ECLI:NL:GHARL:2023:5825

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.309.182 zaaknummer rechtbank C/05/370401 arrest van 11 juli 2023 in de zaak van [appellante] B.V., die is gevestigd in [vestigingsplaats1] , die hoger beroep heeft ingesteld en bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, hierna: [appellante] , advocaat: mr. W. van Dijk, tegen [geïntimeerde] B.V., die is gevestigd in [vestigingsplaats2] , die ook hoger beroep heeft ingesteld en bij de rechtbank optrad als eiseres in conventie, verweerster in reconventie, hierna: [geïntimeerde] , advocaat: mr. V.O. Agterberg. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Naar aanleiding van het arrest van 25 oktober 2022 heeft op 30 mei 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Gebleken is dat een aantal producties niet aan het procesdossier was toegevoegd. Deze zijn, zoals op de zitting afgesproken, nagezonden en maken deel uit van het procesdossier. Na afloop van de zitting hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. [appellante] heeft Van [geïntimeerde] een deel van een nieuw te bouwen bedrijfspand gekocht. Partijen verschillen van mening over de staat waarin het gekochte moest worden opgeleverd, de hoogte van het eventuele meerwerk en of [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [appellante] en daarom vervangende schadevergoeding aan [appellante] moet betalen. 2.2. [geïntimeerde] heeft bij de rechtbank gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van € 60.889,30, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, wegens verricht meerwerk. [appellante] heeft aan vervangende schadevergoeding primair € 129.487,38 en subsidiair € 68.939,30, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, gevorderd. Beide partijen stellen enige nevenvorderingen in. 2.3. De rechtbank heeft na verrekening van de over en weer toegewezen vorderingen aan [geïntimeerde] toegewezen € 10.395,83, te vermeerderen met wettelijke handelsrente. De proceskosten zijn gecompenseerd. De bedoeling van het hoger beroep van [appellante] is dat de vordering van [geïntimeerde] alsnog helemaal wordt afgewezen en het afgewezen deel van de vordering van [appellante] alsnog wordt toegewezen. De bedoeling van het hoger beroep van [geïntimeerde] is dat het middels verrekening aan [appellante] toegewezen bedrag van € 14.455,40 aan schadevergoeding alsnog wordt afgewezen.

3.1. Het hof zal beslissen dat [geïntimeerde] recht heeft op een gedeelte van het door de rechtbank toegewezen meerwerk. [appellante] heeft geen recht op vervangende schadevergoeding, zodat er geen grond voor verrekening is. Dat wordt hierna uitgelegd. De geschilpunten 3.2. In hoger beroep ziet het debat tussen partijen nog op de volgende punten: vloerverwarming in de bedrijfshal, inbraakinstallatie, brandbeveiliging, internet en telefonie, WTW-unit, koelinstallatie, warmtepomp en afmonteren water, verlichting, sauswerk, 3.3. Toewijzing of afwijzing van de meeste posten als meerwerk ( [geïntimeerde] ) of vervangende schadevergoeding ( [appellante] ) is afhankelijk van de afspraken die partijen hierover hebben gemaakt maar waarover partijen van mening verschillen. Het hof zal eerst ingaan op de feiten en omstandigheden die hierop zien. De schriftelijk gemaakte afspraken 3.4. [geïntimeerde] heeft in 2017 een perceel gekocht in [vestigingsplaats1] met de bedoeling daarop een bedrijfspand voor zijn eigen onderneming neer te zetten. De directeur van [appellante] was een zakelijke relatie van de oud-directeur van [geïntimeerde] en, nadat [appellante] interesse toonde, spraken zij af dat [appellante] een deel van het pand voor haar bedrijfsvoering zou kopen. Deze afspraken hebben hun beslag gekregen in een door de notaris opgestelde onderhandse koopovereenkomst van 19 december 2017. De koopprijs bedraagt € 500.000,00 exclusief BTW waarvan een gedeelte wordt gefinancierd door middel van een hypothecaire lening van € 100.000,00 die [appellante] bij [geïntimeerde] afsloot. De levering van het bouwdeel aan [appellante] heeft blijkens de transportakte plaatsgevonden op 29 maart 2018. 3.5. Op 2 december 2017 mailt de notaris (zonder kopie aan [appellante]) onder andere het volgende aan [geïntimeerde] : “(...) Bijgaand ter kennisneming de door mij opgestelde koopovereenkomst van het perceel voor [appellante] . Ik hoop de bedoeling juist te hebben weergegeven. Ik heb een paar aandachtspunten: koopsom: is het opgenomen bedrag juist, aangezien ik niet zeker weet of het genoemde bedrag in of exclusief btw was. staat van oplevering: als er afspraken over de oplevering zijn, deze graag aanhechten, zodat helder is wat verkoepr en koepr van elkaar mogen verwachten over de nieuwbouw en materialen e.d. (…) Vriendelijk verzoek ik u kennis te nemen van de inhoud. Eventuele vragen en opmerkingen verneem ik graag. Bij akkoord kan het ook naar de heer [appellante] gezonden worden. Neemt u het dat met hem op?(...)” 3.6. Per e-mail van 5 december 2017 schrijft [geïntimeerde] onder andere het volgende aan de notaris (zonder kopie aan [appellante] ): “(...) Dank u wel voor uw berichtgeving en onderstaand mijn opmerkingen en toevoegingen in de bijlage (tekening toegang en document opleverniveau). (…) Wij leveren eigenlijk gebruiksklaar op aan [appellante] , op interieur afwerkingen na. (…)” 3.7. In de koopovereenkomst komen de volgende passages voor die zien op de afspraken over de bouw van het gedeelte dat [appellante] koopt: “(…) Overgang, overdracht, aanspraken, energieprestatiecertificaat Artikel 7 (…) 2. Verkoper beschikt niet over een energieprestatiecertificaat dan wel een gelijkwaardig document als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen en verkoper zal hier voor de levering ook niet over beschikken. Koper gaat hiermee akkoord, aangezien koper het verkochte verkrijgt in casco staat. (…) Artikel 21 Aanvullende bepalingen Staat van oplevering Omtrent de bouw en opleveringsstaat van het te realiseren bedrijfspand op het Verkochte hebben Verkoper en Koper onderling afspraken gemaakt, waarvan voorzover deze op papier zijn vastgelegd een kopie aan deze akte wordt gehecht. (…) Bijlage: situatietekening. Opgave staat van oplevering conform artikel 21. (…)” 3.8. De bij de koopovereenkomst behorende bijlage met opschrift “overzicht oplever niveau nieuwbouw [appellante] Interieurbouw” (hierna: staat van oplevering) bevat een uitgebreide lijst van