ECLI:NL:GHARL:2023:6710

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.318.529 zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 199592 arrest van 8 augustus 2023 in de zaak van [appellant] die woont in [woonplaats1] die hoger beroep heeft ingesteld en bij de rechtbank optrad als eiser in conventie en verweerder in reconventie hierna: [appellant] advocaat: mr. Th. F. de Jong tegen [geïntimeerde] die woont in [woonplaats2] en bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie en eiser in reconventie hierna: [geïntimeerde] advocaat: mr. W.M. de Boer. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 [appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Groningen, op 23 maart 2022 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep de memorie van grieven de memorie van antwoord het tussenarrest van 16 mei 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald de akte met een productie van [appellant] toegezonden op 29 juni 2023 de akte met producties van [appellant] toegezonden op 5 juli 2023 het verslag (proces-verbaal) van de enkelvoudige mondelinge behandeling die op 18 juli 2023 is gehouden Daarna hebben partijen arrest gevraagd en heeft het hof arrest bepaald. 2De kern van de zaak 2.1 Centraal in deze zaak staat de vraag of [geïntimeerde] tweemaal een contractuele boete van fl. 50.000,- (€ 22.698,01) heeft verbeurd, omdat hij tweemaal zijn verplichtingen voortvloeiend uit een contractueel vastgelegd voorkeursrecht zou hebben geschonden. 2.2 [appellant] heeft, na wijziging van eis, bij de rechtbank gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot tweemaal betaling van € 22.689,01. Een eerste maal omdat [geïntimeerde] zijn contractuele verplichting heeft geschonden om mee te werken aan de (ver)koop en overdracht van zijn aandeel in de onverdeelde gemeenschap aan [appellant] , nadat [appellant] zijn optierecht had ingeroepen. Een tweede maal omdat [geïntimeerde] zijn contractuele verplichting heeft geschonden om mee te werken aan de (aan)koop en overdracht van het aandeel van [appellant] in de onverdeelde gemeenschap aan hem, nadat [geïntimeerde] zijn optierecht had ingeroepen. 2.3 De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen, omdat volgens haar [geïntimeerde] geen boetes heeft verbeurd, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Vorderingen die [geïntimeerde] in reconventie had ingesteld zijn eveneens afgewezen. 2.4 In hoger beroep heeft [appellant] zijn vorderingen geherformuleerd. De bedoeling van zijn hoger beroep is dat die vorderingen alsnog worden toegewezen. Het hof komt echter net als de rechtbank tot het oordeel dat de vorderingen van [appellant] afgewezen moeten worden. Hierna zal dat oordeel worden toegelicht. 3 3. De vaststaande feiten

3.1 [geïntimeerde] en [appellant] zijn samen met een derde, de heer [naam1] , eigenaar geweest van de pakhuizen aan de [adres] 42 en 44 te [plaats1] . Ieder had een gelijk aandeel in de onverdeelde gemeenschap. 3.2 In een notariële akte van verdeling van 28 oktober 1984 is de eigendom van de beide pakhuizen overgegaan op [geïntimeerde] en [appellant] onder de verplichting om aan [naam1] een bepaald bedrag te betalen. In de akte is bepaald dat [geïntimeerde] het gebruiksrecht verkrijgt van het pand op nummer 42 (het pakhuis “ [naam2] ”) en [appellant] van het pakhuis op nummer 44 (het pakhuis “ [naam3] ”). 3.3 In de akte van verdeling is opgenomen een “recht van voorkeur” met daaraan verbonden een boetebeding. Die bepaling luidt, voor zover van belang, als volgt: 2. Indien één der eigenaren voornemens is over te gaan tot verkoop van zijn aandeel in het onderhavige onroerend goed zal hij verplicht zijn zijn mede-eigenaar met dit voornemen schriftelijk in kennis te stellen. Laatstgenoemde heeft alsdan het recht van voorkeur om gemeld aandeel aan te kopen voor de prijs, vast te stellen in onderling overleg, of bij gebreke hiervan door drie deskundigen, waarvan één wordt aangewezen door de verkopende partij, één door de tegenpartij en de derde door de beide aangewezen deskundigen, samen in overleg. (...) Indien de mede-eigenaar niet binnen een maand na kennisgeving heeft verklaard van zijn voorkeursrecht gebruik te maken, is de verkopende partij bevoegd tot verkoop aan derden over te gaan, mits niet tegen een lagere prijs of minder bezwarende voorwaarden. (...)Indien één der mede-gerechtigden tot voormeld onroerend goed tot verkoop van zijn aandeel overgaat zonder de andere gerechtigde gelegenheid te hebben gegeven op de boven aangegeven wijze van zijn voorkeursrecht gebruik te maken of zijn medewerking niet verleent, nadat door de andere gerechtigde is verklaard, dat hij van zijn voorkeursrecht gebruik maakt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij verbeuren een direct opvorderbare boete van vijftigduizend gulden (f. 50.000. -) onverminderd diens recht op verdere vergoeding van meer geleden schade. 