ECLI:NL:GHARL:2023:8329

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.320.422/01 zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 535687 arrest van 3 oktober 2023 in de zaak van [appellant] , die woont in [woonplaats1] , die hoger beroep heeft ingesteld en bij de rechtbank optrad als eiser, hierna: [appellant], advocaat: mr. B.F. van Noort in Den Haag, tegen 1 [geïntimeerde1] Vastgoed B.V., die is gevestigd in [vestigingsplaats] , 2. [geïntimeerde2], die woont in [woonplaats2] , en bij de rechtbank optraden als gedaagden, hierna samen: [geïntimeerden] en ieder afzonderlijk [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2], advocaat: mr. B. Wernik in Amsterdam. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep Na het arrest van 27 juni 2023 heeft op 23 augustus 2023 een enkelvoudige mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1 Partijen hebben onderhandeld over een verkoop van een perceel grond met opstallen aan de [adres] 11 in [plaats1] door [appellant] aan [geïntimeerde1] , die het perceel wilde ontwikkelen voor woningbouw. Tot een ondertekende koopovereenkomst is het niet gekomen. Toch is [appellant] van mening dat [geïntimeerde1] zich heeft verplicht om een bedrag van € 150.000,- te voldoen. 2.2 [appellant] vorderde bij de rechtbank nakoming van deze betalingsverplichting en vergoeding van gevolgschade. Voor het bedrag van € 150.000,- en de gevolgschade houdt [appellant] naast [geïntimeerde1] ook haar bestuurder, [geïntimeerde2] , persoonlijk aansprakelijk. 2.3 De rechtbank heeft in een mondelinge uitspraak van 14 juli 2022 deze vorderingen afgewezen. Samengevat is de rechtbank van oordeel dat niet is gebleken dat partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerde1] in het geval partijen niet tot een getekende koopovereenkomst zouden komen, € 150.000,- aan [appellant] moest voldoen. Nu [appellant] geen vordering heeft op [geïntimeerde1] , is er ook geen grond voor vergoeding van gevolgschade en kan [geïntimeerde2] als bestuurder hier evenmin persoonlijk aansprakelijk voor worden gehouden. 2.4 [appellant] heeft vijf bezwaren (grieven) tegen de uitspraak van de rechtbank. Deze bezwaren leggen het geschil in volle omvang ter (her)beoordeling aan het hof voor. Het hof zal de bezwaren hierna gezamenlijk bespreken, na eerst de van belang zijnde feiten te hebben vastgesteld. 2.5 De conclusie zal zijn dat de bezwaren worden verworpen en de uitspraak van de rechtbank zal worden bekrachtigd.

3.1 [appellant] is eigenaar van het perceel [adres] 11-13 in [plaats1] (verder: het perceel). Hij wilde (een gedeelte van) het perceel verkopen. [appellant] werd tijdens de onderhandelingen daarover bijgestaan door de heer [naam1] . 3.2 Op 9 juli 2021 hebben [naam1] en [geïntimeerde2] elkaar op locatie gesproken. [geïntimeerde2] heeft in een e-mail van dezelfde dag aan [appellant] bevestigd wat [naam1] heeft voorgesteld: “Er wordt een aanbetaling gedaan van € 150.000,- Uiterlijk 31-03-2022 wordt € 600.000,- betaald. Uiterlijk 2 maanden na de onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning wordt er € 5.650.000,- betaald.” 3.3 Op 16 juli 2021 hebben [appellant] en [geïntimeerde2] elkaar op locatie gesproken. In een e-mail van dezelfde dag heeft [geïntimeerde2] aan [appellant] (met cc aan [naam1] ) bevestigd wat is besproken: “Wederom dank voor het plezierige gesprek. We hebben elkaar de hand gegeven over de volgende uitgangspunten: [geïntimeerde1] Vastgoed, of nader te noemen meester, koopt ongeveer 25000 m2 grond van jou aan de [adres] 11 in [plaats1] . (…) De koopprijs voor dit gedeelte wordt vastgesteld op € 6.400.000,- exclusief belastingen. Of dit overdrachtsbelasting of BTW is zal door mijn fiscalist worden uitgezocht. De koopprijs wordt voldaan op de volgende termijnen / momenten: € 150.000,- zal worden betaald op het moment van het tekenen van de notariële overeenkomst. Ik zal, direct na mijn vakantie, de notaris opdracht geven om een koopovereenkomst op te stellen. Dit bedrag is voor jou en zal ook niet worden teruggestort als het om welke reden dan ook niet doorgaat. € 600.000,- zal worden betaald op uiterlijk 31 maart 2022. € 5.650.000,- zal worden betaald uiterlijk 3 maanden na de onherroepelijke omgevingsvergunning om te komen tot het geschetste plan van [naam2] . Als einddatum voor de levering wordt 31 december 2024 voorgesteld. Voor de aanbetaling van € 750.000,- verkrijgt [geïntimeerde1] Vastgoed het eerste recht van hypotheek als zekerheid. Er is geen rentevergoeding verschuldigd.” 