uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van [geïntimeerde1] te vergen zijn (artikel 7:206 lid 1 BW). In het arrest wordt vastgesteld dat het achterhuis in (zeer) slechte staat van onderhoud verkeert. De Hoge Raad verwerpt bij arrest van 14 april 2023 het cassatieberoep van [appellante] op grond van artikel 81 RO. 3.8. [appellant] woont sinds 2011 in het achterhuis. [appellante] en [appellant] hebben sinds 26 juli 2021 een geregistreerd partnerschap. 3.9. [geïntimeerde1] zegt op 27 februari 2020 de huurovereenkomst met [appellante] en [appellant] (voor zover hij medehuurder is) op tegen 1 september 2020. Bij e-mail van 6 maart 2020 wordt de termijn waartegen is opgezegd gecorrigeerd en verlengd tot 1 oktober 2020. De opzegging wordt gebaseerd op dringend eigen gebruik. In de opzeggingsbrief staat: “1. Het achterhuis dient te worden gesloopt. De kwaliteit van het achterhuis is, ook blijkens ten verzoeke van u uitgebrachte rapportage, bouwkundig zo matig tot slecht dat het niet mogelijk is om tegen aanvaardbare kosten het achterhuis duurzaam zodanig te renoveren dat één en ander tot een ook voor u aanvaardbaar resultaat leidt. Renovatie kan derhalve niet plaatsvinden met behoud van de huurovereenkomst. Voortzetting van de huur leidt tot een structurele wanverhouding tussen opbrengsten en kosten, waarbij tevens zij aangetekend dat u ook nimmer enige huurverhoging in rekening is gebracht. 2. Daar komt bij dat het gehele perceel aan [adres] 103 door cliënten bestemd is voor de bouw van een luxe vrijstaande volumineuze villa; die bouw, waarvoor naar bekend omgevingsvergunning is verstrekt, is niet te realiseren zolang en indien het afgebrande voorhuis zo ook het achterhuis in stand blijven. In rond Nederlands: alles zal moeten worden gesloopt ten behoeve van nieuwbouw.” 3.10. [appellante] en [appellant] stemmen niet in met de beëindiging van de huurovereenkomst. 3.11. Aan [geïntimeerde1] is een omgevingsvergunning verleend om een vervangende woning te bouwen op het perceel. Het door [appellante] ingestelde beroep tegen deze verleende vergunning is bij uitspraak van de rechtbank Overijssel van 17 februari 2020 ongegrond verklaard. De omgevingsvergunning is inmiddels onherroepelijk. de positie van [appellant] 3.12. [appellante] c.s. heeft door overlegging van een uittreksel van de desbetreffende akte voldoende onderbouwd dat [appellante] en [appellant] per 26 juli 2021 een geregistreerd partnerschap zijn aangegaan. Op grond van artikel 7:266 lid 1 BW is [appellant] daarom van rechtswege medehuurder geworden per die datum. Dit betekent dat [geïntimeerde1] in zijn vordering tegen [appellant] ontvankelijk is. de beëindiging van de huurovereenkomst: wettelijk kader 3.13. Een verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen. Als de verhuurder zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat deze in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, kan de verhuurder op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. De gronden waarop de rechter de vordering kan toewijzen zijn limitatief in de wet opgenomen en de rechter dient bij de beslissing uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking te nemen (art. 7: 273 lid 1 BW). Op grond van art. 7: 274 lid 1 onder c BW kan de rechter de vordering toewijzen indiende verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. De wet kwalificeert een renovatie die zonder beëindiging van huur niet mogelijk is als een vorm van eigen gebruik (lid 3 van genoemd artikel). Onder renovatie wordt ook sloop met vervangende nieuwbouw begrepen (artikel 7:220 lid 2 BW). 3.14. In het zogeheten Herenhuis-arrest heeft de Hoge Raad, kort gezegd, beslist dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan geen dringend eigen gebruik oplevert, maar dat dat anders kan zijn als sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. In een arrest uit 2023 heeft de Hoge Raad verduidelijkt dat een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten slechts een vereiste is als het renovatieplan van de verhuurder in overwegende mate is gebaseerd op financiële motieven. Dit betekent dat dit criterium niet geldt als er (ook) andere motieven zijn voor een voorgenomen renovatie, zoals de bouwkundige staat van het gehuurde en/of sociale of ideële redenen, of een mix daarvan.

3.15. Aan de opzegging legt [geïntimeerde1] ten grondslag dat renovatie van het gehuurde dringend nodig is. Het voorhuis en achterhuis moeten gesloopt worden ten behoeve van nieuwbouw. Daarvoor voert [geïntimeerde1] blijkens de opzeggingsbrief (3.9.) twee redenen aan:1. de bouwkundige staat van het gehuurde achterhuis is zo matig tot slecht dat het niet mogelijk is om het tegen aanvaardbare kosten te renoveren2. op het perceel wordt conform het bestemmingsplan een luxe villa gebouwd. 3.16. Zoals hiervoor is overwogen wordt onder renovatie sloop en nieuwbouw begrepen en kwalificeert renovatie die zonder beëindiging van huur niet mogelijk is als een vorm van eigen gebruik. Gelet op het hiervoor uiteengezette wettelijk kader moet het hof toetsen:(i) of de renovatie zo dringend nodig is dat van [geïntimeerde1] niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst voortduurt, (ii) daarbij de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, en:(iii) of blijkt dat [appellante] andere passende woonruimte kan verkrijgen. (i) dringend eigen gebruik 3.17. Het hof stelt bij de beoordeling voorop dat na de brand in 2017 de noodzaak tot renovatie van (in elk geval) het voorhuis vaststaat, omdat sprake is van een ruïne. [appellante] c.s. bestrijdt ook niet dat er iets moet gebeuren met het voorhuis, maar zij vindt dat dat kan met instandhouding van de huurovereenkomst: het achterhuis is een zelfstandige woonruimte die, zeker na door [appellante] c.s. zelf gedane investeringen, in redelijke staat verkeert. [geïntimeerde1] had het voorhuis na de brand kunnen slopen en opbouwen. Het perceel is groot genoeg om daarop een villa te bouwen met instandhouding van het achterhuis. 3.18. Het hof volgt [appellante] c.s. hierin niet. Daarbij is van belang dat, weliswaar vaststaat dat het achterhuis een zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7:234 BW is, maar dat in feitelijke zin sprake is van een aanbouw die oorspronkelijk niet als zelfstandig huis in bouwkundige zin is bedoeld. Het voor- en achterhuis moeten namelijk worden bezien in de context van hun ontstaansgeschiedenis waaruit volgt dat zij als één geheel moeten worden gezien. Het hof licht dit als volgt toe. Oorspronkelijk stond op het terrein, dat bestaat uit twee kadastrale percelen van in totaal circa 3.300 m2, slechts één woning. Het voorhuis was het hoofdhuis en het achterhuis is (in twee fasen) aangebouwd ten behoeve van huisvesting van de moeder van de toenmalige bewoner van het voorhuis. Een deel van het achterhuis is oorspronkelijk gebouwd als garage en later omgeturnd tot deel van de woning waarbij geldt dat die ruimte niet voldoet aan de gebruikelijke eisen die aan bouw van woonruimte worden gesteld. Er is een tussendeur tussen het voor- en achterhuis en er is sprake van maar één huisnummer. Oorspronkelijk was het zelfs zo dat de douche en het toilet zich in het voorhuis bevonden maar dat is na de brand aangepast. Aanvankelijk betrok het achterhuis ook nog gas en elektra van het voorhuis; na de brand zijn daarvoor noodvoorzieningen aangebracht en is het achterhuis aangesloten op een losse bouwkast elders op het terrein. Na de brand staat het achterhuis “aan een met dekzeilen afgedekte ruïne”, zo heeft de kantonrechter, die ter plaatse is geweest, geconstateerd (ro. 4.4 van het bestreden vonnis). Kortom: de woning die [appellante] c.s. nu huren is een aanbouw die nooit is bedoeld als zelfstandig huis maar die voor en na de brand steeds meer geschikt is gemaakt voor zelfstandige bewoning. 3.19. Verder geldt dat de woning in een deel van [woonplaats1] staat dat geldt als een A1-locatie: een villawijk waar veelal vrijstaande villa’s staan. [geïntimeerde1] heeft een omgevingsvergunning om een vervangende woning te bouwen op het terrein. Op grond van het omgevingsplan is er op de percelen slechts één woning toegestaan. Dit betekent dat er niet twee zelfstandige woningen met ieder eigen bewoning op het perceel gerealiseerd mogen worden. De gemeente heeft dit bevestigd bij e-mail van 4 maart 2022 aan [geïntimeerde1] . [appellante] c.s. stelt weliswaar dat dat mogelijk anders zou zijn als er een andersoortige omgevingsvergunning aangevraagd zou worden, maar dat standpunt heeft zij niet voldoende concreet onderbouwd, bijvoorbeeld door overlegging van een stuk vanuit de gemeente waaruit dat blijkt. 3.20. Gezien deze omstandigheden, te weten de ontstaansgeschiedenis van de aanbouw en de vergunningverlening voor maar één nieuw te bouwen woning, oordeelt het hof dat in redelijkheid van [geïntimeerde1] niet gevraagd kan worden om het renovatieplan zodanig in te richten dat sloop en nieuwbouw moeten gebeuren met instandhouding van het gehuurde. Door de brand in 2017 is het voorhuis verwoest. Daarmee is de noodzaak tot renovatie van het voorhuis een gegeven. Gezien het feit dat het voorhuis een ruïne betreft is evident dat een andere, minder vergaande vorm van renovatie dan sloop en nieuwbouw van het voorhuis niet mogelijk is (welke vraag wel aan bod zou zijn gekomen als het voorhuis zich nog in de staat van voor de brand bestond). Omdat sprake is van een huis met een aanbouw waarin zich een woning bevindt is [geïntimeerde1] niet gehouden om het achterhuis bij deze renovatie in stand te houden. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat de aanpassingen die na de brand door Van der Kolkc.s. zijn gedaan om het achterhuis bewoonbaar te maken c.q. te houden niet meewegen. Die aanpassingen (zie ro. 3.18) zijn immers het gevolg van de brand en de consequentie van de keuze van [appellante] c.s. om desondanks in de aanbouw te blijven wonen. 3.21. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat de bouwkundige staat van het gehuurde achterhuis matig is, zoals [geïntimeerde1] stelt. [appellante] c.s. betwist dat gemotiveerd, maar het hof verwerpt dit verweer. Allereerst volgt uit het taxatierapport van Uniek uit 2016 dat de bouwkundige staat van de woning (dus ook die van het achterhuis), dus al voor de brand in 2017, matig was. In die staat heeft [geïntimeerde1] de woning gekocht. Bovendien staat op grond van de uitspraak van het hof uit 2022 tussen partijen vast dat het achterhuis in zeer slechte staat van onderhoud verkeert. Het betreft hier een dragende overweging voor de beslissing dat [geïntimeerde1] de door [appellante] gestelde gebreken niet hoeft te verhelpen. [geïntimeerde1] heeft zich op het gezag van gewijsde van die beslissing beroepen. [appellante] c.s. stelt op zich terecht dat de staat van het achterhuis naar dit moment bekeken moet worden, maar zij heeft tegenover de hiervoor genoemde uitgangspunten onvoldoende onderbouwd dat de door haar herstelde gebreken (akte van 9 april 2024 onder 7) ook tot een wezenlijke verbetering van de bouwkundige staat van het gehuurde hebben geleid, terwijl dat uit de aard van de door haar genoemde verbeteringen evenmin voortvloeit. Het gaat namelijk blijkens de daarin genoemde opsomming niet zozeer om verbeteringen aan het gehuurde als wel om noodzakelijk onderhoud. Dat onderhoud, dat deels ziet op de buitenzijde van het gehuurde en dus eigenlijk voor rekening verhuurder komt, is door [appellante] c.s. geheel zelf uitgevoerd omdat dit hof in zijn arrest van 4 januari 2022 (zie ro. 3.7. hiervoor) heeft beslist dat van [geïntimeerde1] het maken van kosten voor het plegen van onderhoud redelijkerwijs niet langer kan worden gevergd. 3.22. Het hof komt tot het oordeel dat de tweede opzeggingsgrond de beëindiging van de huurovereenkomst kan dragen. De staat van het gehuurde achterhuis als zodanig, de eerste opzeggingsgrond, is niet van zelfstandig belang. Dat betekent dat in dit verband evenmin relevant is in hoeverre [geïntimeerde1] van die staat een verwijt te maken is omdat hij, zoals [appellante] c.s. stelt, geen onderhoud heeft gepleegd. Haar stelling dat [geïntimeerde1] om die reden geen beroep op de opzeggingsmogelijkheid van dringend eigen gebruik toekomt gaat dus niet op.

