ECLI:NL:GHARL:2024:3168

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.326.392 zaaknummer Midden-Nederland, locatie Utrecht, 8957575 arrest van 7 mei 2024 in de zaak van [appellant] die woont in [woonplaats1] die hoger beroep heeft ingesteld en bij de kantonrechter optrad als eiseres en als verweerster in reconventie hierna: [appellant] advocaat: mr. E. Doornbos tegen 1 [geïntimeerde1] die woont in [woonplaats2] , die bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie en als eiser in reconventie hierna: [geïntimeerde1] 2 [geïntimeerde2] , die woont in [woonplaats2] en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie hierna: [geïntimeerde2] advocaat: mr. M.J. Goedhart 1Het verloop van de procedure in hoger beroep Naar aanleiding van het arrest van 14 november 2023 heeft op 10 april 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. [geïntimeerde1] huurt sinds 15 september 2016 van [appellant] de bedrijfsruimte aan de [adres] in [woonplaats2] waarin hij een hotel-restaurant exploiteert. Bij exploot van 10 september 2020 heeft [appellant] aan [geïntimeerde1] laten weten dat de huur per 14 september 2021 wordt opgezegd wegens dringend eigen gebruik en slechte bedrijfsvoering door [geïntimeerde1] . Op 20 oktober 2020 heeft [geïntimeerde1] aan [appellant] medegedeeld dat hij met de opzegging niet instemt. 2.2. [appellant] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [geïntimeerde1] wordt veroordeeld tot ontruiming van de bedrijfsruimte. Daarnaast heeft zij een schadevergoeding van € 348.855,41 gevorderd en betaling van € 5.835,45 aan ten onrechte door [geïntimeerde1] ingehouden huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente. Door [geïntimeerde1] zijn enkele tegenvorderingen ingesteld die zien op korting van de huurprijs vanwege de Corona-crisis. 2.3. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en die van [geïntimeerde1] toegewezen. In de vorderingen van [appellant] op [geïntimeerde2] is zij niet-ontvankelijk verklaard omdat zij geen partij is bij de huurovereenkomst. [appellant] is veroordeeld in de proceskosten. 2.4. In hoger beroep gaat het om de volgende vorderingen van [appellant] , namelijk die tot opzegging en ontruiming wegens dringend eigen gebruik gebaseerd op haar intentie zelf de bedrijfsruimte als hotel te willen gaan exploiteren en/of dat de bedrijfsvoering van [geïntimeerde1] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. De tweede vordering ziet op de ten onrechte ingehouden huurpenningen van € 5.835,45. [appellant] wil dat deze vorderingen door het hof alsnog worden toegewezen. Verder vraagt zij het hof om [geïntimeerde1] in de proceskosten van zowel de procedure bij de kantonrechter als die bij het hof te veroordelen. [geïntimeerde1] is het eens met de beslissingen van de kantonrechter en vraagt het hof om [appellant] te veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Het hof constateert met [geïntimeerde1] dat door [appellant] geen bezwaar is gemaakt (geen grief is gericht) tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vordering strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst.

De positie van [geïntimeerde2] 3.1. In het tussenvonnis van 27 oktober (hierna tussenvonnis 1) heeft de kantonrechter [appellant] niet-ontvankelijk verklaard in haar vorderingen voor zover ingesteld tegen [geïntimeerde2] . Daartegen heeft [appellant] geen bezwaar gemaakt (geen grief tegen gericht) maar in de dagvaarding voor dit hoger beroep is zij wel als procespartij opgeroepen zonder dat er tegen haar vorderingen worden ingesteld. Daarom wordt het vonnis op dit punt bekrachtigd.

3.2. Het hof zal de vorderingen van [appellant] gebaseerd op dringend eigen gebruik afwijzen. Wat betreft de ingehouden huurpenningen wordt € 300,00 aan [appellant] toegewezen, met de wettelijke rente daarover. Voor het restant bedrag van € 5.535,45 wordt geoordeeld dat [geïntimeerde1] dit bedrag rechtsgeldig met de huur heeft verrekend. [appellant] wordt veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Hoe het hof tot deze beslissingen komt wordt hierna uitgelegd. Dringend eigen gebruik - algemeen 3.3. Artikel 7:296 lid 1 BW bepaalt dat, als sprake is van een opzegging door de verhuurder tegen het einde van de eerste huurtermijn van vijf jaar, de rechter de vordering wegens dringend eigen gebruik kan toewijzen op de grond dat de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt (de a-grond). Toewijzing kan ook plaatsvinden als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn partner of (kort gezegd) een naast familielid van verhuurder de bedrijfsruimte persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het gehuurde dringend nodig heeft (de b-grond). [appellant] doet een beroep op beide gronden. Dringend eigen gebruik – bedrijfsvoering niet zoals een goed huurder betaamt 3.4. [appellant] heeft bij de kantonrechter voor het verzoek gebaseerd op de a-grond de volgende argumenten aangevoerd: bedreiging en intimatie door [geïntimeerde1] waardoor [appellant] gezondheidsproblemen heeft gekregen, geen toegang geven tot het gehuurde aan beheerders en inspecteurs, onterechte verrekeningen van huurpenningen, afwijkingen van de bouwvergunning, ingebruikneming aangrenzend perceel zonder titel, veiligheidsrisico’s vooral op het gebied van brandveiligheid, verplaatsen van grond en klei in de dijk, vervuilde riolering/vetput, bedrijfsmatige bevoorrading via terras en geen afstemming over aanpassingen aan het pand. Blijkens de memorie van grieven van [appellant] gaat het in hoger beroep alleen nog om de brandveiligheid van de bedrijfsruimte. Het hof constateert dus dat [appellant] zich neerlegt bij het oordeel van de kantonrechter dat alle andere verwijten die zij aan de a-grond ten grondslag heeft gelegd niet opgaan. [appellant] stelt dat de op haar verzoek opgestelde rapporten over de (brand)veiligheid heel duidelijk waren en dat [geïntimeerde1] naar aanleiding daarvan aanpassingen heeft gedaan waarmee hij “uiteraard de grove fouten uit het verleden niet [kan] wegpoetsen.” Daarmee bedoelt zij dat de gebreken qua brandveiligheid neerkomen op een bedrijfsvoering die niet was zoals een goed huurder betaamt. 3.5. Het hof overweegt dat [appellant] voldoende moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een dergelijke bedrijfsvoering door [geïntimeerde1] . [appellant] beroept zich op de op haar verzoek opgestelde bouwkundige rapporten. In tussenvonnis 1 (r.o. 4.8.) heeft de kantonrechter de rapportages van Van de Beek Bouwadvies en Seivda Advies doorgenomen. Op basis daarvan heeft hij geoordeeld dat hiermee [appellant] haar stelling dat sprake is van onveilige situaties in beginsel voldoende heeft onderbouwd. Vervolgens (r.o. 4.9.) overweegt de kantonrechter dat het college van B&W op 28 augustus 2017 aan [geïntimeerde1] een omgevingsvergunning heeft verleend en dat het handhavingsverzoek van [appellant] (die vond dat [geïntimeerde1] zich daar niet aan hield) door alle instanties tot en met de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State ongegrond is verklaard. In de uitspraken is verwezen naar de controles van het hotel-restaurant door de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid op 16 april 2018, 13 juni 2018 en 29 juni 2018 en vervolgens op 14 mei 2019, 29 mei 2019 en 3 juli 2019 waaruit volgt dat het hotel-restaurant voldoet aan de brandveiligheidseisen. De kantonrechter heeft vervolgens beslist dat een door hem aan te wijzen deskundige moet beoordelen of de veiligheid van de bezoekers van het hotel-restaurant in gevaar is gebracht en of daarmee mogelijk sprake is van slechte bedrijfsvoering. De kosten hiervan moeten worden voorgeschoten door [appellant] . In het eindvonnis van 2 november 2022 wordt overwogen dat [appellant] heeft afgezien van het deskundigenonderzoek, waarmee [geïntimeerde1] heeft ingestemd, zodat de kantonrechter tot het oordeel komt dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde1] een onveilige situatie in het hotel-restaurant heeft laten bestaan zodat de vordering op de a-grond niet kan worden toegewezen. 