ECLI:NL:GHARL:2023:4348

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.307.315/01 (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 9341021) arrest van 23 mei 2023 in de zaak van 1Nobillon Vastgoed B.V., die is gevestigd in Amsterdam, hierna: Nobillon, 2. [appellante2] Holding B.V., die is gevestigd in Hilversum, hierna: [appellante2], appellanten, bij de kantonrechter: eisers, hierna gezamenlijk te noemen: Nobillon c.s., advocaat: mr. T.A. Phijffer, die kantoor houdt in Amsterdam, tegen 1Marqt Vastgoed B.V., die is gevestigd in Veghel, hierna: Marqt, 2. RTB B.V., die is gevestigd in Veghel, hierna: RTB, geïntimeerden, bij de kantonrechter: gedaagden, hierna gezamenlijk te noemen: Marqt c.s., advocaat: mr. E.H.H. Schelhaas, die kantoor houdt in 's-Hertogenbosch. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 Nobillon c.s. hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, op 26 januari 2022 heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: - de dagvaarding in hoger beroep van 2 februari 2022, - de memorie van grieven (met twee producties) van 17 mei 2022, - de memorie van antwoord van 26 juli 2022, - het tussenarrest van 30 augustus 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, - het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op1 februari 2023 heeft plaatsgevonden. 1.2 De zaak is vervolgens aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen tot een vergelijk te komen. Een schikking is echter niet bereikt. Partijen hebben de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en het hof heeft arrest bepaald. Bij de overlegging van de stukken hebben Nobillon c.s. bij rolbericht nog een opmerking over het proces-verbaal gemaakt. Zoals hierna zal blijken is voor de beslissing van het hof die opmerking niet van belang, zodat het hof daarop niet zal ingaan. 2Waar het in deze zaak om gaat Nobillon c.s. hebben een pand in Bussum gekocht. Marqt had met de vorige eigenaar een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een groot deel van het pand. Het plan was dat in het gehuurde deel een supermarkt volgens de Marqt-formule geëxploiteerd zou worden. Na de overname van de moedermaatschappij van Marqt, wordt door die plannen een streep gezet. Marqt c.s. verhuren vervolgens de winkelruimte aan derden die zich met detailhandel bezighouden. Nobillon c.s. zijn het hier niet mee eens en willen dat Marqt c.s. alsnog een supermarkt vestigen in het gehuurde en schadevergoeding betalen. Dit geschil heeft de volgende feitelijke achtergrond.

3.1 Marqt heeft op 13 maart 2019 een huurovereenkomst gesloten met Barneveld Zaken O.G. B.V. (hierna: Barneveld). 3.2 In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald: ‘1. Het gehuurde, bestemming (…) 1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte (…) van 400 m 2 (…) gelegen op de begane grond en de kelder van het gebouw met adres Huizenweg 15 en 15 A en Noorderweg 1 en 1B in (1401 GD) Bussum, (…) welke ruimte nader is aangegeven op de als bijlage bij deze huurovereenkomst en daarvan deel uitmakende door partijen geparafeerde tekening(en) en een door partijen ondertekend proces-verbaal van oplevering, eventueel ondersteund met door partijen geparafeerde foto’s 1.2 Het gehuurde wordt als casco verhuurd, tenzij in artikel 9 van de huurovereenkomst of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen. 1.3 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt voor detailhandel. Op basis van het vigerende bestemmingsplan staat verhuurder er voor in dat huurder het gehuurde kan gebruiken voor een winkel conform de Marqt-formule zonder dat daarvoor aanvullende toestemmingen of vergunningen zijn vereist. Huurder zal overeenkomstig 4.3 van de algemene bepalingen zorgdragen voor eventuele verdere toestemmingen of vergunningen die in verband met het gebruik zijn vereist. (…) 2. Voorwaarden 2.1 Van deze huurovereenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (...) 2.2 De algemene bepalingen waarnaar in 2.1 wordt verwezen, zijn van toepassing behoudens voor zover schriftelijk anders door partijen is overeengekomen of toepassing daarvan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is. 3. Duur, verlenging en opzegging 3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar, ingaande op 1 mei 2019 of zoveel eerder of later als de dag van opening van de winkel, de dag dat onherroepelijke vergunningen van overheidswege voor exploitatie van een Marqt-winkel zijn verkregen en/of het gehuurde na het voltooien van de inrichtingswerkzaamheden is opgeleverd aan huurder (hierna:‘ingangsdatum’) en lopende tot en met 30 april 2029. Huurder verklaart dat de hiervoor omschreven vergunningen op 1 februari 2019 zijn aangevraagd. (…) 9. Casco (…) 9.3 Ter verduidelijking van de definitie van het casco als omschreven in artikel 1 van de algemene bepalingen, wordt onder ‘casco’ in ieder geval verstaan dat het gehuurde is ontdaan van: i. alle zaken en bestanddelen tot de bouwkundige muren; ii. alle zaken en bestanddelen tot de bouwkundige vloer; iii. alle zaken en bestanddelen tot de bouwkundige gevel; iv. alle zaken en bestanddelen en tot het bouwkundige plafond; v. alle aanwezige binneninrichting; vi. alle oude installaties (o.a stookolie, vetvangput, etc); vii. alle E+W installaties die niet uitsluitend ten dienste staan van het gehuurde; en viii. alle reclame-uitingen aan de buitenzijde. 9.4 Hoewel het gehuurde casco wordt verhuurd, wordt het gehuurde evenwel in huidige staat ter beschikking gesteld op de datum van sleuteloverdracht als omschreven in artikel 15.1. In plaats van een casco oplevering, stelt verhuurder de investeringsbijdrage als omschreven in artikel 16 ter beschikking. (...) Bijzondere bepalingen 14Incentives Als incentive voor het aangaan van de huurovereenkomst verleent verhuurder aan huurder een huurvrije periode van drie maanden, ingaande op de ingangsdatum. (…) 15. Sleuteloverdracht 15.1 De sleuteloverdracht zal plaatsvinden op vrijdag 1 maart om 09:00 uur . (…) 16. Investeringsbijdrage 16.1 Verhuurder stelt huurder voor het verbouwen conform, de aan deze huurovereenkomst gehechte beschrijving en offertes van de werkzaamheden, van het gehuurde een vast bedrag ter beschikking van € 275.000,- te verhogen met wettelijk verschuldigde omzetbelasting. Verhuurder machtigt huurder om de noodzakelijke plannen hiertoe te doen uitwerken, aanbesteden, doen uitvoeren, coördineren en aan zich te doen opleveren. Verhuurder zal tot het maximum de investeringsbijdrage voldoen door zelf opdracht te geven voor de werkzaamheden. (…) 16.3 Huurder heeft het recht zijn verdere inrichtingswerkzaamheden tegelijk met het hierboven bedoelde aanpassingsproces op te dragen en uit te doen voeren. De meerkosten van deze werkzaamheden worden echter door de huurder gedragen. 16.4 Huurder zal de werkzaamheden conform de aan deze huurovereenkomst gehechte beschrijving en offertes van werkzaamheden (laten) uitvoeren. 18. Afwijkingen van de algemene bepalingen 18.1 In afwijking van artikel 6.1, is huurder bevoegd om zonder voorafgaande toestemming van verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, mits: i. de onderhuurovereenkomst op hoofdlijnen niet afwijkt van de huurovereenkomst; ii. de einddatum van de onderhuurovereenkomst niet op een latere datum is gelegen dan de huurovereenkomst; en iii. huurder geen hogere huurprijs (in het geval van partiële verhuur omgerekend naar huurprijs per gewogen vierkante meter verhuurder vloeroppervlakte) bedingt dan zij aan verhuurder verschuldigd is. (…)’ 3.3 In de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (hierna: de algemene bepalingen), die deel uitmaken van de overeenkomst, is onder meer opgenomen: ‘ Gebruik 5.1 Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…) Onderhuur 6.1 Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan. (…)’ 3.4 Op 1 mei 2019 zijn Nobillon c.s. eigenaar van het pand geworden. 3.5 Op 16 mei 2019 schrijft Marqt in de persoon van [naam1] naar aanleiding van een e-mail van [naam2] van Nobillon van 15 mei 2019 over de betaling van facturen van de aannemer, onder meer: ‘Marqt kan de opdracht voor het realiseren van het casco opleveringsniveau niet overnemen. Ik snap ook oprecht niet goed waarom het zo lastig is /gemaakt moet worden: Klomp [de aannemer: toevoeging hof] heeft een opdracht van Barneveld/ [naam3] . Indien deze opdracht bij de koop niet automatisch is overgenomen moet de opdracht even (opnieuw) bevestigd worden door Nobillon. Dat lijkt me allemaal niet zo lastig. Dus de opmerking ‘(..) maar dit is ook een heel vreemde constructie’ volg ik niet.

4.1 Nobillon c.s. hebben bij de kantonrechter gevorderd (verkort weergegeven) 1. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst Marqt c.s. verplicht om in het gehuurde een supermarkt conform de Marqt-formule of in ieder geval een supermarkt te exploiteren; 2. Marqt c.s. te gebieden binnen één maand na betekening van het vonnis het gehuurde in gebruik te nemen als supermarkt conform de Marqt-formule of in ieder geval als supermarkt; 3. de huurovereenkomst tussen partijen te wijzigen zodat daar waar in artikel 1.3 ‘detailhandel’ staat, gelezen moet worden ‘supermarkt conform de Marqt-formule’ of in ieder geval ‘luxe supermarkt’; 4. Marqt c.s. te verbieden het gehuurde onder te verhuren in strijd met de verklaring voor recht, het gebod en/of de gewijzigde bestemming als bedoeld onder 1, 2 en 3 en 5. Marqt c.s. te veroordelen tot vergoeding van de schade van Nobillon c.s. nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Nobillon c.s. hebben ook gevorderd bij het niet nakomen van het gevorderde onder 2 en 4 Marqt c.s. te veroordelen een dwangsom te betalen. 4.2 De kantonrechter heeft de vorderingen van Nobillon c.s. afgewezen.

5.1 De bedoeling van het hoger beroep van Nobillon c.s. is dat het vonnis van de kantonrechter van 26 januari 2022 wordt vernietigd en dat hun vorderingen alsnog worden toegewezen. Nobillon c.s. hebben in hoger beroep hun vordering onder 3 gewijzigd in die zin dat waar in de huurovereenkomst in artikel 1.3 ‘detailhandel’ staat, nu gelezen moet worden ‘supermarkt conform de Marqt-formule’ of in ieder geval ‘supermarkt’. Het bijvoeglijk naamwoord ‘luxe’ voor ‘supermarkt’ is verdwenen. Ook hebben Nobillon c.s. in hoger beroep mede de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in de zin van artikel 6:2 en 6:248 BW aan de vordering onder 3 ten grondslag gelegd, althans zo begrijpt het hof hun stellingen bij grief 8. Marqt c.s. hebben geen bezwaar gemaakt tegen deze wijzigingen en ook het hof ziet geen reden om deze gewijzigde formulering en de aanvullende grondslag buiten beschouwing te laten, zodat het recht zal doen op de aldus gewijzigde eis. 5.2 Nobillon c.s. hebben twaalf grieven geformuleerd tegen het vonnis. Grief 1 richt zich tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter. Het hof heeft hiervoor zelfstandig de feiten vastgesteld die het van belang vindt voor de beoordeling. Daarmee hebben Nobillon c.s. geen belang meer bij de eerste grief. Voor zover Nobillon c.s. nog andere door hun gestelde feiten toegevoegd wil zien, miskennen zij dat het aan de rechter is om een keuze te maken uit de feiten die hij van belang acht. De overige grieven zullen hierna gezamenlijk, thematisch worden behandeld.