items. [geïntimeerde] is er verantwoordelijk voor dat deze items in het bouwdeel van [appellante] worden geïnstalleerd. Deze lijst is opgesteld door [geïntimeerde] en is op 5 december 2017 door beide partijen ondertekend. Wat betreft bepaalde posten waarover partijen in dit hoger beroep nog twisten staat daarin het volgende: “(…) Bedrijfshal (…) standaard E en W installatie (verlichting is in ontwerp in samenspraak) standaard luchtverwarming (type is in ontwerp in samenspraak) (…) Kantoren (…) Eigen E en W installatie (indeling is in otwerp in samenspraak) (…) inbouwverlichting (…)” De Technische Omschrijving van 10 november 2017 3.9. Voorafgaande aan de koopovereenkomst heeft [naam1] Installatieadvies op 10 november 2017 een “Technische Omschrijving Gebouwgebonden installaties” (hierna: de TO) opgesteld in opdracht van [geïntimeerde] . [appellante] is betrokken geweest bij de opstelling van de TO met betrekking tot zijn gedeelte van het te bouwen bedrijfspand. Wat betreft enkele van de geschilpunten staat in de TO het volgende: “2.5.6. VERWARMINGSINSTALLATIES Bouwdeel: [appellante] : Functionele omschrijving t.b.v. de werkplaats met vloerverwarming Het leveren, monteren en bedrijfsvaardig opleveren van een complete nieuwe verwarmingsinstallatie in warmwater uitvoering met als opwekker een HR 107 Cv ketel die wordt opgesteld in deze ruimte aan de wand. Deze opwekker wordt door middel van geïsoleerd leidingwerk verbonden met de verdeler(s) van de vloerverwarming. Voor de werkplaats die wordt voorzien van verwarming dient een warmwaterverwarming installatie te worden opgesteld d.m.v. een solo cv ketel met hoofdvloerverwarming e.e.a. volgens de tekening.

3.12. Voorafgaande aan de TO is op 3 februari 2017 een document door [naam1] opgesteld. De rechtbank heeft daarover geoordeeld dat dit document géén onderdeel van de afspraken is. [geïntimeerde] noch [appellante] heeft hier een grief tegen gericht zodat het oordeel van de rechtbank gelding behoudt. Dit betekent dat het hof dit document hierna buiten beschouwing zal laten. 3.13. Nu de inhoud van de Overeenkomst tussen partijen in geschil is, dient deze door uitleg te worden bepaald en wel volgens de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Die maatstaf houdt (voor dit geval) in dat het bij de uitleg van de afspraken tussen [geïntimeerde] en [appellante] niet alleen gaat om de taalkundige betekenis van de bewoordingen die bij het maken van de afspraak zijn gebruikt, maar dat het ook aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen ze te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijk kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Bij deze uitleg dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. 3.14. In artikel 21 van de koopovereenkomst is duidelijk opgenomen dat partijen afspraken hebben gemaakt over de staat van oplevering en dat deze afspraken voor zover die schriftelijk zijn vastgelegd, aan de overeenkomst zijn gehecht. Alhoewel het hof niet duidelijk is geworden welke tekening aan de overeenkomst is gehecht blijkt uit de stellingen van partijen dat de situatietekening vooral inzicht geeft welk gedeelte van het te bouwen bedrijfspand voor [appellante] is bestemd en wat de indeling daarvan is. Omdat partijen geen verschil van mening hebben over welk gedeelte van de bedrijfshal door [appellante] zal worden gekocht, en evenmin over de indeling, constateert het hof dat de situatietekening niet relevant is voor de verdere beoordeling. 3.15. Artikel 21 van de koopovereenkomst sluit mondelinge afspraken over de staat van oplevering niet uit (“…waarvan voorzover deze op papier zijn vastgelegd…”), maar [appellante] stelt niet dan wel onvoldoende dat deze mondelinge afspraken zouden bestaan zodat het hof ervan uitgaat dat er geen aanvullende mondelinge afspraken bestaan. 3.16. [appellante] beroept zich wel op een ander schriftelijk stuk, te weten de TO, en zij stelt dat ook deze deel uitmaakt van de afspraken tussen partijen. Op de zitting is echter gebleken dat [appellante] , nadat zij de staat van oplevering aan haar boekhouder had voorgelegd, deze zonder meer heeft ondertekend zonder vragen te stellen aan [geïntimeerde] . Evenmin heeft zij aan [geïntimeerde] of de notaris, ten tijde van de het ondertekenen van de voorlopige koopovereenkomst maar evenmin bij het passeren van de transportakte, te kennen gegeven dat de TO ook deel uitmaakte van de overeenstemming. Daarbij komt verder dat op de zitting is gebleken dat partijen niet hebben onderhandeld over de koopsom, waaronder begrepen de bouwkosten. Het komt erop neer dat [geïntimeerde] er een bedrag van € 500.000,00 voor vroeg en dat [appellante] daar in oktober 2017 (dit laatste blijkt uit de tussen partijen gevoerde emailwisseling overgelegd als productie 21 bij antwoordakte van 19 mei 2021 zijdens [geïntimeerde] ) akkoord mee is gegaan. Daarbij is nooit enige uitsplitsing gemaakt naar aankoopprijs grond enerzijds en bouwkosten anderzijds, zo is op de zitting door beide partijen beaamd. Verder geldt dat het gaat om een overeenkomst tussen twee gelijkwaardige partijen (ondernemers) waarbij geen bijzondere wettelijke beschermingsregels gelden voor de koper van een te bouwen deel van een bedrijfspand. 3.17. Verder is van belang dat in de TO met “Technische Omschrijving” het volgende wordt bedoeld (p. 3/45 van de TO): “Er wordt aangegeven welke installaties in het project noodzakelijk zijn voor werktuigbouwkundige-, elektrotechnische-, communicatie- en beveiligingsinstallaties.