3.6. Overwogen wordt dat [appellant] bij de kantonrechter de gelegenheid heeft gekregen om een deskundigenbericht te laten opstellen zodat zij haar gelijk zou kunnen aantonen. Daarvan heeft zij afgezien en in de memorie van grieven staat niet dat zij alsnog een deskundigenbericht wil. Anders dan zij stelt kan de verwijzing naar de beide rapporten niet tot het oordeel leiden dat sprake was van een onveilige situatie. Deze rapporten zijn namelijk opgesteld in opdracht van [appellant] zonder dat [geïntimeerde1] daaraan heeft meegewerkt terwijl [geïntimeerde1] de bevindingen daarin altijd heeft betwist. Daarbij heeft [geïntimeerde1] verwezen naar de constateringen van overheidsinstanties die op verzoek van [appellant] in 2018 en 2019 zijn langsgekomen en die juist op het tegendeel wijzen. Evenmin biedt [geïntimeerde1] in hoger beroep bewijs aan dat daadwerkelijk sprake is geweest van een brandgevaarlijke situatie. Bij deze stand van zaken oordeelt het hof dat de vorderingen van [appellant] , gebaseerd op de a-grond niet kunnen worden toegewezen omdat zij hiervoor onvoldoende heeft gesteld. Als nog de vordering tot ontbinding wegens een tekortkoming zou voorliggen, gaat deze op dezelfde gronden niet op. Dringend eigen gebruik – [appellant] wil het gehuurde zelf gaan exploiteren 3.7. [appellant] hoeft slechts aannemelijk te maken dat zij of een directe verwant het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en dat zij daarvoor het verhuurde dringend nodig heeft. Het hof moet dus onderzoeken of dit het geval is waarbij rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. 3.8. Op de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellant] uitgelegd dat haar zoon en zij heel veel zin hebben om het hotel-restaurant zelf te gaan exploiteren. Die zin is geleidelijk ontstaan vanaf 2017 toen bleek dat [geïntimeerde1] de bij aanvang van de verhuur gemaakte afspraken niet meer nakwam. En de motivatie is daarna alleen maar toegenomen toen haar zoon [de zoon] zijn HBO-studie commerciële economie voltooide en de verstandhouding met [geïntimeerde1] verder verslechterde. De familie heeft jarenlange ervaring in de horeca omdat zij eerder een restaurant in het fort in Ooltgensplaat hebben gedreven (2016-2018) en het restaurant in [woonplaats1] (dat door [geïntimeerde1] werd uitgebaat) hebben opgezet. Inmiddels heeft [appellant] de diploma’s “Sociale hygiëne” en “HACCP” behaald. Er ligt een ondernemingsplan uit 2020, opgesteld door [de zoon] en [appellant] , gedateerde maar ook actuele rendementsberekeningen en verklaringen van experts ( [naam1] en Horecatweepuntnul) die bevestigen dat het ondernemingsplan en de berekeningen betrouwbaar zijn. Uit de meest recente berekeningen volgt dat een hoger rendement kan worden gerealiseerd dan met de verhuur aan [geïntimeerde1] , zelfs rekening houdende met de hogere huur die sinds 1 september 2021 inmiddels door [geïntimeerde1] wordt betaald maar die overigens afwijkt van het huurprijsrapport van BHAC (Bedrijfshuur Advies Centrum) dat op een nog hogere huurprijs uitkomt. Verhuur aan [geïntimeerde1] levert een rendement op van 0,84% per jaar en eigen exploitatie een rendement van 9,51% zodat deze cijfers voor zich spreken. 3.9. [geïntimeerde1] gelooft niets van de intentie van [appellant] om zelf het hotel-restaurant te gaan exploiteren.

Het hof: 4.1. bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland van 27 oktober 2021, 29 juni 2022 en 2 november 2022, behalve de beslissing onder 4.1. van het vonnis van 2 november 2022 voor zover die inhoudt dat de vordering van de contractuele boete wordt afgewezen; 4.2. veroordeelt [geïntimeerde1] om aan [appellant] te betalen aan contractuele boete € 300,00, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 1 november 2017 tot aan de dag van algehele betaling, 4.3. veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde1] : € 1.780,- aan griffierecht € 2.428,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde1] (2 procespunten x appeltarief II) 4.4. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 4.5. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 4.6. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. A.J.J. van Rijen, R.W.E. van Leuken en M.F.J.N. van Osch, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2024. HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457 (Vo-op/Vomar) BHAC heeft op 13 april 2023 een huurprijs geadviseerd van € 76.500,00 (exclusief BTW) per 1 september 2021. Daarmee was [geïntimeerde1] het deels niet eens en hij is daarom € 70.000 per jaar gaan betalen. Dat resulteert in een verhoging van de jaarhuur met € 30.000,00. Er is geen procedure aanhangig gemaakt bij de kantonrechter tot definitieve prijsvaststelling. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.326.392 zaaknummer Midden-Nederland, locatie Utrecht, 8957575 arrest van 7 mei 2024 in de zaak van [appellant] die woont in [woonplaats1] die hoger beroep heeft ingesteld en bij de kantonrechter optrad als eiseres en als verweerster in reconventie hierna: [appellant] advocaat: mr. E. Doornbos tegen 1 [geïntimeerde1] die woont in [woonplaats2] , die bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie en als eiser in reconventie hierna: [geïntimeerde1] 2 [geïntimeerde2] , die woont in [woonplaats2] en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie hierna: [geïntimeerde2] advocaat: mr. M.J. Goedhart 1Het verloop van de procedure in hoger beroep Naar aanleiding van het arrest van 14 november 2023 heeft op 10 april 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. [geïntimeerde1] huurt sinds 15 september 2016 van [appellant] de bedrijfsruimte aan de [adres] in [woonplaats2] waarin hij een hotel-restaurant exploiteert. Bij exploot van 10 september 2020 heeft [appellant] aan [geïntimeerde1] laten weten dat de huur per 14 september 2021 wordt opgezegd wegens dringend eigen gebruik en slechte bedrijfsvoering door [geïntimeerde1] . Op 20 oktober 2020 heeft [geïntimeerde1] aan [appellant] medegedeeld dat hij met de opzegging niet instemt. 2.2. [appellant] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [geïntimeerde1] wordt veroordeeld tot ontruiming van de bedrijfsruimte. Daarnaast heeft zij een schadevergoeding van € 348.855,41 gevorderd en betaling van € 5.835,45 aan ten onrechte door [geïntimeerde1] ingehouden huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente. Door [geïntimeerde1] zijn enkele tegenvorderingen ingesteld die zien op korting van de huurprijs vanwege de Corona-crisis. 2.3. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en die van [geïntimeerde1] toegewezen. In de vorderingen van [appellant] op [geïntimeerde2] is zij niet-ontvankelijk verklaard omdat zij geen partij is bij de huurovereenkomst. [appellant] is veroordeeld in de proceskosten. 2.4. In hoger beroep gaat het om de volgende vorderingen van [appellant] , namelijk die tot opzegging en ontruiming wegens dringend eigen gebruik gebaseerd op haar intentie zelf de bedrijfsruimte als hotel te willen gaan exploiteren en/of dat de bedrijfsvoering van [geïntimeerde1] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. De tweede vordering ziet op de ten onrechte ingehouden huurpenningen van € 5.835,45. [appellant] wil dat deze vorderingen door het hof alsnog worden toegewezen. Verder vraagt zij het hof om [geïntimeerde1] in de proceskosten van zowel de procedure bij de kantonrechter als die bij het hof te veroordelen. [geïntimeerde1] is het eens met de beslissingen van de kantonrechter en vraagt het hof om [appellant] te veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Het hof constateert met [geïntimeerde1] dat door [appellant] geen bezwaar is gemaakt (geen grief is gericht) tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vordering strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst.

