ECLI:NL:GHARL:2023:4942

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.314.012/01 (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 208156) arrest van 13 juni 2023 in de zaak van [appellante] Vastgoed B.V., die is gevestigd in [vestigingsplaats1] , appellante, bij de rechtbank: eiseres in conventie en verweerster in voorwaardelijke reconventie, hierna: [appellante], advocaat: mr. N.Y. Bettenbroek, die kantoor houdt in Joure, tegen [geïntimeerde] Vastgoed en Ontwikkeling B.V., die is gevestigd in [vestigingsplaats2] , geïntimeerde, bij de rechtbank: gedaagde in conventie en eiseres in voorwaardelijke reconventie, hierna: [geïntimeerde], advocaat: mr. P.W. Huitema, die kantoor houdt in Groningen. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 [appellante] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, op 16 maart 2022 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: - de dagvaarding in hoger beroep van 14 juni 2022, - de memorie van grieven tevens houdende eiswijziging van 27 september 2022, - de memorie van antwoord van antwoord van 6 december 2022, - het arrest van 14 februari 2023 waarbij een mondelinge behandeling ter plaatse is bepaald,- het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 10 mei 2023 is gehouden. [appellante] heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling nog nieuwe stukken toegezonden. 1.2 Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd. 2De kern van de zaak 2.1 [appellante] is eigenaar van het pand aan het [adres] 94 in [plaats1] . In dat pand verhuurt zij kamers aan studenten. Op de bovenste verdieping zijn twee dakramen aanwezig in het noordwaarts gelegen schuine dakvlak boven de zijgevel. Achter elk dakraam bevindt zich een studentenkamer. [geïntimeerde] is eigenaar van het pand aan het [adres] 96 in [plaats1] dat zij in 2020/2021 heeft laten bouwen. Het gevolg van de nieuwbouw is dat nu, direct tegenover de dakramen, zich een hoge blinde muur van het pand van [geïntimeerde] bevindt. Die muur was er eerder niet. [appellante] maakt bezwaar tegen deze situatie. 2.2 [appellante] heeft in de procedure bij de rechtbank gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld de bovenste verdieping van haar nieuwe pand te verwijderen, dan wel (subsidiair) dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld die verdieping zo te wijzigen dat er een nis in het pand wordt aangebracht tegenover het voorste dakraam (hierna ook wel: eerste dakraam) waardoor toetreding van licht en lucht in de betreffende studentenkamer zo goed mogelijk blijft gewaarborgd. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. 2.3 De bedoeling van het hoger beroep is dat deze vordering alsnog wordt toegewezen en dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure. [appellante] heeft in hoger beroep haar vordering gewijzigd in die zin dat zij subsidiair vordert dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld de verdieping zo te wijzigen dat er een nis in het pand wordt aangebracht tegenover de twee dakramen en meer subsidiair dat er een nis in het pand wordt aangebracht tegenover enkel het voorste dakraam. [geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze eiswijziging. Het hof ziet ook ambtshalve geen aanleiding deze buiten beschouwing te laten, zodat recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis. 2.4 Het hof is van oordeel dat het hoger beroep niet slaagt. Dat oordeel zal hierna worden toegelicht, nadat eerst de relevante feiten zijn weergegeven. 3De vaststaande feiten 3.1 [appellante] is sinds 2010 eigenaar van het pand aan het [adres] 94 te [plaats1] . [geïntimeerde] is eigenaar van het aan de noordkant van het pand van [appellante] gelegen perceel [adres] 96 te [plaats1] . Zij heeft daar in 2020 dan wel 2021 een nieuw pand laten bouwen. Dit pand grenst aan en is hoger dan het pand van [appellante] . 3.2 In het noordwaarts gerichte schuine dakvlak van het pand van [appellante] (aan de kant van het pand van [geïntimeerde] ) zijn twee dakramen aanwezig. Het pand van [appellante] is in 2010/2011 ingericht en geschikt gemaakt voor kamerverhuur. In 2011 is, gezien vanaf de straatzijde, het tweede dakraam aan de achterzijde van het pand geplaatst. De dakramen bevinden zich binnen twee meter van de grenslijn van het erf van [geïntimeerde] . 3.3 De muur die de zijwand vormt van het nieuwe pand van [geïntimeerde] , is een blinde muur waarop het dakvlak volgt. De twee dakramen in het pand van [appellante] kijken uit op deze blinde muur met de aanzet van het dakvlak. Vooraanzicht van het pand van [appellante] , gelegen aan het [adres] 94 te [plaats1] (het witte gebouw). Rechts het pand van [geïntimeerde] (het rode gebouw). Links een ander pand van [appellante] . 3.4 Tijdens de bouw heeft [appellante] aan [geïntimeerde] verzocht of zij bereid is de bouw aan te passen zodat in het dakvlak van het pand van [geïntimeerde] , ter hoogte van de dakramen, een nis wordt gemaakt waardoor er meer licht door de dakramen kan komen. 3.5 [geïntimeerde] heeft geweigerd deze nissen aan te brengen. Tegenover de dakramen is wel trespa aangebracht op het dak van [geïntimeerde] waardoor meer ruimte tussen de panden is ontstaan ter hoogte van de dakramen. [geïntimeerde] heeft verder voorgesteld om op haar kosten lichtkoepels aan te brengen in het dak van het pand van [appellante] . Dit aanbod is door [appellante] niet aanvaard. 3.6 Op 6 april 2021 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] laten weten dat zij de gemeente Groningen (hierna: de gemeente) toestemming zal vragen voor een detailwijziging die inhoudt dat in haar pand nissen worden aangebracht ter hoogte van de dakramen. 3.7 De gemeente heeft in een e-mail van 16 april 2021 aan de aannemer van [geïntimeerde] laten weten dat het aanbrengen van nissen vergunningplichtig is omdat daardoor het vloeroppervlakte van de appartementen wordt verkleind. De desbetreffende inspecteur bouwtoezicht schrijft onder meer dat die vergunning niet zal worden verleend omdat de appartementen dan niet meer voldoen aan een minimale oppervlakte van 50,1 m2. Hij doet de suggestie om op de bovenste verdieping van het pand van [geïntimeerde] één appartement te realiseren in plaats van twee. 3.8 [geïntimeerde] heeft op 30 april 2021 aan [appellante] laten weten dat de gemeente geen vergunning voor het aanbrengen van een nis zal verlenen, omdat daarmee niet wordt voldaan aan het bestemmingsplan. Zij heeft daarbij verwezen naar de e-mail van de gemeente van 16 april 2021, die als bijlage is meegestuurd. 3.9 [appellante] heeft [geïntimeerde] vervolgens in kort geding gedagvaard. Zij heeft in die procedure, samengevat, gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot het aanbrengen van een nis tegenover de twee dakramen in het pand van [appellante] . De voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft bij vonnis van 11 juni 2021 de vorderingen van [appellante] afgewezen. Daarna is [appellante] deze bodemprocedure begonnen, evenmin met het door haar beoogde resultaat.

