ECLI:NL:GHARL:2024:2125

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.321.905 zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 399017 arrest van 26 maart 2024 in de zaak van [appellant] die woont in [woonplaats1] die hoger beroep heeft ingesteld en bij de rechtbank optrad als gedaagde hierna: [appellant] advocaat: mr. R.P. Groot tegen Lobberdense Waard C.V. die is gevestigd in Winssen en bij de rechtbank optrad als eiseres hierna: Lobberdense Waard advocaat: mr. A.M.E. van Wijk-Driessen 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Naar aanleiding van het arrest van 28 november 2023 heeft op 21 februari 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Bij brief van 27 februari 2024 heeft Lobberdense Waard op- en aanmerkingen gemaakt naar aanleiding van dit proces-verbaal en het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen van 18 april 2023. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. [appellant] en (CIV, de rechtsvoorgangster van) Lobberdense Waard hebben in het voorjaar van 2010 overeenkomsten gesloten met betrekking tot een perceel, kadastraal aangeduid [gemeente] sectie [nummer1] (hierna: het weiland) en de op dat kadastrale perceel gebouwde woning met schuurruimte (hierna samen: het pand of de woning). 2.2. De eerste overeenkomst is gesloten op 23 maart 2010, heeft als titel ‘pachtovereenkomst’ en vermeldt dat deze ziet op een weiland van in totaal 0,15 hectare (hierna: de eerste overeenkomst). In deze overeenkomst staat dat CIV het weiland in pacht uitgeeft aan [appellant] tegen een pachtprijs van € 4.200 per jaar, voor een termijn van negen maanden, ingaande op 1 april 2010. Op de overeenkomst zijn algemene voorwaarden voor pachtovereenkomsten van toepassing verklaard. Deze overeenkomst is nadien telkens met een jaar verlengd. Op 6 februari 2020 heeft Lobberdense Waard de pachtprijs geïndexeerd tot een bedrag van € 4.800 per jaar, dat is € 400 per maand. 2.3. De tweede overeenkomst heeft in de titel als naam ‘gebruiksovereenkomst’ gekregen, gevolgd door het straatadres van de woning. Deze overeenkomst is op 8 april 2010 gesloten (hierna: de tweede overeenkomst). In deze overeenkomst staat onder meer het volgende: “dat CIV wil voorkomen dat het pand, totdat de aandeelhouders een definitieve keuze omtrent de toekomst van het object hebben kunnen maken, wordt gekraakt dan wel door ongebruik wordt verwaarloosd en het pand daarom in gebruik wenst te geven aan de heer [appellant] ; dat de heer [appellant] het pand voor bewoning wenst te gebruiken tot het moment waarop CIV een definitieve keuze omtrent de toekomst van het object heeft kunnen maken; dat de heer [appellant] zich realiseert dat het gebruik van het pand slechts van tijdelijke aard is en dat hij het pand dient te verlaten binnen een termijn van drie maanden nadat CIV de overeenkomst heeft opgezegd; (…) 2. De ingebruikgeving geldt voor onbepaalde tijd. (…) 3. De ingebruikgeving geschiedt om niet. (…) 11. Voor rekening van de heer [appellant] zijn alle gebruikerslasten waaronder de kosten van telefoon, elektriciteit, water, riolering, verwarming en voorziening voor ontvangst van beeld en geluid en het gebruikersdeel van de onroerende zaakbelasting. (…) 14. De overeenkomst kan door schriftelijke opzegging worden beëindigd door CIV. Beëindiging op verzoek van CIV zal echter niet eerder aan de orde zijn dan per 1 januari 2011. (…) 16. Opzegging van de overeenkomst geschiedt bij aangetekende brief of deurwaardersexploit met inachtneming van een termijn van minimaal drie maanden. (…) 18. Indien en zodra het pand na beëindiging door opzegging niet of niet tijdig door de heer [appellant] wordt verlaten is - zonder gerechtelijke tussenkomst - door de heer [appellant] aan CIV een onmiddellijk opeisbare boete van € 25.000,-- verschuldigd, vermeerderd met een boete van € 2.500,-- per maand, waarin het gebruik ondanks beëindiging door opzegging wordt voortgezet”. 