ECLI:NL:GHARL:2024:5702

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.330.698/01 zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 10233965 arrest van 10 september 2024 in de zaak van Aldi Vastgoed B.V., die is gevestigd in Culemborg, die hoger beroep heeft ingesteld, en bij de kantonrechter optrad als eiseres, hierna: Aldi, advocaat: mr. M.P.C. Hendriks in Eindhoven, tegen Budget Food B.V., die is gevestigd in Middenmeer, en bij de kantonrechter optrad als gedaagde, hierna: Budget Food, advocaat: mr. J.J. de Boer in Hoorn. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep Na het arrest van 26 maart 2024 heeft op 16 augustus 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). De door Aldi voorafgaand aan de mondelinge behandeling ingezonden nadere productie is eveneens aan het dossier toegevoegd. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1 Aldi had winkelruimte gehuurd van Unibail-Rodamco Nederland Winkels B.V. (hierna: Unibail). Aldi heeft de huurovereenkomst twee jaar voor afloop van de huurperiode opgezegd. Met toestemming van Unibail heeft Aldi de winkelruimte voor de resterende huurperiode onderverhuurd aan Budget Food. Aldi vindt dat Budget Food de winkelruimte bij het einde van de onderhuurperiode casco had moeten opleveren, zoals in de overeenkomst tussen Unibail en Aldi was bepaald. Budget Food heeft dat bestreden en heeft de winkelruimte niet casco opgeleverd. Aldi vordert in deze procedure vergoeding van de kosten die zij zelf heeft moeten maken om de winkelruimte casco op te leveren. 2.2 Aldi heeft bij de kantonrechter gevorderd dat Budget Food wordt veroordeeld tot betaling van € 98.802,21, te vermeerderen met wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten. 2.3 De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vordering alsnog worden toegewezen. 2.4 Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd. Het hof zal in dat verband eerst de relevante feiten vermelden en daarna de standpunten van partijen bespreken. 3De relevante feiten 3.1 Unibail heeft op 3 juni 2015 een huurovereenkomst gesloten met Aldi. Unibail heeft aan Aldi verhuurd een winkelruimte aan de Schippergarage 9 in Almere, groot ca 1.255 m2 (hierna: het gehuurde). De huurprijs bij aanvang bedroeg € 18.411,16 per maand. 3.2 Over de oplevering van het gehuurde is in de huurovereenkomst tussen Unibail en Aldi (hierna: de hoofdhuurovereenkomst) het volgende bepaald:‘DEEL A (...) 1.2 Het gehuurde wordt als casco verhuurd, tenzij in artikel 7 of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen. (...) 7.1 Het gehuurde is verhuurd als casco. In aanvulling op de huur als casco behoren (uitsluitend) tot het gehuurde de zaken en/of voorzieningen als opgenomen in deel B, artikel 7.1 van deze overeenkomst. (...) 7.4 Aan het einde van de huur dient huurder het gehuurde geheel casco en voorzien van de in dit artikel genoemde zaken aan verhuurder op te leveren, zulks conform het bepaalde in deze overeenkomst en de algemene voorwaarden. (..)’ In de toepasselijk verklaarde ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte’ is onder meer bepaald: ‘Einde huurovereenkomst of gebruik 24.1 Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering.’De hoofdhuurovereenkomst bevat in artikel 16 een verplichting het gehuurde te (blijven) gebruiken. Op niet nakoming van deze exploitatieverplichting is een boete gesteld. 3.3 Aldi heeft de hoofdhuurovereenkomst opgezegd tegen het einde van de lopende huurtermijn van 25 augustus 2020. 3.4 De exploitatie van de supermarkt voldeed niet aan de verwachtingen van Aldi. Om die reden wilde zij de exploitatie al voor het einde van de lopende huurperiode beëindigen. De in de huurovereenkomst vastgelegde exploitatieplicht vormde daarvoor een belemmering. Om de exploitatie van haar supermarkt toch eerder te kunnen staken, heeft Aldi met instemming van Unibail op 13 augustus 2018 een "onderhuurovereenkomst" gesloten met Budget Food. 3.5 In de onderhuurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen: ‘hebben het volgende in aanmerking genomen: Aldi Vastgoed B.V. (hierna: "Aldi Vastgoed") huurt van Unibail-Rodamco Nederland Winkels B.V. de winkelruimte, groot circa 1.255 m2 BVO aan de Schippersgarage 9 te Almere onder de voorwaarden en condities zoals vastgelegd in het op 7 mei respectievelijk 3 juni 2015 door partijen ondertekende huurcontract (bijlage 1). (…) zijn het volgende overeengekomen : 1. Aldi Vastgoed verhuurt aan Budget Food, gelijk Budget Food van Aldi Vastgoed huurt, de winkelruimte, groot circa 1.255 m2 BVO aan de Schippersgarage 9 te Almere, Budget Food voldoende bekend, zodat zij daar geen nadere omschrijving van verlangt. Budget Food huurt de winkelruimte in de huidige bouwkundige toestand, die zij heeft opgenomen en in orde bevonden. 