Inleiding 4.1 [appellante] heeft zes bezwaren (grieven) tegen het vonnis opgeworpen. Deze grieven richten zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de nieuwbouw van [geïntimeerde] geen onrechtmatige hinder oplevert, waardoor een grondslag ontbreekt voor toewijzing van de vorderingen van [appellante] . Die vorderingen zijn door de rechtbank opgevat als betrekking hebbend op het voorste dakraam. Het hof constateert dat [appellante] niet heeft gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellante] door verjaring een erfdienstbaarheid heeft verkregen, enkel met betrekking tot het voorste raam. Daarmee heeft zij er niet expliciet bezwaar tegen gemaakt dat uit het oordeel volgt dat ten aanzien van het achterste dakraam geen erfdienstbaarheid is verkregen. Gezien de wijziging van eis en de devolutieve werking van het hoger beroep zal het hof niettemin ingaan op het debat van partijen met betrekking tot het achterste raam. Na een beoordeling van die stellingen, zal het hof de bezwaren tegen het oordeel over het voorste dakraam tegen het licht houden. Achterste (tweede) dakraam 4.2 [appellante] heeft gesteld dat het achterste dakraam in 2011 is aangebracht en dat door verkrijgende verjaring in de zin van artikel 3:99 BW een erfdienstbaarheid is verkregen. Dat recht zou inhouden het dakraam aanwezig te mogen hebben en vanuit het dakraam uitzicht te mogen hebben over het oppervlak, zich loodrecht op dit raam bevindend. 4.3 Het beroep op artikel 3:99 BW door [appellante] slaagt niet. Voor verkrijgende verjaring in de zin van deze bepaling is vereist bezit (artikel 3:107 BW en verder) te goeder trouw (artikel 3:118 BW) gedurende een onafgebroken periode van tien jaren. [appellante] heeft onvoldoende het bezit van de vermeende erfdienstbaarheid gesteld. Dit bezit veronderstelt dat zij naar verkeersopvatting het achterste dakraam houdt, alsof zij op grond van een erfdienstbaarheid daartoe gerechtigd was. [appellante] heeft niet gesteld uit welke feitelijke omstandigheden kan worden afgeleid dat zij zich heeft willen gedragen als rechthebbende tot een erfdienstbaarheid. Dergelijke feiten en omstandigheden zijn van belang, omdat het voor degene op wiens recht zij een inbreuk maakt, kenbaar moet kunnen zijn dat [appellante] de pretentie heeft gerechtigde te zijn tot een dergelijk recht. Het enkele feit dat in 2011 het achterste dakraam is aangebracht binnen de ‘verboden afstand’ van artikel 5:50 lid 1 BW wijst daar niet voldoende duidelijk op. Andere, bijkomende feiten of omstandigheden die ondubbelzinnig wijzen op het bezit van de vermeende erfdienstbaarheid, zijn niet gesteld. [appellante] heeft verder - in de tweede plaats - onvoldoende gesteld dat zij te goeder trouw was, gesteld dat al sprake zou zijn van bezit van een erfdienstbaarheid. Vaststaat dat geen notariële akte tot levering aan haar is opgemaakt, laat staan in de registers ingeschreven. Waarom zij desondanks te goeder trouw zou zijn, blijkt nergens uit. 4.4 De conclusie is dat op het moment dat het achterste dakraam in 2011 binnen twee meter van de grenslijn werd geplaatst, [geïntimeerde] de aanwezigheid daarvan op grond van artikel 5:50 lid 1 BW niet hoefde te dulden. Omdat het door [appellante] gevorderde niet kan worden toegewezen - zie het navolgende - wordt de voorwaarde niet vervuld waaronder de tegenvordering tot verwijdering van dit raam door [geïntimeerde] is ingesteld. Het hof komt aan een beoordeling daarvan dus niet toe. Door de bouw van het pand van [geïntimeerde] in 2020/2021 reikt het uitzicht van het achterste dakraam inmiddels niet verder dan tot de zich binnen twee meter van die opening bevindende muur van het pand van [geïntimeerde] . Op grond van artikel 5:50 lid 2 BW is dat geoorloofd, maar nadere rechten op uitzicht of lichtinval kan [appellante] daaraan niet ontlenen. Dit raam zal in de verdere beoordeling dan ook buiten beschouwing blijven. Voorste (eerste) dakraam Een door verjaring verkregen erfdienstbaarheid 4.5 Voor het voorste dakraam heeft te gelden dat de rechtbank heeft geoordeeld dat [appellante] door verjaring een erfdienstbaarheid van uitzicht heeft verkregen omdat de rechtsvordering van [geïntimeerde] tot beëindiging van het met artikel 5:50 BW strijdige uitzicht is verjaard. Tegen dit oordeel is niet gegriefd. In hoger beroep heeft [geïntimeerde] het bestaan van een erfdienstbaarheid van uitzicht en toetreding van licht erkend. Het hof dient bij de verdere beoordeling daar dan ook van uit te gaan. Het hof tekent hierbij echter aan dat door de rechtbank de exacte inhoud en reikwijdte van de erfdienstbaarheid niet is vastgesteld. [appellante] heeft gesteld dat zij een recht van erfdienstbaarheid heeft verkregen het dakraam aanwezig te mogen hebben en vanuit het dakraam uitzicht te mogen hebben over het oppervlak dat zich loodrecht op dit raam bevindt. Een erfdienstbaarheid die door verjaring is ontstaan en die inhoudt - zoals het hof de stellingen van [appellante] begrijpt - dat de eigenaar van een dienend erf (in deze zaak: [geïntimeerde] ) een in beginsel door het burenrecht verboden toestand moet dulden, omvat niet meer dan een recht op handhaving van die ten nutte van de eigenaar van het heersend erf (in dit geval: [appellante] ) geschapen toestand. Gezien de erkenning van [geïntimeerde] houdt het hof, mede in het licht van artikel 5:50 lid 4 BW, het er in dit geval voor dat de onderhavige erfdienstbaarheid meebrengt dat [geïntimeerde] het voorste dakraam moet dulden, dat [appellante] recht heeft op toetreding van licht en op een (beperkt) uitzicht. Anders dan [appellante] veronderstelt, geeft een door verjaring verkregen recht om een raam binnen twee meter uit de erfgrens te mogen hebben geen recht op onbeperkt uitzicht vanuit dat raam en heeft [appellante] nooit het recht verkregen op onbelemmerd zijdelings uitzicht op het [adres] . Artikel 5:50 BW biedt geen bescherming voor een zijdelings, schuin uitzicht. Artikel 5:50 lid 4 BW brengt mee dat indien door verjaring het recht op het hebben van een raam binnen de verboden afstand is ontstaan, de buurman – in dit geval dus [geïntimeerde] – binnen een afstand van twee meter niet iets mag bouwen dat de eigenaar van het raam – in dit geval dus [appellante] , onredelijk hindert. Geen onrechtmatige hinder 4.6 [appellante] stelt dat de nieuwbouw van [geïntimeerde] onredelijke hinder in de zin van artikel 5:50 lid 4 BW veroorzaakt en onrechtmatige hinder in de zin van artikel 5:37 in samenhang gelezen met artikel 6:162 BW. Door de nieuwbouw is sprake van een ernstig verminderde lichtinval, verminderde toetreding van lucht en is het uitzicht volledig weggenomen. 4.7 Het hof stelt voorop dat voor de invulling van de term ‘onredelijke hinder’ in de zin van artikel 5:50 lid 4 BW aansluiting moet worden gezocht bij artikel 5:37 BW, waarin is bepaald dat een eigenaar van een erf geen hinder mag toebrengen aan eigenaars van andere erven in een mate die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad hangt het antwoord op de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waarbij onder meer rekening moet worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende bouwsels worden gediend, en de mogelijkheid en bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te treffen. 4.8 Tegen de achtergrond van deze maatstaf heeft [appellante] onvoldoende onderbouwd dat de nieuwbouw in de gegeven omstandigheden heeft geleid tot hinder die als onrechtmatig gekwalificeerd moet worden.

4.16 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het pand van [geïntimeerde] tot gevolg heeft dat hinder wordt toegebracht aan [appellante] op het punt van uitzicht en dat het aannemelijk is dat dat ook het geval is voor wat betreft toetreding van lichtinval, maar niet in een mate of op een wijze die onrechtmatig is. Voor toewijzing van de vorderingen van [appellante] bestaat geen grond. 4.17 De grieven kunnen niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden en slagen niet. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. 4.18 [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.