2.4. Bij brief van 30 september 2021 heeft Lobberdense Waard de tweede overeenkomst opgezegd, met de mededeling dat het gebruik van het pand 31 december 2021 zou eindigen. In de brief staat verder: ‘Eén van onze redenen om dit pand aan jou in gebruik te geven was dat wij op dat moment nog geen definitieve keuze wilde maken over de toekomstige bestemming. Inmiddels hebben wij die keuze wel gemaakt. Daarbij heeft ook de huidige staat van onderhoud van het pand en de tuin en de in onze ogen beperkte inzet van jouw zijde bij ons meegewogen in de genomen beslissing’. Lobberdense Waard heeft [appellant] ook in de brief gewezen op de boete die opeisbaar zou worden bij het niet of niet tijdig verlaten van de woning. 2.5. [appellant] heeft aan Lobberdense Waard medegedeeld dat volgens hem sprake is van een huurovereenkomst en heeft zich op huurbescherming beroepen. 2.6. Lobberdense Waard heeft bij de kantonrechter – primair – gevorderd: de vaststelling (‘verklaring voor recht’) dat de tweede overeenkomst is geëindigd en de ontruiming van de woning. Daarnaast heeft zij betaling van de contractuele boete gevorderd van € 25.000, vermeerderd met € 2.500 voor elke maand dat [appellant] de woning na 31 december 2021 niet heeft ontruimd. 2.7. De kantonrechter heeft, na een incidenteel vonnis, bij eindvonnis van 12 oktober 2022 de vorderingen van Lobberdense Waard tot verklaring voor recht en ontruiming toegewezen en betaling van de contractuele boete ook toegewezen, met dien verstande dat zij deze gematigd heeft op grond van artikel 6:94 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). [appellant] heeft de woning uiteindelijk op 28 november 2022 verlaten. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen van Lobberdense Waard alsnog worden afgewezen.

3.1. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat de tweede overeenkomst rechtsgeldig is opgezegd en dat [appellant] de woning moest ontruimen. Anders dan de kantonrechter is het hof echter van oordeel dat [appellant] géén contractuele boete is verschuldigd omdat de aanspraak van Lobberdense Waard op betaling van die boete berust op een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: Richtlijn 93/13/EEG). Het hof zal zijn beslissingen hieronder toelichten. Kwalificatie van de overeenkomst(en) 3.2. Tussen partijen is niet in geschil dat zij in 2010 overeenkomsten hebben gesloten voor gebruik van de woning en het weiland. Zij kwalificeren deze overeenkomsten echter verschillend. [appellant] stelt zich op het standpunt dat de twee overeenkomsten als één geheel moeten worden gezien, namelijk als huurovereenkomst. Het bedrag dat hij maandelijks betaalde is volgens hem de huurprijs voor huur van de woning en het weiland. Lobberdense Waard meent dat partijen een pachtovereenkomst hebben gesloten voor het weiland en een bruikleenovereenkomst voor de woning (artikel 7A:1777 BW). 3.3. Het hof stelt voorop dat de kwalificatie van een overeenkomst in beginsel plaatsvindt aan de hand van de inhoud en de strekking ervan. Allereerst moet dus worden vastgesteld welke wederzijdse rechten en plichten partijen zijn overeengekomen. Voor beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de door hen gebruikte bewoordingen en verklaringen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de ‘Haviltex’-maatstaf). Nadat duidelijk is wat partijen zijn overeengekomen, kan worden beoordeeld welke kwalificatie aan die overeenkomst moet worden gegeven. Er is sprake van een huurovereenkomst met betrekking tot de woning indien blijkt dat [appellant] zich heeft verbonden om voor het gebruik van die woning een tegenprestatie te leveren. 