3.4 [geïntimeerde] heeft op 19 maart 2018 aan [appellant] kenbaar gemaakt dat hij zijn aandeel in de gemeenschap wilde verkopen en daartoe dat aandeel eerst te koop aangeboden aan [appellant] . [appellant] heeft daarop op 17 april 2018 aan [geïntimeerde] bericht “van mijn voorkeursrecht gebruik te willen maken”. Op 20 april 2018 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] bericht dat hij zijn aanbod tot verkoop intrekt. [appellant] heeft zich daarop in een bericht van 12 juli 2018 op het standpunt gesteld dat hij door aanbod en aanvaarding een koopoptie heeft verkregen en [geïntimeerde] gemaand om zijn medewerking te verlenen aan de uitoefening van die optie, waarbij hij zich het recht heeft voorbehouden om zich te beroepen op de boete. 3.5 Partijen zijn daarna met elkaar in overleg getreden. Het voornemen ontstond om de beide panden te gaan splitsen. In juli 2019 is door een notaris een concept akte van splitsing opgesteld. Tot een daadwerkelijke splitsing van de panden is het echter niet gekomen. 3.6 In een brief van 2 december 2019 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] laten weten dat hij het voornemen heeft zijn deel in de onverdeelde eigendom in de panden te verkopen en heeft hij aan [geïntimeerde] gevraagd of hij gebruik wil maken van zijn “recht van voorkeur”. [geïntimeerde] heeft daarop op 31 december 2019 via zijn toenmalige advocaat mr. Meerburg, aan [appellant] bericht dat hij van zijn voorkeursrecht gebruik wil maken. Verdere correspondentie daarover tussen partijen heeft niet geresulteerd in een overdracht van het aandeel van [appellant] aan [geïntimeerde] . 3.7 In een brief van 11 maart 2020 heeft (de advocaat van) [appellant] aan [geïntimeerde] geschreven dat door aanbod en aanvaarding [geïntimeerde] gehouden is om het aandeel van [appellant] over te nemen, maar dat [geïntimeerde] zich niet aan zijn verplichtingen heeft gehouden. Omdat [geïntimeerde] zich volgens [appellant] ook in 2018 al niet aan zijn verplichtingen heeft gehouden wordt aanspraak gemaakt op tweemaal de boete van fl. 50.000,-. [geïntimeerde] heeft die aanspraak niet gehonoreerd. 3.8 [appellant] heeft vervolgens zijn inleidende dagvaarding uitgebracht waarin hij naast tweemaal de boete van fl. 50.000,- ook veroordeling heeft gevorderd van [geïntimeerde] tot het verlenen van medewerking aan de overdracht van het aandeel van [appellant] aan hem. Daarna zijn partijen opnieuw in overleg getreden. Dat overleg heeft in september 2020 geresulteerd in een door partijen ondertekende vaststellingsovereenkomst. Daarin is vastgelegd dat partijen het gezamenlijke onroerend goed gaan verkopen en dat zij de netto opbrengst bij helfte zullen delen. Verder is in de overeenkomst vastgelegd dat zij “de overige in de dagvaarding aangeduide geschillen in deze vaststellingsovereenkomst niet hebben geregeld” en dat als daarover niet alsnog overeenstemming wordt bereikt over die geschillen verder zal worden geprocedeerd. 3.9 Op 15 december 2020 hebben partijen hun gezamenlijke onroerend goed (de pakhuizen [naam2] en [naam3] ) geleverd aan een derde. Over de kwestie van de boetes hebben zij geen overeenstemming bereikt, zodat daarover verder is geprocedeerd. 3.10 Op het aan [geïntimeerde] toekomende deel van de netto verkoopopbrengst heeft [appellant] op 6 januari 2021 onder de notaris beslag laten leggen voor een bedrag van € 77.000,-. 4De vorderingen in hoger beroep 4.1 [appellant] vordert vernietiging van het vonnis van 23 maart 2022 en, met gedeeltelijke herformulering van zijn oorspronkelijke vorderingen, veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van tweemaal de contractuele boete. De vorderingen zijn daarbij als volgt uitgeschreven: Dat het gerechtshof het vonnis waarvan beroep vernietigt en alsnog recht doet door [geïntimeerde] , uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen: i. tot betaling van een bedrag van € 22.689,01 (zijnde een bedrag van fl.