(…)” In de TO wordt ook een opsomming gegeven van alle regelgeving (UAV 2012, NEN-normen, Bouwbesluit, Wet milieubeheer enz.) die in acht moeten worden genomen. Uitgelegd wordt aan welke specificaties (zoals bijvoorbeeld geluidseisen) deze installaties zullen moeten voldoen en welke leidingen e.d. daarvoor nodig zijn. Specifiek ten aanzien van het bouwdeel van [appellante] wordt bijvoorbeeld ingegaan (zie r.o. 3.9.) op de werkplaats met vloerverwarming en de verwarming van de kantoren. Uit de tekst van de TO volgt dan ook allerminst dat deze ziet op installaties die door [appellante] van [geïntimeerde] zijn gekocht in de zin dat deze deel uitmaken van de koopsom van € 500.000,00 exclusief BTW. Het gaat er veeleer om dat de technische aspecten van de installaties goed worden omschreven zodat de in te schakelen installateur deze in acht kan nemen. Dat [appellante] bij de totstandkoming van de TO betrokken is geweest, zegt dus nog niet dat partijen ook de bedoeling hebben gehad om alles wat in de TO staat onder de koopovereenkomst te laten vallen, temeer nu in de TO geen prijzen worden genoemd. In dit verband is tevens van belang de e-mail van 3 oktober 2017 van de architect aan [geïntimeerde] waarin onder andere is vermeld: “Is voor jou ook van belang, de aanvraag gebruiksmelding voor de nieuwbouw is afgekeurd omdat je de aanvullende stukken niet hebt ingediend. Zodra je uit de installaties bent en de inrichting van je pand weet m.b.t. opstelplaatsen van installatie onderdelen/riool en gereedschappen moet dat op een verzameltekening worden geplaatst en opnieuw worden ingediend.” Nadat de TO is opgesteld heeft de gemeente alsnog toestemming gegeven voor de voorziene bedrijfsvoering in het te bouwen pand. Daaruit leidt het hof af dat, zoals [geïntimeerde] ook aanvoert, de TO in elk geval ook benodigd was om toestemming van de gemeente te krijgen. Een redelijke uitleg aan de hand van de Haviltex-maatstaf wijst uit dat partijen zijn overeengekomen dat het bouwdeel van [appellante] moet voldoen aan de specificaties als vermeld in de staat van oplevering en dat de TO geen onderdeel uitmaakt van de overeenstemming tussen partijen. [appellante] heeft, tegen de hiervoor in r.o. 3.12 en verder geschetste achtergrond, onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen op grond waarvan kan worden aangenomen dat zij er, in weerwil van de vermelding casco in de koopovereenkomst en de verwijzing naar de aangehechte staat van oplevering als weergave van de (enige) schriftelijke afspraken over de staat van oplevering, toch op heeft mogen vertrouwen dat alles wat in de TO staat opgenomen door [geïntimeerde] geleverd en geïnstalleerd diende te worden. 3.18. Het hof trekt hieruit de gevolgtrekking dat de koopovereenkomst en de staat van oplevering doorslaggevend zijn voor wat partijen zijn overeengekomen. De TO is van technische aard; deze ziet uitsluitend op de eisen die aan de bedrijfsruimte worden gesteld om het aanbrengen van installaties en apparatuur mogelijk te maken. 3.19. Uitgaande hiervan wordt als volgt geoordeeld over de posten genoemd in r.o. 3.2.: a. vloerverwarming in de bedrijfshal 3.19.1. In de staat van oplevering wordt geschreven: “standaard luchtverwarming (type is in ontwerp in samenspraak”. Gebleken is dat op verzoek van [appellante] een vloerverwarmingsinstallatie is gemonteerd door [geïntimeerde] zodat, daarvoor een meerprijs door [appellante] is verschuldigd wat [appellante] ook moet hebben begrepen gelet op zijn e-mail van 5 september 2018 aan [geïntimeerde] waarin hij hierover schrijft: “het meerwerk wat hier is gedaan”.

Het hof: 4.1. vernietigt de vonnissen van de rechtbank Gelderland van 24 maart 2021 en 5 januari 2022 en veroordeelt [appellante] tot betaling aan [geïntimeerde] van € 20.075,35, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 12 maart 2020 tot aan de dag van algehele betaling alsmede tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 1.013,38, waarop in mindering strekt het totaalbedrag dat [appellante] op grond van het vonnis van 5 januari 2022 inmiddels aan [geïntimeerde] heeft voldaan, 4.2. bepaalt dat iedere partij in conventie de eigen kosten draagt van de procedure bij de rechtbank; 4.3. veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] in reconventie tot aan de uitspraak van de rechtbank: € 1.081,50 aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (3 procespunten x tarief III / 2) en tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] in hoger beroep: € 783,- aan griffierecht € 3.062,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief III) 4.4. bepaalt dat alle kosten onder 4.3 moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 4.5. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 4.6. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. A.J.J. van Rijen, M. Schoemaker en A.G.J. van Wassenaer van Catwijck, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2023. HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.309.182 zaaknummer rechtbank C/05/370401 arrest van 11 juli 2023 in de zaak van [appellante] B.V., die is gevestigd in [vestigingsplaats1] , die hoger beroep heeft ingesteld en bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, hierna: [appellante] , advocaat: mr. W. van Dijk, tegen [geïntimeerde] B.V., die is gevestigd in [vestigingsplaats2] , die ook hoger beroep heeft ingesteld en bij de rechtbank optrad als eiseres in conventie, verweerster in reconventie, hierna: [geïntimeerde] , advocaat: mr. V.O. Agterberg. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Naar aanleiding van het arrest van 25 oktober 2022 heeft op 30 mei 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Gebleken is dat een aantal producties niet aan het procesdossier was toegevoegd. Deze zijn, zoals op de zitting afgesproken, nagezonden en maken deel uit van het procesdossier. Na afloop van de zitting hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. [appellante] heeft Van [geïntimeerde] een deel van een nieuw te bouwen bedrijfspand gekocht. Partijen verschillen van mening over de staat waarin het gekochte moest worden opgeleverd, de hoogte van het eventuele meerwerk en of [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [appellante] en daarom vervangende schadevergoeding aan [appellante] moet betalen. 2.2. [geïntimeerde] heeft bij de rechtbank gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van € 60.889,30, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, wegens verricht meerwerk. [appellante] heeft aan vervangende schadevergoeding primair € 129.487,38 en subsidiair € 68.939,30, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, gevorderd. Beide partijen stellen enige nevenvorderingen in. 2.3. De rechtbank heeft na verrekening van de over en weer toegewezen vorderingen aan [geïntimeerde] toegewezen € 10.395,83, te vermeerderen met wettelijke handelsrente. De proceskosten zijn gecompenseerd. De bedoeling van het hoger beroep van [appellante] is dat de vordering van [geïntimeerde] alsnog helemaal wordt afgewezen en het afgewezen deel van de vordering van [appellante] alsnog wordt toegewezen. De bedoeling van het hoger beroep van [geïntimeerde] is dat het middels verrekening aan [appellante] toegewezen bedrag van € 14.455,40 aan schadevergoeding alsnog wordt afgewezen.

