ECLI:NL:GHARL:2023:4379

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof: 200.289.060 zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 8434455 arrest van 23 mei 2023 in de zaak van [appellant] die woont in [woonplaats1] die hoger beroep heeft ingesteld en bij de kantonrechter optrad als eiser hierna: [appellant] advocaat: mr. J.A. van Ham tegen Stichting Woonstede die is gevestigd in Ede en bij de kantonrechter optrad als gedaagde hierna: Woonstede advocaat: mr. M.B.J. Thijssen 1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Naar aanleiding van het arrest van 1 februari 2022 heeft op 25 mei 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Na de zitting hebben partijen onder leiding van een mediator geprobeerd onderling tot een oplossing te komen. Dat is niet gelukt. Voor de mondelinge behandeling heeft [appellant] een akte genomen, waarop Woonstede na de mondelinge behandeling nog bij akte heeft gereageerd. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak en de beslissing 2.1. [appellant] huurde van Woonstede een woning in [woonplaats1] . In verband met een wijkvernieuwingsplan heeft [appellant] de huurovereenkomst opgezegd en heeft Woonstede hem een andere nog te renoveren huurwoning in [woonplaats1] aangeboden. [appellant] is op dat aanbod ingegaan en heeft een huurovereenkomst gesloten met Woonstede voor de gerenoveerde woning. [appellant] vindt dat die woning allerlei gebreken heeft en wil dat de huurovereenkomst wegens dwaling wordt vernietigd, dan wel dat hem een huurprijsvermindering wordt toegekend totdat een aantal gespecificeerde gebreken door Woonstede is hersteld. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen. Het hof oordeelt dat [appellant] geen recht heeft op vernietiging van de huurovereenkomst, maar wel recht heeft op huurprijsvermindering. Het hof legt hierna uit hoe hij tot dat oordeel komt.

De vaststaande feiten 3.1. Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten. 3.2. [appellant] huurde een woning van Woonstede aan de [adres1] in de [naam1] in [woonplaats1] . Woonstede heeft voor deze buurt een wijkvernieuwingsplan ontwikkeld en daarvoor een sociaal plan opgesteld. [appellant] heeft de huur van zijn woning opgezegd tegen 1 mei 2018 en enige vergoedingen uit hoofde van het sociaal plan ontvangen. 3.3. In 2018 is door Woonstede een brochure (hierna: de brochure) uitgegeven met daarin een overzicht getiteld “Renovatie overzicht uit te voeren werkzaamheden”. In dat overzicht staat onder meer het volgende: “(..) Vervangen vloerdelen begane grond en 1e verdieping Vervangen keldertrap en trap naar 1e verdieping Herstel van binnenwanden Aanbrengen mechanische ventilatie Vervangen aan- en bijgebouwen door nieuwe uniforme schuur Nieuwe ramen naar binnen te openen i.v.m. schoonmaak” 3.4. In juni 2018 heeft [appellant] aangegeven interesse te hebben in de renovatiewoning aan de [adres2] in [woonplaats1] (hierna: de woning). In deze periode heeft [appellant] een door Woonstede voorgelegd “Keuzeformulier Renovatiewoningen [adres2] ” getekend, waarin hij onder meer heeft gekozen voor het kosteloos behouden van de bestaande berging, met vervanging van het asbestdak. 3.5. Op 2 juli 2019 heeft [appellant] een huurovereenkomst getekend voor de woning en is die aan hem opgeleverd. De maandelijkse huurprijs bedroeg € 602,66. 3.6. Bij de oplevering is door Woonstede en [appellant] een formulier ‘sleuteloverdracht’ ingevuld waarop gebreken zijn genoteerd. Dat formulier is door [appellant] onder voorbehoud getekend. Op 4 juli 2019 heeft [appellant] per e-mail een aantal andere gebreken bij Woonstede gemeld. Nadien heeft Woonstede nog enkele werkzaamheden in de woning uitgevoerd. De inzet van de procedure in hoger beroep 3.7. [appellant] heeft bij de kantonrechter – samengevat – gevorderd vernietiging van de huurovereenkomst, terugbetaling van de huurpenningen vanaf 1 augustus 2019 en veroordeling van Woonstede om hem als schadevergoeding een andere passende, goed onderhouden woning aan te bieden. Subsidiair heeft [appellant] gevorderd verlaging van de huurprijs, tot nihil over de periode 1 augustus 2019 tot 1 november 2019 en tot 80% vanaf 1 november 2019 totdat de in het petitum van de dagvaarding omschreven werkzaamheden aan de woning door Woonstede zijn uitgevoerd. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] bij vonnis van 4 november 2020 afgewezen. 3.8. [appellant] wil met dit hoger beroep bereiken dat zijn vorderingen alsnog worden toegewezen. Hij heeft zijn subsidiaire vordering gewijzigd en vordert nu subsidiair dat de huurprijs wordt verlaagd over de periode van 1 augustus 2019 tot 1 november 2019 tot nihil, althans tot 80% en vanaf 1 november 2019 tot 80%, althans tot een door het hof voor juist gehouden percentage, tot de datum dat Woonstede de hierna in 3.15 te noemen werkzaamheden heeft uitgevoerd. Ook wil [appellant] , in aanvulling op zijn primaire en subsidiaire vordering, dat Woonstede wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat, wegens het beschimmeld raken van de in zijn schuur en garage opgeslagen inboedel en bedrijfsinventaris. Tot slot vordert hij een vergoeding van € 453,75 voor gemaakte kosten voor een expertiserapport. 3.9. [appellant] heeft bij de mondelinge behandeling bij het hof nog een akte genomen. Voor zover in deze akte of daarbij gevoegde producties nieuwe bezwaren tegen het vonnis van de kantonrechter (grieven) naar voren zijn gebracht, kan het hof daar geen acht op slaan. Bovendien heeft [appellant] in die akte niet aangegeven welke eerder door hem ingenomen stellingen met deze nadere producties worden onderbouwd. [appellant] heeft in zijn akte alleen het onderwerp vermeld waarop die producties betrekking hebben, maar dat is niet genoeg. Het is niet aan het hof om uit te zoeken welke van zijn stellingen door die nadere stukken mogelijkerwijs worden onderbouwd. Het hof zal daarom die stukken hierna alleen in aanmerking nemen voor zover die duidelijk een eerder door [appellant] ingenomen stelling toelichten en daarop door Woonstede is gereageerd. [appellant] komt geen beroep op vernietiging op grond van dwaling toe 3.10. Met zijn eerste bezwaar (grief) bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] onvoldoende heeft gemotiveerd dat hij heeft gedwaald bij het aangaan van de huurovereenkomst op 2 juli 2019. Volgens [appellant] heeft Woonstede de in de brochure vermelde renovatiewerkzaamheden niet of niet volledig uitgevoerd. De bestaande vloeren, trappen en de schuur waren niet vervangen. De ramen openden alleen naar buiten, de mechanische ventilatie in het washok ontbrak en de dakgoot en regenpijp ter plaatse van het schuurtje waren niet vervangen. [appellant] moest op 2 juli 2018 de huurovereenkomst ondertekenen voordat hij de woning mocht bezichtigen. Pas toen bleek hem dat de woning niet zo was gerenoveerd als hem door Woonstede was voorgehouden, aldus nog steeds [appellant] . Woonstede heeft aangevoerd dat zij haar renovatieplannen in verband met financiële tegenvallers in de loop van het renovatieproject heeft moeten bijstellen. Volgens Woonstede heeft zij alle toekomstige huurders onder meer in bijeenkomsten over de wijzigingen geïnformeerd, maar heeft [appellant] daaraan niet deelgenomen. 3.11. Het hof oordeelt dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld om de huurovereenkomst op grond van dwaling te vernietigen. Woonstede betwist dat zij [appellant] onjuist heeft geïnformeerd over de uit te voeren renovatiewerkzaamheden. Woonstede heeft in dit verband onweersproken aangevoerd dat de brochure alleen aan de bestaande huurders van de te renoveren woningen, en dus niet aan [appellant] , ter hand is gesteld. Volgens Woonstede was voor [appellant] de regeling bij sloop van de oude woning van toepassing. Ook betwist Woonstede dat voor haar kenbaar was dat [appellant] een onjuiste voorstelling van zaken had over de uit te voeren renovatiewerkzaamheden en hij bij een juiste voorstelling van zaken de huurovereenkomst niet zou hebben ondertekend. Woonstede wijst er op dat [appellant] zelf heeft gesteld dat hij de huurovereenkomst op 2 juli 2019 moest tekenen, omdat hij in die periode niet beschikte over vervangende woonruimte en anders op straat zou komen te staan en omdat hij de woning nodig had voor het opslaan van zijn huisraad en bedrijfsinventaris. [appellant] heeft niet voldoende toegelicht waarom het voor Woonstede onder die omstandigheden kenbaar moest zijn dat hij de huurovereenkomst niet zou hebben ondertekend indien hij zou hebben geweten dat de renovatiewerkzaamheden niet zouden worden uitgevoerd zoals beschreven in de brochure. Die toelichting was in dit geval nog meer nodig, omdat Woonstede [appellant] op 16 juli 2019 de mogelijkheid heeft gegeven alsnog af te zien van de woning onder toekenning van de woonurgentie waarop hij krachtens het Sociaal Plan recht had, maar [appellant] daar geen gebruik van heeft willen maken. Het verweer van Woonstede dat de dwaling voor haar niet kenbaar was, staat daarom als onvoldoende weersproken vast (artikel 149 Rv). 3.12. Daarbij komt dat Woonstede zowel tijdens de mondelinge behandeling bij de kantonrechter als in nr.

