ECLI:NL:GHARL:2023:5458

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.314.738/01 (zaaknummer rechtbank Overijssel 258498) arrest van 27 juni 2023 in de zaak van 1 [appellant] , die woont in [woonplaats1] , hierna: [appellant], 2. [appellante] , die woont in [woonplaats1] , hierna: [appellante], die hoger beroep hebben ingesteld, bij de rechtbank: eisers, hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten], advocaat: mr. G.K. Fraterman, die kantoor houdt te Hengelo, tegen 1 [geïntimeerde1] , die woont in [woonplaats1] , hierna: [geïntimeerde1], 2. [geïntimeerde2] , die woont in [woonplaats1] , hierna: [geïntimeerde2] , bij de rechtbank: gedaagden, hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden], advocaat: mr. A.O.C.A. van Schravendijk, die kantoor houdt te Arnhem. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 [appellanten] hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank in de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle, op 6 juli 2022 tussen partijen heeft uitgesproken, en zoals dat is hersteld op 24 augustus 2022. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit de dagvaarding in hoger beroep, de memorie van grieven en de memorie van antwoord. 2De kern van de zaak 2.1 Het gaat in deze zaak om de vraag of partijen een koopovereenkomst met betrekking tot een bedrijfspand van [geïntimeerden] hebben gesloten waar ook de koop van twee percelen deel van uitmaakte. De discussie daarover heeft de volgende feitelijke achtergrond. 2.2 Partijen zijn buren. [appellant] is een neef van [geïntimeerde2] . 2.3 In 2016 hebben partijen gesproken over de verkoop aan [appellanten] van een woning aan de [adres1] 65 en een garage aan de [adres1] 65a in [woonplaats1] . Op 16 juli 2016 zijn [appellanten] de woning gaan huren en werden zij buren van [geïntimeerden] Kort daarna, op 22 juli 2016, hebben [appellant] en [geïntimeerde1] notaris [naam1] bezocht. Naar aanleiding daarvan heeft de notaris een conceptkoopovereenkomst opgesteld met betrekking tot ‘het bedrijfspand [adres1] 65a’ en percelen 1594 en 1595 (hierna: de percelen). Op 29 juli 2016 heeft hij dit concept als bijlage meegestuurd met een e-mail aan partijen. Daarin merkt hij op dat de koopovereenkomst van het bedrijfspand feitelijk voortborduurt op de koopovereenkomst van de woning. De notaris schrijft verder dat hij de koopovereenkomst met betrekking tot de woning nog niet kan opmaken, omdat hij de gegevens van [appellante] nog niet heeft. 2.4 Partijen hebben de conceptkoopovereenkomst van het bedrijfspand echter niet ondertekend en hebben daarover ook niet met de notaris of met elkaar gesproken. Wel hebben partijen op 21 november 2016 voor de woning een koopovereenkomst getekend, gebaseerd op een model van Vereniging Eigen Huis. De levering daarvan heeft ruim een jaar later plaatsgevonden, op 28 december 2017. [appellanten] hebben het in deze overeenkomst genoemde bedrag van € 175.000 voor de woning betaald. 2.5 Met betrekking tot de werkplaats en inboedel daarvan hebben partijen op 30 mei 2017 een huurovereenkomst gesloten. [appellant] gebruikt die werkplaats vanaf medio 2016 voor de uitoefening van zijn bedrijf. 2.6 Tussen [appellanten] en [naam2] , de dochter van [geïntimeerden] , heeft begin januari 2020 een e-mailwisseling plaatsgevonden. Daarin schrijft [naam2] dat haar ouders terug mogen komen op een afspraak die 3 jaar eerder over de werkplaats is gemaakt. 2.7 Op 12 februari 2020 heeft de advocaat van [geïntimeerden] [appellanten] gesommeerd ruim € 10.000 aan [geïntimeerde1] te betalen, bestaande uit het restant van de koopsom voor de woning en kosten voor het gebruik van de garage over 2018 en 2019. Daarnaast refereert de advocaat aan de discussie die tussen partijen is ontstaan over de afspraken uit 2016. Hij wijst erop dat zij blijkbaar geen gelijksoortige ideeën hebben gehad over wat [appellanten] zou kopen. [geïntimeerden] wilden volgens de advocaat in één koopovereenkomst de woning en de garage verkopen, maar niet de percelen. De advocaat van [appellanten] reageerde op 25 februari 2020 met de mededeling dat partijen medio 2016 een basisovereenkomst hebben gesloten die inhield dat [appellanten] de woning voor € 180.000 zouden kopen en het bedrijfspand voor € 100.000, inclusief de percelen. 2.8 In het voorjaar van 2022 zijn de panden aan de [adres1] 63, 65 en 65a door brand beschadigd. [appellanten] hadden al ruim voordien bij de rechtbank gevorderd dat ‘voor recht’ zou worden verklaard dat partijen een koopovereenkomst hebben gesloten ter zake het bedrijfspand en de percelen voor € 100.000, kosten koper, met veroordeling van [geïntimeerden] tot ondertekening van de koopovereenkomst en veroordeling om mee te werken aan de notariële levering van het onroerend goed. De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat ze alsnog worden toegewezen.