5.1 [appellant] heeft zeven grieven (bezwaren) aangevoerd tegen het vonnis van 23 maart 2022. In de kern komen zijn stellingen in hoger beroep neer op het volgende. Door de aanvaarding door [appellant] van het aanbod van [geïntimeerde] om zijn aandeel in het gezamenlijke onroerende goed te verkopen aan [appellant] , zijn over en weer verplichtingen ontstaan voor partijen om hun medewerking te verlenen aan de verkoop en overdracht van het aandeel van [geïntimeerde] aan [appellant] . Die verplichtingen staan beschreven in de akte van verdeling, in de bepaling over het recht van voorkeur. Degelijke verplichtingen zijn ook ontstaan nadat [appellant] het aanbod van [geïntimeerde] had aanvaard om diens aandeel te kopen. In beide gevallen heeft [geïntimeerde] niet aan die verplichtingen voldaan. Op het niet nakomen van die verplichtingen was boete gesteld, zodat [geïntimeerde] die boete tweemaal verschuldigd is. 5.2 [geïntimeerde] heeft tegen deze stellingen op verschillende gronden verweer gevoerd. Zijn conclusie is dat hij geen boete is verschuldigd. 5.3 Als meest verstrekkend merkt het hof aan zijn verweer dat het boetebeding alleen betrekking heeft op de situatie dat een aandeel in het gezamenlijke onroerend goed wordt verkocht aan een derde zonder dat de voorkeursgerechtigde in de gelegenheid is gesteld gebruik te maken van zijn voorkeursrecht op de wijze als is vastgelegd in de akte van verdeling. Van een verkoop van een aandeel aan een derde is echter in geen van de beide door [appellant] bedoelde gevallen sprake geweest, zodat het boetebeding toepassing mist. 5.4

Bij die uitleg komt het niet alleen aan op de taalkundige betekenis van de bewoordingen van die bepaling, gelezen in de context van het geheel, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die bepaling mochten toekennen en op wat zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex maatstaf). Dat neemt niet weg dat in dit geval de taalkundige uitleg wel een belangrijk element is, omdat over dit beding niet tussen partijen is onderhandeld en het volgens [appellant] al voor zijn tijd door de notaris was opgesteld. 5.5 De boetebepaling maakt deel uit van de hiervoor onder 3.3. weergegeven bepaling over het voorkeursrecht in de akte van verdeling en luidt als volg: Indien één der mede-gerechtigden tot voormeld onroerend goed tot verkoop van zijn aandeel overgaat zonder de andere gerechtigde gelegenheid te hebben gegeven op de boven aangegeven wijze van zijn voorkeursrecht gebruik te maken of zijn medewerking niet verleent, nadat door de andere gerechtigde is verklaard, dat hij van zijn voorkeursrecht gebruik maakt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij verbeuren een direct opvorderbare boete van vijftigduizend gulden (f. 50.000. -) (…). De vraag is dus wat die bepaling in de context van de regeling van het voorkeursrecht in de akte van verdeling inhoudt; wanneer is de boete verschuldigd en heeft die situatie zich hier ook voorgedaan? 5.6 Uit de stellingen van partijen leidt het hof af dat de kern van het geschil de strekking betreft van het zinsdeel “tot verkoop van zijn aandeel overgaat”; ziet dat alleen op de situatie dat de verkopende partij zijn aandeel heeft verkocht aan een derde (standpunt [geïntimeerde] ), of ook op de situatie dat de andere gerechtigde aan de verkopende gerechtigde heeft verklaard gebruik te willen maken van zijn voorkeursrecht, maar een van partijen vervolgens niet meewerkt dat de uitoefening van dat voorkeursrecht volgens de voorkeursregeling, bijvoorbeeld door niet mee te werken aan prijsonderhandelingen en/of het benoemen van deskundigen (standpunt [appellant] )? 5.7 Het hof is van oordeel dat de boetebepaling zo uitgelegd dient te worden dat die alleen van toepassing is als de verkopende gerechtigde zijn aandeel heeft verkocht aan een derde. In die situatie kan de verkopende gerechtigde de boete verschuldigd zijn aan de andere gerechtigde, als hij die andere gerechtigde niet eerst in de gelegenheid heeft gesteld om zijn voorkeursrecht uit te oefenen op de wijze als in de akte is bepaald. Het hof licht dat oordeel als volgt toe. 5.8 Taalkundig gezien vormt het onderwerp van de boetebepaling de situatie dat een gerechtigde overgaat tot verkoop van zijn aandeel. In de daarna in de bepaling beschreven situaties is die boete verschuldigd. Die situaties moeten worden bezien in samenhang met wat in de akte is bepaald over de wijze waarop het voorkeursrecht kan worden uitgeoefend. Daarover is bepaald dat degene die het voornemen heeft om tot verkoop over te gaan de andere gerechtigde daarover informeert om hem in de gelegenheid te stellen van zijn voorkeursrecht gebruik te maken. Als die verklaart van zijn voorkeursrecht gebruik te willen maken, heeft hij het recht om het aandeel van de andere te kopen tegen een nader te bepalen prijs. Over die prijs treden partijen eerst in onderling overleg. Als zij over die prijs geen overeenstemming bereiken moeten zij ieder een deskundige aanwijzen. Die beide deskundigen wijzen dan een derde deskundige aan met wie zij gezamenlijk de prijs gaan bepalen. 