3.30. De vorderingen van [geïntimeerde1] zijn toewijsbaar, zij het dat het hof een nieuwe, in de toekomst gelegen datum zal vaststellen. Bij de bepaling van de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen, houdt het hof rekening met de belangen van beide partijen. Aan [appellante] c.s. moet, mede gelet op de gezondheidssituatie van [appellante] , voldoende tijd worden gegund om de aangeboden woning te betrekken dan wel een nieuwe woonruimte te vinden. Van de zijde van [geïntimeerde1] houdt het hof er rekening mee dat de opzegging al in 2020 heeft plaatsgevonden, zodat [appellante] c.s. in elk geval al sinds die datum rekening kon houden met beëindiging van de huurovereenkomst. Dit leidt ertoe dat het hof zal vaststellen dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen per 1 januari 2025. 3.31 Uit het voorgaande vloeit voort dat de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde1] terecht heeft toegewezen. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen met uitzondering van de niet-ontvankelijkheid van [geïntimeerde1] in zijn vordering jegens [appellant] (5.1) en het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt (5.2). Het hoger beroep van [appellante] c.s. slaagt niet. Omdat [appellante] c.s. in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. De proceskostenveroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). 4Verzoek voorlopig deskundigenbericht 4.1. [appellante] c.s. heeft bij “akte uitlatingen tevens houdende incident verzoek deskundigenbericht ex artikel 202 Rv” van 9 april 2024 het hof verzocht om een deskundige te benoemen. [appellante] c.s. heeft het verzoek in een heel laat stadium van de (al vanaf 2021 lopende) procedure gedaan en het verzoek is besproken op de mondelinge behandeling tegelijk met de hoofdzaak. 4.2. Het “incidenteel verzoek” is geen incidentele vordering in de zin van artikel 208 en verder Rv., maar een verzoek dat bij verzoekschrift aanhangig gemaakt moet worden. Dat kan dus niet bij akte in een lopende procedure, zoals [appellante] c.s. heeft gedaan. Reeds om deze reden kan het verzoek niet worden toegewezen. Los daarvan geldt dat het hof in dit arrest tot een eindoordeel komt, zonder dat daarvoor een deskundigenoordeel nodig is, zodat Van de Kolk c.s. ook geen belang heeft bij haar verzoek.

Het hof: 5.1 bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, van 27 juli 2021, met uitzondering van de beslissingen onder 5.1. en 5.2. die hierbij worden vernietigd 5.2. stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde1] en [appellante] c.s. eindigt vast op 1 januari 2025 5.3. veroordeelt [appellante] c.s. in proceskosten van [geïntimeerde1] , tot aan deze uitspraak begroot op: € 338,- aan griffierecht € 3.642,- aan salaris van de advocaat (3 procespunten x tarief II) 5.4 verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, A.J.J. van Rijen en M. Wallart en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 september 2024. Rechtbank Midden-Nederland 3 maart 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:822 ECLI:NL:GHARL:2022:2015 ECLI:NL:HR:2023:566 HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683 HR 16 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:931 HR 03 mei 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2065 HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof: 200.301.664/02 (zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 8468930) arrest van 10 september 2024 in de zaak van 1 [appellante] en 2. [appellant] die beiden wonen in [woonplaats1] die hoger beroep hebben ingesteld en bij de kantonrechter optraden als gedaagden hierna samen in vrouwelijk enkelvoud [appellante] c.s. en ieder afzonderlijk [appellante] en [appellant] advocaat: mr. D.F. Briedé tegen: 1 [geïntimeerde1] en 2. [geïntimeerde2] die beiden wonen in [woonplaats1] en bij de kantonrechter optraden als eisers hierna in mannelijk enkelvoud [geïntimeerde1] advocaat: mr. H. Versluis 1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Naar aanleiding van het arrest van 28 mei 2024 heeft op 9 juli 2024 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (proces-verbaal). Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben beide partijen bij akte aanvullende producties ingediend. 1.2 Partijen hebben het hof gevraagd om arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. [appellante] huurt sinds 31 oktober 2006 een gedeelte van een woning in [woonplaats1] , aanvankelijk van Avabouw B.V. en sinds februari 2017 van [geïntimeerde1] . De woning bestaat uit twee delen: een voorhuis en een achterhuis. [appellante] c.s. woont in het achterhuis. Het voorhuis is afgebrand. [geïntimeerde1] heeft de huurovereenkomst opgezegd. [appellante] c.s. beroept zich op huurbescherming. De beëindiging van de huurovereenkomst is de inzet van deze procedure. 2.2. [geïntimeerde1] heeft bij de rechtbank gevorderd dat de rechtbank het einde van de huurovereenkomst bepaalt. De rechtbank heeft de vordering toegewezen en het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt vastgesteld op 1 februari 2022, onder toekenning van een verhuiskostenvergoeding aan [appellante]. [appellante] c.s. is het daar niet mee eens. De bedoeling van het hoger beroep is dat de vordering van [geïntimeerde1] alsnog wordt afgewezen.