Inleiding 3.1 In dit hoger beroep staat de vraag centraal of [appellanten] de samenhangende overeenkomsten hebben bewezen waar zij zich op beroepen. Die overeenkomsten strekten volgens hen tot verkoop van zowel de woning, het bedrijfspand als de percelen voor in totaal € 280.000. Partijen zouden hebben afgesproken dat eerst de woning met grond voor € 180.000 zou worden verkocht en het bedrijfspand en de percelen voor € 100.000 op een later, nader te bepalen moment. Achtergrond van deze overeenkomsten zou zijn geweest dat [geïntimeerde1] van plan was zijn onderneming na levering van de woning te staken en de koopsom voor de woning zou gebruiken om met de belastingdienst af te rekenen. Nadien zou de levering van het bedrijfspand en de percelen plaatsvinden. [geïntimeerde1] zou daarvoor aan [appellanten] een lening verstrekken. 3.2 Het hoger beroep komt erop neer dat opnieuw moet worden beoordeeld of de beschikbare bewijsmiddelen – waaronder de verklaringen die twaalf getuigen hebben afgelegd – de conclusie kunnen dragen dat het bewijs van deze overeenkomsten is geleverd. Centraal staat daarbij vooral of [geïntimeerden] hebben ingestemd met de verkoop van de percelen. Indien en voor zover het hof hierna niet ingaat op verklaringen die getuigen hebben afgelegd, worden die voor de bewijswaardering van onvoldoende belang geacht. 3.3 Het hof zal oordelen dat het bewijs niet is geleverd. Het bestreden vonnis blijft dus in stand. Dat wordt hierna uitgelegd. Uitgangspunten bij de bewijswaardering 3.4 Bij de beoordeling van de vraag of het bewijs is geleverd, stelt het hof voorop dat vaak niet onomstotelijk kan worden vastgesteld of het te bewijzen opgedragen feit zich heeft voorgedaan. In het civiele recht is dat ook niet vereist; een redelijke mate van zekerheid volstaat. Als algemene regel kan worden aangenomen dat een feit voor de civiele rechter is bewezen wanneer uit de beschikbare bewijsmiddelen redelijkerwijs kan worden afgeleid dat het feit zich heeft voorgedaan, en uit die bewijsmiddelen níet even goed kan worden afgeleid dat hetgeen de wederpartij met betrekking tot dat feit stelt, zich heeft voorgedaan, terwijl zich evenmin de situatie voordoet dat bewijsmateriaal ontbreekt dat redelijkerwijs verwacht mocht worden. Een dergelijk bewijsoordeel komt tot stand door al het bewijsmateriaal te betrekken in de beantwoording van de vraag of het opgedragen bewijs is geleverd. 3.5 In veel gevallen zal bij die beoordeling het getuigenbewijs centraal staan. De mate van geloofwaardigheid van een getuigenverklaring moet dan worden gezocht in de inhoud van de verklaring zelf, in combinatie met andere bewijsmiddelen. In het algemeen geldt dat een getuigenverklaring als minder geloofwaardig moet worden beschouwd als (i) de verklaring niet valt te rijmen met andere informatie die in het dossier beschikbaar is, zoals overgelegde stukken, brieven, e-mails, whatsappconversaties en dergelijke, en de getuige daarvoor geen plausibele verklaring heeft kunnen geven (ii) de getuige bij doorvragen weinig details kan vermelden en (iii) de getuige een ingestudeerd verhaal vertelt waaraan hij geen details toevoegt en waaraan hij bij doorvragen niets verandert. 3.6 Het begrip geloofwaardigheid moet daarbij worden onderscheiden van het begrip betrouwbaarheid, met name omdat ook een betrouwbare getuige ongeloofwaardige verklaringen kan afleggen. Een eerlijke en oprechte, betrouwbare getuige kan namelijk onjuiste herinneringen hebben aan wat hij heeft meegemaakt, ook al put hij zelfverzekerd en gedetailleerd uit zijn geheugen. Het kan bijvoorbeeld zijn dat hij zich niet realiseert dat zijn herinnering is gekleurd door later door hem ontvangen informatie. Stelligheid is daardoor geen graadmeter voor de geloofwaardigheid van een verklaring: het is slechts een eigenschap van de getuige zelf. Terughoudendheid is ook op zijn plaats bij de beoordeling van de consistentie van een verklaring: het enkele feit dat een getuige in de loop van het verhoor onderdelen van zijn verklaring wijzigt, maakt de verklaring op zichzelf nog niet ongeloofwaardig. Bovendien moet de mogelijkheid sterk worden gerelativeerd om tijdens het getuigenverhoor op basis van non-verbale communicatie te beoordelen of aan een getuigenverklaring moet worden getwijfeld. De verklaringen van [appellanten] 3.7 [appellant] heeft verklaard dat al in augustus/september 2015 de mogelijkheid is besproken de woning en het garagebedrijf te kopen. Daarop zou een gesprek zijn gevolgd in aanwezigheid van getuige [naam3] (een oom van [appellante] , die hen wel vaker in financiële kwesties bijstond). Bij die gelegenheid zou een koopprijs zijn overeengekomen op basis van de WOZ-waarde van de panden (in totaal € 280.000): “We hebben afgesproken dat de woning eerst zou worden geleverd zodat de heer en mevrouw [geïntimeerde1] met de verkoopopbrengst de belasting op het bedrijfspand konden afwikkelen. Zodra dat afgerond was, zou het bedrijfspand worden geleverd.” In een tweede gesprek, begin mei 2016 - waarbij behalve [naam3] ook de boekhouder van [geïntimeerden] aanwezig zou zijn geweest ( [naam4] ) - zou zijn uitgelegd wat eerder al was besproken. Kort daarna heeft [appellant] naar hij zegt met [naam3] nog een rondleiding van [geïntimeerde1] gehad. Vervolgens zou de notaris op diens verzoek zijn ingeschakeld: “De heer [geïntimeerde1] wilde dat alles bij de notaris werd vastgelegd, omdat er in het verleden eerder problemen zijn geweest. Meneer [geïntimeerde1] was bang dat afspraken niet zouden worden nagekomen.” Met de notaris zou specifiek zijn besproken wat werd gekocht: de woning, de garage en het bijbehorende perceel. [geïntimeerde1] mocht de showroom blijven gebruiken als camperstalling. Daarnaast mocht [geïntimeerde1] ‘de groene schuur’ blijven gebruiken voor opslag. De verklaring van [naam3] en andere getuigenverklaringen 3.8 Getuige [naam3] bevestigt dat in zijn bijzijn twee gesprekken hebben plaatsgehad waarin een prijs is afgesproken en waarin ook is afgesproken dat eerst de woning en later het bedrijfspand zou worden geleverd, omdat daarover met de belastingdienst fiscaal moest worden afgerekend. Dat zou ook zijn besproken in het tweede gesprek, waar de boekhouder van [geïntimeerde1] ook bij was. Voor de woning, het bedrijfspand en de bijbehorende grond zou toen een prijs van € 280.000 zijn genoemd (€ 180.000 voor de woning en € 100.000 voor het bedrijfspand ). [naam3] bevestigt daarnaast op een later tijdstip een bezichtiging te hebben gehad. 3.9 De vader van [appellant] ( [naam5] , broer van [geïntimeerde2] ) heeft verklaard niet rechtstreeks overleg over een en ander te hebben gehad. [geïntimeerde1] zou begin 2020 echter wel hebben toegegeven dat de levering en verkoop van het bedrijfspand was afgesproken, met de toevoeging dat hij het niet meer wilde. De verklaringen van de notaris, de door hem opgestelde concepten en zijn begeleidende e-mail 3.10 Notaris [naam1] is twee keer als getuige gehoord. In het eerste verhoor heeft hij bevestigd op 22 juli 2016 een gesprek te hebben gehad met [appellant] en [geïntimeerde1] : “Zij zijn bij mij gekomen omdat ze twee koopovereenkomsten wilden laten opmaken. Eén voor de woning en één voor het bedrijfspand. Partijen waren het toen eens over de ingrediënten van de koopovereenkomsten. Op basis van die ingrediënten heb ik twee koopovereenkomsten opgemaakt. Als ze het niet eens waren daarover, had ik die koopovereenkomsten niet opgemaakt. Wat in de koopovereenkomsten staat, is wat partijen mij verteld hebben. (…) Er zat samenhang tussen de koopovereenkomst van de woning en de koopovereenkomst van het bedrijfspand.