3.1. Het hof zal beslissen dat [geïntimeerde] recht heeft op een gedeelte van het door de rechtbank toegewezen meerwerk. [appellante] heeft geen recht op vervangende schadevergoeding, zodat er geen grond voor verrekening is. Dat wordt hierna uitgelegd. De geschilpunten 3.2. In hoger beroep ziet het debat tussen partijen nog op de volgende punten: vloerverwarming in de bedrijfshal, inbraakinstallatie, brandbeveiliging, internet en telefonie, WTW-unit, koelinstallatie, warmtepomp en afmonteren water, verlichting, sauswerk, 3.3. Toewijzing of afwijzing van de meeste posten als meerwerk ( [geïntimeerde] ) of vervangende schadevergoeding ( [appellante] ) is afhankelijk van de afspraken die partijen hierover hebben gemaakt maar waarover partijen van mening verschillen. Het hof zal eerst ingaan op de feiten en omstandigheden die hierop zien. De schriftelijk gemaakte afspraken 3.4. [geïntimeerde] heeft in 2017 een perceel gekocht in [vestigingsplaats1] met de bedoeling daarop een bedrijfspand voor zijn eigen onderneming neer te zetten. De directeur van [appellante] was een zakelijke relatie van de oud-directeur van [geïntimeerde] en, nadat [appellante] interesse toonde, spraken zij af dat [appellante] een deel van het pand voor haar bedrijfsvoering zou kopen. Deze afspraken hebben hun beslag gekregen in een door de notaris opgestelde onderhandse koopovereenkomst van 19 december 2017. De koopprijs bedraagt € 500.000,00 exclusief BTW waarvan een gedeelte wordt gefinancierd door middel van een hypothecaire lening van € 100.000,00 die [appellante] bij [geïntimeerde] afsloot. De levering van het bouwdeel aan [appellante] heeft blijkens de transportakte plaatsgevonden op 29 maart 2018. 3.5. Op 2 december 2017 mailt de notaris (zonder kopie aan [appellante]) onder andere het volgende aan [geïntimeerde] : “(...) Bijgaand ter kennisneming de door mij opgestelde koopovereenkomst van het perceel voor [appellante] . Ik hoop de bedoeling juist te hebben weergegeven. Ik heb een paar aandachtspunten: koopsom: is het opgenomen bedrag juist, aangezien ik niet zeker weet of het genoemde bedrag in of exclusief btw was. staat van oplevering: als er afspraken over de oplevering zijn, deze graag aanhechten, zodat helder is wat verkoepr en koepr van elkaar mogen verwachten over de nieuwbouw en materialen e.d. (…) Vriendelijk verzoek ik u kennis te nemen van de inhoud. Eventuele vragen en opmerkingen verneem ik graag. Bij akkoord kan het ook naar de heer [appellante] gezonden worden. Neemt u het dat met hem op?(...)” 3.6. Per e-mail van 5 december 2017 schrijft [geïntimeerde] onder andere het volgende aan de notaris (zonder kopie aan [appellante] ): “(...) Dank u wel voor uw berichtgeving en onderstaand mijn opmerkingen en toevoegingen in de bijlage (tekening toegang en document opleverniveau). (…) Wij leveren eigenlijk gebruiksklaar op aan [appellante] , op interieur afwerkingen na. (…)” 3.7. In de koopovereenkomst komen de volgende passages voor die zien op de afspraken over de bouw van het gedeelte dat [appellante] koopt: “(…) Overgang, overdracht, aanspraken, energieprestatiecertificaat Artikel 7 (…) 2. Verkoper beschikt niet over een energieprestatiecertificaat dan wel een gelijkwaardig document als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen en verkoper zal hier voor de levering ook niet over beschikken. Koper gaat hiermee akkoord, aangezien koper het verkochte verkrijgt in casco staat. (…) Artikel 21 Aanvullende bepalingen Staat van oplevering Omtrent de bouw en opleveringsstaat van het te realiseren bedrijfspand op het Verkochte hebben Verkoper en Koper onderling afspraken gemaakt, waarvan voorzover deze op papier zijn vastgelegd een kopie aan deze akte wordt gehecht. (…) Bijlage: situatietekening. Opgave staat van oplevering conform artikel 21. (…)” 3.8. De bij de koopovereenkomst behorende bijlage met opschrift “overzicht oplever niveau nieuwbouw [appellante] Interieurbouw” (hierna: staat van oplevering) bevat een uitgebreide lijst van items. [geïntimeerde] is er verantwoordelijk voor dat deze items in het bouwdeel van [appellante] worden geïnstalleerd. Deze lijst is opgesteld door [geïntimeerde] en is op 5 december 2017 door beide partijen ondertekend. Wat betreft bepaalde posten waarover partijen in dit hoger beroep nog twisten staat daarin het volgende: “(…) Bedrijfshal (…) standaard E en W installatie (verlichting is in ontwerp in samenspraak) standaard luchtverwarming (type is in ontwerp in samenspraak) (…) Kantoren (…) Eigen E en W installatie (indeling is in otwerp in samenspraak) (…) inbouwverlichting (…)” De Technische Omschrijving van 10 november 2017 3.9. Voorafgaande aan de koopovereenkomst heeft [naam1] Installatieadvies op 10 november 2017 een “Technische Omschrijving Gebouwgebonden installaties” (hierna: de TO) opgesteld in opdracht van [geïntimeerde] . [appellante] is betrokken geweest bij de opstelling van de TO met betrekking tot zijn gedeelte van het te bouwen bedrijfspand. Wat betreft enkele van de geschilpunten staat in de TO het volgende: “2.5.6. VERWARMINGSINSTALLATIES Bouwdeel: [appellante] : Functionele omschrijving t.b.v. de werkplaats met vloerverwarming Het leveren, monteren en bedrijfsvaardig opleveren van een complete nieuwe verwarmingsinstallatie in warmwater uitvoering met als opwekker een HR 107 Cv ketel die wordt opgesteld in deze ruimte aan de wand. Deze opwekker wordt door middel van geïsoleerd leidingwerk verbonden met de verdeler(s) van de vloerverwarming. Voor de werkplaats die wordt voorzien van verwarming dient een warmwaterverwarming installatie te worden opgesteld d.m.v. een solo cv ketel met hoofdvloerverwarming e.e.a. volgens de tekening.