3.4. [appellant] stelt in de week van 15 maart 2010 het weiland en de woning in gebruik te hebben genomen op basis van een mondelinge overeenkomst. Hij voert aan dat partijen de bedoeling hadden een overeenkomst te sluiten op basis waarvan hij permanent in de woning kon blijven. Dit blijkt volgens [appellant] uit het feit dat hij vanaf het begin aan CIV kenbaar heeft gemaakt dat hij niet op zoek was naar een tijdelijke woning en dat CIV hem permanente bewoning heeft toegezegd op de voorwaarde dat [appellant] niet zou klagen over de plannen van CIV om in de omgeving van de woning en het weiland zand te winnen. [naam1] , destijds projectleider bij CIV, heeft volgens [appellant] tegen hem gezegd: ‘Als het project is afgelopen, dan valt de woning jou toe. Je mag het dan voor een zacht prijsje overnemen. Dat komt wel goed.’ Daarna zijn volgens [appellant] pas de schriftelijke overeenkomsten gesloten. De uitdrukking ‘voor onbepaalde tijd’ in de tweede overeenkomst heeft [appellant] opgevat als een bevestiging van de toezegging dat hij voor altijd in de woning kon blijven wonen. Dat de twee schriftelijke overeenkomsten als één geheel moeten worden gezien, blijkt volgens [appellant] uit het feit dat de woning en het weiland één geheel vormen (zowel kadastraal als feitelijk), dat zij dezelfde ingangsdatum hebben en altijd samen zijn ‘doorgelopen’, dat de overeenkomsten door dezelfde contractspartijen zijn ondertekend en dat er in de algemene pachtvoorwaarden meerdere bepalingen zijn opgenomen met betrekking tot de woning. In dit verband voert [appellant] verder nog het volgende aan: hij was op zoek naar een woning, niet naar een weiland; zonder woning is het weiland voor [appellant] waardeloos, mede omdat hij niet in de buurt woonde; het weiland is door [appellant] enkel als tuin gebruikt en het weiland is door Lobberdense Waard onderhouden. [appellant] stelt dat de maandelijkse vergoeding die hij betaalde moet worden gezien als tegenprestatie voor het gebruik van de woning, dit in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW. Uit twee e-mails van Lobberdense Waard uit 2015 en 2016 waarin gesproken wordt over ‘vergoeding (…) voor het gebruik van de woning en de pacht van de wei’ en een ‘gebruiksvergoeding’ blijkt dat ook zij de overeenkomst(en) in deze zin heeft begrepen. De maandelijkse vergoeding was bovendien te hoog om te kunnen gelden als pachtprijs voor enkel het (relatief kleine) weiland. [appellant] voert tot slot aan dat de eerste overeenkomst niet gekwalificeerd kan worden als pachtovereenkomst, omdat geen sprake is van bedrijfsmatig agrarisch gebruik van het weiland. 3.5. Het hof is van oordeel dat de twee schriftelijke overeenkomsten die zijn gesloten niet als één geheel moeten worden gezien en dat de tweede overeenkomst moet worden gekwalificeerd als een bruikleenovereenkomst. De onderscheidenheid van de overeenkomsten vloeit voort uit achtereenvolgens: het feit dat van de overeenkomsten twee afzonderlijke akten zijn opgemaakt met als titel respectievelijk ‘pachtovereenkomst’ en ‘gebruiksovereenkomst, het feit dat de akten op verschillende momenten en namens CIV door verschillende personen aan [appellant] zijn toegestuurd (de eerste overeenkomst namelijk door Gloudemans Rentmeesters en de tweede door een of meer medewerkers van CIV), de overeenkomsten namens CIV door verschillende personen zijn ondertekend op verschillende data, het feit dat de duur van de overeenkomsten onderling verschilt (bepaalde tijd versus onbepaalde tijd) en het feit dat de tweede overeenkomst een contractuele opzegregeling kent die in de eerste overeenkomst ontbreekt. De overeenkomsten zijn ook los van elkaar te beëindigen. In de eerste overeenkomst is bovendien opgenomen dat de pacht ziet op een weiland van 0,15 hectare, terwijl het gehele perceel inclusief woning 0,18 hectare beslaat. Ook voor [appellant] , die geen jurist is, moet uit deze onderlinge verschillen en aanduidingen duidelijk zijn geworden dat CIV niet heeft bedoeld om in één overeenkomst zowel het gebruik van de woning als dat van het weiland te regelen. Daarnaast is er geen reden om aan te nemen dat de woning en het weiland feitelijk niet gemakkelijk los van