3.18 Het behoeft geen toelichting dat de afgelegde verklaringen sterke aanwijzingen bevatten voor de stelling dat de percelen in de verkoop waren betrokken. Het hof sluit zeker niet uit dat die afspraak ook is gemaakt. Met name de verklaringen van de notaris, in combinatie met het door hem opgestelde concept, wijzen sterk in die richting. 3.19 Toch valt niet met voldoende mate van zekerheid de conclusie te trekken dat [geïntimeerde1] heeft bedoeld ook de percelen in de koop te betrekken (en dat [appellant] dat ook zo heeft mogen begrijpen). Denkbaar is namelijk ook dat [geïntimeerde1] en zijn vrouw die percelen pas na hun overlijden aan [appellanten] wilden laten toekomen. Met name de volgende omstandigheden staan in de weg aan de conclusie dat het bewijs van de door [appellanten] verdedigde stelling is geleverd. - alle verklaringen tezamen geven de indruk dat de nadruk bij de onderhandelingen in eerste instantie lag op de verkoop van de woning en vervolgens die van de garage; - de koopsom die daarvoor is afgesproken, is opgesplitst in twee op WOZ-waardes afgestemde bedragen. Volgens [geïntimeerde1] gaat het daarbij enerzijds om de waarde van de woning en anderzijds die van de garage. Ook Schoenmaker drukt zich in deze zin uit: “€ 180.000 voor de woning en € 100.000 voor het bedrijfspand.” Hetzelfde geldt voor [appellant] zelf: “Wij hebben toen een koopprijs afgesproken op basis van de WOZ-waarde van de panden” en “De totale verkoopprijs was 280.000 euro, de verkoopprijs van de woning 180.000 euro en die voor het bedrijfspand 100.000 euro”. Het ligt niet voor de hand dat de waarde van de percelen hierbij buiten beschouwing is gelaten, en er is ook geen aanwijzing voor dat die van de garage en de percelen tezamen € 100.000 bedroeg - althans dat het geheel, de percelen inbegrepen, een WOZ-waarde van € 280.000 had. Het hof is van oordeel dat bewijs van de met het standpunt van [appellanten] overeenkomende WOZ-waardes redelijkerwijs van hen verwacht had mocht worden; - het standpunt van [geïntimeerde1] en zijn vrouw dat de verkoop van de percelen pas aan de orde zou zijn na hun overlijden, wordt uitdrukkelijk bevestigd door [naam4] : “Dat was een apart verhaal. De familie [geïntimeerde1] had deze gronden door een erfenis verkregen (…) Meneer [geïntimeerde1] vertelde mij dat hij de gronden wilde gebruiken voor andere doeleinden”. In eerste instantie ging het daar ook niet om, maar om de werkplaats: “Daarna zou men nadere afspraken maken over de gronden als [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] er niet meer zouden zijn.” - de verklaringen van de notaris laten enige ruimte voor twijfel over de vraag of [geïntimeerde1] te kennen heeft gegeven dat de percelen met de werkplaats zouden worden verkocht. Hij heeft de hiervoor geciteerde verklaringen in zoverre genuanceerd dat het om een concept ging en geen voldongen feit dat dat de inhoud zou zijn: “Uiteindelijk is het pas een voldongen feit als de handtekeningen eronder staan.” En “U vraagt mij of ik mij kan voorstellen dat de concept akte met betrekking tot het bedrijfspand volgens partijen niet de lading dekte en dat deze akte daarom niet is ondertekend. Ik antwoord daarop dat ik me dat wel kan voorstellen. Er kunnen ook nadere afspraken zijn gemaakt.” - de ontwikkelingen die zich na het bezoek aan de notaris hebben voorgedaan, wijzen niet in de richting van de door [appellanten] verdedigde afspraken: na enige tijd is een van het notariële concept afwijkende koopovereenkomst voor de woning gesloten en een verhuurovereenkomst voor de garage. Jarenlang lijken [appellanten] geen aanspraak te hebben gemaakt op de percelen. De conclusie 3.20 Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellanten] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.