6.1 Nobillon c.s. baseren hun vordering op de stelling dat de huurovereenkomst met zich meebrengt dat Marqt is gehouden een (Marqt-)supermarkt in het gehuurde te exploiteren. Nu zij dat nalaat te doen, schiet Marqt in de nakoming van de huurovereenkomst tekort. Marqt c.s. hebben aangevoerd dat deze uitleg van de huurovereenkomst te beperkt is en stellen dat de huurovereenkomst Marqt verplicht het gehuurde te gebruiken voor detailhandel. In de fase van de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft Marqt er naar gestreefd de overeengekomen bestemming zo ruim mogelijk te bepalen en ook een ruime bevoegdheid tot onderverhuur te verkrijgen. Een specifieke verplichting tot het exploiteren van een winkel conform de Marqt-formule of een andere supermarkt houdt de huurovereenkomst dan ook volgens Marqt c.s. niet in. Nu de onderhuurovereenkomsten zijn aangegaan met een bestemming tot gebruik voor detailhandel, was toestemming van Nobillon c.s. voor deze onderhuur niet nodig en is geen sprake van een tekortkoming in de uitvoering van de overeenkomst. Uitleg van de overeenkomst, de norm 6.2 Nu het geschil tussen partijen betrekking heeft op de uitleg van de huurovereenkomst stelt het hof voorop dat het voor het antwoord op de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld, ook al is in praktisch opzicht de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van het geschrift als geheel, in het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg vaak wel van groot belang. Uitlatingen en gedragingen na het sluiten van de overeenkomst kunnen van belang zijn voor de aan de overeenkomst te geven uitleg. De partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van een bepaalde uitleg van een overeenkomst draagt op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv de bewijslast van de feiten en omstandigheden die de door haar bepleite uitleg ondersteunen. Taalkundige betekenis 6.3 In artikel 1.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt voor detailhandel, waarbij de verhuurder ervoor instaat dat Marqt het gehuurde kan gebruiken voor een winkel conform de Marqt-formule zonder dat daarvoor aanvullende toestemmingen of vergunningen zijn vereist, terwijl de huurder zal moeten zorgen voor verdere toestemmingen of vergunningen die in verband met het gebruik zijn vereist. 6.4 Het hof overweegt dat uit de tekst van de eerste zin van artikel 1.3. volgt dat het gehuurde door de huurder uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt voor ‘detailhandel’. ‘Detailhandel’ betekent taalkundig gezien de rechtstreekse verkoop van goederen aan consumenten. Het begrip ‘supermarkt’ heeft betrekking op een zelfbedieningswinkel waar aan consumenten levensmiddelen worden verkocht met vaak ook vers producten en een additioneel assortiment aan non-food artikelen. Hieruit leidt het hof af dat partijen door het gebruik van het woord ‘detailhandel’ de bedoeling hebben gehad een ruimere bestemming voor het gebruik overeen te komen dan enkel die voor een ‘winkel conform de Marqt-formule’ of een ‘supermarkt’. Het gehuurde is bestemd voor ‘detailhandel’, zonder verdere tekstuele beperkingen tot (enige) ‘supermarkt’. Tekstueel ligt een dergelijke beperking ook niet in de tweede en derde zin van artikel 1.3 besloten. Daar staat slechts geformuleerd dat de verhuurder er voor in staat dat de huurder het gehuurde kan gebruiken voor een winkel conform de Marqt-formule zonder dat daarvoor aanvullende toestemmingen of vergunningen zijn vereist, terwijl de huurder zal moeten zorgen voor verdere toestemmingen of vergunningen die in verband met het gebruik zijn vereist. Taalkundig sluit dit laatste ‘gebruik’ weer aan bij de ruimere omschrijving van het gebruik voor detailhandel in de eerste zin van artikel 1.3. Partijen hebben de nader door hen gezamenlijk in te vullen bestemming tekstueel dus ongeclausuleerd in de schriftelijke overeenkomst opgenomen. Marqt is op basis van deze uitleg derhalve verplicht het gehuurde te bestemmen voor detailhandel. 6.5 Deze taalkundige uitleg is in het onderhavige geval in beginsel van groot belang, omdat het gaat om een beding in een overeenkomst die is aangegaan tussen twee professionele contractspartijen. Deze partijen lieten zich bovendien afzonderlijk bijstaan door een makelaar, terwijl de overeenkomst door de makelaar van Barneveld is opgesteld conform het (standaard-) model van de Raad voor Onroerende Zaken. 6.6 Niettemin kan aanleiding bestaan om af te wijken van de in redelijkheid niet mis te verstane bewoordingen van het door partijen ondertekende contract, namelijk indien en voor zover Nobillon c.s. stellen en aannemelijk maken dat, gelet op de omstandigheden van het geval, de overeenkomst tussen partijen op een andere, namelijk op de door hen voorgestane wijze moet worden uitgelegd. Andere omstandigheden van het geval 6.7 Nobillon c.s. hebben erop gewezen dat Marqt aanvankelijk het plan had het gehuurde te gebruiken voor de vestiging van een winkel conform de Marqt-formule en dat Barneveld en ook zij daarvan uitgingen. Zij hebben dit onder meer onderbouwd door te verwijzen naar verschillende contractuele bepalingen en naar de verklaring van [naam3] en [naam4] , e-mail correspondentie met [naam1] , de verklaring van [naam2] en [appellante2] en die van hun makelaar [naam5] . Uit de onderlinge samenhang tussen alle bepalingen van de huurovereenkomst, gezien in het licht van de totstandkoming ervan, volgt aldus Nobillon c.s. dat er een verplichting op de huurder rust om een supermarkt te exploiteren, op welke wijze dan ook. 6.8 Het hof overweegt in het algemeen dat Marqt c.s. niet hebben betwist dat bij het aangaan van de huurovereenkomst het plan bestond om in het gehuurde een supermarkt conform de Marqt-formule te vestigen. Zo was het te verhuren object in eerste instantie groter dan dat wat Marqt c.s. uiteindelijk hebben gehuurd. Marqt wilde namelijk, gezien haar eigen bedrijfsvoering, maar een deel van de oppervlakte huren, te weten 400m2. Barneveld heeft met dit verzoek ingestemd en vervolgens is tot splitsing van de totale ruimte overgegaan. De nauwe betrokkenheid van Marqt bij de oplevering van de te huren ruimte blijkt verder uit het feit dat in artikel 1.1. van de huurovereenkomst wordt verwezen naar tekeningen van het gehuurde, die Marqt als opdrachtgever heeft laten maken. Overeengekomen was ook in de tweede zin van artikel 1.3. van de huurovereenkomst dat de verhuurder er voor instond dat Marqt het gehuurde kon gebruiken voor een winkel conform de Marqt-formule (zie 6.4). Een beperking van het overeengekomen gebruik kan uit deze omstandigheden evenwel nog niet worden afgeleid. 6.9 Nobillon c.s. hebben naast artikel 1.1. en 1.3 van de huurovereenkomst gewezen op artikel 16.1, 16.3 en 16.4 in samenhang gelezen met artikel 9.4 van de huurovereenkomst en de wijze waarop aan deze bepalingen uitvoering werd gegeven. Het gehuurde werd weliswaar casco verhuurd, maar niet casco opgeleverd.