De positie van [geïntimeerde2] 3.1. In het tussenvonnis van 27 oktober (hierna tussenvonnis 1) heeft de kantonrechter [appellant] niet-ontvankelijk verklaard in haar vorderingen voor zover ingesteld tegen [geïntimeerde2] . Daartegen heeft [appellant] geen bezwaar gemaakt (geen grief tegen gericht) maar in de dagvaarding voor dit hoger beroep is zij wel als procespartij opgeroepen zonder dat er tegen haar vorderingen worden ingesteld. Daarom wordt het vonnis op dit punt bekrachtigd.

3.2. Het hof zal de vorderingen van [appellant] gebaseerd op dringend eigen gebruik afwijzen. Wat betreft de ingehouden huurpenningen wordt € 300,00 aan [appellant] toegewezen, met de wettelijke rente daarover. Voor het restant bedrag van € 5.535,45 wordt geoordeeld dat [geïntimeerde1] dit bedrag rechtsgeldig met de huur heeft verrekend. [appellant] wordt veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Hoe het hof tot deze beslissingen komt wordt hierna uitgelegd. Dringend eigen gebruik - algemeen 3.3. Artikel 7:296 lid 1 BW bepaalt dat, als sprake is van een opzegging door de verhuurder tegen het einde van de eerste huurtermijn van vijf jaar, de rechter de vordering wegens dringend eigen gebruik kan toewijzen op de grond dat de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt (de a-grond). Toewijzing kan ook plaatsvinden als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn partner of (kort gezegd) een naast familielid van verhuurder de bedrijfsruimte persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het gehuurde dringend nodig heeft (de b-grond). [appellant] doet een beroep op beide gronden. Dringend eigen gebruik – bedrijfsvoering niet zoals een goed huurder betaamt 3.4. [appellant] heeft bij de kantonrechter voor het verzoek gebaseerd op de a-grond de volgende argumenten aangevoerd: bedreiging en intimatie door [geïntimeerde1] waardoor [appellant] gezondheidsproblemen heeft gekregen, geen toegang geven tot het gehuurde aan beheerders en inspecteurs, onterechte verrekeningen van huurpenningen, afwijkingen van de bouwvergunning, ingebruikneming aangrenzend perceel zonder titel, veiligheidsrisico’s vooral op het gebied van brandveiligheid, verplaatsen van grond en klei in de dijk, vervuilde riolering/vetput, bedrijfsmatige bevoorrading via terras en geen afstemming over aanpassingen aan het pand. Blijkens de memorie van grieven van [appellant] gaat het in hoger beroep alleen nog om de brandveiligheid van de bedrijfsruimte. Het hof constateert dus dat [appellant] zich neerlegt bij het oordeel van de kantonrechter dat alle andere verwijten die zij aan de a-grond ten grondslag heeft gelegd niet opgaan. [appellant] stelt dat de op haar verzoek opgestelde rapporten over de (brand)veiligheid heel duidelijk waren en dat [geïntimeerde1] naar aanleiding daarvan aanpassingen heeft gedaan waarmee hij “uiteraard de grove fouten uit het verleden niet [kan] wegpoetsen.” Daarmee bedoelt zij dat de gebreken qua brandveiligheid neerkomen op een bedrijfsvoering die niet was zoals een goed huurder betaamt. 3.5. Het hof overweegt dat [appellant] voldoende moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een dergelijke bedrijfsvoering door [geïntimeerde1] . [appellant] beroept zich op de op haar verzoek opgestelde bouwkundige rapporten. In tussenvonnis 1 (r.o. 4.8.) heeft de kantonrechter de rapportages van Van de Beek Bouwadvies en Seivda Advies doorgenomen. Op basis daarvan heeft hij geoordeeld dat hiermee [appellant] haar stelling dat sprake is van onveilige situaties in beginsel voldoende heeft onderbouwd. Vervolgens (r.o. 4.9.) overweegt de kantonrechter dat het college van B&W op 28 augustus 2017 aan [geïntimeerde1] een omgevingsvergunning heeft verleend en dat het handhavingsverzoek van [appellant] (die vond dat [geïntimeerde1] zich daar niet aan hield) door alle instanties tot en met de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State ongegrond is verklaard. In de uitspraken is verwezen naar de controles van het hotel-restaurant door de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid op 16 april 2018, 13 juni 2018 en 29 juni 2018 en vervolgens op 14 mei 2019, 29 mei 2019 en 3 juli 2019 waaruit volgt dat het hotel-restaurant voldoet aan de brandveiligheidseisen. De kantonrechter heeft vervolgens beslist dat een door hem aan te wijzen deskundige moet beoordelen of de veiligheid van de bezoekers van het hotel-restaurant in gevaar is gebracht en of daarmee mogelijk sprake is van slechte bedrijfsvoering. De kosten hiervan moeten worden voorgeschoten door [appellant] . In het eindvonnis van 2 november 2022 wordt overwogen dat [appellant] heeft afgezien van het deskundigenonderzoek, waarmee [geïntimeerde1] heeft ingestemd, zodat de kantonrechter tot het oordeel komt dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde1] een onveilige situatie in het hotel-restaurant heeft laten bestaan zodat de vordering op de a-grond niet kan worden toegewezen. 3.6. Overwogen wordt dat [appellant] bij de kantonrechter de gelegenheid heeft gekregen om een deskundigenbericht te laten opstellen zodat zij haar gelijk zou kunnen aantonen. Daarvan heeft zij afgezien en in de memorie van grieven staat niet dat zij alsnog een deskundigenbericht wil. Anders dan zij stelt kan de verwijzing naar de beide rapporten niet tot het oordeel leiden dat sprake was van een onveilige situatie. Deze rapporten zijn namelijk opgesteld in opdracht van [appellant] zonder dat [geïntimeerde1] daaraan heeft meegewerkt terwijl [geïntimeerde1] de bevindingen daarin altijd heeft betwist. Daarbij heeft [geïntimeerde1] verwezen naar de constateringen van overheidsinstanties die op verzoek van [appellant] in 2018 en 2019 zijn langsgekomen en die juist op het tegendeel wijzen. Evenmin biedt [geïntimeerde1] in hoger beroep bewijs aan dat daadwerkelijk sprake is geweest van een brandgevaarlijke situatie. Bij deze stand van zaken oordeelt het hof dat de vorderingen van [appellant] , gebaseerd op de a-grond niet kunnen worden toegewezen omdat zij hiervoor onvoldoende heeft gesteld. Als nog de vordering tot ontbinding wegens een tekortkoming zou voorliggen, gaat deze op dezelfde gronden niet op. Dringend eigen gebruik – [appellant] wil het gehuurde zelf gaan exploiteren 3.7. [appellant] hoeft slechts aannemelijk te maken dat zij of een directe verwant het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en dat zij daarvoor het verhuurde dringend nodig heeft. Het hof moet dus onderzoeken of dit het geval is waarbij rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. 