3.12. Voorafgaande aan de TO is op 3 februari 2017 een document door [naam1] opgesteld. De rechtbank heeft daarover geoordeeld dat dit document géén onderdeel van de afspraken is. [geïntimeerde] noch [appellante] heeft hier een grief tegen gericht zodat het oordeel van de rechtbank gelding behoudt. Dit betekent dat het hof dit document hierna buiten beschouwing zal laten. 3.13. Nu de inhoud van de Overeenkomst tussen partijen in geschil is, dient deze door uitleg te worden bepaald en wel volgens de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Die maatstaf houdt (voor dit geval) in dat het bij de uitleg van de afspraken tussen [geïntimeerde] en [appellante] niet alleen gaat om de taalkundige betekenis van de bewoordingen die bij het maken van de afspraak zijn gebruikt, maar dat het ook aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen ze te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijk kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Bij deze uitleg dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. 3.14. In artikel 21 van de koopovereenkomst is duidelijk opgenomen dat partijen afspraken hebben gemaakt over de staat van oplevering en dat deze afspraken voor zover die schriftelijk zijn vastgelegd, aan de overeenkomst zijn gehecht. Alhoewel het hof niet duidelijk is geworden welke tekening aan de overeenkomst is gehecht blijkt uit de stellingen van partijen dat de situatietekening vooral inzicht geeft welk gedeelte van het te bouwen bedrijfspand voor [appellante] is bestemd en wat de indeling daarvan is. Omdat partijen geen verschil van mening hebben over welk gedeelte van de bedrijfshal door [appellante] zal worden gekocht, en evenmin over de indeling, constateert het hof dat de situatietekening niet relevant is voor de verdere beoordeling. 3.15. Artikel 21 van de koopovereenkomst sluit mondelinge afspraken over de staat van oplevering niet uit (“…waarvan voorzover deze op papier zijn vastgelegd…”), maar [appellante] stelt niet dan wel onvoldoende dat deze mondelinge afspraken zouden bestaan zodat het hof ervan uitgaat dat er geen aanvullende mondelinge afspraken bestaan. 3.16. [appellante] beroept zich wel op een ander schriftelijk stuk, te weten de TO, en zij stelt dat ook deze deel uitmaakt van de afspraken tussen partijen. Op de zitting is echter gebleken dat [appellante] , nadat zij de staat van oplevering aan haar boekhouder had voorgelegd, deze zonder meer heeft ondertekend zonder vragen te stellen aan [geïntimeerde] . Evenmin heeft zij aan [geïntimeerde] of de notaris, ten tijde van de het ondertekenen van de voorlopige koopovereenkomst maar evenmin bij het passeren van de transportakte, te kennen gegeven dat de TO ook deel uitmaakte van de overeenstemming. Daarbij komt verder dat op de zitting is gebleken dat partijen niet hebben onderhandeld over de koopsom, waaronder begrepen de bouwkosten. Het komt erop neer dat [geïntimeerde] er een bedrag van € 500.000,00 voor vroeg en dat [appellante] daar in oktober 2017 (dit laatste blijkt uit de tussen partijen gevoerde emailwisseling overgelegd als productie 21 bij antwoordakte van 19 mei 2021 zijdens [geïntimeerde] ) akkoord mee is gegaan. Daarbij is nooit enige uitsplitsing gemaakt naar aankoopprijs grond enerzijds en bouwkosten anderzijds, zo is op de zitting door beide partijen beaamd. Verder geldt dat het gaat om een overeenkomst tussen twee gelijkwaardige partijen (ondernemers) waarbij geen bijzondere wettelijke beschermingsregels gelden voor de koper van een te bouwen deel van een bedrijfspand. 3.17. Verder is van belang dat in de TO met “Technische Omschrijving” het volgende wordt bedoeld (p. 3/45 van de TO): “Er wordt aangegeven welke installaties in het project noodzakelijk zijn voor werktuigbouwkundige-, elektrotechnische-, communicatie- en beveiligingsinstallaties.(…)” In de TO wordt ook een opsomming gegeven van alle regelgeving (UAV 2012, NEN-normen, Bouwbesluit, Wet milieubeheer enz.) die in acht moeten worden genomen. Uitgelegd wordt aan welke specificaties (zoals bijvoorbeeld geluidseisen) deze installaties zullen moeten voldoen en welke leidingen e.d. daarvoor nodig zijn. Specifiek ten aanzien van het bouwdeel van [appellante] wordt bijvoorbeeld ingegaan (zie r.o. 3.9.) op de werkplaats met vloerverwarming en de verwarming van de kantoren. Uit de tekst van de TO volgt dan ook allerminst dat deze ziet op installaties die door [appellante] van [geïntimeerde] zijn gekocht in de zin dat deze deel uitmaken van de koopsom van € 500.000,00 exclusief BTW. Het gaat er veeleer om dat de technische aspecten van de installaties goed worden omschreven zodat de in te schakelen installateur deze in acht kan nemen. Dat [appellante] bij de totstandkoming van de TO betrokken is geweest, zegt dus nog niet dat partijen ook de bedoeling hebben gehad om alles wat in de TO staat onder de koopovereenkomst te laten vallen, temeer nu in de TO geen prijzen worden genoemd. In dit verband is tevens van belang de e-mail van 3 oktober 2017 van de architect aan [geïntimeerde] waarin onder andere is vermeld: “Is voor jou ook van belang, de aanvraag gebruiksmelding voor de nieuwbouw is afgekeurd omdat je de aanvullende stukken niet hebt ingediend. Zodra je uit de installaties bent en de inrichting van je pand weet m.b.t. opstelplaatsen van installatie onderdelen/riool en gereedschappen moet