3.4 Op 9 augustus 2021 schrijft [geïntimeerde2] in een e-mail aan [appellant] (met cc aan [naam1] ): “(…) Het is mijn bedoeling om de notaris opdracht te gaan geven om een concept koopakte voor te bereiden. Daar staan de afspraken in die wij met elkaar hebben gemaakt. (…)” 3.5 In een e-mail van 12 augustus 2021 doet [geïntimeerde2] aan zijn notaris (met cc aan [appellant] en [naam1] ) het verzoek het concept van een koopovereenkomst op te stellen. Hij schrijft, onder andere: “Bij het ondertekenen van de koopovereenkomst wordt een aanbetaling gedaan van € 150.000,- Uiterlijk 31-3-2022 wordt een bedrag betaald van € 600.000,- Uiterlijk 3 maanden na afgifte van de onherroepelijke omgevingsvergunning voor de realisatie van het bouwplan zoals in de schets vermeld wordt een bedrag betaald van € 5.650.000.- (…) Voor de complete aanbetaling van € 750.000,- verkrijgt [geïntimeerde1] Vastgoed (of nader te noemen meester) 1e recht van hypotheek. Mocht het project om welke reden niet leiden tot een woningbouwontwikkeling dan ben ik wel de € 150.000,- kwijt.” 3.6 In een e-mail van 2 september 2021 aan [appellant] (met cc aan [naam1] ) schrijft [geïntimeerde2] : “Dank voor het plezierige gesprek gisteren. Fijn dat we de afspraken bevestigd hebben. In deze mail zet ik onze afspraken uiteen. Deze afspraken kunnen dan als input dienen voor jouw gesprek met de notaris, dinsdag a.s. Er dient nog een definitieve kadastrale uitmeting plaats te vinden. Het is de bedoeling dat er in fase 1 ongeveer 25000 m2 grond wordt gekocht voor een verrekenprijs van 256,- per m2. Dit is dan totaal € 6.400.000,- kosten koper. De betaling van dit bedrag verloopt als volgt: Bij ondertekening van de koopakte wordt een bedrag betaald van € 150.000,- Uiterlijk 31 maart 2022 wordt een bedrag betaald van € 600.000,- Uiterlijk 31 juli 2023 wordt er een bedrag betaald van € 5.650.000,- of zoveel eerder als er een onherroepelijke omgevingsvergunning wordt afgegeven voor woningbouw. (…) Als uiterlijk 31 maart 2022 blijkt dat er geen woningbouw komt op het terrein dan wordt er van beide aanbetalingen € 600.000,- teruggestort. Dan resteert er dus een risico aan mijn kant van € 150.000,-.” 3.7 In een e-mail van 4 oktober 2021 heeft [geïntimeerde2] aan [appellant] en [naam1] geschreven: “De afgelopen weken zijn wij druk doende geweest met het opstellen van een juiste koopovereenkomst inzake de aankoop van de eerste fase [adres] 11 te [plaats1] . We hebben daar een aantal afspraken gemaakt die helaas nog niet in de akte terug te vinden waren. Een krabbel die wat mij betreft alleen kan worden gezet als de akte (…) klopt. (…) Parallel werd en wordt de druk vanuit de verkopende partij opgevoerd om toch te tekenen en de aanbetaling van € 150.000,- te verzorgen. Ik ben gewend om een aankooptraject in te gaan met heldere en duidelijke afspraken. Verkoper en koper geven elkaar de tijd om de zaken goed uit te zoeken en op papier te zetten. Dan wordt er pas getekend. Helaas ben ik dit gevoel in deze propositie kwijt. Ik voel mij als koper teveel onder druk gezet. Voor mij dan ook de reden om per direct te stoppen met het aankooptraject en jullie de gelegenheid te geven om zaken te doen met ander potentieel geïnteresseerden.”

Inleiding 4.1 [appellant] heeft het hoger beroep te baat genomen om, in de memorie van grieven, de grondslag onder zijn vordering te preciseren. Zijn standpunt is als volgt. Partijen hebben afgesproken dat [geïntimeerde1] een bedrag van € 150.000,- aan [appellant] diende te betalen. Die betaling was een voorwaarde waaraan [geïntimeerde1] moest voldoen om te mogen onderhandelen met [appellant] over de details van de koopovereenkomst. De betaling stond dus geheel los van het tot stand komen van een koopovereenkomst. [geïntimeerde1] wilde, om andere partijen op afstand te houden, de gelegenheid en de tijd krijgen om te onderhandelen over de details van de koop en de ontwikkeling van het perceel. Er diende dus een soort ‘entreegeld’ te worden betaald. Dat is volgens hem ook gebruikelijk bij transacties als de onderhavige. Als een koopovereenkomst tot stand zou komen, zou het bedrag van € 150.000,- onderdeel zijn van de koopsom. Om die reden is wel gesproken over een ‘aanbetaling’. 4.2 [geïntimeerden] hebben gemotiveerd betwist dat de door [appellant] gestelde afspraak is gemaakt. Ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Rv rusten stelplicht en - zo nodig - bewijslast van die afspraak op [appellant] . De onderbouwing van zijn stelling door [appellant] 4.3 [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn stelling allereerst verwezen naar de volgende verklaringen zoals deze ten overstaan van een notaris op 24 respectievelijk 29 maart 2023 zijn afgelegd. a. [appellant] : "Ik heb onderhandeld met de heer [geïntimeerde2] van [geïntimeerde1] Vastgoed B.V. over de aankoop en de herontwikkeling van circa 25.000 m2 grond op het terrein aan de [adres] te [plaats1] . Tegenover mij heeft de heer [geïntimeerde2] de verplichting op zich heeft genomen om aan mij te betalen het bedrag van € 150.000,00. Met de heer [geïntimeerde2] ben ik toen heel duidelijk, en in de aanwezigheid van getuigen, overeengekomen