Het hof: 4.1. vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland van 4 november 2020; 4.2. vermindert de huurprijs van de woning met 10% vanaf 1 april 2020 tot de dag dat Woonstede de in 3.33 bedoelde gebreken heeft hersteld; 4.3. veroordeelt Woonstede om aan [appellant] te betalen € 1.824,15; 4.4. bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt, zowel van het hoger beroep als van de procedure bij de kantonrechter; 4.5. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. M. Wallart, F.J. de Vries en W.C. Haasnoot, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2023.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof: 200.289.060 zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 8434455 arrest van 23 mei 2023 in de zaak van [appellant] die woont in [woonplaats1] die hoger beroep heeft ingesteld en bij de kantonrechter optrad als eiser hierna: [appellant] advocaat: mr. J.A. van Ham tegen Stichting Woonstede die is gevestigd in Ede en bij de kantonrechter optrad als gedaagde hierna: Woonstede advocaat: mr. M.B.J. Thijssen 1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Naar aanleiding van het arrest van 1 februari 2022 heeft op 25 mei 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Na de zitting hebben partijen onder leiding van een mediator geprobeerd onderling tot een oplossing te komen. Dat is niet gelukt. Voor de mondelinge behandeling heeft [appellant] een akte genomen, waarop Woonstede na de mondelinge behandeling nog bij akte heeft gereageerd. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak en de beslissing 2.1. [appellant] huurde van Woonstede een woning in [woonplaats1] . In verband met een wijkvernieuwingsplan heeft [appellant] de huurovereenkomst opgezegd en heeft Woonstede hem een andere nog te renoveren huurwoning in [woonplaats1] aangeboden. [appellant] is op dat aanbod ingegaan en heeft een huurovereenkomst gesloten met Woonstede voor de gerenoveerde woning. [appellant] vindt dat die woning allerlei gebreken heeft en wil dat de huurovereenkomst wegens dwaling wordt vernietigd, dan wel dat hem een huurprijsvermindering wordt toegekend totdat een aantal gespecificeerde gebreken door Woonstede is hersteld. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen. Het hof oordeelt dat [appellant] geen recht heeft op vernietiging van de huurovereenkomst, maar wel recht heeft op huurprijsvermindering. Het hof legt hierna uit hoe hij tot dat oordeel komt.

De vaststaande feiten 3.1. Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten. 3.2. [appellant] huurde een woning van Woonstede aan de [adres1] in de [naam1] in [woonplaats1] . Woonstede heeft voor deze buurt een wijkvernieuwingsplan ontwikkeld en daarvoor een sociaal plan opgesteld. [appellant] heeft de huur van zijn woning opgezegd tegen 1 mei 2018 en enige vergoedingen uit hoofde van het sociaal plan ontvangen. 3.3. In 2018 is door Woonstede een brochure (hierna: de brochure) uitgegeven met daarin een overzicht getiteld “Renovatie overzicht uit te voeren werkzaamheden”. In dat overzicht staat onder meer het volgende: “(..) Vervangen vloerdelen begane grond en 1e verdieping Vervangen keldertrap en trap naar 1e verdieping Herstel van binnenwanden Aanbrengen mechanische ventilatie Vervangen aan- en bijgebouwen door nieuwe uniforme schuur Nieuwe ramen naar binnen te openen i.v.m. schoonmaak” 3.4. In juni 2018 heeft [appellant] aangegeven interesse te hebben in de renovatiewoning aan de [adres2] in [woonplaats1] (hierna: de woning). In deze periode heeft [appellant] een door Woonstede voorgelegd “Keuzeformulier Renovatiewoningen [adres2] ” getekend, waarin hij onder meer heeft gekozen voor het kosteloos behouden van de bestaande berging, met vervanging van het asbestdak. 3.5. Op 2 juli 2019 heeft [appellant] een huurovereenkomst getekend voor de woning en is die aan hem opgeleverd. De maandelijkse huurprijs bedroeg € 602,66. 3.6. Bij de oplevering is door Woonstede en [appellant] een formulier ‘sleuteloverdracht’ ingevuld waarop gebreken zijn genoteerd. Dat formulier is door [appellant] onder voorbehoud getekend. Op 4 juli 2019 heeft [appellant] per e-mail een aantal andere gebreken bij Woonstede gemeld. Nadien heeft Woonstede nog enkele werkzaamheden in de woning uitgevoerd. De inzet van de procedure in hoger beroep 3.7. [appellant] heeft bij de kantonrechter – samengevat – gevorderd vernietiging van de huurovereenkomst, terugbetaling van de huurpenningen vanaf 1 augustus 2019 en veroordeling van Woonstede om hem als schadevergoeding een andere passende, goed onderhouden woning aan te bieden. Subsidiair heeft [appellant] gevorderd verlaging van de huurprijs, tot nihil over de periode 1 augustus 2019 tot 1 november 2019 en tot 80% vanaf 1 november 2019 totdat de in het petitum van de dagvaarding omschreven werkzaamheden aan de woning door Woonstede zijn uitgevoerd. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] bij vonnis van 4 november 2020 afgewezen. 3.8. [appellant] wil met dit hoger beroep bereiken dat zijn vorderingen alsnog worden toegewezen. Hij heeft zijn subsidiaire vordering gewijzigd en vordert nu subsidiair dat de huurprijs wordt verlaagd over de periode van 1 augustus 2019 tot 1 november 2019 tot nihil, althans tot 80% en vanaf 1 november 2019 tot 80%, althans tot een door het hof voor juist gehouden percentage, tot de datum dat Woonstede de hierna in 3.15 te noemen werkzaamheden heeft uitgevoerd. Ook wil [appellant] , in aanvulling op zijn primaire en subsidiaire vordering, dat Woonstede wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat, wegens het beschimmeld raken van de in zijn schuur en garage opgeslagen inboedel en bedrijfsinventaris. Tot slot vordert hij een vergoeding van € 453,75 voor gemaakte kosten voor een expertiserapport. 3.9. [appellant] heeft bij de mondelinge behandeling bij het hof nog een akte genomen. Voor zover in deze akte of daarbij gevoegde producties nieuwe bezwaren tegen het vonnis van de kantonrechter (grieven) naar voren zijn gebracht, kan het hof daar geen acht op slaan. Bovendien heeft [appellant] in die akte niet aangegeven welke eerder door hem ingenomen stellingen met deze nadere producties worden onderbouwd. [appellant] heeft in zijn akte alleen het onderwerp vermeld waarop die producties betrekking hebben, maar dat is niet genoeg. Het is niet aan het hof om uit te zoeken welke van zijn stellingen door die nadere stukken mogelijkerwijs worden onderbouwd. Het hof zal daarom die stukken hierna alleen in aanmerking nemen voor zover die duidelijk een eerder door [appellant] ingenomen stelling toelichten en daarop door Woonstede is gereageerd. [appellant] komt geen beroep op vernietiging op grond van dwaling toe 3.10. Met zijn eerste bezwaar (grief) bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] onvoldoende heeft gemotiveerd dat hij heeft gedwaald bij het aangaan van de huurovereenkomst op 2 juli 2019. Volgens [appellant] heeft Woonstede de in de brochure vermelde renovatiewerkzaamheden niet of niet volledig uitgevoerd. De bestaande vloeren, trappen en de schuur waren niet vervangen. De ramen openden alleen naar buiten, de mechanische ventilatie in het washok ontbrak en de dakgoot en regenpijp ter plaatse van het schuurtje waren niet vervangen. [appellant] moest op 2 juli 2018 de huurovereenkomst ondertekenen voordat hij de woning mocht bezichtigen. Pas toen bleek hem dat de woning niet zo was gerenoveerd als hem door Woonstede was voorgehouden, aldus nog steeds [appellant] . Woonstede heeft aangevoerd dat zij haar renovatieplannen in verband met financiële tegenvallers in de loop van het renovatieproject heeft moeten bijstellen. Volgens Woonstede heeft zij alle toekomstige huurders onder meer in bijeenkomsten over de wijzigingen geïnformeerd, maar heeft [appellant] daaraan niet deelgenomen. 3.11. Het hof oordeelt dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld om de huurovereenkomst op grond van dwaling te vernietigen. Woonstede betwist dat zij [appellant] onjuist heeft geïnformeerd over de uit te voeren renovatiewerkzaamheden. Woonstede heeft in dit verband onweersproken aangevoerd dat de brochure alleen aan de bestaande huurders van de te renoveren woningen, en dus niet aan [appellant] , ter hand is gesteld. Volgens Woonstede was voor [appellant] de regeling bij sloop van de oude woning van toepassing. Ook betwist Woonstede dat voor haar kenbaar was dat [appellant] een onjuiste voorstelling van zaken had over de uit te voeren renovatiewerkzaamheden en hij bij een juiste voorstelling van zaken de huurovereenkomst niet zou hebben ondertekend. Woonstede wijst er op dat [appellant] zelf heeft gesteld dat hij de huurovereenkomst op 2 juli 2019 moest tekenen, omdat hij in die periode niet beschikte over vervangende woonruimte en anders op straat zou komen te staan en omdat hij de woning nodig had voor het opslaan van zijn huisraad en bedrijfsinventaris. [appellant] heeft niet voldoende toegelicht waarom het voor Woonstede onder die omstandigheden kenbaar moest zijn dat hij de huurovereenkomst niet zou hebben ondertekend indien hij zou hebben geweten dat de renovatiewerkzaamheden niet zouden worden uitgevoerd zoals beschreven in de brochure. Die toelichting was in dit geval nog meer nodig, omdat Woonstede [appellant] op 16 juli 2019 de mogelijkheid heeft gegeven alsnog af te zien van de woning onder toekenning van de woonurgentie waarop hij krachtens het Sociaal Plan recht had, maar [appellant] daar geen gebruik van heeft willen maken. Het verweer van Woonstede dat de dwaling voor haar niet kenbaar was, staat daarom als onvoldoende weersproken vast (artikel 149 Rv). 3.12. Daarbij komt dat Woonstede zowel tijdens de mondelinge behandeling bij de kantonrechter als in nr.