Het hof: bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Overijssel in Zwolle van 6 juli 2022, zoals dat op 24 augustus 2022 is hersteld; veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] : € 783,- aan procedurele kosten € 3.481 aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (1 procespunt x appeltarief V) bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, J. Smit en M.M. Lorist , en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2023. Ook de werkplaats of het bedrijfspand genoemd. De echtgenote van [appellant] ( [appellante] ) kan hier uit eigen wetenschap niets aan toevoegen. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.314.738/01 (zaaknummer rechtbank Overijssel 258498) arrest van 27 juni 2023 in de zaak van 1 [appellant] , die woont in [woonplaats1] , hierna: [appellant], 2. [appellante] , die woont in [woonplaats1] , hierna: [appellante], die hoger beroep hebben ingesteld, bij de rechtbank: eisers, hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten], advocaat: mr. G.K. Fraterman, die kantoor houdt te Hengelo, tegen 1 [geïntimeerde1] , die woont in [woonplaats1] , hierna: [geïntimeerde1], 2. [geïntimeerde2] , die woont in [woonplaats1] , hierna: [geïntimeerde2] , bij de rechtbank: gedaagden, hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden], advocaat: mr. A.O.C.A. van Schravendijk, die kantoor houdt te Arnhem. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 [appellanten] hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank in de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle, op 6 juli 2022 tussen partijen heeft uitgesproken, en zoals dat is hersteld op 24 augustus 2022. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit de dagvaarding in hoger beroep, de memorie van grieven en de memorie van antwoord. 2De kern van de zaak 2.1 Het gaat in deze zaak om de vraag of partijen een koopovereenkomst met betrekking tot een bedrijfspand van [geïntimeerden] hebben gesloten waar ook de koop van twee percelen deel van uitmaakte. De discussie daarover heeft de volgende feitelijke achtergrond. 2.2 Partijen zijn buren. [appellant] is een neef van [geïntimeerde2] . 2.3 In 2016 hebben partijen gesproken over de verkoop aan [appellanten] van een woning aan de [adres1] 65 en een garage aan de [adres1] 65a in [woonplaats1] . Op 16 juli 2016 zijn [appellanten] de woning gaan huren en werden zij buren van [geïntimeerden] Kort daarna, op 22 juli 2016, hebben [appellant] en [geïntimeerde1] notaris [naam1] bezocht. Naar aanleiding daarvan heeft de notaris een conceptkoopovereenkomst opgesteld met betrekking tot ‘het bedrijfspand [adres1] 65a’ en percelen 1594 en 1595 (hierna: de percelen). Op 29 juli 2016 heeft hij dit concept als bijlage meegestuurd met een e-mail aan partijen. Daarin merkt hij op dat de koopovereenkomst van het bedrijfspand feitelijk voortborduurt op de koopovereenkomst van de woning. De notaris schrijft verder dat hij de koopovereenkomst met betrekking tot de woning nog niet kan opmaken, omdat hij de gegevens van [appellante] nog niet heeft. 2.4 Partijen hebben de conceptkoopovereenkomst van het bedrijfspand echter niet ondertekend en hebben daarover ook niet met de notaris of met elkaar gesproken. Wel hebben partijen op 21 november 2016 voor de woning een koopovereenkomst getekend, gebaseerd op een model van Vereniging Eigen Huis. De levering daarvan heeft ruim een jaar later plaatsgevonden, op 28 december 2017. [appellanten] hebben het in deze overeenkomst genoemde bedrag van € 175.000 voor de woning betaald. 2.5 Met betrekking tot de werkplaats en inboedel daarvan hebben partijen op 30 mei 2017 een huurovereenkomst gesloten. [appellant] gebruikt die werkplaats vanaf medio 2016 voor de uitoefening van zijn bedrijf. 2.6 Tussen [appellanten] en [naam2] , de dochter van [geïntimeerden] , heeft begin januari 2020 een e-mailwisseling plaatsgevonden. Daarin schrijft [naam2] dat haar ouders terug mogen komen op een afspraak die 3 jaar eerder over de werkplaats is gemaakt. 2.7 Op 12 februari 2020 heeft de advocaat van [geïntimeerden] [appellanten] gesommeerd ruim € 10.000 aan [geïntimeerde1] te betalen, bestaande uit het restant van de koopsom voor de woning en kosten voor het gebruik van de garage over 2018 en 2019. Daarnaast refereert de advocaat aan de discussie die tussen partijen is ontstaan over de afspraken uit 2016. Hij wijst erop dat zij blijkbaar geen gelijksoortige ideeën hebben gehad over wat [appellanten] zou kopen. [geïntimeerden] wilden volgens de advocaat in één koopovereenkomst de woning en de garage verkopen, maar niet de percelen. De advocaat van [appellanten] reageerde op 25 februari 2020 met de mededeling dat partijen medio 2016 een basisovereenkomst hebben gesloten die inhield dat [appellanten] de woning voor € 180.000 zouden kopen en het bedrijfspand voor € 100.000, inclusief de percelen. 2.8 In het voorjaar van 2022 zijn de panden aan de [adres1] 63, 65 en 65a door brand beschadigd. [appellanten] hadden al ruim voordien bij de rechtbank gevorderd dat ‘voor recht’ zou worden verklaard dat partijen een koopovereenkomst hebben gesloten ter zake het bedrijfspand en de percelen voor € 100.000, kosten koper, met veroordeling van [geïntimeerden] tot ondertekening van de koopovereenkomst en veroordeling om mee te werken aan de notariële levering van het onroerend goed. De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat ze alsnog worden toegewezen.

Inleiding 3.1 In dit hoger beroep staat de vraag centraal of [appellanten] de samenhangende overeenkomsten hebben bewezen waar zij zich op beroepen. Die overeenkomsten strekten volgens hen tot verkoop van zowel de woning, het bedrijfspand als de percelen voor in totaal € 280.000. Partijen zouden hebben afgesproken dat eerst de woning met grond voor € 180.000 zou worden verkocht en het bedrijfspand en de percelen voor € 100.000 op een later, nader te bepalen moment. Achtergrond van deze overeenkomsten zou zijn geweest dat [geïntimeerde1] van plan was zijn onderneming na levering van de woning te staken en de koopsom voor de woning zou gebruiken om met de belastingdienst af te rekenen. Nadien zou de levering van het bedrijfspand en de percelen plaatsvinden. [geïntimeerde1] zou daarvoor aan [appellanten] een lening verstrekken. 