dat [geïntimeerde1] Vastgoed B.V. het bedrag van € 150.000,00 diende te betalen om zo exclusief met mij te mogen onderhandelen over de koop en ontwikkeling van het terrein aan de [adres] . Het bedrag van € 150.000,00 moest betaald worden ook als wij niet zouden komen tot een koopovereenkomst." b. [naam1] : “Ik ben als bemiddelaar betrokken geweest bij de onderhandelingen tussen de heer [appellant] en de heer [geïntimeerde2] van [geïntimeerde1] Vastgoed B.V. over de aankoop en de herontwikkeling van circa 25.000 m2 grond op het terrein aan de [adres] te [plaats1] . Tijdens die gesprekken ben ik er getuige van geweest dat de heer [geïntimeerde2] namens [geïntimeerde1] Vastgoed B.V. in het kader van de door hem beoogde koop de verplichting op zich heeft genomen om in ruil voor verdere onderhandelingen over de koop een bedrag te betalen aan de heer [appellant] van € 150.000,00.” c. [zoon1] (zoon): “Ik ben aanwezig geweest bij gesprekken tussen mijn vader, [appellant] , en de heer [geïntimeerde2] van [geïntimeerde1] Vastgoed B.V. over de aankoop en de herontwikkeling van het terrein aan de [adres] in [plaats1] . Ik ben er getuige van geweest dat is afgesproken met de heer [geïntimeerde2] dat [geïntimeerde1] Vastgoed B.V. een bedrag van € 150. 000,00 diende te betalen om exclusief te mogen onderhandelen over de koop en ontwikkeling van het terrein aan de [adres] . Het was duidelijk dat dit bedrag sowieso verschuldigd was en niet pas als er een koopovereenkomst tot stand zou komen." d. [zoon2] (zoon): “Ik ben aanwezig geweest bij gesprekken tussen mijn vader, [appellant] , en de heer [geïntimeerde2] van [geïntimeerde1] Vastgoed B.V. over de aankoop en de herontwikkeling van het terrein aan de [adres] in [plaats1] . Ik ben er getuige van geweest dat is afgesproken met de heer [geïntimeerde2] dat [geïntimeerde1] Vastgoed B.V. een bedrag van € 150.000,00 moest betalen aan [appellant] om zo exclusief te mogen onderhandelen over de koop en ontwikkeling van het terrein aan de [adres] . Er is duidelijk afgesproken dat dit bedrag altijd betaald moet worden en dat dit niet afhankelijk was van het tot stand komen van een koopovereenkomst." 4.4 Daarnaast heeft hij verwezen naar - de e-mail van 16 juli 2021 (zie overweging 3.3. hiervoor) waarin [geïntimeerde2] over het bedrag van € 150.000,- schrijft: “ Dit bedrag is voor jou en zal ook niet worden teruggestort als het om welke reden dan ook niet doorgaat.” - de e-mail van [geïntimeerde2] van 12 augustus 2021 (zie overweging 3.5 hiervoor), waarin [geïntimeerde2] schrijft: “Mocht het project om welke reden niet leiden tot een woningbouwontwikkeling dan ben ik wel de € 150.000,- kwijt.” - de e-mail van [geïntimeerde2] van 2 september 2021 (zie overweging 3.6 hiervoor), waarin [geïntimeerde2] schrijft: “ Dan resteert er dus een risico aan mijn kant van € 150.000,-.” De gegeven onderbouwing is onvoldoende 4.5 Bij de verschillende, onder ede afgelegde, verklaringen zijn de volgende kanttekeningen te plaatsen: [naam1] In een eerdere schriftelijke verklaring van 29 november 2021 heeft [naam1] verklaard dat [geïntimeerde2] “in het kader van de koop” de verplichting op zich heeft genomen ‘als aanbetaling’ te voldoen een bedrag van € 150.000,-. In de bij de notaris afgelegde verklaring staat dat [geïntimeerde2] “in het kader van de door hem beoogde koop de verplichting op zich heeft genomen om in ruil voor verdere onderhandelingen over de koop” € 150.000,- te betalen. Waar [naam1] eerst de link legde tussen de aanbetaling en de koop, is er in de verklaring bij de notaris geen sprake meer van een koopovereenkomst of een aanbetaling. [naam1] heeft in zijn, latere, bij de notaris afgelegde verklaring echter niet toegelicht waarom hij daarin wezenlijk anders verklaart dan hij eerder heeft gedaan. Daarbij komt dat zowel in de eerdere als in de bij de notaris afgelegde verklaring iedere context ontbreekt: wanneer, waar, met wie en waarover is gesproken en hoe verliepen deze gesprekken. [zoon1] en [zoon2] De beide zoons van [appellant] verklaren slechts dat zij getuige waren van de afspraak dat [geïntimeerde1] € 150.000,- aan [appellant] zou betalen om zo exclusief met [appellant] te mogen onderhandelen over de koop. Ook hun verklaringen bevatten geen enkele context. Details over datum, tijd, plaats, aanwezigen en loop van de gesprekken ontbreken bovendien. De verklaringen zijn identiek en lijken daardoor op elkaar te zijn afgestemd. [appellant] Ook voor de verklaring van [appellant] zelf geldt dat iedere context en details over datum, tijd, plaats, aanwezigen en loop der gesprekken ontbreken. Daarbij komt dat hij in zijn notariële verklaring (in overeenstemming met het in de memorie van grieven namens hem ingenomen standpunt) zegt dat het bedrag van € 150.000,- moest worden betaald ook als het niet tot een koopovereenkomst zou komen.