3.1. Het hof beslist dat de huurovereenkomst eindigt per 1 januari 2025. Het hof legt deze beslissing hierna uit. de achtergrond van de zaak 3.2. In oktober 2006 sluiten [appellante] en projectontwikkelaar Avabouw B.V. een huurovereenkomst met betrekking tot “het achterhuis” aan de [adres] 103 te [woonplaats1] . In de huurovereenkomst staat dat het gehuurde op de nominatie staat te worden gesloopt. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van negen maanden. De huurprijs bedraagt € 300,-. Met “het achterhuis” wordt gedoeld op een aangebouwd deel van de oorspronkelijke woning aan [adres] 103, gelegen op twee kadastrale percelen grond met een totale oppervlakte van in totaal circa 3.300 m2 (hierna samen aangeduid als het perceel). In 1977/78 is de toen vrijstaande woning verbouwd en is deze aan de achterzijde uitgebreid met een woonkamer en slaapkamer, en later met een garage en berging, met een doorgang tussen de aanbouw en de oorspronkelijke woning. Het achterhuis diende voor de huisvesting van de moeder van de toenmalige eigenaar. Het geheel heeft één huisnummer, nummer 103. Het achterhuis betrok gas, water en elektra vanuit het voorhuis. 3.3. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst lag er een plan om het voor- en achterhuis te slopen en op het perceel waar 11 landhuizen te realiseren. Dit plan, en daarmee de voorgenomen sloop, is niet doorgegaan. [appellante] is in het gehuurde blijven wonen. 3.4. Avabouw gaat in 2010 failliet. Bij arrest van 1 september 2015 tussen de curator in het faillissement van Avabouw en [appellante] oordeelt dit hof dat de huurovereenkomst het tijdelijk karakter heeft verloren en dat sprake is van een gewone huurovereenkomst van woonruimte. 3.5. In februari 2017 koopt [geïntimeerde1] het perceel met de woning (het voorhuis en het achterhuis) in verhuurde staat van de curator. Sindsdien betaalt [appellante] de huur aan [geïntimeerde1] . 3.6. In juni 2017 woedt er brand in de woning. De brand beschadigt het voorhuis ernstig. Het achterhuis blijft grotendeels gespaard en is na het treffen van enige (nood-)voorzieningen weer bewoonbaar voor [appellante] c.s. Het voorhuis is nooit hersteld en de restanten vormen een ruïne die is afgedekt met dekzeilen. 3.7. In een door [appellante] aanhangig gemaakte procedure, waarin zij onder meer herstel van gebreken vordert, oordeelt dit hof bij arrest van 4 januari 2022 dat het verhelpen van de gebreken uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van [geïntimeerde1] te vergen zijn (artikel 7:206 lid 1 BW). In het arrest wordt vastgesteld dat het achterhuis in (zeer) slechte staat van onderhoud verkeert. De Hoge Raad verwerpt bij arrest van 14 april 2023 het cassatieberoep van [appellante] op grond van artikel 81 RO. 3.8. [appellant] woont sinds 2011 in het achterhuis. [appellante] en [appellant] hebben sinds 26 juli 2021 een geregistreerd partnerschap. 3.9. [geïntimeerde1] zegt op 27 februari 2020 de huurovereenkomst met [appellante] en [appellant] (voor zover hij medehuurder is) op tegen 1 september 2020. Bij e-mail van 6 maart 2020 wordt de termijn waartegen is opgezegd gecorrigeerd en verlengd tot 1 oktober 2020. De opzegging wordt gebaseerd op dringend eigen gebruik. In de opzeggingsbrief staat: “1. Het achterhuis dient te worden gesloopt. De kwaliteit van het achterhuis is, ook blijkens ten verzoeke van u uitgebrachte rapportage, bouwkundig zo matig tot slecht dat het niet mogelijk is om tegen aanvaardbare kosten het achterhuis duurzaam zodanig te renoveren dat één en ander tot een ook voor u aanvaardbaar resultaat leidt. Renovatie kan derhalve niet plaatsvinden met behoud van de huurovereenkomst. Voortzetting van de huur leidt tot een structurele wanverhouding tussen opbrengsten en kosten, waarbij tevens zij aangetekend dat u ook nimmer enige huurverhoging in rekening is gebracht. 2. Daar komt bij dat het gehele perceel aan [adres] 103 door cliënten bestemd is voor de bouw van een luxe vrijstaande volumineuze villa; die bouw, waarvoor naar bekend omgevingsvergunning is verstrekt, is niet te realiseren zolang en indien het afgebrande voorhuis zo ook het achterhuis in stand blijven. In rond Nederlands: alles zal moeten worden gesloopt ten behoeve van nieuwbouw.” 3.10. [appellante] en [appellant] stemmen niet in met de beëindiging van de huurovereenkomst. 3.11. Aan [geïntimeerde1] is een omgevingsvergunning verleend om een vervangende woning te bouwen op het perceel. Het door [appellante] ingestelde beroep tegen deze verleende vergunning is bij uitspraak van de rechtbank Overijssel van 17 februari 2020 ongegrond verklaard. De omgevingsvergunning is inmiddels onherroepelijk. de positie van [appellant] 3.12. [appellante] c.s. heeft door overlegging van een uittreksel van de desbetreffende akte voldoende onderbouwd dat [appellante] en [appellant] per 26 juli 2021 een geregistreerd partnerschap zijn aangegaan. Op grond van artikel 7:266 lid 1 BW is [appellant] daarom van rechtswege medehuurder geworden per die datum. Dit betekent dat [geïntimeerde1] in zijn vordering tegen [appellant] ontvankelijk is. de beëindiging van de huurovereenkomst: wettelijk kader 3.13. Een verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen. Als de verhuurder zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat deze in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, kan de verhuurder op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. De gronden waarop de rechter de vordering kan toewijzen zijn limitatief in de wet opgenomen en de rechter dient bij de beslissing uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking te nemen (art. 7: 273 lid 1 BW). Op grond van art. 7: 274 lid 1 onder c BW kan de rechter de vordering toewijzen indiende verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. De wet kwalificeert een renovatie die zonder beëindiging van huur niet mogelijk is als een vorm van eigen gebruik (lid 3 van genoemd artikel). Onder renovatie wordt ook sloop met vervangende nieuwbouw begrepen (artikel 7:220 lid 2 BW). 3.14. In het zogeheten Herenhuis-arrest heeft de Hoge Raad, kort gezegd, beslist dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan geen dringend eigen gebruik oplevert, maar dat dat anders kan zijn als sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. In een arrest uit 2023 heeft de Hoge Raad verduidelijkt dat een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten slechts een vereiste is als het renovatieplan van de verhuurder in overwegende mate is gebaseerd op financiële motieven. Dit betekent dat dit criterium niet geldt als er (ook) andere motieven zijn voor een voorgenomen renovatie, zoals de bouwkundige staat van het gehuurde en/of sociale of ideële redenen, of een mix daarvan.

3.15. Aan de opzegging legt [geïntimeerde1] ten grondslag dat renovatie van het gehuurde dringend nodig is. Het voorhuis en achterhuis moeten gesloopt worden ten behoeve van nieuwbouw. Daarvoor voert [geïntimeerde1] blijkens de opzeggingsbrief (3.9.) twee redenen aan:1. de bouwkundige staat van het gehuurde achterhuis is zo matig tot slecht dat het niet mogelijk is om het tegen aanvaardbare kosten te renoveren2. op het perceel wordt conform het bestemmingsplan een luxe villa gebouwd. 3.16. Zoals hiervoor is overwogen wordt onder renovatie sloop en nieuwbouw begrepen en kwalificeert renovatie die zonder beëindiging van huur niet mogelijk is als een vorm van eigen gebruik. Gelet op het hiervoor uiteengezette wettelijk kader moet het hof toetsen:(i) of de renovatie zo dringend nodig is dat van [geïntimeerde1] niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst voortduurt, (ii) daarbij de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, en:(iii) of blijkt dat [appellante] andere passende woonruimte kan verkrijgen. (i) dringend eigen gebruik 3.17. Het hof stelt bij de beoordeling voorop dat na de brand in 2017 de noodzaak tot renovatie van (in elk geval) het voorhuis vaststaat, omdat sprake is van een ruïne. [appellante] c.s. bestrijdt ook niet dat er iets moet gebeuren met het voorhuis, maar zij vindt dat dat kan met instandhouding van de huurovereenkomst: het achterhuis is een zelfstandige woonruimte die, zeker na door [appellante] c.s. zelf gedane investeringen, in redelijke staat verkeert. [geïntimeerde1] had het voorhuis na de brand kunnen slopen en opbouwen. Het perceel is groot genoeg om daarop een villa te bouwen met instandhouding van het achterhuis. 3.18. Het hof volgt [appellante] c.s. hierin niet. Daarbij is van belang dat, weliswaar vaststaat dat het achterhuis een zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7:234 BW is, maar dat in feitelijke zin sprake is van een aanbouw die oorspronkelijk niet als zelfstandig huis in bouwkundige zin is bedoeld. Het voor- en achterhuis moeten namelijk worden bezien in de context van hun ontstaansgeschiedenis waaruit volgt dat zij als één geheel moeten worden gezien. Het hof licht dit als volgt toe. Oorspronkelijk stond op het terrein, dat bestaat uit twee kadastrale percelen van in totaal circa 3.300 m2, slechts één woning. Het voorhuis was het hoofdhuis en het achterhuis is (in twee fasen) aangebouwd ten behoeve van huisvesting van de moeder van de toenmalige bewoner van het voorhuis. Een deel van het achterhuis is oorspronkelijk gebouwd als garage en later omgeturnd tot deel van de woning waarbij geldt dat die ruimte niet voldoet aan de gebruikelijke eisen die aan bouw van woonruimte worden gesteld. Er is een tussendeur tussen het voor- en achterhuis en er is sprake van maar één huisnummer. Oorspronkelijk was het zelfs zo dat de douche en het toilet zich in het voorhuis bevonden maar dat is na de brand aangepast. Aanvankelijk betrok het achterhuis ook nog gas en elektra van het voorhuis; na de brand zijn daarvoor noodvoorzieningen aangebracht en is het achterhuis aangesloten op een losse bouwkast elders op het terrein. Na de brand staat het achterhuis “aan een met dekzeilen afgedekte ruïne”, zo heeft de kantonrechter, die ter plaatse is geweest, geconstateerd (ro. 4.4 van het bestreden vonnis). Kortom: de woning die [appellante] c.s. nu huren is een aanbouw die nooit is bedoeld als zelfstandig huis maar die voor en na de brand steeds meer geschikt is gemaakt voor zelfstandige bewoning. 