5.9 Tegen die achtergrond is het hof van oordeel dat de boetebepaling ziet op de situatie dat de verkopende gerechtigde zijn aandeel verkoopt aan een derde met schending van de aanspraak van zijn medegerechtigde op de uitoefening van zijn voorkeursrecht, waarbij twee situaties zijn te onderscheiden waarin die boete wordt verbeurd:- de situatie dat de verkopende gerechtigde tot verkoop overgaat zonder de andere gerechtigde de gelegenheid te hebben geboden om kenbaar te maken dat hij van zijn voorkeursrecht gebruik wil maken;- de situatie waarin de verkopende gerechtigde de andere gerechtigde die gelegenheid wel heeft geboden, maar vervolgens tot verkoop overgaat zonder eerst zijn medewerking te hebben verleend aan het uitoefenen door de andere gerechtigde van dat voorkeursrecht op de wijze als bepaald in de akte. 5.10 De stelling van [appellant] dat de boete ook kan worden verbeurd zonder dat sprake is van een verkoop aan een derde, wordt dus verworpen. Zijn uitleg dat de aanvaarding van het voorkeursrecht door een gerechtigde over en weer verplichtingen schept waarop boete is gesteld voor de nalatige partij, berust mogelijk – helemaal duidelijk daarover is [appellant] niet – op het gebruik van de tegenwoordige tijd in het tweede zinsdeel van de boetebepaling, waar staat “zijn medewerking niet verleent” (in plaats van “zijn medewerking niet heeft verleend”) en het gebruik van het begrip “nalatige partij”. Die combinatie zou zo kunnen worden begrepen dat als een gerechtigde heeft verklaard van zijn voorkeursrecht gebruik te willen maken, ieder van de gerechtigden zijn medewerking moet verlenen aan de totstandkoming van een (ver)koopovereenkomst volgens de voorkeursregeling, en dat de gerechtigde die dat nalaat de boete verbeurt. 5.11 Die uitleg verdraagt zich naar het oordeel van het hof echter niet met de context van de voorkeursregeling waarin de boetebepaling is geplaatst, zoals hiervoor onder 5.9 overwogen. Bovendien zou die uitleg betekenen dat de verkopende gerechtigde nadat de andere gerechtigde heeft verklaard van zijn voorkeursrecht gebruik te willen maken, zijn aanbod tot verkoop niet meer zou kunnen intrekken en onherroepelijk, op straffe van de boete, verplicht zou zijn medewerking te verlenen aan overdracht van zijn aandeel aan zijn medegerechtigde. Dat verdraagt zich echter niet met de omstandigheid dat door de verklaring dat van het voorkeursrecht gebruik wordt gemaakt op zichzelf nog geen (ver)koopovereenkomst tot stand komt. Dat laatste heeft [appellant] in hoger beroep ook erkend. Daarover moet eerst nader onderhandeld worden, in het bijzonder over de prijs, en het staat in beginsel eenieder vrij om onderhandelingen over de totstandkoming van een (ver)koopovereenkomst af te breken. 5.12 Anders dan [appellant] meent, valt niet in te zien dat dit anders is in de situatie waarin partijen mede-eigenaren zijn. Weliswaar kunnen partijen iets anders overeenkomen, maar dat partijen dat in dit geval ook bedoeld hebben is niet aangevoerd en vindt ook geen steun in de regeling van het voorkeursrecht. Daarin ligt in het bijzonder niet besloten dat de gerechtigde die een beroep doet op zijn voorkeursrecht er gerechtvaardigd op mag vertrouwen dat een (ver)koopovereenkomst tot stand zal komen. Anders dan [appellant] meent volgt uit de bepaling dat als partijen onderling niet tot overeenstemming komen over de prijs, vervolgens deskundigen de prijs zullen bepalen, nog niet dwingend dat partijen overeenstemming over de prijs zullen bereiken. Integendeel, de regeling van het voorkeursrecht kent ook de bepaling dat “indien de mede-eigenaar niet binnen een maand na kennisgeving heeft verklaard van zijn voorkeursrecht gebruik te maken, de verkopende partij bevoegd [is] tot verkoop over te gaan, mits niet tegen een lagere prijs of minder bezwarende voorwaarden”. Volgens [appellant] is het zinsdeel “mits niet tegen een lagere prijs of minder bezwarende voorwaarden”, zonder betekenis, maar die uitleg ligt niet voor de hand, omdat niet valt in te zien waarom dat zinsdeel dan is opgenomen. Dat dit berust op een vergissing/omissie van de notaris, heeft [appellant] wel gesteld, maar niet (voldoende) gemotiveerd.

