ECLI:NL:GHARL:2024:4118

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof: 200.322.850 (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 533231) arrest van 18 juni 2024 in de zaak van [appellante] B.V. die is gevestigd in Eindhoven die hoger beroep heeft ingesteld en bij de rechtbank optrad als eiseres hierna: [appellante] advocaat: mr. T. Delmée tegen 1RNHB B.V. die is gevestigd in Utrecht 2. de inmiddels ontbonden Stichting Trident Portfolio voorheen genaamd: Stichting PVF Zakelijke Hypothekenfonds die is gevestigd in Amsterdam en bij de rechtbank optraden als gedaagden hierna samen: RNHB c.s. en ieder afzonderlijk: RNHB en Stichting PVF c.q. Stichting Trident Portfolio advocaat: mr. J.M. Luijkx 1Het verloop van de procedure in hoger beroep Naar aanleiding van het tussenarrest van 3 oktober 2023 heeft op 20 maart 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Daaraan zijn de spreekaantekeningen namens [appellante] en de pleitaantekeningen namens RNHB c.s. gehecht. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak en haar voorgeschiedenis 2.1 Deze zaak gaat over een schadevergoedingsvordering ter grootte van de betaalde exitfee na vervroegde aflossing van een hypothecaire geldlening tegen het einde van een rentevastperiode. 2.2 Het hof gaat uit van de feiten zoals de rechtbank deze in haar eindvonnis van 21 december 2022 onder 3.1 - 3.17 heeft vastgesteld, met gegrondverklaring en inachtneming van grief 1 (tegen “had verkocht” in overweging 3.6 en tegen “als zij de geldlening zou gaan verlengen” in overweging 3.8). Deze feiten komen neer op het volgende. 2.2.1 Voor haar tot woonruimtes te transformeren Europoint-torens II en III in Rotterdam heeft [appellante] in het voorjaar van 2018 met de, tot de Achmea groep behorende, Stichting PVF (later genaamd: Stichting Trident Portfolio) een tienjarige hypothecaire geldlening van € 42,7 miljoen gesloten tegen een drie jaar vaste jaarrente van eerst 2,75%, later 2,05%, en een exitfee. Deze geldlening was gebaseerd op een kredietofferte van Syntrus Achmea van 21 maart 2018. Stichting PVF was als schuldeiser bevoegd om de rente na de rentevastperiode (zo nodig eenzijdig) te wijzigen. De hypotheekakte werd verleden op 3 april 2018. 2.2.2 In december 2020 of januari 2021 heeft Stichting PVF haar portefeuille met leningen, waaronder die van [appellante] , verkocht (maar destijds nog niet overgedragen) aan RNHB. 2.2.3 De rentevastperiode zou aflopen op 2 april of 1 mei 2021. In samenspraak met Stichting PVF heeft [appellante] op 18 januari 2021 met RNHB als koper van de vordering (digitaal) gesproken over een indicatief verlengingsvoorstel met rente. Per e-mail van 20 januari 2021 heeft [appellante] aan RNHB (CC aan Stichting PVF) gevraagd om een indicatief verlengingsvoorstel voor de bestaande lening. Per e-mail van 21 januari 2021 heeft RNHB aan [appellante] een “indicatieve rente aanbod” genoemd van tussen 3,25% en 3,5% voor vijf jaar vast met de opmerking dat een definitief percentage en de overige condities, zoals aflossing en verlengingsfee, afhankelijk waren van een definitieve beoordeling en ontvangst van jaarcijfers, huurlijsten en eventueel een taxatie. 2.2.4 Per e-mail van 2 februari 2021 heeft RNHB aan [appellante] toegezegd om bij algehele aflossing van de financiering vóór 1 mei 2021 louter de overeengekomen exitfee over de per aflosdatum uitstaande hoofdsom in rekening te brengen en deze, voor zover van toepassing, te verlagen naar 0,75%. 2.2.5 [appellante] heeft in een e-mail van 8 februari 2021 aan Achmea/Stichting PVF geschreven dat de door RNHB aangegeven nieuwe tarieven van 3,25 a 3,5% geen marktconforme tarieven waren en dat zij ( [appellante] ) niet anders kon dan besluiten om de lening elders onder te brengen. [appellante] heeft daarbij een klacht ingediend tegen het in rekening brengen van een contractuele exit fee. Bij brief van 18 februari 2021 heeft de klachtencoördinator (van Syntrus Achmea) de klacht afgewezen omdat “hetgeen (…) is voorgesteld redelijk is”. Daarbij heeft hij opgemerkt dat Stichting PVF bereid was om bij herfinanciering vóór 1 mei 2021 geen vergoedingsrente in rekening te brengen en de vanaf 1 april 2021 lagere exitfee ook te laten gelden voor een aflossing vóór die datum. 2.2.6 Na een per e-mail van 19 februari 2021 opgevraagde pro forma berekening van 25 februari 2021 en een definitieve aflosnota van 23 maart 2021 heeft [appellante] op 30 maart 2021 de hypothecaire geldlening afgelost en de, van € 427.000 naar € 310.125 verlaagde, exitfee onder protest betaald. 2.2.7 [appellante] heeft haar financiering daarop ondergebracht bij Deutsche Bank, gebaseerd op een aanbod van die bank van 29 maart 2021. 2.2.8 Bij brief van 29 september 2021 heeft (de advocaat van) [appellante] RNHB c.s. gesommeerd tot (terug)betaling van de € 310.125. 2.3 [appellante] heeft niet gemotiveerd weersproken hetgeen RNHB c.s., bij memorie van antwoord onderbouwd met producties, hebben aangevoerd en daarom staat ook het volgende vast. Op 1 juni 2021 is de naam van Stichting PVF gewijzigd in Stichting Trident Portfolio en heeft zij het PVF Zakelijke Hypothekenfonds beëindigd en alle rechten en verplichtingen gecedeerd aan RNHB. Overeenkomstig een splitsingsvoorstel van 30 juni 2021 van Stichting Trident Portfolio is op 4 augustus 2021 Trident NewCo B.V. opgericht en een deel van het vermogen van Stichting Trident Portfolio, waaronder de leningen aan [appellante] , onder algemene titel aan Trident NewCo B.V. afgesplitst. Op 6 augustus 2021 heeft RNHB het aandeel in Trident NewCo B.V. overgenomen. Bij akte van 30 september 2021 zijn Trident NewCo B.V. en RNHB gefuseerd, waarbij RNHB onder algemene titel het vermogen van Trident NewCo B.V. heeft verkregen. 2.4 Wegens onverschuldigde betaling van de exitfee van € 310.125 en op diverse andere gronden heeft [appellante] van RNHB c.s. (terug)betaling van dat bedrag gevorderd. In haar eindvonnis van 21 december 2022 heeft de rechtbank onder 4.2 - 4.5 Stichting Trident Portfolio niet (meer) aansprakelijk geoordeeld, onder 4.6 - 4.18 geconcludeerd dat de exitfee niet onverschuldigd is betaald, onder 4.20 - 4.28 uiteengezet dat het claimen van de exitfee niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was en onder 4.29 - 4.39 ook geen toerekenbare tekortkoming van Stichting Trident Portfolio aanwezig geacht. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellante] vervolgens afgewezen met haar veroordeling in de proceskosten. Op 12 januari 2023 heeft [appellante] daaraan voldaan door betaling van € 9.277. 2.5 [appellante] richt haar grief 2 tegen de overwegingen 4.29 - 4.39 (geen tekortkoming), grief 3 tegen de overwegingen 4.20 - 4.28 (de exitfee is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar) en grief 4 tegen de overwegingen 4.2 - 4.5 (geen aansprakelijkheid meer van Stichting PVF/Stichting Trident Portfolio). De grieven 5 en 6 bouwen op een en ander voort.