6.16 Het voorgaande betekent dat partijen zijn overeengekomen een bestemming/gebruik van het gehuurde als detailhandel en dat Marqt c.s. als gevolg daarvan gehouden zijn het gehuurde - door of vanwege haar - uitsluitend te bestemmen voor gebruik in dat kader. Uitvoering van de overeenkomst 6.17 Tussen partijen is niet in geschil dat de onderhuurders van Marqt het gehuurde voor detailhandel gebruiken. Evenmin bestaat geschil over het feit dat de desbetreffende onderhuurovereenkomsten niet op hoofdlijnen afwijken van de hoofdhuurovereenkomst en dat ook aan de overige eisen die artikel 18.1 van de huurovereenkomst aan onderhuur stelt, is voldaan. Zo betaalt RTB aan hoofdhuur € 7.162,89 per maand en ontvangt van de huidige huurder Welelectric € 6.500,- per maand. RTB ontvangt daarmee geen hogere huurprijs dan dat zij verschuldigd is aan de verhuurder. Aldus is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming van Marqt c.s. in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Wijziging overeenkomst? 6.18 Nobillon c.s. hebben onder 3 (zie hierboven rechtsoverweging 4.1 en 5.1) gevorderd, op grond van onder meer artikel 2:334r BW, wijziging van de overeenkomst en te bepalen dat met terugwerkende kracht artikel 1.3 van de huurovereenkomst daar waar ‘detailhandel’ staat, gelezen moet worden als ‘supermarkt conform de Marqt-formule’, althans ‘supermarkt’. Dit nu Nobillon c.s. door de splitsing van Marqt, RTB als huurder krijgt opgedrongen, RTB geen activiteiten ontplooit, anders dan de onderhuur van het gehuurde en Nobillon c.s. verder nadeel ondervinden in de vorm van waardevermindering van het pand en het verloren gaan van de investeringen. 6.19 Op grond van artikel 2:334r BW wijzigt of ontbindt de rechter een overeenkomst indien deze ten gevolge van een splitsing naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet ongewijzigd in stand behoort te blijven. Van belang is of een wijziging of ontbinding van de overeenkomst geboden is ten gevolge van de splitsing. Dit brengt in de regel mee dat een beoordeling dient plaats te vinden aan de hand van een vergelijking tussen enerzijds de situatie (kort) voorafgaand aan de splitsing onder de veronderstelling dat geen splitsing zal plaatsvinden en anderzijds de situatie (kort) na de splitsing. Wijzigingen die in deze periode optreden en geen gevolg van de splitsing zijn, worden daarbij buiten beschouwing gelaten. 6.20 Hierbij dient in aanmerking te worden genomen dat de juridische splitsing een van de instrumenten is die vennootschappen ten dienste staan om de organisatie naar eigen goeddunken in te richten. Deze splitsing bewerkstelligt een overgang van (een deel van) het vermogen onder algemene titel en vereist derhalve niet de medewerking van contractspartners. De overgang heeft tot gevolg dat afgesplitste contractuele verhoudingen in beginsel in hun geheel overgaan op de verkrijgende vennootschap en derhalve ongewijzigd blijven. Eigen aan vrijwel elke splitsing is bovendien dat de (verhaals-)positie van crediteuren van de splitsende vennootschap wijzigingen ondergaat. De enkele omstandigheid dat de verkrijgende vennootschap minder verhaal biedt dan de splitsende vennootschap biedt echter naar vaste jurisprudentie onvoldoende grondslag voor het oordeel dat een overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet ongewijzigd in stand behoort te blijven. Het ligt op de weg van Nobillon c.s. om voldoende concrete en zwaarwegende feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting te bewijzen die meebrengen dat een wijziging of ontbinding van de overeenkomst geboden is. Tegen de achtergrond van het voorgaande hebben Nobillon c.s. dat onvoldoende gedaan. Voor verdere bewijslevering is geen plaats. Redengevend daarvoor is het volgende. 6.21 Het hof stelt voorop dat door de huurovereenkomst het belang van Nobillon c.s. wordt begrensd. Zij kunnen uitsluitend aanspraak maken op volledige nakoming van de huurovereenkomst onder andere door voortzetting van de exploitatie van het gehuurde conform de overeengekomen bestemming ‘detailhandel’ en betaling van de huurprijs. Tussen partijen staat vast dat de huurtermijnen steeds volledig en op tijd worden betaald. Dat dit niet altijd door dezelfde vennootschap is gebeurd, doet daar niet aan af. Dat Marqt (niet zelf maar via Marqt B.V.) winkels conform de Marqt-formule exploiteert en RTB als huurster niet, leidt niet tot het oordeel dat de overeenkomst ten gevolge van de splitsing niet ongewijzigd in stand kan blijven. Een exploitatieverplichting als supermarkt al dan niet conform de Marqt-formule gaat het bestek van de huurovereenkomst te buiten en daarmee het belang dat Nobillon c.s. ontlenen aan de contractuele relatie die zij met RTB hebben. RTB als afgesplitste vennootschap komt de verplichtingen uit de huurovereenkomst na. Tussen partijen staat vast dat zij het gehuurde voor detailhandel exploiteert, waarbij gedeeltelijke dan wel gehele onderverhuur is toegestaan. De huur wordt betaald en de bankgarantie is mee overgegaan. 6.22 Van belang is verder dat enkel het nadeel dat wordt geleden als gevolg van de splitsing, moet worden betrokken bij de beoordeling. Marqt exploiteerde vlak voor de splitsing het gehuurde niet als (Marqt-)supermarkt, zou dat niet gaan doen en was daartoe ook niet contractueel verplicht. Marqt verhuurde het gehuurde onder aan een derde voor detailhandel. Direct na de splitsing verhuurde RTB het gehuurde onder aan een derde conform deze overeengekomen bestemming. De situatie is dus niet anders dan wanneer geen splitsing zou hebben plaatsgevonden. Er is daarmee geen causaal verband tussen de splitsing en het gestelde nadeel aan de zijde van Nobillon c.s. De door Nobillon c.s. gestelde waardevermindering van het gehuurde vormt ook geen aanleiding tot aanpassing van de huurovereenkomst. Ook hier geldt dat Nobillon c.s. enkel recht hebben op integrale nakoming van de huurovereenkomst. De waarde van de onroerende zaak valt buiten het bestek ervan. 6.23 Nobillon c.s. hebben verder nog gesteld dat het in de gegeven de omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ex artikelen 6:2 en 6:248 BW onaanvaardbaar is dat Udea in het gehuurde geen supermarkt exploiteert. Wat er ook zij van het antwoord op de vraag of deze stelling kan leiden tot de gevorderde wijziging van de overeenkomst, hebben Nobillon c.s. ook onvoldoende gemotiveerd aangevoerd waarom het in artikel 1 van de huurovereenkomst overeengekomen gebruik van het gehuurde voor detailhandel, buiten toepassing zou moeten blijven en Marqt daarop in de gegeven omstandigheden geen beroep zou mogen doen. Het hof gaat aan die stellingen voorbij. 6.24 Ten slotte hebben Nobillon c.s. gesteld dat het niet openen van de supermarkt en de beslissing van Udea om na de overname van de Marqt-keten in verband met de aanwezigheid aan de overkant van de straat van een Ekoplaza-vestiging, af te zien van exploitatie, voor Nobillon c.s. onvoorziene omstandigheden opleveren als bedoeld in artikel 6:258 BW die een wijziging van de overeenkomst rechtvaardigen. Ook het beroep op deze bepaling slaagt niet. Het hof stelt voorop dat naar vaste jurisprudentie artikel 6:258 BW terughoudend moet worden toegepast. Nobillon c.s. hebben tegen die achtergrond onvoldoende gemotiveerd gesteld waarom de door haar gestelde onvoorziene omstandigheden zodanig zijn dat RTB naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Van exploitatie wordt niet afgezien. RTB komt haar verplichtingen uit de huurovereenkomst na. Tussen partijen staat vast dat zij het gehuurde voor detailhandel exploiteert, waarbij gedeeltelijke dan wel gehele onderverhuur is toegestaan.

Het hof: 7.1 bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, van 26 januari 2022; 7.2 veroordeelt Nobillon c.s. tot betaling aan Marqt c.s. van de volgende proceskosten: € 783,- aan griffierecht € 2.366,- aan salaris van de advocaat van Marqt; 7.3 bepaalt dat deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 7.4 verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 7.5 wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Wichers, D.H. de Witte en C.W. Inden en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2023. Grief 1 faalt. HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158. De grieven 2 tot en met 7 slagen niet. Vergelijk Hoge Raad 20 februari 1998, ECLI:NL:HR 1998:ZC2587. De grieven 8 tot en met 10 slagen evenmin, althans kunnen niet leiden tot een ander dictum van het bestreden vonnis. Grief 11 faalt. Zie Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.307.315/01 (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 9341021) arrest van 23 mei 2023 in de zaak van 1Nobillon Vastgoed B.V., die is gevestigd in Amsterdam, hierna: Nobillon, 2. [appellante2] Holding B.V., die is gevestigd in Hilversum, hierna: [appellante2], appellanten, bij de kantonrechter: eisers, hierna gezamenlijk te noemen: Nobillon c.s., advocaat: mr. T.A. Phijffer, die kantoor houdt in Amsterdam, tegen 1Marqt Vastgoed B.V., die is gevestigd in Veghel, hierna: Marqt, 2. RTB B.V., die is gevestigd in Veghel, hierna: RTB, geïntimeerden, bij de kantonrechter: gedaagden, hierna gezamenlijk te noemen: Marqt c.s., advocaat: mr. E.H.H. Schelhaas, die kantoor houdt in 's-Hertogenbosch. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 Nobillon c.s. hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, op 26 januari 2022 heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: - de dagvaarding in hoger beroep van 2 februari 2022, - de memorie van grieven (met twee producties) van 17 mei 2022, - de memorie van antwoord van 26 juli 2022, - het tussenarrest van 30 augustus 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, - het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op1 februari 2023 heeft plaatsgevonden. 1.2 De zaak is vervolgens aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen tot een vergelijk te komen. Een schikking is echter niet bereikt. Partijen hebben de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en het hof heeft arrest bepaald. Bij de overlegging van de stukken hebben Nobillon c.s. bij rolbericht nog een opmerking over het proces-verbaal gemaakt. Zoals hierna zal blijken is voor de beslissing van het hof die opmerking niet van belang, zodat het hof daarop niet zal ingaan. 2Waar het in deze zaak om gaat Nobillon c.s. hebben een pand in Bussum gekocht. Marqt had met de vorige eigenaar een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een groot deel van het pand. Het plan was dat in het gehuurde deel een supermarkt volgens de Marqt-formule geëxploiteerd zou worden. Na de overname van de moedermaatschappij van Marqt, wordt door die plannen een streep gezet. Marqt c.s. verhuren vervolgens de winkelruimte aan derden die zich met detailhandel bezighouden. Nobillon c.s. zijn het hier niet mee eens en willen dat Marqt c.s. alsnog een supermarkt vestigen in het gehuurde en schadevergoeding betalen. Dit geschil heeft de volgende feitelijke achtergrond.