Het hof: 4.1. vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland van 4 november 2020; 4.2. vermindert de huurprijs van de woning met 10% vanaf 1 april 2020 tot de dag dat Woonstede de in 3.33 bedoelde gebreken heeft hersteld; 4.3. veroordeelt Woonstede om aan [appellant] te betalen € 1.824,15; 4.4. bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt, zowel van het hoger beroep als van de procedure bij de kantonrechter; 4.5. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. M. Wallart, F.J. de Vries en W.C. Haasnoot, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2023.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof: 200.289.060 zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 8434455 arrest van 23 mei 2023 in de zaak van [appellant] die woont in [woonplaats1] die hoger beroep heeft ingesteld en bij de kantonrechter optrad als eiser hierna: [appellant] advocaat: mr. J.A. van Ham tegen Stichting Woonstede die is gevestigd in Ede en bij de kantonrechter optrad als gedaagde hierna: Woonstede advocaat: mr. M.B.J. Thijssen 1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Naar aanleiding van het arrest van 1 februari 2022 heeft op 25 mei 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Na de zitting hebben partijen onder leiding van een mediator geprobeerd onderling tot een oplossing te komen. Dat is niet gelukt. Voor de mondelinge behandeling heeft [appellant] een akte genomen, waarop Woonstede na de mondelinge behandeling nog bij akte heeft gereageerd. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak en de beslissing 2.1. [appellant] huurde van Woonstede een woning in [woonplaats1] . In verband met een wijkvernieuwingsplan heeft [appellant] de huurovereenkomst opgezegd en heeft Woonstede hem een andere nog te renoveren huurwoning in [woonplaats1] aangeboden. [appellant] is op dat aanbod ingegaan en heeft een huurovereenkomst gesloten met Woonstede voor de gerenoveerde woning. [appellant] vindt dat die woning allerlei gebreken heeft en wil dat de huurovereenkomst wegens dwaling wordt vernietigd, dan wel dat hem een huurprijsvermindering wordt toegekend totdat een aantal gespecificeerde gebreken door Woonstede is hersteld. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen. Het hof oordeelt dat [appellant] geen recht heeft op vernietiging van de huurovereenkomst, maar wel recht heeft op huurprijsvermindering. Het hof legt hierna uit hoe hij tot dat oordeel komt.

De vaststaande feiten 3.1. Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten. 3.2. [appellant] huurde een woning van Woonstede aan de [adres1] in de [naam1] in [woonplaats1] . Woonstede heeft voor deze buurt een wijkvernieuwingsplan ontwikkeld en daarvoor een sociaal plan opgesteld. [appellant] heeft de huur van zijn woning opgezegd tegen 1 mei 2018 en enige vergoedingen uit hoofde van het sociaal plan ontvangen. 3.3. In 2018 is door Woonstede een brochure (hierna: de brochure) uitgegeven met daarin een overzicht getiteld “Renovatie overzicht uit te voeren werkzaamheden”. In dat overzicht staat onder meer het volgende: “(..) Vervangen vloerdelen begane grond en 1e verdieping Vervangen keldertrap en trap naar 1e verdieping Herstel van binnenwanden Aanbrengen mechanische ventilatie Vervangen aan- en bijgebouwen door nieuwe uniforme schuur Nieuwe ramen naar binnen te openen i.v.m. schoonmaak” 3.4. In juni 2018 heeft [appellant] aangegeven interesse te hebben in de renovatiewoning aan de [adres2] in [woonplaats1] (hierna: de woning). In deze periode heeft [appellant] een door Woonstede voorgelegd “Keuzeformulier Renovatiewoningen [adres2] ” getekend, waarin hij onder meer heeft gekozen voor het kosteloos behouden van de bestaande berging, met vervanging van het asbestdak. 3.5. Op 2 juli 2019 heeft [appellant] een huurovereenkomst getekend voor de woning en is die aan hem opgeleverd. De maandelijkse huurprijs bedroeg € 602,66. 3.6. Bij de oplevering is door Woonstede en [appellant] een formulier ‘sleuteloverdracht’ ingevuld waarop gebreken zijn genoteerd. Dat formulier is door [appellant] onder voorbehoud getekend. Op 4 juli 2019 heeft [appellant] per e-mail een aantal andere gebreken bij Woonstede gemeld. Nadien heeft Woonstede nog enkele werkzaamheden in de woning uitgevoerd. De inzet van de procedure in hoger beroep 3.7. [appellant] heeft bij de kantonrechter – samengevat – gevorderd vernietiging van de huurovereenkomst, terugbetaling van de huurpenningen vanaf 1 augustus 2019 en veroordeling van Woonstede om hem als schadevergoeding een andere passende, goed onderhouden woning aan te bieden. Subsidiair heeft [appellant] gevorderd verlaging van de huurprijs, tot nihil over de periode 1 augustus 2019 tot 1 november 2019 en tot 80% vanaf 1 november 2019 totdat de in het petitum van de dagvaarding omschreven werkzaamheden aan de woning door Woonstede zijn uitgevoerd. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] bij vonnis van 4 november 2020 afgewezen. 3.8. [appellant] wil met dit hoger beroep bereiken dat zijn vorderingen alsnog worden toegewezen. Hij heeft zijn subsidiaire vordering gewijzigd en vordert nu subsidiair dat de huurprijs wordt verlaagd over de periode van 1 augustus 2019 tot 1 november 2019 tot nihil, althans tot 80% en vanaf 1 november 2019 tot 80%, althans tot een door het hof voor juist gehouden percentage, tot de datum dat Woonstede de hierna in 3.15 te noemen werkzaamheden heeft uitgevoerd. Ook wil [appellant] , in aanvulling op zijn primaire en subsidiaire vordering, dat Woonstede wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat, wegens het beschimmeld raken van de in zijn schuur en garage opgeslagen inboedel en bedrijfsinventaris. Tot slot vordert hij een vergoeding van € 453,75 voor gemaakte kosten voor een expertiserapport. 3.9. [appellant] heeft bij de mondelinge behandeling bij het hof nog een akte genomen. Voor zover in deze akte of daarbij gevoegde producties nieuwe bezwaren tegen het vonnis van de kantonrechter (grieven) naar voren zijn gebracht, kan het hof daar geen acht op slaan. Bovendien heeft [appellant] in die akte niet aangegeven welke eerder door hem ingenomen stellingen met deze nadere producties worden onderbouwd. [appellant] heeft in zijn akte alleen het onderwerp vermeld waarop die producties betrekking hebben, maar dat is niet genoeg. Het is niet aan het hof om uit te zoeken welke van zijn stellingen door die nadere stukken mogelijkerwijs worden onderbouwd. Het hof zal daarom die stukken hierna alleen in aanmerking nemen voor zover die duidelijk een eerder door [appellant] ingenomen stelling toelichten en daarop door Woonstede is gereageerd. [appellant] komt geen beroep op vernietiging op grond van dwaling toe 3.10. Met zijn eerste bezwaar (grief) bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] onvoldoende heeft gemotiveerd dat hij heeft gedwaald bij het aangaan van de huurovereenkomst op 2 juli 2019. Volgens [appellant] heeft Woonstede de in de brochure vermelde renovatiewerkzaamheden niet of niet volledig uitgevoerd. De bestaande vloeren, trappen en de schuur waren niet vervangen. De ramen openden alleen naar buiten, de mechanische ventilatie in het washok ontbrak en de dakgoot en regenpijp ter plaatse van het schuurtje waren niet vervangen. [appellant] moest op 2 juli 2018 de huurovereenkomst ondertekenen voordat hij de woning mocht bezichtigen. Pas toen bleek hem dat de woning niet zo was gerenoveerd als hem door Woonstede was voorgehouden, aldus nog steeds [appellant] . Woonstede heeft aangevoerd dat zij haar renovatieplannen in verband met financiële tegenvallers in de loop van het renovatieproject heeft moeten bijstellen. Volgens Woonstede heeft zij alle toekomstige huurders onder meer in bijeenkomsten over de wijzigingen geïnformeerd, maar heeft [appellant] daaraan niet deelgenomen. 3.11. Het hof oordeelt dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld om de huurovereenkomst op grond van dwaling te vernietigen. Woonstede betwist dat zij [appellant] onjuist heeft geïnformeerd over de uit te voeren renovatiewerkzaamheden. Woonstede heeft in dit verband onweersproken aangevoerd dat de brochure alleen aan de bestaande huurders van de te renoveren woningen, en dus niet aan [appellant] , ter hand is gesteld. Volgens Woonstede was voor [appellant] de regeling bij sloop van de oude woning van toepassing. Ook betwist Woonstede dat voor haar kenbaar was dat [appellant] een onjuiste voorstelling van zaken had over de uit te voeren renovatiewerkzaamheden en hij bij een juiste voorstelling van zaken de huurovereenkomst niet zou hebben ondertekend. Woonstede wijst er op dat [appellant] zelf heeft gesteld dat hij de huurovereenkomst op 2 juli 2019 moest tekenen, omdat hij in die periode niet beschikte over vervangende woonruimte en anders op straat zou komen te staan en omdat hij de woning nodig had voor het opslaan van zijn huisraad en bedrijfsinventaris. [appellant] heeft niet voldoende toegelicht waarom het voor Woonstede onder die omstandigheden kenbaar moest zijn dat hij de huurovereenkomst niet zou hebben ondertekend indien hij zou hebben geweten dat de renovatiewerkzaamheden niet zouden worden uitgevoerd zoals beschreven in de brochure. Die toelichting was in dit geval nog meer nodig, omdat Woonstede [appellant] op 16 juli 2019 de mogelijkheid heeft gegeven alsnog af te zien van de woning onder toekenning van de woonurgentie waarop hij krachtens het Sociaal Plan recht had, maar [appellant] daar geen gebruik van heeft willen maken. Het verweer van Woonstede dat de dwaling voor haar niet kenbaar was, staat daarom als onvoldoende weersproken vast (artikel 149 Rv). 3.12. Daarbij komt dat Woonstede zowel tijdens de mondelinge behandeling bij de kantonrechter als in nr.