enkele inleidende beschouwingen 3.1 Het gaat hier om een commercieel hypothecair geldleningscontract tussen grote commerciële en professionele partijen, die goed ingevoerd zijn in de wereld van de vastgoedfinancieringen. [appellante] is als professionele en grote vastgoedontwikkelaar onderdeel van een groot vastgoedconcern dat duizenden woningen in Nederland financiert en (her)ontwikkelt, zoals hier (in) de Europoint-torens II en III in Rotterdam ( [appellante] ). Stichting PVF was bewaarder van het PVF Zakelijke Hypothekenfonds ten behoeve van een of meer pensioenfondsen. RNHB is de grootste niet-bancaire vastgoedfinancier in Nederland. 3.2 De aan [appellante] in rekening gebrachte exitfee bedroeg uiteindelijk € 310.125, ongeveer 0,75% van de hypothecaire lening van € 42,7 miljoen. 3.3 Vanwege de verkoop door Stichting PVF van [appellante] ’s hypothecaire geldlening aan RNHB lag het voor de hand dat [appellante] tegen het eind van de rentevastperiode ook met de koper van de portefeuille RNHB contact heeft opgenomen en onderhouden over een renteherzieningsaanbod. Nadat RNHB een indicatief rentepercentage van 3,25 - 3,50 voor vijf jaar rentevast had genoemd, heeft [appellante] Stichting PVF duidelijk gemaakt dat zij dit verre van marktconform vond en heeft zij bij Stichting PVF een klacht ingediend over de exitfee, maar zijn partijen niet met elkaar in onderhandeling getreden over het nieuwe rentepercentage. [appellante] had al in december 2020 haar oren in de markt te luisteren gelegd en heeft de offerte van Deutsche Bank van 29 maart 2021 aanvaard. Die financiering via de qua rentetarieven gunstiger Duitse markt voorzag in - voor [appellante] c.q. haar aandeelhouders/bestuurders gunstiger - een additionele leensom (van € 10 miljoen in rekening-courant en nog eens € 8 miljoen), anders dan de lening van Stichting PVF geen persoonlijke borgstellingen meer noch achterstelling van aandeelhoudersleningen en een jaarrente van 1,20%, maar verlangde wel (voor [appellante] ’s aandeelhouders ongunstiger) verpanding van de aandelen in [appellante] . [appellante] vordert in deze procedure dan ook geen schadevergoeding op basis van bijvoorbeeld renteschade (want die heeft zij niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt), maar wel schadevergoeding ter grootte van de exitfee. de grondslagen in hoger beroep van de vordering van [appellante] 3.4 In hoger beroep baseert [appellante] haar vordering niet langer op onverschuldigde betaling. Volgens haar is Stichting PVF met een onoorbaar renteherzieningsaanbod - en haar volharding daarin - jegens [appellante] tekortgeschoten. Primair omdat zij in strijd heeft gehandeld met hetgeen partijen in de aanvaarde kredietofferte van 21 maart 2018 waren overeengekomen voor de periode na afloop van de rentevastperiode. Subsidiair, voor zover dit niet als zodanig is overeengekomen, omdat uit de aard van de aanvaarde kredietofferte, de wet, de gewoonte en/of de eisen van de (aanvullende) redelijkheid en billijkheid voortvloeit dat Stichting PVF dit voorstel niet mocht doen. Volgens haar mocht het renteherzieningsaanbod niet boven de marktrente liggen en mocht er geen renteherzieningsaanbod worden gedaan conform het (andere) rentebeleid van een derde partij, hier RNHB. Na het renteherzieningsaanbod heeft [appellante] haar schade beperkt c.q. voorkomen door de geldlening voortijdig volledig af te lossen en kon zij dit slechts doen tegen betaling van de exitfee. Die kwalificeert dan als redelijke kosten ter voorkoming of beperking van schade, aldus [appellante] . het vertrekpunt 3.5 Als vermogensschade komen mede voor vergoeding in aanmerking: redelijke kosten ter voorkoming of beperking van schade die als gevolg van de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust, mocht worden verwacht. Het is niet nodig dat komt vast te staan dat de maatregelen ter zake waarvan die kosten zijn gemaakt, inderdaad tot een voorkoming of beperking van schade hebben geleid. Voldoende is dat de kosten tot het bedoelde doel zijn gemaakt en dat zij met het oog op dat doel redelijk waren. De wet bevat hierover geen gedetailleerde bepalingen. Dat zou ook niet goed mogelijk zijn, nu de wijze van schadeberekening op de voet van artikel 6:97 BW in vergaande mate aan de rechter is overgelaten en de gevallen moeilijk anders dan van geval tot geval kunnen worden beoordeeld. Het moet dus minstens gaan om een dreiging van schade als gevolg van een tekortkoming of van een voldoende concreet dreigende tekortkoming. 3.6 [appellante] heeft voor haar stellingen dat het renteherzieningsaanbod niet boven de marktrente mocht liggen en dat er geen renteherzieningsaanbod mocht worden gedaan conform het rentebeleid van een derde partij, hier RNHB, geen vindplaatsen in de door haar geaccepteerde kredietofferte en evenmin in de daarop toepasselijke algemene voorwaarden aangewezen. Naar aan te nemen valt, volgt dit niet uit die teksten, die nu eenmaal zwaar wegen bij commerciële contracten tussen dit soort commerciële en professionele partijen (zie rov. 3.1). 3.7 De overeenkomst (tussen [appellante] en Stichting PVF) heeft ook de rechtsgevolgen welke, naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien. De geaccepteerde kredietofferte houdt voor de kredietverschaffer, hier Stichting PVF, geen beperking in van de mogelijkheid om de rente na een rentevastperiode zo nodig eenzijdig te herzien. Wel kan uit de redelijkheid en billijkheid voor de kredietverschaffer een beperking voortvloeien bij de renteherziening. Daarvoor kan mede van belang zijn in hoeverre de renteverhoging marktconform is. Maar dat is bepaald niet het enige dat daarbij van belang is. de hier belangrijke contractuele bepalingen 3.8 De door [appellante] aanvaarde kredietofferte van 21 maart 2018 voorzag voor haar tienjarige hypothecaire geldlening van € 42,7 miljoen in persoonlijke borgtochten, in een jaarrente van 2,75% drie jaar vast, welke rente (na op- en afslagen) uiteindelijk neerkwam op 2,05%. Van de toepasselijk verklaarde algemene voorwaarden bepaalt artikel 6:“3. De schuldeiser is bevoegd telkens per de renteherzieningsdatum de rente- en aflossingsvoorwaarden te wijzigen. De schuldeiser zal daartoe tijdig voor het eindigen van de betreffende rentevastperiode aan de schuldenaar een voorstel doen met betrekking tot het rentepercentage, de daarbij behorende rentevastperiode en de aflossingsvoorwaarden met betrekking tot die rentevastperiode. 4. Indien de schuldenaar het door de schuldeiser gedane renteherzieningsvoorstel niet heeft geaccepteerd en/of geretourneerd binnen de in het renteherzieningsvoorstel genoemde termijn, worden de renteherzieningsperiode met het bijbehorende rentepercentage en de voor die periode geldende aflossingsvoorwaarden vastgesteld door de schuldeiser. Indien de geldlening in deze periode wordt afgelost wegens (gedeeltelijke) verkoop en/of oversluiting blijft hetgeen gesteld is in artikel 8 onverkort van toepassing.” De kredietofferte bevatte verder de volgende exitfee: “Bij gedeeltelijke dan wel algehele aflossing is de schuldenaar een exit fee verschuldigd gelijk aan: 1,50% in het 1e jaar na aktedatum; 1,25% in het 2e jaar na aktedatum; 1,00% in het 3e jaar na aktedatum; 0,75% vanaf het 4e jaar na aktedatum van het af te lossen bedrag. (…)”. 3.9 Zoals RNHB c.s.