3.8. Op de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellant] uitgelegd dat haar zoon en zij heel veel zin hebben om het hotel-restaurant zelf te gaan exploiteren. Die zin is geleidelijk ontstaan vanaf 2017 toen bleek dat [geïntimeerde1] de bij aanvang van de verhuur gemaakte afspraken niet meer nakwam. En de motivatie is daarna alleen maar toegenomen toen haar zoon [de zoon] zijn HBO-studie commerciële economie voltooide en de verstandhouding met [geïntimeerde1] verder verslechterde. De familie heeft jarenlange ervaring in de horeca omdat zij eerder een restaurant in het fort in Ooltgensplaat hebben gedreven (2016-2018) en het restaurant in [woonplaats1] (dat door [geïntimeerde1] werd uitgebaat) hebben opgezet. Inmiddels heeft [appellant] de diploma’s “Sociale hygiëne” en “HACCP” behaald. Er ligt een ondernemingsplan uit 2020, opgesteld door [de zoon] en [appellant] , gedateerde maar ook actuele rendementsberekeningen en verklaringen van experts ( [naam1] en Horecatweepuntnul) die bevestigen dat het ondernemingsplan en de berekeningen betrouwbaar zijn. Uit de meest recente berekeningen volgt dat een hoger rendement kan worden gerealiseerd dan met de verhuur aan [geïntimeerde1] , zelfs rekening houdende met de hogere huur die sinds 1 september 2021 inmiddels door [geïntimeerde1] wordt betaald maar die overigens afwijkt van het huurprijsrapport van BHAC (Bedrijfshuur Advies Centrum) dat op een nog hogere huurprijs uitkomt. Verhuur aan [geïntimeerde1] levert een rendement op van 0,84% per jaar en eigen exploitatie een rendement van 9,51% zodat deze cijfers voor zich spreken. 3.9. [geïntimeerde1] gelooft niets van de intentie van [appellant] om zelf het hotel-restaurant te gaan exploiteren.

Het hof: 4.1. bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland van 27 oktober 2021, 29 juni 2022 en 2 november 2022, behalve de beslissing onder 4.1. van het vonnis van 2 november 2022 voor zover die inhoudt dat de vordering van de contractuele boete wordt afgewezen; 4.2. veroordeelt [geïntimeerde1] om aan [appellant] te betalen aan contractuele boete € 300,00, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 1 november 2017 tot aan de dag van algehele betaling, 4.3. veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde1] : € 1.780,- aan griffierecht € 2.428,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde1] (2 procespunten x appeltarief II) 4.4. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 4.5. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 4.6. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. A.J.J. van Rijen, R.W.E. van Leuken en M.F.J.N. van Osch, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2024. HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457 (Vo-op/Vomar) BHAC heeft op 13 april 2023 een huurprijs geadviseerd van € 76.500,00 (exclusief BTW) per 1 september 2021. Daarmee was [geïntimeerde1] het deels niet eens en hij is daarom € 70.000 per jaar gaan betalen. Dat resulteert in een verhoging van de jaarhuur met € 30.000,00. Er is geen procedure aanhangig gemaakt bij de kantonrechter tot definitieve prijsvaststelling. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

[geïntimeerde1] wijst er met nadruk op dat de samenwerking tussen partijen volstrekt verbruid is en wijt dat vooral aan de opstelling van de partner van [appellant] , [naam2] die, daarin gesteund door de beide zonen [de zoon] en [appellant] zelf, al het mogelijke doet om hem het gehuurde uit te werken. Daarbij worden weinig middelen geschuwd (de politie is meerdere malen ter plekke geweest) en daarom heeft [geïntimeerde1] besloten dat [appellant] , [naam2] en zijn zonen niet meer welkom zijn in de bedrijfsruimte, tenzij het echt niet anders kan. Er is door [appellant] een enorme hoeveelheid aan juridische procedures gestart tegen [geïntimeerde1] . De mondelinge behandeling bij het hof is volgens [geïntimeerde2] maar liefst de tweeëntwintigste zitting waarop partijen de degens kruisen. En het overgrote gedeelte van de gevoerde procedures is door [geïntimeerde1] gewonnen. 3.10. Zoals gezegd moet het hof onderzoeken of [appellant] aannemelijk heeft gemaakt dat zij samen met haar zoon het gehuurde wil gaan exploiteren. De verweren van [geïntimeerde1] zijn tweeërlei van aard: de vordering op grond van dringend eigen gebruik is de zoveelste poging van [appellant] om hem zover te krijgen het gehuurde te verlaten en dat mag de rechter niet toestaan. Daarnaast wordt inhoudelijk verweer gevoerd op basis van de criteria van artikel 7:296 BW. 3.11. Wat betreft het eerste verweer geldt dat beide partijen voluit onderschrijven dat de onderlinge verstandhouding zeer slecht is en nooit meer goedkomt. Dat is echter niet een geldige reden, en dat voert [appellant] ook niet aan, om een vordering wegens dringend eigen gebruik toe te wijzen. Duidelijk is wel dat [appellant] veel geld en moeite investeert in juridische procedures tegen [geïntimeerde1] , variërende onder andere van toegang verkrijgen tot het pand, brandveiligheid die niet op orde zou zijn, doorbetaling van huur van een eerder door [geïntimeerde1] van de familie [de zoon] gehuurd horecapand en over de gestelde schending van de bestemming van het verhuurde omdat [geïntimeerde1] in het gehuurde geen statushouders zou hebben mogen onderbrengen. [geïntimeerde1] stelt dat de onderhavige procedure deel uitmaakt van deze strategie en dat het hof daarmee rekening moet houden. Het hof overweegt dat uit de stukken en het verhandelde ter zitting duidelijk naar voren komt dat [appellant] liever vandaag dan morgen de huurovereenkomst beëindigd ziet en dat bepaald niet onaannemelijk is dat de vele procedures tegen [geïntimeerde1] hierdoor zijn ingegeven. Dat doet er echter niet aan af dat het hof de ingestelde vordering op de eigen merites moet beoordelen. Bij de beoordeling of sprake is van dringend nodig hebben van het verhuurde moet het hof rekening houden met alle omstandigheden van het geval waaronder dus ook deze situatie van onmin en de vele procedures die door [appellant] tegen [geïntimeerde1] aanhangig zijn gemaakt. 