3.1 Marqt heeft op 13 maart 2019 een huurovereenkomst gesloten met Barneveld Zaken O.G. B.V. (hierna: Barneveld). 3.2 In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald: ‘1. Het gehuurde, bestemming (…) 1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte (…) van 400 m 2 (…) gelegen op de begane grond en de kelder van het gebouw met adres Huizenweg 15 en 15 A en Noorderweg 1 en 1B in (1401 GD) Bussum, (…) welke ruimte nader is aangegeven op de als bijlage bij deze huurovereenkomst en daarvan deel uitmakende door partijen geparafeerde tekening(en) en een door partijen ondertekend proces-verbaal van oplevering, eventueel ondersteund met door partijen geparafeerde foto’s 1.2 Het gehuurde wordt als casco verhuurd, tenzij in artikel 9 van de huurovereenkomst of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen. 1.3 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt voor detailhandel. Op basis van het vigerende bestemmingsplan staat verhuurder er voor in dat huurder het gehuurde kan gebruiken voor een winkel conform de Marqt-formule zonder dat daarvoor aanvullende toestemmingen of vergunningen zijn vereist. Huurder zal overeenkomstig 4.3 van de algemene bepalingen zorgdragen voor eventuele verdere toestemmingen of vergunningen die in verband met het gebruik zijn vereist. (…) 2. Voorwaarden 2.1 Van deze huurovereenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (...) 2.2 De algemene bepalingen waarnaar in 2.1 wordt verwezen, zijn van toepassing behoudens voor zover schriftelijk anders door partijen is overeengekomen of toepassing daarvan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is. 3. Duur, verlenging en opzegging 3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar, ingaande op 1 mei 2019 of zoveel eerder of later als de dag van opening van de winkel, de dag dat onherroepelijke vergunningen van overheidswege voor exploitatie van een Marqt-winkel zijn verkregen en/of het gehuurde na het voltooien van de inrichtingswerkzaamheden is opgeleverd aan huurder (hierna:‘ingangsdatum’) en lopende tot en met 30 april 2029. Huurder verklaart dat de hiervoor omschreven vergunningen op 1 februari 2019 zijn aangevraagd. (…) 9. Casco (…) 9.3 Ter verduidelijking van de definitie van het casco als omschreven in artikel 1 van de algemene bepalingen, wordt onder ‘casco’ in ieder geval verstaan dat het gehuurde is ontdaan van: i. alle zaken en bestanddelen tot de bouwkundige muren; ii. alle zaken en bestanddelen tot de bouwkundige vloer; iii. alle zaken en bestanddelen tot de bouwkundige gevel; iv. alle zaken en bestanddelen en tot het bouwkundige plafond; v. alle aanwezige binneninrichting; vi. alle oude installaties (o.a stookolie, vetvangput, etc); vii. alle E+W installaties die niet uitsluitend ten dienste staan van het gehuurde; en viii. alle reclame-uitingen aan de buitenzijde. 9.4 Hoewel het gehuurde casco wordt verhuurd, wordt het gehuurde evenwel in huidige staat ter beschikking gesteld op de datum van sleuteloverdracht als omschreven in artikel 15.1. In plaats van een casco oplevering, stelt verhuurder de investeringsbijdrage als omschreven in artikel 16 ter beschikking. (...) Bijzondere bepalingen 14Incentives Als incentive voor het aangaan van de huurovereenkomst verleent verhuurder aan huurder een huurvrije periode van drie maanden, ingaande op de ingangsdatum. (…) 15. Sleuteloverdracht 15.1 De sleuteloverdracht zal plaatsvinden op vrijdag 1 maart om 09:00 uur . (…) 16. Investeringsbijdrage 16.1 Verhuurder stelt huurder voor het verbouwen conform, de aan deze huurovereenkomst gehechte beschrijving en offertes van de werkzaamheden, van het gehuurde een vast bedrag ter beschikking van € 275.000,- te verhogen met wettelijk verschuldigde omzetbelasting. Verhuurder machtigt huurder om de noodzakelijke plannen hiertoe te doen uitwerken, aanbesteden, doen uitvoeren, coördineren en aan zich te doen opleveren. Verhuurder zal tot het maximum de investeringsbijdrage voldoen door zelf opdracht te geven voor de werkzaamheden. (…) 16.3 Huurder heeft het recht zijn verdere inrichtingswerkzaamheden tegelijk met het hierboven bedoelde aanpassingsproces op te dragen en uit te doen voeren. De meerkosten van deze werkzaamheden worden echter door de huurder gedragen. 16.4 Huurder zal de werkzaamheden conform de aan deze huurovereenkomst gehechte beschrijving en offertes van werkzaamheden (laten) uitvoeren. 18. Afwijkingen van de algemene bepalingen 18.1 In afwijking van artikel 6.1, is huurder bevoegd om zonder voorafgaande toestemming van verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, mits: i. de onderhuurovereenkomst op hoofdlijnen niet afwijkt van de huurovereenkomst; ii. de einddatum van de onderhuurovereenkomst niet op een latere datum is gelegen dan de huurovereenkomst; en iii. huurder geen hogere huurprijs (in het geval van partiële verhuur omgerekend naar huurprijs per gewogen vierkante meter verhuurder vloeroppervlakte) bedingt dan zij aan verhuurder verschuldigd is. (…)’ 3.3 In de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (hierna: de algemene bepalingen), die deel uitmaken van de overeenkomst, is onder meer opgenomen: ‘ Gebruik 5.1 Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…) Onderhuur 6.1 Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan. (…)’ 3.4 Op 1 mei 2019 zijn Nobillon c.s. eigenaar van het pand geworden. 3.5 Op 16 mei 2019 schrijft Marqt in de persoon van [naam1] naar aanleiding van een e-mail van [naam2] van Nobillon van 15 mei 2019 over de betaling van facturen van de aannemer, onder meer: ‘Marqt kan de opdracht voor het realiseren van het casco opleveringsniveau niet overnemen. Ik snap ook oprecht niet goed waarom het zo lastig is /gemaakt moet worden: Klomp [de aannemer: toevoeging hof] heeft een opdracht van Barneveld/ [naam3] . Indien deze opdracht bij de koop niet automatisch is overgenomen moet de opdracht even (opnieuw) bevestigd worden door Nobillon. Dat lijkt me allemaal niet zo lastig. Dus de opmerking ‘(..) maar dit is ook een heel vreemde constructie’ volg ik niet.

4.1 Nobillon c.s. hebben bij de kantonrechter gevorderd (verkort weergegeven) 1. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst Marqt c.s. verplicht om in het gehuurde een supermarkt conform de Marqt-formule of in ieder geval een supermarkt te exploiteren; 2. Marqt c.s. te gebieden binnen één maand na betekening van het vonnis het gehuurde in gebruik te nemen als supermarkt conform de Marqt-formule of in ieder geval als supermarkt; 3. de huurovereenkomst tussen partijen te wijzigen zodat daar waar in artikel 1.3 ‘detailhandel’ staat, gelezen moet worden ‘supermarkt conform de Marqt-formule’ of in ieder geval ‘luxe supermarkt’; 4. Marqt c.s. te verbieden het gehuurde onder te verhuren in strijd met de verklaring voor recht, het gebod en/of de gewijzigde bestemming als bedoeld onder 1, 2 en 3 en 5. Marqt c.s. te veroordelen tot vergoeding van de schade van Nobillon c.s. nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Nobillon c.s. hebben ook gevorderd bij het niet nakomen van het gevorderde onder 2 en 4 Marqt c.s. te veroordelen een dwangsom te betalen. 4.2 De kantonrechter heeft de vorderingen van Nobillon c.s. afgewezen.

5.1 De bedoeling van het hoger beroep van Nobillon c.s. is dat het vonnis van de kantonrechter van 26 januari 2022 wordt vernietigd en dat hun vorderingen alsnog worden toegewezen. Nobillon c.s. hebben in hoger beroep hun vordering onder 3 gewijzigd in die zin dat waar in de huurovereenkomst in artikel 1.3 ‘detailhandel’ staat, nu gelezen moet worden ‘supermarkt conform de Marqt-formule’ of in ieder geval ‘supermarkt’. Het bijvoeglijk naamwoord ‘luxe’ voor ‘supermarkt’ is verdwenen. Ook hebben Nobillon c.s. in hoger beroep mede de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in de zin van artikel 6:2 en 6:248 BW aan de vordering onder 3 ten grondslag gelegd, althans zo begrijpt het hof hun stellingen bij grief 8. Marqt c.s. hebben geen bezwaar gemaakt tegen deze wijzigingen en ook het hof ziet geen reden om deze gewijzigde formulering en de aanvullende grondslag buiten beschouwing te laten, zodat het recht zal doen op de aldus gewijzigde eis. 5.2 Nobillon c.s. hebben twaalf grieven geformuleerd tegen het vonnis. Grief 1 richt zich tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter. Het hof heeft hiervoor zelfstandig de feiten vastgesteld die het van belang vindt voor de beoordeling. Daarmee hebben Nobillon c.s. geen belang meer bij de eerste grief. Voor zover Nobillon c.s. nog andere door hun gestelde feiten toegevoegd wil zien, miskennen zij dat het aan de rechter is om een keuze te maken uit de feiten die hij van belang acht. De overige grieven zullen hierna gezamenlijk, thematisch worden behandeld.

6.1 Nobillon c.s. baseren hun vordering op de stelling dat de huurovereenkomst met zich meebrengt dat Marqt is gehouden een (Marqt-)supermarkt in het gehuurde te exploiteren. Nu zij dat nalaat te doen, schiet Marqt in de nakoming van de huurovereenkomst tekort. Marqt c.s. hebben aangevoerd dat deze uitleg van de huurovereenkomst te beperkt is en stellen dat de huurovereenkomst Marqt verplicht het gehuurde te gebruiken voor detailhandel. In de fase van de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft Marqt er naar gestreefd de overeengekomen bestemming zo ruim mogelijk te bepalen en ook een ruime bevoegdheid tot onderverhuur te verkrijgen. Een specifieke verplichting tot het exploiteren van een winkel conform de Marqt-formule of een andere supermarkt houdt de huurovereenkomst dan ook volgens Marqt c.s. niet in. Nu de onderhuurovereenkomsten zijn aangegaan met een bestemming tot gebruik voor detailhandel, was toestemming van Nobillon c.s. voor deze onderhuur niet nodig en is geen sprake van een tekortkoming in de uitvoering van de overeenkomst. Uitleg van de overeenkomst, de norm 6.2 Nu het geschil tussen partijen betrekking heeft op de uitleg van de huurovereenkomst stelt het hof voorop dat het voor het antwoord op de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld, ook al is in praktisch opzicht de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van het geschrift als geheel, in het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg vaak wel van groot belang. Uitlatingen en gedragingen na het sluiten van de overeenkomst kunnen van belang zijn voor de aan de overeenkomst te geven uitleg. De partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van een bepaalde uitleg van een overeenkomst draagt op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv de bewijslast van de feiten en omstandigheden die de door haar bepleite uitleg ondersteunen. Taalkundige betekenis 6.3 In artikel 1.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt voor detailhandel, waarbij de verhuurder ervoor instaat dat Marqt het gehuurde kan gebruiken voor een winkel conform de Marqt-formule zonder dat daarvoor aanvullende toestemmingen of vergunningen zijn vereist, terwijl de huurder zal moeten zorgen voor verdere toestemmingen of vergunningen die in verband met het gebruik zijn vereist. 6.4 Het hof overweegt dat uit de tekst van de eerste zin van artikel 1.3. volgt dat het gehuurde door de huurder uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt voor ‘detailhandel’. ‘Detailhandel’ betekent taalkundig gezien de rechtstreekse verkoop van goederen aan consumenten. Het begrip ‘supermarkt’ heeft betrekking op een zelfbedieningswinkel waar aan consumenten levensmiddelen worden verkocht met vaak ook vers producten en een additioneel assortiment aan non-food artikelen. Hieruit leidt het hof af dat partijen door het gebruik van het woord ‘detailhandel’ de bedoeling hebben gehad een ruimere bestemming voor het gebruik overeen te komen dan enkel die voor een ‘winkel conform de Marqt-formule’ of een ‘supermarkt’. Het gehuurde is bestemd voor ‘detailhandel’, zonder verdere tekstuele beperkingen tot (enige) ‘supermarkt’. Tekstueel ligt een dergelijke beperking ook niet in de tweede en derde zin van artikel 1.3 besloten. Daar staat slechts geformuleerd dat de verhuurder er voor in staat dat de huurder het gehuurde kan gebruiken voor een winkel conform de Marqt-formule zonder dat daarvoor aanvullende toestemmingen of vergunningen zijn vereist, terwijl de huurder zal moeten zorgen voor verdere toestemmingen of vergunningen die in verband met het gebruik zijn vereist. Taalkundig sluit dit laatste ‘gebruik’ weer aan bij de ruimere omschrijving van het gebruik voor detailhandel in de eerste zin van artikel 1.3. Partijen hebben de nader door hen gezamenlijk in te vullen bestemming tekstueel dus ongeclausuleerd in de schriftelijke overeenkomst opgenomen. Marqt is op basis van deze uitleg derhalve verplicht het gehuurde te bestemmen voor detailhandel. 6.5 Deze taalkundige uitleg is in het onderhavige geval in beginsel van groot belang, omdat het gaat om een beding in een overeenkomst die is aangegaan tussen twee professionele contractspartijen. Deze partijen lieten zich bovendien afzonderlijk bijstaan door een makelaar, terwijl de overeenkomst door de makelaar van Barneveld is opgesteld conform het (standaard-) model van de Raad voor Onroerende Zaken. 6.6 Niettemin kan aanleiding bestaan om af te wijken van de in redelijkheid niet mis te verstane bewoordingen van het door partijen ondertekende contract, namelijk indien en voor zover Nobillon c.s. stellen en aannemelijk maken dat, gelet op de omstandigheden van het geval, de overeenkomst tussen partijen op een andere, namelijk op de door hen voorgestane wijze moet worden uitgelegd. Andere omstandigheden van het geval 6.7 Nobillon c.s. hebben erop gewezen dat Marqt aanvankelijk het plan had het gehuurde te gebruiken voor de vestiging van een winkel conform de Marqt-formule en dat Barneveld en ook zij daarvan uitgingen. Zij hebben dit onder meer onderbouwd door te verwijzen naar verschillende contractuele bepalingen en naar de verklaring van [naam3] en [naam4] , e-mail correspondentie met [naam1] , de verklaring van [naam2] en [appellante2] en die van hun makelaar [naam5] . Uit de onderlinge samenhang tussen alle bepalingen van de huurovereenkomst, gezien in het licht van de totstandkoming ervan, volgt aldus Nobillon c.s. dat er een verplichting op de huurder rust om een supermarkt te exploiteren, op welke wijze dan ook. 6.8 Het hof overweegt in het algemeen dat Marqt c.s. niet hebben betwist dat bij het aangaan van de huurovereenkomst het plan bestond om in het gehuurde een supermarkt conform de Marqt-formule te vestigen. Zo was het te verhuren object in eerste instantie groter dan dat wat Marqt c.s. uiteindelijk hebben gehuurd. Marqt wilde namelijk, gezien haar eigen bedrijfsvoering, maar een deel van de oppervlakte huren, te weten 400m2. Barneveld heeft met dit verzoek ingestemd en vervolgens is tot splitsing van de totale ruimte overgegaan. De nauwe betrokkenheid van Marqt bij de oplevering van de te huren ruimte blijkt verder uit het feit dat in artikel 1.1. van de huurovereenkomst wordt verwezen naar tekeningen van het gehuurde, die Marqt als opdrachtgever heeft laten maken. Overeengekomen was ook in de tweede zin van artikel 1.3. van de huurovereenkomst dat de verhuurder er voor instond dat Marqt het gehuurde kon gebruiken voor een winkel conform de Marqt-formule (zie 6.4). Een beperking van het overeengekomen gebruik kan uit deze omstandigheden evenwel nog niet worden afgeleid. 6.9 Nobillon c.s. hebben naast artikel 1.1. en 1.3 van de huurovereenkomst gewezen op artikel 16.1, 16.3 en 16.4 in samenhang gelezen met artikel 9.4 van de huurovereenkomst en de wijze waarop aan deze bepalingen uitvoering werd gegeven. Het gehuurde werd weliswaar casco verhuurd, maar niet casco opgeleverd.