Het hof: 4.1 bekrachtigt het eindvonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 21 december 2022; 4.2 veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van RNHB c.s.: € 5.689 aan griffierecht en € 8.856 aan salaris van de advocaat van RNHB c.s. (2 procespunten x appeltarief VI); 4.3 verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 4.4 wijst af wat verder is gevorderd, waaronder de terugbetalingsvordering van [appellante] . Dit arrest is gewezen door mrs. P.J. van der Korst, A.W. Steeg en Chr.H. van Dijk, is door de voorzitter ondertekend en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2024. ECLI:NL:RBMNE:2022:6619. Productie 7 bij inleidende dagvaarding. Op grond van artikel 6 leden 3 en 4 van de Algemene Voorwaarden Vastgoedfinancieringen. Productie 8 bij inleidende dagvaarding. Partijen zijn daarover verdeeld; volgens [appellante] op 2 april, volgens RNHB c.s. op 1 mei 2021. Producties 12 bij inleidende dagvaarding. Productie 13 bij inleidende dagvaarding. Productie 14 bij inleidende dagvaarding. Productie 15 bij inleidende dagvaarding. Producties 17 en 22 bij inleidende dagvaarding. Productie 24 bij inleidende dagvaarding. Productie 25 bij inleidende dagvaarding. Producties 1 onder A - E bij memorie van antwoord. Memorie van antwoord, paragraaf 4.4.4. Niet 3,75% zoals rov. 4.24 van het vonnis per vergissing vermeldt. Zie artikel 6:96 lid 2, aanhef en onder a. BW. MvA II, Parl. Gesch. BW Boek 6 1981, p. 334/5. Aldus artikel 6:248 lid 1 BW. Vergelijk HR ECLI:NL:HR:2020:1274 (Promontoria). Productie 9 bij inleidende dagvaarding.

Pleitnota mr. Luijkx van 9 november 2022. Producties 30 - 32 bij memorie van grieven. Zie artikel 6 leden 3 en 4 van de algemene voorwaarden. De formulering “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar” brengt volgens vaste rechtspraak tot uitdrukking dat de rechter bij de toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW de nodige terughoudendheid zal moeten betrachten. Zie meer recent HR 7 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1374. Extra terughoudendheid geldt in de regel bij overeenkomsten tussen professioneel dan wel commercieel handelende grote partijen, aldus HR 15 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP1664. Zie de artikelen 6:82 lid 2 en 6:83, aanhef en onder c. BW. In haar memorie van grieven sub 2.14 - 2.16 en 9.1. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof: 200.322.850 (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 533231) arrest van 18 juni 2024 in de zaak van [appellante] B.V. die is gevestigd in Eindhoven die hoger beroep heeft ingesteld en bij de rechtbank optrad als eiseres hierna: [appellante] advocaat: mr. T. Delmée tegen 1RNHB B.V. die is gevestigd in Utrecht 2. de inmiddels ontbonden Stichting Trident Portfolio voorheen genaamd: Stichting PVF Zakelijke Hypothekenfonds die is gevestigd in Amsterdam en bij de rechtbank optraden als gedaagden hierna samen: RNHB c.s. en ieder afzonderlijk: RNHB en Stichting PVF c.q. Stichting Trident Portfolio advocaat: mr. J.M. Luijkx 1Het verloop van de procedure in hoger beroep Naar aanleiding van het tussenarrest van 3 oktober 2023 heeft op 20 maart 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Daaraan zijn de spreekaantekeningen namens [appellante] en de pleitaantekeningen namens RNHB c.s. gehecht. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak en haar voorgeschiedenis 2.1 Deze zaak gaat over een schadevergoedingsvordering ter grootte van de betaalde exitfee na vervroegde aflossing van een hypothecaire geldlening tegen het einde van een rentevastperiode. 2.2 Het hof gaat uit van de feiten zoals de rechtbank deze in haar eindvonnis van 21 december 2022 onder 3.1 - 3.17 heeft vastgesteld, met gegrondverklaring en inachtneming van grief 1 (tegen “had verkocht” in overweging 3.6 en tegen “als zij de geldlening zou gaan verlengen” in overweging 3.8). Deze feiten komen neer op het volgende. 2.2.1 Voor haar tot woonruimtes te transformeren Europoint-torens II en III in Rotterdam heeft [appellante] in het voorjaar van 2018 met de, tot de Achmea groep behorende, Stichting PVF (later genaamd: Stichting Trident Portfolio) een tienjarige hypothecaire geldlening van € 42,7 miljoen gesloten tegen een drie jaar vaste jaarrente van eerst 2,75%, later 2,05%, en een exitfee. Deze geldlening was gebaseerd op een kredietofferte van Syntrus Achmea van 21 maart 2018. Stichting PVF was als schuldeiser bevoegd om de rente na de rentevastperiode (zo nodig eenzijdig) te wijzigen. De hypotheekakte werd verleden op 3 april 2018. 2.2.2 In december 2020 of januari 2021 heeft Stichting PVF haar portefeuille met leningen, waaronder die van [appellante] , verkocht (maar destijds nog niet overgedragen) aan RNHB. 2.2.3 De rentevastperiode zou aflopen op 2 april of 1 mei 2021. In samenspraak met Stichting PVF heeft [appellante] op 18 januari 2021 met RNHB als koper van de vordering (digitaal) gesproken over een indicatief verlengingsvoorstel met rente. Per e-mail van 20 januari 2021 heeft [appellante] aan RNHB (CC aan Stichting PVF) gevraagd om een indicatief verlengingsvoorstel voor de bestaande lening. Per e-mail van 21 januari 2021 heeft RNHB aan [appellante] een “indicatieve rente aanbod” genoemd van tussen 3,25% en 3,5% voor vijf jaar vast met de opmerking dat een definitief percentage en de overige condities, zoals aflossing en verlengingsfee, afhankelijk waren van een definitieve beoordeling en ontvangst van jaarcijfers, huurlijsten en eventueel een taxatie. 2.2.4 Per e-mail van 2 februari 2021 heeft RNHB aan [appellante] toegezegd om bij algehele aflossing van de financiering vóór 1 mei 2021 louter de overeengekomen exitfee over de per aflosdatum uitstaande hoofdsom in rekening te brengen en deze, voor zover van toepassing, te verlagen naar 0,75%. 2.2.5 [appellante] heeft in een e-mail van 8 februari 2021 aan Achmea/Stichting PVF geschreven dat de door RNHB aangegeven nieuwe tarieven van 3,25 a 3,5% geen marktconforme tarieven waren en dat zij ( [appellante] ) niet anders kon dan besluiten om de lening elders onder te brengen. [appellante] heeft daarbij een klacht ingediend tegen het in rekening brengen van een contractuele exit fee. Bij brief van 18 februari 2021 heeft de klachtencoördinator (van Syntrus Achmea) de klacht afgewezen omdat “hetgeen (…) is voorgesteld redelijk is”. Daarbij heeft hij opgemerkt dat Stichting PVF bereid was om bij herfinanciering vóór 1 mei 2021 geen vergoedingsrente in rekening te brengen en de vanaf 1 april 2021 lagere exitfee ook te laten gelden voor een aflossing vóór die datum. 