Het hof: bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 16 maart 2022; veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] : € 783,- aan griffierecht, € 2.366,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief II); wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Wichers, J.H. Kuiper en M.M. Lorist en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2023. Vergelijk artikel 3:22 BW. Vergelijk HR 3 mei 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0235. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.314.012/01 (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 208156) arrest van 13 juni 2023 in de zaak van [appellante] Vastgoed B.V., die is gevestigd in [vestigingsplaats1] , appellante, bij de rechtbank: eiseres in conventie en verweerster in voorwaardelijke reconventie, hierna: [appellante], advocaat: mr. N.Y. Bettenbroek, die kantoor houdt in Joure, tegen [geïntimeerde] Vastgoed en Ontwikkeling B.V., die is gevestigd in [vestigingsplaats2] , geïntimeerde, bij de rechtbank: gedaagde in conventie en eiseres in voorwaardelijke reconventie, hierna: [geïntimeerde], advocaat: mr. P.W. Huitema, die kantoor houdt in Groningen. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 [appellante] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, op 16 maart 2022 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: - de dagvaarding in hoger beroep van 14 juni 2022, - de memorie van grieven tevens houdende eiswijziging van 27 september 2022, - de memorie van antwoord van antwoord van 6 december 2022, - het arrest van 14 februari 2023 waarbij een mondelinge behandeling ter plaatse is bepaald,- het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 10 mei 2023 is gehouden. [appellante] heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling nog nieuwe stukken toegezonden. 1.2 Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd. 2De kern van de zaak 2.1 [appellante] is eigenaar van het pand aan het [adres] 94 in [plaats1] . In dat pand verhuurt zij kamers aan studenten. Op de bovenste verdieping zijn twee dakramen aanwezig in het noordwaarts gelegen schuine dakvlak boven de zijgevel. Achter elk dakraam bevindt zich een studentenkamer. [geïntimeerde] is eigenaar van het pand aan het [adres] 96 in [plaats1] dat zij in 2020/2021 heeft laten bouwen. Het gevolg van de nieuwbouw is dat nu, direct tegenover de dakramen, zich een hoge blinde muur van het pand van [geïntimeerde] bevindt. Die muur was er eerder niet. [appellante] maakt bezwaar tegen deze situatie. 2.2 [appellante] heeft in de procedure bij de rechtbank gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld de bovenste verdieping van haar nieuwe pand te verwijderen, dan wel (subsidiair) dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld die verdieping zo te wijzigen dat er een nis in het pand wordt aangebracht tegenover het voorste dakraam (hierna ook wel: eerste dakraam) waardoor toetreding van licht en lucht in de betreffende studentenkamer zo goed mogelijk blijft gewaarborgd. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. 2.3 De bedoeling van het hoger beroep is dat deze vordering alsnog wordt toegewezen en dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure. [appellante] heeft in hoger beroep haar vordering gewijzigd in die zin dat zij subsidiair vordert dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld de verdieping zo te wijzigen dat er een nis in het pand wordt aangebracht tegenover de twee dakramen en meer subsidiair dat er een nis in het pand wordt aangebracht tegenover enkel het voorste dakraam. [geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze eiswijziging. Het hof ziet ook ambtshalve geen aanleiding deze buiten beschouwing te laten, zodat recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis. 2.4 Het hof is van oordeel dat het hoger beroep niet slaagt. Dat oordeel zal hierna worden toegelicht, nadat eerst de relevante feiten zijn weergegeven. 3De vaststaande feiten 3.1 [appellante] is sinds 2010 eigenaar van het pand aan het [adres] 94 te [plaats1] . [geïntimeerde] is eigenaar van het aan de noordkant van het pand van [appellante] gelegen perceel [adres] 96 te [plaats1] . Zij heeft daar in 2020 dan wel 2021 een nieuw pand laten bouwen. Dit pand grenst aan en is hoger dan het pand van [appellante] . 3.2 In het noordwaarts gerichte schuine dakvlak van het pand van [appellante] (aan de kant van het pand van [geïntimeerde] ) zijn twee dakramen aanwezig. Het pand van [appellante] is in 2010/2011 ingericht en geschikt gemaakt voor kamerverhuur. In 2011 is, gezien vanaf de straatzijde, het tweede dakraam aan de achterzijde van het pand geplaatst. De dakramen bevinden zich binnen twee meter van de grenslijn van het erf van [geïntimeerde] . 3.3 De muur die de zijwand vormt van het nieuwe pand van [geïntimeerde] , is een blinde muur waarop het dakvlak volgt. De twee dakramen in het pand van [appellante] kijken uit op deze blinde muur met de aanzet van het dakvlak. Vooraanzicht van het pand van [appellante] , gelegen aan het [adres] 94 te [plaats1] (het witte gebouw). Rechts het pand van [geïntimeerde] (het rode gebouw). Links een ander pand van [appellante] . 3.4 Tijdens de bouw heeft [appellante] aan [geïntimeerde] verzocht of zij bereid is de bouw aan te passen zodat in het dakvlak van het pand van [geïntimeerde] , ter hoogte van de dakramen, een nis wordt gemaakt waardoor er meer licht door de dakramen kan komen. 3.5 [geïntimeerde] heeft geweigerd deze nissen aan te brengen. Tegenover de dakramen is wel trespa aangebracht op het dak van [geïntimeerde] waardoor meer ruimte tussen de panden is ontstaan ter hoogte van de dakramen. [geïntimeerde] heeft verder voorgesteld om op haar kosten lichtkoepels aan te brengen in het dak van het pand van [appellante] . Dit aanbod is door [appellante] niet aanvaard. 3.6 Op 6 april 2021 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] laten weten dat zij de gemeente Groningen (hierna: de gemeente) toestemming zal vragen voor een detailwijziging die inhoudt dat in haar pand nissen worden aangebracht ter hoogte van de dakramen. 3.7 De gemeente heeft in een e-mail van 16 april 2021 aan de aannemer van [geïntimeerde] laten weten dat het aanbrengen van nissen vergunningplichtig is omdat daardoor het vloeroppervlakte van de appartementen wordt verkleind. De desbetreffende inspecteur bouwtoezicht schrijft onder meer dat die vergunning niet zal worden verleend omdat de appartementen dan niet meer voldoen aan een minimale oppervlakte van 50,1 m2. Hij doet de suggestie om op de bovenste verdieping van het pand van [geïntimeerde] één appartement te realiseren in plaats van twee. 3.8 [geïntimeerde] heeft op 30 april 2021 aan [appellante] laten weten dat de gemeente geen vergunning voor het aanbrengen van een nis zal verlenen, omdat daarmee niet wordt voldaan aan het bestemmingsplan. Zij heeft daarbij verwezen naar de e-mail van de gemeente van 16 april 2021, die als bijlage is meegestuurd. 3.9 [appellante] heeft [geïntimeerde] vervolgens in kort geding gedagvaard. Zij heeft in die procedure, samengevat, gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot het aanbrengen van een nis tegenover de twee dakramen in het pand van [appellante] . De voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft bij vonnis van 11 juni 2021 de vorderingen van [appellante] afgewezen. Daarna is [appellante] deze bodemprocedure begonnen, evenmin met het door haar beoogde resultaat.

Inleiding 4.1 [appellante] heeft zes bezwaren (grieven) tegen het vonnis opgeworpen. Deze grieven richten zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de nieuwbouw van [geïntimeerde] geen onrechtmatige hinder oplevert, waardoor een grondslag ontbreekt voor toewijzing van de vorderingen van [appellante] . Die vorderingen zijn door de rechtbank opgevat als betrekking hebbend op het voorste dakraam. Het hof constateert dat [appellante] niet heeft gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellante] door verjaring een erfdienstbaarheid heeft verkregen, enkel met betrekking tot het voorste raam. Daarmee heeft zij er niet expliciet bezwaar tegen gemaakt dat uit het oordeel volgt dat ten aanzien van het achterste dakraam geen erfdienstbaarheid is verkregen. Gezien de wijziging van eis en de devolutieve werking van het hoger beroep zal het hof niettemin ingaan op het debat van partijen met betrekking tot het achterste raam. Na een beoordeling van die stellingen, zal het hof de bezwaren tegen het oordeel over het voorste dakraam tegen het licht houden. Achterste (tweede) dakraam 4.2 [appellante] heeft gesteld dat het achterste dakraam in 2011 is aangebracht en dat door verkrijgende verjaring in de zin van artikel 3:99 BW een erfdienstbaarheid is verkregen. Dat recht zou inhouden het dakraam aanwezig te mogen hebben en vanuit het dakraam uitzicht te mogen hebben over het oppervlak, zich loodrecht op dit raam bevindend. 4.3 Het beroep op artikel 3:99 BW door [appellante] slaagt niet. Voor verkrijgende verjaring in de zin van deze bepaling is vereist bezit (artikel 3:107 BW en verder) te goeder trouw (artikel 3:118 BW) gedurende een onafgebroken periode van tien jaren. [appellante] heeft onvoldoende het bezit van de vermeende erfdienstbaarheid gesteld. Dit bezit veronderstelt dat zij naar verkeersopvatting het achterste dakraam houdt, alsof zij op grond van een erfdienstbaarheid daartoe gerechtigd was. [appellante] heeft niet gesteld uit welke feitelijke omstandigheden kan worden afgeleid dat zij zich heeft willen gedragen als rechthebbende tot een erfdienstbaarheid. Dergelijke feiten en omstandigheden zijn van belang, omdat het voor degene op wiens recht zij een inbreuk maakt, kenbaar moet kunnen zijn dat [appellante] de pretentie heeft gerechtigde te zijn tot een dergelijk recht. Het enkele feit dat in 2011 het achterste dakraam is aangebracht binnen de ‘verboden afstand’ van artikel 5:50 lid 1 BW wijst daar niet voldoende duidelijk op. Andere, bijkomende feiten of omstandigheden die ondubbelzinnig wijzen op het bezit van de vermeende erfdienstbaarheid, zijn niet gesteld. [appellante] heeft verder - in de tweede plaats - onvoldoende gesteld dat zij te goeder trouw was, gesteld dat al sprake zou zijn van bezit van een erfdienstbaarheid. Vaststaat dat geen notariële akte tot levering aan haar is opgemaakt, laat staan in de registers ingeschreven. Waarom zij desondanks te goeder trouw zou zijn, blijkt nergens uit. 4.4 De conclusie is dat op het moment dat het achterste dakraam in 2011 binnen twee meter van de grenslijn werd geplaatst, [geïntimeerde] de aanwezigheid daarvan op grond van artikel 5:50 lid 1 BW niet hoefde te dulden. Omdat het door [appellante] gevorderde niet kan worden toegewezen - zie het navolgende - wordt de voorwaarde niet vervuld waaronder de tegenvordering tot verwijdering van dit raam door [geïntimeerde] is ingesteld. Het hof komt aan een beoordeling daarvan dus niet toe. Door de bouw van het pand van [geïntimeerde] in 2020/2021 reikt het uitzicht van het achterste dakraam inmiddels niet verder dan tot de zich binnen twee meter van die opening bevindende muur van het pand van [geïntimeerde] . Op grond van artikel 5:50 lid 2 BW is dat geoorloofd, maar nadere rechten op uitzicht of lichtinval kan [appellante] daaraan niet ontlenen. Dit raam zal in de verdere beoordeling dan ook buiten beschouwing blijven. Voorste (eerste) dakraam Een door verjaring verkregen erfdienstbaarheid 4.5 Voor het voorste dakraam heeft te gelden dat de rechtbank heeft