Het hof: 4.1. vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland van 4 november 2020; 4.2. vermindert de huurprijs van de woning met 10% vanaf 1 april 2020 tot de dag dat Woonstede de in 3.33 bedoelde gebreken heeft hersteld; 4.3. veroordeelt Woonstede om aan [appellant] te betalen € 1.824,15; 4.4. bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt, zowel van het hoger beroep als van de procedure bij de kantonrechter; 4.5. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. M. Wallart, F.J. de Vries en W.C. Haasnoot, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2023.

47 van de memorie van antwoord heeft aangevoerd dat de aanvankelijk gekozen omvang van de renovatie moest worden versoberd door financiële tegenvallers. Deze versoberingen zijn met de bewoners van de [naam1] gecommuniceerd tijdens bijeenkomsten in december 2018 en mei 2019. [appellant] is volgens Woonstede niet naar deze bijeenkomsten geweest. [appellant] heeft deze feiten niet weersproken. Dat betekent dat het voor zijn risico komt dat hij niet van de versoberingsmaatregelen op de hoogte was en daarover dus een onjuiste voorstelling van zaken had. 3.13. [appellant] heeft in hoger beroep geen bezwaren aangevoerd tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat Woonstede onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld. Daarom blijft ook dat oordeel in stand en kan [appellant] geen aanspraak maken op schadevergoeding in de vorm van een andere passende woning. Dat alles laat echter onverlet de klachten van [appellant] over de staat waarin de woning aan hem is verhuurd. Die komen aan bod bij de hierna te bespreken subsidiaire vordering van [appellant] . [appellant] heeft recht op een (beperkte) huurprijsvermindering 3.14. [appellant] is het niet eens met het oordeel van de kantonrechter dat de woning geen gebreken heeft waardoor zijn huurgenot is verminderd. Hij klaagt ook dat de kantonrechter is vergeten te oordelen over de volgens hem gebrekkige schuur. Hij beroept zich voor de gestelde gebreken op een door hem overgelegd rapport van Bouwinspecteurs Nederland, onderdeel van de Jobse Groep. 3.15. [appellant] vordert huurprijsvermindering totdat de volgende werkzaamheden door Woonstede zijn uitgevoerd: (a) vervanging vloerdelen begane grond en eerste verdieping, (b) vervanging keldertrap en trap naar eerste verdieping, (c) herstel van de binnenwanden, (d) vervanging van de aangrenzende schuur door een uniforme schuur, (e) ramen naar binnen te openen in verband met schoonmaak, (f) egaliseren van de tuin en verwijdering van oude resten waaronder de schutting met wildgroei, (g) verwijdering van de terrastegels op de oprit door oprittegels zoals bij de andere bewoners en (h) herstel van de garage, inclusief stroom. 3.16. Op grond van de wet kan een huurder vermindering van de huurprijs vorderen als er sprake is van een gebrek aan het gehuurde dat leidt tot een substantiële vermindering van het huurgenot. Het begrip gebrek ziet op de verwachtingen die een huurder ten aanzien van het genot van het gehuurde mag hebben, gelet op het gebruik van het gehuurde zoals dat is afgesproken. Die verwachtingen worden vastgesteld aan de hand van de aard van het gebruik en de verklaringen en gedragingen van de huurder en de verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst. Alleen voor zover het de onderhoudstoestand van het gehuurde betreft, zijn de verwachtingen ten aanzien van het genot geobjectiveerd in de wet (artikel 7:204 lid 2 BW). Dan gaat het om het genot van het gehuurde dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Dit geldt ook als bij het aangaan van de huurovereenkomst sprake is van zichtbare gebreken of zichtbaar achterstallig onderhoud. Verder brengt dit ook mee dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet hoeft te verwachten dat hij direct zogenoemde kleine herstellingen (zoals bedoeld in het Besluit kleine herstellingen) moet verrichten. De vloerdelen, trappen, binnenwanden en ramen 3.17. Volgens [appellant] zijn de vloeren van de begane grond en de eerste verdieping van de woning gebrekkig omdat die niet egaal zijn en deels bestaan uit oude planken en gaten en beschadigingen bevatten. Het hof schaart zich achter het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld dat zijn huurgenot daardoor is verminderd. Woonstede heeft er ook terecht op gewezen dat in het door [appellant] overgelegde rapport van Bouwinspecteurs Nederland de kwaliteit van de begane grond vloeren als redelijk en de kwaliteit van de verdiepingsvloeren als goed wordt beoordeeld. Het voorgaande geldt ook voor de keldertrap en de trap naar de eerste verdieping en voor de binnenwanden, waarvan de kwaliteit door Bouwinspecteurs Nederland als redelijk, respectievelijk goed is beoordeeld. Dat de slaapkamerramen naar buiten en niet naar binnen openen levert naar oordeel van het hof evenmin een gebrek op. 3.18. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de huurovereenkomst betrekking heeft op een gerenoveerde woning, waarvan in beginsel niet hetzelfde niveau mag worden verwacht als van een nieuwbouwing. [appellant] heeft daarom ook geen recht op nieuwe vloerdelen en trappen en naar binnen openende ramen. Dat kan anders komen te liggen als - zoals door [appellant] is gesteld maar door Woonstede betwist - een en ander door Woonstede aan [appellant] zou zijn toegezegd. [appellant] heeft zijn stelling onderbouwd met een beroep op de brochure. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] onvoldoende uitgelegd dat de daarin opgenomen informatie zonder meer verplichtingen schept voor Woonstede waarvan [appellant] in rechte nakoming kan afdwingen. Dat geldt in dit geval nog meer, nu Woonstede de versobering in de uitvoering van de renovatie onder meer in bijeenkomsten met de toekomstige huurders heeft besproken. Dat [appellant] van bijeenkomsten geen gebruik heeft gemaakt, is zijn eigen keuze geweest. De schuur en de garage 3.19. Volgens [appellant] zijn de schuur en garage gebrekkig omdat de elektra in de garage niet werkt, door inwatering de plafondplaten van de schuur zijn bol getrokken, het dak door openstaande verbindingen onvoldoende is afgewerkt, de gootconstructie is afgezaagd en de schuur en garage ernstig zijn beschimmeld. [appellant] heeft dat onderbouwd met het rapport van Bouwinspecteurs Nederland. In het door [appellant] overgelegde rapport van AdViDex (blz. 3) staat toegelicht dat deze schimmelvorming is ontstaan doordat de schuur enige tijd zonder dak heeft gestaan en daardoor de dubbele (geïsoleerde) wanden verzadigd zijn geraakt met hemelwater en water is terechtgekomen op de vloer en het plafond. Hoewel het rapport is ingebracht bij de in 3.9 bedoelde akte, neemt het hof deze toelichting in aanmerking omdat daarmee eerdere stellingen van [appellant] worden onderbouwd en Woonstede bij antwoordakte op het AdViDex rapport heeft gereageerd. 3.20. Woonstede heeft aangevoerd dat het dak van de schuur slechts een week verwijderd is geweest, maar onvoldoende gemotiveerd weersproken dat sprake is van door inwatering veroorzaakte schade aan plafondplaten en ernstige (overgeslagen) schimmelvorming en van een gebrekkige dakafwerking en afgezaagde gootconstructie. Ten aanzien van de elektra in de garage heeft Woonstede erkend dat zij die moet herstellen. Volgens Woonstede is dat ook gebeurd, maar dat blijkt niet uit de producties waarnaar zij verwijst en is door [appellant] betwist. Voor zover Woonstede bedoelt dat zij niet heeft kunnen herstellen omdat zij daarvoor geen afspraak met [appellant] heeft kunnen maken, heeft zij dat onvoldoende onderbouwd. Het lag op de weg van Woonstede om concreet te maken welke moeite zij heeft genomen een afspraak te maken met [appellant] , eventueel via zijn advocaat, en waarom dat niet is gelukt. Woonstede heeft ook betoogd dat zij niet verantwoordelijk is voor de schuur althans de garage – Woonstede is daar niet consistent over – omdat [appellant] die van de vorige huurder heeft overgenomen en die niet tot het gehuurde behoort. Het hof verwerpt dat betoog. In beginsel zijn de schuur en garage onroerende aanhorigheden die volgens de huurovereenkomst tot het gehuurde behoren.