2. De huur gaat in op 15 augustus 2018 of zoveel eerder als partijen nader overeenkomen en loopt voor de resterende contractduur die Aldi Vastgoed met Unibail-Rodamco is overeengekomen, te weten tot en met 25 augustus 2020. Deze onderhuurovereenkomst eindigt per dezelfde datum van rechtswege, zonder dat voorafgaande opzegging nodig is. Aldi Vastgoed heeft haar hoofdhuurovereenkomst met Unibail-Rodamco tegen 25 augustus 2020 opgezegd en Budget Food dient dus zelf met Unibail-Rodamco in overleg te treden indien zij ook na de einddatum van deze onderhuurovereenkomst in het gehuurde zou willen blijven. 3. De huurprijs bedraagt € 0,-- per jaar (zegge: nul euro), exclusief BTW. De huur dient door Budget Food te worden voldaan in gelijke maandelijkse termijnen van € nihil, te vermeerderen met BTW. 4. Budget Food betaalt aan Aldi Vastgoed een bijdrage in de servicekosten van € 0,-- per jaar (zegge: nul euro), te vermeerderen met BTW. 5. De winkelinventaris, met uitzondering van de Aldi reclame uitingen, alarminstallatie, kantine en kantoorinventaris, papierpers, emballage apparaat, kluis, sigarettenmeubels en het kassasysteem/betaalsysteem (de kassa meubels blijven staan) is door Aldi Vastgoed ingebracht en behoort als zodanig niet tot het gehuurde. De specifiek voor Aldi formule herkenbare winkelinventaris, onder andere de kassa meubels en de vrieskisten worden voor opening van de winkel door Budget food met een voor de Aldi formule afwijkende folie beplakt. Budget food kan na het beëindigen van deze huurovereenkomst de winkelinventaris overnemen voor € 0,- (zegge: nul euro). 6. Aldi betaalt aan huurder een bedrag ad € 1.500,- excl.

4.2 Volgens Aldi zijn partijen dat overeengekomen. In artikel 7 van de onderhuurovereenkomst is immers bepaald dat alle rechten en verplichtingen uit de hoofdhuurovereenkomst tussen Unibail en Aldi integraal van toepassing zijn verklaard. Dat betekent volgens Aldi dat de verplichtingen van Aldi uit de hoofdhuurovereenkomst in de relatie tussen Aldi en Budget Food verplichtingen van Budget Food zijn geworden. Dat geldt ook voor de verplichting van Aldi om het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst casco op te leveren, aldus Aldi. 4.3 Budget Food denkt daar anders over. Partijen hebben niet gesproken over de casco oplevering. Budget Food wist niet dat Aldi casco moest opleveren - zij heeft geen exemplaar van de hoofdhuurovereenkomst ontvangen - en hoefde er al helemaal niet op bedacht te zijn dat die verplichting, met vergaande financiële consequenties, op haar zou komen te rusten. Budget Food wijst erop dat het de bedoeling van de overeenkomst was dat Aldi door het sluiten van de overeenkomst verlost werd van de verlieslijdende exploitatie van het gehuurde. Daar stond tegenover dat Budget Food zonder (noemenswaardige) kosten gebruik kon maken van het gehuurde. Het feit dat partijen wel hebben vastgelegd wat er met de inventaris zou gebeuren na het einde van de onderhuurovereenkomst, maar niets over de casco oplevering geeft volgens Budget Food ook aan dat partijen niet zijn overeengekomen dat zij het gehuurde casco moest opleveren. De context van de onderhuurovereenkomst 4.4 Uit de processtukken en uit de verklaringen van partijen op de mondelinge behandeling bij het hof is gebleken dat partijen het eens zijn over de bedoeling van de overeenkomst. De exploitatie door Aldi van de supermarkt in het gehuurde was verlieslatend en Aldi wilde om die reden van de exploitatie af. Op grond van artikel 16 van de hoofdhuurovereenkomst had zij echter een exploitatieverplichting. Indien Aldi het gehuurde kon onderverhuren (met toestemming van Unibail), kon zij aan de voor haar nadelige exploitatieverplichting ontkomen. Om die reden was zij bereid af te zien van huuropbrengsten en wilde zij zelfs een vergoeding betalen aan de onderhuurder voor het gebruik van het gehuurde. Budget Food, dat restpartijen opkoopt en doorverkoopt, maakt gebruik van goedkope winkelruimte. Budget Food had nog geen vestiging in Almere en de overeenkomst met Aldi maakte het haar mogelijk om de markt in Almere te verkennen. De onderhandelingen tussen partijen 4.5 Partijen zijn het er verder over eens dat in de onderhandelingen tussen hen niet is gesproken over de verplichting om casco op te leveren. De onderhandelaars van beide partijen, de heren [naam1] van Aldi en [naam2] van Budget Food, hebben tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de verplichting tot casco oplevering niet ter sprake is geweest. Er is ook niet gesproken over artikel 7 van de onderhuurovereenkomst, de bepaling waarop Aldi baseert dat Budget Food verplicht is om casco op te leveren. 