3.12. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [appellant] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde, samen met haar zoon, persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen. Ten tijde van de aankoop van het verhuurde in april 2016 had [appellant] geen plan om het zelf te gaan exploiteren en heeft zij nog overwogen om er appartementen van te maken. Daar is toen vanaf gezien omdat dit niet mogelijk was vanwege het bestemmingsplan. In juni 2016 waren er twee serieuze gegadigden. Uiteindelijk bleef alleen [geïntimeerde1] over en met hem is toen de huurovereenkomst gesloten. Het hof overweegt dat de stelling van [appellant] , dat bij haar in 2017 het plan rijpte om zelf het hotel te gaan exploiteren, niet overtuigend is. Eerst het willen ombouwen naar appartementen, vervolgens het verhuren aan [geïntimeerde1] en een jaar later zelf het gehuurde als hotel willen exploiteren is namelijk niet voor de hand liggend. Daarbij komt dat [appellant] haar intentie het hotel zelf te willen exploiteren verbindt met de onmin die in 2017 met [geïntimeerde1] is ontstaan. Dus als die onmin er niet zou zijn geweest zou [appellant] toen kennelijk niet de wens hebben gekregen om zelf het hotel te gaan exploiteren. Verder geldt dat, anders dan [appellant] aanvoert, niet is komen vast te staan dat haar zoon of zij enige relevante horeca-ervaring heeft. Zij voert wel aan dat zij ervaring heeft met het exploiteren van een horecagelegenheid in het fort in Ooltgensplaat maar onderbouwt dat niet. Duidelijk is wel dat zij pas in 2020 twee relevante diploma’s voor de horeca heeft behaald wat een contra-indicatie is voor haar betrokkenheid bij de exploitatie van het fort en ook het “krijgen van zin” in 2017 relativeert. Verder heeft [appellant] in het mede door haar opgestelde ondernemingsplan als haar opleidingen genoteerd: “Zorg en welzijn, Operatie assistent” en bij huidige functies: “Financiële controle, Zorgmedewerker, Investeerder” en haar zoon ”Commerciële economie, Vastgoed Management” respectievelijk “Property manager, Creatief vastgoedondernemer, Investeerder.” Uit de opleidingen en werkervaring van moeder en zoon blijkt dus geen affiniteit met het exploiteren van een hotel. Verder verwijst [appellant] naar de horeca-gelegenheid [naam3] in [woonplaats1] ; die is in 2013 door haar zonen verhuurd aan [geïntimeerde1] . Tegenover de stelling van [geïntimeerde1] , die stelt dat hij altijd deze brasserie heeft geëxploiteerd en dat de zonen [de zoon] uitsluitend als verhuurder optraden, voert [appellant] onvoldoende aan om ervan uit te kunnen gaan dat zij of haar zoon bij de exploitatie betrokkenheid had en dus relevante ervaring heeft opgebouwd. 3.13. [appellant] legt rendementsberekeningen over. Opvallend daarin is dat in de meest recente berekeningen wordt uitgegaan van twee scenario’s, te weten “Scenario verhuur Hotel de Waterkant” en “Scenario Verhuur aan Dhr. [geïntimeerde1] ”. Dit begrijpt het hof niet goed omdat dringend eigen gebruik juist inhoudt dat [appellant] zou moeten kunnen uitleggen waarom exploitatie door haarzelf tot een hoger rendement leidt dan als de exploitatie door [geïntimeerde1] zou worden voortgezet. Het hof concludeert dan ook dat [appellant] deze vergelijking niet maakt zodat zij ook op dit punt onvoldoende stelt en deze scenario’s juist lijken te duiden op een ander voornemen dan een eigen exploitatie en daarop gebaseerd dringend eigen gebruik. Niettemin gaat het hof als volgt op deze berekeningen in. Hieruit volgt dat het verschil tussen het hogere rendement bij exploitatie door [appellant] en voortgezette exploitatie door [geïntimeerde1] voor een flink deel ermee te maken heeft dat daarmee een einde komt aan de juridische kosten voor alle hiervoor genoemde procedures tussen partijen. Per jaar wordt door [appellant] namelijk ongeveer een bedrag van circa € 20.000,00 hieraan uitgegeven en dat is niet meer nodig, zo begrijpt het hof de stellingen van [appellant] , als zij zelf het hotel exploiteert. Dat leidt tot een flinke kostenreductie en dus tot een hoger rendement. Het hof overweegt dat dit argument niet opgaat. Het kan niet zo zijn dat een verhuurder zeer veel juridische procedures begint tegen zijn huurder en deze kosten opvoert als uitleg dat het rendement hoger zou zijn als hijzelf het hotel zou exploiteren, temeer nu [appellant] bijna alle procedures heeft verloren zodat zij deze kosten ook nog eens tevergeefs heeft gemaakt. Verder is het hof gebleken dat in het eerstgenoemde scenario wordt uitgegaan van een jaarlijkse huur van € 108.000,00 terwijl BHAC, dat gespecialiseerd is in het bepalen van huurprijzen, een huurprijs van € 76.500,00 (exclusief BTW) adviseert. [appellant] legt niet uit waarom zij erin zou slagen om de bedrijfsruimte voor een zodanig hogere huurprijs zou kunnen verhuren, laat staan dat haar eigen exploitatie een hoger rendement zou opleveren. Het hof oordeelt daarom dat [appellant] er niet in slaagt om aannemelijk te maken dat zij een hoger rendement zou halen dan [geïntimeerde1] nu doet.