6.16 Het voorgaande betekent dat partijen zijn overeengekomen een bestemming/gebruik van het gehuurde als detailhandel en dat Marqt c.s. als gevolg daarvan gehouden zijn het gehuurde - door of vanwege haar - uitsluitend te bestemmen voor gebruik in dat kader. Uitvoering van de overeenkomst 6.17 Tussen partijen is niet in geschil dat de onderhuurders van Marqt het gehuurde voor detailhandel gebruiken. Evenmin bestaat geschil over het feit dat de desbetreffende onderhuurovereenkomsten niet op hoofdlijnen afwijken van de hoofdhuurovereenkomst en dat ook aan de overige eisen die artikel 18.1 van de huurovereenkomst aan onderhuur stelt, is voldaan. Zo betaalt RTB aan hoofdhuur € 7.162,89 per maand en ontvangt van de huidige huurder Welelectric € 6.500,- per maand. RTB ontvangt daarmee geen hogere huurprijs dan dat zij verschuldigd is aan de verhuurder. Aldus is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming van Marqt c.s. in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Wijziging overeenkomst? 6.18 Nobillon c.s. hebben onder 3 (zie hierboven rechtsoverweging 4.1 en 5.1) gevorderd, op grond van onder meer artikel 2:334r BW, wijziging van de overeenkomst en te bepalen dat met terugwerkende kracht artikel 1.3 van de huurovereenkomst daar waar ‘detailhandel’ staat, gelezen moet worden als ‘supermarkt conform de Marqt-formule’, althans ‘supermarkt’. Dit nu Nobillon c.s. door de splitsing van Marqt, RTB als huurder krijgt opgedrongen, RTB geen activiteiten ontplooit, anders dan de onderhuur van het gehuurde en Nobillon c.s. verder nadeel ondervinden in de vorm van waardevermindering van het pand en het verloren gaan van de investeringen. 6.19 Op grond van artikel 2:334r BW wijzigt of ontbindt de rechter een overeenkomst indien deze ten gevolge van een splitsing naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet ongewijzigd in stand behoort te blijven. Van belang is of een wijziging of ontbinding van de overeenkomst geboden is ten gevolge van de splitsing. Dit brengt in de regel mee dat een beoordeling dient plaats te vinden aan de hand van een vergelijking tussen enerzijds de situatie (kort) voorafgaand aan de splitsing onder de veronderstelling dat geen splitsing zal plaatsvinden en anderzijds de situatie (kort) na de splitsing. Wijzigingen die in deze periode optreden en geen gevolg van de splitsing zijn, worden daarbij buiten beschouwing gelaten. 6.20 Hierbij dient in aanmerking te worden genomen dat de juridische splitsing een van de instrumenten is die vennootschappen ten dienste staan om de organisatie naar eigen goeddunken in te richten. Deze splitsing bewerkstelligt een overgang van (een deel van) het vermogen onder algemene titel en vereist derhalve niet de medewerking van contractspartners. De overgang heeft tot gevolg dat afgesplitste contractuele verhoudingen in beginsel in hun geheel overgaan op de verkrijgende vennootschap en derhalve ongewijzigd blijven. Eigen aan vrijwel elke splitsing is bovendien dat de (verhaals-)positie van crediteuren van de splitsende vennootschap wijzigingen ondergaat. De enkele omstandigheid dat de verkrijgende vennootschap minder verhaal biedt dan de splitsende vennootschap biedt echter naar vaste jurisprudentie onvoldoende grondslag voor het oordeel dat een overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet ongewijzigd in stand behoort te blijven. Het ligt op de weg van Nobillon c.s. om voldoende concrete en zwaarwegende feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting te bewijzen die meebrengen dat een wijziging of ontbinding van de overeenkomst geboden is. Tegen de achtergrond van het voorgaande hebben Nobillon c.s. dat onvoldoende gedaan. Voor verdere bewijslevering is geen plaats. Redengevend daarvoor is het volgende. 6.21 Het hof stelt voorop dat door de huurovereenkomst het belang van Nobillon c.s. wordt begrensd. Zij kunnen uitsluitend aanspraak maken op volledige nakoming van de huurovereenkomst onder andere door voortzetting van de exploitatie van het gehuurde conform de overeengekomen bestemming ‘detailhandel’ en betaling van de huurprijs. Tussen partijen staat vast dat de huurtermijnen steeds volledig en op tijd worden betaald. Dat dit niet altijd door dezelfde vennootschap is gebeurd, doet daar niet aan af. Dat Marqt (niet zelf maar via Marqt B.V.) winkels conform de Marqt-formule exploiteert en RTB als huurster niet, leidt niet tot het oordeel dat de overeenkomst ten gevolge van de splitsing niet ongewijzigd in stand kan blijven. Een exploitatieverplichting als supermarkt al dan niet conform de Marqt-formule gaat het bestek van de huurovereenkomst te buiten en daarmee het belang dat Nobillon c.s. ontlenen aan de contractuele relatie die zij met RTB hebben. RTB als afgesplitste vennootschap komt de verplichtingen uit de huurovereenkomst na. Tussen partijen staat vast dat zij het gehuurde voor detailhandel exploiteert, waarbij gedeeltelijke dan wel gehele onderverhuur is toegestaan. De huur wordt betaald en de bankgarantie is mee overgegaan. 6.22 Van belang is verder dat enkel het nadeel dat wordt geleden als gevolg van de splitsing, moet worden betrokken bij de beoordeling. Marqt exploiteerde vlak voor de splitsing het gehuurde niet als (Marqt-)supermarkt, zou dat niet gaan doen en was daartoe ook niet contractueel verplicht. Marqt verhuurde het gehuurde onder aan een derde voor detailhandel. Direct na de splitsing verhuurde RTB het gehuurde onder aan een derde conform deze overeengekomen bestemming. De situatie is dus niet anders dan wanneer geen splitsing zou hebben plaatsgevonden. Er is daarmee geen causaal verband tussen de splitsing en het gestelde nadeel aan de zijde van Nobillon c.s. De door Nobillon c.s. gestelde waardevermindering van het gehuurde vormt ook geen aanleiding tot aanpassing van de huurovereenkomst. Ook hier geldt dat Nobillon c.s. enkel recht hebben op integrale nakoming van de huurovereenkomst. De waarde van de onroerende zaak valt buiten het bestek ervan. 6.23 Nobillon c.s. hebben verder nog gesteld dat het in de gegeven de omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ex artikelen 6:2 en 6:248 BW onaanvaardbaar is dat Udea in het gehuurde geen supermarkt exploiteert. Wat er ook zij van het antwoord op de vraag of deze stelling kan leiden tot de gevorderde wijziging van de overeenkomst, hebben Nobillon c.s. ook onvoldoende gemotiveerd aangevoerd waarom het in artikel 1 van de huurovereenkomst overeengekomen gebruik van het gehuurde voor detailhandel, buiten toepassing zou moeten blijven en Marqt daarop in de gegeven omstandigheden geen beroep zou mogen doen. Het hof gaat aan die stellingen voorbij. 6.24 Ten slotte hebben Nobillon c.s. gesteld dat het niet openen van de supermarkt en de beslissing van Udea om na de overname van de Marqt-keten in verband met de aanwezigheid aan de overkant van de straat van een Ekoplaza-vestiging, af te zien van exploitatie, voor Nobillon c.s. onvoorziene omstandigheden opleveren als bedoeld in artikel 6:258 BW die een wijziging van de overeenkomst rechtvaardigen. Ook het beroep op deze bepaling slaagt niet. Het hof stelt voorop dat naar vaste jurisprudentie artikel 6:258 BW terughoudend moet worden toegepast. Nobillon c.s. hebben tegen die achtergrond onvoldoende gemotiveerd gesteld waarom de door haar gestelde onvoorziene omstandigheden zodanig zijn dat RTB naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Van exploitatie wordt niet afgezien. RTB komt haar verplichtingen uit de huurovereenkomst na. Tussen partijen staat vast dat zij het gehuurde voor detailhandel exploiteert, waarbij gedeeltelijke dan wel gehele onderverhuur is toegestaan.