2.2.6 Na een per e-mail van 19 februari 2021 opgevraagde pro forma berekening van 25 februari 2021 en een definitieve aflosnota van 23 maart 2021 heeft [appellante] op 30 maart 2021 de hypothecaire geldlening afgelost en de, van € 427.000 naar € 310.125 verlaagde, exitfee onder protest betaald. 2.2.7 [appellante] heeft haar financiering daarop ondergebracht bij Deutsche Bank, gebaseerd op een aanbod van die bank van 29 maart 2021. 2.2.8 Bij brief van 29 september 2021 heeft (de advocaat van) [appellante] RNHB c.s. gesommeerd tot (terug)betaling van de € 310.125. 2.3 [appellante] heeft niet gemotiveerd weersproken hetgeen RNHB c.s., bij memorie van antwoord onderbouwd met producties, hebben aangevoerd en daarom staat ook het volgende vast. Op 1 juni 2021 is de naam van Stichting PVF gewijzigd in Stichting Trident Portfolio en heeft zij het PVF Zakelijke Hypothekenfonds beëindigd en alle rechten en verplichtingen gecedeerd aan RNHB. Overeenkomstig een splitsingsvoorstel van 30 juni 2021 van Stichting Trident Portfolio is op 4 augustus 2021 Trident NewCo B.V. opgericht en een deel van het vermogen van Stichting Trident Portfolio, waaronder de leningen aan [appellante] , onder algemene titel aan Trident NewCo B.V. afgesplitst. Op 6 augustus 2021 heeft RNHB het aandeel in Trident NewCo B.V. overgenomen. Bij akte van 30 september 2021 zijn Trident NewCo B.V. en RNHB gefuseerd, waarbij RNHB onder algemene titel het vermogen van Trident NewCo B.V. heeft verkregen. 2.4 Wegens onverschuldigde betaling van de exitfee van € 310.125 en op diverse andere gronden heeft [appellante] van RNHB c.s. (terug)betaling van dat bedrag gevorderd. In haar eindvonnis van 21 december 2022 heeft de rechtbank onder 4.2 - 4.5 Stichting Trident Portfolio niet (meer) aansprakelijk geoordeeld, onder 4.6 - 4.18 geconcludeerd dat de exitfee niet onverschuldigd is betaald, onder 4.20 - 4.28 uiteengezet dat het claimen van de exitfee niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was en onder 4.29 - 4.39 ook geen toerekenbare tekortkoming van Stichting Trident Portfolio aanwezig geacht. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellante] vervolgens afgewezen met haar veroordeling in de proceskosten. Op 12 januari 2023 heeft [appellante] daaraan voldaan door betaling van € 9.277. 2.5 [appellante] richt haar grief 2 tegen de overwegingen 4.29 - 4.39 (geen tekortkoming), grief 3 tegen de overwegingen 4.20 - 4.28 (de exitfee is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar) en grief 4 tegen de overwegingen 4.2 - 4.5 (geen aansprakelijkheid meer van Stichting PVF/Stichting Trident Portfolio). De grieven 5 en 6 bouwen op een en ander voort.

enkele inleidende beschouwingen 3.1 Het gaat hier om een commercieel hypothecair geldleningscontract tussen grote commerciële en professionele partijen, die goed ingevoerd zijn in de wereld van de vastgoedfinancieringen. [appellante] is als professionele en grote vastgoedontwikkelaar onderdeel van een groot vastgoedconcern dat duizenden woningen in Nederland financiert en (her)ontwikkelt, zoals hier (in) de Europoint-torens II en III in Rotterdam ( [appellante] ). Stichting PVF was bewaarder van het PVF Zakelijke Hypothekenfonds ten behoeve van een of meer pensioenfondsen. RNHB is de grootste niet-bancaire vastgoedfinancier in Nederland. 3.2 De aan [appellante] in rekening gebrachte exitfee bedroeg uiteindelijk € 310.125, ongeveer 0,75% van de hypothecaire lening van € 42,7 miljoen. 3.3 Vanwege de verkoop door Stichting PVF van [appellante] ’s hypothecaire geldlening aan RNHB lag het voor de hand dat [appellante] tegen het eind van de rentevastperiode ook met de koper van de portefeuille RNHB contact heeft opgenomen en onderhouden over een renteherzieningsaanbod. Nadat RNHB een indicatief rentepercentage van 3,25 - 3,50 voor vijf jaar rentevast had genoemd, heeft [appellante] Stichting PVF duidelijk gemaakt dat zij dit verre van marktconform vond en heeft zij bij Stichting PVF een klacht ingediend over de exitfee, maar zijn partijen niet met elkaar in onderhandeling getreden over het nieuwe rentepercentage. [appellante] had al in december 2020 haar oren in de markt te luisteren gelegd en heeft de offerte van Deutsche Bank van 29 maart 2021 aanvaard. Die financiering via de qua rentetarieven gunstiger Duitse markt voorzag in - voor [appellante] c.q. haar aandeelhouders/bestuurders gunstiger - een additionele leensom (van € 10 miljoen in rekening-courant en nog eens € 8 miljoen), anders dan de lening van Stichting PVF geen persoonlijke borgstellingen meer noch achterstelling van aandeelhoudersleningen en een jaarrente van 1,20%, maar verlangde wel (voor [appellante] ’s aandeelhouders ongunstiger) verpanding van de aandelen in [appellante] . [appellante] vordert in deze procedure dan ook geen schadevergoeding op basis van bijvoorbeeld renteschade (want die heeft zij niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt), maar wel schadevergoeding ter grootte van de exitfee. de grondslagen in hoger beroep van de vordering van [appellante] 3.4 In hoger beroep baseert [appellante] haar vordering niet langer op onverschuldigde betaling. Volgens haar is Stichting PVF met een onoorbaar renteherzieningsaanbod - en haar volharding daarin - jegens [appellante] tekortgeschoten. Primair omdat zij in strijd heeft gehandeld met hetgeen partijen in de aanvaarde kredietofferte van 21 maart 2018 waren overeengekomen voor de periode na afloop van de rentevastperiode. Subsidiair, voor zover dit niet als zodanig is overeengekomen, omdat uit de aard van de aanvaarde kredietofferte, de wet, de gewoonte en/of de eisen van de (aanvullende) redelijkheid en billijkheid voortvloeit dat Stichting PVF dit voorstel niet mocht doen. Volgens haar mocht het renteherzieningsaanbod niet boven de marktrente liggen en mocht er geen renteherzieningsaanbod worden gedaan conform het (andere) rentebeleid van een derde partij, hier RNHB. Na het renteherzieningsaanbod heeft [appellante] haar schade beperkt c.q. voorkomen door de geldlening voortijdig volledig af te lossen en kon zij dit slechts doen tegen betaling van de exitfee. Die kwalificeert dan als redelijke kosten ter voorkoming of beperking van schade, aldus [appellante] . het vertrekpunt 3.5 Als vermogensschade komen mede voor vergoeding in aanmerking: redelijke kosten ter voorkoming of beperking van schade die als gevolg van de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust, mocht worden verwacht. Het is niet nodig dat komt vast te staan dat de maatregelen ter zake waarvan die kosten zijn gemaakt, inderdaad tot een voorkoming of beperking van schade hebben geleid. Voldoende is dat de kosten tot het bedoelde doel zijn gemaakt en dat zij met het oog op dat doel redelijk waren. De wet bevat hierover geen gedetailleerde bepalingen. Dat zou ook niet goed mogelijk zijn, nu de wijze van schadeberekening op de voet van artikel 6:97 BW in vergaande mate aan de rechter is overgelaten en de gevallen moeilijk anders dan van geval tot geval kunnen worden beoordeeld. Het moet dus minstens gaan om een dreiging van schade als gevolg van een tekortkoming of van een voldoende concreet dreigende tekortkoming. 