4.6 [naam1] heeft wel verklaard dat Aldi met het opnemen van artikel 7 in de onderhuurovereenkomst juist het oog had op de verplichting om casco op te leveren (naast de exploitatieverplichting). Hij heeft ook verklaard dat de kosten die Aldi uiteindelijk zelf heeft moeten maken om aan die verplichting te voldoen in lijn zijn met het beeld dat hij destijds over de omvang van die kosten had. [naam1] was er bij het aangaan van de onderhuurovereenkomst dus al mee bekend dat, indien de verplichting tot casco oplevering op Budget Food zou komen te rusten, Budget Food een verplichting met forse voor haar nadelige financiële consequenties op zich zou nemen. Het hof wijst er in dit verband op dat de te verwachten kosten van ongeveer € 80.000,- ex btw tweemaal zo hoog zijn als de over de totale huurperiode door Aldi aan Budget Food te betalen vergoeding (€ 36.000,-). 4.7 Gelet hierop is het opmerkelijk dat de gestelde verplichting om casco op te leveren in de onderhandelingen tussen partijen niet ter sprake is gekomen. Het is gelet op het financiële belang immers een zeer belangrijke verplichting. In dit verband is ook van belang dat die verplichting in het gezamenlijk verzoekschrift als bedoeld in 3.7 evenmin is vermeld. In het verzoekschrift wordt juist vermeld dat Budget Food tegen zeer gunstige financiële voorwaarden (geen huur en servicekosten, en met ‘sterker nog’ een aan Budget Food toekomende vergoeding van € 1.500,- per maand) kan onderhuren, maar niet dat op haar een verplichting zou rusten met een prijskaartje van mogelijk € 80.000,- exclusief btw. 4.8 Partijen verschillen van mening over de vraag of Aldi voor of bij het sluiten van de overeenkomst een exemplaar van de hoofdhuurovereenkomst aan Budget Food beschikbaar heeft gesteld. In de overeenkomst zelf wordt de hoofdhuurovereenkomst als een van de bijlagen vermeld. Het staat tussen partijen niet ter discussie dat de hoofdhuurovereenkomst niet als bijlage bij de onderhuurovereenkomst was gevoegd. Aan de vermelding in de onderhuurovereenkomst dat de hoofdhuurovereenkomst een bijlage is bij de onderhuurovereenkomst komt dan ook geen betekenis toe. Het staat ook niet ter discussie dat Aldi geen exemplaar van de hoofdhuurovereenkomst (met bijbehorende algemene voorwaarden en reglementen) per post of per e-mail naar Budget Food heeft gestuurd. Volgens Aldi heeft [naam1] een exemplaar van de hoofdhuurovereenkomst aan [naam2] overhandigd. Budget Food heeft dat bestreden. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [naam2] verklaard dat hij geen exemplaar van de hoofdhuurovereenkomst van [naam1] heeft ontvangen. [naam1] heeft verklaard dat hij wel een exemplaar van die overeenkomst aan [naam2] heeft verstrekt. Zijn verklaring vindt steun in zijn e-mail van 24 juli 2018 aan [naam1] . Met die e-mail heeft [naam1] de concept-onderhuurovereenkomst verstuurd. Hij schrijft dat de bijlagen bij die overeenkomst al bij [naam1] in het bezit zijn. Maar aan die mededeling kent het hof weinig betekenis toe, alleen al omdat tussen partijen niet ter discussie staat dat in elk geval één van de ín de onderhuurovereenkomst genoemde bijlagen - het proces-verbaal van de oplevering; zie 3.6 - nog niet in het bezit van [naam2] was. Dat proces-verbaal is nooit opgemaakt. De uitleg van de overeenkomst 4.9 Bij het antwoord op de vraag of partijen in artikel 7 van de onderhuurovereenkomst zijn overeengekomen dat Budget Food het gehuurde casco diende op te leveren, stelt het hof voorop dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij de uitleg van een dergelijk geschrift zijn telkens van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. In praktisch opzicht is vaak van groot belang de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben.

4.14 De conclusie is dat Aldi onvoldoende onderbouwd heeft dat partijen zijn overeengekomen dat Budget Food het gehuurde casco moest opleveren. De vordering van Aldi tot vergoeding van de kosten van het casco opleveren van het gehuurde is om die reden niet toewijsbaar. 4.15 Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. De daartegen gerichte grieven falen. Het hof merkt op dat het hof de overeenkomst tussen partijen zelfstandig heeft uitgelegd en om die reden niet is ingegaan op alle bezwaren die Aldi heeft aangevoerd tegen de argumenten die de kantonrechter heeft gegeven voor zijn uitleg van de overeenkomst. Voor zover (onderdelen van) de grieven zijn gericht tegen door de kantonrechter gebruikte argumenten die het hof niet heeft gebruikt, kunnen ze onbesproken blijven bij gebrek aan belang. 4.16 Het hof zal Aldi, als de in het ongelijk te stellen partij, veroordelen in de kosten van de procedure bij het hof. Deze kosten zullen worden vastgesteld op basis van het zogenaamde liquidatietarief. Voor zover Budget Food met haar vordering om toewijzing van de ‘volledige proceskosten’ een afwijkende wijze van vaststelling van de proceskosten bedoelt, heeft zij haar vordering onvoldoende onderbouwd. Omdat Aldi al door de kantonrechter is veroordeeld in de kosten van de procedure bij de kantonrechter en het vonnis van de kantonrechter wordt bekrachtigd, is er geen reden haar (nogmaals) in die kosten te veroordelen, zoals Budget Food wil.