47 van de memorie van antwoord heeft aangevoerd dat de aanvankelijk gekozen omvang van de renovatie moest worden versoberd door financiële tegenvallers. Deze versoberingen zijn met de bewoners van de [naam1] gecommuniceerd tijdens bijeenkomsten in december 2018 en mei 2019. [appellant] is volgens Woonstede niet naar deze bijeenkomsten geweest. [appellant] heeft deze feiten niet weersproken. Dat betekent dat het voor zijn risico komt dat hij niet van de versoberingsmaatregelen op de hoogte was en daarover dus een onjuiste voorstelling van zaken had. 3.13. [appellant] heeft in hoger beroep geen bezwaren aangevoerd tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat Woonstede onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld. Daarom blijft ook dat oordeel in stand en kan [appellant] geen aanspraak maken op schadevergoeding in de vorm van een andere passende woning. Dat alles laat echter onverlet de klachten van [appellant] over de staat waarin de woning aan hem is verhuurd. Die komen aan bod bij de hierna te bespreken subsidiaire vordering van [appellant] . [appellant] heeft recht op een (beperkte) huurprijsvermindering 3.14. [appellant] is het niet eens met het oordeel van de kantonrechter dat de woning geen gebreken heeft waardoor zijn huurgenot is verminderd. Hij klaagt ook dat de kantonrechter is vergeten te oordelen over de volgens hem gebrekkige schuur. Hij beroept zich voor de gestelde gebreken op een door hem overgelegd rapport van Bouwinspecteurs Nederland, onderdeel van de Jobse Groep. 3.15. [appellant] vordert huurprijsvermindering totdat de volgende werkzaamheden door Woonstede zijn uitgevoerd: (a) vervanging vloerdelen begane grond en eerste verdieping, (b) vervanging keldertrap en trap naar eerste verdieping, (c) herstel van de binnenwanden, (d) vervanging van de aangrenzende schuur door een uniforme schuur, (e) ramen naar binnen te openen in verband met schoonmaak, (f) egaliseren van de tuin en verwijdering van oude resten waaronder de schutting met wildgroei, (g) verwijdering van de terrastegels op de oprit door oprittegels zoals bij de andere bewoners en (h) herstel van de garage, inclusief stroom. 3.16. Op grond van de wet kan een huurder vermindering van de huurprijs vorderen als er sprake is van een gebrek aan het gehuurde dat leidt tot een substantiële vermindering van het huurgenot. Het begrip gebrek ziet op de verwachtingen die een huurder ten aanzien van het genot van het gehuurde mag hebben, gelet op het gebruik van het gehuurde zoals dat is afgesproken. Die verwachtingen worden vastgesteld aan de hand van de aard van het gebruik en de verklaringen en gedragingen van de huurder en de verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst. Alleen voor zover het de onderhoudstoestand van het gehuurde betreft, zijn de verwachtingen ten aanzien van het genot geobjectiveerd in de wet (artikel 7:204 lid 2 BW). Dan gaat het om het genot van het gehuurde dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Dit geldt ook als bij het aangaan van de huurovereenkomst sprake is van zichtbare gebreken of zichtbaar achterstallig onderhoud. Verder brengt dit ook mee dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet hoeft te verwachten dat hij direct zogenoemde kleine herstellingen (zoals bedoeld in het Besluit kleine herstellingen) moet verrichten. De vloerdelen, trappen, binnenwanden en ramen 3.17. Volgens [appellant] zijn de vloeren van de begane grond en de eerste verdieping van de woning gebrekkig omdat die niet egaal zijn en deels bestaan uit oude planken en gaten en beschadigingen bevatten. Het hof schaart zich achter het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld dat zijn huurgenot daardoor is verminderd. Woonstede heeft er ook terecht op gewezen dat in het door [appellant] overgelegde rapport van Bouwinspecteurs Nederland de kwaliteit van de begane grond vloeren als redelijk en de kwaliteit van de verdiepingsvloeren als goed wordt beoordeeld. Het voorgaande geldt ook voor de keldertrap en de trap naar de eerste verdieping en voor de binnenwanden, waarvan de kwaliteit door Bouwinspecteurs Nederland als redelijk, respectievelijk goed is beoordeeld. Dat de slaapkamerramen naar buiten en niet naar binnen openen levert naar oordeel van het hof evenmin een gebrek op. 3.18. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de huurovereenkomst betrekking heeft op een gerenoveerde woning, waarvan in beginsel niet hetzelfde niveau mag worden verwacht als van een nieuwbouwing. [appellant] heeft daarom ook geen recht op nieuwe vloerdelen en trappen en naar binnen openende ramen. Dat kan anders komen te liggen als - zoals door [appellant] is gesteld maar door Woonstede betwist - een en ander door Woonstede aan [appellant] zou zijn toegezegd. [appellant] heeft zijn stelling onderbouwd met een beroep op de brochure. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] onvoldoende uitgelegd dat de daarin opgenomen informatie zonder meer verplichtingen schept voor Woonstede waarvan [appellant] in rechte nakoming kan afdwingen. Dat geldt in dit geval nog meer, nu Woonstede de versobering in de uitvoering van de renovatie onder meer in bijeenkomsten met de toekomstige huurders heeft besproken. Dat [appellant] van bijeenkomsten geen gebruik heeft gemaakt, is zijn eigen keuze geweest. De schuur en de garage 3.19. Volgens [appellant] zijn de schuur en garage gebrekkig omdat de elektra in de garage niet werkt, door inwatering de plafondplaten van de schuur zijn bol getrokken, het dak door openstaande verbindingen onvoldoende is afgewerkt, de gootconstructie is afgezaagd en de schuur en garage ernstig zijn beschimmeld. [appellant] heeft dat onderbouwd met het rapport van Bouwinspecteurs Nederland. In het door [appellant] overgelegde rapport van AdViDex (blz. 3) staat toegelicht dat deze schimmelvorming is ontstaan doordat de schuur enige tijd zonder dak heeft gestaan en daardoor de dubbele (geïsoleerde) wanden verzadigd zijn geraakt met hemelwater en water is terechtgekomen op de vloer en het plafond. Hoewel het rapport is ingebracht bij de in 3.9 bedoelde akte, neemt het hof deze toelichting in aanmerking omdat daarmee eerdere stellingen van [appellant] worden onderbouwd en Woonstede bij antwoordakte op het AdViDex rapport heeft gereageerd. 3.20. Woonstede heeft aangevoerd dat het dak van de schuur slechts een week verwijderd is geweest, maar onvoldoende gemotiveerd weersproken dat sprake is van door inwatering veroorzaakte schade aan plafondplaten en ernstige (overgeslagen) schimmelvorming en van een gebrekkige dakafwerking en afgezaagde gootconstructie. Ten aanzien van de elektra in de garage heeft Woonstede erkend dat zij die moet herstellen. Volgens Woonstede is dat ook gebeurd, maar dat blijkt niet uit de producties waarnaar zij verwijst en is door [appellant] betwist. Voor zover Woonstede bedoelt dat zij niet heeft kunnen herstellen omdat zij daarvoor geen afspraak met [appellant] heeft kunnen maken, heeft zij dat onvoldoende onderbouwd. Het lag op de weg van Woonstede om concreet te maken welke moeite zij heeft genomen een afspraak te maken met [appellant] , eventueel via zijn advocaat, en waarom dat niet is gelukt. Woonstede heeft ook betoogd dat zij niet verantwoordelijk is voor de schuur althans de garage – Woonstede is daar niet consistent over – omdat [appellant] die van de vorige huurder heeft overgenomen en die niet tot het gehuurde behoort. Het hof verwerpt dat betoog. In beginsel zijn de schuur en garage onroerende aanhorigheden die volgens de huurovereenkomst tot het gehuurde behoren.