4.11 Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. 4.12 De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

Het hof: bekrachtigt de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van 14 juli 2022; veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] in hoger beroep: € 5.689,- aan griffierecht € 6.962,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (2 procespunten x appeltarief V); bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. W.P.M. ter Berg, J.H. Kuiper en W.F. Boele en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2023. ECLI:NL:RBMNE:2022:5992 HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.320.422/01 zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 535687 arrest van 3 oktober 2023 in de zaak van [appellant] , die woont in [woonplaats1] , die hoger beroep heeft ingesteld en bij de rechtbank optrad als eiser, hierna: [appellant], advocaat: mr. B.F. van Noort in Den Haag, tegen 1 [geïntimeerde1] Vastgoed B.V., die is gevestigd in [vestigingsplaats] , 2. [geïntimeerde2], die woont in [woonplaats2] , en bij de rechtbank optraden als gedaagden, hierna samen: [geïntimeerden] en ieder afzonderlijk [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2], advocaat: mr. B. Wernik in Amsterdam. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep Na het arrest van 27 juni 2023 heeft op 23 augustus 2023 een enkelvoudige mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1 Partijen hebben onderhandeld over een verkoop van een perceel grond met opstallen aan de [adres] 11 in [plaats1] door [appellant] aan [geïntimeerde1] , die het perceel wilde ontwikkelen voor woningbouw. Tot een ondertekende koopovereenkomst is het niet gekomen. Toch is [appellant] van mening dat [geïntimeerde1] zich heeft verplicht om een bedrag van € 150.000,- te voldoen. 2.2 [appellant] vorderde bij de rechtbank nakoming van deze betalingsverplichting en vergoeding van gevolgschade. Voor het bedrag van € 150.000,- en de gevolgschade houdt [appellant] naast [geïntimeerde1] ook haar bestuurder, [geïntimeerde2] , persoonlijk aansprakelijk. 2.3 De rechtbank heeft in een mondelinge uitspraak van 14 juli 2022 deze vorderingen afgewezen. Samengevat is de rechtbank van oordeel dat niet is gebleken dat partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerde1] in het geval partijen niet tot een getekende koopovereenkomst zouden komen, € 150.000,- aan [appellant] moest voldoen. Nu [appellant] geen vordering heeft op [geïntimeerde1] , is er ook geen grond voor vergoeding van gevolgschade en kan [geïntimeerde2] als bestuurder hier evenmin persoonlijk aansprakelijk voor worden gehouden. 2.4 [appellant] heeft vijf bezwaren (grieven) tegen de uitspraak van de rechtbank. Deze bezwaren leggen het geschil in volle omvang ter (her)beoordeling aan het hof voor. Het hof zal de bezwaren hierna gezamenlijk bespreken, na eerst de van belang zijnde feiten te hebben vastgesteld. 2.5 De conclusie zal zijn dat de bezwaren worden verworpen en de uitspraak van de rechtbank zal worden bekrachtigd.

3.1 [appellant] is eigenaar van het perceel [adres] 11-13 in [plaats1] (verder: het perceel). Hij wilde (een gedeelte van) het perceel verkopen. [appellant] werd tijdens de onderhandelingen daarover bijgestaan door de heer [naam1] . 3.2 Op 9 juli 2021 hebben [naam1] en [geïntimeerde2] elkaar op locatie gesproken. [geïntimeerde2] heeft in een e-mail van dezelfde dag aan [appellant] bevestigd wat [naam1] heeft voorgesteld: “Er wordt een aanbetaling gedaan van € 150.000,- Uiterlijk 31-03-2022 wordt € 600.000,- betaald. Uiterlijk 2 maanden na de onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning wordt er € 5.650.000,- betaald.” 3.3 Op 16 juli 2021 hebben [appellant] en [geïntimeerde2] elkaar op locatie gesproken. In een e-mail van dezelfde dag heeft [geïntimeerde2] aan [appellant] (met cc aan [naam1] ) bevestigd wat is besproken: “Wederom dank voor het plezierige gesprek. We hebben elkaar de hand gegeven over de volgende uitgangspunten: [geïntimeerde1] Vastgoed, of nader te noemen meester, koopt ongeveer 25000 m2 grond van jou aan de [adres] 11 in [plaats1] . (…) De koopprijs voor dit gedeelte wordt vastgesteld op € 6.400.000,- exclusief belastingen. Of dit overdrachtsbelasting of BTW is zal door mijn fiscalist worden uitgezocht. De koopprijs wordt voldaan op de volgende termijnen / momenten: € 150.000,- zal worden betaald op het moment van het tekenen van de notariële overeenkomst. Ik zal, direct na mijn vakantie, de notaris opdracht geven om een koopovereenkomst op te stellen. Dit bedrag is voor jou en zal ook niet worden teruggestort als het om welke reden dan ook niet doorgaat. € 600.000,- zal worden betaald op uiterlijk 31 maart 2022. € 5.650.000,- zal worden betaald uiterlijk 3 maanden na de onherroepelijke omgevingsvergunning om te komen tot het geschetste plan van [naam2] . Als einddatum voor de levering wordt 31 december 2024 voorgesteld. Voor de aanbetaling van € 750.000,- verkrijgt [geïntimeerde1] Vastgoed het eerste recht van hypotheek als zekerheid. Er is geen rentevergoeding verschuldigd.” 