3.6 [appellante] heeft voor haar stellingen dat het renteherzieningsaanbod niet boven de marktrente mocht liggen en dat er geen renteherzieningsaanbod mocht worden gedaan conform het rentebeleid van een derde partij, hier RNHB, geen vindplaatsen in de door haar geaccepteerde kredietofferte en evenmin in de daarop toepasselijke algemene voorwaarden aangewezen. Naar aan te nemen valt, volgt dit niet uit die teksten, die nu eenmaal zwaar wegen bij commerciële contracten tussen dit soort commerciële en professionele partijen (zie rov. 3.1). 3.7 De overeenkomst (tussen [appellante] en Stichting PVF) heeft ook de rechtsgevolgen welke, naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien. De geaccepteerde kredietofferte houdt voor de kredietverschaffer, hier Stichting PVF, geen beperking in van de mogelijkheid om de rente na een rentevastperiode zo nodig eenzijdig te herzien. Wel kan uit de redelijkheid en billijkheid voor de kredietverschaffer een beperking voortvloeien bij de renteherziening. Daarvoor kan mede van belang zijn in hoeverre de renteverhoging marktconform is. Maar dat is bepaald niet het enige dat daarbij van belang is. de hier belangrijke contractuele bepalingen 3.8 De door [appellante] aanvaarde kredietofferte van 21 maart 2018 voorzag voor haar tienjarige hypothecaire geldlening van € 42,7 miljoen in persoonlijke borgtochten, in een jaarrente van 2,75% drie jaar vast, welke rente (na op- en afslagen) uiteindelijk neerkwam op 2,05%. Van de toepasselijk verklaarde algemene voorwaarden bepaalt artikel 6:“3. De schuldeiser is bevoegd telkens per de renteherzieningsdatum de rente- en aflossingsvoorwaarden te wijzigen. De schuldeiser zal daartoe tijdig voor het eindigen van de betreffende rentevastperiode aan de schuldenaar een voorstel doen met betrekking tot het rentepercentage, de daarbij behorende rentevastperiode en de aflossingsvoorwaarden met betrekking tot die rentevastperiode. 4. Indien de schuldenaar het door de schuldeiser gedane renteherzieningsvoorstel niet heeft geaccepteerd en/of geretourneerd binnen de in het renteherzieningsvoorstel genoemde termijn, worden de renteherzieningsperiode met het bijbehorende rentepercentage en de voor die periode geldende aflossingsvoorwaarden vastgesteld door de schuldeiser. Indien de geldlening in deze periode wordt afgelost wegens (gedeeltelijke) verkoop en/of oversluiting blijft hetgeen gesteld is in artikel 8 onverkort van toepassing.” De kredietofferte bevatte verder de volgende exitfee: “Bij gedeeltelijke dan wel algehele aflossing is de schuldenaar een exit fee verschuldigd gelijk aan: 1,50% in het 1e jaar na aktedatum; 1,25% in het 2e jaar na aktedatum; 1,00% in het 3e jaar na aktedatum; 0,75% vanaf het 4e jaar na aktedatum van het af te lossen bedrag. (…)”. 3.9 Zoals RNHB c.s.

Het hof: 4.1 bekrachtigt het eindvonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 21 december 2022; 4.2 veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van RNHB c.s.: € 5.689 aan griffierecht en € 8.856 aan salaris van de advocaat van RNHB c.s. (2 procespunten x appeltarief VI); 4.3 verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 4.4 wijst af wat verder is gevorderd, waaronder de terugbetalingsvordering van [appellante] . Dit arrest is gewezen door mrs. P.J. van der Korst, A.W. Steeg en Chr.H. van Dijk, is door de voorzitter ondertekend en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2024. ECLI:NL:RBMNE:2022:6619. Productie 7 bij inleidende dagvaarding. Op grond van artikel 6 leden 3 en 4 van de Algemene Voorwaarden Vastgoedfinancieringen. Productie 8 bij inleidende dagvaarding. Partijen zijn daarover verdeeld; volgens [appellante] op 2 april, volgens RNHB c.s. op 1 mei 2021. Producties 12 bij inleidende dagvaarding. Productie 13 bij inleidende dagvaarding. Productie 14 bij inleidende dagvaarding. Productie 15 bij inleidende dagvaarding. Producties 17 en 22 bij inleidende dagvaarding. Productie 24 bij inleidende dagvaarding. Productie 25 bij inleidende dagvaarding. Producties 1 onder A - E bij memorie van antwoord. Memorie van antwoord, paragraaf 4.4.4. Niet 3,75% zoals rov. 4.24 van het vonnis per vergissing vermeldt. Zie artikel 6:96 lid 2, aanhef en onder a. BW. MvA II, Parl. Gesch. BW Boek 6 1981, p. 334/5. Aldus artikel 6:248 lid 1 BW. Vergelijk HR ECLI:NL:HR:2020:1274 (Promontoria). Productie 9 bij inleidende dagvaarding.

Pleitnota mr. Luijkx van 9 november 2022. Producties 30 - 32 bij memorie van grieven. Zie artikel 6 leden 3 en 4 van de algemene voorwaarden. De formulering “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar” brengt volgens vaste rechtspraak tot uitdrukking dat de rechter bij de toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW de nodige terughoudendheid zal moeten betrachten. Zie meer recent HR 7 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1374. Extra terughoudendheid geldt in de regel bij overeenkomsten tussen professioneel dan wel commercieel handelende grote partijen, aldus HR 15 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP1664. Zie de artikelen 6:82 lid 2 en 6:83, aanhef en onder c. BW. In haar memorie van grieven sub 2.14 - 2.16 en 9.1. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

onweersproken hebben uiteengezet, komt een exitfee, als vast percentage van het vervroegd afgeloste bedrag in hoofdsom, enkel voor bij zakelijke (vastgoed)financieringen zoals hier en is zo’n exitfee feitelijk niets anders dan een overeengekomen aflossings- c.q. overstapboete, omdat de vastgoedfinancier niet wil dat de geldlener tussentijds overstapt naar een andere financier en de vastgoedfinancier zijn kosten voor het aangaan van de lening dan niet kan terugverdienen. Dat is de strekking van de exitfee: zij beoogt (met een economisch doel) de kredietnemer te begrenzen in eventuele tussentijdse overstapmogelijkheden. [appellante] heeft overigens niet weersproken, zodat vaststaat, dat het rentepercentage, de vergoedingsrente bij vervroegde aflossing en de exitfee communicerende vaten zijn en dat er een nauwe samenhang bestaat met de overige voorwaarden, zoals aflossing en de beoordeling van jaarcijfers, huurlijsten en eventueel een taxatie. Intussen: wie trad er nu eigenlijk op aan de kant van de financier? 