geoordeeld dat [appellante] door verjaring een erfdienstbaarheid van uitzicht heeft verkregen omdat de rechtsvordering van [geïntimeerde] tot beëindiging van het met artikel 5:50 BW strijdige uitzicht is verjaard. Tegen dit oordeel is niet gegriefd. In hoger beroep heeft [geïntimeerde] het bestaan van een erfdienstbaarheid van uitzicht en toetreding van licht erkend. Het hof dient bij de verdere beoordeling daar dan ook van uit te gaan. Het hof tekent hierbij echter aan dat door de rechtbank de exacte inhoud en reikwijdte van de erfdienstbaarheid niet is vastgesteld. [appellante] heeft gesteld dat zij een recht van erfdienstbaarheid heeft verkregen het dakraam aanwezig te mogen hebben en vanuit het dakraam uitzicht te mogen hebben over het oppervlak dat zich loodrecht op dit raam bevindt. Een erfdienstbaarheid die door verjaring is ontstaan en die inhoudt - zoals het hof de stellingen van [appellante] begrijpt - dat de eigenaar van een dienend erf (in deze zaak: [geïntimeerde] ) een in beginsel door het burenrecht verboden toestand moet dulden, omvat niet meer dan een recht op handhaving van die ten nutte van de eigenaar van het heersend erf (in dit geval: [appellante] ) geschapen toestand. Gezien de erkenning van [geïntimeerde] houdt het hof, mede in het licht van artikel 5:50 lid 4 BW, het er in dit geval voor dat de onderhavige erfdienstbaarheid meebrengt dat [geïntimeerde] het voorste dakraam moet dulden, dat [appellante] recht heeft op toetreding van licht en op een (beperkt) uitzicht. Anders dan [appellante] veronderstelt, geeft een door verjaring verkregen recht om een raam binnen twee meter uit de erfgrens te mogen hebben geen recht op onbeperkt uitzicht vanuit dat raam en heeft [appellante] nooit het recht verkregen op onbelemmerd zijdelings uitzicht op het [adres] . Artikel 5:50 BW biedt geen bescherming voor een zijdelings, schuin uitzicht. Artikel 5:50 lid 4 BW brengt mee dat indien door verjaring het recht op het hebben van een raam binnen de verboden afstand is ontstaan, de buurman – in dit geval dus [geïntimeerde] – binnen een afstand van twee meter niet iets mag bouwen dat de eigenaar van het raam – in dit geval dus [appellante] , onredelijk hindert. Geen onrechtmatige hinder 4.6 [appellante] stelt dat de nieuwbouw van [geïntimeerde] onredelijke hinder in de zin van artikel 5:50 lid 4 BW veroorzaakt en onrechtmatige hinder in de zin van artikel 5:37 in samenhang gelezen met artikel 6:162 BW. Door de nieuwbouw is sprake van een ernstig verminderde lichtinval, verminderde toetreding van lucht en is het uitzicht volledig weggenomen. 4.7 Het hof stelt voorop dat voor de invulling van de term ‘onredelijke hinder’ in de zin van artikel 5:50 lid 4 BW aansluiting moet worden gezocht bij artikel 5:37 BW, waarin is bepaald dat een eigenaar van een erf geen hinder mag toebrengen aan eigenaars van andere erven in een mate die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad hangt het antwoord op de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waarbij onder meer rekening moet worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende bouwsels worden gediend, en de mogelijkheid en bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te treffen. 4.8 Tegen de achtergrond van deze maatstaf heeft [appellante] onvoldoende onderbouwd dat de nieuwbouw in de gegeven omstandigheden heeft geleid tot hinder die als onrechtmatig gekwalificeerd moet worden.

4.16 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het pand van [geïntimeerde] tot gevolg heeft dat hinder wordt toegebracht aan [appellante] op het punt van uitzicht en dat het aannemelijk is dat dat ook het geval is voor wat betreft toetreding van lichtinval, maar niet in een mate of op een wijze die onrechtmatig is. Voor toewijzing van de vorderingen van [appellante] bestaat geen grond. 4.17 De grieven kunnen niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden en slagen niet. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. 4.18 [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.

Het hof: bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 16 maart 2022; veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] : € 783,- aan griffierecht, € 2.366,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief II); wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Wichers, J.H. Kuiper en M.M. Lorist en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2023. Vergelijk artikel 3:22 BW. Vergelijk HR 3 mei 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0235. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.314.012/01 (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 208156) arrest van 13 juni 2023 in de zaak van [appellante] Vastgoed B.V., die is gevestigd in [vestigingsplaats1] , appellante, bij de rechtbank: eiseres in conventie en verweerster in voorwaardelijke reconventie, hierna: [appellante], advocaat: mr. N.Y. Bettenbroek, die kantoor houdt in Joure, tegen [geïntimeerde] Vastgoed en Ontwikkeling B.V., die is gevestigd in [vestigingsplaats2] , geïntimeerde, bij de rechtbank: gedaagde in conventie en eiseres in voorwaardelijke reconventie, hierna: [geïntimeerde], advocaat: mr. P.W. Huitema, die kantoor houdt in Groningen. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 [appellante] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, op 16 maart 2022 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: - de dagvaarding in hoger beroep van 14 juni 2022, - de memorie van grieven tevens houdende eiswijziging van 27 september 2022, - de memorie van antwoord van antwoord van 6 december 2022, - het arrest van 14 februari 2023 waarbij een mondelinge behandeling ter plaatse is bepaald,- het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 10 mei 2023 is gehouden. [appellante] heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling nog nieuwe stukken toegezonden. 1.2 Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd. 2De kern van de zaak 2.1 [appellante] is eigenaar van het pand aan het [adres] 94 in [plaats1] . In dat pand verhuurt zij kamers aan studenten. Op de bovenste verdieping zijn twee dakramen aanwezig in het noordwaarts gelegen schuine dakvlak boven de zijgevel. Achter elk dakraam bevindt zich een studentenkamer. [geïntimeerde] is eigenaar van het pand aan het [adres] 96 in [plaats1] dat zij in 2020/2021 heeft laten bouwen. Het gevolg van de nieuwbouw is dat nu, direct tegenover de dakramen, zich een hoge blinde muur van het pand van [geïntimeerde] bevindt. Die muur was er eerder niet. [appellante] maakt bezwaar tegen deze situatie. 2.2 [appellante] heeft in de procedure bij de rechtbank gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld de bovenste verdieping van haar nieuwe pand te verwijderen, dan wel (subsidiair) dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld die verdieping zo te wijzigen dat er een nis in het pand wordt aangebracht tegenover het voorste dakraam (hierna ook wel: eerste dakraam) waardoor toetreding van licht en lucht in de betreffende studentenkamer zo goed mogelijk blijft gewaarborgd. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. 2.3 De bedoeling van het hoger beroep is dat deze vordering alsnog wordt toegewezen en dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure. [appellante] heeft in hoger beroep haar vordering gewijzigd in die zin dat zij subsidiair vordert dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld de verdieping zo te wijzigen dat er een nis in het pand wordt aangebracht tegenover de twee dakramen en meer subsidiair dat er een nis in het pand wordt aangebracht tegenover enkel het voorste dakraam. [geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze eiswijziging. Het hof ziet ook ambtshalve geen aanleiding deze buiten beschouwing te laten, zodat recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis. 2.4 Het hof is van oordeel dat het hoger beroep niet slaagt. Dat oordeel zal hierna worden toegelicht, nadat eerst de relevante feiten zijn weergegeven. 3De vaststaande feiten 3.1 [appellante] is sinds 2010 eigenaar van het pand aan het [adres] 94 te [plaats1] . [geïntimeerde] is eigenaar van het aan de noordkant van het pand van [appellante] gelegen perceel [adres] 96 te [plaats1] . Zij heeft daar in 2020 dan wel 2021 een nieuw pand laten bouwen. Dit pand grenst aan en is hoger dan het pand van [appellante] . 3.2 In het noordwaarts gerichte schuine dakvlak van het pand van [appellante] (aan de kant van het pand van [geïntimeerde] ) zijn twee dakramen aanwezig. Het pand van [appellante] is in 2010/2011 ingericht en geschikt gemaakt voor kamerverhuur. In 2011 is, gezien vanaf de straatzijde, het tweede dakraam aan de achterzijde van het pand geplaatst. De dakramen bevinden zich binnen twee meter van de grenslijn van het erf van [geïntimeerde] . 3.3 De muur die de zijwand vormt van het nieuwe pand van [geïntimeerde] , is een blinde muur waarop het dakvlak volgt. De twee dakramen in het pand van [appellante] kijken uit op deze blinde muur met de aanzet van het dakvlak. Vooraanzicht van het pand van [appellante] , gelegen aan het [adres] 94 te [plaats1] (het witte gebouw). Rechts het pand van [geïntimeerde] (het rode gebouw). Links een ander pand van [appellante] . 3.4 Tijdens de bouw heeft [appellante] aan [geïntimeerde] verzocht of zij bereid is de bouw aan te passen zodat in het dakvlak van het pand van [geïntimeerde] , ter hoogte van de dakramen, een nis wordt gemaakt waardoor er meer licht door de dakramen kan komen. 3.5 [geïntimeerde] heeft geweigerd deze nissen aan te brengen. Tegenover de dakramen is wel trespa aangebracht op het dak van [geïntimeerde] waardoor meer ruimte tussen de panden is ontstaan ter hoogte van de dakramen. [geïntimeerde] heeft verder voorgesteld om op haar kosten lichtkoepels aan te brengen in het dak van het pand van [appellante] . Dit aanbod is door [appellante] niet aanvaard. 3.6 Op 6 april 2021 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] laten weten dat zij de gemeente Groningen (hierna: de gemeente) toestemming zal vragen voor een detailwijziging die inhoudt dat in haar pand nissen worden aangebracht ter hoogte van de dakramen. 3.7 De gemeente heeft in een e-mail van 16 april 2021 aan de aannemer van [geïntimeerde] laten weten dat het aanbrengen van nissen vergunningplichtig is omdat daardoor het vloeroppervlakte van de appartementen wordt verkleind. De desbetreffende inspecteur bouwtoezicht schrijft onder meer dat die vergunning niet zal worden verleend omdat de appartementen dan niet meer voldoen aan een minimale oppervlakte van 50,1 m2. Hij doet de suggestie om op de bovenste verdieping van het pand van [geïntimeerde] één appartement te realiseren in plaats van twee. 3.8 [geïntimeerde] heeft op 30 april 2021 aan [appellante] laten weten dat de gemeente geen vergunning voor het aanbrengen van een nis zal verlenen, omdat daarmee niet wordt voldaan aan het bestemmingsplan. Zij heeft daarbij verwezen naar de e-mail van de gemeente van 16 april 2021, die als bijlage is meegestuurd. 3.9 [appellante] heeft [geïntimeerde] vervolgens in kort geding gedagvaard. Zij heeft in die procedure, samengevat, gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot het aanbrengen van een nis tegenover de twee dakramen in het pand van [appellante] . De voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft bij vonnis van 11 juni 2021 de vorderingen van [appellante] afgewezen. Daarna is [appellante] deze bodemprocedure begonnen, evenmin met het door haar beoogde resultaat.