dat op een verzameltekening worden geplaatst en opnieuw worden ingediend.” Nadat de TO is opgesteld heeft de gemeente alsnog toestemming gegeven voor de voorziene bedrijfsvoering in het te bouwen pand. Daaruit leidt het hof af dat, zoals [geïntimeerde] ook aanvoert, de TO in elk geval ook benodigd was om toestemming van de gemeente te krijgen. Een redelijke uitleg aan de hand van de Haviltex-maatstaf wijst uit dat partijen zijn overeengekomen dat het bouwdeel van [appellante] moet voldoen aan de specificaties als vermeld in de staat van oplevering en dat de TO geen onderdeel uitmaakt van de overeenstemming tussen partijen. [appellante] heeft, tegen de hiervoor in r.o. 3.12 en verder geschetste achtergrond, onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen op grond waarvan kan worden aangenomen dat zij er, in weerwil van de vermelding casco in de koopovereenkomst en de verwijzing naar de aangehechte staat van oplevering als weergave van de (enige) schriftelijke afspraken over de staat van oplevering, toch op heeft mogen vertrouwen dat alles wat in de TO staat opgenomen door [geïntimeerde] geleverd en geïnstalleerd diende te worden. 3.18. Het hof trekt hieruit de gevolgtrekking dat de koopovereenkomst en de staat van oplevering doorslaggevend zijn voor wat partijen zijn overeengekomen. De TO is van technische aard; deze ziet uitsluitend op de eisen die aan de bedrijfsruimte worden gesteld om het aanbrengen van installaties en apparatuur mogelijk te maken. 3.19. Uitgaande hiervan wordt als volgt geoordeeld over de posten genoemd in r.o. 3.2.: a. vloerverwarming in de bedrijfshal 3.19.1. In de staat van oplevering wordt geschreven: “standaard luchtverwarming (type is in ontwerp in samenspraak”. Gebleken is dat op verzoek van [appellante] een vloerverwarmingsinstallatie is gemonteerd door [geïntimeerde] zodat, daarvoor een meerprijs door [appellante] is verschuldigd wat [appellante] ook moet hebben begrepen gelet op zijn e-mail van 5 september 2018 aan [geïntimeerde] waarin hij hierover schrijft: “het meerwerk wat hier is gedaan”.

Het hof: 4.1. vernietigt de vonnissen van de rechtbank Gelderland van 24 maart 2021 en 5 januari 2022 en veroordeelt [appellante] tot betaling aan [geïntimeerde] van € 20.075,35, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 12 maart 2020 tot aan de dag van algehele betaling alsmede tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 1.013,38, waarop in mindering strekt het totaalbedrag dat [appellante] op grond van het vonnis van 5 januari 2022 inmiddels aan [geïntimeerde] heeft voldaan, 4.2. bepaalt dat iedere partij in conventie de eigen kosten draagt van de procedure bij de rechtbank; 4.3. veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] in reconventie tot aan de uitspraak van de rechtbank: € 1.081,50 aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (3 procespunten x tarief III / 2) en tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] in hoger beroep: € 783,- aan griffierecht € 3.062,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief III) 4.4. bepaalt dat alle kosten onder 4.3 moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 4.5. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 4.6. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. A.J.J. van Rijen, M. Schoemaker en A.G.J. van Wassenaer van Catwijck, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2023. HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

inbraakinstallatie, brandbeveiliging, internet en telefonie 3.19.2 De rechtbank heeft [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van schadevergoeding omdat uit de TO volgt dat deze installaties tussen partijen zijn overeengekomen en [geïntimeerde] deze installaties ten onrechte niet heeft aangebracht. Zoals het hof hiervoor heeft uitgelegd maakt de TO geen onderdeel uit van de overeenstemming zodat het hof, anders dan de rechtbank, deze posten hierom zal afwijzen. e. WTW-unit, koelinstallatie, warmtepomp en afmonteren water 3.19.3. Voor wat betreft de bedrijfshal is in de staat van oplevering voor E(nergie) en (W)erkbouwkundig opgenomen dat in de bedrijfshal een standaard E en W installatie moet worden aangebracht. In de kantoren moest een eigen E en W installatie komen. Vaststaat dat de kantoren en de bedrijfshal ieder een eigen warmtevoorziening hebben gekregen. De bezwaren (grieven) van [appellante] tegen het vonnis zien uitsluitend op de WTW-unit en de warmtepomp. Die komen voor in de TO maar niet in de staat van oplevering. Gelet op wat het hof hiervoor heeft overwogen betekent dit dat deze post geen onderdeel uitmaakt van de afspraken van partijen en dat [geïntimeerde] niet tekort is geschoten door deze installaties niet aan te brengen. Net als de rechtbank heeft gedaan zal het hof de vordering van [appellante] afwijzen. Omdat [appellante] geen grieven richt tegen de overwegingen van de rechtbank over de koelinstallatie en het afmonteren water, die worden afgewezen, hoeft het hof op die posten niet in te gaan zodat het oordeel van de rechtbank in stand blijft. f. verlichting 3.19.4. In de staat van oplevering wordt over de verlichting bepaald dat deze in samenspraak moet worden aangebracht door [geïntimeerde] . En in de kantoren inbouwverlichting. De standpunten van partijen komen op het volgende neer. [appellante] stelt: [geïntimeerde] heeft geen