elkaar kunnen worden gebruikt. Dit volgt reeds uit het feit dat na het vertrek van [appellant] de woning in gebruik is gegeven aan een ander dan die het weiland momenteel pacht, maar ook uit het feit dat de woning op een hoek van het relatief langwerpige kadastrale perceel staat. [appellant] heeft beide schriftelijke overeenkomsten, ondanks de belangrijke onderlinge verschillen daartussen, ondertekend en aan CIV teruggezonden. Indien daarmee zou zijn afgeweken van de door [appellant] gestelde eerdere mondelinge afspraken, had het voor de hand gelegen dat hij zou weigeren om te ondertekenen of op zijn minst ter zake daarvan een voorbehoud zou maken. Van het één noch het ander is gebleken. In het licht van het voorgaande had het naar het oordeel van het hof dan ook te meer op de weg van [appellant] gelegen om uiterlijk in hoger beroep nader uit te werken op welke feiten en omstandigheden hij zijn versie van de mondelinge afspraken baseert. Omdat die versie gemotiveerd is betwist, had het bovendien op zijn weg gelegen om, zeker in hoger beroep, bewijs aan te bieden van de door hem gestelde mondelinge afspraken. [appellant] heeft geen van beide gedaan. Daarom gaat het hof ervan uit dat partijen voor het gebruik van de woning en dat van het weiland verschillende regelingen hebben getroffen. Dat de twee overeenkomsten dezelfde ingangsdatum hebben en dat [appellant] destijds naar eigen zeggen meende dat de tweede overeenkomst slechts als aanvulling op de eerste was bedoeld, brengt het hof niet tot een ander oordeel. 3.6. Uitvloeisel van het voorgaande is dat de pachtvergoeding niet zonder meer kan worden aangemerkt als (tevens) een vergoeding voor het gebruik van de woning.

3.14. Het hoger beroep van [appellant] slaagt in zoverre, dat de veroordeling in het eindvonnis tot betaling van een contractuele boete wordt vernietigd. Gelet op deze uitkomst bepaalt het hof dat elke partij zijn eigen proceskosten moet dragen (compensatie van proceskosten) in beide instanties. Het hof vernietigt daarom ook de in het eindvonnis van 12 oktober 2022 gegeven proceskostenveroordeling (en daarmee samenhangende veroordeling tot betaling van eventuele nakosten). Dit geldt niet voor de in het incidenteel vonnis van 4 mei 2022 gegeven proceskostenveroordeling, alleen al omdat tegen dat vonnis geen hoger beroep is ingesteld: in de dagvaarding in hoger beroep en de memorie van grieven wordt geen melding gemaakt van het incidenteel vonnis en uit die memorie valt op andere wijze evenmin voldoende duidelijk op te maken dat [appellant] ook de in dat incidenteel vonnis gegeven beslissingen vernietigd wil hebben. Afgezien van de contractuele boete en de proceskosten van de hoofdzaak in eerste aanleg en de nakosten, faalt het hoger beroep. In zoverre zal het hof het eindvonnis deels bekrachtigen. 3.15. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen niet ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (geen uitvoerbaarheid bij voorraad). In dat geval gelden nog steeds de beslissingen van de kantonrechter, waaronder de veroordeling tot ontruiming van de woning.

Het hof: 4.1. bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 12 oktober 2022, behalve wat betreft de veroordelingen van [appellant] onder 5.3 tot en met 5.5 van dat vonnis tot betaling van een contractuele boete aan Lobberdense Waard en zijn veroordeling in de proceskosten in de hoofdzaak en de nakosten, welke beslissingen hierbij worden vernietigd; 4.2. bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt, zowel van het hoger beroep als van de hoofdzaak bij de kantonrechter; 4.3. wijst het meer gevorderde alsnog af. Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, R.W.E. van Leuken en J.P. Mesman, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2024. Hoge Raad 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034 en Hoge Raad 6 november 2020, ECLI:NL:HR:2020:1746. artikel 7:201 lid 1 BW.