Het hof: 7.1 bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, van 26 januari 2022; 7.2 veroordeelt Nobillon c.s. tot betaling aan Marqt c.s. van de volgende proceskosten: € 783,- aan griffierecht € 2.366,- aan salaris van de advocaat van Marqt; 7.3 bepaalt dat deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 7.4 verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 7.5 wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Wichers, D.H. de Witte en C.W. Inden en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2023. Grief 1 faalt. HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158. De grieven 2 tot en met 7 slagen niet. Vergelijk Hoge Raad 20 februari 1998, ECLI:NL:HR 1998:ZC2587. De grieven 8 tot en met 10 slagen evenmin, althans kunnen niet leiden tot een ander dictum van het bestreden vonnis. Grief 11 faalt. Zie Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.307.315/01 (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 9341021) arrest van 23 mei 2023 in de zaak van 1Nobillon Vastgoed B.V., die is gevestigd in Amsterdam, hierna: Nobillon, 2. [appellante2] Holding B.V., die is gevestigd in Hilversum, hierna: [appellante2], appellanten, bij de kantonrechter: eisers, hierna gezamenlijk te noemen: Nobillon c.s., advocaat: mr. T.A. Phijffer, die kantoor houdt in Amsterdam, tegen 1Marqt Vastgoed B.V., die is gevestigd in Veghel, hierna: Marqt, 2. RTB B.V., die is gevestigd in Veghel, hierna: RTB, geïntimeerden, bij de kantonrechter: gedaagden, hierna gezamenlijk te noemen: Marqt c.s., advocaat: mr. E.H.H. Schelhaas, die kantoor houdt in 's-Hertogenbosch. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 Nobillon c.s. hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, op 26 januari 2022 heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: - de dagvaarding in hoger beroep van 2 februari 2022, - de memorie van grieven (met twee producties) van 17 mei 2022, - de memorie van antwoord van 26 juli 2022, - het tussenarrest van 30 augustus 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, - het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op1 februari 2023 heeft plaatsgevonden. 1.2 De zaak is vervolgens aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen tot een vergelijk te komen. Een schikking is echter niet bereikt. Partijen hebben de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en het hof heeft arrest bepaald. Bij de overlegging van de stukken hebben Nobillon c.s. bij rolbericht nog een opmerking over het proces-verbaal gemaakt. Zoals hierna zal blijken is voor de beslissing van het hof die opmerking niet van belang, zodat het hof daarop niet zal ingaan. 2Waar het in deze zaak om gaat Nobillon c.s. hebben een pand in Bussum gekocht. Marqt had met de vorige eigenaar een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een groot deel van het pand. Het plan was dat in het gehuurde deel een supermarkt volgens de Marqt-formule geëxploiteerd zou worden. Na de overname van de moedermaatschappij van Marqt, wordt door die plannen een streep gezet. Marqt c.s. verhuren vervolgens de winkelruimte aan derden die zich met detailhandel bezighouden. Nobillon c.s. zijn het hier niet mee eens en willen dat Marqt c.s. alsnog een supermarkt vestigen in het gehuurde en schadevergoeding betalen. Dit geschil heeft de volgende feitelijke achtergrond.

3.1 Marqt heeft op 13 maart 2019 een huurovereenkomst gesloten met Barneveld Zaken O.G. B.V. (hierna: Barneveld). 3.2 In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald: ‘1. Het gehuurde, bestemming (…) 1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte (…) van 400 m 2 (…) gelegen op de begane grond en de kelder van het gebouw met adres Huizenweg 15 en 15 A en Noorderweg 1 en 1B in (1401 GD) Bussum, (…) welke ruimte nader is aangegeven op de als bijlage bij deze huurovereenkomst en daarvan deel uitmakende door partijen geparafeerde tekening(en) en een door partijen ondertekend proces-verbaal van oplevering, eventueel ondersteund met door partijen geparafeerde foto’s 1.2 Het gehuurde wordt als casco verhuurd, tenzij in artikel 9 van de huurovereenkomst of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen. 1.3 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt voor detailhandel. Op basis van het vigerende bestemmingsplan staat verhuurder er voor in dat huurder het gehuurde kan gebruiken voor een winkel conform de Marqt-formule zonder dat daarvoor aanvullende toestemmingen of vergunningen zijn vereist. Huurder zal overeenkomstig 4.3 van de algemene bepalingen zorgdragen voor eventuele verdere toestemmingen of vergunningen die in verband met het gebruik zijn vereist. (…) 2. Voorwaarden 2.1 Van deze huurovereenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (...) 2.2 De algemene bepalingen waarnaar in 2.1 wordt verwezen, zijn van toepassing behoudens voor zover schriftelijk anders door partijen is overeengekomen of toepassing daarvan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is. 3. Duur, verlenging en opzegging 3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar, ingaande op 1 mei 2019 of zoveel eerder of later als de dag van opening van de winkel, de dag dat onherroepelijke vergunningen van overheidswege voor exploitatie van een Marqt-winkel zijn verkregen en/of het gehuurde na het voltooien van de inrichtingswerkzaamheden is opgeleverd aan huurder (hierna:‘ingangsdatum’) en lopende tot en met 30 april 2029. Huurder verklaart dat de hiervoor omschreven vergunningen op 1 februari 2019 zijn aangevraagd. (…) 9. Casco (…) 9.3 Ter verduidelijking van de definitie van het casco als omschreven in artikel 1 van de algemene bepalingen, wordt onder ‘casco’ in ieder geval verstaan dat het gehuurde is ontdaan van: i. alle zaken en bestanddelen tot de bouwkundige muren; ii. alle zaken en bestanddelen tot de bouwkundige vloer; iii. alle zaken en bestanddelen tot de bouwkundige gevel; iv. alle zaken en bestanddelen en tot het bouwkundige plafond; v. alle aanwezige binneninrichting; vi. alle oude installaties (o.a stookolie, vetvangput, etc); vii. alle E+W installaties die niet uitsluitend ten dienste staan van het gehuurde; en viii. alle reclame-uitingen aan de buitenzijde. 9.4 Hoewel het gehuurde casco wordt verhuurd, wordt het gehuurde evenwel in huidige staat ter beschikking gesteld op de datum van sleuteloverdracht als omschreven in artikel 15.1. In plaats van een casco oplevering, stelt verhuurder de investeringsbijdrage als omschreven in artikel 16 ter beschikking. (...) Bijzondere bepalingen 14Incentives Als incentive voor het aangaan van de huurovereenkomst verleent verhuurder aan huurder een huurvrije periode van drie maanden, ingaande op de ingangsdatum. (…) 15. Sleuteloverdracht 15.1 De sleuteloverdracht zal plaatsvinden op vrijdag 1 maart om 09:00 uur . (…) 16. Investeringsbijdrage 16.1 Verhuurder stelt huurder voor het verbouwen conform, de aan deze huurovereenkomst gehechte beschrijving en offertes van de werkzaamheden, van het gehuurde een vast bedrag ter beschikking van € 275.000,- te verhogen met wettelijk verschuldigde omzetbelasting. Verhuurder machtigt huurder om de noodzakelijke plannen hiertoe te doen uitwerken, aanbesteden, doen uitvoeren, coördineren en aan zich te doen opleveren. Verhuurder zal tot het maximum de investeringsbijdrage voldoen door zelf opdracht te geven voor de werkzaamheden. (…) 16.3 Huurder heeft het recht zijn verdere inrichtingswerkzaamheden tegelijk met het hierboven bedoelde aanpassingsproces op te dragen en uit te doen voeren. De meerkosten van deze werkzaamheden worden echter door de huurder gedragen. 16.4 Huurder zal de werkzaamheden conform de aan deze huurovereenkomst gehechte beschrijving en offertes van werkzaamheden (laten) uitvoeren. 18. Afwijkingen van de algemene bepalingen 18.1 In afwijking van artikel 6.1, is huurder bevoegd om zonder voorafgaande toestemming van verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, mits: i. de onderhuurovereenkomst op hoofdlijnen niet afwijkt van de huurovereenkomst; ii. de einddatum van de onderhuurovereenkomst niet op een latere datum is gelegen dan de huurovereenkomst; en iii. huurder geen hogere huurprijs (in het geval van partiële verhuur omgerekend naar huurprijs per gewogen vierkante meter verhuurder vloeroppervlakte) bedingt dan zij aan verhuurder verschuldigd is. (…)’ 3.3 In de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (hierna: de algemene bepalingen), die deel uitmaken van de overeenkomst, is onder meer opgenomen: ‘ Gebruik 5.1 Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…) Onderhuur 6.1 Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan. (…)’ 3.4 Op 1 mei 2019 zijn Nobillon c.s. eigenaar van het pand geworden. 3.5 Op 16 mei 2019 schrijft Marqt in de persoon van [naam1] naar aanleiding van een e-mail van [naam2] van Nobillon van 15 mei 2019 over de betaling van facturen van de aannemer, onder meer: ‘Marqt kan de opdracht voor het realiseren van het casco opleveringsniveau niet overnemen. Ik snap ook oprecht niet goed waarom het zo lastig is /gemaakt moet worden: Klomp [de aannemer: toevoeging hof] heeft een opdracht van Barneveld/ [naam3] . Indien deze opdracht bij de koop niet automatisch is overgenomen moet de opdracht even (opnieuw) bevestigd worden door Nobillon. Dat lijkt me allemaal niet zo lastig. Dus de opmerking ‘(..) maar dit is ook een heel vreemde constructie’ volg ik niet.

4.1 Nobillon c.s. hebben bij de kantonrechter gevorderd (verkort weergegeven) 1. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst Marqt c.s. verplicht om in het gehuurde een supermarkt conform de Marqt-formule of in ieder geval een supermarkt te exploiteren; 2. Marqt c.s. te gebieden binnen één maand na betekening van het vonnis het gehuurde in gebruik te nemen als supermarkt conform de Marqt-formule of in ieder geval als supermarkt; 3. de huurovereenkomst tussen partijen te wijzigen zodat daar waar in artikel 1.3 ‘detailhandel’ staat, gelezen moet worden ‘supermarkt conform de Marqt-formule’ of in ieder geval ‘luxe supermarkt’; 4. Marqt c.s. te verbieden het gehuurde onder te verhuren in strijd met de verklaring voor recht, het gebod en/of de gewijzigde bestemming als bedoeld onder 1, 2 en 3 en 5. Marqt c.s. te veroordelen tot vergoeding van de schade van Nobillon c.s. nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Nobillon c.s. hebben ook gevorderd bij het niet nakomen van het gevorderde onder 2 en 4 Marqt c.s. te veroordelen een dwangsom te betalen. 4.2 De kantonrechter heeft de vorderingen van Nobillon c.s. afgewezen.