3.10 Duidelijk is dat Stichting PVF de contractant was en, zolang zij haar geldleningsvordering niet aan RNHB had gecedeerd, de schuldeiser daarvan. Zij was dus het primaire aanspreekpunt. Maar op grond van de bekendheid van [appellante] met de verkoop ervan lag het in de rede dat zij over het verdere verloop contact opnam met de koper RNHB. Het hof wil hier veronderstellen dat Stichting PVF en RNHB onderling contact hielden over de voortgang van de financiering aan [appellante] , zodat hun gedragingen hier onderling over en weer toerekenbaar zijn. Is Stichting PVF tekortgeschoten of dreigde dit voldoende concreet? 3.11 RNHB was tegen het eind van de rentevastperiode van drie jaar (2 april of 1 mei 2021) contractueel bevoegd om de rente te wijzigen. De vraag is nu of zij daarin is tekortgeschoten dan wel of dit voldoende concreet dreigde. 3.12 [appellante] heeft de afloop van de rentevastperiode niet afgewacht maar is proactief aan de slag gegaan. Op 18 januari 2021 heeft zij gevraagd om een indicatief verlengingsvoorstel. RNHB heeft toen in haar e-mail van 21 januari 2021 aan [appellante] bericht: “Dank voor het prettige gesprek van afgelopen maandag. Hierbij bevestigen wij hetgeen wij met je hebben gecommuniceerd. Ons indicatieve renteaanbod zou op dit moment tussen de 3,25% en 3,5% voor een looptijd van 5 jaar bedragen. Definitief percentage en overige condities zoals aflossing en verlengingfee zijn afhankelijk van een definitieve beoordeling en ontvangst van jaarcijfers, huurlijsten en eventueel een taxatie. Uiteraard bespreken wij graag de mogelijkheden. Wij gaan ervan uit je hiermee voldoende te hebben geïnformeerd en horen het graag als er nog vragen en/of opmerkingen zijn.” 3.13 Als professionele partij mocht [appellante] hieruit onder de in rov. 3.1 vermelde omstandigheden in redelijkheid geen aanbod, laat staan een nieuwe eenzijdige rentevaststelling, afleiden. Dit betrof geen aanbod dat niet verder onderhandelbaar was voor [appellante] en haar slechts stelde voor de keuze om het te aanvaarden of niet. Het bericht bevatte in zijn tekst geen concreet aanbod en daarvoor was het ook te ruw en onvoldoende omlijnd. Het ging alleen maar over een indicatief rente aanbod. Het definitieve percentage en de overige condities (zoals aflossing en verlengingsfee) zouden nog afhangen van een definitieve beoordeling van jaarcijfers, huurlijsten en eventueel een taxatie. Er waren dus nogal wat, deels onderling samenhangende, factoren, die voor bespreking vatbaar waren. Daarover konden partijen ook onderhandelen. 3.14 [appellante] heeft het toen geïndiceerde rentepercentage ervaren als hoger dan de voor die markt vigerende rente, die volgens haar voor residentiële objecten, afhankelijk van debiteur en ligging, voor tien jaar tussen de 1,3% en 2,5% zou hebben bedragen. Maar de enkele vergelijking van rentepercentages kan in het licht van de hiervoor beschreven samenhang met andere factoren niet volstaan, terwijl RNHB c.s. nog niet een definitief rentepercentage hadden genoemd. RNHB c.s. hebben trouwens het bestaan van zo’n gestelde eenduidige marktrente en de gestelde hoogte ervan gemotiveerd bestreden door te wijzen op een zeer groot aantal factoren, zoals de looptijd van de financiering, de duur van de rentevastperiode, de hoofdsom, de loan-to-loan value, de (waarde van de) zekerheden, de gerealiseerde huurstroom en kwaliteit van de huurders, de (financiële) convenanten, het aflossingspercentage, de upfront fee, de exitfee, de fundingskosten en het commerciële belang om een klant te contracteren. Dat banken in mei/juni 2023 met de kennis van toen een rentepercentage per 1 april 2021 zouden hebben aangeboden tussen de 1,4 en 1,85 bij inmiddels een getaxeerde waarde van € 119 miljoen en een huurstroom van € 5 miljoen - en Deutsche Bank van 1,20% - kan waar zijn, maar het staat niet vast dat RNHB c.s. destijds in januari/februari 2021 beschikten over de dezelfde documenten als die waarop die banken hun latere verklaringen hebben gebaseerd. Zo heeft Deutsche Bank vóór haar aanbod een taxatie laten uitvoeren. 3.15 Maar ook als wel van een door [appellante] aangevoerde marktrente wordt uitgegaan, dan nog was er onvoldoende aanleiding om op die enkele indicatie tussen de 3,25% en 3,5% al meteen af te haken. Het was voorbarig om daaruit af te leiden dat RNHB c.s., als het eenmaal op onderhandelingen aankwam, niet bereid zouden zijn om meer in de richting van een door [appellante] waargenomen markrente te bewegen. [appellante] erkent bovendien dat een marktconforme rente een zekere bandbreedte kent en heeft op de mondelinge behandeling bij de rechtbank verklaard dat zij een percentage van 1,75-1,90 had verwacht en het verschil tussen 3,25% en 1,75-1,90% moet - met mogelijke aanpassing van alle overige voorwaarden - niet in redelijkheid aan haar als zonder meer onoverbrugbaar zijn voorgekomen. 3.16 [appellante] heeft wel aangevoerd dat Stichting PVF bij de kredietofferte van maart 2018 al beschikte over jaarcijfers, huurlijsten en taxatie, zodat RNHB c.s. geen nieuwe gegevens nodig hadden. Maar ter bepaling van de verlengingsrente ging het om de drie jaar latere, meest actuele cijfers en tegenover de gemotiveerde betwisting door RNHB c.s. heeft [appellante] niet aangetoond dat Stichting PVF en/of RNHB c.s. daarover toen al wel beschikte(n). Het voorgaande geldt temeer omdat [appellante] heeft uiteengezet dat het vastgoed inmiddels was herontwikkeld en verder verhuurd, iets waarvan zij de financier, zeker als de vordering eenmaal zou zijn overgedragen aan RNHB, zou moeten overtuigen. Er lag dus geen renteherzieningsaanbod en er was nog niet een behoorlijk onderhandelingsproces op gang gekomen. Hoewel dat na de e-mail van RNHB van 21 januari 2021 voor de hand had gelegen, heeft [appellante] , op wier weg dat lag, RNHB c.s. toen niet voorzien van de meest actuele jaarcijfers, huurlijsten, eventuele taxaties en andere relevante documenten. Dát was pas echt een opening geweest voor onderhandelingen. Daaraan doet niet af dat het Stichting PVF was die volgens artikel 6 lid 3 van de algemene voorwaarden een renteherzieningsaanbod moest doen; voordat het zo ver was, was [appellante] al afgehaakt. 3.17 Het hof onderkent dat Syntrus Achmea in haar afdoening van 18 februari 2021 voor Stichting PVF de klacht over de exitfee heeft afgewezen en “hetgeen (…) is voorgesteld redelijk” heeft geoordeeld. Niettemin was er ook toen nog voldoende tijd (tot 2 april of 1 mei 2021 en misschien nog wel wat later) en genoeg ruimte om in onderhandelingen tot een echt en voldoende marktconform renteherzieningsaanbod te geraken, dit in samenhang met alle andere voorwaarden.