47 van de memorie van antwoord heeft aangevoerd dat de aanvankelijk gekozen omvang van de renovatie moest worden versoberd door financiële tegenvallers. Deze versoberingen zijn met de bewoners van de [naam1] gecommuniceerd tijdens bijeenkomsten in december 2018 en mei 2019. [appellant] is volgens Woonstede niet naar deze bijeenkomsten geweest. [appellant] heeft deze feiten niet weersproken. Dat betekent dat het voor zijn risico komt dat hij niet van de versoberingsmaatregelen op de hoogte was en daarover dus een onjuiste voorstelling van zaken had. 3.13. [appellant] heeft in hoger beroep geen bezwaren aangevoerd tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat Woonstede onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld. Daarom blijft ook dat oordeel in stand en kan [appellant] geen aanspraak maken op schadevergoeding in de vorm van een andere passende woning. Dat alles laat echter onverlet de klachten van [appellant] over de staat waarin de woning aan hem is verhuurd. Die komen aan bod bij de hierna te bespreken subsidiaire vordering van [appellant] . [appellant] heeft recht op een (beperkte) huurprijsvermindering 3.14. [appellant] is het niet eens met het oordeel van de kantonrechter dat de woning geen gebreken heeft waardoor zijn huurgenot is verminderd. Hij klaagt ook dat de kantonrechter is vergeten te oordelen over de volgens hem gebrekkige schuur. Hij beroept zich voor de gestelde gebreken op een door hem overgelegd rapport van Bouwinspecteurs Nederland, onderdeel van de Jobse Groep. 3.15. [appellant] vordert huurprijsvermindering totdat de volgende werkzaamheden door Woonstede zijn uitgevoerd: (a) vervanging vloerdelen begane grond en eerste verdieping, (b) vervanging keldertrap en trap naar eerste verdieping, (c) herstel van de binnenwanden, (d) vervanging van de aangrenzende schuur door een uniforme schuur, (e) ramen naar binnen te openen in verband met schoonmaak, (f) egaliseren van de tuin en verwijdering van oude resten waaronder de schutting met wildgroei, (g) verwijdering van de terrastegels op de oprit door oprittegels zoals bij de andere bewoners en (h) herstel van de garage, inclusief stroom. 3.16. Op grond van de wet kan een huurder vermindering van de huurprijs vorderen als er sprake is van een gebrek aan het gehuurde dat leidt tot een substantiële vermindering van het huurgenot. Het begrip gebrek ziet op de verwachtingen die een huurder ten aanzien van het genot van het gehuurde mag hebben, gelet op het gebruik van het gehuurde zoals dat is afgesproken. Die verwachtingen worden vastgesteld aan de hand van de aard van het gebruik en de verklaringen en gedragingen van de huurder en de verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst. Alleen voor zover het de onderhoudstoestand van het gehuurde betreft, zijn de verwachtingen ten aanzien van het genot geobjectiveerd in de wet (artikel 7:204 lid 2 BW). Dan gaat het om het genot van het gehuurde dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Dit geldt ook als bij het aangaan van de huurovereenkomst sprake is van zichtbare gebreken of zichtbaar achterstallig onderhoud. Verder brengt dit ook mee dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet hoeft te verwachten dat hij direct zogenoemde kleine herstellingen (zoals bedoeld in het Besluit kleine herstellingen) moet verrichten. De vloerdelen, trappen, binnenwanden en ramen 3.17. Volgens [appellant] zijn de vloeren van de begane grond en de eerste verdieping van de woning gebrekkig omdat die niet egaal zijn en deels bestaan uit oude planken en gaten en beschadigingen bevatten. Het hof schaart zich achter het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld dat zijn huurgenot daardoor is verminderd. Woonstede heeft er ook terecht op gewezen dat in het door [appellant] overgelegde rapport van Bouwinspecteurs Nederland de kwaliteit van de begane grond vloeren als redelijk en de kwaliteit van de verdiepingsvloeren als goed wordt beoordeeld. Het voorgaande geldt ook voor de keldertrap en de trap naar de eerste verdieping en voor de binnenwanden, waarvan de kwaliteit door Bouwinspecteurs Nederland als redelijk, respectievelijk goed is beoordeeld. Dat de slaapkamerramen naar buiten en niet naar binnen openen levert naar oordeel van het hof evenmin een gebrek op. 3.18. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de huurovereenkomst betrekking heeft op een gerenoveerde woning, waarvan in beginsel niet hetzelfde niveau mag worden verwacht als van een nieuwbouwing. [appellant] heeft daarom ook geen recht op nieuwe vloerdelen en trappen en naar binnen openende ramen. Dat kan anders komen te liggen als - zoals door [appellant] is gesteld maar door Woonstede betwist - een en ander door Woonstede aan [appellant] zou zijn toegezegd. [appellant] heeft zijn stelling onderbouwd met een beroep op de brochure. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] onvoldoende uitgelegd dat de daarin opgenomen informatie zonder meer verplichtingen schept voor Woonstede waarvan [appellant] in rechte nakoming kan afdwingen. Dat geldt in dit geval nog meer, nu Woonstede de versobering in de uitvoering van de renovatie onder meer in bijeenkomsten met de toekomstige huurders heeft besproken. Dat [appellant] van bijeenkomsten geen gebruik heeft gemaakt, is zijn eigen keuze geweest. De schuur en de garage 3.19. Volgens [appellant] zijn de schuur en garage gebrekkig omdat de elektra in de garage niet werkt, door inwatering de plafondplaten van de schuur zijn bol getrokken, het dak door openstaande verbindingen onvoldoende is afgewerkt, de gootconstructie is afgezaagd en de schuur en garage ernstig zijn beschimmeld. [appellant] heeft dat onderbouwd met het rapport van Bouwinspecteurs Nederland. In het door [appellant] overgelegde rapport van AdViDex (blz. 3) staat toegelicht dat deze schimmelvorming is ontstaan doordat de schuur enige tijd zonder dak heeft gestaan en daardoor de dubbele (geïsoleerde) wanden verzadigd zijn geraakt met hemelwater en water is terechtgekomen op de vloer en het plafond. Hoewel het rapport is ingebracht bij de in 3.9 bedoelde akte, neemt het hof deze toelichting in aanmerking omdat daarmee eerdere stellingen van [appellant] worden onderbouwd en Woonstede bij antwoordakte op het AdViDex rapport heeft gereageerd. 3.20. Woonstede heeft aangevoerd dat het dak van de schuur slechts een week verwijderd is geweest, maar onvoldoende gemotiveerd weersproken dat sprake is van door inwatering veroorzaakte schade aan plafondplaten en ernstige (overgeslagen) schimmelvorming en van een gebrekkige dakafwerking en afgezaagde gootconstructie. Ten aanzien van de elektra in de garage heeft Woonstede erkend dat zij die moet herstellen. Volgens Woonstede is dat ook gebeurd, maar dat blijkt niet uit de producties waarnaar zij verwijst en is door [appellant] betwist. Voor zover Woonstede bedoelt dat zij niet heeft kunnen herstellen omdat zij daarvoor geen afspraak met [appellant] heeft kunnen maken, heeft zij dat onvoldoende onderbouwd. Het lag op de weg van Woonstede om concreet te maken welke moeite zij heeft genomen een afspraak te maken met [appellant] , eventueel via zijn advocaat, en waarom dat niet is gelukt. Woonstede heeft ook betoogd dat zij niet verantwoordelijk is voor de schuur althans de garage – Woonstede is daar niet consistent over – omdat [appellant] die van de vorige huurder heeft overgenomen en die niet tot het gehuurde behoort. Het hof verwerpt dat betoog. In beginsel zijn de schuur en garage onroerende aanhorigheden die volgens de huurovereenkomst tot het gehuurde behoren.

Dat in het in 3.4 bedoelde keuzeformulier is opgenomen dat de bestaande berging kon worden behouden en dan het asbestdak wordt vervangen en dat Woonstede in het kader van de renovatie het dak van de schuur ook daadwerkelijk heeft vervangen, bevestigt dat de schuur deel uitmaakt van het gehuurde. Voor zover Woonstede heeft bedoeld dat alleen de garage niet tot het gehuurde behoort heeft zij dat – gelet op de tekst van de huurovereenkomst – onvoldoende toegelicht. Anders dan Woonstede bij haar akte heeft aangevoerd, kan uit het rapport van AdViDex niet worden afgeleid dat [appellant] dat zou hebben erkend. 3.21. Het hof oordeelt op grond van het voorgaande dat de schuur en garage gebreken hebben in de vorm van niet aangesloten elektriciteit in de garage, bolgetrokken plafondplaten in de schuur, een door openstaande verbindingen onvoldoende afgewerkt dak, een afgezaagde gootconstructie en schimmelvorming. Het hof neemt verder in aanmerking dat Woonstede niet heeft betwist dat de mate van schimmelvorming dusdanig is dat de schuur en garage niet bruikbaar zijn. Het huurgenot van [appellant] is daardoor naar oordeel van hof dusdanig aangetast dat een evenredige huurprijsvermindering op haar plaats is totdat deze gebreken volledig door Woonstede zijn hersteld. [appellant] heeft echter geen recht op vervanging van de schuur door een uniforme schuur die Woonstede bij andere renovatiewoningen in de [naam1] heeft geplaatst. [appellant] heeft er immers voor gekozen om de bestaande schuur te behouden. De tuin en de terrastegels 3.22. [appellant] heeft ook huurprijsvermindering gevorderd omdat bij aanvang van de huur zijn tuin niet was geëgaliseerd, zich daarin afvalresten bevonden, de schutting met wildgroei op instorten stond en de terrastegels van de oprit waren gebroken. 3.23. [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof verteld dat Woonstede de tuin inmiddels heeft geëgaliseerd en de schutting, die was omgewaaid, met palen heeft rechtgezet. Dat in de tuin zich ook nog dusdanige afvalresten bevinden dat sprake is van een gebrek dat zijn woongenot verminderd is door [appellant] verder niet en daarmee onvoldoende onderbouwd. Volgens [appellant] gaat het vooral nog om de terrastegels van de oprit. Op het door [appellant] bij de kantonrechter overgelegde beeldmateriaal valt te zien dat veel terrastegels van de oprit zijn gebroken. Woonstede heeft niet betwist dat dit al bij aanvang van de huurovereenkomst het geval was. 3.24. Het hof oordeelt dat de mate van gebroken terrastegels, die behoren tot het aangezicht van de woning, een gebrek oplevert dat het huurgenot van [appellant] heeft aangetast en door Woonstede moet worden hersteld. Daaraan doet niet af dat het vervangen van gebroken tegels is opgenomen in het Besluit kleine herstellingen. Een huurder heeft recht op terbeschikkingstelling van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in zodanige staat dat geen sprake is van gebreken en zonder dat de huurder direct over hoeft te gaan tot gebreken die vallen onder de definitie van een kleine herstelling. Het hof zal [appellant] voor dit gebrek hierna een evenredige huurprijsvermindering toekennen totdat het door Woonstede is hersteld. Woonstede is echter niet verplicht de terrastegels te vervangen door oprittegels zoals die door Woonstede bij andere bewoners zijn gelegd. Huurprijsvermindering 3.25. Het hof ziet in de in 3.21 en 3.24 vastgestelde gebreken aanleiding de huurprijs te verminderen met 10% totdat die gebreken zijn hersteld. Woonstede heeft onweersproken aangevoerd dat zij pas bekend is geworden met deze gebreken door de inleidende dagvaarding van [appellant] . Het hof zal daarom bepalen dat de huurprijsvermindering geldt vanaf de dag na dagvaarding, zijnde 1 april 2020. [appellant] heeft recht op vergoeding van schade aan inboedel en bedrijfsinventaris 3.26. [appellant] vordert schadevergoeding in verband met schade aan zijn in de garage opgeslagen inboedel en bedrijfsinventaris door vocht en schimmelvorming. 