3.2 Het hoger beroep komt erop neer dat opnieuw moet worden beoordeeld of de beschikbare bewijsmiddelen – waaronder de verklaringen die twaalf getuigen hebben afgelegd – de conclusie kunnen dragen dat het bewijs van deze overeenkomsten is geleverd. Centraal staat daarbij vooral of [geïntimeerden] hebben ingestemd met de verkoop van de percelen. Indien en voor zover het hof hierna niet ingaat op verklaringen die getuigen hebben afgelegd, worden die voor de bewijswaardering van onvoldoende belang geacht. 3.3 Het hof zal oordelen dat het bewijs niet is geleverd. Het bestreden vonnis blijft dus in stand. Dat wordt hierna uitgelegd. Uitgangspunten bij de bewijswaardering 3.4 Bij de beoordeling van de vraag of het bewijs is geleverd, stelt het hof voorop dat vaak niet onomstotelijk kan worden vastgesteld of het te bewijzen opgedragen feit zich heeft voorgedaan. In het civiele recht is dat ook niet vereist; een redelijke mate van zekerheid volstaat. Als algemene regel kan worden aangenomen dat een feit voor de civiele rechter is bewezen wanneer uit de beschikbare bewijsmiddelen redelijkerwijs kan worden afgeleid dat het feit zich heeft voorgedaan, en uit die bewijsmiddelen níet even goed kan worden afgeleid dat hetgeen de wederpartij met betrekking tot dat feit stelt, zich heeft voorgedaan, terwijl zich evenmin de situatie voordoet dat bewijsmateriaal ontbreekt dat redelijkerwijs verwacht mocht worden. Een dergelijk bewijsoordeel komt tot stand door al het bewijsmateriaal te betrekken in de beantwoording van de vraag of het opgedragen bewijs is geleverd. 3.5 In veel gevallen zal bij die beoordeling het getuigenbewijs centraal staan. De mate van geloofwaardigheid van een getuigenverklaring moet dan worden gezocht in de inhoud van de verklaring zelf, in combinatie met andere bewijsmiddelen. In het algemeen geldt dat een getuigenverklaring als minder geloofwaardig moet worden beschouwd als (i) de verklaring niet valt te rijmen met andere informatie die in het dossier beschikbaar is, zoals overgelegde stukken, brieven, e-mails, whatsappconversaties en dergelijke, en de getuige daarvoor geen plausibele verklaring heeft kunnen geven (ii) de getuige bij doorvragen weinig details kan vermelden en (iii) de getuige een ingestudeerd verhaal vertelt waaraan hij geen details toevoegt en waaraan hij bij doorvragen niets verandert. 3.6 Het begrip geloofwaardigheid moet daarbij worden onderscheiden van het begrip betrouwbaarheid, met name omdat ook een betrouwbare getuige ongeloofwaardige verklaringen kan afleggen. Een eerlijke en oprechte, betrouwbare getuige kan namelijk onjuiste herinneringen hebben aan wat hij heeft meegemaakt, ook al put hij zelfverzekerd en gedetailleerd uit zijn geheugen. Het kan bijvoorbeeld zijn dat hij zich niet realiseert dat zijn herinnering is gekleurd door later door hem ontvangen informatie. Stelligheid is daardoor geen graadmeter voor de geloofwaardigheid van een verklaring: het is slechts een eigenschap van de getuige zelf. Terughoudendheid is ook op zijn plaats bij de beoordeling van de consistentie van een verklaring: het enkele feit dat een getuige in de loop van het verhoor onderdelen van zijn verklaring wijzigt, maakt de verklaring op zichzelf nog niet ongeloofwaardig. Bovendien moet de mogelijkheid sterk worden gerelativeerd om tijdens het getuigenverhoor op basis van non-verbale communicatie te beoordelen of aan een getuigenverklaring moet worden getwijfeld. De verklaringen van [appellanten] 3.7 [appellant] heeft verklaard dat al in augustus/september 2015 de mogelijkheid is besproken de woning en het garagebedrijf te kopen. Daarop zou een gesprek zijn gevolgd in aanwezigheid van getuige [naam3] (een oom van [appellante] , die hen wel vaker in financiële kwesties bijstond). Bij die gelegenheid zou een koopprijs zijn overeengekomen op basis van de WOZ-waarde van de panden (in totaal € 280.000): “We hebben afgesproken dat de woning eerst zou worden geleverd zodat de heer en mevrouw [geïntimeerde1] met de verkoopopbrengst de belasting op het bedrijfspand konden afwikkelen. Zodra dat afgerond was, zou het bedrijfspand worden geleverd.” In een tweede gesprek, begin mei 2016 - waarbij behalve [naam3] ook de boekhouder van [geïntimeerden] aanwezig zou zijn geweest ( [naam4] ) - zou zijn uitgelegd wat eerder al was besproken. Kort daarna heeft [appellant] naar hij zegt met [naam3] nog een rondleiding van [geïntimeerde1] gehad. Vervolgens zou de notaris op diens verzoek zijn ingeschakeld: “De heer [geïntimeerde1] wilde dat alles bij de notaris werd vastgelegd, omdat er in het verleden eerder problemen zijn geweest. Meneer [geïntimeerde1] was bang dat afspraken niet zouden worden nagekomen.” Met de notaris zou specifiek zijn besproken wat werd gekocht: de woning, de garage en het bijbehorende perceel. [geïntimeerde1] mocht de showroom blijven gebruiken als camperstalling. Daarnaast mocht [geïntimeerde1] ‘de groene schuur’ blijven gebruiken voor opslag. De verklaring van [naam3] en andere getuigenverklaringen 3.8 Getuige [naam3] bevestigt dat in zijn bijzijn twee gesprekken hebben plaatsgehad waarin een prijs is afgesproken en waarin ook is afgesproken dat eerst de woning en later het bedrijfspand zou worden geleverd, omdat daarover met de belastingdienst fiscaal moest worden afgerekend. Dat zou ook zijn besproken in het tweede gesprek, waar de boekhouder van [geïntimeerde1] ook bij was. Voor de woning, het bedrijfspand en de bijbehorende grond zou toen een prijs van € 280.000 zijn genoemd (€ 180.000 voor de woning en € 100.000 voor het bedrijfspand ). [naam3] bevestigt daarnaast op een later tijdstip een bezichtiging te hebben gehad. 3.9 De vader van [appellant] ( [naam5] , broer van [geïntimeerde2] ) heeft verklaard niet rechtstreeks overleg over een en ander te hebben gehad. [geïntimeerde1] zou begin 2020 echter wel hebben toegegeven dat de levering en verkoop van het bedrijfspand was afgesproken, met de toevoeging dat hij het niet meer wilde. De verklaringen van de notaris, de door hem opgestelde concepten en zijn begeleidende e-mail 3.10 Notaris [naam1] is twee keer als getuige gehoord. In het eerste verhoor heeft hij bevestigd op 22 juli 2016 een gesprek te hebben gehad met [appellant] en [geïntimeerde1] : “Zij zijn bij mij gekomen omdat ze twee koopovereenkomsten wilden laten opmaken. Eén voor de woning en één voor het bedrijfspand. Partijen waren het toen eens over de ingrediënten van de koopovereenkomsten. Op basis van die ingrediënten heb ik twee koopovereenkomsten opgemaakt. Als ze het niet eens waren daarover, had ik die koopovereenkomsten niet opgemaakt. Wat in de koopovereenkomsten staat, is wat partijen mij verteld hebben. (…) Er zat samenhang tussen de koopovereenkomst van de woning en de koopovereenkomst van het bedrijfspand.