Het hof: 6.1 bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 23 maart 2022; 6.2 veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] : € 783,- aan griffierecht € 4.314,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief IV) 6.3 verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 6.4 wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. O.E. Mulder, J.H. Kuiper en M. Aksu, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 augustus 2023. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.318.529 zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 199592 arrest van 8 augustus 2023 in de zaak van [appellant] die woont in [woonplaats1] die hoger beroep heeft ingesteld en bij de rechtbank optrad als eiser in conventie en verweerder in reconventie hierna: [appellant] advocaat: mr. Th. F. de Jong tegen [geïntimeerde] die woont in [woonplaats2] en bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie en eiser in reconventie hierna: [geïntimeerde] advocaat: mr. W.M. de Boer. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 [appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Groningen, op 23 maart 2022 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep de memorie van grieven de memorie van antwoord het tussenarrest van 16 mei 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald de akte met een productie van [appellant] toegezonden op 29 juni 2023 de akte met producties van [appellant] toegezonden op 5 juli 2023 het verslag (proces-verbaal) van de enkelvoudige mondelinge behandeling die op 18 juli 2023 is gehouden Daarna hebben partijen arrest gevraagd en heeft het hof arrest bepaald. 2De kern van de zaak 2.1 Centraal in deze zaak staat de vraag of [geïntimeerde] tweemaal een contractuele boete van fl. 50.000,- (€ 22.698,01) heeft verbeurd, omdat hij tweemaal zijn verplichtingen voortvloeiend uit een contractueel vastgelegd voorkeursrecht zou hebben geschonden. 2.2 [appellant] heeft, na wijziging van eis, bij de rechtbank gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot tweemaal betaling van € 22.689,01. Een eerste maal omdat [geïntimeerde] zijn contractuele verplichting heeft geschonden om mee te werken aan de (ver)koop en overdracht van zijn aandeel in de onverdeelde gemeenschap aan [appellant] , nadat [appellant] zijn optierecht had ingeroepen. Een tweede maal omdat [geïntimeerde] zijn contractuele verplichting heeft geschonden om mee te werken aan de (aan)koop en overdracht van het aandeel van [appellant] in de onverdeelde gemeenschap aan hem, nadat [geïntimeerde] zijn optierecht had ingeroepen. 2.3 De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen, omdat volgens haar [geïntimeerde] geen boetes heeft verbeurd, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Vorderingen die [geïntimeerde] in reconventie had ingesteld zijn eveneens afgewezen. 2.4 In hoger beroep heeft [appellant] zijn vorderingen geherformuleerd. De bedoeling van zijn hoger beroep is dat die vorderingen alsnog worden toegewezen. Het hof komt echter net als de rechtbank tot het oordeel dat de vorderingen van [appellant] afgewezen moeten worden. Hierna zal dat oordeel worden toegelicht. 3 3. De vaststaande feiten

3.1 [geïntimeerde] en [appellant] zijn samen met een derde, de heer [naam1] , eigenaar geweest van de pakhuizen aan de [adres] 42 en 44 te [plaats1] . Ieder had een gelijk aandeel in de onverdeelde gemeenschap. 3.2 In een notariële akte van verdeling van 28 oktober 1984 is de eigendom van de beide pakhuizen overgegaan op [geïntimeerde] en [appellant] onder de verplichting om aan [naam1] een bepaald bedrag te betalen. In de akte is bepaald dat [geïntimeerde] het gebruiksrecht verkrijgt van het pand op nummer 42 (het pakhuis “ [naam2] ”) en [appellant] van het pakhuis op nummer 44 (het pakhuis “ [naam3] ”). 3.3 In de akte van verdeling is opgenomen een “recht van voorkeur” met daaraan verbonden een boetebeding. Die bepaling luidt, voor zover van belang, als volgt: 2. Indien één der eigenaren voornemens is over te gaan tot verkoop van zijn aandeel in het onderhavige onroerend goed zal hij verplicht zijn zijn mede-eigenaar met dit voornemen schriftelijk in kennis te stellen. Laatstgenoemde heeft alsdan het recht van voorkeur om gemeld aandeel aan te kopen voor de prijs, vast te stellen in onderling overleg, of bij gebreke hiervan door drie deskundigen, waarvan één wordt aangewezen door de verkopende partij, één door de tegenpartij en de derde door de beide aangewezen deskundigen, samen in overleg. (...) Indien de mede-eigenaar niet binnen een maand na kennisgeving heeft verklaard van zijn voorkeursrecht gebruik te maken, is