[geïntimeerde1] wijst er met nadruk op dat de samenwerking tussen partijen volstrekt verbruid is en wijt dat vooral aan de opstelling van de partner van [appellant] , [naam2] die, daarin gesteund door de beide zonen [de zoon] en [appellant] zelf, al het mogelijke doet om hem het gehuurde uit te werken. Daarbij worden weinig middelen geschuwd (de politie is meerdere malen ter plekke geweest) en daarom heeft [geïntimeerde1] besloten dat [appellant] , [naam2] en zijn zonen niet meer welkom zijn in de bedrijfsruimte, tenzij het echt niet anders kan. Er is door [appellant] een enorme hoeveelheid aan juridische procedures gestart tegen [geïntimeerde1] . De mondelinge behandeling bij het hof is volgens [geïntimeerde2] maar liefst de tweeëntwintigste zitting waarop partijen de degens kruisen. En het overgrote gedeelte van de gevoerde procedures is door [geïntimeerde1] gewonnen. 3.10. Zoals gezegd moet het hof onderzoeken of [appellant] aannemelijk heeft gemaakt dat zij samen met haar zoon het gehuurde wil gaan exploiteren. De verweren van [geïntimeerde1] zijn tweeërlei van aard: de vordering op grond van dringend eigen gebruik is de zoveelste poging van [appellant] om hem zover te krijgen het gehuurde te verlaten en dat mag de rechter niet toestaan. Daarnaast wordt inhoudelijk verweer gevoerd op basis van de criteria van artikel 7:296 BW. 3.11. Wat betreft het eerste verweer geldt dat beide partijen voluit onderschrijven dat de onderlinge verstandhouding zeer slecht is en nooit meer goedkomt. Dat is echter niet een geldige reden, en dat voert [appellant] ook niet aan, om een vordering wegens dringend eigen gebruik toe te wijzen. Duidelijk is wel dat [appellant] veel geld en moeite investeert in juridische procedures tegen [geïntimeerde1] , variërende onder andere van toegang verkrijgen tot het pand, brandveiligheid die niet op orde zou zijn, doorbetaling van huur van een eerder door [geïntimeerde1] van de familie [de zoon] gehuurd horecapand en over de gestelde schending van de bestemming van het verhuurde omdat [geïntimeerde1] in het gehuurde geen statushouders zou hebben mogen onderbrengen. [geïntimeerde1] stelt dat de onderhavige procedure deel uitmaakt van deze strategie en dat het hof daarmee rekening moet houden. Het hof overweegt dat uit de stukken en het verhandelde ter zitting duidelijk naar voren komt dat [appellant] liever vandaag dan morgen de huurovereenkomst beëindigd ziet en dat bepaald niet onaannemelijk is dat de vele procedures tegen [geïntimeerde1] hierdoor zijn ingegeven. Dat doet er echter niet aan af dat het hof de ingestelde vordering op de eigen merites moet beoordelen. Bij de beoordeling of sprake is van dringend nodig hebben van het verhuurde moet het hof rekening houden met alle omstandigheden van het geval waaronder dus ook deze situatie van onmin en de vele procedures die door [appellant] tegen [geïntimeerde1] aanhangig zijn gemaakt. 3.12. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [appellant] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde, samen met haar zoon, persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen. Ten tijde van de aankoop van het verhuurde in april 2016 had [appellant] geen plan om het zelf te gaan exploiteren en heeft zij nog overwogen om er appartementen van te maken. Daar is toen vanaf gezien omdat dit niet mogelijk was vanwege het bestemmingsplan. In juni 2016 waren er twee serieuze gegadigden. Uiteindelijk bleef alleen [geïntimeerde1] over en met hem is toen de huurovereenkomst gesloten. Het hof overweegt dat de stelling van [appellant] , dat bij haar in 2017 het plan rijpte om zelf het hotel te gaan exploiteren, niet overtuigend is. Eerst het willen ombouwen naar appartementen, vervolgens het verhuren aan [geïntimeerde1] en een jaar later zelf het gehuurde als hotel willen exploiteren is namelijk niet voor de hand liggend. Daarbij komt dat [appellant] haar intentie het hotel zelf te willen exploiteren verbindt met de onmin die in 2017 met [geïntimeerde1] is ontstaan. Dus als die onmin er niet zou zijn geweest zou [appellant] toen kennelijk niet de wens hebben gekregen om zelf het hotel te gaan exploiteren. Verder geldt dat, anders dan [appellant] aanvoert, niet is komen vast te staan dat haar zoon of zij enige relevante horeca-ervaring heeft. Zij voert wel aan dat zij ervaring heeft met het exploiteren van een horecagelegenheid in het fort in Ooltgensplaat maar onderbouwt dat niet. Duidelijk is wel dat zij pas in 2020 twee relevante diploma’s voor de horeca heeft behaald wat een contra-indicatie is voor haar betrokkenheid bij de exploitatie van het fort en ook het “krijgen van zin” in 2017 relativeert. Verder heeft [appellant] in het mede door haar opgestelde ondernemingsplan als haar opleidingen genoteerd: “Zorg en welzijn, Operatie assistent” en bij huidige functies: “Financiële controle, Zorgmedewerker, Investeerder” en haar zoon ”Commerciële economie, Vastgoed Management” respectievelijk “Property manager, Creatief vastgoedondernemer, Investeerder.” Uit de opleidingen en werkervaring van moeder en zoon blijkt dus geen affiniteit met het exploiteren van een hotel. Verder verwijst [appellant] naar de horeca-gelegenheid [naam3] in [woonplaats1] ; die is in 2013 door haar zonen verhuurd aan [geïntimeerde1] . Tegenover de stelling van [geïntimeerde1] , die stelt dat hij altijd deze brasserie heeft geëxploiteerd en dat de zonen [de zoon] uitsluitend als verhuurder optraden, voert [appellant] onvoldoende aan om ervan uit te kunnen gaan dat zij of haar zoon bij de exploitatie betrokkenheid had en dus relevante ervaring heeft opgebouwd. 3.13. [appellant] legt rendementsberekeningen over. Opvallend daarin is dat in de meest recente berekeningen wordt uitgegaan van twee scenario’s, te weten “Scenario verhuur Hotel de Waterkant” en “Scenario Verhuur aan Dhr. [geïntimeerde1] ”. Dit begrijpt het hof niet goed omdat dringend eigen gebruik juist inhoudt dat [appellant] zou moeten kunnen uitleggen waarom exploitatie door haarzelf tot een hoger rendement leidt dan als de exploitatie door [geïntimeerde1] zou worden voortgezet. Het hof concludeert dan ook dat [appellant] deze vergelijking niet maakt zodat zij ook op dit punt onvoldoende stelt en deze scenario’s juist lijken te duiden op een ander voornemen dan een eigen exploitatie en daarop gebaseerd dringend eigen gebruik. Niettemin gaat het hof als volgt op deze berekeningen in. Hieruit volgt dat het verschil tussen het hogere rendement bij exploitatie door [appellant] en voortgezette exploitatie door [geïntimeerde1] voor een flink deel ermee te maken heeft dat daarmee een einde komt aan de juridische kosten voor alle hiervoor genoemde procedures tussen partijen. Per jaar wordt door [appellant] namelijk ongeveer een bedrag van circa € 20.000,00 hieraan uitgegeven en dat is niet meer nodig, zo begrijpt het hof de stellingen van [appellant] , als zij zelf het hotel exploiteert. Dat leidt tot een flinke kostenreductie en dus tot een hoger rendement. Het hof overweegt dat dit argument niet opgaat. Het kan niet zo zijn dat een verhuurder zeer veel juridische procedures begint tegen zijn huurder en deze kosten opvoert als uitleg dat het rendement hoger zou zijn als hijzelf het hotel zou exploiteren, temeer nu [appellant] bijna alle procedures heeft verloren zodat zij deze kosten ook nog eens tevergeefs heeft gemaakt. Verder is het hof gebleken dat in het eerstgenoemde scenario wordt uitgegaan van een jaarlijkse huur van € 108.000,00 terwijl BHAC, dat gespecialiseerd is in het bepalen van huurprijzen, een huurprijs van € 76.500,00 (exclusief BTW) adviseert. [appellant] legt niet uit waarom zij erin zou slagen om de bedrijfsruimte voor een zodanig hogere huurprijs zou kunnen verhuren, laat staan dat haar eigen exploitatie een hoger rendement zou opleveren. Het hof oordeelt daarom dat [appellant] er niet in slaagt om aannemelijk te maken dat zij een hoger rendement zou halen dan [geïntimeerde1] nu doet.