3.19. Verder geldt dat de woning in een deel van [woonplaats1] staat dat geldt als een A1-locatie: een villawijk waar veelal vrijstaande villa’s staan. [geïntimeerde1] heeft een omgevingsvergunning om een vervangende woning te bouwen op het terrein. Op grond van het omgevingsplan is er op de percelen slechts één woning toegestaan. Dit betekent dat er niet twee zelfstandige woningen met ieder eigen bewoning op het perceel gerealiseerd mogen worden. De gemeente heeft dit bevestigd bij e-mail van 4 maart 2022 aan [geïntimeerde1] . [appellante] c.s. stelt weliswaar dat dat mogelijk anders zou zijn als er een andersoortige omgevingsvergunning aangevraagd zou worden, maar dat standpunt heeft zij niet voldoende concreet onderbouwd, bijvoorbeeld door overlegging van een stuk vanuit de gemeente waaruit dat blijkt. 3.20. Gezien deze omstandigheden, te weten de ontstaansgeschiedenis van de aanbouw en de vergunningverlening voor maar één nieuw te bouwen woning, oordeelt het hof dat in redelijkheid van [geïntimeerde1] niet gevraagd kan worden om het renovatieplan zodanig in te richten dat sloop en nieuwbouw moeten gebeuren met instandhouding van het gehuurde. Door de brand in 2017 is het voorhuis verwoest. Daarmee is de noodzaak tot renovatie van het voorhuis een gegeven. Gezien het feit dat het voorhuis een ruïne betreft is evident dat een andere, minder vergaande vorm van renovatie dan sloop en nieuwbouw van het voorhuis niet mogelijk is (welke vraag wel aan bod zou zijn gekomen als het voorhuis zich nog in de staat van voor de brand bestond). Omdat sprake is van een huis met een aanbouw waarin zich een woning bevindt is [geïntimeerde1] niet gehouden om het achterhuis bij deze renovatie in stand te houden. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat de aanpassingen die na de brand door Van der Kolkc.s. zijn gedaan om het achterhuis bewoonbaar te maken c.q. te houden niet meewegen. Die aanpassingen (zie ro. 3.18) zijn immers het gevolg van de brand en de consequentie van de keuze van [appellante] c.s. om desondanks in de aanbouw te blijven wonen. 3.21. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat de bouwkundige staat van het gehuurde achterhuis matig is, zoals [geïntimeerde1] stelt. [appellante] c.s. betwist dat gemotiveerd, maar het hof verwerpt dit verweer. Allereerst volgt uit het taxatierapport van Uniek uit 2016 dat de bouwkundige staat van de woning (dus ook die van het achterhuis), dus al voor de brand in 2017, matig was. In die staat heeft [geïntimeerde1] de woning gekocht. Bovendien staat op grond van de uitspraak van het hof uit 2022 tussen partijen vast dat het achterhuis in zeer slechte staat van onderhoud verkeert. Het betreft hier een dragende overweging voor de beslissing dat [geïntimeerde1] de door [appellante] gestelde gebreken niet hoeft te verhelpen. [geïntimeerde1] heeft zich op het gezag van gewijsde van die beslissing beroepen. [appellante] c.s. stelt op zich terecht dat de staat van het achterhuis naar dit moment bekeken moet worden, maar zij heeft tegenover de hiervoor genoemde uitgangspunten onvoldoende onderbouwd dat de door haar herstelde gebreken (akte van 9 april 2024 onder 7) ook tot een wezenlijke verbetering van de bouwkundige staat van het gehuurde hebben geleid, terwijl dat uit de aard van de door haar genoemde verbeteringen evenmin voortvloeit. Het gaat namelijk blijkens de daarin genoemde opsomming niet zozeer om verbeteringen aan het gehuurde als wel om noodzakelijk onderhoud. Dat onderhoud, dat deels ziet op de buitenzijde van het gehuurde en dus eigenlijk voor rekening verhuurder komt, is door [appellante] c.s. geheel zelf uitgevoerd omdat dit hof in zijn arrest van 4 januari 2022 (zie ro. 3.7. hiervoor) heeft beslist dat van [geïntimeerde1] het maken van kosten voor het plegen van onderhoud redelijkerwijs niet langer kan worden gevergd. 3.22. Het hof komt tot het oordeel dat de tweede opzeggingsgrond de beëindiging van de huurovereenkomst kan dragen. De staat van het gehuurde achterhuis als zodanig, de eerste opzeggingsgrond, is niet van zelfstandig belang. Dat betekent dat in dit verband evenmin relevant is in hoeverre [geïntimeerde1] van die staat een verwijt te maken is omdat hij, zoals [appellante] c.s. stelt, geen onderhoud heeft gepleegd. Haar stelling dat [geïntimeerde1] om die reden geen beroep op de opzeggingsmogelijkheid van dringend eigen gebruik toekomt gaat dus niet op.

3.30. De vorderingen van [geïntimeerde1] zijn toewijsbaar, zij het dat het hof een nieuwe, in de toekomst gelegen datum zal vaststellen. Bij de bepaling van de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen, houdt het hof rekening met de belangen van beide partijen. Aan [appellante] c.s. moet, mede gelet op de gezondheidssituatie van [appellante] , voldoende tijd worden gegund om de aangeboden woning te betrekken dan wel een nieuwe woonruimte te vinden. Van de zijde van [geïntimeerde1] houdt het hof er rekening mee dat de opzegging al in 2020 heeft plaatsgevonden, zodat [appellante] c.s. in elk geval al sinds die datum rekening kon houden met beëindiging van de huurovereenkomst. Dit leidt ertoe dat het hof zal vaststellen dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen per 1 januari 2025. 3.31 Uit het voorgaande vloeit voort dat de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde1] terecht heeft toegewezen. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen met uitzondering van de niet-ontvankelijkheid van [geïntimeerde1] in zijn vordering jegens [appellant] (5.1) en het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt (5.2). Het hoger beroep van [appellante] c.s. slaagt niet. Omdat [appellante] c.s. in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. De proceskostenveroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). 4Verzoek voorlopig deskundigenbericht 4.1. [appellante] c.s. heeft bij “akte uitlatingen tevens houdende incident verzoek deskundigenbericht ex artikel 202 Rv” van 9 april 2024 het hof verzocht om een deskundige te benoemen. [appellante] c.s. heeft het verzoek in een heel laat stadium van de (al vanaf 2021 lopende) procedure gedaan en het verzoek is besproken op de mondelinge behandeling tegelijk met de hoofdzaak. 4.2. Het “incidenteel verzoek” is geen incidentele vordering in de zin van artikel 208 en verder Rv., maar een verzoek dat bij verzoekschrift aanhangig gemaakt moet worden. Dat kan dus niet bij akte in een lopende procedure, zoals [appellante] c.s. heeft gedaan. Reeds om deze reden kan het verzoek niet worden toegewezen. Los daarvan geldt dat het hof in dit arrest tot een eindoordeel komt, zonder dat daarvoor een deskundigenoordeel nodig is, zodat Van de Kolk c.s. ook geen belang heeft bij haar verzoek.

Het hof: 5.1 bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, van 27 juli 2021, met uitzondering van de beslissingen onder 5.1. en 5.2. die hierbij worden vernietigd 5.2. stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde1] en [appellante] c.s. eindigt vast op 1 januari 2025 5.3. veroordeelt [appellante] c.s. in proceskosten van [geïntimeerde1] , tot aan deze uitspraak begroot op: € 338,- aan griffierecht € 3.642,- aan salaris van de advocaat (3 procespunten x tarief II) 5.4 verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, A.J.J. van Rijen en M. Wallart en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 september 2024. Rechtbank Midden-Nederland 3 maart 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:822 ECLI:NL:GHARL:2022:2015 ECLI:NL:HR:2023:566 HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683 HR 16 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:931 HR 03 mei 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2065 HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof: 200.301.664/02 (zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 8468930) arrest van 10 september 2024 in de zaak van 1 [appellante] en 2. [appellant] die beiden wonen in [woonplaats1] die hoger beroep hebben ingesteld en bij de kantonrechter optraden als gedaagden hierna samen in vrouwelijk enkelvoud [appellante] c.s. en ieder afzonderlijk [appellante] en [appellant] advocaat: mr. D.F. Briedé tegen: 1 [geïntimeerde1] en 2. [geïntimeerde2] die beiden wonen in [woonplaats1] en bij de kantonrechter optraden als eisers hierna in mannelijk enkelvoud [geïntimeerde1] advocaat: mr. H. Versluis 1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Naar aanleiding van het arrest van 28 mei 2024 heeft op 9 juli 2024 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (proces-verbaal). Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben beide partijen bij akte aanvullende producties ingediend. 1.2 Partijen hebben het hof gevraagd om arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. [appellante] huurt sinds 31 oktober 2006 een gedeelte van een woning in [woonplaats1] , aanvankelijk van Avabouw B.V. en sinds februari 2017 van [geïntimeerde1] . De woning bestaat uit twee delen: een voorhuis en een achterhuis. [appellante] c.s. woont in het achterhuis. Het voorhuis is afgebrand. [geïntimeerde1] heeft de huurovereenkomst opgezegd. [appellante] c.s. beroept zich op huurbescherming. De beëindiging van de huurovereenkomst is de inzet van deze procedure. 2.2. [geïntimeerde1] heeft bij de rechtbank gevorderd dat de rechtbank het einde van de huurovereenkomst bepaalt. De rechtbank heeft de vordering toegewezen en het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt vastgesteld op 1 februari 2022, onder toekenning van een verhuiskostenvergoeding aan [appellante]. [appellante] c.s. is het daar niet mee eens. De bedoeling van het hoger beroep is dat de vordering van [geïntimeerde1] alsnog wordt afgewezen.

