ECLI:NL:GHARL:2024:3892

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.324.995 (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 9438685) arrest van 11 juni 2024 in de zaak van [appellant] die woont in [woonplaats1] die hoger beroep heeft ingesteld en bij de kantonrechter optrad als eiser in conventie, verweerder in reconventie hierna: [appellant] advocaat: mr. J.J. Douwes tegen [geïntimeerde] , h.o.d.n. [naam1] die woont in [woonplaats2] en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie, eiser in reconventie hierna: [geïntimeerde] advocaat: mr. M.J. Jeths 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Naar aanleiding van het arrest van 9 mei 2023 heeft op 16 juni 2023 een mondelinge behandeling bij het gerechtshof (hierna: hof) plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen de volgende processtukken ingediend: memorie van grieven tevens (voorwaardelijke) vermeerdering van eis memorie van antwoord 1.2. Vervolgens hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan op grond waarvan [geïntimeerde] een bedrijfsruimte huurde van [appellant] aan de [adres] te [woonplaats2] . Deze huurovereenkomst is door [geïntimeerde] opgezegd tegen 1 oktober 2021 en hij heeft het gehuurde op 20 september 2021 verlaten. [geïntimeerde] heeft gedurende de looptijd van de huurovereenkomst de huur en het overeengekomen voorschot aan servicekosten niet volledig betaald. 2.2. [appellant] heeft bij de kantonrechter betaling gevorderd van de achterstallige huur, servicekosten, contractuele boetes en buitengerechtelijke incassokosten. Daarnaast heeft [appellant] gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van herstelkosten vanwege gebreken aan de vloer in de bedrijfsruimte welke tijdens de looptijd van de huurovereenkomst zouden zijn ontstaan en waarvoor [geïntimeerde] volgens [appellant] aansprakelijk zou zijn. 2.3. De kantonrechter heeft in het vonnis van 9 november 2022 een bedrag aan achterstallige huur en servicekosten (met inachtneming van de tussen partijen overeengekomen huurkorting) toegewezen, alsmede een daaraan gekoppeld bedrag aan contractuele boetes en buitengerechtelijke incassokosten (vermeerderd met rente en kosten). Verder heeft de kantonrechter beslist dat niet duidelijk is geworden dat er tijdens de huurperiode schade aan de vloer van de bedrijfsruimte is ontstaan die voor rekening en risico van [geïntimeerde] moet komen als huurder. De vordering van [appellant] in verband met de herstelkosten is door de kantonrechter dan ook afgewezen. [appellant] is het niet eens met het oordeel van de kantonrechter en heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld. 2.4. [geïntimeerde] heeft bij de kantonrechter een tegenvordering ingesteld in verband met een beroep op huurprijsvermindering vanwege de coronapandemie (coronakorting). Deze tegenvordering is door de kantonrechter eveneens afgewezen. Daar klaagt [geïntimeerde] niet over, zodat deze vordering in hoger beroep niet meer hoeft te worden beoordeeld.

3.1. Het hof zal oordelen dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Dit betekent dat het vonnis van de kantonrechter in stand zal blijven. Hierna zal het hof uitleggen hoe het tot dit oordeel komt. Daarbij zal per grief worden ingegaan op hetgeen door [appellant] naar voren is gebracht en zal het hof aangeven op grond waarvan de grief faalt. Grief 1 3.2. Ten aanzien van de vraag welk bedrag door [geïntimeerde] aan huur is betaald, hebben partijen in eerste aanleg meerdere overzichten ingebracht waaruit volgens partijen volgt wat de huurachterstand is en wat, al dan niet na een huurprijsvermindering, nog door [geïntimeerde] betaald zou moeten worden. De kantonrechter heeft de door [geïntimeerde] betaalde huur vastgesteld op een bedrag van € 38.548,99 naast de betaalde borg van € 6.000,- en de huurachterstand op een bedrag van € 15.220,38. 3.3. [appellant] betoogt met zijn grief dat [geïntimeerde] € 41.271,49 heeft betaald en dat de huurachterstand uitkomt op een bedrag van € 18.623,51. Daartoe heeft hij een overzicht overgelegd, waaruit dit volgens [appellant] kan worden afgeleid. Het hof kan zonder toelichting, die ontbreekt, geen wijs uit dit overzicht. Er wordt weliswaar verwezen naar het overzicht in verband met de verrichte betalingen en bankafschriften, echter een inhoudelijke toelichting daarop wordt niet gegeven. Hierdoor is het voor het hof onduidelijk waar de bedragen vandaan komen die door [appellant] in de toelichting worden genoemd en kan het hof niet vaststellen dat de berekening van de kantonrechter onjuist is. Ook is het voor het hof thans niet duidelijk waartegen door [appellant] wordt gegriefd. Door [appellant] wordt namelijk niet aangegeven op welke specifieke onderdelen de berekening niet klopt en de daaruit volgende beslissing van de kantonrechter niet in stand zou kunnen blijven. In dat licht komt het hof niet toe aan een (verdere) inhoudelijke behandeling van de grief. Deze grief wordt door het hof verworpen. 