3.18 Het behoeft geen toelichting dat de afgelegde verklaringen sterke aanwijzingen bevatten voor de stelling dat de percelen in de verkoop waren betrokken. Het hof sluit zeker niet uit dat die afspraak ook is gemaakt. Met name de verklaringen van de notaris, in combinatie met het door hem opgestelde concept, wijzen sterk in die richting. 3.19 Toch valt niet met voldoende mate van zekerheid de conclusie te trekken dat [geïntimeerde1] heeft bedoeld ook de percelen in de koop te betrekken (en dat [appellant] dat ook zo heeft mogen begrijpen). Denkbaar is namelijk ook dat [geïntimeerde1] en zijn vrouw die percelen pas na hun overlijden aan [appellanten] wilden laten toekomen. Met name de volgende omstandigheden staan in de weg aan de conclusie dat het bewijs van de door [appellanten] verdedigde stelling is geleverd. - alle verklaringen tezamen geven de indruk dat de nadruk bij de onderhandelingen in eerste instantie lag op de verkoop van de woning en vervolgens die van de garage; - de koopsom die daarvoor is afgesproken, is opgesplitst in twee op WOZ-waardes afgestemde bedragen. Volgens [geïntimeerde1] gaat het daarbij enerzijds om de waarde van de woning en anderzijds die van de garage. Ook Schoenmaker drukt zich in deze zin uit: “€ 180.000 voor de woning en € 100.000 voor het bedrijfspand.” Hetzelfde geldt voor [appellant] zelf: “Wij hebben toen een koopprijs afgesproken op basis van de WOZ-waarde van de panden” en “De totale verkoopprijs was 280.000 euro, de verkoopprijs van de woning 180.000 euro en die voor het bedrijfspand 100.000 euro”. Het ligt niet voor de hand dat de waarde van de percelen hierbij buiten beschouwing is gelaten, en er is ook geen aanwijzing voor dat die van de garage en de percelen tezamen € 100.000 bedroeg - althans dat het geheel, de percelen inbegrepen, een WOZ-waarde van € 280.000 had. Het hof is van oordeel dat bewijs van de met het standpunt van [appellanten] overeenkomende WOZ-waardes redelijkerwijs van hen verwacht had mocht worden; - het standpunt van [geïntimeerde1] en zijn vrouw dat de verkoop van de percelen pas aan de orde zou zijn na hun overlijden, wordt uitdrukkelijk bevestigd door [naam4] : “Dat was een apart verhaal. De familie [geïntimeerde1] had deze gronden door een erfenis verkregen (…) Meneer [geïntimeerde1] vertelde mij dat hij de gronden wilde gebruiken voor andere doeleinden”. In eerste instantie ging het daar ook niet om, maar om de werkplaats: “Daarna zou men nadere afspraken maken over de gronden als [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] er niet meer zouden zijn.” - de verklaringen van de notaris laten enige ruimte voor twijfel over de vraag of [geïntimeerde1] te kennen heeft gegeven dat de percelen met de werkplaats zouden worden verkocht. Hij heeft de hiervoor geciteerde verklaringen in zoverre genuanceerd dat het om een concept ging en geen voldongen feit dat dat de inhoud zou zijn: “Uiteindelijk is het pas een voldongen feit als de handtekeningen eronder staan.” En “U vraagt mij of ik mij kan voorstellen dat de concept akte met betrekking tot het bedrijfspand volgens partijen niet de lading dekte en dat deze akte daarom niet is ondertekend. Ik antwoord daarop dat ik me dat wel kan voorstellen. Er kunnen ook nadere afspraken zijn gemaakt.” - de ontwikkelingen die zich na het bezoek aan de notaris hebben voorgedaan, wijzen niet in de richting van de door [appellanten] verdedigde afspraken: na enige tijd is een van het notariële concept afwijkende koopovereenkomst voor de woning gesloten en een verhuurovereenkomst voor de garage. Jarenlang lijken [appellanten] geen aanspraak te hebben gemaakt op de percelen. De conclusie 3.20 Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellanten] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.

Het hof: bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Overijssel in Zwolle van 6 juli 2022, zoals dat op 24 augustus 2022 is hersteld; veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] : € 783,- aan procedurele kosten € 3.481 aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (1 procespunt x appeltarief V) bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, J. Smit en M.M. Lorist , en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2023. Ook de werkplaats of het bedrijfspand genoemd. De echtgenote van [appellant] ( [appellante] ) kan hier uit eigen wetenschap niets aan toevoegen. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

Het was de bedoeling van [appellant] en [geïntimeerde1] om eerst de woning en daarna het bedrijfspand te leveren. Ik weet niet waarom zij dat in die volgorde wilden. Het kan zijn dat daarover is gesproken, maar dat heb ik niet in mijn geheugen. (…) Ik heb de concept-koopovereenkomsten opgemaakt op grond van wat partijen hadden afgesproken. (…) In mijn beleving waren partijen het eens over de afspraken.” 3.11 [naam1] herhaalt dat in zijn tweede verklaring: “Mijn indruk was dat zij het eens waren over de verkoop zoals in de concept akte is opgenomen. Deze indruk baseer ik op het gesprek. Er was sprake van een gezamenlijk voorstel en de verschillende onderdelen werden niet weersproken. Ik heb ook het idee dat iedereen het goed begreep. Over de koopsom is ook gesproken. In de concept akte is een bedrag van € 100.000.- voor het bedrijfspand opgenomen. (…) Partijen waren het eens over de koopsom. Dat was mijn indruk. (…)”. Ook op andere plekken in zijn verklaring herhaalt de notaris dat zijn indruk was ‘dat partijen het eens waren over de vast te leggen overeenkomst’ c.q. dat hij ‘bindende afspraken vastlegde’. 