[appellant] beroept zich op een aantal andere feiten en omstandigheden, waaruit volgens hem volgt dat de door hem betaalde vergoeding (deels) betrekking had op het gebruik van de woning, dit zonder succes. [appellant] maakte de overeengekomen pachtprijs op enig moment over onder vermelding dat het daarbij ging om huur, maar Lobberdense Waard heeft in 2019 en 2020 meermalen per e-mail daartegen geprotesteerd. [appellant] beroept zich verder op mailberichten van Lobberdense Waard uit 2015 en 2016 waarin zij over een ‘gebruiksvergoeding’ en een ‘vergoeding (…) voor het gebruik van de woning en de pacht van de wei’ schrijft, maar de strekking van deze berichten – die dateren van jaren ná het aangaan van de overeenkomsten in 2010 – is dat Lobberdense Waard weigert om bepaald onderhoud aan de woning voor haar rekening te nemen. Gelet op die strekking mag daaruit redelijkerwijs niet worden opgemaakt dat Lobberdense Waard meende dat haar recht op de pachtvergoeding tevens zag op het gebruik van de woning. Het beroep van [appellant] op de algemene pachtvoorwaarden gaat evenmin op. In de algemene pachtvoorwaarden staan weliswaar bepalingen over opstallen en gebouwen, maar volgens artikel 1 van dezelfde algemene voorwaarden zijn die bepalingen niet van toepassing wanneer het, zoals blijkens artikel 4 van de eerste overeenkomst hier het geval is, gaat om pacht van ‘los land’. En indien de pachtprijs te hoog was voor enkel het gebruik van het weiland, zoals [appellant] stelt, dan helpt dat [appellant] ook niet. Een bovennormale pachtprijs brengt namelijk niet zonder meer mee dat deze vergoeding daarom ook deels moet worden aangemerkt als tegenprestatie voor het gebruik van de woning. Dit geldt te meer omdat in de tweede overeenkomst uitdrukkelijk staat dat de ingebruikgeving geschiedt zonder tegenprestatie (‘om niet’) en de twee overeenkomsten als gezegd ook los van elkaar te beëindigen zijn. Uit hetgeen door [appellant] is aangedragen, kan ook niet worden afgeleid dat [appellant] en CIV in 2010 een contractuele constructie zouden hebben toegepast om dwingend huurrecht te omzeilen. Gelet op het voorgaande oordeelt het hof dat de vergoeding die [appellant] in de loop van de jaren heeft betaald niet tevens betrekking had op het gebruik van de woning. De tweede overeenkomst is er daarom één van bruikleen (en niet van huur). Het beroep van [appellant] op huurbescherming gaat dus niet op. 3.7. De kwalificatie van de eerste overeenkomst doet hiervoor niet ter zake en wordt daarom in het midden gelaten: ook indien die overeenkomst geen pachtovereenkomst is in de zin van artikel 7:315 BW, kan [appellant] ten aanzien van de woning geen beroep doen op huurbescherming. Opzegging 3.8. [appellant] betwist dat de tweede overeenkomst rechtsgeldig is opgezegd, omdat niet voldaan is aan de contractuele opzeggingsvereisten. Volgens [appellant] is mondeling afgesproken dat de gebruiksovereenkomst niet zou worden opgezegd. Lobberdense Waard stelt op 30 september 2021 een aangetekende opzeggingsbrief te hebben verstuurd, maar [appellant] verklaart deze aangetekende brief nooit te hebben ontvangen. [appellant] beweert slechts een opzeggingsbrief te hebben ontvangen op 23 oktober 2021. Daarnaast klaagt [appellant] dat de opzegging van de (bruikleen)overeenkomst had moeten gebeuren vóór de eerste dag van een nieuwe maand, dus dat deze te laat is ontvangen om, zoals de kantonrechter heeft geoordeeld, de overeenkomst per 22 januari 2022 te beëindigen. 