3.4. [appellant] heeft een bewijsaanbod gedaan in verband met het bedrag aan betaalde huur. Bij gebreke van enige nadere onderbouwing van dit standpunt, zoals hiervoor overwogen, gaat het hof voorbij aan dit niet nader toegespitste bewijsaanbod. Grief 2 3.5. Deze grief richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter zoals opgenomen in rechtsoverweging 3.5.3 van het bestreden vonnis. De kantonrechter heeft op basis van de gevoerde e-mailcorrespondentie tussen partijen geoordeeld dat partijen een huurkorting zijn overeengekomen. Daarbij overweegt de kantonrechter dat uit de e-mails niet kan worden afgeleid dat, zoals [appellant] heeft aangevoerd, het ging om een aanbod dat niet is geaccepteerd en dus door [appellant] nog herroepen kon worden. Ook acht de kantonrechter van belang, dat in een latere e-mail wordt gesproken over een gemaakte afspraak in plaats van een aanbod alsmede dat partijen beiden ook uitvoering hebben gegeven aan deze afspraken ( [geïntimeerde] heeft daadwerkelijk de helft van de huur betaald en [appellant] heeft een bedrag aan [geïntimeerde] terugbetaald). 3.6. Uit de toelichting bij deze grief volgt dat [appellant] betwist dat hij heeft ingestemd met een huurkorting en dat een dergelijke afspraak ook niet is gemaakt. Verder geeft [appellant] aan dat een eventueel voorstel daartoe niet tijdig is geaccepteerd en/of herroepen. Het voorstel is in ieder geval vervallen voordat het door [geïntimeerde] is aanvaard, aldus [appellant] . 3.7. Het hof neemt in aanmerking dat de kantonrechter in het vonnis uitvoerig is ingegaan op de e-mailcorrespondentie tussen partijen (rechtsoverweging 3.5.1) en welke betalingen door [geïntimeerde] zijn gedaan (rechtsoverweging 3.5.2). Tegen deze rechtsoverwegingen is door [appellant] niet gegriefd. De onderhavige grief en de toelichting daarop zegt niets over hetgeen de kantonrechter heeft overwogen ten aanzien van e-mails en gedane betalingen met betrekking tot de huurkorting. De grief richt zich enkel tegen de gevolgtrekking die de kantonrechter verbindt aan die e-mails en gedane betalingen. Het had op de weg van [appellant] gelegen om aan te geven en te onderbouwen op grond waarvan de overwegingen van de kantonrechter ten aanzien van de e-mails en gedane betalingen met betrekking tot de huurkorting, onjuist zijn. Dit heeft [appellant] nagelaten. Het hof komt dan ook tot de conclusie dat deze grief faalt. 3.8. Ten aanzien van het door [appellant] aangeboden getuigenbewijs overweegt het hof dat daarbij onvoldoende specifiek is aangegeven van welke feiten en omstandigheden bewijs wordt aangeboden, zodat dit bewijsaanbod wordt gepasseerd. Grief 3 3.9. In rechtsoverweging 3.11 van het bestreden vonnis is de conclusie van de kantonrechter opgenomen ten aanzien van de huurachterstand en de servicekosten. Deze grief richt zich enkel tegen deze rechtsoverweging. In de daaraan voorafgaande rechtsoverwegingen is door de kantonrechter uitgebreid ingegaan op de feiten en omstandigheden die tot deze conclusie hebben geleid, waartegen [appellant] geen afzonderlijke grieven heeft gericht anders dan hiervoor besproken bij grief 1 en grief 2. 3.10. Zoals ook door [appellant] wordt aangegeven, hangt deze grief samen met de eerdere grieven. Nu de grieven 1 en 2 falen, faalt ook de daarop voortbordurende grief 3. Grief 4 3.11. Met deze grief maakt [appellant] bezwaar tegen het bedrag dat aan contractuele boetes door de kantonrechter is toegewezen. Ook deze grief hangt samen met de voorgaande grieven, aangezien de contractuele boetes berekend moeten worden over de totale huurachterstand. Het feit dat deze grief afhankelijk is van het slagen van de daaraan voorafgaande grieven, brengt met zich mee dat deze grief het lot van de voorgaande grieven moet delen. Deze grief faalt dus ook. Grief 5 3.12. Deze grief heeft betrekking op het oordeel van de kantonrechter over de vordering van [appellant] tot vergoeding van de herstelkosten van de vloer van de bedrijfsruimte. Volgens [appellant] is de vloer ten tijde van de huur van de bedrijfsruimte door [geïntimeerde] beschadigd geraakt. De kantonrechter overweegt in het vonnis dat [appellant] op grond van de overgelegde stukken niet duidelijk heeft gemaakt wat er precies met de vloer aan de hand is en dat [geïntimeerde] daarvoor verantwoordelijk kan worden gehouden. Uit de overgelegde gegevens kan niet worden opgemaakt dat het gaat om schade die niet aanwezig kan zijn geweest bij aanvang van de huurperiode, aldus de kantonrechter. Ook is onduidelijk wat de omvang van de schade is. De kantonrechter komt tot de conclusie dat niet duidelijk is geworden dat er gedurende de huurperiode schade is ontstaan aan de vloer van de bedrijfsruimte die voor rekening en risico van [geïntimeerde] moet komen als huurder. 