3.1. Het hof beslist dat de huurovereenkomst eindigt per 1 januari 2025. Het hof legt deze beslissing hierna uit. de achtergrond van de zaak 3.2. In oktober 2006 sluiten [appellante] en projectontwikkelaar Avabouw B.V. een huurovereenkomst met betrekking tot “het achterhuis” aan de [adres] 103 te [woonplaats1] . In de huurovereenkomst staat dat het gehuurde op de nominatie staat te worden gesloopt. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van negen maanden. De huurprijs bedraagt € 300,-. Met “het achterhuis” wordt gedoeld op een aangebouwd deel van de oorspronkelijke woning aan [adres] 103, gelegen op twee kadastrale percelen grond met een totale oppervlakte van in totaal circa 3.300 m2 (hierna samen aangeduid als het perceel). In 1977/78 is de toen vrijstaande woning verbouwd en is deze aan de achterzijde uitgebreid met een woonkamer en slaapkamer, en later met een garage en berging, met een doorgang tussen de aanbouw en de oorspronkelijke woning. Het achterhuis diende voor de huisvesting van de moeder van de toenmalige eigenaar. Het geheel heeft één huisnummer, nummer 103. Het achterhuis betrok gas, water en elektra vanuit het voorhuis. 3.3. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst lag er een plan om het voor- en achterhuis te slopen en op het perceel waar 11 landhuizen te realiseren. Dit plan, en daarmee de voorgenomen sloop, is niet doorgegaan. [appellante] is in het gehuurde blijven wonen. 3.4. Avabouw gaat in 2010 failliet. Bij arrest van 1 september 2015 tussen de curator in het faillissement van Avabouw en [appellante] oordeelt dit hof dat de huurovereenkomst het tijdelijk karakter heeft verloren en dat sprake is van een gewone huurovereenkomst van woonruimte. 3.5. In februari 2017 koopt [geïntimeerde1] het perceel met de woning (het voorhuis en het achterhuis) in verhuurde staat van de curator. Sindsdien betaalt [appellante] de huur aan [geïntimeerde1] . 3.6. In juni 2017 woedt er brand in de woning. De brand beschadigt het voorhuis ernstig. Het achterhuis blijft grotendeels gespaard en is na het treffen van enige (nood-)voorzieningen weer bewoonbaar voor [appellante] c.s. Het voorhuis is nooit hersteld en de restanten vormen een ruïne die is afgedekt met dekzeilen. 3.7. In een door [appellante] aanhangig gemaakte procedure, waarin zij onder meer herstel van gebreken vordert, oordeelt dit hof bij arrest van 4 januari 2022 dat het verhelpen van de gebreken uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van [geïntimeerde1] te vergen zijn (artikel 7:206 lid 1 BW). In het arrest wordt vastgesteld dat het achterhuis in (zeer) slechte staat van onderhoud verkeert. De Hoge Raad verwerpt bij arrest van 14 april 2023 het cassatieberoep van [appellante] op grond van artikel 81 RO. 3.8. [appellant] woont sinds 2011 in het achterhuis. [appellante] en [appellant] hebben sinds 26 juli 2021 een geregistreerd partnerschap. 3.9. [geïntimeerde1] zegt op 27 februari 2020 de huurovereenkomst met [appellante] en [appellant] (voor zover hij medehuurder is) op tegen 1 september 2020. Bij e-mail van 6 maart 2020 wordt de termijn waartegen is opgezegd gecorrigeerd en verlengd tot 1 oktober 2020. De opzegging wordt gebaseerd op dringend eigen gebruik. In de opzeggingsbrief staat: “1. Het achterhuis dient te worden gesloopt. De kwaliteit van het achterhuis is, ook blijkens ten verzoeke van u uitgebrachte rapportage, bouwkundig zo matig tot slecht dat het niet mogelijk is om tegen aanvaardbare kosten het achterhuis duurzaam zodanig te renoveren dat één en ander tot een ook voor u aanvaardbaar resultaat leidt. Renovatie kan derhalve niet plaatsvinden met behoud van de huurovereenkomst. Voortzetting van de huur leidt tot een structurele wanverhouding tussen opbrengsten en kosten, waarbij tevens zij aangetekend dat u ook nimmer enige huurverhoging in rekening is gebracht. 2. Daar komt bij dat het gehele perceel aan [adres] 103 door cliënten bestemd is voor de bouw van een luxe vrijstaande volumineuze villa; die bouw, waarvoor naar bekend omgevingsvergunning is verstrekt, is niet te realiseren zolang en indien het afgebrande voorhuis zo ook het achterhuis in stand blijven. In rond Nederlands: alles zal moeten worden gesloopt ten behoeve van nieuwbouw.” 3.10. [appellante] en [appellant] stemmen niet in met de beëindiging van de huurovereenkomst. 3.11. Aan [geïntimeerde1] is een omgevingsvergunning verleend om een vervangende woning te bouwen op het perceel. Het door [appellante] ingestelde beroep tegen deze verleende vergunning is bij uitspraak van de rechtbank Overijssel van 17 februari 2020 ongegrond verklaard. De omgevingsvergunning is inmiddels onherroepelijk. de positie van [appellant] 3.12. [appellante] c.s. heeft door overlegging van een uittreksel van de desbetreffende akte voldoende onderbouwd dat [appellante] en [appellant] per 26 juli 2021 een geregistreerd partnerschap zijn aangegaan. Op grond van artikel 7:266 lid 1 BW is [appellant] daarom van rechtswege medehuurder geworden per die datum. Dit betekent dat [geïntimeerde1] in zijn vordering tegen [appellant] ontvankelijk is. de beëindiging van de huurovereenkomst: wettelijk kader 3.13. Een verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen. Als de verhuurder zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat deze in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, kan de verhuurder op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. De gronden waarop de rechter de vordering kan toewijzen zijn limitatief in de wet opgenomen en de rechter dient bij de beslissing uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking te nemen (art. 7: 273 lid 1 BW). Op grond van art. 7: 274 lid 1 onder c BW kan de rechter de vordering toewijzen indiende verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. De wet kwalificeert een renovatie die zonder beëindiging van huur niet mogelijk is als een vorm van eigen gebruik (lid 3 van genoemd artikel). Onder renovatie wordt ook sloop met vervangende nieuwbouw begrepen (artikel 7:220 lid 2 BW). 3.14. In het zogeheten Herenhuis-arrest heeft de Hoge Raad, kort gezegd, beslist dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan geen dringend eigen gebruik oplevert, maar dat dat anders kan zijn als sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. In een arrest uit 2023 heeft de Hoge Raad verduidelijkt dat een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten slechts een vereiste is als het renovatieplan van de verhuurder in overwegende mate is gebaseerd op financiële motieven. Dit betekent dat dit criterium niet geldt als er (ook) andere motieven zijn voor een voorgenomen renovatie, zoals de bouwkundige staat van het gehuurde en/of sociale of ideële redenen, of een mix daarvan.

3.15. Aan de opzegging legt [geïntimeerde1] ten grondslag dat renovatie van het gehuurde dringend nodig is. Het voorhuis en achterhuis moeten gesloopt worden ten behoeve van nieuwbouw. Daarvoor voert [geïntimeerde1] blijkens de opzeggingsbrief (3.9.) twee redenen aan:1. de bouwkundige staat van het gehuurde achterhuis is zo matig tot slecht dat het niet mogelijk is om het tegen aanvaardbare kosten te renoveren2. op het perceel wordt conform het bestemmingsplan een luxe villa gebouwd. 3.16. Zoals hiervoor is overwogen wordt onder renovatie sloop en nieuwbouw begrepen en kwalificeert renovatie die zonder beëindiging van huur niet mogelijk is als een vorm van eigen gebruik. Gelet op het hiervoor uiteengezette wettelijk kader moet het hof toetsen:(i) of de renovatie zo dringend nodig is dat van [geïntimeerde1] niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst voortduurt, (ii) daarbij de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, en:(iii) of blijkt dat [appellante] andere passende woonruimte kan verkrijgen. (i) dringend eigen gebruik 3.17. Het hof stelt bij de beoordeling voorop dat na de brand in 2017 de noodzaak tot renovatie van (in elk geval) het voorhuis vaststaat, omdat sprake is van een ruïne. [appellante] c.s. bestrijdt ook niet dat er iets moet gebeuren met het voorhuis, maar zij vindt dat dat kan met instandhouding van de huurovereenkomst: het achterhuis is een zelfstandige woonruimte die, zeker na door [appellante] c.s. zelf gedane investeringen, in redelijke staat verkeert. [geïntimeerde1] had het voorhuis na de brand kunnen slopen en opbouwen. Het perceel is groot genoeg om daarop een villa te bouwen met instandhouding van het achterhuis. 3.18. Het hof volgt [appellante] c.s. hierin niet. Daarbij is van belang dat, weliswaar vaststaat dat het achterhuis een zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7:234 BW is, maar dat in feitelijke zin sprake is van een aanbouw die oorspronkelijk niet als zelfstandig huis in bouwkundige zin is bedoeld. Het voor- en achterhuis moeten namelijk worden bezien in de context van hun ontstaansgeschiedenis waaruit volgt dat zij als één geheel moeten worden gezien. Het hof licht dit als volgt toe. Oorspronkelijk stond op het terrein, dat bestaat uit twee kadastrale percelen van in totaal circa 3.300 m2, slechts één woning. Het voorhuis was het hoofdhuis en het achterhuis is (in twee fasen) aangebouwd ten behoeve van huisvesting van de moeder van de toenmalige bewoner van het voorhuis. Een deel van het achterhuis is oorspronkelijk gebouwd als garage en later omgeturnd tot deel van de woning waarbij geldt dat die ruimte niet voldoet aan de gebruikelijke eisen die aan bouw van woonruimte worden gesteld. Er is een tussendeur tussen het voor- en achterhuis en er is sprake van maar één huisnummer. Oorspronkelijk was het zelfs zo dat de douche en het toilet zich in het voorhuis bevonden maar dat is na de brand aangepast. Aanvankelijk betrok het achterhuis ook nog gas en elektra van het voorhuis; na de brand zijn daarvoor noodvoorzieningen aangebracht en is het achterhuis aangesloten op een losse bouwkast elders op het terrein. Na de brand staat het achterhuis “aan een met dekzeilen afgedekte ruïne”, zo heeft de kantonrechter, die ter plaatse is geweest, geconstateerd (ro. 4.4 van het bestreden vonnis). Kortom: de woning die [appellante] c.s. nu huren is een aanbouw die nooit is bedoeld als zelfstandig huis maar die voor en na de brand steeds meer geschikt is gemaakt voor zelfstandige bewoning. 3.19. Verder geldt dat de woning in een deel van [woonplaats1] staat dat geldt als een A1-locatie: een villawijk waar veelal vrijstaande villa’s staan. [geïntimeerde1] heeft een omgevingsvergunning om een vervangende woning te bouwen op het terrein. Op grond van het omgevingsplan is er op de percelen slechts één woning toegestaan. Dit betekent dat er niet twee zelfstandige woningen met ieder eigen bewoning op het perceel gerealiseerd mogen worden. De gemeente heeft dit bevestigd bij e-mail van 4 maart 2022 aan [geïntimeerde1] . [appellante] c.s. stelt weliswaar dat dat mogelijk anders zou zijn als er een andersoortige omgevingsvergunning aangevraagd zou worden, maar dat standpunt heeft zij niet voldoende concreet onderbouwd, bijvoorbeeld door overlegging van een stuk vanuit de gemeente waaruit dat blijkt. 