onweersproken hebben uiteengezet, komt een exitfee, als vast percentage van het vervroegd afgeloste bedrag in hoofdsom, enkel voor bij zakelijke (vastgoed)financieringen zoals hier en is zo’n exitfee feitelijk niets anders dan een overeengekomen aflossings- c.q. overstapboete, omdat de vastgoedfinancier niet wil dat de geldlener tussentijds overstapt naar een andere financier en de vastgoedfinancier zijn kosten voor het aangaan van de lening dan niet kan terugverdienen. Dat is de strekking van de exitfee: zij beoogt (met een economisch doel) de kredietnemer te begrenzen in eventuele tussentijdse overstapmogelijkheden. [appellante] heeft overigens niet weersproken, zodat vaststaat, dat het rentepercentage, de vergoedingsrente bij vervroegde aflossing en de exitfee communicerende vaten zijn en dat er een nauwe samenhang bestaat met de overige voorwaarden, zoals aflossing en de beoordeling van jaarcijfers, huurlijsten en eventueel een taxatie. Intussen: wie trad er nu eigenlijk op aan de kant van de financier? 3.10 Duidelijk is dat Stichting PVF de contractant was en, zolang zij haar geldleningsvordering niet aan RNHB had gecedeerd, de schuldeiser daarvan. Zij was dus het primaire aanspreekpunt. Maar op grond van de bekendheid van [appellante] met de verkoop ervan lag het in de rede dat zij over het verdere verloop contact opnam met de koper RNHB. Het hof wil hier veronderstellen dat Stichting PVF en RNHB onderling contact hielden over de voortgang van de financiering aan [appellante] , zodat hun gedragingen hier onderling over en weer toerekenbaar zijn. Is Stichting PVF tekortgeschoten of dreigde dit voldoende concreet? 3.11 RNHB was tegen het eind van de rentevastperiode van drie jaar (2 april of 1 mei 2021) contractueel bevoegd om de rente te wijzigen. De vraag is nu of zij daarin is tekortgeschoten dan wel of dit voldoende concreet dreigde. 3.12 [appellante] heeft de afloop van de rentevastperiode niet afgewacht maar is proactief aan de slag gegaan. Op 18 januari 2021 heeft zij gevraagd om een indicatief verlengingsvoorstel. RNHB heeft toen in haar e-mail van 21 januari 2021 aan [appellante] bericht: “Dank voor het prettige gesprek van afgelopen maandag. Hierbij bevestigen wij hetgeen wij met je hebben gecommuniceerd. Ons indicatieve renteaanbod zou op dit moment tussen de 3,25% en 3,5% voor een looptijd van 5 jaar bedragen. Definitief percentage en overige condities zoals aflossing en verlengingfee zijn afhankelijk van een definitieve beoordeling en ontvangst van jaarcijfers, huurlijsten en eventueel een taxatie. Uiteraard bespreken wij graag de mogelijkheden. Wij gaan ervan uit je hiermee voldoende te hebben geïnformeerd en horen het graag als er nog vragen en/of opmerkingen zijn.” 3.13 Als professionele partij mocht [appellante] hieruit onder de in rov. 3.1 vermelde omstandigheden in redelijkheid geen aanbod, laat staan een nieuwe eenzijdige rentevaststelling, afleiden. Dit betrof geen aanbod dat niet verder onderhandelbaar was voor [appellante] en haar slechts stelde voor de keuze om het te aanvaarden of niet. Het bericht bevatte in zijn tekst geen concreet aanbod en daarvoor was het ook te ruw en onvoldoende omlijnd. Het ging alleen maar over een indicatief rente aanbod. Het definitieve percentage en de overige condities (zoals aflossing en verlengingsfee) zouden nog afhangen van een definitieve beoordeling van jaarcijfers, huurlijsten en eventueel een taxatie. Er waren dus nogal wat, deels onderling samenhangende, factoren, die voor bespreking vatbaar waren. Daarover konden partijen ook onderhandelen. 3.14 [appellante] heeft het toen geïndiceerde rentepercentage ervaren als hoger dan de voor die markt vigerende rente, die volgens haar voor residentiële objecten, afhankelijk van debiteur en ligging, voor tien jaar tussen de 1,3% en 2,5% zou hebben bedragen. Maar de enkele vergelijking van rentepercentages kan in het licht van de hiervoor beschreven samenhang met andere factoren niet volstaan, terwijl RNHB c.s. nog niet een definitief rentepercentage hadden genoemd. RNHB c.s. hebben trouwens het bestaan van zo’n gestelde eenduidige marktrente en de gestelde hoogte ervan gemotiveerd bestreden door te wijzen op een zeer groot aantal factoren, zoals de looptijd van de financiering, de duur van de rentevastperiode, de hoofdsom, de loan-to-loan value, de (waarde van de) zekerheden, de gerealiseerde huurstroom en kwaliteit van de huurders, de (financiële) convenanten, het aflossingspercentage, de upfront fee, de exitfee, de fundingskosten en het commerciële belang om een klant te contracteren. Dat banken in mei/juni 2023 met de kennis van toen een rentepercentage per 1 april 2021 zouden hebben aangeboden tussen de 1,4 en 1,85 bij inmiddels een getaxeerde waarde van € 119 miljoen en een huurstroom van € 5 miljoen - en Deutsche Bank van 1,20% - kan waar zijn, maar het staat niet vast dat RNHB c.s. destijds in januari/februari 2021 beschikten over de dezelfde documenten als die waarop die banken hun latere verklaringen hebben gebaseerd. Zo heeft Deutsche Bank vóór haar aanbod een taxatie laten uitvoeren. 3.15 Maar ook als wel van een door [appellante] aangevoerde marktrente wordt uitgegaan, dan nog was er onvoldoende aanleiding om op die enkele indicatie tussen de 3,25% en 3,5% al meteen af te haken. Het was voorbarig om daaruit af te leiden dat RNHB c.s., als het eenmaal op onderhandelingen aankwam, niet bereid zouden zijn om meer in de richting van een door [appellante] waargenomen markrente te bewegen. [appellante] erkent bovendien dat een marktconforme rente een zekere bandbreedte kent en heeft op de mondelinge behandeling bij de rechtbank verklaard dat zij een percentage van 1,75-1,90 had verwacht en het verschil tussen 3,25% en 1,75-1,90% moet - met mogelijke aanpassing van alle overige voorwaarden - niet in redelijkheid aan haar als zonder meer onoverbrugbaar zijn voorgekomen. 3.16 [appellante] heeft wel aangevoerd dat Stichting PVF bij de kredietofferte van maart 2018 al beschikte over jaarcijfers, huurlijsten en taxatie, zodat RNHB c.s. geen nieuwe gegevens nodig hadden. Maar ter bepaling van de verlengingsrente ging het om de drie jaar latere, meest actuele cijfers en tegenover de gemotiveerde betwisting door RNHB c.s. heeft [appellante] niet aangetoond dat Stichting PVF en/of RNHB c.s. daarover toen al wel beschikte(n). Het voorgaande geldt temeer omdat [appellante] heeft uiteengezet dat het vastgoed inmiddels was herontwikkeld en verder verhuurd, iets waarvan zij de financier, zeker als de vordering eenmaal zou zijn overgedragen aan RNHB, zou moeten overtuigen. Er lag dus geen renteherzieningsaanbod en er was nog niet een behoorlijk onderhandelingsproces op gang gekomen. Hoewel dat na de e-mail van RNHB van 21 januari 2021 voor de hand had gelegen, heeft [appellante] , op wier weg dat lag, RNHB c.s. toen niet voorzien van de meest actuele jaarcijfers, huurlijsten, eventuele taxaties en andere relevante documenten. Dát was pas echt een opening geweest voor onderhandelingen. Daaraan doet niet af dat het Stichting PVF was die volgens artikel 6 lid 3 van de algemene voorwaarden een renteherzieningsaanbod moest doen; voordat het zo ver was, was [appellante] al afgehaakt. 3.17 Het hof onderkent dat Syntrus Achmea in haar afdoening van 18 februari 2021 voor Stichting PVF de klacht over de exitfee heeft afgewezen en “hetgeen (…) is voorgesteld redelijk” heeft geoordeeld. Niettemin was er ook toen nog voldoende tijd (tot 2 april of 1 mei 2021 en misschien nog wel wat later) en genoeg ruimte om in onderhandelingen tot een echt en voldoende marktconform renteherzieningsaanbod te geraken, dit in samenhang met alle andere voorwaarden.