3.12 Over de percelen zegt de notaris: “Er is niet gesproken over een uitgestelde levering van de percelen en ook niet over een uitgestelde verkoop daarvan. Er is alleen gesproken over de verkoop van de woning en het bedrijfspand met de bijbehorende percelen. (…). En: “Op de vraag: herkent u dat [geïntimeerde1] dacht dat er gesproken zou worden over de situatie op zijn erf rond de werkplaats na zijn overlijden, antwoord ik ontkennend.” In zijn tweede verklaring zegt [naam1] dat ook is gesproken over het voorterrein en het achterterrein: “Mij staat bij dat [geïntimeerde1] onder meer de tuin wilde blijven gebruiken”. En: “U vraagt mij of er expliciet over het nummer 1595 is gesproken. Als perceelnummer 1595 in de concept akte staat dan zal daar ook over gesproken zijn”. En “Aan mij wordt een kadastrale kaart getoond en ik zie daarop onder meer het perceel met nummer 1594. Mr. Van Schravendijk houdt mij voor dat als 1594 verkocht zou worden er geen grond meer overblijft rond perceel 841. Ik antwoord daarop dat dat klopt, maar er zijn ook bijzondere bepalingen opgenomen.” Ten slotte: “Ik kan mij niet herinneren dat [geïntimeerde1] tijdens het gesprek op 22 juli 2016 heeft gezegd dat de percelen buiten de overeenkomst zouden moeten blijven omdat die later zouden worden verkocht door zijn erfgenamen.” 3.13 In de begeleidende e-mail waarmee de notaris het concept voor de koopovereenkomst van het bedrijfspand opstuurt, schrijft hij dat de koopprijs zal worden geleend met een hypotheek als zekerheid en dat die overeenkomst feitelijk voortborduurt op de koopovereenkomst van de woning die hij nog niet heeft kunnen opmaken. Het concept vermeldt de verkoop van het bedrijfspand met verdere opstallen, ondergrond, erf en tuin, alsmede van de percelen. Dit tegen een koopprijs van € 100.000. In de bijzondere bepalingen van dit concept staat dat de verkoper ( [geïntimeerde1] ) na de overdracht op mondelinge basis mag blijven gebruiken: (i) de tot het verkochte behorende showroom voor het stallen van zijn camper, (ii) de schuur (gedeeltelijk) voor opslag van goederen en (iii) de tuin (gedeeltelijk) als groentetuin en voor het ophangen van de was. De verklaringen van getuigen [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] en hun boekhouder [naam4] 3.14 [geïntimeerde1] bevestigt dat de verkoop van de woning en de garage (de werkplaats) tegen de WOZ-waarde van in totaal € 280.000 is besproken, al wilde hij de garage in eerste instantie verhuren. Het ging daarbij volgens [geïntimeerde1] om één deal. Hij stelde wel de voorwaarde dat hij van de garage gebruik mocht blijven maken, ook na de verkoop ervan. Volgens hem is echter over de percelen niet gesproken; “Er is dus nooit besproken over welke grond precies verkocht zou kunnen gaan worden als de garage verkocht zou worden”. 3.15 [geïntimeerde2] geeft een andere lezing van de bespreking waar [naam3] en [naam4] bij waren. Volgens haar is toen wel gesproken over de verkoop van de woning en de garage, maar is geen overeenkomst gesloten – het was volgens haar meer een overleg. 3.16 De boekhouder van deze getuigen, [naam4] , bevestigt dat [geïntimeerden] liquiditeiten nodig hadden om bij het staken van de onderneming van [geïntimeerde1] de belasting te kunnen betalen. Tijdens de bespreking waar hij en [naam3] beiden bij aanwezig waren, is volgens [naam4] aan de orde gekomen dat [appellant] interesse had in de aankoop van de woning en de werkplaats (waar de showroom niet onder viel, evenmin als de ruimte waar de buurtbus staat). Hij kan desgevraagd niet zeggen of daarover toen afspraken tot stand zijn gekomen, maar denkt net als [geïntimeerde2] dat dat niet is gebeurd; “Als ik het me goed herinner was er sprake van het uitwisselen van interesse”. Volgens [naam4] is in ieder geval niet gesproken over de percelen: “Dat was een apart verhaal. De familie [geïntimeerde1] had deze gronden door een erfenis verkregen (…) Meneer [geïntimeerde1] vertelde mij dat hij de gronden wilde gebruiken voor andere doeleinden”. In eerste instantie ging het daar ook niet om, maar om de werkplaats: “Daarna zou men nadere afspraken maken over de gronden als [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] er niet meer zouden zijn.” 3.17 [geïntimeerde1] heeft verder verklaard dat [appellant] later op hem af is komen lopen met de vraag of hij een convenant wilde opstellen. [geïntimeerde1] zou toen hebben gezegd dat [appellant] maar een afspraak bij de notaris moest maken. Hij dacht bij de notaris daarom een convenant op te stellen, en niet een koopovereenkomst. De notaris beaamde aan het eind van het gesprek volgens [geïntimeerde1] ook dat wat besproken was te allen tijde gewijzigd kon worden. Vast stond volgens [geïntimeerde1] dat [appellant] de woning en het bedrijfspand zou kopen, en hij was naar eigen zeggen bereid met hem naar de notaris te gaan om hem zekerheid te geven over wat hij na het overlijden van [geïntimeerde1] verder zou kunnen kopen. Over de percelen hadden partijen volgens [geïntimeerde1] echter geen deal. Hij blijft erbij dat bij de notaris alleen is besproken wat daarmee zou gebeuren na het overlijden van hemzelf en zijn vrouw. Zij bevestigt dat: “Mijn man is in 2016 alleen met [appellant] naar de notaris gegaan. Hij vertelde mij dat ze een convenant zouden opstellen. Dit convenant ging erover wat [appellant] kon kopen als wij er niet meer zijn.”