3.20. Gezien deze omstandigheden, te weten de ontstaansgeschiedenis van de aanbouw en de vergunningverlening voor maar één nieuw te bouwen woning, oordeelt het hof dat in redelijkheid van [geïntimeerde1] niet gevraagd kan worden om het renovatieplan zodanig in te richten dat sloop en nieuwbouw moeten gebeuren met instandhouding van het gehuurde. Door de brand in 2017 is het voorhuis verwoest. Daarmee is de noodzaak tot renovatie van het voorhuis een gegeven. Gezien het feit dat het voorhuis een ruïne betreft is evident dat een andere, minder vergaande vorm van renovatie dan sloop en nieuwbouw van het voorhuis niet mogelijk is (welke vraag wel aan bod zou zijn gekomen als het voorhuis zich nog in de staat van voor de brand bestond). Omdat sprake is van een huis met een aanbouw waarin zich een woning bevindt is [geïntimeerde1] niet gehouden om het achterhuis bij deze renovatie in stand te houden. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat de aanpassingen die na de brand door Van der Kolkc.s. zijn gedaan om het achterhuis bewoonbaar te maken c.q. te houden niet meewegen. Die aanpassingen (zie ro. 3.18) zijn immers het gevolg van de brand en de consequentie van de keuze van [appellante] c.s. om desondanks in de aanbouw te blijven wonen. 3.21. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat de bouwkundige staat van het gehuurde achterhuis matig is, zoals [geïntimeerde1] stelt. [appellante] c.s. betwist dat gemotiveerd, maar het hof verwerpt dit verweer. Allereerst volgt uit het taxatierapport van Uniek uit 2016 dat de bouwkundige staat van de woning (dus ook die van het achterhuis), dus al voor de brand in 2017, matig was. In die staat heeft [geïntimeerde1] de woning gekocht. Bovendien staat op grond van de uitspraak van het hof uit 2022 tussen partijen vast dat het achterhuis in zeer slechte staat van onderhoud verkeert. Het betreft hier een dragende overweging voor de beslissing dat [geïntimeerde1] de door [appellante] gestelde gebreken niet hoeft te verhelpen. [geïntimeerde1] heeft zich op het gezag van gewijsde van die beslissing beroepen. [appellante] c.s. stelt op zich terecht dat de staat van het achterhuis naar dit moment bekeken moet worden, maar zij heeft tegenover de hiervoor genoemde uitgangspunten onvoldoende onderbouwd dat de door haar herstelde gebreken (akte van 9 april 2024 onder 7) ook tot een wezenlijke verbetering van de bouwkundige staat van het gehuurde hebben geleid, terwijl dat uit de aard van de door haar genoemde verbeteringen evenmin voortvloeit. Het gaat namelijk blijkens de daarin genoemde opsomming niet zozeer om verbeteringen aan het gehuurde als wel om noodzakelijk onderhoud. Dat onderhoud, dat deels ziet op de buitenzijde van het gehuurde en dus eigenlijk voor rekening verhuurder komt, is door [appellante] c.s. geheel zelf uitgevoerd omdat dit hof in zijn arrest van 4 januari 2022 (zie ro. 3.7. hiervoor) heeft beslist dat van [geïntimeerde1] het maken van kosten voor het plegen van onderhoud redelijkerwijs niet langer kan worden gevergd. 3.22. Het hof komt tot het oordeel dat de tweede opzeggingsgrond de beëindiging van de huurovereenkomst kan dragen. De staat van het gehuurde achterhuis als zodanig, de eerste opzeggingsgrond, is niet van zelfstandig belang. Dat betekent dat in dit verband evenmin relevant is in hoeverre [geïntimeerde1] van die staat een verwijt te maken is omdat hij, zoals [appellante] c.s. stelt, geen onderhoud heeft gepleegd. Haar stelling dat [geïntimeerde1] om die reden geen beroep op de opzeggingsmogelijkheid van dringend eigen gebruik toekomt gaat dus niet op.

3.30. De vorderingen van [geïntimeerde1] zijn toewijsbaar, zij het dat het hof een nieuwe, in de toekomst gelegen datum zal vaststellen. Bij de bepaling van de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen, houdt het hof rekening met de belangen van beide partijen. Aan [appellante] c.s. moet, mede gelet op de gezondheidssituatie van [appellante] , voldoende tijd worden gegund om de aangeboden woning te betrekken dan wel een nieuwe woonruimte te vinden. Van de zijde van [geïntimeerde1] houdt het hof er rekening mee dat de opzegging al in 2020 heeft plaatsgevonden, zodat [appellante] c.s. in elk geval al sinds die datum rekening kon houden met beëindiging van de huurovereenkomst. Dit leidt ertoe dat het hof zal vaststellen dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen per 1 januari 2025. 3.31 Uit het voorgaande vloeit voort dat de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde1] terecht heeft toegewezen. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen met uitzondering van de niet-ontvankelijkheid van [geïntimeerde1] in zijn vordering jegens [appellant] (5.1) en het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt (5.2). Het hoger beroep van [appellante] c.s. slaagt niet. Omdat [appellante] c.s. in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. De proceskostenveroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). 4Verzoek voorlopig deskundigenbericht 4.1. [appellante] c.s. heeft bij “akte uitlatingen tevens houdende incident verzoek deskundigenbericht ex artikel 202 Rv” van 9 april 2024 het hof verzocht om een deskundige te benoemen. [appellante] c.s. heeft het verzoek in een heel laat stadium van de (al vanaf 2021 lopende) procedure gedaan en het verzoek is besproken op de mondelinge behandeling tegelijk met de hoofdzaak. 4.2. Het “incidenteel verzoek” is geen incidentele vordering in de zin van artikel 208 en verder Rv., maar een verzoek dat bij verzoekschrift aanhangig gemaakt moet worden. Dat kan dus niet bij akte in een lopende procedure, zoals [appellante] c.s. heeft gedaan. Reeds om deze reden kan het verzoek niet worden toegewezen. Los daarvan geldt dat het hof in dit arrest tot een eindoordeel komt, zonder dat daarvoor een deskundigenoordeel nodig is, zodat Van de Kolk c.s. ook geen belang heeft bij haar verzoek.

Het hof: 5.1 bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, van 27 juli 2021, met uitzondering van de beslissingen onder 5.1. en 5.2. die hierbij worden vernietigd 5.2. stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde1] en [appellante] c.s. eindigt vast op 1 januari 2025 5.3. veroordeelt [appellante] c.s. in proceskosten van [geïntimeerde1] , tot aan deze uitspraak begroot op: € 338,- aan griffierecht € 3.642,- aan salaris van de advocaat (3 procespunten x tarief II) 5.4 verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, A.J.J. van Rijen en M. Wallart en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 september 2024. Rechtbank Midden-Nederland 3 maart 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:822 ECLI:NL:GHARL:2022:2015 ECLI:NL:HR:2023:566 HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683 HR 16 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:931 HR 03 mei 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2065 HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853

Gezien dit oordeel komt het hof ook niet toe aan de toetsing aan het Herenhuis-criterium (zie 3.14) en evenmin aan de vraag of exploitatie van het gehuurde (of het hele perceel) op een andere wijze dan door sloop en nieuwbouw rendabel zou kunnen zijn. 3.23. Het hof oordeelt dus dat sprake is van een dringende noodzaak tot renovatie die zonder beëindiging van huur niet mogelijk is, bestaande in sloop van het gehuurde en nieuwbouw. Dat levert dringend eigen gebruik op. De vraag of [geïntimeerde1] de nieuwbouw zelf gaat bewonen of dat hij deze gaat verkopen doet daaraan niet af. De huur eindigt vanwege een dringend nodige renovatie en niet wegens een voorgenomen verkoop. Artikel 7:274 lid 1 sub c BW staat aan vervreemding na renovatie niet in de weg. [geïntimeerde1] verkoopt niet het gehuurde maar een na sloop daarvan te realiseren luxe villa. (ii) belangenafweging 3.24. [appellante] c.s. voert aan dat zij groot belang heeft bij behoud van het gehuurde en dat haar belangen prevaleren boven die van [geïntimeerde1] . [appellante] heeft een band opgebouwd met dit huis waar zij al 16 jaar woont en heeft daar veel spullen staan. De bosrijke omgeving is voor haar gezondheid van groot belang, zo blijkt ook uit verklaringen van haar psychiater en huisarts. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellante] dit belang nog uitgebreid toegelicht en geconcretiseerd; haar schriftelijke notitie van de mondelinge toelichting is aan het proces-verbaal gehecht. 3.25. Het hof ziet zonder meer in dat [appellante] , gelet op haar gezondheidssituatie, belang heeft bij het wonen in het gehuurde, omdat dit in een bosrijke omgeving ligt en zij een geringe huur betaalt. Ook [appellant] als haar levenspartner en medehuurder heeft daarom belang bij behoud van de woning. Daar staat echter tegenover dat [appellante] al 16 jaar tegen een lage huurprijs woont in een woning die aan haar in 2006 is verhuurd door een projectontwikkelaar en die op de nominatie stond voor sloop. De huurovereenkomst, die is aangegaan voor 9 maanden, werd steeds verlengd, ook nadat in 2010 bleek dat de projectontwikkeling die ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst was voorzien (de bouw van 11 landhuizen) niet doorging. Ook daarna is echter de optie van sloop van de woning steeds in beeld gebleven. Uit de uitspraak van dit hof van 2015, waarin is beslist dat de huurovereenkomst het tijdelijke karakter heeft verloren, blijkt dat de curator [appellante] in 2010 heeft toegestaan de woning nog enige tijd te gebruiken tegen betaling van een gebruiksvergoeding, maar dat ook toen aan haar te kennen is gegeven dat herontwikkeling van het perceel en sloop van de woning nog steeds de bedoeling was. Uiteindelijk heeft [geïntimeerde1] de woning in 2017 gekocht van de curator. De bouwkundige staat van de woning (voor- en achterhuis) waarin [geïntimeerde1] de woning kocht was volgens het taxatierapport van Uniek uit oktober 2016 matig en de onderhoudsstaat van de binnen- en buitenzijde was slecht. Dat had uiteraard invloed op de koopprijs (in het rapport staat een bedrag van € 150.000,- voor renovatiekosten en achterstallig onderhoud opgenomen), maar anders dan [appellante] c.s. aanvoert betekent dit niet dat [geïntimeerde1] als opvolgend eigenaar van een jarenlang niet onderhouden woning gehouden was de sloopplannen te laten varen en de woning te gaan opknappen en onderhouden, ook nadat het voorhuis kort na de eigendomsoverdracht door brand is vergaan. Het feit dat hij met de woning ook de verhuurdersverplichtingen van het achterhuis heeft overgenomen (en dus wist dat hij de woning in verhuurde staat kocht) maakt dat niet anders. 