3.14. Tegen de achtergrond van de verstoorde verstandhouding van partijen en de veelheid van procedures die [appellant] tegen [geïntimeerde1] is begonnen oordeelt het hof dat [appellant] er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen om een hoger rendement te verwezenlijken en dat zij daarvoor het verhuurde dringend nodig heeft. Dat betekent dat haar vorderingen op grond van dringend eigen gebruik worden afgewezen. De door [geïntimeerde1] verrekende huurpenningen 3.15. Het hof loopt de diverse posten als volgt door. Contractuele boete 3.15.1. [geïntimeerde1] erkent dat de huur over de maand november 2017 niet tijdig is betaald, namelijk niet op 1 maar op 8 november 2017 om onduidelijke redenen. Hij betwist dat de overeengekomen boete van € 300,00 verschuldigd is omdat hij vrijwel altijd tijdig de huurpenningen betaalde. Het beroep op de boeteclausule is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Tevens verzoekt [geïntimeerde1] het hof om de boete tot nihil te matigen. 3.15.2. Overwogen wordt dat niet wordt betwist dat sprake is van een rechtsgeldig boetebeding in een huurovereenkomst van bedrijfsruimte. Er gelden dus geen bijzondere beschermingsbepalingen voor de huurder. Het hof ziet geen reden om de boete te matigen omdat [geïntimeerde1] vrijwel altijd op tijd betaalt. Het gaat er nu immers om dat duidelijk is dat hij te laat heeft betaald. Evenmin kan dat een reden zijn om te oordelen dat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid met zich brengen dat een beroep op het boetebeding kennelijk onredelijk is. Andere redenen zijn door [geïntimeerde1] niet aangevoerd. Dat betekent dat hij wordt veroordeeld tot betaling van € 300,00 te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW (dus niet de wettelijke handelsrente), ingaande 1 november 2017, omdat op die dag [geïntimeerde1] in verzuim verkeerde met betaling van de huur en de boete dus opeisbaar werd, tot de dag van algehele betaling. 3.15.3. Alhoewel [geïntimeerde1] wordt veroordeeld tot betaling van de achterstallige boete van € 300,- oordeelt het hof dat dit in elk geval vanwege de geringe betekenis geen ontbinding van de huurovereenkomst zou hebben gerechtvaardigd. Hekwerk Franse Balkons 3.15.4. Over de maand april 2018 heeft [geïntimeerde1] een bedrag van € 2.032,20 met de verschuldigde huur verrekend. De reden daarvoor is dat de slaapkamers van het hotel op de bovenste etage een zogenaamd Frans balkon hebben. Als de reeds bestaande schuifpui wordt opengeschoven moet er wel een hek zijn vanwege valgevaar. Dat hekwerk was er niet. [appellant] zou het casco afwerken en [geïntimeerde1] de binnenkant van het verhuurde, zo was bij aanvang van de huurovereenkomst afgesproken. [appellant] stelt dat artikel 25.1 van de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst een verrekeningsverbod bevat zodat er niet mocht worden verrekend. In de brief van 13 april 2018 heeft [appellant] laten weten dat hij niet bereid was het hekwerk terug te plaatsen omdat het niet tot het casco behoort en dus door [geïntimeerde1] moet worden betaald. 3.15.5. Het hof overweegt dat tussen partijen inderdaad een verrekenverbod is overeengekomen dat in principe in de weg staat aan een verrekening zoals [geïntimeerde1] heeft gedaan. Echter, op grond van artikel 7:206 lid 3 BW, waarop [geïntimeerde1] zich beroept, is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Lid 3, dat van dwingend recht is waarvan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, bepaalt dat als de verhuurder met het verhelpen van die gebreken in verzuim is de huurder dit verhelpen zelf mag verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder mag verhalen desgewenst door deze in mindering te brengen op de huurprijs. Op de mondelinge behandeling is gebleken dat de schuifpuien reeds aanwezig waren bij aanvang van de huurovereenkomst en dat er inderdaad sprake is van valgevaar als er geen hekwerk aan de buitenkant is aangebracht. Het hof oordeelt dat het ontbreken van hekwerk aan de gevel van het verhuurde daarmee een gebrek is als bedoeld in artikel 7:206 BW en bovendien deel uitmaakt van de buitenkant, dus van het casco waarvoor [appellant] verantwoordelijk is omdat hij dit zo heeft afgesproken met [geïntimeerde1] in het kader van de huurovereenkomst. [appellant] stelt dat de noodzaak van het hekwerk aan de buitenkant is veroorzaakt door de indeling van [geïntimeerde1] van de hotelkamers maar [geïntimeerde1] betwist dat hij deze indeling heeft veranderd en [appellant] toont niet aan, met bouwtekeningen of foto’s, dat daarvan sprake is. Omdat uit de brief van 13 april 2018 blijkt dat [appellant] niet wilde betalen voor de hekwerken oordeelt het hof dat zij toen gelet op artikel 6:83 aanhef en onder c BW in verzuim is komen te verkeren en [geïntimeerde1] daarom terecht een beroep doet op lid 3 van artikel 7:206 BW. Deze verrekening is dus toegestaan zodat de vordering van [appellant] op dit punt wordt afgewezen. Impregnatie muur na lekkage 3.15.6. Over de verschuldigde huur van de maand november 2018 heeft [geïntimeerde1] een bedrag van € 1.900,00 verrekend. Daarover heeft [geïntimeerde1] aan [appellant] een brief geschreven waarop geen datum is vermeld maar waarvan wel duidelijk is dat deze is ontvangen omdat op de mondelinge behandeling [appellant] heeft gezegd dat de daarin genoemde termijn van drie dagen voor herstel van de muur te kort is. Het betreft lekkage die van buiten komt en waarvoor [appellant] als verhuurder verantwoordelijk is voor het herstel. Verwijzende naar wat hiervoor is overwogen ten aanzien van artikel 7:206 lid 3 BW wordt geoordeeld dat sprake is van verzuim van [appellant] nu zij niet uitlegt waarom de termijn van drie dagen te kort is en evenmin een verzoek heeft gedaan om een langere termijn. [geïntimeerde1] mocht dit gebrek dan ook herstellen voor rekening van [appellant] . Het verrekenverbod staat daaraan niet in de weg. Stucwerk en egaliseren vloer keuken 3.15.7. Over de verschuldigde huur van de maand mei 2020 heeft [geïntimeerde1] een bedrag van € 1.603,25 ingehouden omdat hij genoodzaakt was de aanbouw af te maken die [geïntimeerde1] niet voltooide. Dit bedrag betreft de factuur van Onderhouds & Tegelzetbedrijf VINCH van 4 januari 2018 zonder de btw (totaal € 1.939,93). [appellant] had namelijk op zich genomen de aanbouw te bouwen, waaronder dus ook valt het stucwerk en het egaliseren van de vloer van de keuken in deze aanbouw. In zijn e-mail van 2 maart 2018 heeft [geïntimeerde1] aan [appellant] bericht dat hij in verzuim is komen te verkeren omdat hij de aanbouw niet afmaakte. Per e-mail van 26 april 2020 bericht [geïntimeerde1] aan [appellant] onder andere het volgende: “deze nota gaat ik van de huur inhouden daar de werkzaam bij het casco hoorden uw man had Vink om een offerte gevraagd helaas heeft hij dit niet laten uitvoeren.” [appellant] stelt dat deze afbouwwerkzaamheden niet bij het casco horen. Aan deze betwisting gaat het hof voorbij omdat artikel 12.2 van de huurovereenkomst bepaalt dat wat de te realiseren aanbouwen betreft het casco voor rekening van de verhuurder is en de verdere afbouw voor rekening en risico van de huurder. Een toelichting [appellant] waarom stucwerk en het egaliseren van de vloer van deze aanbouw niet onder de afbouw van het casco zou vallen ontbreekt.