3.4 Op 9 augustus 2021 schrijft [geïntimeerde2] in een e-mail aan [appellant] (met cc aan [naam1] ): “(…) Het is mijn bedoeling om de notaris opdracht te gaan geven om een concept koopakte voor te bereiden. Daar staan de afspraken in die wij met elkaar hebben gemaakt. (…)” 3.5 In een e-mail van 12 augustus 2021 doet [geïntimeerde2] aan zijn notaris (met cc aan [appellant] en [naam1] ) het verzoek het concept van een koopovereenkomst op te stellen. Hij schrijft, onder andere: “Bij het ondertekenen van de koopovereenkomst wordt een aanbetaling gedaan van € 150.000,- Uiterlijk 31-3-2022 wordt een bedrag betaald van € 600.000,- Uiterlijk 3 maanden na afgifte van de onherroepelijke omgevingsvergunning voor de realisatie van het bouwplan zoals in de schets vermeld wordt een bedrag betaald van € 5.650.000.- (…) Voor de complete aanbetaling van € 750.000,- verkrijgt [geïntimeerde1] Vastgoed (of nader te noemen meester) 1e recht van hypotheek. Mocht het project om welke reden niet leiden tot een woningbouwontwikkeling dan ben ik wel de € 150.000,- kwijt.” 3.6 In een e-mail van 2 september 2021 aan [appellant] (met cc aan [naam1] ) schrijft [geïntimeerde2] : “Dank voor het plezierige gesprek gisteren. Fijn dat we de afspraken bevestigd hebben. In deze mail zet ik onze afspraken uiteen. Deze afspraken kunnen dan als input dienen voor jouw gesprek met de notaris, dinsdag a.s. Er dient nog een definitieve kadastrale uitmeting plaats te vinden. Het is de bedoeling dat er in fase 1 ongeveer 25000 m2 grond wordt gekocht voor een verrekenprijs van 256,- per m2. Dit is dan totaal € 6.400.000,- kosten koper. De betaling van dit bedrag verloopt als volgt: Bij ondertekening van de koopakte wordt een bedrag betaald van € 150.000,- Uiterlijk 31 maart 2022 wordt een bedrag betaald van € 600.000,- Uiterlijk 31 juli 2023 wordt er een bedrag betaald van € 5.650.000,- of zoveel eerder als er een onherroepelijke omgevingsvergunning wordt afgegeven voor woningbouw. (…) Als uiterlijk 31 maart 2022 blijkt dat er geen woningbouw komt op het terrein dan wordt er van beide aanbetalingen € 600.000,- teruggestort. Dan resteert er dus een risico aan mijn kant van € 150.000,-.” 3.7 In een e-mail van 4 oktober 2021 heeft [geïntimeerde2] aan [appellant] en [naam1] geschreven: “De afgelopen weken zijn wij druk doende geweest met het opstellen van een juiste koopovereenkomst inzake de aankoop van de eerste fase [adres] 11 te [plaats1] . We hebben daar een aantal afspraken gemaakt die helaas nog niet in de akte terug te vinden waren. Een krabbel die wat mij betreft alleen kan worden gezet als de akte (…) klopt. (…) Parallel werd en wordt de druk vanuit de verkopende partij opgevoerd om toch te tekenen en de aanbetaling van € 150.000,- te verzorgen. Ik ben gewend om een aankooptraject in te gaan met heldere en duidelijke afspraken. Verkoper en koper geven elkaar de tijd om de zaken goed uit te zoeken en op papier te zetten. Dan wordt er pas getekend. Helaas ben ik dit gevoel in deze propositie kwijt. Ik voel mij als koper teveel onder druk gezet. Voor mij dan ook de reden om per direct te stoppen met het aankooptraject en jullie de gelegenheid te geven om zaken te doen met ander potentieel geïnteresseerden.”

Inleiding 4.1 [appellant] heeft het hoger beroep te baat genomen om, in de memorie van grieven, de grondslag onder zijn vordering te preciseren. Zijn standpunt is als volgt. Partijen hebben afgesproken dat [geïntimeerde1] een bedrag van € 150.000,- aan [appellant] diende te betalen. Die betaling was een voorwaarde waaraan [geïntimeerde1] moest voldoen om te mogen onderhandelen met [appellant] over de details van de koopovereenkomst. De betaling stond dus geheel los van het tot stand komen van een koopovereenkomst. [geïntimeerde1] wilde, om andere partijen op afstand te houden, de gelegenheid en de tijd krijgen om te onderhandelen over de details van de koop en de ontwikkeling van het perceel. Er diende dus een soort ‘entreegeld’ te worden betaald. Dat is volgens hem ook gebruikelijk bij transacties als de onderhavige. Als een koopovereenkomst tot stand zou komen, zou het bedrag van € 150.000,- onderdeel zijn van de koopsom. Om die reden is wel gesproken over een ‘aanbetaling’. 4.2 [geïntimeerden] hebben gemotiveerd betwist dat de door [appellant] gestelde afspraak is gemaakt. Ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Rv rusten stelplicht en - zo nodig - bewijslast van die afspraak op [appellant] . De onderbouwing van zijn stelling door [appellant] 4.3 [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn stelling allereerst verwezen naar de volgende verklaringen zoals deze ten overstaan van een notaris op 24 respectievelijk 29 maart 2023 zijn afgelegd. a. [appellant] : "Ik heb onderhandeld met de heer [geïntimeerde2] van [geïntimeerde1] Vastgoed B.V. over de aankoop en de herontwikkeling van circa 25.000 m2 grond op het terrein aan de [adres] te [plaats1] . Tegenover mij heeft de heer [geïntimeerde2] de verplichting op zich heeft genomen om aan mij te betalen het bedrag van € 150.000,00. Met de heer [geïntimeerde2] ben ik toen heel duidelijk, en in de aanwezigheid van getuigen, overeengekomen dat [geïntimeerde1] Vastgoed B.V. het bedrag van € 150.000,00 diende te betalen om zo exclusief met mij te mogen onderhandelen over de koop en ontwikkeling van het terrein aan de [adres] . Het bedrag van € 150.000,00 moest betaald worden ook als wij niet zouden komen tot een koopovereenkomst." b. [naam1] : “Ik ben als bemiddelaar betrokken geweest bij de onderhandelingen tussen de heer [appellant] en de heer [geïntimeerde2] van [geïntimeerde1] Vastgoed B.V. over de aankoop en de herontwikkeling van circa 25.000 m2 grond op het terrein aan de [adres] te [plaats1] . Tijdens die gesprekken ben ik er getuige van geweest dat de heer [geïntimeerde2] namens [geïntimeerde1] Vastgoed B.V. in het kader van de door hem beoogde koop de verplichting op zich heeft genomen om in ruil voor verdere onderhandelingen over de koop een bedrag te betalen aan de heer [appellant] van € 150.000,00.” c. [zoon1] (zoon): “Ik ben aanwezig geweest bij gesprekken tussen mijn vader, [appellant] , en de heer [geïntimeerde2] van [geïntimeerde1] Vastgoed B.V. over de aankoop en de herontwikkeling van het terrein aan de [adres] in [plaats1] . Ik ben er getuige van geweest dat is afgesproken met de heer [geïntimeerde2] dat [geïntimeerde1] Vastgoed B.V. een bedrag van € 150. 000,00 diende te betalen om exclusief te mogen onderhandelen over de koop en ontwikkeling van het terrein aan de [adres] . Het was duidelijk dat dit bedrag sowieso verschuldigd was en niet pas als er een koopovereenkomst tot stand zou komen." d. [zoon2] (zoon): “Ik ben aanwezig geweest bij gesprekken tussen mijn vader, [appellant] , en de heer [geïntimeerde2] van [geïntimeerde1] Vastgoed B.V. over de aankoop en de herontwikkeling van het terrein aan de [adres] in [plaats1] . Ik ben er getuige van geweest dat is afgesproken met de heer [geïntimeerde2] dat [geïntimeerde1] Vastgoed B.V. een bedrag van € 150.000,00 moest betalen aan [appellant] om zo exclusief te mogen onderhandelen over de koop en ontwikkeling van het terrein aan de [adres] . Er is duidelijk afgesproken dat dit bedrag altijd betaald moet worden en dat dit niet afhankelijk was van het tot stand komen van een koopovereenkomst." 4.4 Daarnaast heeft hij verwezen naar - de e-mail van 16 juli 2021 (zie overweging 3.3. hiervoor) waarin [geïntimeerde2] over het bedrag van € 150.000,- schrijft: “ Dit bedrag is voor jou en zal ook niet worden teruggestort als het om welke reden dan ook niet doorgaat.” - de e-mail van [geïntimeerde2] van 12 augustus 2021 (zie overweging 3.5 hiervoor), waarin [geïntimeerde2] schrijft: “Mocht het project om welke reden niet leiden tot een woningbouwontwikkeling dan ben ik wel de € 150.000,- kwijt.” - de e-mail van [geïntimeerde2] van 2 september 2021 (zie overweging 3.6 hiervoor), waarin [geïntimeerde2] schrijft: “ Dan resteert er dus een risico aan mijn kant van € 150.000,-.” De gegeven onderbouwing is onvoldoende 4.5 Bij de verschillende, onder ede afgelegde, verklaringen zijn de volgende kanttekeningen te plaatsen: [naam1] In een eerdere schriftelijke verklaring van 29 november 2021 heeft [naam1] verklaard dat [geïntimeerde2] “in het kader van de koop” de verplichting op zich heeft genomen ‘als aanbetaling’ te voldoen een bedrag van € 150.000,-. In de bij de notaris afgelegde verklaring staat dat [geïntimeerde2] “in het kader van de door hem beoogde koop de verplichting op zich heeft genomen om in ruil voor verdere onderhandelingen over de koop” € 150.000,- te betalen. Waar [naam1] eerst de link legde tussen de aanbetaling en de koop, is er in de verklaring bij de notaris geen sprake meer van een koopovereenkomst of een aanbetaling. [naam1] heeft in zijn, latere, bij de notaris afgelegde verklaring echter niet toegelicht waarom hij daarin wezenlijk anders verklaart dan hij eerder heeft gedaan. Daarbij komt dat zowel in de eerdere als in de bij de notaris afgelegde verklaring iedere context ontbreekt: wanneer, waar, met wie en waarover is gesproken en hoe verliepen deze gesprekken. [zoon1] en [zoon2] De beide zoons van [appellant] verklaren slechts dat zij getuige waren van de afspraak dat [geïntimeerde1] € 150.000,- aan [appellant] zou betalen om zo exclusief met [appellant] te mogen onderhandelen over de koop. Ook hun verklaringen bevatten geen enkele context. Details over datum, tijd, plaats, aanwezigen en loop van de gesprekken ontbreken bovendien. De verklaringen zijn identiek en lijken daardoor op elkaar te zijn afgestemd. [appellant] Ook voor de verklaring van [appellant] zelf geldt dat iedere context en details over datum, tijd, plaats, aanwezigen en loop der gesprekken ontbreken. Daarbij komt dat hij in zijn notariële verklaring (in overeenstemming met het in de memorie van grieven namens hem ingenomen standpunt) zegt dat het bedrag van € 150.000,- moest worden betaald ook als het niet tot een koopovereenkomst zou komen.