3.26. Uit wat hiervoor is overwogen blijkt dat herontwikkeling en sloop van de woning gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst boven de markt heeft gehangen en dat [appellante] c.s., ondanks het feit dat de huurovereenkomst er een voor onbepaalde tijd is (geworden), met die mogelijkheid rekening heeft kunnen of moeten houden. Het perceel ligt op een A1-locatie tussen villa’s. De kantonrechter heeft overwogen dat de situatie van een afgedekte ruïne niet in het straatbeeld past. [appellante] c.s. is het daar niet mee eens, maar ook de buurtbewoners hebben tijdens de zitting bij het hof van 11 februari 2022 gezegd dat er al tientallen jaren zooi is, dat het na de brand alleen maar erger is geworden en dat zij willen dat daar een eind aan komt. Ook [appellante] c.s. ziet dat er iets moet gebeuren met het voorhuis (zij het in haar visie geen sloop). [geïntimeerde1] heeft een sloop- en omgevingsvergunning om nieuwbouw te plegen. Hij heeft er belang bij om die plannen te kunnen uitvoeren, ook omdat hij de verzekeringspenningen van de brandverzekeraar alleen uitgekeerd krijgt bij herbouw. [appellante] c.s. betwist dit, maar een herbouwplicht is een algemeen gebruikelijke clausule van brandverzekeraars, zodat het hof daaraan voorbij gaat. 3.27. In voormelde omstandigheden laat het hof het belang van [geïntimeerde1] om de renovatieplannen te kunnen realiseren prevaleren boven de woonbelangen van [appellante] en [appellant] . (iii) passende woonruimte [appellante] c.s. 3.28. Partijen zijn het er niet over eens of andere passende woonruimte voor [appellante] c.s. beschikbaar is. Het hof stelt voorop dat bij de beoordeling van dit criterium niet vereist is dat de andere woonruimte hetzelfde woongenot (wat betreft grootte, ligging, huurprijs of anderszins) biedt als de gehuurde woning. Ook specifiek het gezondheidsbelang van [appellante] in aanmerking nemende, volgt het hof [appellante] c.s. niet in de stelling dat alleen woonruimte in het groen gelegen passend is. Die wooneis kan [appellante] c.s. redelijkerwijs niet stellen omdat dat de opzegging van de huurovereenkomst de facto zou blokkeren. Natuurlijk zal een woning tussen meer bebouwing ander woongenot geven, maar zeker in de omgeving van [woonplaats1] is de natuur voor de dagelijkse wandelingen van [appellante] voldoende bereikbaar. 3.29. Los van de discussie die partijen in algemene zin voeren over de (on)mogelijkheid om passende woonruimte te vinden en de biedingen die in het verleden door [geïntimeerde1] aan [appellante] c.s. zijn gedaan als afkoopsom (waaronder een bedrag van € 100.000,-), oordeelt het hof dat aan het vereiste van een passende woonruimte is voldaan, nu [geïntimeerde1] aan [appellante] c.s. een concreet aanbod heeft gedaan, welk aanbod nog steeds staat. Hij biedt een deel van een (in zijn bezit zijnde) woning in [woonplaats1] te huur aan voor een huurprijs van € 750,-. De woning is per direct beschikbaar. [appellante] c.s. onderbouwt niet voldoende dat die woning niet passend zou zijn. Zij stelt dat sprake is van een gedeelde badkamer en keuken met het andere deel, maar [geïntimeerde1] heeft ook op de zitting nog bevestigd dat dat niet klopt. Daarnaast heeft [geïntimeerde1] gezegd dat het andere deel van de woning nu leeg staat en dat er een buitenruimte bij (te realiseren) is. Het hof oordeelt dit een passende vervangende woonruimte, ook gelet op de huurprijs en het inkomen van [appellante] c.s. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [appellante] c.s. zelf huurverhogingen voor het huidige gehuurde in de orde van grootte van dit bedrag heeft aangeboden.

Gezien dit oordeel komt het hof ook niet toe aan de toetsing aan het Herenhuis-criterium (zie 3.14) en evenmin aan de vraag of exploitatie van het gehuurde (of het hele perceel) op een andere wijze dan door sloop en nieuwbouw rendabel zou kunnen zijn. 3.23. Het hof oordeelt dus dat sprake is van een dringende noodzaak tot renovatie die zonder beëindiging van huur niet mogelijk is, bestaande in sloop van het gehuurde en nieuwbouw. Dat levert dringend eigen gebruik op. De vraag of [geïntimeerde1] de nieuwbouw zelf gaat bewonen of dat hij deze gaat verkopen doet daaraan niet af. De huur eindigt vanwege een dringend nodige renovatie en niet wegens een voorgenomen verkoop. Artikel 7:274 lid 1 sub c BW staat aan vervreemding na renovatie niet in de weg. [geïntimeerde1] verkoopt niet het gehuurde maar een na sloop daarvan te realiseren luxe villa. (ii) belangenafweging 3.24. [appellante] c.s. voert aan dat zij groot belang heeft bij behoud van het gehuurde en dat haar belangen prevaleren boven die van [geïntimeerde1] . [appellante] heeft een band opgebouwd met dit huis waar zij al 16 jaar woont en heeft daar veel spullen staan. De bosrijke omgeving is voor haar gezondheid van groot belang, zo blijkt ook uit verklaringen van haar psychiater en huisarts. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellante] dit belang nog uitgebreid toegelicht en geconcretiseerd; haar schriftelijke notitie van de mondelinge toelichting is aan het proces-verbaal gehecht. 3.25. Het hof ziet zonder meer in dat [appellante] , gelet op haar gezondheidssituatie, belang heeft bij het wonen in het gehuurde, omdat dit in een bosrijke omgeving ligt en zij een geringe huur betaalt. Ook [appellant] als haar levenspartner en medehuurder heeft daarom belang bij behoud van de woning. Daar staat echter tegenover dat [appellante] al 16 jaar tegen een lage huurprijs woont in een woning die aan haar in 2006 is verhuurd door een projectontwikkelaar en die op de nominatie stond voor sloop. De huurovereenkomst, die is aangegaan voor 9 maanden, werd steeds verlengd, ook nadat in 2010 bleek dat de projectontwikkeling die ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst was voorzien (de bouw van 11 landhuizen) niet doorging. Ook daarna is echter de optie van sloop van de woning steeds in beeld gebleven. Uit de uitspraak van dit hof van 2015, waarin is beslist dat de huurovereenkomst het tijdelijke karakter heeft verloren, blijkt dat de curator [appellante] in 2010 heeft toegestaan de woning nog enige tijd te gebruiken tegen betaling van een gebruiksvergoeding, maar dat ook toen aan haar te kennen is gegeven dat herontwikkeling van het perceel en sloop van de woning nog steeds de bedoeling was. Uiteindelijk heeft [geïntimeerde1] de woning in 2017 gekocht van de curator. De bouwkundige staat van de woning (voor- en achterhuis) waarin [geïntimeerde1] de woning kocht was volgens het taxatierapport van Uniek uit oktober 2016 matig en de onderhoudsstaat van de binnen- en buitenzijde was slecht. Dat had uiteraard invloed op de koopprijs (in het rapport staat een bedrag van € 150.000,- voor renovatiekosten en achterstallig onderhoud opgenomen), maar anders dan [appellante] c.s. aanvoert betekent dit niet dat [geïntimeerde1] als opvolgend eigenaar van een jarenlang niet onderhouden woning gehouden was de sloopplannen te laten varen en de woning te gaan opknappen en onderhouden, ook nadat het voorhuis kort na de eigendomsoverdracht door brand is vergaan. Het feit dat hij met de woning ook de verhuurdersverplichtingen van het achterhuis heeft overgenomen (en dus wist dat hij de woning in verhuurde staat kocht) maakt dat niet anders. 3.26. Uit wat hiervoor is overwogen blijkt dat herontwikkeling en sloop van de woning gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst boven de markt heeft gehangen en dat [appellante] c.s., ondanks het feit dat de huurovereenkomst er een voor onbepaalde tijd is (geworden), met die mogelijkheid rekening heeft kunnen of moeten houden. Het perceel ligt op een A1-locatie tussen villa’s. De kantonrechter heeft overwogen dat de situatie van een afgedekte ruïne niet in het straatbeeld past. [appellante] c.s. is het daar niet mee eens, maar ook de buurtbewoners hebben tijdens de zitting bij het hof van 11 februari 2022 gezegd dat er al tientallen jaren zooi is, dat het na de brand alleen maar erger is geworden en dat zij willen dat daar een eind aan komt. Ook [appellante] c.s. ziet dat er iets moet gebeuren met het voorhuis (zij het in haar visie geen sloop). [geïntimeerde1] heeft een sloop- en omgevingsvergunning om nieuwbouw te plegen. Hij heeft er belang bij om die plannen te kunnen uitvoeren, ook omdat hij de verzekeringspenningen van de brandverzekeraar alleen uitgekeerd krijgt bij herbouw. [appellante] c.s. betwist dit, maar een herbouwplicht is een algemeen gebruikelijke clausule van brandverzekeraars, zodat het hof daaraan voorbij gaat. 3.27. In voormelde omstandigheden laat het hof het belang van [geïntimeerde1] om de renovatieplannen te kunnen realiseren prevaleren boven de woonbelangen van [appellante] en [appellant] . (iii) passende woonruimte [appellante] c.s. 3.28. Partijen zijn het er niet over eens of andere passende woonruimte voor [appellante] c.s. beschikbaar is. Het hof stelt voorop dat bij de beoordeling van dit criterium niet vereist is dat de andere woonruimte hetzelfde woongenot (wat betreft grootte, ligging, huurprijs of anderszins) biedt als de gehuurde woning. Ook specifiek het gezondheidsbelang van [appellante] in aanmerking nemende, volgt het hof [appellante] c.s. niet in de stelling dat alleen woonruimte in het groen gelegen passend is. Die wooneis kan [appellante] c.s. redelijkerwijs niet stellen omdat dat de opzegging van de huurovereenkomst de facto zou blokkeren. Natuurlijk zal een woning tussen meer bebouwing ander woongenot geven, maar zeker in de omgeving van [woonplaats1] is de natuur voor de dagelijkse wandelingen van [appellante] voldoende bereikbaar. 3.29. Los van de discussie die partijen in algemene zin voeren over de (on)mogelijkheid om passende woonruimte te vinden en de biedingen die in het verleden door [geïntimeerde1] aan [appellante] c.s. zijn gedaan als afkoopsom (waaronder een bedrag van € 100.000,-), oordeelt het hof dat aan het vereiste van een passende woonruimte is voldaan, nu [geïntimeerde1] aan [appellante] c.s. een concreet aanbod heeft gedaan, welk aanbod nog steeds staat. Hij biedt een deel van een (in zijn bezit zijnde) woning in [woonplaats1] te huur aan voor een huurprijs van € 750,-. De woning is per direct beschikbaar. [appellante] c.s. onderbouwt niet voldoende dat die woning niet passend zou zijn. Zij stelt dat sprake is van een gedeelde badkamer en keuken met het andere deel, maar [geïntimeerde1] heeft ook op de zitting nog bevestigd dat dat niet klopt. Daarnaast heeft [geïntimeerde1] gezegd dat het andere deel van de woning nu leeg staat en dat er een buitenruimte bij (te realiseren) is. Het hof oordeelt dit een passende vervangende woonruimte, ook gelet op de huurprijs en het inkomen van [appellante] c.s. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [appellante] c.s. zelf huurverhogingen voor het huidige gehuurde in de orde van grootte van dit bedrag heeft aangeboden.