3.27. Het hof stelt voorop dat uit art. 7:208 BW onder meer volgt dat een verhuurder aansprakelijk is voor een door een gebrek veroorzaakte schade als dat gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig was en de verhuurder het gebrek kende of behoorde te kennen of toen aan de huurder te kennen heeft gegeven dat het gehuurde het gebrek niet had. 3.28. Op Woonstede als verhuurder rustte de verplichting de woning alvorens die in verhuur te geven aan [appellant] te onderzoeken op gebreken. Woonstede heeft deze verplichting onvoldoende nageleefd. [appellant] heeft onvoldoende betwist gesteld dat de schimmelvorming is ontstaan door de in 3.19 besproken oorzaken en al aanwezig was bij de aanvang van de huur. Dit alles brengt mee dat Woonstede het gebrek had behoren te ontdekken bij het uitvoeren van haar precontractuele onderzoeksplicht en dat daarom dit gebrek aan haar kan worden toegerekend als bedoeld in artikel 7:208 BW. 3.29. Het rapport van AdViDex bevestigt dat het aannemelijk is dat de in schuur opgetreden (ernstige) schimmelvorming is overgeslagen naar de achterin de garage, bij de wand met de schuur, opgeslagen inboedel en bedrijfsinventaris van [appellant] . AdViDex heeft de daardoor ontstane schade begroot aan de hand van de dagwaarde van deze zaken op € 3.426,00. Dat alles is door Woonstede niet betwist. Dat maakt naar oordeel van het hof dat Woonstede in beginsel aansprakelijk is voor de door de schimmelvorming aan de inboedel en bedrijfsinventaris van [appellant] ontstane schade. Het hof heeft met het rapport van AdViDex voldoende gegevens om die schade te begroten op € 3.426,00. Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure bestaat verder geen aanleiding. 3.30. Woonstede beroept zich er echter terecht op dat de schade mede het gevolg is van een aan [appellant] toe te rekenen omstandigheid (eigen schuld). Volgens Woonstede wist [appellant] bij of korte tijd na aanvang van de huurovereenkomst van de schimmelvorming in de schuur en de garage en heeft hij desondanks zijn inboedel en bedrijfsinventaris in de garage opgeslagen en laten staan, terwijl hij die zaken ook had kunnen opslaan in zijn woning. Dat heeft [appellant] niet weersproken. Het hof oordeelt dat met de wetenschap van de schimmelvorming in de schuur en garage van [appellant] redelijkerwijs verwacht mocht worden dat hij zijn in de garage opgeslagen zaken regelmatig zou controleren op schimmelvorming en indien nodig zou verplaatsen naar verder in zijn garage of naar zijn woning. Door deze eenvoudige maatregelen niet te treffen heeft naar oordeel van het hof [appellant] meer dan Woonstede bijgedragen aan de ontstane schade, zodat daarvan slechts 40% voor rekening van Woonstede komt. Woonstede is daarom gehouden € 1.370,40 aan [appellant] te vergoeden. Expertisekosten 3.31. [appellant] vordert vergoeding van de kosten van Bouwinspecteurs Nederland van € 453,75 voor het opstellen van haar rapport. Het hof oordeelt het redelijk dat [appellant] mede in verband met de hiervoor in 3.19 vastgestelde gebreken een rapport heeft laten uitbrengen door Bouwinspecteurs Nederland over de aard en oorzaak van die gebreken. Woonstede heeft deze kosten ook niet betwist, zodat het hof, aan wie de omvang van de kosten redelijk voorkomt, die zal toewijzen aan [appellant] . Overige grieven 3.32. [appellant] heeft ook nog bezwaren aangevoerd tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten en rechtsoverweging 4.10 over de op [appellant] rustende stelplicht en bewijslast.

Dat in het in 3.4 bedoelde keuzeformulier is opgenomen dat de bestaande berging kon worden behouden en dan het asbestdak wordt vervangen en dat Woonstede in het kader van de renovatie het dak van de schuur ook daadwerkelijk heeft vervangen, bevestigt dat de schuur deel uitmaakt van het gehuurde. Voor zover Woonstede heeft bedoeld dat alleen de garage niet tot het gehuurde behoort heeft zij dat – gelet op de tekst van de huurovereenkomst – onvoldoende toegelicht. Anders dan Woonstede bij haar akte heeft aangevoerd, kan uit het rapport van AdViDex niet worden afgeleid dat [appellant] dat zou hebben erkend. 3.21. Het hof oordeelt op grond van het voorgaande dat de schuur en garage gebreken hebben in de vorm van niet aangesloten elektriciteit in de garage, bolgetrokken plafondplaten in de schuur, een door openstaande verbindingen onvoldoende afgewerkt dak, een afgezaagde gootconstructie en schimmelvorming. Het hof neemt verder in aanmerking dat Woonstede niet heeft betwist dat de mate van schimmelvorming dusdanig is dat de schuur en garage niet bruikbaar zijn. Het huurgenot van [appellant] is daardoor naar oordeel van hof dusdanig aangetast dat een evenredige huurprijsvermindering op haar plaats is totdat deze gebreken volledig door Woonstede zijn hersteld. [appellant] heeft echter geen recht op vervanging van de schuur door een uniforme schuur die Woonstede bij andere renovatiewoningen in de [naam1] heeft geplaatst. [appellant] heeft er immers voor gekozen om de bestaande schuur te behouden. De tuin en de terrastegels 3.22. [appellant] heeft ook huurprijsvermindering gevorderd omdat bij aanvang van de huur zijn tuin niet was geëgaliseerd, zich daarin afvalresten bevonden, de schutting met wildgroei op instorten stond en de terrastegels van de oprit waren gebroken. 3.23. [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof verteld dat Woonstede de tuin inmiddels heeft geëgaliseerd en de schutting, die was omgewaaid, met palen heeft rechtgezet. Dat in de tuin zich ook nog dusdanige afvalresten bevinden dat sprake is van een gebrek dat zijn woongenot verminderd is door [appellant] verder niet en daarmee onvoldoende onderbouwd. Volgens [appellant] gaat het vooral nog om de terrastegels van de oprit. Op het door [appellant] bij de kantonrechter overgelegde beeldmateriaal valt te zien dat veel terrastegels van de oprit zijn gebroken. Woonstede heeft niet betwist dat dit al bij aanvang van de huurovereenkomst het geval was. 3.24. Het hof oordeelt dat de mate van gebroken terrastegels, die behoren tot het aangezicht van de woning, een gebrek oplevert dat het huurgenot van [appellant] heeft aangetast en door Woonstede moet worden hersteld. Daaraan doet niet af dat het vervangen van gebroken tegels is opgenomen in het Besluit kleine herstellingen. Een huurder heeft recht op terbeschikkingstelling van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in zodanige staat dat geen sprake is van gebreken en zonder dat de huurder direct over hoeft te gaan tot gebreken die vallen onder de definitie van een kleine herstelling. Het hof zal [appellant] voor dit gebrek hierna een evenredige huurprijsvermindering toekennen totdat het door Woonstede is hersteld. Woonstede is echter niet verplicht de terrastegels te vervangen door oprittegels zoals die door Woonstede bij andere bewoners zijn gelegd. Huurprijsvermindering 3.25. Het hof ziet in de in 3.21 en 3.24 vastgestelde gebreken aanleiding de huurprijs te verminderen met 10% totdat die gebreken zijn hersteld. Woonstede heeft onweersproken aangevoerd dat zij pas bekend is geworden met deze gebreken door de inleidende dagvaarding van [appellant] . Het hof zal daarom bepalen dat de huurprijsvermindering geldt vanaf de dag na dagvaarding, zijnde 1 april 2020. [appellant] heeft recht op vergoeding van schade aan inboedel en bedrijfsinventaris 3.26. [appellant] vordert schadevergoeding in verband met schade aan zijn in de garage opgeslagen inboedel en bedrijfsinventaris door vocht en schimmelvorming. 3.27. Het hof stelt voorop dat uit art. 7:208 BW onder meer volgt dat een verhuurder aansprakelijk is voor een door een gebrek veroorzaakte schade als dat gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig was en de verhuurder het gebrek kende of behoorde te kennen of toen aan de huurder te kennen heeft gegeven dat het gehuurde het gebrek niet had. 3.28. Op Woonstede als verhuurder rustte de verplichting de woning alvorens die in verhuur te geven aan [appellant] te onderzoeken op gebreken. Woonstede heeft deze verplichting onvoldoende nageleefd. [appellant] heeft onvoldoende betwist gesteld dat de schimmelvorming is ontstaan door de in 3.19 besproken oorzaken en al aanwezig was bij de aanvang van de huur. Dit alles brengt mee dat Woonstede het gebrek had behoren te ontdekken bij het uitvoeren van haar precontractuele onderzoeksplicht en dat daarom dit gebrek aan haar kan worden toegerekend als bedoeld in artikel 7:208 BW. 3.29. Het rapport van AdViDex bevestigt dat het aannemelijk is dat de in schuur opgetreden (ernstige) schimmelvorming is overgeslagen naar de achterin de garage, bij de wand met de schuur, opgeslagen inboedel en bedrijfsinventaris van [appellant] . AdViDex heeft de daardoor ontstane schade begroot aan de hand van de dagwaarde van deze zaken op € 3.426,00. Dat alles is door Woonstede niet betwist. Dat maakt naar oordeel van het hof dat Woonstede in beginsel aansprakelijk is voor de door de schimmelvorming aan de inboedel en bedrijfsinventaris van [appellant] ontstane schade. Het hof heeft met het rapport van AdViDex voldoende gegevens om die schade te begroten op € 3.426,00. Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure bestaat verder geen aanleiding. 3.30. Woonstede beroept zich er echter terecht op dat de schade mede het gevolg is van een aan [appellant] toe te rekenen omstandigheid (eigen schuld). Volgens Woonstede wist [appellant] bij of korte tijd na aanvang van de huurovereenkomst van de schimmelvorming in de schuur en de garage en heeft hij desondanks zijn inboedel en bedrijfsinventaris in de garage opgeslagen en laten staan, terwijl hij die zaken ook had kunnen opslaan in zijn woning. Dat heeft [appellant] niet weersproken. Het hof oordeelt dat met de wetenschap van de schimmelvorming in de schuur en garage van [appellant] redelijkerwijs verwacht mocht worden dat hij zijn in de garage opgeslagen zaken regelmatig zou controleren op schimmelvorming en indien nodig zou verplaatsen naar verder in zijn garage of naar zijn woning. Door deze eenvoudige maatregelen niet te treffen heeft naar oordeel van het hof [appellant] meer dan Woonstede bijgedragen aan de ontstane schade, zodat daarvan slechts 40% voor rekening van Woonstede komt. Woonstede is daarom gehouden € 1.370,40 aan [appellant] te vergoeden. Expertisekosten 3.31. [appellant] vordert vergoeding van de kosten van Bouwinspecteurs Nederland van € 453,75 voor het opstellen van haar rapport. Het hof oordeelt het redelijk dat [appellant] mede in verband met de hiervoor in 3.19 vastgestelde gebreken een rapport heeft laten uitbrengen door Bouwinspecteurs Nederland over de aard en oorzaak van die gebreken. Woonstede heeft deze kosten ook niet betwist, zodat het hof, aan wie de omvang van de kosten redelijk voorkomt, die zal toewijzen aan [appellant] . Overige grieven 3.32. [appellant] heeft ook nog bezwaren aangevoerd tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten en rechtsoverweging 4.10 over de op [appellant] rustende stelplicht en bewijslast.