Inleiding 4.1 [appellante] heeft zes bezwaren (grieven) tegen het vonnis opgeworpen. Deze grieven richten zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de nieuwbouw van [geïntimeerde] geen onrechtmatige hinder oplevert, waardoor een grondslag ontbreekt voor toewijzing van de vorderingen van [appellante] . Die vorderingen zijn door de rechtbank opgevat als betrekking hebbend op het voorste dakraam. Het hof constateert dat [appellante] niet heeft gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellante] door verjaring een erfdienstbaarheid heeft verkregen, enkel met betrekking tot het voorste raam. Daarmee heeft zij er niet expliciet bezwaar tegen gemaakt dat uit het oordeel volgt dat ten aanzien van het achterste dakraam geen erfdienstbaarheid is verkregen. Gezien de wijziging van eis en de devolutieve werking van het hoger beroep zal het hof niettemin ingaan op het debat van partijen met betrekking tot het achterste raam. Na een beoordeling van die stellingen, zal het hof de bezwaren tegen het oordeel over het voorste dakraam tegen het licht houden. Achterste (tweede) dakraam 4.2 [appellante] heeft gesteld dat het achterste dakraam in 2011 is aangebracht en dat door verkrijgende verjaring in de zin van artikel 3:99 BW een erfdienstbaarheid is verkregen. Dat recht zou inhouden het dakraam aanwezig te mogen hebben en vanuit het dakraam uitzicht te mogen hebben over het oppervlak, zich loodrecht op dit raam bevindend. 4.3 Het beroep op artikel 3:99 BW door [appellante] slaagt niet. Voor verkrijgende verjaring in de zin van deze bepaling is vereist bezit (artikel 3:107 BW en verder) te goeder trouw (artikel 3:118 BW) gedurende een onafgebroken periode van tien jaren. [appellante] heeft onvoldoende het bezit van de vermeende erfdienstbaarheid gesteld. Dit bezit veronderstelt dat zij naar verkeersopvatting het achterste dakraam houdt, alsof zij op grond van een erfdienstbaarheid daartoe gerechtigd was. [appellante] heeft niet gesteld uit welke feitelijke omstandigheden kan worden afgeleid dat zij zich heeft willen gedragen als rechthebbende tot een erfdienstbaarheid. Dergelijke feiten en omstandigheden zijn van belang, omdat het voor degene op wiens recht zij een inbreuk maakt, kenbaar moet kunnen zijn dat [appellante] de pretentie heeft gerechtigde te zijn tot een dergelijk recht. Het enkele feit dat in 2011 het achterste dakraam is aangebracht binnen de ‘verboden afstand’ van artikel 5:50 lid 1 BW wijst daar niet voldoende duidelijk op. Andere, bijkomende feiten of omstandigheden die ondubbelzinnig wijzen op het bezit van de vermeende erfdienstbaarheid, zijn niet gesteld. [appellante] heeft verder - in de tweede plaats - onvoldoende gesteld dat zij te goeder trouw was, gesteld dat al sprake zou zijn van bezit van een erfdienstbaarheid. Vaststaat dat geen notariële akte tot levering aan haar is opgemaakt, laat staan in de registers ingeschreven. Waarom zij desondanks te goeder trouw zou zijn, blijkt nergens uit. 4.4 De conclusie is dat op het moment dat het achterste dakraam in 2011 binnen twee meter van de grenslijn werd geplaatst, [geïntimeerde] de aanwezigheid daarvan op grond van artikel 5:50 lid 1 BW niet hoefde te dulden. Omdat het door [appellante] gevorderde niet kan worden toegewezen - zie het navolgende - wordt de voorwaarde niet vervuld waaronder de tegenvordering tot verwijdering van dit raam door [geïntimeerde] is ingesteld. Het hof komt aan een beoordeling daarvan dus niet toe. Door de bouw van het pand van [geïntimeerde] in 2020/2021 reikt het uitzicht van het achterste dakraam inmiddels niet verder dan tot de zich binnen twee meter van die opening bevindende muur van het pand van [geïntimeerde] . Op grond van artikel 5:50 lid 2 BW is dat geoorloofd, maar nadere rechten op uitzicht of lichtinval kan [appellante] daaraan niet ontlenen. Dit raam zal in de verdere beoordeling dan ook buiten beschouwing blijven. Voorste (eerste) dakraam Een door verjaring verkregen erfdienstbaarheid 4.5 Voor het voorste dakraam heeft te gelden dat de rechtbank heeft geoordeeld dat [appellante] door verjaring een erfdienstbaarheid van uitzicht heeft verkregen omdat de rechtsvordering van [geïntimeerde] tot beëindiging van het met artikel 5:50 BW strijdige uitzicht is verjaard. Tegen dit oordeel is niet gegriefd. In hoger beroep heeft [geïntimeerde] het bestaan van een erfdienstbaarheid van uitzicht en toetreding van licht erkend. Het hof dient bij de verdere beoordeling daar dan ook van uit te gaan. Het hof tekent hierbij echter aan dat door de rechtbank de exacte inhoud en reikwijdte van de erfdienstbaarheid niet is vastgesteld. [appellante] heeft gesteld dat zij een recht van erfdienstbaarheid heeft verkregen het dakraam aanwezig te mogen hebben en vanuit het dakraam uitzicht te mogen hebben over het oppervlak dat zich loodrecht op dit raam bevindt. Een erfdienstbaarheid die door verjaring is ontstaan en die inhoudt - zoals het hof de stellingen van [appellante] begrijpt - dat de eigenaar van een dienend erf (in deze zaak: [geïntimeerde] ) een in beginsel door het burenrecht verboden toestand moet dulden, omvat niet meer dan een recht op handhaving van die ten nutte van de eigenaar van het heersend erf (in dit geval: [appellante] ) geschapen toestand. Gezien de erkenning van [geïntimeerde] houdt het hof, mede in het licht van artikel 5:50 lid 4 BW, het er in dit geval voor dat de onderhavige erfdienstbaarheid meebrengt dat [geïntimeerde] het voorste dakraam moet dulden, dat [appellante] recht heeft op toetreding van licht en op een (beperkt) uitzicht. Anders dan [appellante] veronderstelt, geeft een door verjaring verkregen recht om een raam binnen twee meter uit de erfgrens te mogen hebben geen recht op onbeperkt uitzicht vanuit dat raam en heeft [appellante] nooit het recht verkregen op onbelemmerd zijdelings uitzicht op het [adres] . Artikel 5:50 BW biedt geen bescherming voor een zijdelings, schuin uitzicht. Artikel 5:50 lid 4 BW brengt mee dat indien door verjaring het recht op het hebben van een raam binnen de verboden afstand is ontstaan, de buurman – in dit geval dus [geïntimeerde] – binnen een afstand van twee meter niet iets mag bouwen dat de eigenaar van het raam – in dit geval dus [appellante] , onredelijk hindert. Geen onrechtmatige hinder 4.6 [appellante] stelt dat de nieuwbouw van [geïntimeerde] onredelijke hinder in de zin van artikel 5:50 lid 4 BW veroorzaakt en onrechtmatige hinder in de zin van artikel 5:37 in samenhang gelezen met artikel 6:162 BW. Door de nieuwbouw is sprake van een ernstig verminderde lichtinval, verminderde toetreding van lucht en is het uitzicht volledig weggenomen. 4.7 Het hof stelt voorop dat voor de invulling van de term ‘onredelijke hinder’ in de zin van artikel 5:50 lid 4 BW aansluiting moet worden gezocht bij artikel 5:37 BW, waarin is bepaald dat een eigenaar van een erf geen hinder mag toebrengen aan eigenaars van andere erven in een mate die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad hangt het antwoord op de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waarbij onder meer rekening moet worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende bouwsels worden gediend, en de mogelijkheid en bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te treffen. 4.8 Tegen de achtergrond van deze maatstaf heeft [appellante] onvoldoende onderbouwd dat de nieuwbouw in de gegeven omstandigheden heeft geleid tot hinder die als onrechtmatig gekwalificeerd moet worden.