3.14. Tegen de achtergrond van de verstoorde verstandhouding van partijen en de veelheid van procedures die [appellant] tegen [geïntimeerde1] is begonnen oordeelt het hof dat [appellant] er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen om een hoger rendement te verwezenlijken en dat zij daarvoor het verhuurde dringend nodig heeft. Dat betekent dat haar vorderingen op grond van dringend eigen gebruik worden afgewezen. De door [geïntimeerde1] verrekende huurpenningen 3.15. Het hof loopt de diverse posten als volgt door. Contractuele boete 3.15.1. [geïntimeerde1] erkent dat de huur over de maand november 2017 niet tijdig is betaald, namelijk niet op 1 maar op 8 november 2017 om onduidelijke redenen. Hij betwist dat de overeengekomen boete van € 300,00 verschuldigd is omdat hij vrijwel altijd tijdig de huurpenningen betaalde. Het beroep op de boeteclausule is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Tevens verzoekt [geïntimeerde1] het hof om de boete tot nihil te matigen. 3.15.2. Overwogen wordt dat niet wordt betwist dat sprake is van een rechtsgeldig boetebeding in een huurovereenkomst van bedrijfsruimte. Er gelden dus geen bijzondere beschermingsbepalingen voor de huurder. Het hof ziet geen reden om de boete te matigen omdat [geïntimeerde1] vrijwel altijd op tijd betaalt. Het gaat er nu immers om dat duidelijk is dat hij te laat heeft betaald. Evenmin kan dat een reden zijn om te oordelen dat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid met zich brengen dat een beroep op het boetebeding kennelijk onredelijk is. Andere redenen zijn door [geïntimeerde1] niet aangevoerd. Dat betekent dat hij wordt veroordeeld tot betaling van € 300,00 te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW (dus niet de wettelijke handelsrente), ingaande 1 november 2017, omdat op die dag [geïntimeerde1] in verzuim verkeerde met betaling van de huur en de boete dus opeisbaar werd, tot de dag van algehele betaling. 3.15.3. Alhoewel [geïntimeerde1] wordt veroordeeld tot betaling van de achterstallige boete van € 300,- oordeelt het hof dat dit in elk geval vanwege de geringe betekenis geen ontbinding van de huurovereenkomst zou hebben gerechtvaardigd. Hekwerk Franse Balkons 3.15.4. Over de maand april 2018 heeft [geïntimeerde1] een bedrag van € 2.032,20 met de verschuldigde huur verrekend. De reden daarvoor is dat de slaapkamers van het hotel op de bovenste etage een zogenaamd Frans balkon hebben. Als de reeds bestaande schuifpui wordt opengeschoven moet er wel een hek zijn vanwege valgevaar. Dat hekwerk was er niet. [appellant] zou het casco afwerken en [geïntimeerde1] de binnenkant van het verhuurde, zo was bij aanvang van de huurovereenkomst afgesproken. [appellant] stelt dat artikel 25.1 van de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst een verrekeningsverbod bevat zodat er niet mocht worden verrekend. In de brief van 13 april 2018 heeft [appellant] laten weten dat hij niet bereid was het hekwerk terug te plaatsen omdat het niet tot het casco behoort en dus door [geïntimeerde1] moet worden betaald. 3.15.5. Het hof overweegt dat tussen partijen inderdaad een verrekenverbod is overeengekomen dat in principe in de weg staat aan een verrekening zoals [geïntimeerde1] heeft gedaan. Echter, op grond van artikel 7:206 lid 3 BW, waarop [geïntimeerde1] zich beroept, is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Lid 3, dat van dwingend recht is waarvan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, bepaalt dat als de verhuurder met het verhelpen van die gebreken in verzuim is de huurder dit verhelpen zelf mag verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder mag verhalen desgewenst door deze in mindering te brengen op de huurprijs. Op de mondelinge behandeling is gebleken dat de schuifpuien reeds aanwezig waren bij aanvang van de huurovereenkomst en dat er inderdaad sprake is van valgevaar als er geen hekwerk aan de buitenkant is aangebracht. Het hof oordeelt dat het ontbreken van hekwerk aan de gevel van het verhuurde daarmee een gebrek is als bedoeld in artikel 7:206 BW en bovendien deel uitmaakt van de buitenkant, dus van het casco waarvoor [appellant] verantwoordelijk is omdat hij dit zo heeft afgesproken met [geïntimeerde1] in het kader van de huurovereenkomst. [appellant] stelt dat de noodzaak van het hekwerk aan de buitenkant is veroorzaakt door de indeling van [geïntimeerde1] van de hotelkamers maar [geïntimeerde1] betwist dat hij deze indeling heeft veranderd en [appellant] toont niet aan, met bouwtekeningen of foto’s, dat daarvan sprake is. Omdat uit de brief van 13 april 2018 blijkt dat [appellant] niet wilde betalen voor de hekwerken oordeelt het hof dat zij toen gelet op artikel 6:83 aanhef en onder c BW in verzuim is komen te verkeren en [geïntimeerde1] daarom terecht een beroep doet op lid 3 van artikel 7:206 BW. Deze verrekening is dus toegestaan zodat de vordering van [appellant] op dit punt wordt afgewezen. Impregnatie muur na lekkage 3.15.6. Over de verschuldigde huur van de maand november 2018 heeft [geïntimeerde1] een bedrag van € 1.900,00 verrekend. Daarover heeft [geïntimeerde1] aan [appellant] een brief geschreven waarop geen datum is vermeld maar waarvan wel duidelijk is dat deze is ontvangen omdat op de mondelinge behandeling [appellant] heeft gezegd dat de daarin genoemde termijn van drie dagen voor herstel van de muur te kort is. Het betreft lekkage die van buiten komt en waarvoor [appellant] als verhuurder verantwoordelijk is voor het herstel. Verwijzende naar wat hiervoor is overwogen ten aanzien van artikel 7:206 lid 3 BW wordt geoordeeld dat sprake is van verzuim van [appellant] nu zij niet uitlegt waarom de termijn van drie dagen te kort is en evenmin een verzoek heeft gedaan om een langere termijn. [geïntimeerde1] mocht dit gebrek dan ook herstellen voor rekening van [appellant] . Het verrekenverbod staat daaraan niet in de weg. Stucwerk en egaliseren vloer keuken 3.15.7. Over de verschuldigde huur van de maand mei 2020 heeft [geïntimeerde1] een bedrag van € 1.603,25 ingehouden omdat hij genoodzaakt was de aanbouw af te maken die [geïntimeerde1] niet voltooide. Dit bedrag betreft de factuur van Onderhouds & Tegelzetbedrijf VINCH van 4 januari 2018 zonder de btw (totaal € 1.939,93). [appellant] had namelijk op zich genomen de aanbouw te bouwen, waaronder dus ook valt het stucwerk en het egaliseren van de vloer van de keuken in deze aanbouw. In zijn e-mail van 2 maart 2018 heeft [geïntimeerde1] aan [appellant] bericht dat hij in verzuim is komen te verkeren omdat hij de aanbouw niet afmaakte. Per e-mail van 26 april 2020 bericht [geïntimeerde1] aan [appellant] onder andere het volgende: “deze nota gaat ik van de huur inhouden daar de werkzaam bij het casco hoorden uw man had Vink om een offerte gevraagd helaas heeft hij dit niet laten uitvoeren.” [appellant] stelt dat deze afbouwwerkzaamheden niet bij het casco horen. Aan deze betwisting gaat het hof voorbij omdat artikel 12.2 van de huurovereenkomst bepaalt dat wat de te realiseren aanbouwen betreft het casco voor rekening van de verhuurder is en de verdere afbouw voor rekening en risico van de huurder. Een toelichting [appellant] waarom stucwerk en het egaliseren van de vloer van deze aanbouw niet onder de afbouw van het casco zou vallen ontbreekt.