Het hof: 5.1 bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van 26 april 2023; 5.2 veroordeelt Aldi tot betaling van de volgende proceskosten van Budget Food: € 5.689,- aan griffierecht € 7.144,- aan salaris van de advocaat van Budget Food (2 procespunten x appeltarief V) 5.3 verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 5.4 wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, D.H. de Witte en W.F. Boele en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 september 2024. HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158. HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427. HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4909, en 19 januari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ3178. Het bewijsaanbod van Aldi op dit punt mist dan ook relevantie.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.330.698/01 zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 10233965 arrest van 10 september 2024 in de zaak van Aldi Vastgoed B.V., die is gevestigd in Culemborg, die hoger beroep heeft ingesteld, en bij de kantonrechter optrad als eiseres, hierna: Aldi, advocaat: mr. M.P.C. Hendriks in Eindhoven, tegen Budget Food B.V., die is gevestigd in Middenmeer, en bij de kantonrechter optrad als gedaagde, hierna: Budget Food, advocaat: mr. J.J. de Boer in Hoorn. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep Na het arrest van 26 maart 2024 heeft op 16 augustus 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). De door Aldi voorafgaand aan de mondelinge behandeling ingezonden nadere productie is eveneens aan het dossier toegevoegd. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1 Aldi had winkelruimte gehuurd van Unibail-Rodamco Nederland Winkels B.V. (hierna: Unibail). Aldi heeft de huurovereenkomst twee jaar voor afloop van de huurperiode opgezegd. Met toestemming van Unibail heeft Aldi de winkelruimte voor de resterende huurperiode onderverhuurd aan Budget Food. Aldi vindt dat Budget Food de winkelruimte bij het einde van de onderhuurperiode casco had moeten opleveren, zoals in de overeenkomst tussen Unibail en Aldi was bepaald. Budget Food heeft dat bestreden en heeft de winkelruimte niet casco opgeleverd. Aldi vordert in deze procedure vergoeding van de kosten die zij zelf heeft moeten maken om de winkelruimte casco op te leveren. 2.2 Aldi heeft bij de kantonrechter gevorderd dat Budget Food wordt veroordeeld tot betaling van € 98.802,21, te vermeerderen met wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten. 2.3 De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vordering alsnog worden toegewezen. 2.4 Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd. Het hof zal in dat verband eerst de relevante feiten vermelden en daarna de standpunten van partijen bespreken. 3De relevante feiten 3.1 Unibail heeft op 3 juni 2015 een huurovereenkomst gesloten met Aldi. Unibail heeft aan Aldi verhuurd een winkelruimte aan de Schippergarage 9 in Almere, groot ca 1.255 m2 (hierna: het gehuurde). De huurprijs bij aanvang bedroeg € 18.411,16 per maand. 3.2 Over de oplevering van het gehuurde is in de huurovereenkomst tussen Unibail en Aldi (hierna: de hoofdhuurovereenkomst) het volgende bepaald:‘DEEL A (...) 1.2 Het gehuurde wordt als casco verhuurd, tenzij in artikel 7 of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen. (...) 7.1 Het gehuurde is verhuurd als casco. In aanvulling op de huur als casco behoren (uitsluitend) tot het gehuurde de zaken en/of voorzieningen als opgenomen in deel B, artikel 7.1 van deze overeenkomst. (...) 7.4 Aan het einde van de huur dient huurder het gehuurde geheel casco en voorzien van de in dit artikel genoemde zaken aan verhuurder op te leveren, zulks conform het bepaalde in deze overeenkomst en de algemene voorwaarden. (..)’ In de toepasselijk verklaarde ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte’ is onder meer bepaald: ‘Einde huurovereenkomst of gebruik 24.1 Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering.’De hoofdhuurovereenkomst bevat in artikel 16 een verplichting het gehuurde te (blijven) gebruiken. Op niet nakoming van deze exploitatieverplichting is een boete gesteld. 3.3 Aldi heeft de hoofdhuurovereenkomst opgezegd tegen het einde van de lopende huurtermijn van 25 augustus 2020. 3.4 De exploitatie van de supermarkt voldeed niet aan de verwachtingen van Aldi. Om die reden wilde zij de exploitatie al voor het einde van de lopende huurperiode beëindigen. De in de huurovereenkomst vastgelegde exploitatieplicht vormde daarvoor een belemmering. Om de exploitatie van haar supermarkt toch eerder te kunnen staken, heeft Aldi met instemming van Unibail op 13 augustus 2018 een "onderhuurovereenkomst" gesloten met Budget Food. 3.5 In de onderhuurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen: ‘hebben het volgende in aanmerking genomen: Aldi Vastgoed B.V. (hierna: "Aldi Vastgoed") huurt van Unibail-Rodamco Nederland Winkels B.V. de winkelruimte, groot circa 1.255 m2 BVO aan de Schippersgarage 9 te Almere onder de voorwaarden en condities zoals vastgelegd in het op 7 mei respectievelijk 3 juni 2015 door partijen ondertekende huurcontract (bijlage 1). (…) zijn het volgende overeengekomen : 1. Aldi Vastgoed verhuurt aan Budget Food, gelijk Budget Food van Aldi Vastgoed huurt, de winkelruimte, groot circa 1.255 m2 BVO aan de Schippersgarage 9 te Almere, Budget Food voldoende bekend, zodat zij daar geen nadere omschrijving van verlangt. Budget Food huurt de winkelruimte in de huidige bouwkundige toestand, die zij heeft opgenomen en in orde bevonden. 