4.16 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het pand van [geïntimeerde] tot gevolg heeft dat hinder wordt toegebracht aan [appellante] op het punt van uitzicht en dat het aannemelijk is dat dat ook het geval is voor wat betreft toetreding van lichtinval, maar niet in een mate of op een wijze die onrechtmatig is. Voor toewijzing van de vorderingen van [appellante] bestaat geen grond. 4.17 De grieven kunnen niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden en slagen niet. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. 4.18 [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.

Het hof: bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 16 maart 2022; veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] : € 783,- aan griffierecht, € 2.366,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief II); wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Wichers, J.H. Kuiper en M.M. Lorist en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2023. Vergelijk artikel 3:22 BW. Vergelijk HR 3 mei 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0235. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

Redengevend daarvoor is het volgende. Ernstige vermindering van lichtinval? 4.9 Het hof stelt voorop dat aannemelijk is dat de nieuwbouw van [geïntimeerde] , gelet op de plaats waar het is gebouwd, de hoogte ervan en de afstand tot het pand van [appellante] heeft geleid tot verminderde lichtinval en daarmee tot hinder en gaat daar ook veronderstellenderwijs van uit. [appellante] heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat sprake is van ernstig verminderde lichtinval en daarmee onrechtmatige hinder, een ‘Daglichtberekening’ van Bouwkundig Bureau Haverkamp van 25 april 2023 in het geding gebracht. Dit betreft, aldus [appellante] , een berekening van het daglichtoppervlakte in de voorste kamer vóór de bouw van het pand van [geïntimeerde] en erna. [appellante] concludeert naar aanleiding van dit rapport dat vóór de bouw de voorste kamer nog voldeed aan het Bouwbesluit 2012, maar daarna niet meer. Dat via het raam aan de voorzijde van de voorste kamer nog voldoende licht toetreedt, wordt hiermee betwist. 4.10 Het hof overweegt dat uit het rapport en uit de summiere toelichting daarop door [appellante] , niet valt af te leiden aan de hand van welke uitgangspunten en variabelen de berekening is gemaakt en of dat de juiste uitgangspunten en variabelen zijn, nog daargelaten dat er klaarblijkelijk fouten in de berekening zijn geslopen, zoals ook door [appellante] is erkend. Zo is onduidelijk of, en zo ja op welke wijze al dan niet met de belemmeringen door het pand van [geïntimeerde] rekening is gehouden. Een dergelijke toelichting had op de weg van [appellante] gelegen omdat het Bouwbesluit 2012 voorschrijft dat bij het bepalen van een equivalente daglichtoppervlakte bouwwerken en daarmee gelijk te stellen belemmeringen die op een ander perceel liggen, buiten beschouwing moeten blijven. De vraag is ook of en zo ja, op welke wijze al dan niet rekening is gehouden met de bepaling uit het Bouwbesluit 2012 dat een raam op minder dan 2,00 m gelegen van een perceelsgrens, zoals het geval is bij het voorste dakraam, niet is te beoordelen als een opening voor daglichttoetreding. Door het ontbreken van een adequate toelichting op de uitgangspunten en de wijze van berekening, heeft [appellante] met het in het geding gebrachte rapport, onvoldoende onderbouwd dat de voorste kamer voor de bouw wel en na de bouw niet meer aan het Bouwbesluit 2012 voldeed. Nu zij op dit punt in haar stelplicht tekort is geschoten komt het hof niet aan bewijslevering toe. Aan de stelling dat sprake is van een ernstige vermindering van lichtinval en daarmee van onrechtmatige hinder op dit punt, gaat het hof dan ook verder voorbij. Tijdens de mondelinge behandeling ter plaatse op 10 mei 2023 heeft het hof overigens kunnen waarnemen dat de voorste kamer niet onleefbaar donker is. Daarbij speelt mee dat zich in de kamer aan de voorzijde nog een ander raam bevindt dat uitzicht geeft op het [adres] en dat de ernst van de ondervonden hinder voor wat betreft de lichtinval vermindert. Vermindering van toetreding lucht? 4.11 Voor wat betreft de door [appellante] gestelde verminderde toetreding van lucht, constateert het hof dat [appellante] niet heeft aangegeven op grond waarvan zij meent dat de erfdienstbaarheid ook een dergelijk recht omvat. Tegen de vaststelling van de rechtbank dat het om een erfdienstbaarheid van uitzicht gaat, heeft zij niet gegriefd en [geïntimeerde] heeft niet erkend dat de erfdienstbaarheid ook dit recht inhoudt. Wat hier echter ook van moge zijn, [appellante] heeft niet onderbouwd wat de invloed van de bebouwing is op de toetreding van lucht. Bovendien heeft het hof tijdens de mondelinge behandeling ter plaatse geconstateerd dat het voorste dakraam in zijn geheel is te openen en daarbij geen belemmeringen ondervindt. Ventilatiemogelijkheden zijn daardoor niet beperkt en van hinder in dit opzicht is geen sprake. De door [appellante] gestelde verminderde toetreding van lucht als gevolg van de bouw van het pand, is ook verder niet toegelicht met objectieve feiten en omstandigheden. Uitzicht? 4.12 Tussen partijen staat verder niet ter discussie dat de nieuwbouw van [geïntimeerde] heeft geleid tot een aantasting van het uitzicht en dat voor lange duur als afbraak uitblijft. Vanuit het dakraam wordt nu uitgekeken op een, binnen twee meter van de grenslijn gelegen, blinde muur met daarop een dakvlak van het pand van [geïntimeerde] . Voor de bouw van het nieuwe pand was deze muur er niet. Met de rechtbank is het hof echter van oordeel dat deze hinder niet onrechtmatig is. 4.13 Het hof acht voor dit oordeel van belang de aard van de omgeving en de gebruiksdoeleinden van het pand waarvan het uitzicht van de voorste kamer is aangetast. Relevant is daarbij ook dat [appellante] (evenals [geïntimeerde] ) een vastgoedontwikkelaar is, die het pand aan het [adres] in het centrum van [plaats1] voor commerciële doeleinden - kamerverhuur aan studenten - heeft gekocht en exploiteert. Het pand is gelegen in de drukke en dichtbebouwde binnenstad [plaats1] , waar de ruimte schaars is, ook voor studentenwoningen. [appellante] heeft tegen deze achtergrond onvoldoende gemotiveerd gesteld dat zij niet heeft voorzien dat het naastgelegen pand op enig moment verhoogd zou kunnen worden. Zij heeft ook niet betwist dat het bestemmingsplan klaarblijkelijk in die mogelijkheid voorzag en dat zij ook zelf van die mogelijkheid gebruik heeft gemaakt. Het belendende pand aan de andere zijde van [adres] 94 is namelijk ook van [appellante] . Na aankoop van de laagbouw in 2011 heeft zij een nieuw pand gerealiseerd dat tenminste even hoog is als dat van [geïntimeerde] . In het zuidwaarts gerichte schuine dakvlak van het pand van [appellante] (aan de kant van dat nieuwe pand van [appellante] ) is ook een dakraam aanwezig. Dat raam is volgens [appellante] weliswaar bedoeld voor ventilatie, maar geeft ook uitzicht op de blinde muur van het nieuwe pand van [appellante] , dat binnen twee meter van de grenslijn is gelegen. 4.14 Het hof weegt verder mee dat niet is gebleken dat de aantasting van het uitzicht van invloed is op de verhuurbaarheid van de kamer. [appellante] heeft tijdens de mondelinge behandeling weliswaar verklaard dat er door de bouw van het pand een sneller verloop van huurders is, maar heeft die stelling niet onderbouwd. Verder is niet onderbouwd dat de huurder die met de bouw van het pand van [geïntimeerde] als eerste werd geconfronteerd, heeft geklaagd over de aantasting van het uitzicht. Ook klachten van andere huurders zijn gesteld, noch gebleken. Dat [appellante] schade heeft geleden doordat zij op enig moment een huurkorting heeft gegeven vanwege de beperking van het uitzicht, is ook niet gebleken. [appellante] heeft daarentegen erkend dat de huurprijs nadien ook niet naar beneden is aangepast vanwege de aanwezigheid van de blinde muur. Het voorgaande rechtvaardigt de conclusie dat de hinder, die de studenten die de kamer huren door de beperking van het uitzicht ondervinden, klaarblijkelijk aanvaardbaar is. Het hof tekent hierbij aan dat de kamer ook beschikt over een tweede raam dat uitzicht biedt op het [adres] , zoals hiervoor ook al is overwogen. 4.15 Voor wat betreft het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend, en de mogelijkheid – mede gelet op de daaraan verbonden kosten – en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te treffen, overweegt het hof als volgt. [geïntimeerde] heeft extra ruimte tegenover de dakramen gecreëerd door met ander materiaal voor het dakvlak te werken. Dat een nis, zoals [appellante] voorstaat, het uitzicht zou verbeteren is niet gesteld en ook niet gebleken. [appellante] spreekt in dat verband ook enkel over een verbetering van de licht- en luchttoevoer. Enkel verwijdering van de bovenbouw van het pand van [geïntimeerde] zou kunnen leiden tot een verbetering van het uitzicht.