de verkopende partij bevoegd tot verkoop aan derden over te gaan, mits niet tegen een lagere prijs of minder bezwarende voorwaarden. (...)Indien één der mede-gerechtigden tot voormeld onroerend goed tot verkoop van zijn aandeel overgaat zonder de andere gerechtigde gelegenheid te hebben gegeven op de boven aangegeven wijze van zijn voorkeursrecht gebruik te maken of zijn medewerking niet verleent, nadat door de andere gerechtigde is verklaard, dat hij van zijn voorkeursrecht gebruik maakt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij verbeuren een direct opvorderbare boete van vijftigduizend gulden (f. 50.000. -) onverminderd diens recht op verdere vergoeding van meer geleden schade. 3.4 [geïntimeerde] heeft op 19 maart 2018 aan [appellant] kenbaar gemaakt dat hij zijn aandeel in de gemeenschap wilde verkopen en daartoe dat aandeel eerst te koop aangeboden aan [appellant] . [appellant] heeft daarop op 17 april 2018 aan [geïntimeerde] bericht “van mijn voorkeursrecht gebruik te willen maken”. Op 20 april 2018 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] bericht dat hij zijn aanbod tot verkoop intrekt. [appellant] heeft zich daarop in een bericht van 12 juli 2018 op het standpunt gesteld dat hij door aanbod en aanvaarding een koopoptie heeft verkregen en [geïntimeerde] gemaand om zijn medewerking te verlenen aan de uitoefening van die optie, waarbij hij zich het recht heeft voorbehouden om zich te beroepen op de boete. 3.5 Partijen zijn daarna met elkaar in overleg getreden. Het voornemen ontstond om de beide panden te gaan splitsen. In juli 2019 is door een notaris een concept akte van splitsing opgesteld. Tot een daadwerkelijke splitsing van de panden is het echter niet gekomen. 3.6 In een brief van 2 december 2019 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] laten weten dat hij het voornemen heeft zijn deel in de onverdeelde eigendom in de panden te verkopen en heeft hij aan [geïntimeerde] gevraagd of hij gebruik wil maken van zijn “recht van voorkeur”. [geïntimeerde] heeft daarop op 31 december 2019 via zijn toenmalige advocaat mr. Meerburg, aan [appellant] bericht dat hij van zijn voorkeursrecht gebruik wil maken. Verdere correspondentie daarover tussen partijen heeft niet geresulteerd in een overdracht van het aandeel van [appellant] aan [geïntimeerde] . 3.7 In een brief van 11 maart 2020 heeft (de advocaat van) [appellant] aan [geïntimeerde] geschreven dat door aanbod en aanvaarding [geïntimeerde] gehouden is om het aandeel van [appellant] over te nemen, maar dat [geïntimeerde] zich niet aan zijn verplichtingen heeft gehouden. Omdat [geïntimeerde] zich volgens [appellant] ook in 2018 al niet aan zijn verplichtingen heeft gehouden wordt aanspraak gemaakt op tweemaal de boete van fl. 50.000,-. [geïntimeerde] heeft die aanspraak niet gehonoreerd. 3.8 [appellant] heeft vervolgens zijn inleidende dagvaarding uitgebracht waarin hij naast tweemaal de boete van fl. 50.000,- ook veroordeling heeft gevorderd van [geïntimeerde] tot het verlenen van medewerking aan de overdracht van het aandeel van [appellant] aan hem. Daarna zijn partijen opnieuw in overleg getreden. Dat overleg heeft in september 2020 geresulteerd in een door partijen ondertekende vaststellingsovereenkomst. Daarin is vastgelegd dat partijen het gezamenlijke onroerend goed gaan verkopen en dat zij de netto opbrengst bij helfte zullen delen. Verder is in de overeenkomst vastgelegd dat zij “de overige in de dagvaarding aangeduide geschillen in deze vaststellingsovereenkomst niet hebben geregeld” en dat als daarover niet alsnog overeenstemming wordt bereikt over die geschillen verder zal worden geprocedeerd. 3.9 Op 15 december 2020 hebben partijen hun gezamenlijke onroerend goed (de pakhuizen [naam2] en [naam3] ) geleverd aan een derde. Over de kwestie van de boetes hebben zij geen overeenstemming bereikt, zodat daarover verder is geprocedeerd. 3.10 Op het aan [geïntimeerde] toekomende deel van de netto verkoopopbrengst heeft [appellant] op 6 januari 2021 onder de notaris beslag laten leggen voor een bedrag van € 77.000,-. 4De vorderingen in hoger beroep 4.1 [appellant] vordert vernietiging van het vonnis van 23 maart 2022 en, met gedeeltelijke herformulering van zijn oorspronkelijke vorderingen, veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van tweemaal de contractuele boete. De vorderingen zijn daarbij als volgt uitgeschreven: Dat het gerechtshof het vonnis waarvan beroep vernietigt en alsnog recht doet door [geïntimeerde] , uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen: i. tot betaling van een bedrag van € 22.689,01 (zijnde een bedrag van fl.