3.13. Met zijn grief betoogt [appellant] dat de vloer in goede staat was ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst en dat de vloer ten tijde van de oplevering gebreken vertoonde: de egalinelaag laat los van de ondervloer. Volgens [appellant] is dat mogelijk veroorzaakt doordat [geïntimeerde] de verwarming heeft uitgezet om de exploitatiekosten te drukken en doordat de verwarming uitstond terwijl [geïntimeerde] de deuren open heeft gehad om schaatsen te verkopen. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat de verwarming uitstond toen hij schaatsen verkocht. Daarnaast betwist hij gemotiveerd dat de egalinelaag hierdoor is losgekomen. Volgens hem komt dit door vocht.

Het hof: 4.1. bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht van 9 november 2022; 4.2. veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] : € 798,- aan griffierecht € 3.142,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief III); 4.3. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. S.C.P. Giesen, M.P.C.J. van Bavel en J.C.J. Luijten, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2024. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.324.995 (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 9438685) arrest van 11 juni 2024 in de zaak van [appellant] die woont in [woonplaats1] die hoger beroep heeft ingesteld en bij de kantonrechter optrad als eiser in conventie, verweerder in reconventie hierna: [appellant] advocaat: mr. J.J. Douwes tegen [geïntimeerde] , h.o.d.n. [naam1] die woont in [woonplaats2] en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie, eiser in reconventie hierna: [geïntimeerde] advocaat: mr. M.J. Jeths 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Naar aanleiding van het arrest van 9 mei 2023 heeft op 16 juni 2023 een mondelinge behandeling bij het gerechtshof (hierna: hof) plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen de volgende processtukken ingediend: memorie van grieven tevens (voorwaardelijke) vermeerdering van eis memorie van antwoord 1.2. Vervolgens hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan op grond waarvan [geïntimeerde] een bedrijfsruimte huurde van [appellant] aan de [adres] te [woonplaats2] . Deze huurovereenkomst is door [geïntimeerde] opgezegd tegen 1 oktober 2021 en hij heeft het gehuurde op 20 september 2021 verlaten. [geïntimeerde] heeft gedurende de looptijd van de huurovereenkomst de huur en het overeengekomen voorschot aan servicekosten niet volledig betaald. 2.2. [appellant] heeft bij de kantonrechter betaling gevorderd van de achterstallige huur, servicekosten, contractuele boetes en buitengerechtelijke incassokosten. Daarnaast heeft [appellant] gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van herstelkosten vanwege gebreken aan de vloer in de bedrijfsruimte welke tijdens de looptijd van de huurovereenkomst zouden zijn ontstaan en waarvoor [geïntimeerde] volgens [appellant] aansprakelijk zou zijn. 2.3. De kantonrechter heeft in het vonnis van 9 november 2022 een bedrag aan achterstallige huur en servicekosten (met inachtneming van de tussen partijen overeengekomen huurkorting) toegewezen, alsmede een daaraan gekoppeld bedrag aan contractuele boetes en buitengerechtelijke incassokosten (vermeerderd met rente en kosten). Verder heeft de kantonrechter beslist dat niet duidelijk is geworden dat er tijdens de huurperiode schade aan de vloer van de bedrijfsruimte is ontstaan die voor rekening en risico van [geïntimeerde] moet komen als huurder. De vordering van [appellant] in verband met de herstelkosten is door de kantonrechter dan ook afgewezen. [appellant] is het niet eens met het oordeel van de kantonrechter en heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld. 2.4. [geïntimeerde] heeft bij de kantonrechter een tegenvordering ingesteld in verband met een beroep op huurprijsvermindering vanwege de coronapandemie (coronakorting). Deze tegenvordering is door de kantonrechter eveneens afgewezen. Daar klaagt [geïntimeerde] niet over, zodat deze vordering in hoger beroep niet meer hoeft te worden beoordeeld.