Redengevend daarvoor is het volgende. Ernstige vermindering van lichtinval? 4.9 Het hof stelt voorop dat aannemelijk is dat de nieuwbouw van [geïntimeerde] , gelet op de plaats waar het is gebouwd, de hoogte ervan en de afstand tot het pand van [appellante] heeft geleid tot verminderde lichtinval en daarmee tot hinder en gaat daar ook veronderstellenderwijs van uit. [appellante] heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat sprake is van ernstig verminderde lichtinval en daarmee onrechtmatige hinder, een ‘Daglichtberekening’ van Bouwkundig Bureau Haverkamp van 25 april 2023 in het geding gebracht. Dit betreft, aldus [appellante] , een berekening van het daglichtoppervlakte in de voorste kamer vóór de bouw van het pand van [geïntimeerde] en erna. [appellante] concludeert naar aanleiding van dit rapport dat vóór de bouw de voorste kamer nog voldeed aan het Bouwbesluit 2012, maar daarna niet meer. Dat via het raam aan de voorzijde van de voorste kamer nog voldoende licht toetreedt, wordt hiermee betwist. 4.10 Het hof overweegt dat uit het rapport en uit de summiere toelichting daarop door [appellante] , niet valt af te leiden aan de hand van welke uitgangspunten en variabelen de berekening is gemaakt en of dat de juiste uitgangspunten en variabelen zijn, nog daargelaten dat er klaarblijkelijk fouten in de berekening zijn geslopen, zoals ook door [appellante] is erkend. Zo is onduidelijk of, en zo ja op welke wijze al dan niet met de belemmeringen door het pand van [geïntimeerde] rekening is gehouden. Een dergelijke toelichting had op de weg van [appellante] gelegen omdat het Bouwbesluit 2012 voorschrijft dat bij het bepalen van een equivalente daglichtoppervlakte bouwwerken en daarmee gelijk te stellen belemmeringen die op een ander perceel liggen, buiten beschouwing moeten blijven. De vraag is ook of en zo ja, op welke wijze al dan niet rekening is gehouden met de bepaling uit het Bouwbesluit 2012 dat een raam op minder dan 2,00 m gelegen van een perceelsgrens, zoals het geval is bij het voorste dakraam, niet is te beoordelen als een opening voor daglichttoetreding. Door het ontbreken van een adequate toelichting op de uitgangspunten en de wijze van berekening, heeft [appellante] met het in het geding gebrachte rapport, onvoldoende onderbouwd dat de voorste kamer voor de bouw wel en na de bouw niet meer aan het Bouwbesluit 2012 voldeed. Nu zij op dit punt in haar stelplicht tekort is geschoten komt het hof niet aan bewijslevering toe. Aan de stelling dat sprake is van een ernstige vermindering van lichtinval en daarmee van onrechtmatige hinder op dit punt, gaat het hof dan ook verder voorbij. Tijdens de mondelinge behandeling ter plaatse op 10 mei 2023 heeft het hof overigens kunnen waarnemen dat de voorste kamer niet onleefbaar donker is. Daarbij speelt mee dat zich in de kamer aan de voorzijde nog een ander raam bevindt dat uitzicht geeft op het [adres] en dat de ernst van de ondervonden hinder voor wat betreft de lichtinval vermindert. Vermindering van toetreding lucht? 4.11 Voor wat betreft de door [appellante] gestelde verminderde toetreding van lucht, constateert het hof dat [appellante] niet heeft aangegeven op grond waarvan zij meent dat de erfdienstbaarheid ook een dergelijk recht omvat. Tegen de vaststelling van de rechtbank dat het om een erfdienstbaarheid van uitzicht gaat, heeft zij niet gegriefd en [geïntimeerde] heeft niet erkend dat de erfdienstbaarheid ook dit recht inhoudt. Wat hier echter ook van moge zijn, [appellante] heeft niet onderbouwd wat de invloed van de bebouwing is op de toetreding van lucht. Bovendien heeft het hof tijdens de mondelinge behandeling ter plaatse geconstateerd dat het voorste dakraam in zijn geheel is te openen en daarbij geen belemmeringen ondervindt. Ventilatiemogelijkheden zijn daardoor niet beperkt en van hinder in dit opzicht is geen sprake. De door [appellante] gestelde verminderde toetreding van lucht als gevolg van de bouw van het pand, is ook verder niet toegelicht met objectieve feiten en omstandigheden. Uitzicht? 4.12 Tussen partijen staat verder niet ter discussie dat de nieuwbouw van [geïntimeerde] heeft geleid tot een aantasting van het uitzicht en dat voor lange duur als afbraak uitblijft. Vanuit het dakraam wordt nu uitgekeken op een, binnen twee meter van de grenslijn gelegen, blinde muur met daarop een dakvlak van het pand van [geïntimeerde] . Voor de bouw van het nieuwe pand was deze muur er niet. Met de rechtbank is het hof echter van oordeel dat deze hinder niet onrechtmatig is. 4.13 Het hof acht voor dit oordeel van belang de aard van de omgeving en de gebruiksdoeleinden van het pand waarvan het uitzicht van de voorste kamer is aangetast. Relevant is daarbij ook dat [appellante] (evenals [geïntimeerde] ) een vastgoedontwikkelaar is, die het pand aan het [adres] in het centrum van [plaats1] voor commerciële doeleinden - kamerverhuur aan studenten - heeft gekocht en exploiteert. Het pand is gelegen in de drukke en dichtbebouwde binnenstad [plaats1] , waar de ruimte schaars is, ook voor studentenwoningen. [appellante] heeft tegen deze achtergrond onvoldoende gemotiveerd gesteld dat zij niet heeft voorzien dat het naastgelegen pand op enig moment verhoogd zou kunnen worden. Zij heeft ook niet betwist dat het bestemmingsplan klaarblijkelijk in die mogelijkheid voorzag en dat zij ook zelf van die mogelijkheid gebruik heeft gemaakt. Het belendende pand aan de andere zijde van [adres] 94 is namelijk ook van [appellante] . Na aankoop van de laagbouw in 2011 heeft zij een nieuw pand gerealiseerd dat tenminste even hoog is als dat van [geïntimeerde] . In het zuidwaarts gerichte schuine dakvlak van het pand van [appellante] (aan de kant van dat nieuwe pand van [appellante] ) is ook een dakraam aanwezig. Dat raam is volgens [appellante] weliswaar bedoeld voor ventilatie, maar geeft ook uitzicht op de blinde muur van het nieuwe pand van [appellante] , dat binnen twee meter van de grenslijn is gelegen. 4.14 Het hof weegt verder mee dat niet is gebleken dat de aantasting van het uitzicht van invloed is op de verhuurbaarheid van de kamer. [appellante] heeft tijdens de mondelinge behandeling weliswaar verklaard dat er door de bouw van het pand een sneller verloop van huurders is, maar heeft die stelling niet onderbouwd. Verder is niet onderbouwd dat de huurder die met de bouw van het pand van [geïntimeerde] als eerste werd geconfronteerd, heeft geklaagd over de aantasting van het uitzicht. Ook klachten van andere huurders zijn gesteld, noch gebleken. Dat [appellante] schade heeft geleden doordat zij op enig moment een huurkorting heeft gegeven vanwege de beperking van het uitzicht, is ook niet gebleken. [appellante] heeft daarentegen erkend dat de huurprijs nadien ook niet naar beneden is aangepast vanwege de aanwezigheid van de blinde muur. Het voorgaande rechtvaardigt de conclusie dat de hinder, die de studenten die de kamer huren door de beperking van het uitzicht ondervinden, klaarblijkelijk aanvaardbaar is. Het hof tekent hierbij aan dat de kamer ook beschikt over een tweede raam dat uitzicht biedt op het [adres] , zoals hiervoor ook al is overwogen. 4.15 Voor wat betreft het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend, en de mogelijkheid – mede gelet op de daaraan verbonden kosten – en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te treffen, overweegt het hof als volgt. [geïntimeerde] heeft extra ruimte tegenover de dakramen gecreëerd door met ander materiaal voor het dakvlak te werken. Dat een nis, zoals [appellante] voorstaat, het uitzicht zou verbeteren is niet gesteld en ook niet gebleken. [appellante] spreekt in dat verband ook enkel over een verbetering van de licht- en luchttoevoer. Enkel verwijdering van de bovenbouw van het pand van [geïntimeerde] zou kunnen leiden tot een verbetering van het uitzicht.