Het was de bedoeling van [appellant] en [geïntimeerde1] om eerst de woning en daarna het bedrijfspand te leveren. Ik weet niet waarom zij dat in die volgorde wilden. Het kan zijn dat daarover is gesproken, maar dat heb ik niet in mijn geheugen. (…) Ik heb de concept-koopovereenkomsten opgemaakt op grond van wat partijen hadden afgesproken. (…) In mijn beleving waren partijen het eens over de afspraken.” 3.11 [naam1] herhaalt dat in zijn tweede verklaring: “Mijn indruk was dat zij het eens waren over de verkoop zoals in de concept akte is opgenomen. Deze indruk baseer ik op het gesprek. Er was sprake van een gezamenlijk voorstel en de verschillende onderdelen werden niet weersproken. Ik heb ook het idee dat iedereen het goed begreep. Over de koopsom is ook gesproken. In de concept akte is een bedrag van € 100.000.- voor het bedrijfspand opgenomen. (…) Partijen waren het eens over de koopsom. Dat was mijn indruk. (…)”. Ook op andere plekken in zijn verklaring herhaalt de notaris dat zijn indruk was ‘dat partijen het eens waren over de vast te leggen overeenkomst’ c.q. dat hij ‘bindende afspraken vastlegde’. 3.12 Over de percelen zegt de notaris: “Er is niet gesproken over een uitgestelde levering van de percelen en ook niet over een uitgestelde verkoop daarvan. Er is alleen gesproken over de verkoop van de woning en het bedrijfspand met de bijbehorende percelen. (…). En: “Op de vraag: herkent u dat [geïntimeerde1] dacht dat er gesproken zou worden over de situatie op zijn erf rond de werkplaats na zijn overlijden, antwoord ik ontkennend.” In zijn tweede verklaring zegt [naam1] dat ook is gesproken over het voorterrein en het achterterrein: “Mij staat bij dat [geïntimeerde1] onder meer de tuin wilde blijven gebruiken”. En: “U vraagt mij of er expliciet over het nummer 1595 is gesproken. Als perceelnummer 1595 in de concept akte staat dan zal daar ook over gesproken zijn”. En “Aan mij wordt een kadastrale kaart getoond en ik zie daarop onder meer het perceel met nummer 1594. Mr. Van Schravendijk houdt mij voor dat als 1594 verkocht zou worden er geen grond meer overblijft rond perceel 841. Ik antwoord daarop dat dat klopt, maar er zijn ook bijzondere bepalingen opgenomen.” Ten slotte: “Ik kan mij niet herinneren dat [geïntimeerde1] tijdens het gesprek op 22 juli 2016 heeft gezegd dat de percelen buiten de overeenkomst zouden moeten blijven omdat die later zouden worden verkocht door zijn erfgenamen.” 3.13 In de begeleidende e-mail waarmee de notaris het concept voor de koopovereenkomst van het bedrijfspand opstuurt, schrijft hij dat de koopprijs zal worden geleend met een hypotheek als zekerheid en dat die overeenkomst feitelijk voortborduurt op de koopovereenkomst van de woning die hij nog niet heeft kunnen opmaken. Het concept vermeldt de verkoop van het bedrijfspand met verdere opstallen, ondergrond, erf en tuin, alsmede van de percelen. Dit tegen een koopprijs van € 100.000. In de bijzondere bepalingen van dit concept staat dat de verkoper ( [geïntimeerde1] ) na de overdracht op mondelinge basis mag blijven gebruiken: (i) de tot het verkochte behorende showroom voor het stallen van zijn camper, (ii) de schuur (gedeeltelijk) voor opslag van goederen en (iii) de tuin (gedeeltelijk) als groentetuin en voor het ophangen van de was. De verklaringen van getuigen [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] en hun boekhouder [naam4] 3.14 [geïntimeerde1] bevestigt dat de verkoop van de woning en de garage (de werkplaats) tegen de WOZ-waarde van in totaal € 280.000 is besproken, al wilde hij de garage in eerste instantie verhuren. Het ging daarbij volgens [geïntimeerde1] om één deal. Hij stelde wel de voorwaarde dat hij van de garage gebruik mocht blijven maken, ook na de verkoop ervan. Volgens hem is echter over de percelen niet gesproken; “Er is dus nooit besproken over welke grond precies verkocht zou kunnen gaan worden als de garage verkocht zou worden”. 3.15 [geïntimeerde2] geeft een andere lezing van de bespreking waar [naam3] en [naam4] bij waren. Volgens haar is toen wel gesproken over de verkoop van de woning en de garage, maar is geen overeenkomst gesloten – het was volgens haar meer een overleg. 3.16 De boekhouder van deze getuigen, [naam4] , bevestigt dat [geïntimeerden] liquiditeiten nodig hadden om bij het staken van de onderneming van [geïntimeerde1] de belasting te kunnen betalen. Tijdens de bespreking waar hij en [naam3] beiden bij aanwezig waren, is volgens [naam4] aan de orde gekomen dat [appellant] interesse had in de aankoop van de woning en de werkplaats (waar de showroom niet onder viel, evenmin als de ruimte waar de buurtbus staat). Hij kan desgevraagd niet zeggen of daarover toen afspraken tot stand zijn gekomen, maar denkt net als [geïntimeerde2] dat dat niet is gebeurd; “Als ik het me goed herinner was er sprake van het uitwisselen van interesse”. Volgens [naam4] is in ieder geval niet gesproken over de percelen: “Dat was een apart verhaal. De familie [geïntimeerde1] had deze gronden door een erfenis verkregen (…) Meneer [geïntimeerde1] vertelde mij dat hij de gronden wilde gebruiken voor andere doeleinden”. In eerste instantie ging het daar ook niet om, maar om de werkplaats: “Daarna zou men nadere afspraken maken over de gronden als [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] er niet meer zouden zijn.” 3.17 [geïntimeerde1] heeft verder verklaard dat [appellant] later op hem af is komen lopen met de vraag of hij een convenant wilde opstellen. [geïntimeerde1] zou toen hebben gezegd dat [appellant] maar een afspraak bij de notaris moest maken. Hij dacht bij de notaris daarom een convenant op te stellen, en niet een koopovereenkomst. De notaris beaamde aan het eind van het gesprek volgens [geïntimeerde1] ook dat wat besproken was te allen tijde gewijzigd kon worden. Vast stond volgens [geïntimeerde1] dat [appellant] de woning en het bedrijfspand zou kopen, en hij was naar eigen zeggen bereid met hem naar de notaris te gaan om hem zekerheid te geven over wat hij na het overlijden van [geïntimeerde1] verder zou kunnen kopen. Over de percelen hadden partijen volgens [geïntimeerde1] echter geen deal. Hij blijft erbij dat bij de notaris alleen is besproken wat daarmee zou gebeuren na het overlijden van hemzelf en zijn vrouw. Zij bevestigt dat: “Mijn man is in 2016 alleen met [appellant] naar de notaris gegaan. Hij vertelde mij dat ze een convenant zouden opstellen. Dit convenant ging erover wat [appellant] kon kopen als wij er niet meer zijn.”