2. De huur gaat in op 15 augustus 2018 of zoveel eerder als partijen nader overeenkomen en loopt voor de resterende contractduur die Aldi Vastgoed met Unibail-Rodamco is overeengekomen, te weten tot en met 25 augustus 2020. Deze onderhuurovereenkomst eindigt per dezelfde datum van rechtswege, zonder dat voorafgaande opzegging nodig is. Aldi Vastgoed heeft haar hoofdhuurovereenkomst met Unibail-Rodamco tegen 25 augustus 2020 opgezegd en Budget Food dient dus zelf met Unibail-Rodamco in overleg te treden indien zij ook na de einddatum van deze onderhuurovereenkomst in het gehuurde zou willen blijven. 3. De huurprijs bedraagt € 0,-- per jaar (zegge: nul euro), exclusief BTW. De huur dient door Budget Food te worden voldaan in gelijke maandelijkse termijnen van € nihil, te vermeerderen met BTW. 4. Budget Food betaalt aan Aldi Vastgoed een bijdrage in de servicekosten van € 0,-- per jaar (zegge: nul euro), te vermeerderen met BTW. 5. De winkelinventaris, met uitzondering van de Aldi reclame uitingen, alarminstallatie, kantine en kantoorinventaris, papierpers, emballage apparaat, kluis, sigarettenmeubels en het kassasysteem/betaalsysteem (de kassa meubels blijven staan) is door Aldi Vastgoed ingebracht en behoort als zodanig niet tot het gehuurde. De specifiek voor Aldi formule herkenbare winkelinventaris, onder andere de kassa meubels en de vrieskisten worden voor opening van de winkel door Budget food met een voor de Aldi formule afwijkende folie beplakt. Budget food kan na het beëindigen van deze huurovereenkomst de winkelinventaris overnemen voor € 0,- (zegge: nul euro). 6. Aldi betaalt aan huurder een bedrag ad € 1.500,- excl.

4.2 Volgens Aldi zijn partijen dat overeengekomen. In artikel 7 van de onderhuurovereenkomst is immers bepaald dat alle rechten en verplichtingen uit de hoofdhuurovereenkomst tussen Unibail en Aldi integraal van toepassing zijn verklaard. Dat betekent volgens Aldi dat de verplichtingen van Aldi uit de hoofdhuurovereenkomst in de relatie tussen Aldi en Budget Food verplichtingen van Budget Food zijn geworden. Dat geldt ook voor de verplichting van Aldi om het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst casco op te leveren, aldus Aldi. 4.3 Budget Food denkt daar anders over. Partijen hebben niet gesproken over de casco oplevering. Budget Food wist niet dat Aldi casco moest opleveren - zij heeft geen exemplaar van de hoofdhuurovereenkomst ontvangen - en hoefde er al helemaal niet op bedacht te zijn dat die verplichting, met vergaande financiële consequenties, op haar zou komen te rusten. Budget Food wijst erop dat het de bedoeling van de overeenkomst was dat Aldi door het sluiten van de overeenkomst verlost werd van de verlieslijdende exploitatie van het gehuurde. Daar stond tegenover dat Budget Food zonder (noemenswaardige) kosten gebruik kon maken van het gehuurde. Het feit dat partijen wel hebben vastgelegd wat er met de inventaris zou gebeuren na het einde van de onderhuurovereenkomst, maar niets over de casco oplevering geeft volgens Budget Food ook aan dat partijen niet zijn overeengekomen dat zij het gehuurde casco moest opleveren. De context van de onderhuurovereenkomst 4.4 Uit de processtukken en uit de verklaringen van partijen op de mondelinge behandeling bij het hof is gebleken dat partijen het eens zijn over de bedoeling van de overeenkomst. De exploitatie door Aldi van de supermarkt in het gehuurde was verlieslatend en Aldi wilde om die reden van de exploitatie af. Op grond van artikel 16 van de hoofdhuurovereenkomst had zij echter een exploitatieverplichting. Indien Aldi het gehuurde kon onderverhuren (met toestemming van Unibail), kon zij aan de voor haar nadelige exploitatieverplichting ontkomen. Om die reden was zij bereid af te zien van huuropbrengsten en wilde zij zelfs een vergoeding betalen aan de onderhuurder voor het gebruik van het gehuurde. Budget Food, dat restpartijen opkoopt en doorverkoopt, maakt gebruik van goedkope winkelruimte. Budget Food had nog geen vestiging in Almere en de overeenkomst met Aldi maakte het haar mogelijk om de markt in Almere te verkennen. De onderhandelingen tussen partijen 4.5 Partijen zijn het er verder over eens dat in de onderhandelingen tussen hen niet is gesproken over de verplichting om casco op te leveren. De onderhandelaars van beide partijen, de heren [naam1] van Aldi en [naam2] van Budget Food, hebben tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de verplichting tot casco oplevering niet ter sprake is geweest. Er is ook niet gesproken over artikel 7 van de onderhuurovereenkomst, de bepaling waarop Aldi baseert dat Budget Food verplicht is om casco op te leveren. 