3.9. Het hof oordeelt dat de tweede overeenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Net als hierboven met betrekking tot de kwalificatie van de tweede overeenkomst is overwogen, ontbreekt het aan een voldoende feitelijke uitwerking van de stelling dat [appellant] en CIV in maart 2010 zijn overeengekomen dat CIV het gebruiksrecht van [appellant] niet door opzegging kon beëindigen en ontbreekt het bovendien aan een hierop toegesneden bewijsaanbod. Het hof gaat er daarom vanuit dat Lobberdense Waard conform artikel 16 van de tweede overeenkomst bevoegd was om deze overeenkomst op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van minstens drie maanden. Lobberdense Waard beroept zich erop dat zij gebruik heeft gemaakt van deze bevoegdheid met een opzegging bij aangetekende brief van 30 september 2021. Mede gelet op de eerste volzin van artikel 3:37 lid 3 BW heeft deze opzegging haar werking pas gekregen op het moment dat de brief [appellant] heeft bereikt. Dat de aangetekende brief [appellant] vóór 23 oktober 2021 heeft bereikt, op welke dag [appellant] erkent daarvan kennis te hebben genomen, is niet gebleken, omdat niet duidelijk is wie op verzoek van de postbode voor ontvangst van de aangetekende brief heeft getekend. De opzegging heeft [appellant] dus pas op 23 oktober 2021 bereikt. Volgens de overeenkomst kon de opzegging slechts worden gedaan tegen de eerste dag van een nieuwe maand. Dit betekent dat de bruikleenovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en geëindigd per 1 februari 2022. 3.10. [appellant] heeft aangevoerd dat Lobberdense Waard de opzegging in strijd met de werkelijkheid heeft gebaseerd op de stelling dat zij een bestemming voor de woning heeft. Uit het feit dat zij na het vertrek van [appellant] de woning aan iemand anders ter beschikking heeft gesteld, blijkt volgens [appellant] dat dit een valse reden was. Daarom mag aan de opzegging geen rechtsgevolg worden verbonden, aldus nog steeds [appellant] . Het hof verwerpt dit verweer. Ter zitting in hoger beroep heeft Lobberdense Waard toegelicht dat zij de woning wil verkopen, maar dat zij daarmee heeft gewacht omdat [appellant] aanspraak maakt op huurbescherming. Zij wil voorkomen dat zij niet in staat is om een eventuele veroordeling om die woning weer aan [appellant] ter beschikking te stellen niet kan nakomen en aan [appellant] schade zou moeten vergoeden. In de tussentijd heeft zij de woning daarom opnieuw tijdelijk in bruikleen gegeven. Gelet hierop is onvoldoende gebleken dat Lobberdense Waard de opzegging op valse gronden heeft gedaan. Voor zover [appellant] anderszins nog een beroep heeft willen doen op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid en op de nietigheid van de contractovername tussen Lobberdense Waard en CIV, gaat het hof daaraan voorbij, omdat hij dit niet nader heeft uitgewerkt. Deze verweren stranden eveneens bij gebrek aan nadere uitwerking op wat het hof hiervoor heeft overwogen. Geen boete verschuldigd 3.11. [appellant] voert verweer tegen de boete die hij verschuldigd zou zijn op grond van het boetebeding in de tweede overeenkomst met een beroep op de Richtlijn 93/13/EEG. Oneerlijke bedingen zijn volgens deze richtlijn bedingen waar niet afzonderlijk over onderhandeld is en die, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). In de richtlijn is onder meer bepaald dat het verboden is een consument die zijn verbintenis niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. Een oneerlijk beding in de zin van de richtlijn mag de consument niet binden (artikel 6 lid 1 van de richtlijn). 3.12. In de tweede overeenkomst is bepaald dat direct een boete is verschuldigd van € 25.000 als de woning na opzegging van de overeenkomst niet of niet tijdig wordt verlaten en is een ongelimiteerde boete opgenomen van € 2.500 voor iedere maand waarin het gebruik na opzegging wordt voortgezet. Volgens [appellant] staat deze boete in een wanverhouding tot de schade die Lobberdense Waard zou hebben geleden. Door Lobberdense Waard is niet betwist dat [appellant] een consument is in de zin van de richtlijn en evenmin dat over het betreffende boetebeding niet is onderhandeld. Gelet daarop valt het boetebeding onder het bereik van Richtlijn 93/13/EEG.