Redengevend daarvoor is het volgende. Ernstige vermindering van lichtinval? 4.9 Het hof stelt voorop dat aannemelijk is dat de nieuwbouw van [geïntimeerde] , gelet op de plaats waar het is gebouwd, de hoogte ervan en de afstand tot het pand van [appellante] heeft geleid tot verminderde lichtinval en daarmee tot hinder en gaat daar ook veronderstellenderwijs van uit. [appellante] heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat sprake is van ernstig verminderde lichtinval en daarmee onrechtmatige hinder, een ‘Daglichtberekening’ van Bouwkundig Bureau Haverkamp van 25 april 2023 in het geding gebracht. Dit betreft, aldus [appellante] , een berekening van het daglichtoppervlakte in de voorste kamer vóór de bouw van het pand van [geïntimeerde] en erna. [appellante] concludeert naar aanleiding van dit rapport dat vóór de bouw de voorste kamer nog voldeed aan het Bouwbesluit 2012, maar daarna niet meer. Dat via het raam aan de voorzijde van de voorste kamer nog voldoende licht toetreedt, wordt hiermee betwist. 4.10 Het hof overweegt dat uit het rapport en uit de summiere toelichting daarop door [appellante] , niet valt af te leiden aan de hand van welke uitgangspunten en variabelen de berekening is gemaakt en of dat de juiste uitgangspunten en variabelen zijn, nog daargelaten dat er klaarblijkelijk fouten in de berekening zijn geslopen, zoals ook door [appellante] is erkend. Zo is onduidelijk of, en zo ja op welke wijze al dan niet met de belemmeringen door het pand van [geïntimeerde] rekening is gehouden. Een dergelijke toelichting had op de weg van [appellante] gelegen omdat het Bouwbesluit 2012 voorschrijft dat bij het bepalen van een equivalente daglichtoppervlakte bouwwerken en daarmee gelijk te stellen belemmeringen die op een ander perceel liggen, buiten beschouwing moeten blijven. De vraag is ook of en zo ja, op welke wijze al dan niet rekening is gehouden met de bepaling uit het Bouwbesluit 2012 dat een raam op minder dan 2,00 m gelegen van een perceelsgrens, zoals het geval is bij het voorste dakraam, niet is te beoordelen als een opening voor daglichttoetreding. Door het ontbreken van een adequate toelichting op de uitgangspunten en de wijze van berekening, heeft [appellante] met het in het geding gebrachte rapport, onvoldoende onderbouwd dat de voorste kamer voor de bouw wel en na de bouw niet meer aan het Bouwbesluit 2012 voldeed. Nu zij op dit punt in haar stelplicht tekort is geschoten komt het hof niet aan bewijslevering toe. Aan de stelling dat sprake is van een ernstige vermindering van lichtinval en daarmee van onrechtmatige hinder op dit punt, gaat het hof dan ook verder voorbij. Tijdens de mondelinge behandeling ter plaatse op 10 mei 2023 heeft het hof overigens kunnen waarnemen dat de voorste kamer niet onleefbaar donker is. Daarbij speelt mee dat zich in de kamer aan de voorzijde nog een ander raam bevindt dat uitzicht geeft op het [adres] en dat de ernst van de ondervonden hinder voor wat betreft de lichtinval vermindert. Vermindering van toetreding lucht? 4.11 Voor wat betreft de door [appellante] gestelde verminderde toetreding van lucht, constateert het hof dat [appellante] niet heeft aangegeven op grond waarvan zij meent dat de erfdienstbaarheid ook een dergelijk recht omvat. Tegen de vaststelling van de rechtbank dat het om een erfdienstbaarheid van uitzicht gaat, heeft zij niet gegriefd en [geïntimeerde] heeft niet erkend dat de erfdienstbaarheid ook dit recht inhoudt. Wat hier echter ook van moge zijn, [appellante] heeft niet onderbouwd wat de invloed van de bebouwing is op de toetreding van lucht. Bovendien heeft het hof tijdens de mondelinge behandeling ter plaatse geconstateerd dat het voorste dakraam in zijn geheel is te openen en daarbij geen belemmeringen ondervindt. Ventilatiemogelijkheden zijn daardoor niet beperkt en van hinder in dit opzicht is geen sprake. De door [appellante] gestelde verminderde toetreding van lucht als gevolg van de bouw van het pand, is ook verder niet toegelicht met objectieve feiten en omstandigheden. Uitzicht? 4.12 Tussen partijen staat verder niet ter discussie dat de nieuwbouw van [geïntimeerde] heeft geleid tot een aantasting van het uitzicht en dat voor lange duur als afbraak uitblijft. Vanuit het dakraam wordt nu uitgekeken op een, binnen twee meter van de grenslijn gelegen, blinde muur met daarop een dakvlak van het pand van [geïntimeerde] . Voor de bouw van het nieuwe pand was deze muur er niet. Met de rechtbank is het hof echter van oordeel dat deze hinder niet onrechtmatig is. 4.13 Het hof acht voor dit oordeel van belang de aard van de omgeving en de gebruiksdoeleinden van het pand waarvan het uitzicht van de voorste kamer is aangetast. Relevant is daarbij ook dat [appellante] (evenals [geïntimeerde] ) een vastgoedontwikkelaar is, die het pand aan het [adres] in het centrum van [plaats1] voor commerciële doeleinden - kamerverhuur aan studenten - heeft gekocht en exploiteert. Het pand is gelegen in de drukke en dichtbebouwde binnenstad [plaats1] , waar de ruimte schaars is, ook voor studentenwoningen. [appellante] heeft tegen deze achtergrond onvoldoende gemotiveerd gesteld dat zij niet heeft voorzien dat het naastgelegen pand op enig moment verhoogd zou kunnen worden. Zij heeft ook niet betwist dat het bestemmingsplan klaarblijkelijk in die mogelijkheid voorzag en dat zij ook zelf van die mogelijkheid gebruik heeft gemaakt. Het belendende pand aan de andere zijde van [adres] 94 is namelijk ook van [appellante] . Na aankoop van de laagbouw in 2011 heeft zij een nieuw pand gerealiseerd dat tenminste even hoog is als dat van [geïntimeerde] . In het zuidwaarts gerichte schuine dakvlak van het pand van [appellante] (aan de kant van dat nieuwe pand van [appellante] ) is ook een dakraam aanwezig. Dat raam is volgens [appellante] weliswaar bedoeld voor ventilatie, maar geeft ook uitzicht op de blinde muur van het nieuwe pand van [appellante] , dat binnen twee meter van de grenslijn is gelegen. 4.14 Het hof weegt verder mee dat niet is gebleken dat de aantasting van het uitzicht van invloed is op de verhuurbaarheid van de kamer. [appellante] heeft tijdens de mondelinge behandeling weliswaar verklaard dat er door de bouw van het pand een sneller verloop van huurders is, maar heeft die stelling niet onderbouwd. Verder is niet onderbouwd dat de huurder die met de bouw van het pand van [geïntimeerde] als eerste werd geconfronteerd, heeft geklaagd over de aantasting van het uitzicht. Ook klachten van andere huurders zijn gesteld, noch gebleken. Dat [appellante] schade heeft geleden doordat zij op enig moment een huurkorting heeft gegeven vanwege de beperking van het uitzicht, is ook niet gebleken. [appellante] heeft daarentegen erkend dat de huurprijs nadien ook niet naar beneden is aangepast vanwege de aanwezigheid van de blinde muur. Het voorgaande rechtvaardigt de conclusie dat de hinder, die de studenten die de kamer huren door de beperking van het uitzicht ondervinden, klaarblijkelijk aanvaardbaar is. Het hof tekent hierbij aan dat de kamer ook beschikt over een tweede raam dat uitzicht biedt op het [adres] , zoals hiervoor ook al is overwogen. 4.15 Voor wat betreft het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend, en de mogelijkheid – mede gelet op de daaraan verbonden kosten – en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te treffen, overweegt het hof als volgt. [geïntimeerde] heeft extra ruimte tegenover de dakramen gecreëerd door met ander materiaal voor het dakvlak te werken. Dat een nis, zoals [appellante] voorstaat, het uitzicht zou verbeteren is niet gesteld en ook niet gebleken. [appellante] spreekt in dat verband ook enkel over een verbetering van de licht- en luchttoevoer. Enkel verwijdering van de bovenbouw van het pand van [geïntimeerde] zou kunnen leiden tot een verbetering van het uitzicht.