4.6 [naam1] heeft wel verklaard dat Aldi met het opnemen van artikel 7 in de onderhuurovereenkomst juist het oog had op de verplichting om casco op te leveren (naast de exploitatieverplichting). Hij heeft ook verklaard dat de kosten die Aldi uiteindelijk zelf heeft moeten maken om aan die verplichting te voldoen in lijn zijn met het beeld dat hij destijds over de omvang van die kosten had. [naam1] was er bij het aangaan van de onderhuurovereenkomst dus al mee bekend dat, indien de verplichting tot casco oplevering op Budget Food zou komen te rusten, Budget Food een verplichting met forse voor haar nadelige financiële consequenties op zich zou nemen. Het hof wijst er in dit verband op dat de te verwachten kosten van ongeveer € 80.000,- ex btw tweemaal zo hoog zijn als de over de totale huurperiode door Aldi aan Budget Food te betalen vergoeding (€ 36.000,-). 4.7 Gelet hierop is het opmerkelijk dat de gestelde verplichting om casco op te leveren in de onderhandelingen tussen partijen niet ter sprake is gekomen. Het is gelet op het financiële belang immers een zeer belangrijke verplichting. In dit verband is ook van belang dat die verplichting in het gezamenlijk verzoekschrift als bedoeld in 3.7 evenmin is vermeld. In het verzoekschrift wordt juist vermeld dat Budget Food tegen zeer gunstige financiële voorwaarden (geen huur en servicekosten, en met ‘sterker nog’ een aan Budget Food toekomende vergoeding van € 1.500,- per maand) kan onderhuren, maar niet dat op haar een verplichting zou rusten met een prijskaartje van mogelijk € 80.000,- exclusief btw. 4.8 Partijen verschillen van mening over de vraag of Aldi voor of bij het sluiten van de overeenkomst een exemplaar van de hoofdhuurovereenkomst aan Budget Food beschikbaar heeft gesteld. In de overeenkomst zelf wordt de hoofdhuurovereenkomst als een van de bijlagen vermeld. Het staat tussen partijen niet ter discussie dat de hoofdhuurovereenkomst niet als bijlage bij de onderhuurovereenkomst was gevoegd. Aan de vermelding in de onderhuurovereenkomst dat de hoofdhuurovereenkomst een bijlage is bij de onderhuurovereenkomst komt dan ook geen betekenis toe. Het staat ook niet ter discussie dat Aldi geen exemplaar van de hoofdhuurovereenkomst (met bijbehorende algemene voorwaarden en reglementen) per post of per e-mail naar Budget Food heeft gestuurd. Volgens Aldi heeft [naam1] een exemplaar van de hoofdhuurovereenkomst aan [naam2] overhandigd. Budget Food heeft dat bestreden. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [naam2] verklaard dat hij geen exemplaar van de hoofdhuurovereenkomst van [naam1] heeft ontvangen. [naam1] heeft verklaard dat hij wel een exemplaar van die overeenkomst aan [naam2] heeft verstrekt. Zijn verklaring vindt steun in zijn e-mail van 24 juli 2018 aan [naam1] . Met die e-mail heeft [naam1] de concept-onderhuurovereenkomst verstuurd. Hij schrijft dat de bijlagen bij die overeenkomst al bij [naam1] in het bezit zijn. Maar aan die mededeling kent het hof weinig betekenis toe, alleen al omdat tussen partijen niet ter discussie staat dat in elk geval één van de ín de onderhuurovereenkomst genoemde bijlagen - het proces-verbaal van de oplevering; zie 3.6 - nog niet in het bezit van [naam2] was. Dat proces-verbaal is nooit opgemaakt. De uitleg van de overeenkomst 4.9 Bij het antwoord op de vraag of partijen in artikel 7 van de onderhuurovereenkomst zijn overeengekomen dat Budget Food het gehuurde casco diende op te leveren, stelt het hof voorop dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij de uitleg van een dergelijk geschrift zijn telkens van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. In praktisch opzicht is vaak van groot belang de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben.

4.14 De conclusie is dat Aldi onvoldoende onderbouwd heeft dat partijen zijn overeengekomen dat Budget Food het gehuurde casco moest opleveren. De vordering van Aldi tot vergoeding van de kosten van het casco opleveren van het gehuurde is om die reden niet toewijsbaar. 4.15 Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. De daartegen gerichte grieven falen. Het hof merkt op dat het hof de overeenkomst tussen partijen zelfstandig heeft uitgelegd en om die reden niet is ingegaan op alle bezwaren die Aldi heeft aangevoerd tegen de argumenten die de kantonrechter heeft gegeven voor zijn uitleg van de overeenkomst. Voor zover (onderdelen van) de grieven zijn gericht tegen door de kantonrechter gebruikte argumenten die het hof niet heeft gebruikt, kunnen ze onbesproken blijven bij gebrek aan belang. 4.16 Het hof zal Aldi, als de in het ongelijk te stellen partij, veroordelen in de kosten van de procedure bij het hof. Deze kosten zullen worden vastgesteld op basis van het zogenaamde liquidatietarief. Voor zover Budget Food met haar vordering om toewijzing van de ‘volledige proceskosten’ een afwijkende wijze van vaststelling van de proceskosten bedoelt, heeft zij haar vordering onvoldoende onderbouwd. Omdat Aldi al door de kantonrechter is veroordeeld in de kosten van de procedure bij de kantonrechter en het vonnis van de kantonrechter wordt bekrachtigd, is er geen reden haar (nogmaals) in die kosten te veroordelen, zoals Budget Food wil.