Gezien dit oordeel komt het hof ook niet toe aan de toetsing aan het Herenhuis-criterium (zie 3.14) en evenmin aan de vraag of exploitatie van het gehuurde (of het hele perceel) op een andere wijze dan door sloop en nieuwbouw rendabel zou kunnen zijn. 3.23. Het hof oordeelt dus dat sprake is van een dringende noodzaak tot renovatie die zonder beëindiging van huur niet mogelijk is, bestaande in sloop van het gehuurde en nieuwbouw. Dat levert dringend eigen gebruik op. De vraag of [geïntimeerde1] de nieuwbouw zelf gaat bewonen of dat hij deze gaat verkopen doet daaraan niet af. De huur eindigt vanwege een dringend nodige renovatie en niet wegens een voorgenomen verkoop. Artikel 7:274 lid 1 sub c BW staat aan vervreemding na renovatie niet in de weg. [geïntimeerde1] verkoopt niet het gehuurde maar een na sloop daarvan te realiseren luxe villa. (ii) belangenafweging 3.24. [appellante] c.s. voert aan dat zij groot belang heeft bij behoud van het gehuurde en dat haar belangen prevaleren boven die van [geïntimeerde1] . [appellante] heeft een band opgebouwd met dit huis waar zij al 16 jaar woont en heeft daar veel spullen staan. De bosrijke omgeving is voor haar gezondheid van groot belang, zo blijkt ook uit verklaringen van haar psychiater en huisarts. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellante] dit belang nog uitgebreid toegelicht en geconcretiseerd; haar schriftelijke notitie van de mondelinge toelichting is aan het proces-verbaal gehecht. 3.25. Het hof ziet zonder meer in dat [appellante] , gelet op haar gezondheidssituatie, belang heeft bij het wonen in het gehuurde, omdat dit in een bosrijke omgeving ligt en zij een geringe huur betaalt. Ook [appellant] als haar levenspartner en medehuurder heeft daarom belang bij behoud van de woning. Daar staat echter tegenover dat [appellante] al 16 jaar tegen een lage huurprijs woont in een woning die aan haar in 2006 is verhuurd door een projectontwikkelaar en die op de nominatie stond voor sloop. De huurovereenkomst, die is aangegaan voor 9 maanden, werd steeds verlengd, ook nadat in 2010 bleek dat de projectontwikkeling die ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst was voorzien (de bouw van 11 landhuizen) niet doorging. Ook daarna is echter de optie van sloop van de woning steeds in beeld gebleven. Uit de uitspraak van dit hof van 2015, waarin is beslist dat de huurovereenkomst het tijdelijke karakter heeft verloren, blijkt dat de curator [appellante] in 2010 heeft toegestaan de woning nog enige tijd te gebruiken tegen betaling van een gebruiksvergoeding, maar dat ook toen aan haar te kennen is gegeven dat herontwikkeling van het perceel en sloop van de woning nog steeds de bedoeling was. Uiteindelijk heeft [geïntimeerde1] de woning in 2017 gekocht van de curator. De bouwkundige staat van de woning (voor- en achterhuis) waarin [geïntimeerde1] de woning kocht was volgens het taxatierapport van Uniek uit oktober 2016 matig en de onderhoudsstaat van de binnen- en buitenzijde was slecht. Dat had uiteraard invloed op de koopprijs (in het rapport staat een bedrag van € 150.000,- voor renovatiekosten en achterstallig onderhoud opgenomen), maar anders dan [appellante] c.s. aanvoert betekent dit niet dat [geïntimeerde1] als opvolgend eigenaar van een jarenlang niet onderhouden woning gehouden was de sloopplannen te laten varen en de woning te gaan opknappen en onderhouden, ook nadat het voorhuis kort na de eigendomsoverdracht door brand is vergaan. Het feit dat hij met de woning ook de verhuurdersverplichtingen van het achterhuis heeft overgenomen (en dus wist dat hij de woning in verhuurde staat kocht) maakt dat niet anders. 3.26. Uit wat hiervoor is overwogen blijkt dat herontwikkeling en sloop van de woning gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst boven de markt heeft gehangen en dat [appellante] c.s., ondanks het feit dat de huurovereenkomst er een voor onbepaalde tijd is (geworden), met die mogelijkheid rekening heeft kunnen of moeten houden. Het perceel ligt op een A1-locatie tussen villa’s. De kantonrechter heeft overwogen dat de situatie van een afgedekte ruïne niet in het straatbeeld past. [appellante] c.s. is het daar niet mee eens, maar ook de buurtbewoners hebben tijdens de zitting bij het hof van 11 februari 2022 gezegd dat er al tientallen jaren zooi is, dat het na de brand alleen maar erger is geworden en dat zij willen dat daar een eind aan komt. Ook [appellante] c.s. ziet dat er iets moet gebeuren met het voorhuis (zij het in haar visie geen sloop). [geïntimeerde1] heeft een sloop- en omgevingsvergunning om nieuwbouw te plegen. Hij heeft er belang bij om die plannen te kunnen uitvoeren, ook omdat hij de verzekeringspenningen van de brandverzekeraar alleen uitgekeerd krijgt bij herbouw. [appellante] c.s. betwist dit, maar een herbouwplicht is een algemeen gebruikelijke clausule van brandverzekeraars, zodat het hof daaraan voorbij gaat. 3.27. In voormelde omstandigheden laat het hof het belang van [geïntimeerde1] om de renovatieplannen te kunnen realiseren prevaleren boven de woonbelangen van [appellante] en [appellant] . (iii) passende woonruimte [appellante] c.s. 3.28. Partijen zijn het er niet over eens of andere passende woonruimte voor [appellante] c.s. beschikbaar is. Het hof stelt voorop dat bij de beoordeling van dit criterium niet vereist is dat de andere woonruimte hetzelfde woongenot (wat betreft grootte, ligging, huurprijs of anderszins) biedt als de gehuurde woning. Ook specifiek het gezondheidsbelang van [appellante] in aanmerking nemende, volgt het hof [appellante] c.s. niet in de stelling dat alleen woonruimte in het groen gelegen passend is. Die wooneis kan [appellante] c.s. redelijkerwijs niet stellen omdat dat de opzegging van de huurovereenkomst de facto zou blokkeren. Natuurlijk zal een woning tussen meer bebouwing ander woongenot geven, maar zeker in de omgeving van [woonplaats1] is de natuur voor de dagelijkse wandelingen van [appellante] voldoende bereikbaar. 3.29. Los van de discussie die partijen in algemene zin voeren over de (on)mogelijkheid om passende woonruimte te vinden en de biedingen die in het verleden door [geïntimeerde1] aan [appellante] c.s. zijn gedaan als afkoopsom (waaronder een bedrag van € 100.000,-), oordeelt het hof dat aan het vereiste van een passende woonruimte is voldaan, nu [geïntimeerde1] aan [appellante] c.s. een concreet aanbod heeft gedaan, welk aanbod nog steeds staat. Hij biedt een deel van een (in zijn bezit zijnde) woning in [woonplaats1] te huur aan voor een huurprijs van € 750,-. De woning is per direct beschikbaar. [appellante] c.s. onderbouwt niet voldoende dat die woning niet passend zou zijn. Zij stelt dat sprake is van een gedeelde badkamer en keuken met het andere deel, maar [geïntimeerde1] heeft ook op de zitting nog bevestigd dat dat niet klopt. Daarnaast heeft [geïntimeerde1] gezegd dat het andere deel van de woning nu leeg staat en dat er een buitenruimte bij (te realiseren) is. Het hof oordeelt dit een passende vervangende woonruimte, ook gelet op de huurprijs en het inkomen van [appellante] c.s. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [appellante] c.s. zelf huurverhogingen voor het huidige gehuurde in de orde van grootte van dit bedrag heeft aangeboden.