4.11 Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. 4.12 De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

Het hof: bekrachtigt de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van 14 juli 2022; veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] in hoger beroep: € 5.689,- aan griffierecht € 6.962,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (2 procespunten x appeltarief V); bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. W.P.M. ter Berg, J.H. Kuiper en W.F. Boele en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2023. ECLI:NL:RBMNE:2022:5992 HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.

Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft [appellant] over de € 150.000,- verklaard dat hij een bouwkavel wilde verkopen, dat daarvoor eerst een aanbetaling moest worden gedaan en dat hij dit nooit eerder zo had gedaan. Volgens hem stond al vast dat [geïntimeerde1] het perceel zou kopen. Het bedrag van € 150.000,- was een aanbetaling, zodat [geïntimeerde1] er niet meer onderuit kon. Deze verklaring tijdens de mondelinge behandeling ondergraaft de eerdere in het geding gebrachte eigen verklaring. Immers, volgens de verklaring ter zitting was de betaling verbonden aan de koop, niet aan het recht om te mogen onderhandelen. 4.6 Volgens [appellant] is het overeenkomen van entreegeld bij projecten als de onderhavige gebruikelijk. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof is hem gevraagd één voorbeeld te noemen van een dergelijke overeenkomst. Het antwoord was dat geen voorbeeld bekend is. In de van hem afkomstige processtukken is het gestelde gebruik evenmin onderbouwd. 4.7 In de diverse door [geïntimeerde2] aan [appellant] (en [naam1] ) gezonden e-mails staat nergens uitdrukkelijk dat is afgesproken dat € 150.000,- betaald zou worden als ‘entreegeld’ ofwel als vergoeding voor het exclusief mogen onderhandelen met [appellant] . De bedoeling van [geïntimeerde2] was, zo is niet in geschil, het perceel te ontwikkelen voor woningbouw. Uit de van [geïntimeerde2] afkomstige e-mails (overwegingen 3.2 tot en met 3.7 hiervoor) kan redelijkerwijs niet anders worden afgeleid dan dat daarin telkens weer is vastgelegd dat onderhandeld werd over het tot stand brengen van een koopovereenkomst. Daarin zou als voorwaarde komen te staan dat deze kon worden ontbonden als de woningbouw, om welke reden dan ook, niet realiseerbaar bleek, echter met dien verstande dat in dat geval (dus: na het sluiten van de koopovereenkomst) de te verrichten aanbetaling van € 150.000,- voor [appellant] zou blijven. Die aanbetaling was, zo is telkens weer verwoord, verschuldigd bij het ondertekenen van de koopakte. Het woord ‘aanbetaling’ past hierbij omdat die € 150.000,- een eerste aanbetaling op de koopsom was. Dat [geïntimeerde2] spreekt over een risico van € 150.000,- past ook bij deze lezing van de diverse e-mails: als om die reden de koop ontbonden zou worden moest de eventueel ook reeds gedane aanbetaling van € 600.000,- terug naar [geïntimeerde1] , maar die van € 150.000,- was [geïntimeerde1] dan kwijt. Dat risico was aan de (te sluiten) koopovereenkomst verbonden en dat realiseerde [geïntimeerde2] zich. Het woord ‘aanbetaling’ past ook niet bij de door [appellant] gestelde overeenkomst. Daarbij past slechts een betaling van ‘entreegeld’ en geen aanbetaling daarvan. 4.8 Van belang is tot slot dat door [appellant] noch [naam1] ooit inhoudelijk is gereageerd op de van [geïntimeerde2] afkomstige e-mails. [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof verklaard dat het “wel zal kloppen wat [geïntimeerde2] heeft gemaild”. Dat is onbegrijpelijk in het licht van de omstandigheid dat [geïntimeerde2] met een beroep op de van hem afkomstige e-mails consequent heeft verklaard dat het bedrag van € 150.000,- een (eerste) aanbetaling op de koopsom was, [appellant] met die uitleg van [geïntimeerde2] bekend is, maar desondanks zegt dat de inhoud van de e-mails van [geïntimeerde2] zijn lezing over een verschuldigd entreegeld onderschrijft. Die niet-consistente, wisselende stellingname is verder niet toegelicht. 4.9 De conclusie uit het voorgaande is dat [appellant] zijn stelling dat partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerde1] € 150.000,- zou betalen om exclusief met hem te mogen onderhandelen over de koop van het perceel (‘entreegeld’), mede in het licht van de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerden] en de hiervoor besproken e-mails, onvoldoende heeft onderbouwd. Daardoor heeft hij niet voldaan aan de op hem rustende stelplicht. Aan het door hem gedane bewijsaanbod wordt om die reden niet toegekomen. De vordering voor recht te verklaren dat [geïntimeerde1] een entreegeld van € 150.000,- verschuldigd is, wordt afgewezen. Hetzelfde lot ondergaat de vordering [geïntimeerde1] te veroordelen tot betaling van dat bedrag. De grieven 1, 2 en 3 slagen niet. Nevenvorderingen 4.10 Nu de verschuldigdheid van entreegeld niet is komen vast te staan, ontvalt de grondslag aan de, op die verschuldigdheid gebaseerde, vordering tot betaling van gevolgschade en de persoonlijke aansprakelijkheid van [geïntimeerde2] . Voor zover door [appellant] met ‘gevolgschade’ bedoeld is de schade als gevolg van een onrechtmatige daad geldt dat het bestaan van een onrechtmatige daad onvoldoende is onderbouwd. Gesteld is namelijk slechts, zonder enige toelichting, dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] ‘onder valse voorwendselen exclusieve onderhandelingen hebben bewerkstelligd’ (grief 4). Ook de op gevolgschade en persoonlijke aansprakelijkheid van [geïntimeerde2] gerichte vorderingen zullen worden afgewezen. De grieven 4 en 5 slagen niet.

Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft [appellant] over de € 150.000,- verklaard dat hij een bouwkavel wilde verkopen, dat daarvoor eerst een aanbetaling moest worden gedaan en dat hij dit nooit eerder zo had gedaan. Volgens hem stond al vast dat [geïntimeerde1] het perceel zou kopen. Het bedrag van € 150.000,- was een aanbetaling, zodat [geïntimeerde1] er niet meer onderuit kon. Deze verklaring tijdens de mondelinge behandeling ondergraaft de eerdere in het geding gebrachte eigen verklaring. Immers, volgens de verklaring ter zitting was de betaling verbonden aan de koop, niet aan het recht om te mogen onderhandelen. 4.6 Volgens [appellant] is het overeenkomen van entreegeld bij projecten als de onderhavige gebruikelijk. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof is hem gevraagd één voorbeeld te noemen van een dergelijke overeenkomst. Het antwoord was dat geen voorbeeld bekend is. In de van hem afkomstige processtukken is het gestelde gebruik evenmin onderbouwd. 4.7 In de diverse door [geïntimeerde2] aan [appellant] (en [naam1] ) gezonden e-mails staat nergens uitdrukkelijk dat is afgesproken dat € 150.000,- betaald zou worden als ‘entreegeld’ ofwel als vergoeding voor het exclusief mogen onderhandelen met [appellant] . De bedoeling van [geïntimeerde2] was, zo is niet in geschil, het perceel te ontwikkelen voor woningbouw. Uit de van [geïntimeerde2] afkomstige e-mails (overwegingen 3.2 tot en met 3.7 hiervoor) kan redelijkerwijs niet anders worden afgeleid dan dat daarin telkens weer is vastgelegd dat onderhandeld werd over het tot stand brengen van een koopovereenkomst. Daarin zou als voorwaarde komen te staan dat deze kon worden ontbonden als de woningbouw, om welke reden dan ook, niet realiseerbaar bleek, echter met dien verstande dat in dat geval (dus: na het sluiten van de koopovereenkomst) de te verrichten aanbetaling van € 150.000,- voor [appellant] zou blijven. Die aanbetaling was, zo is telkens weer verwoord, verschuldigd bij het ondertekenen van de koopakte. Het woord ‘aanbetaling’ past hierbij omdat die € 150.000,- een eerste aanbetaling op de koopsom was. Dat [geïntimeerde2] spreekt over een risico van € 150.000,- past ook bij deze lezing van de diverse e-mails: als om die reden de koop ontbonden zou worden moest de eventueel ook reeds gedane aanbetaling van € 600.000,- terug naar [geïntimeerde1] , maar die van € 150.000,- was [geïntimeerde1] dan kwijt. Dat risico was aan de (te sluiten) koopovereenkomst verbonden en dat realiseerde [geïntimeerde2] zich. Het woord ‘aanbetaling’ past ook niet bij de door [appellant] gestelde overeenkomst. Daarbij past slechts een betaling van ‘entreegeld’ en geen aanbetaling daarvan. 4.8 Van belang is tot slot dat door [appellant] noch [naam1] ooit inhoudelijk is gereageerd op de van [geïntimeerde2] afkomstige e-mails. [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof verklaard dat het “wel zal kloppen wat [geïntimeerde2] heeft gemaild”. Dat is onbegrijpelijk in het licht van de omstandigheid dat [geïntimeerde2] met een beroep op de van hem afkomstige e-mails consequent heeft verklaard dat het bedrag van € 150.000,- een (eerste) aanbetaling op de koopsom was, [appellant] met die uitleg van [geïntimeerde2] bekend is, maar desondanks zegt dat de inhoud van de e-mails van [geïntimeerde2] zijn lezing over een verschuldigd entreegeld onderschrijft. Die niet-consistente, wisselende stellingname is verder niet toegelicht. 4.9 De conclusie uit het voorgaande is dat [appellant] zijn stelling dat partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerde1] € 150.000,- zou betalen om exclusief met hem te mogen onderhandelen over de koop van het perceel (‘entreegeld’), mede in het licht van de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerden] en de hiervoor besproken e-mails, onvoldoende heeft onderbouwd. Daardoor heeft hij niet voldaan aan de op hem rustende stelplicht. Aan het door hem gedane bewijsaanbod wordt om die reden niet toegekomen. De vordering voor recht te verklaren dat [geïntimeerde1] een entreegeld van € 150.000,- verschuldigd is, wordt afgewezen. Hetzelfde lot ondergaat de vordering [geïntimeerde1] te veroordelen tot betaling van dat bedrag. De grieven 1, 2 en 3 slagen niet. Nevenvorderingen 4.10 Nu de verschuldigdheid van entreegeld niet is komen vast te staan, ontvalt de grondslag aan de, op die verschuldigdheid gebaseerde, vordering tot betaling van gevolgschade en de persoonlijke aansprakelijkheid van [geïntimeerde2] . Voor zover door [appellant] met ‘gevolgschade’ bedoeld is de schade als gevolg van een onrechtmatige daad geldt dat het bestaan van een onrechtmatige daad onvoldoende is onderbouwd. Gesteld is namelijk slechts, zonder enige toelichting, dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] ‘onder valse voorwendselen exclusieve onderhandelingen hebben bewerkstelligd’ (grief 4). Ook de op gevolgschade en persoonlijke aansprakelijkheid van [geïntimeerde2] gerichte vorderingen zullen worden afgewezen. De grieven 4 en 5 slagen niet.