verlichting aangebracht in het bouwdeel van [appellante] . Deze is door [appellante] besteld en aangeleverd. [geïntimeerde] heeft in haar akte van 21 april 2021 bij de rechtbank gesteld: “Omdat [appellante] zijn eigen verlichting heeft aangeschaft, heeft [geïntimeerde] een verrekening toegepast op de begrote aanschaf verlichting.” [appellante] ziet de verrekening echter nergens terug. Daarom moet [appellante] gecompenseerd worden voor de verlichting die zij zelf heeft moeten inkopen bij Studio XL, te weten € 36.575,40 (inclusief btw). [geïntimeerde] voert aan dat zij wel verlichting heeft aangebracht die vooraf is uitgezocht en waarvan de kosten zijn verrekend in de koopprijs. [appellante] heeft nooit toegelicht waarom deze niet onder de standaardverlichting van de staat van oplevering valt. [appellante] heeft alleen een offerte overgelegd en niet een factuur. Betwist wordt dat er schade is geleden door [appellante] ; voor zover [geïntimeerde] weet heeft Studio XL niets voor [appellante] uitgevoerd en heeft zij ook niet betaald aan Studio XL. De offerte is onduidelijk omdat niet wordt gespecificeerd naar binnen- en buitenverlichting. De verlichtingsarmaturen die blijken uit de offerte van Studio XL zijn niet armaturen waarop de overeenstemming tussen partijen zag. Er is ook nog een veel lagere offerte van Van den Hoogen Engineering, namelijk voor € 12.000,00. [geïntimeerde] heeft de verlichting van [appellante] geplaatst en in overleg met [appellante] het aantal benodigde lampen voor “standaard verlichting” in mindering gebracht op het meerwerk. 3.19.5. Het hof overweegt het volgende. De kosten voor verlichting die [appellante] vergoed wil zien betreft verlichting buiten, in de bedrijfshal en in het kantoor. Wat betreft de verlichting buiten heeft te gelden dat deze niet in de staat van oplevering voorkomt en dat [geïntimeerde] dus geen verplichting had deze ten behoeve van het bouwdeel van [appellante] te installeren. Op de zitting heeft [geïntimeerde] gezegd dat zij een aantal lampen heeft aangebracht. Daarop heeft [appellante] gereageerd door te zeggen dat dit alleen in de bedrijfshal is gebeurd. Partijen zijn het er dus over eens dat in de bedrijfshal [geïntimeerde] enige verlichting heeft aangebracht en uit de verrekenpost van € 960,00 (productie 5 bij inleidende dagvaarding) volgt dat [geïntimeerde] voor de niet door haar aangebrachte verlichting in de bedrijfshal een bedrag in mindering heeft gebracht op haar meerwerkfactuur aan [appellante] . Wat betreft het kantoor houdt het hof het ervoor dat [geïntimeerde] geen verlichting heeft aangebracht omdat zij stelt in haar antwoordakte van 19 mei 2021 dat zij de prijs van de overeengekomen standaardverlichting heeft verrekend in de kostenopstellingen (waarmee, zo begrijpt het hof, het meerwerkoverzicht wordt bedoeld). Deze verrekening kan het hof echter niet terugvinden in de stukken en daarover is op de zitting ook geen helderheid gekomen. Dat betekent dat [geïntimeerde] daarvoor in principe nog een bedrag is verschuldigd aan [appellante] . In de stellingen van [appellante] noch in de offerte van Studio XL kan het hof echter een uitsplitsing vinden tussen verlichting buiten, de bedrijfshal en het kantoor terwijl de stelplicht daarvan op haar rust. Evenmin blijkt dat overigens uit de offerte van Van den Hoogen Engineering. In aanmerking genomen de overige betwistingen van [geïntimeerde] : de geoffreerde verlichting is te duur, ziet op meer dan de afgesproken standaardverlichting en haar betwisting dat de lampen wel daadwerkelijk door Studio XL zijn aangebracht, die door [appellante] onvoldoende zijn weerlegd, geldt dat het hof de post verlichting zal afwijzen omdat deze door [appellante] onvoldoende is onderbouwd. g. sauswerk 3.19.6. Het bezwaar van [appellante] tegen het vonnis is dat zij wel degelijk heeft betwist dat tussen 1 en 17 oktober 2018 sauswerk aan haar bouwdeel is uitgevoerd zodat deze meerwerkpost van [geïntimeerde] niet kan worden toegewezen. [geïntimeerde] wijst erop dat het betreffende sauswerk ziet op de eerste en tweede verdieping van het kantoor terwijl [appellante] in haar grief er kennelijk vanuit gaat dat het sauswerk ziet op de post “algemeen kantoor” en dat is een geheel andere ruimte. Dit wordt door [appellante] in haar pleitnota voor de mondelinge behandeling inhoudelijk betwist; zij stelt dat alle sauswerk door [geïntimeerde] op haar specificatie meerwerk is opgegeven zodat zij niet eens weet hoe een opsplitsing te maken. En bovendien: [appellante] betwist het gehele sauswerk. 3.19.7. Het hof overweegt dat in de staat van oplevering is vermeld dat in de kantoorruimten “glad gestucte binnenwandafwerkingen” moeten worden aangebracht. In de staat van oplevering is niet vermeld dat deze moeten worden gesausd. Dat betekent dat [geïntimeerde] moet stellen en zo nodig bewijzen dat hij opdracht heeft gekregen deze werkzaamheden uit te voeren. Uit het overzicht meerwerk van twee werknemers lijkt te volgen dat deze werkzaamheden zijn verricht maar daar volgt dus nog niet uit dat [appellante] daarvoor toestemming had gegeven. Daarbij komt dat [geïntimeerde] niet uitlegt op welke ruimtes het meerwerk nu precies betrekking heeft: op zijn kostenoverzicht gaat het om “totaal saus en schilderwerk binnen: 1e en 2e kantooretage, gehele trapopgang naar begane grond” die sluit op € 7.443,75 aan arbeid.