5.1 De bedoeling van het hoger beroep van Nobillon c.s. is dat het vonnis van de kantonrechter van 26 januari 2022 wordt vernietigd en dat hun vorderingen alsnog worden toegewezen. Nobillon c.s. hebben in hoger beroep hun vordering onder 3 gewijzigd in die zin dat waar in de huurovereenkomst in artikel 1.3 ‘detailhandel’ staat, nu gelezen moet worden ‘supermarkt conform de Marqt-formule’ of in ieder geval ‘supermarkt’. Het bijvoeglijk naamwoord ‘luxe’ voor ‘supermarkt’ is verdwenen. Ook hebben Nobillon c.s. in hoger beroep mede de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in de zin van artikel 6:2 en 6:248 BW aan de vordering onder 3 ten grondslag gelegd, althans zo begrijpt het hof hun stellingen bij grief 8. Marqt c.s. hebben geen bezwaar gemaakt tegen deze wijzigingen en ook het hof ziet geen reden om deze gewijzigde formulering en de aanvullende grondslag buiten beschouwing te laten, zodat het recht zal doen op de aldus gewijzigde eis. 5.2 Nobillon c.s. hebben twaalf grieven geformuleerd tegen het vonnis. Grief 1 richt zich tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter. Het hof heeft hiervoor zelfstandig de feiten vastgesteld die het van belang vindt voor de beoordeling. Daarmee hebben Nobillon c.s. geen belang meer bij de eerste grief. Voor zover Nobillon c.s. nog andere door hun gestelde feiten toegevoegd wil zien, miskennen zij dat het aan de rechter is om een keuze te maken uit de feiten die hij van belang acht. De overige grieven zullen hierna gezamenlijk, thematisch worden behandeld.

6.1 Nobillon c.s. baseren hun vordering op de stelling dat de huurovereenkomst met zich meebrengt dat Marqt is gehouden een (Marqt-)supermarkt in het gehuurde te exploiteren. Nu zij dat nalaat te doen, schiet Marqt in de nakoming van de huurovereenkomst tekort. Marqt c.s. hebben aangevoerd dat deze uitleg van de huurovereenkomst te beperkt is en stellen dat de huurovereenkomst Marqt verplicht het gehuurde te gebruiken voor detailhandel. In de fase van de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft Marqt er naar gestreefd de overeengekomen bestemming zo ruim mogelijk te bepalen en ook een ruime bevoegdheid tot onderverhuur te verkrijgen. Een specifieke verplichting tot het exploiteren van een winkel conform de Marqt-formule of een andere supermarkt houdt de huurovereenkomst dan ook volgens Marqt c.s. niet in. Nu de onderhuurovereenkomsten zijn aangegaan met een bestemming tot gebruik voor detailhandel, was toestemming van Nobillon c.s. voor deze onderhuur niet nodig en is geen sprake van een tekortkoming in de uitvoering van de overeenkomst. Uitleg van de overeenkomst, de norm 6.2 Nu het geschil tussen partijen betrekking heeft op de uitleg van de huurovereenkomst stelt het hof voorop dat het voor het antwoord op de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld, ook al is in praktisch opzicht de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van het geschrift als geheel, in het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg vaak wel van groot belang. Uitlatingen en gedragingen na het sluiten van de overeenkomst kunnen van belang zijn voor de aan de overeenkomst te geven uitleg. De partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van een bepaalde uitleg van een overeenkomst draagt op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv de bewijslast van de feiten en omstandigheden die de door haar bepleite uitleg ondersteunen. Taalkundige betekenis 6.3 In artikel 1.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt voor detailhandel, waarbij de verhuurder ervoor instaat dat Marqt het gehuurde kan gebruiken voor een winkel conform de Marqt-formule zonder dat daarvoor aanvullende toestemmingen of vergunningen zijn vereist, terwijl de huurder zal moeten zorgen voor verdere toestemmingen of vergunningen die in verband met het gebruik zijn vereist. 6.4 Het hof overweegt dat uit de tekst van de eerste zin van artikel 1.3. volgt dat het gehuurde door de huurder uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt voor ‘detailhandel’. ‘Detailhandel’ betekent taalkundig gezien de rechtstreekse verkoop van goederen aan consumenten. Het begrip ‘supermarkt’ heeft betrekking op een zelfbedieningswinkel waar aan consumenten levensmiddelen worden verkocht met vaak ook vers producten en een additioneel assortiment aan non-food artikelen. Hieruit leidt het hof af dat partijen door het gebruik van het woord ‘detailhandel’ de bedoeling hebben gehad een ruimere bestemming voor het gebruik overeen te komen dan enkel die voor een ‘winkel conform de Marqt-formule’ of een ‘supermarkt’. Het gehuurde is bestemd voor ‘detailhandel’, zonder verdere tekstuele beperkingen tot (enige) ‘supermarkt’. Tekstueel ligt een dergelijke beperking ook niet in de tweede en derde zin van artikel 1.3 besloten. Daar staat slechts geformuleerd dat de verhuurder er voor in staat dat de huurder het gehuurde kan gebruiken voor een winkel conform de Marqt-formule zonder dat daarvoor aanvullende toestemmingen of vergunningen zijn vereist, terwijl de huurder zal moeten zorgen voor verdere toestemmingen of vergunningen die in verband met het gebruik zijn vereist. Taalkundig sluit dit laatste ‘gebruik’ weer aan bij de ruimere omschrijving van het gebruik voor detailhandel in de eerste zin van artikel 1.3. Partijen hebben de nader door hen gezamenlijk in te vullen bestemming tekstueel dus ongeclausuleerd in de schriftelijke overeenkomst opgenomen. Marqt is op basis van deze uitleg derhalve verplicht het gehuurde te bestemmen voor detailhandel. 6.5 Deze taalkundige uitleg is in het onderhavige geval in beginsel van groot belang, omdat het gaat om een beding in een overeenkomst die is aangegaan tussen twee professionele contractspartijen. Deze partijen lieten zich bovendien afzonderlijk bijstaan door een makelaar, terwijl de overeenkomst door de makelaar van Barneveld is opgesteld conform het (standaard-) model van de Raad voor Onroerende Zaken. 6.6 Niettemin kan aanleiding bestaan om af te wijken van de in redelijkheid niet mis te verstane bewoordingen van het door partijen ondertekende contract, namelijk indien en voor zover Nobillon c.s. stellen en aannemelijk maken dat, gelet op de omstandigheden van het geval, de overeenkomst tussen partijen op een andere, namelijk op de door hen voorgestane wijze moet worden uitgelegd. Andere omstandigheden van het geval 6.7 Nobillon c.s. hebben erop gewezen dat Marqt aanvankelijk het plan had het gehuurde te gebruiken voor de vestiging van een winkel conform de Marqt-formule en dat Barneveld en ook zij daarvan uitgingen. Zij hebben dit onder meer onderbouwd door te verwijzen naar verschillende contractuele bepalingen en naar de verklaring van [naam3] en [naam4] , e-mail correspondentie met [naam1] , de verklaring van [naam2] en [appellante2] en die van hun makelaar [naam5] . Uit de onderlinge samenhang tussen alle bepalingen van de huurovereenkomst, gezien in het licht van de totstandkoming ervan, volgt aldus Nobillon c.s. dat er een verplichting op de huurder rust om een supermarkt te exploiteren, op welke wijze dan ook. 6.8 Het hof overweegt in het algemeen dat Marqt c.s. niet hebben betwist dat bij het aangaan van de huurovereenkomst het plan bestond om in het gehuurde een supermarkt conform de Marqt-formule te vestigen. Zo was het te verhuren object in eerste instantie groter dan dat wat Marqt c.s. uiteindelijk hebben gehuurd. Marqt wilde namelijk, gezien haar eigen bedrijfsvoering, maar een deel van de oppervlakte huren, te weten 400m2. Barneveld heeft met dit verzoek ingestemd en vervolgens is tot splitsing van de totale ruimte overgegaan. De nauwe betrokkenheid van Marqt bij de oplevering van de te huren ruimte blijkt verder uit het feit dat in artikel 1.1. van de huurovereenkomst wordt verwezen naar tekeningen van het gehuurde, die Marqt als opdrachtgever heeft laten maken. Overeengekomen was ook in de tweede zin van artikel 1.3. van de huurovereenkomst dat de verhuurder er voor instond dat Marqt het gehuurde kon gebruiken voor een winkel conform de Marqt-formule (zie 6.4). Een beperking van het overeengekomen gebruik kan uit deze omstandigheden evenwel nog niet worden afgeleid. 6.9 Nobillon c.s. hebben naast artikel 1.1. en 1.3 van de huurovereenkomst gewezen op artikel 16.1, 16.3 en 16.4 in samenhang gelezen met artikel 9.4 van de huurovereenkomst en de wijze waarop aan deze bepalingen uitvoering werd gegeven. Het gehuurde werd weliswaar casco verhuurd, maar niet casco opgeleverd.