5.1 [appellant] heeft zeven grieven (bezwaren) aangevoerd tegen het vonnis van 23 maart 2022. In de kern komen zijn stellingen in hoger beroep neer op het volgende. Door de aanvaarding door [appellant] van het aanbod van [geïntimeerde] om zijn aandeel in het gezamenlijke onroerende goed te verkopen aan [appellant] , zijn over en weer verplichtingen ontstaan voor partijen om hun medewerking te verlenen aan de verkoop en overdracht van het aandeel van [geïntimeerde] aan [appellant] . Die verplichtingen staan beschreven in de akte van verdeling, in de bepaling over het recht van voorkeur. Degelijke verplichtingen zijn ook ontstaan nadat [appellant] het aanbod van [geïntimeerde] had aanvaard om diens aandeel te kopen. In beide gevallen heeft [geïntimeerde] niet aan die verplichtingen voldaan. Op het niet nakomen van die verplichtingen was boete gesteld, zodat [geïntimeerde] die boete tweemaal verschuldigd is. 5.2 [geïntimeerde] heeft tegen deze stellingen op verschillende gronden verweer gevoerd. Zijn conclusie is dat hij geen boete is verschuldigd. 5.3 Als meest verstrekkend merkt het hof aan zijn verweer dat het boetebeding alleen betrekking heeft op de situatie dat een aandeel in het gezamenlijke onroerend goed wordt verkocht aan een derde zonder dat de voorkeursgerechtigde in de gelegenheid is gesteld gebruik te maken van zijn voorkeursrecht op de wijze als is vastgelegd in de akte van verdeling. Van een verkoop van een aandeel aan een derde is echter in geen van de beide door [appellant] bedoelde gevallen sprake geweest, zodat het boetebeding toepassing mist. 5.4

Bij die uitleg komt het niet alleen aan op de taalkundige betekenis van de bewoordingen van die bepaling, gelezen in de context van het geheel, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die bepaling mochten toekennen en op wat zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex maatstaf). Dat neemt niet weg dat in dit geval de taalkundige uitleg wel een belangrijk element is, omdat over dit beding niet tussen partijen is onderhandeld en het volgens [appellant] al voor zijn tijd door de notaris was opgesteld. 5.5 De boetebepaling maakt deel uit van de hiervoor onder 3.3. weergegeven bepaling over het voorkeursrecht in de akte van verdeling en luidt als volg: Indien één der mede-gerechtigden tot voormeld onroerend goed tot verkoop van zijn aandeel overgaat zonder de andere gerechtigde gelegenheid te hebben gegeven op de boven aangegeven wijze van zijn voorkeursrecht gebruik te maken of zijn medewerking niet verleent, nadat door de andere gerechtigde is verklaard, dat hij van zijn voorkeursrecht gebruik maakt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij verbeuren een direct opvorderbare boete van vijftigduizend gulden (f. 50.000. -) (…). De vraag is dus wat die bepaling in de context van de regeling van het voorkeursrecht in de akte van verdeling inhoudt; wanneer is de boete verschuldigd en heeft die situatie zich hier ook voorgedaan? 5.6 Uit de stellingen van partijen leidt het hof af dat de kern van het geschil de strekking betreft van het zinsdeel “tot verkoop van zijn aandeel overgaat”; ziet dat alleen op de situatie dat de verkopende partij zijn aandeel heeft verkocht aan een derde (standpunt [geïntimeerde] ), of ook op de situatie dat de andere gerechtigde aan de verkopende gerechtigde heeft verklaard gebruik te willen maken van zijn voorkeursrecht, maar een van partijen vervolgens niet meewerkt dat de uitoefening van dat voorkeursrecht volgens de voorkeursregeling, bijvoorbeeld door niet mee te werken aan prijsonderhandelingen en/of het benoemen van deskundigen (standpunt [appellant] )? 5.7 Het hof is van oordeel dat de boetebepaling zo uitgelegd dient te worden dat die alleen van toepassing is als de verkopende gerechtigde zijn aandeel heeft verkocht aan een derde. In die situatie kan de verkopende gerechtigde de boete verschuldigd zijn aan de andere gerechtigde, als hij die andere gerechtigde niet eerst in de gelegenheid heeft gesteld om zijn voorkeursrecht uit te oefenen op de wijze als in de akte is bepaald. Het hof licht dat oordeel als volgt toe. 5.8 Taalkundig gezien vormt het onderwerp van de boetebepaling de situatie dat een gerechtigde overgaat tot verkoop van zijn aandeel. In de daarna in de bepaling beschreven situaties is die boete verschuldigd. Die situaties moeten worden bezien in samenhang met wat in de akte is bepaald over de wijze waarop het voorkeursrecht kan worden uitgeoefend. Daarover is bepaald dat degene die het voornemen heeft om tot verkoop over te gaan de andere gerechtigde daarover informeert om hem in de gelegenheid te stellen van zijn voorkeursrecht gebruik te maken. Als die verklaart van zijn voorkeursrecht gebruik te willen maken, heeft hij het recht om het aandeel van de andere te kopen tegen een nader te bepalen prijs. Over die prijs treden partijen eerst in onderling overleg. Als zij over die prijs geen overeenstemming bereiken moeten zij ieder een deskundige aanwijzen. Die beide deskundigen wijzen dan een derde deskundige aan met wie zij gezamenlijk de prijs gaan bepalen. 