inbraakinstallatie, brandbeveiliging, internet en telefonie 3.19.2 De rechtbank heeft [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van schadevergoeding omdat uit de TO volgt dat deze installaties tussen partijen zijn overeengekomen en [geïntimeerde] deze installaties ten onrechte niet heeft aangebracht. Zoals het hof hiervoor heeft uitgelegd maakt de TO geen onderdeel uit van de overeenstemming zodat het hof, anders dan de rechtbank, deze posten hierom zal afwijzen. e. WTW-unit, koelinstallatie, warmtepomp en afmonteren water 3.19.3. Voor wat betreft de bedrijfshal is in de staat van oplevering voor E(nergie) en (W)erkbouwkundig opgenomen dat in de bedrijfshal een standaard E en W installatie moet worden aangebracht. In de kantoren moest een eigen E en W installatie komen. Vaststaat dat de kantoren en de bedrijfshal ieder een eigen warmtevoorziening hebben gekregen. De bezwaren (grieven) van [appellante] tegen het vonnis zien uitsluitend op de WTW-unit en de warmtepomp. Die komen voor in de TO maar niet in de staat van oplevering. Gelet op wat het hof hiervoor heeft overwogen betekent dit dat deze post geen onderdeel uitmaakt van de afspraken van partijen en dat [geïntimeerde] niet tekort is geschoten door deze installaties niet aan te brengen. Net als de rechtbank heeft gedaan zal het hof de vordering van [appellante] afwijzen. Omdat [appellante] geen grieven richt tegen de overwegingen van de rechtbank over de koelinstallatie en het afmonteren water, die worden afgewezen, hoeft het hof op die posten niet in te gaan zodat het oordeel van de rechtbank in stand blijft. f. verlichting 3.19.4. In de staat van oplevering wordt over de verlichting bepaald dat deze in samenspraak moet worden aangebracht door [geïntimeerde] . En in de kantoren inbouwverlichting. De standpunten van partijen komen op het volgende neer. [appellante] stelt: [geïntimeerde] heeft geen verlichting aangebracht in het bouwdeel van [appellante] . Deze is door [appellante] besteld en aangeleverd. [geïntimeerde] heeft in haar akte van 21 april 2021 bij de rechtbank gesteld: “Omdat [appellante] zijn eigen verlichting heeft aangeschaft, heeft [geïntimeerde] een verrekening toegepast op de begrote aanschaf verlichting.” [appellante] ziet de verrekening echter nergens terug. Daarom moet [appellante] gecompenseerd worden voor de verlichting die zij zelf heeft moeten inkopen bij Studio XL, te weten € 36.575,40 (inclusief btw). [geïntimeerde] voert aan dat zij wel verlichting heeft aangebracht die vooraf is uitgezocht en waarvan de kosten zijn verrekend in de koopprijs. [appellante] heeft nooit toegelicht waarom deze niet onder de standaardverlichting van de staat van oplevering valt. [appellante] heeft alleen een offerte overgelegd en niet een factuur. Betwist wordt dat er schade is geleden door [appellante] ; voor zover [geïntimeerde] weet heeft Studio XL niets voor [appellante] uitgevoerd en heeft zij ook niet betaald aan Studio XL. De offerte is onduidelijk omdat niet wordt gespecificeerd naar binnen- en buitenverlichting. De verlichtingsarmaturen die blijken uit de offerte van Studio XL zijn niet armaturen waarop de overeenstemming tussen partijen zag. Er is ook nog een veel lagere offerte van Van den Hoogen Engineering, namelijk voor € 12.000,00. [geïntimeerde] heeft de verlichting van [appellante] geplaatst en in overleg met [appellante] het aantal benodigde lampen voor “standaard verlichting” in mindering gebracht op het meerwerk. 3.19.5. Het hof overweegt het volgende. De kosten voor verlichting die [appellante] vergoed wil zien betreft verlichting buiten, in de bedrijfshal en in het kantoor. Wat betreft de verlichting buiten heeft te gelden dat deze niet in de staat van oplevering voorkomt en dat [geïntimeerde] dus geen verplichting had deze ten behoeve van het bouwdeel van [appellante] te installeren. Op de zitting heeft [geïntimeerde] gezegd dat zij een aantal lampen heeft aangebracht. Daarop heeft [appellante] gereageerd door te zeggen dat dit alleen in de bedrijfshal is gebeurd. Partijen zijn het er dus over eens dat in de bedrijfshal [geïntimeerde] enige verlichting heeft aangebracht en uit de verrekenpost van € 960,00 (productie 5 bij inleidende dagvaarding) volgt dat [geïntimeerde] voor de niet door haar aangebrachte verlichting in de bedrijfshal een bedrag in mindering heeft gebracht op haar meerwerkfactuur aan [appellante] . Wat betreft het kantoor houdt het hof het ervoor dat [geïntimeerde] geen verlichting heeft aangebracht omdat zij stelt in haar antwoordakte van 19 mei 2021 dat zij de prijs van de overeengekomen standaardverlichting heeft verrekend in de kostenopstellingen (waarmee, zo begrijpt het hof, het meerwerkoverzicht wordt bedoeld). Deze verrekening kan het hof echter niet terugvinden in de stukken en daarover is op de zitting ook geen helderheid gekomen. Dat betekent dat [geïntimeerde] daarvoor in principe nog een bedrag is verschuldigd aan [appellante] . In de stellingen van [appellante] noch in de offerte van Studio XL kan het hof echter een uitsplitsing vinden tussen verlichting buiten, de bedrijfshal en het kantoor terwijl de stelplicht daarvan op haar rust. Evenmin blijkt dat overigens uit de offerte van Van den Hoogen Engineering. In aanmerking genomen de overige betwistingen van [geïntimeerde] : de geoffreerde verlichting is te duur, ziet op meer dan de afgesproken standaardverlichting en haar betwisting dat de lampen wel daadwerkelijk door Studio XL zijn aangebracht, die door [appellante] onvoldoende zijn weerlegd, geldt dat het hof de post verlichting zal afwijzen omdat deze door [appellante] onvoldoende is onderbouwd. g. sauswerk 3.19.6. Het bezwaar van [appellante] tegen het vonnis is dat zij wel degelijk heeft betwist dat tussen 1 en 17 oktober 2018 sauswerk aan haar bouwdeel is uitgevoerd zodat deze meerwerkpost van [geïntimeerde] niet kan worden toegewezen. [geïntimeerde] wijst erop dat het betreffende sauswerk ziet op de eerste en tweede verdieping van het kantoor terwijl [appellante] in haar grief er kennelijk vanuit gaat dat het sauswerk ziet op de post “algemeen kantoor” en dat is een geheel andere ruimte. Dit wordt door [appellante] in haar pleitnota voor de mondelinge behandeling inhoudelijk betwist; zij stelt dat alle sauswerk door [geïntimeerde] op haar specificatie meerwerk is opgegeven zodat zij niet eens weet hoe een opsplitsing te maken. En bovendien: [appellante] betwist het gehele sauswerk. 3.19.7. Het hof overweegt dat in de staat van oplevering is vermeld dat in de kantoorruimten “glad gestucte binnenwandafwerkingen” moeten worden aangebracht. In de staat van oplevering is niet vermeld dat deze moeten worden gesausd. Dat betekent dat [geïntimeerde] moet stellen en zo nodig bewijzen dat hij opdracht heeft gekregen deze werkzaamheden uit te voeren. Uit het overzicht meerwerk van twee werknemers lijkt te volgen dat deze werkzaamheden zijn verricht maar daar volgt dus nog niet uit dat [appellante] daarvoor toestemming had gegeven. Daarbij komt dat [geïntimeerde] niet uitlegt op welke ruimtes het meerwerk nu precies betrekking heeft: op zijn kostenoverzicht gaat het om “totaal saus en schilderwerk binnen: 1e en 2e kantooretage, gehele trapopgang naar begane grond” die sluit op € 7.443,75 aan arbeid.