3.1. Het hof zal oordelen dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Dit betekent dat het vonnis van de kantonrechter in stand zal blijven. Hierna zal het hof uitleggen hoe het tot dit oordeel komt. Daarbij zal per grief worden ingegaan op hetgeen door [appellant] naar voren is gebracht en zal het hof aangeven op grond waarvan de grief faalt. Grief 1 3.2. Ten aanzien van de vraag welk bedrag door [geïntimeerde] aan huur is betaald, hebben partijen in eerste aanleg meerdere overzichten ingebracht waaruit volgens partijen volgt wat de huurachterstand is en wat, al dan niet na een huurprijsvermindering, nog door [geïntimeerde] betaald zou moeten worden. De kantonrechter heeft de door [geïntimeerde] betaalde huur vastgesteld op een bedrag van € 38.548,99 naast de betaalde borg van € 6.000,- en de huurachterstand op een bedrag van € 15.220,38. 3.3. [appellant] betoogt met zijn grief dat [geïntimeerde] € 41.271,49 heeft betaald en dat de huurachterstand uitkomt op een bedrag van € 18.623,51. Daartoe heeft hij een overzicht overgelegd, waaruit dit volgens [appellant] kan worden afgeleid. Het hof kan zonder toelichting, die ontbreekt, geen wijs uit dit overzicht. Er wordt weliswaar verwezen naar het overzicht in verband met de verrichte betalingen en bankafschriften, echter een inhoudelijke toelichting daarop wordt niet gegeven. Hierdoor is het voor het hof onduidelijk waar de bedragen vandaan komen die door [appellant] in de toelichting worden genoemd en kan het hof niet vaststellen dat de berekening van de kantonrechter onjuist is. Ook is het voor het hof thans niet duidelijk waartegen door [appellant] wordt gegriefd. Door [appellant] wordt namelijk niet aangegeven op welke specifieke onderdelen de berekening niet klopt en de daaruit volgende beslissing van de kantonrechter niet in stand zou kunnen blijven. In dat licht komt het hof niet toe aan een (verdere) inhoudelijke behandeling van de grief. Deze grief wordt door het hof verworpen. 3.4. [appellant] heeft een bewijsaanbod gedaan in verband met het bedrag aan betaalde huur. Bij gebreke van enige nadere onderbouwing van dit standpunt, zoals hiervoor overwogen, gaat het hof voorbij aan dit niet nader toegespitste bewijsaanbod. Grief 2 3.5. Deze grief richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter zoals opgenomen in rechtsoverweging 3.5.3 van het bestreden vonnis. De kantonrechter heeft op basis van de gevoerde e-mailcorrespondentie tussen partijen geoordeeld dat partijen een huurkorting zijn overeengekomen. Daarbij overweegt de kantonrechter dat uit de e-mails niet kan worden afgeleid dat, zoals [appellant] heeft aangevoerd, het ging om een aanbod dat niet is geaccepteerd en dus door [appellant] nog herroepen kon worden. Ook acht de kantonrechter van belang, dat in een latere e-mail wordt gesproken over een gemaakte afspraak in plaats van een aanbod alsmede dat partijen beiden ook uitvoering hebben gegeven aan deze afspraken ( [geïntimeerde] heeft daadwerkelijk de helft van de huur betaald en [appellant] heeft een bedrag aan [geïntimeerde] terugbetaald). 3.6. Uit de toelichting bij deze grief volgt dat [appellant] betwist dat hij heeft ingestemd met een huurkorting en dat een dergelijke afspraak ook niet is gemaakt. Verder geeft [appellant] aan dat een eventueel voorstel daartoe niet tijdig is geaccepteerd en/of herroepen. Het voorstel is in ieder geval vervallen voordat het door [geïntimeerde] is aanvaard, aldus [appellant] . 3.7. Het hof neemt in aanmerking dat de kantonrechter in het vonnis uitvoerig is ingegaan op de e-mailcorrespondentie tussen partijen (rechtsoverweging 3.5.1) en welke betalingen door [geïntimeerde] zijn gedaan (rechtsoverweging 3.5.2). Tegen deze rechtsoverwegingen is door [appellant] niet gegriefd. De onderhavige grief en de toelichting daarop zegt niets over hetgeen de kantonrechter heeft overwogen ten aanzien van e-mails en gedane betalingen met betrekking tot de huurkorting. De grief richt zich enkel tegen de gevolgtrekking die de kantonrechter verbindt aan die e-mails en gedane betalingen. Het had op de weg van [appellant] gelegen om aan te geven en te onderbouwen op grond waarvan de overwegingen van de kantonrechter ten aanzien van de e-mails en gedane betalingen met betrekking tot de huurkorting, onjuist zijn. Dit heeft [appellant] nagelaten. Het hof komt dan ook tot de conclusie dat deze grief faalt. 