Dat in het in 3.4 bedoelde keuzeformulier is opgenomen dat de bestaande berging kon worden behouden en dan het asbestdak wordt vervangen en dat Woonstede in het kader van de renovatie het dak van de schuur ook daadwerkelijk heeft vervangen, bevestigt dat de schuur deel uitmaakt van het gehuurde. Voor zover Woonstede heeft bedoeld dat alleen de garage niet tot het gehuurde behoort heeft zij dat – gelet op de tekst van de huurovereenkomst – onvoldoende toegelicht. Anders dan Woonstede bij haar akte heeft aangevoerd, kan uit het rapport van AdViDex niet worden afgeleid dat [appellant] dat zou hebben erkend. 3.21. Het hof oordeelt op grond van het voorgaande dat de schuur en garage gebreken hebben in de vorm van niet aangesloten elektriciteit in de garage, bolgetrokken plafondplaten in de schuur, een door openstaande verbindingen onvoldoende afgewerkt dak, een afgezaagde gootconstructie en schimmelvorming. Het hof neemt verder in aanmerking dat Woonstede niet heeft betwist dat de mate van schimmelvorming dusdanig is dat de schuur en garage niet bruikbaar zijn. Het huurgenot van [appellant] is daardoor naar oordeel van hof dusdanig aangetast dat een evenredige huurprijsvermindering op haar plaats is totdat deze gebreken volledig door Woonstede zijn hersteld. [appellant] heeft echter geen recht op vervanging van de schuur door een uniforme schuur die Woonstede bij andere renovatiewoningen in de [naam1] heeft geplaatst. [appellant] heeft er immers voor gekozen om de bestaande schuur te behouden. De tuin en de terrastegels 3.22. [appellant] heeft ook huurprijsvermindering gevorderd omdat bij aanvang van de huur zijn tuin niet was geëgaliseerd, zich daarin afvalresten bevonden, de schutting met wildgroei op instorten stond en de terrastegels van de oprit waren gebroken. 3.23. [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof verteld dat Woonstede de tuin inmiddels heeft geëgaliseerd en de schutting, die was omgewaaid, met palen heeft rechtgezet. Dat in de tuin zich ook nog dusdanige afvalresten bevinden dat sprake is van een gebrek dat zijn woongenot verminderd is door [appellant] verder niet en daarmee onvoldoende onderbouwd. Volgens [appellant] gaat het vooral nog om de terrastegels van de oprit. Op het door [appellant] bij de kantonrechter overgelegde beeldmateriaal valt te zien dat veel terrastegels van de oprit zijn gebroken. Woonstede heeft niet betwist dat dit al bij aanvang van de huurovereenkomst het geval was. 3.24. Het hof oordeelt dat de mate van gebroken terrastegels, die behoren tot het aangezicht van de woning, een gebrek oplevert dat het huurgenot van [appellant] heeft aangetast en door Woonstede moet worden hersteld. Daaraan doet niet af dat het vervangen van gebroken tegels is opgenomen in het Besluit kleine herstellingen. Een huurder heeft recht op terbeschikkingstelling van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in zodanige staat dat geen sprake is van gebreken en zonder dat de huurder direct over hoeft te gaan tot gebreken die vallen onder de definitie van een kleine herstelling. Het hof zal [appellant] voor dit gebrek hierna een evenredige huurprijsvermindering toekennen totdat het door Woonstede is hersteld. Woonstede is echter niet verplicht de terrastegels te vervangen door oprittegels zoals die door Woonstede bij andere bewoners zijn gelegd. Huurprijsvermindering 3.25. Het hof ziet in de in 3.21 en 3.24 vastgestelde gebreken aanleiding de huurprijs te verminderen met 10% totdat die gebreken zijn hersteld. Woonstede heeft onweersproken aangevoerd dat zij pas bekend is geworden met deze gebreken door de inleidende dagvaarding van [appellant] . Het hof zal daarom bepalen dat de huurprijsvermindering geldt vanaf de dag na dagvaarding, zijnde 1 april 2020. [appellant] heeft recht op vergoeding van schade aan inboedel en bedrijfsinventaris 3.26. [appellant] vordert schadevergoeding in verband met schade aan zijn in de garage opgeslagen inboedel en bedrijfsinventaris door vocht en schimmelvorming. 3.27. Het hof stelt voorop dat uit art. 7:208 BW onder meer volgt dat een verhuurder aansprakelijk is voor een door een gebrek veroorzaakte schade als dat gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig was en de verhuurder het gebrek kende of behoorde te kennen of toen aan de huurder te kennen heeft gegeven dat het gehuurde het gebrek niet had. 3.28. Op Woonstede als verhuurder rustte de verplichting de woning alvorens die in verhuur te geven aan [appellant] te onderzoeken op gebreken. Woonstede heeft deze verplichting onvoldoende nageleefd. [appellant] heeft onvoldoende betwist gesteld dat de schimmelvorming is ontstaan door de in 3.19 besproken oorzaken en al aanwezig was bij de aanvang van de huur. Dit alles brengt mee dat Woonstede het gebrek had behoren te ontdekken bij het uitvoeren van haar precontractuele onderzoeksplicht en dat daarom dit gebrek aan haar kan worden toegerekend als bedoeld in artikel 7:208 BW. 3.29. Het rapport van AdViDex bevestigt dat het aannemelijk is dat de in schuur opgetreden (ernstige) schimmelvorming is overgeslagen naar de achterin de garage, bij de wand met de schuur, opgeslagen inboedel en bedrijfsinventaris van [appellant] . AdViDex heeft de daardoor ontstane schade begroot aan de hand van de dagwaarde van deze zaken op € 3.426,00. Dat alles is door Woonstede niet betwist. Dat maakt naar oordeel van het hof dat Woonstede in beginsel aansprakelijk is voor de door de schimmelvorming aan de inboedel en bedrijfsinventaris van [appellant] ontstane schade. Het hof heeft met het rapport van AdViDex voldoende gegevens om die schade te begroten op € 3.426,00. Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure bestaat verder geen aanleiding. 3.30. Woonstede beroept zich er echter terecht op dat de schade mede het gevolg is van een aan [appellant] toe te rekenen omstandigheid (eigen schuld). Volgens Woonstede wist [appellant] bij of korte tijd na aanvang van de huurovereenkomst van de schimmelvorming in de schuur en de garage en heeft hij desondanks zijn inboedel en bedrijfsinventaris in de garage opgeslagen en laten staan, terwijl hij die zaken ook had kunnen opslaan in zijn woning. Dat heeft [appellant] niet weersproken. Het hof oordeelt dat met de wetenschap van de schimmelvorming in de schuur en garage van [appellant] redelijkerwijs verwacht mocht worden dat hij zijn in de garage opgeslagen zaken regelmatig zou controleren op schimmelvorming en indien nodig zou verplaatsen naar verder in zijn garage of naar zijn woning. Door deze eenvoudige maatregelen niet te treffen heeft naar oordeel van het hof [appellant] meer dan Woonstede bijgedragen aan de ontstane schade, zodat daarvan slechts 40% voor rekening van Woonstede komt. Woonstede is daarom gehouden € 1.370,40 aan [appellant] te vergoeden. Expertisekosten 3.31. [appellant] vordert vergoeding van de kosten van Bouwinspecteurs Nederland van € 453,75 voor het opstellen van haar rapport. Het hof oordeelt het redelijk dat [appellant] mede in verband met de hiervoor in 3.19 vastgestelde gebreken een rapport heeft laten uitbrengen door Bouwinspecteurs Nederland over de aard en oorzaak van die gebreken. Woonstede heeft deze kosten ook niet betwist, zodat het hof, aan wie de omvang van de kosten redelijk voorkomt, die zal toewijzen aan [appellant] . Overige grieven 3.32. [appellant] heeft ook nog bezwaren aangevoerd tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten en rechtsoverweging 4.10 over de op [appellant] rustende stelplicht en bewijslast.