Het hof: 5.1 bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van 26 april 2023; 5.2 veroordeelt Aldi tot betaling van de volgende proceskosten van Budget Food: € 5.689,- aan griffierecht € 7.144,- aan salaris van de advocaat van Budget Food (2 procespunten x appeltarief V) 5.3 verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 5.4 wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, D.H. de Witte en W.F. Boele en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 september 2024. HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158. HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427. HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4909, en 19 januari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ3178. Het bewijsaanbod van Aldi op dit punt mist dan ook relevantie.

Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige adviseurs - en de overige bepalingen ervan. 4.10 Gelet op de hiervoor weergegeven context van de overeenkomst – Aldi wilde Budget Food een vergoeding betalen voor het gebruik van het gehuurde om haar eigen verlieslatende exploitatie te kunnen beëindigen en Budget Food zou daartegenover ‘voor een koopje’ nog ongeveer twee jaar gebruik kunnen maken van het gehuurde – ligt het niet voor de hand dat Budget Food een verplichting op zich zou nemen die erop zou neerkomen dat zij per saldo (het risico op) een verplichting van € 80.000,- op zich zou nemen. Dat ligt al helemaal niet voor de hand gelet op het feit dat:- het uitgangspunt is dat Budget Food bij het einde van de huur het gehuurde aan Aldi (haar verhuurder) moet teruggeven in de staat waarin zij het bij het ingaan van de huurovereenkomst heeft ontvangen. Oplevering in cascostaat vormt een afwijking van dat uitgangspunt;- partijen in artikel 5 van de onderhuurovereenkomst wel afspraken hebben vastgelegd over de inventaris bij het einde van de huurovereenkomst, die inhoudt dat Budget Food het recht heeft, maar niet verplicht is, om de inventaris ‘om niet’ over te nemen. Daaruit volgt veeleer dat Budget Food op grond van deze afspraken de inventaris ook mag laten staan. Het is onaannemelijk dat partijen hun – van de hoofdregel afwijkende – afspraken over de inventaris wel gedetailleerd schriftelijk hebben vastgelegd, maar hun ook van de hoofdregel afwijkende afspraken over de (casco) oplevering van het gehuurde niet;- partijen, zoals hiervoor is overwogen, niet hebben gesproken over de casco oplevering van het gehuurde, terwijl met deze wijze van oplevering een fors financieel belang was gemoeid. Door de verplichting zou Budget Food naar verwachting in plaats van € 36.000,- aan vergoeding te ontvangen ruim het dubbele aan kosten moeten maken, terwijl de overeenkomst in het gezamenlijk verzoekschrift aan de kantonrechter is omschreven als een overeenkomst met zeer gunstige financiële voorwaarden voor Budget Food en de verplichting tot casco oplevering daarbij onvermeld is gebleven. 4.11 Budget Food hoefde dus gelet op de context van de overeenkomst, wat partijen daarover hadden besproken en het uitgangspunt dat zij moest opleveren in de staat waarin zij het gehuurde van Aldi had ontvangen, niet te verwachten dat zij verplicht was om, in afwijking van dat uitgangspunt, casco op te leveren. Naar het oordeel van het hof wordt dat niet anders doordat Aldi artikel 7, waarover partijen niet onderhandeld of gesproken hebben, in de overeenkomst heeft laten opnemen en Budget Food de overeenkomst vervolgens heeft ondertekend. Het hof neemt daarbij allereerst in aanmerking dat artikel 7 niet ziet op de opleveringsverplichting, maar een algemeen karakter heeft: de rechten en verplichtingen uit de hoofdhuurovereenkomst worden - op een paar benoemde uitzonderingen na - ‘integraal’ van toepassing verklaard op de onderhuurovereenkomst. Iedere verwijzing naar de opleveringsverplichting ontbreekt in de bepaling. Vervolgens is de tekst van de bepaling niet erg duidelijk. Er volgt niet - en zeker niet zonder meer - uit dat alle verplichtingen die Aldi jegens Unibail heeft op Budget Food komen te rusten en al helemaal niet dat dit ook geldt voor verplichtingen uit de hoofdhuurovereenkomst die verder gaan dan de verplichtingen die Budget Food op grond van de onderhuurovereenkomst al jegens Aldi heeft. 4.12 De conclusie is dat Aldi gezien het voorgaande niet in redelijkheid mocht verwachten dat Budget Food door ondertekening van de onderhuurovereenkomst (inclusief artikel 7) er ook mee instemde dat zij het gehuurde bij het einde van de onderhuurovereenkomst casco zou moeten opleveren. Indien Aldi wilde bedingen dat die verplichting - in afwijking van het uitgangspunt dat Budget Food moest opleveren in de staat waarin zij het gehuurde van Aldi had verkregen - op Budget Food kwam te rusten, had zij, gelet op de context van de overeenkomst en het aanzienlijke financiële belang dat was gemoeid met deze verplichting, dat uitdrukkelijk moeten bedingen. Aldi had de kwestie dan bij voorkeur in de onderhandelingen aan de orde moeten stellen, of in elk geval met zoveel woorden in de tekst van de overeenkomst moeten vermelden dat Budget Food bij het einde van de onderhuurovereenkomst het gehuurde casco diende op te leveren. 4.13 Bij deze conclusie kan in het midden blijven of Aldi de hoofdhuurovereenkomst voorafgaand aan het ondertekenen van de onderhuurovereenkomst aan Budget Food ter hand heeft gesteld.

Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige adviseurs - en de overige bepalingen ervan. 4.10 Gelet op de hiervoor weergegeven context van de overeenkomst – Aldi wilde Budget Food een vergoeding betalen voor het gebruik van het gehuurde om haar eigen verlieslatende exploitatie te kunnen beëindigen en Budget Food zou daartegenover ‘voor een koopje’ nog ongeveer twee jaar gebruik kunnen maken van het gehuurde – ligt het niet voor de hand dat Budget Food een verplichting op zich zou nemen die erop zou neerkomen dat zij per saldo (het risico op) een verplichting van € 80.000,- op zich zou nemen. Dat ligt al helemaal niet voor de hand gelet op het feit dat:- het uitgangspunt is dat Budget Food bij het einde van de huur het gehuurde aan Aldi (haar verhuurder) moet teruggeven in de staat waarin zij het bij het ingaan van de huurovereenkomst heeft ontvangen. Oplevering in cascostaat vormt een afwijking van dat uitgangspunt;- partijen in artikel 5 van de onderhuurovereenkomst wel afspraken hebben vastgelegd over de inventaris bij het einde van de huurovereenkomst, die inhoudt dat Budget Food het recht heeft, maar niet verplicht is, om de inventaris ‘om niet’ over te nemen. Daaruit volgt veeleer dat Budget Food op grond van deze afspraken de inventaris ook mag laten staan. Het is onaannemelijk dat partijen hun – van de hoofdregel afwijkende – afspraken over de inventaris wel gedetailleerd schriftelijk hebben vastgelegd, maar hun ook van de hoofdregel afwijkende afspraken over de (casco) oplevering van het gehuurde niet;- partijen, zoals hiervoor is overwogen, niet hebben gesproken over de casco oplevering van het gehuurde, terwijl met deze wijze van oplevering een fors financieel belang was gemoeid. Door de verplichting zou Budget Food naar verwachting in plaats van € 36.000,- aan vergoeding te ontvangen ruim het dubbele aan kosten moeten maken, terwijl de overeenkomst in het gezamenlijk verzoekschrift aan de kantonrechter is omschreven als een overeenkomst met zeer gunstige financiële voorwaarden voor Budget Food en de verplichting tot casco oplevering daarbij onvermeld is gebleven. 4.11 Budget Food hoefde dus gelet op de context van de overeenkomst, wat partijen daarover hadden besproken en het uitgangspunt dat zij moest opleveren in de staat waarin zij het gehuurde van Aldi had ontvangen, niet te verwachten dat zij verplicht was om, in afwijking van dat uitgangspunt, casco op te leveren. Naar het oordeel van het hof wordt dat niet anders doordat Aldi artikel 7, waarover partijen niet onderhandeld of gesproken hebben, in de overeenkomst heeft laten opnemen en Budget Food de overeenkomst vervolgens heeft ondertekend. Het hof neemt daarbij allereerst in aanmerking dat artikel 7 niet ziet op de opleveringsverplichting, maar een algemeen karakter heeft: de rechten en verplichtingen uit de hoofdhuurovereenkomst worden - op een paar benoemde uitzonderingen na - ‘integraal’ van toepassing verklaard op de onderhuurovereenkomst. Iedere verwijzing naar de opleveringsverplichting ontbreekt in de bepaling. Vervolgens is de tekst van de bepaling niet erg duidelijk. Er volgt niet - en zeker niet zonder meer - uit dat alle verplichtingen die Aldi jegens Unibail heeft op Budget Food komen te rusten en al helemaal niet dat dit ook geldt voor verplichtingen uit de hoofdhuurovereenkomst die verder gaan dan de verplichtingen die Budget Food op grond van de onderhuurovereenkomst al jegens Aldi heeft. 4.12 De conclusie is dat Aldi gezien het voorgaande niet in redelijkheid mocht verwachten dat Budget Food door ondertekening van de onderhuurovereenkomst (inclusief artikel 7) er ook mee instemde dat zij het gehuurde bij het einde van de onderhuurovereenkomst casco zou moeten opleveren. Indien Aldi wilde bedingen dat die verplichting - in afwijking van het uitgangspunt dat Budget Food moest opleveren in de staat waarin zij het gehuurde van Aldi had verkregen - op Budget Food kwam te rusten, had zij, gelet op de context van de overeenkomst en het aanzienlijke financiële belang dat was gemoeid met deze verplichting, dat uitdrukkelijk moeten bedingen. Aldi had de kwestie dan bij voorkeur in de onderhandelingen aan de orde moeten stellen, of in elk geval met zoveel woorden in de tekst van de overeenkomst moeten vermelden dat Budget Food bij het einde van de onderhuurovereenkomst het gehuurde casco diende op te leveren. 4.13 Bij deze conclusie kan in het midden blijven of Aldi de hoofdhuurovereenkomst voorafgaand aan het ondertekenen van de onderhuurovereenkomst aan Budget Food ter hand heeft gesteld.