3.8. Ten aanzien van het door [appellant] aangeboden getuigenbewijs overweegt het hof dat daarbij onvoldoende specifiek is aangegeven van welke feiten en omstandigheden bewijs wordt aangeboden, zodat dit bewijsaanbod wordt gepasseerd. Grief 3 3.9. In rechtsoverweging 3.11 van het bestreden vonnis is de conclusie van de kantonrechter opgenomen ten aanzien van de huurachterstand en de servicekosten. Deze grief richt zich enkel tegen deze rechtsoverweging. In de daaraan voorafgaande rechtsoverwegingen is door de kantonrechter uitgebreid ingegaan op de feiten en omstandigheden die tot deze conclusie hebben geleid, waartegen [appellant] geen afzonderlijke grieven heeft gericht anders dan hiervoor besproken bij grief 1 en grief 2. 3.10. Zoals ook door [appellant] wordt aangegeven, hangt deze grief samen met de eerdere grieven. Nu de grieven 1 en 2 falen, faalt ook de daarop voortbordurende grief 3. Grief 4 3.11. Met deze grief maakt [appellant] bezwaar tegen het bedrag dat aan contractuele boetes door de kantonrechter is toegewezen. Ook deze grief hangt samen met de voorgaande grieven, aangezien de contractuele boetes berekend moeten worden over de totale huurachterstand. Het feit dat deze grief afhankelijk is van het slagen van de daaraan voorafgaande grieven, brengt met zich mee dat deze grief het lot van de voorgaande grieven moet delen. Deze grief faalt dus ook. Grief 5 3.12. Deze grief heeft betrekking op het oordeel van de kantonrechter over de vordering van [appellant] tot vergoeding van de herstelkosten van de vloer van de bedrijfsruimte. Volgens [appellant] is de vloer ten tijde van de huur van de bedrijfsruimte door [geïntimeerde] beschadigd geraakt. De kantonrechter overweegt in het vonnis dat [appellant] op grond van de overgelegde stukken niet duidelijk heeft gemaakt wat er precies met de vloer aan de hand is en dat [geïntimeerde] daarvoor verantwoordelijk kan worden gehouden. Uit de overgelegde gegevens kan niet worden opgemaakt dat het gaat om schade die niet aanwezig kan zijn geweest bij aanvang van de huurperiode, aldus de kantonrechter. Ook is onduidelijk wat de omvang van de schade is. De kantonrechter komt tot de conclusie dat niet duidelijk is geworden dat er gedurende de huurperiode schade is ontstaan aan de vloer van de bedrijfsruimte die voor rekening en risico van [geïntimeerde] moet komen als huurder. 3.13. Met zijn grief betoogt [appellant] dat de vloer in goede staat was ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst en dat de vloer ten tijde van de oplevering gebreken vertoonde: de egalinelaag laat los van de ondervloer. Volgens [appellant] is dat mogelijk veroorzaakt doordat [geïntimeerde] de verwarming heeft uitgezet om de exploitatiekosten te drukken en doordat de verwarming uitstond terwijl [geïntimeerde] de deuren open heeft gehad om schaatsen te verkopen. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat de verwarming uitstond toen hij schaatsen verkocht. Daarnaast betwist hij gemotiveerd dat de egalinelaag hierdoor is losgekomen. Volgens hem komt dit door vocht.

Het hof: 4.1. bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht van 9 november 2022; 4.2. veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] : € 798,- aan griffierecht € 3.142,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief III); 4.3. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. S.C.P. Giesen, M.P.C.J. van Bavel en J.C.J. Luijten, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2024. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.