5.9 Tegen die achtergrond is het hof van oordeel dat de boetebepaling ziet op de situatie dat de verkopende gerechtigde zijn aandeel verkoopt aan een derde met schending van de aanspraak van zijn medegerechtigde op de uitoefening van zijn voorkeursrecht, waarbij twee situaties zijn te onderscheiden waarin die boete wordt verbeurd:- de situatie dat de verkopende gerechtigde tot verkoop overgaat zonder de andere gerechtigde de gelegenheid te hebben geboden om kenbaar te maken dat hij van zijn voorkeursrecht gebruik wil maken;- de situatie waarin de verkopende gerechtigde de andere gerechtigde die gelegenheid wel heeft geboden, maar vervolgens tot verkoop overgaat zonder eerst zijn medewerking te hebben verleend aan het uitoefenen door de andere gerechtigde van dat voorkeursrecht op de wijze als bepaald in de akte. 5.10 De stelling van [appellant] dat de boete ook kan worden verbeurd zonder dat sprake is van een verkoop aan een derde, wordt dus verworpen. Zijn uitleg dat de aanvaarding van het voorkeursrecht door een gerechtigde over en weer verplichtingen schept waarop boete is gesteld voor de nalatige partij, berust mogelijk – helemaal duidelijk daarover is [appellant] niet – op het gebruik van de tegenwoordige tijd in het tweede zinsdeel van de boetebepaling, waar staat “zijn medewerking niet verleent” (in plaats van “zijn medewerking niet heeft verleend”) en het gebruik van het begrip “nalatige partij”. Die combinatie zou zo kunnen worden begrepen dat als een gerechtigde heeft verklaard van zijn voorkeursrecht gebruik te willen maken, ieder van de gerechtigden zijn medewerking moet verlenen aan de totstandkoming van een (ver)koopovereenkomst volgens de voorkeursregeling, en dat de gerechtigde die dat nalaat de boete verbeurt. 5.11 Die uitleg verdraagt zich naar het oordeel van het hof echter niet met de context van de voorkeursregeling waarin de boetebepaling is geplaatst, zoals hiervoor onder 5.9 overwogen. Bovendien zou die uitleg betekenen dat de verkopende gerechtigde nadat de andere gerechtigde heeft verklaard van zijn voorkeursrecht gebruik te willen maken, zijn aanbod tot verkoop niet meer zou kunnen intrekken en onherroepelijk, op straffe van de boete, verplicht zou zijn medewerking te verlenen aan overdracht van zijn aandeel aan zijn medegerechtigde. Dat verdraagt zich echter niet met de omstandigheid dat door de verklaring dat van het voorkeursrecht gebruik wordt gemaakt op zichzelf nog geen (ver)koopovereenkomst tot stand komt. Dat laatste heeft [appellant] in hoger beroep ook erkend. Daarover moet eerst nader onderhandeld worden, in het bijzonder over de prijs, en het staat in beginsel eenieder vrij om onderhandelingen over de totstandkoming van een (ver)koopovereenkomst af te breken. 5.12 Anders dan [appellant] meent, valt niet in te zien dat dit anders is in de situatie waarin partijen mede-eigenaren zijn. Weliswaar kunnen partijen iets anders overeenkomen, maar dat partijen dat in dit geval ook bedoeld hebben is niet aangevoerd en vindt ook geen steun in de regeling van het voorkeursrecht. Daarin ligt in het bijzonder niet besloten dat de gerechtigde die een beroep doet op zijn voorkeursrecht er gerechtvaardigd op mag vertrouwen dat een (ver)koopovereenkomst tot stand zal komen. Anders dan [appellant] meent volgt uit de bepaling dat als partijen onderling niet tot overeenstemming komen over de prijs, vervolgens deskundigen de prijs zullen bepalen, nog niet dwingend dat partijen overeenstemming over de prijs zullen bereiken. Integendeel, de regeling van het voorkeursrecht kent ook de bepaling dat “indien de mede-eigenaar niet binnen een maand na kennisgeving heeft verklaard van zijn voorkeursrecht gebruik te maken, de verkopende partij bevoegd [is] tot verkoop over te gaan, mits niet tegen een lagere prijs of minder bezwarende voorwaarden”. Volgens [appellant] is het zinsdeel “mits niet tegen een lagere prijs of minder bezwarende voorwaarden”, zonder betekenis, maar die uitleg ligt niet voor de hand, omdat niet valt in te zien waarom dat zinsdeel dan is opgenomen. Dat dit berust op een vergissing/omissie van de notaris, heeft [appellant] wel gesteld, maar niet (voldoende) gemotiveerd.

Het hof: 6.1 bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 23 maart 2022; 6.2 veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] : € 783,- aan griffierecht € 4.314,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief IV) 6.3 verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 6.4 wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. O.E. Mulder, J.H. Kuiper en M. Aksu, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 augustus 2023. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.