[appellante] heeft wel aangevoerd dat haar werd meegedeeld dat onderhandelen zinloos was, maar dit is gemotiveerd betwist, volgt niet uit de feiten en staat niet vast. [appellante] heeft toen niet (meer) bij RNHB c.s. gecheckt of zij bereid waren tot verlaging van het rentepercentage, maar aanstonds gevraagd om een aflosnota; dat is geen poging om te gaan onderhandelen en RNHB c.s. behoefden het ook in redelijkheid niet zo op te vatten. 3.18 [appellante] heeft nog aangevoerd dat zij een renteherzieningsaanbod mocht verwachten dat meer in de lijn lag van Stichting PVF als pensioenbeheerder met een langetermijnvisie dan in de volgens haar harde lijn van RNHB als een op kortetermijnwinst gerichte schuldhandelaar. Daargelaten dat RNHB dit laatste gemotiveerd heeft betwist, geldt dat de schuldeiser, nu eenmaal zonder enige beperking en ongeclausuleerd, bevoegd is verklaard telkens per renteherzieningsdatum de rente- en aflossingsvoorwaarden te wijzigen. Van een, door redelijkheid en billijkheid aan te vullen, leemte is dan ook niet zonder meer sprake. Tegen een nieuw beleid van een cessionaris c.q. contractsovernemer of rechtsverkrijger krachtens fusie had [appellante] zich als professionele partij kunnen wapenen door op dit punt beperkende voorwaarden overeen te komen, zoals een relatie met een, nader te definiëren, marktrente of een rentevoet. Zonder zulke beperkende voorwaarden behoorden RNHB c.s. zich wel te gedragen naar redelijkheid en billijkheid, maar die beperkte hen in redelijkheid niet tot het oude kredietverleningsbeleid van Stichting PVF. 3.19 Bij die stand van zaken kan het hof niet tot het oordeel komen dat Stichting PVF in februari 2021 met het door haar opgegeven indicatieve rentepercentage en (haar onderschrijving van) de afwijzing van de klacht, naar redelijkheid en billijkheid, is tekortgeschoten dan wel, voldoende concreet, dreigde tekort te schieten, laat staan dat de rente-indicatie in de gegeven omstandigheden bij dit commerciële contract tussen deze commerciële en professionele partijen (zie rov. 3.1) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Daarvoor heeft [appellante] te weinig aangevoerd. De voor de derogerende werking van redelijkheid en billijkheid geldende hoge drempel heeft [appellante] niet genomen. [appellante] heeft RNHB c.s. bovendien niet in gebreke gesteld. Niet is gebleken dat een aanmaning nutteloos zou zijn geweest. Evenmin mocht [appellante] , zoals zij heeft betoogd, uit de situatie afleiden dat Stichting PVF in de nakoming van haar verbintenis tot een redelijke rentevaststelling (met bijbehorende voorwaarden) zou tekortschieten. Al met al is niet gebleken van een tekortkoming en ook niet van een voldoende concreet dreigende tekortkoming en verzuim, zodat ook aan de voorwaarden voor vergoeding van redelijke kosten ter voorkoming of beperking van schade niet is voldaan. Ten slotte is het in de gegeven omstandigheden ook niet onredelijk dat [appellante] de exitfee als prijs voor haar, commercieel vervroegde, vertrek moest betalen. Stichting PVF na afsplitsingen en fusies niet langer aansprakelijk? 3.20 Bij beantwoording van de vraag of Stichting PVF op grond van artikel 2:334t lid 3 BW niet langer aansprakelijk is voor enige deelbare verbintenis heeft [appellante] geen belang omdat niet is gebleken dat [appellante] enige vordering op Stichting PVF heeft. bewijsaanbiedingen, conclusie, terugbetalingsvordering en proceskosten 3.21 [appellante] heeft geen feiten en/of omstandigheden te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden moeten leiden. Daarom passeert het hof haar bewijsaanbod. Het hoger beroep slaagt niet. Het eindvonnis zal worden bekrachtigd. De terugbetalingsvordering van [appellante] zal worden afgewezen. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.

[appellante] heeft wel aangevoerd dat haar werd meegedeeld dat onderhandelen zinloos was, maar dit is gemotiveerd betwist, volgt niet uit de feiten en staat niet vast. [appellante] heeft toen niet (meer) bij RNHB c.s. gecheckt of zij bereid waren tot verlaging van het rentepercentage, maar aanstonds gevraagd om een aflosnota; dat is geen poging om te gaan onderhandelen en RNHB c.s. behoefden het ook in redelijkheid niet zo op te vatten. 3.18 [appellante] heeft nog aangevoerd dat zij een renteherzieningsaanbod mocht verwachten dat meer in de lijn lag van Stichting PVF als pensioenbeheerder met een langetermijnvisie dan in de volgens haar harde lijn van RNHB als een op kortetermijnwinst gerichte schuldhandelaar. Daargelaten dat RNHB dit laatste gemotiveerd heeft betwist, geldt dat de schuldeiser, nu eenmaal zonder enige beperking en ongeclausuleerd, bevoegd is verklaard telkens per renteherzieningsdatum de rente- en aflossingsvoorwaarden te wijzigen. Van een, door redelijkheid en billijkheid aan te vullen, leemte is dan ook niet zonder meer sprake. Tegen een nieuw beleid van een cessionaris c.q. contractsovernemer of rechtsverkrijger krachtens fusie had [appellante] zich als professionele partij kunnen wapenen door op dit punt beperkende voorwaarden overeen te komen, zoals een relatie met een, nader te definiëren, marktrente of een rentevoet. Zonder zulke beperkende voorwaarden behoorden RNHB c.s. zich wel te gedragen naar redelijkheid en billijkheid, maar die beperkte hen in redelijkheid niet tot het oude kredietverleningsbeleid van Stichting PVF. 3.19 Bij die stand van zaken kan het hof niet tot het oordeel komen dat Stichting PVF in februari 2021 met het door haar opgegeven indicatieve rentepercentage en (haar onderschrijving van) de afwijzing van de klacht, naar redelijkheid en billijkheid, is tekortgeschoten dan wel, voldoende concreet, dreigde tekort te schieten, laat staan dat de rente-indicatie in de gegeven omstandigheden bij dit commerciële contract tussen deze commerciële en professionele partijen (zie rov. 3.1) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Daarvoor heeft [appellante] te weinig aangevoerd. De voor de derogerende werking van redelijkheid en billijkheid geldende hoge drempel heeft [appellante] niet genomen. [appellante] heeft RNHB c.s. bovendien niet in gebreke gesteld. Niet is gebleken dat een aanmaning nutteloos zou zijn geweest. Evenmin mocht [appellante] , zoals zij heeft betoogd, uit de situatie afleiden dat Stichting PVF in de nakoming van haar verbintenis tot een redelijke rentevaststelling (met bijbehorende voorwaarden) zou tekortschieten. Al met al is niet gebleken van een tekortkoming en ook niet van een voldoende concreet dreigende tekortkoming en verzuim, zodat ook aan de voorwaarden voor vergoeding van redelijke kosten ter voorkoming of beperking van schade niet is voldaan. Ten slotte is het in de gegeven omstandigheden ook niet onredelijk dat [appellante] de exitfee als prijs voor haar, commercieel vervroegde, vertrek moest betalen. Stichting PVF na afsplitsingen en fusies niet langer aansprakelijk? 3.20 Bij beantwoording van de vraag of Stichting PVF op grond van artikel 2:334t lid 3 BW niet langer aansprakelijk is voor enige deelbare verbintenis heeft [appellante] geen belang omdat niet is gebleken dat [appellante] enige vordering op Stichting PVF heeft. bewijsaanbiedingen, conclusie, terugbetalingsvordering en proceskosten 3.21 [appellante] heeft geen feiten en/of omstandigheden te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden moeten leiden. Daarom passeert het hof haar bewijsaanbod. Het hoger beroep slaagt niet. Het eindvonnis zal worden bekrachtigd. De terugbetalingsvordering van [appellante] zal worden afgewezen. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.