6.16 Het voorgaande betekent dat partijen zijn overeengekomen een bestemming/gebruik van het gehuurde als detailhandel en dat Marqt c.s. als gevolg daarvan gehouden zijn het gehuurde - door of vanwege haar - uitsluitend te bestemmen voor gebruik in dat kader. Uitvoering van de overeenkomst 6.17 Tussen partijen is niet in geschil dat de onderhuurders van Marqt het gehuurde voor detailhandel gebruiken. Evenmin bestaat geschil over het feit dat de desbetreffende onderhuurovereenkomsten niet op hoofdlijnen afwijken van de hoofdhuurovereenkomst en dat ook aan de overige eisen die artikel 18.1 van de huurovereenkomst aan onderhuur stelt, is voldaan. Zo betaalt RTB aan hoofdhuur € 7.162,89 per maand en ontvangt van de huidige huurder Welelectric € 6.500,- per maand. RTB ontvangt daarmee geen hogere huurprijs dan dat zij verschuldigd is aan de verhuurder. Aldus is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming van Marqt c.s. in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Wijziging overeenkomst? 6.18 Nobillon c.s. hebben onder 3 (zie hierboven rechtsoverweging 4.1 en 5.1) gevorderd, op grond van onder meer artikel 2:334r BW, wijziging van de overeenkomst en te bepalen dat met terugwerkende kracht artikel 1.3 van de huurovereenkomst daar waar ‘detailhandel’ staat, gelezen moet worden als ‘supermarkt conform de Marqt-formule’, althans ‘supermarkt’. Dit nu Nobillon c.s. door de splitsing van Marqt, RTB als huurder krijgt opgedrongen, RTB geen activiteiten ontplooit, anders dan de onderhuur van het gehuurde en Nobillon c.s. verder nadeel ondervinden in de vorm van waardevermindering van het pand en het verloren gaan van de investeringen. 6.19 Op grond van artikel 2:334r BW wijzigt of ontbindt de rechter een overeenkomst indien deze ten gevolge van een splitsing naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet ongewijzigd in stand behoort te blijven. Van belang is of een wijziging of ontbinding van de overeenkomst geboden is ten gevolge van de splitsing. Dit brengt in de regel mee dat een beoordeling dient plaats te vinden aan de hand van een vergelijking tussen enerzijds de situatie (kort) voorafgaand aan de splitsing onder de veronderstelling dat geen splitsing zal plaatsvinden en anderzijds de situatie (kort) na de splitsing. Wijzigingen die in deze periode optreden en geen gevolg van de splitsing zijn, worden daarbij buiten beschouwing gelaten. 6.20 Hierbij dient in aanmerking te worden genomen dat de juridische splitsing een van de instrumenten is die vennootschappen ten dienste staan om de organisatie naar eigen goeddunken in te richten. Deze splitsing bewerkstelligt een overgang van (een deel van) het vermogen onder algemene titel en vereist derhalve niet de medewerking van contractspartners. De overgang heeft tot gevolg dat afgesplitste contractuele verhoudingen in beginsel in hun geheel overgaan op de verkrijgende vennootschap en derhalve ongewijzigd blijven. Eigen aan vrijwel elke splitsing is bovendien dat de (verhaals-)positie van crediteuren van de splitsende vennootschap wijzigingen ondergaat. De enkele omstandigheid dat de verkrijgende vennootschap minder verhaal biedt dan de splitsende vennootschap biedt echter naar vaste jurisprudentie onvoldoende grondslag voor het oordeel dat een overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet ongewijzigd in stand behoort te blijven. Het ligt op de weg van Nobillon c.s. om voldoende concrete en zwaarwegende feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting te bewijzen die meebrengen dat een wijziging of ontbinding van de overeenkomst geboden is. Tegen de achtergrond van het voorgaande hebben Nobillon c.s. dat onvoldoende gedaan. Voor verdere bewijslevering is geen plaats. Redengevend daarvoor is het volgende. 6.21 Het hof stelt voorop dat door de huurovereenkomst het belang van Nobillon c.s. wordt begrensd. Zij kunnen uitsluitend aanspraak maken op volledige nakoming van de huurovereenkomst onder andere door voortzetting van de exploitatie van het gehuurde conform de overeengekomen bestemming ‘detailhandel’ en betaling van de huurprijs. Tussen partijen staat vast dat de huurtermijnen steeds volledig en op tijd worden betaald. Dat dit niet altijd door dezelfde vennootschap is gebeurd, doet daar niet aan af. Dat Marqt (niet zelf maar via Marqt B.V.) winkels conform de Marqt-formule exploiteert en RTB als huurster niet, leidt niet tot het oordeel dat de overeenkomst ten gevolge van de splitsing niet ongewijzigd in stand kan blijven. Een exploitatieverplichting als supermarkt al dan niet conform de Marqt-formule gaat het bestek van de huurovereenkomst te buiten en daarmee het belang dat Nobillon c.s. ontlenen aan de contractuele relatie die zij met RTB hebben. RTB als afgesplitste vennootschap komt de verplichtingen uit de huurovereenkomst na. Tussen partijen staat vast dat zij het gehuurde voor detailhandel exploiteert, waarbij gedeeltelijke dan wel gehele onderverhuur is toegestaan. De huur wordt betaald en de bankgarantie is mee overgegaan. 6.22 Van belang is verder dat enkel het nadeel dat wordt geleden als gevolg van de splitsing, moet worden betrokken bij de beoordeling. Marqt exploiteerde vlak voor de splitsing het gehuurde niet als (Marqt-)supermarkt, zou dat niet gaan doen en was daartoe ook niet contractueel verplicht. Marqt verhuurde het gehuurde onder aan een derde voor detailhandel. Direct na de splitsing verhuurde RTB het gehuurde onder aan een derde conform deze overeengekomen bestemming. De situatie is dus niet anders dan wanneer geen splitsing zou hebben plaatsgevonden. Er is daarmee geen causaal verband tussen de splitsing en het gestelde nadeel aan de zijde van Nobillon c.s. De door Nobillon c.s. gestelde waardevermindering van het gehuurde vormt ook geen aanleiding tot aanpassing van de huurovereenkomst. Ook hier geldt dat Nobillon c.s. enkel recht hebben op integrale nakoming van de huurovereenkomst. De waarde van de onroerende zaak valt buiten het bestek ervan. 6.23 Nobillon c.s. hebben verder nog gesteld dat het in de gegeven de omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ex artikelen 6:2 en 6:248 BW onaanvaardbaar is dat Udea in het gehuurde geen supermarkt exploiteert. Wat er ook zij van het antwoord op de vraag of deze stelling kan leiden tot de gevorderde wijziging van de overeenkomst, hebben Nobillon c.s. ook onvoldoende gemotiveerd aangevoerd waarom het in artikel 1 van de huurovereenkomst overeengekomen gebruik van het gehuurde voor detailhandel, buiten toepassing zou moeten blijven en Marqt daarop in de gegeven omstandigheden geen beroep zou mogen doen. Het hof gaat aan die stellingen voorbij. 6.24 Ten slotte hebben Nobillon c.s. gesteld dat het niet openen van de supermarkt en de beslissing van Udea om na de overname van de Marqt-keten in verband met de aanwezigheid aan de overkant van de straat van een Ekoplaza-vestiging, af te zien van exploitatie, voor Nobillon c.s. onvoorziene omstandigheden opleveren als bedoeld in artikel 6:258 BW die een wijziging van de overeenkomst rechtvaardigen. Ook het beroep op deze bepaling slaagt niet. Het hof stelt voorop dat naar vaste jurisprudentie artikel 6:258 BW terughoudend moet worden toegepast. Nobillon c.s. hebben tegen die achtergrond onvoldoende gemotiveerd gesteld waarom de door haar gestelde onvoorziene omstandigheden zodanig zijn dat RTB naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Van exploitatie wordt niet afgezien. RTB komt haar verplichtingen uit de huurovereenkomst na. Tussen partijen staat vast dat zij het gehuurde voor detailhandel exploiteert, waarbij gedeeltelijke dan wel gehele onderverhuur is toegestaan.

Het hof: 7.1 bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, van 26 januari 2022; 7.2 veroordeelt Nobillon c.s. tot betaling aan Marqt c.s. van de volgende proceskosten: € 783,- aan griffierecht € 2.366,- aan salaris van de advocaat van Marqt; 7.3 bepaalt dat deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 7.4 verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 7.5 wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Wichers, D.H. de Witte en C.W. Inden en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2023. Grief 1 faalt. HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158. De grieven 2 tot en met 7 slagen niet. Vergelijk Hoge Raad 20 februari 1998, ECLI:NL:HR 1998:ZC2587. De grieven 8 tot en met 10 slagen evenmin, althans kunnen niet leiden tot een ander dictum van het bestreden vonnis. Grief 11 faalt. Zie Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

Integendeel, het is een doodgewone constructie: het is de opdracht om een casco winkelruimte te realiseren.’ 3.6 Op 16 juli 2019 schrijft [naam1] namens Marqt aan Nobillon c.s. in een e-mail: ‘In de afgelopen periode is er verschillende malen over Marqt geschreven in landelijke media. (…) Het management van Marqt is samen met de aandeelhouders (waaronder onze oprichters) in gesprek over de strategie voor de versterking en verdere uitrol van het Marqt-merk. Dit is nog steeds het geval. (…) Iedereen, inclusief onze financiers, is gecommitteerd om Marqt weer op de juiste koers te krijgen en met enthousiasme te werken aan het behalen van onze mooie en belangrijke doelen. De organisatie verwacht in het najaar meer duidelijkheid te kunnen geven over de uitkomsten van deze strategische verkenning. (…) Twee nieuwe winkels (Den Haag en Bussum) moeten nog gerealiseerd worden. (…) Het bovenstaande (…) is vandaag middels een persbericht bekend gemaakt.’ 3.7 Het gehuurde is - na verbouwing van het pand en splitsing in twee bedrijfsruimten waarvan één het gehuurde betreft - op 20 augustus 2019 casco opgeleverd. 3.8 Nobillon c.s. en Marqt hebben in een allonge op de huurovereenkomst die in september 2019 is ondertekend enkele nadere afspraken gemaakt. Onder meer staat geschreven: ‘ Ondergetekenden (…) Nemen in aanmerking: (…) B. dat huurder en verhuurder de huurovereenkomst zijn aangegaan voor de duur van tien jaar, ingaande op 1 mei 2019 of zoveel later als de dag van de opening van de winkel, de dag dat de onherroepelijke vergunning van overheidswege voor exploitatie van een Marqt-winkel zijn verkregen en/of het gehuurde na het voltooien van de inrichtingswerkzaamheden is opgeleverd aan de huurder; C. dat huurder en verhuurder hebben vastgesteld dat per 1 oktober 2019 aan de onder B. opgenomen voorwaarden zal zijn voldaan en de huurovereenkomst zodoende per 1 oktober 2019 ingaat; D. dat partijen deze ingangsdatum en daaruit voortvloeiende wijzigingen van de huurovereenkomst wensen vast te leggen in deze allonge.’ Onder meer zijn partijen overeengekomen dat de huurovereenkomst loopt tot en met 30 september 2029, dat de afgesproken huurvrije periode van drie maanden betrekking heeft op oktober, november en december 2019 en dat de eerste huurbetaling ( € 6.333,33 uiterlijk te voldoen op 31 december 2019) betrekking heeft op de maand januari 2020. 3.9 Na ondertekening van de allonge, ging Marqt er niet toe over een vestiging van een Marqt-winkel in het gehuurde te openen. Op 4 november 2019 informeert [naam1] namens Marqt in een e-mail Nobillon c.s. als volgt: ‘Vooropgesteld (…) bevestig ik graag nogmaals dat er gewoon een huurovereenkomst van kracht is. Overigens (en voor de goede orde), ik (heb) dat ook nimmer ontkent. Er ligt een duidelijke en getekende huurovereenkomst waarbij in een later stadium een allonge is opgesteld en getekend om de voorwaardelijkheden uit de huurovereenkomst onvoorwaardelijk te maken. Dus: er is een huurovereenkomst met een huuringangsdatum op 1 oktober 2019. Daar kan geen misverstand over bestaan! (…) Dan het feitelijke gebruik. Ik ben bekend met de voorwaarden omtrent dit onderwerp. Dus ik snap dat een huurder het gehuurde (na een redelijke termijn voor de afbouwwerkzaamheden) ook daadwerkelijk moet gaan gebruiken. Zal ik ook niet ontkennen. Ik heb in de afgelopen weken en maanden getracht Verhuurder zo goed mogelijk te informeren over de (ontstane) situatie: in een persoonlijk gesprek op kantoor, telefonisch, per email een meer recent nog schriftelijk. Ik ben altijd zo open en transparant mogelijk geweest en zal dat blijven doen. De directie van Marqt is thans met de nieuwe aandeelhouder (Udea/Ekoplaza) in gesprek, o.a. over het (gezamenlijke) winkel portfolio. Eerdaags zal daar meer bekend over worden. In het voorkomende geval dat de situatie ontstaat dat Marqt op de Huizerweg in Bussum geen winkel wil openen dan is het voor Marqt een doel op zich om daar samen met Verhuurder op een goede en nette manier uit te komen. Aldus hoop ik dat we in goede harmonie met elkaar in gesprek blijven waarbij ik, zodra ik eerdaags kan, Verhuurder zo open en transparant mogelijk zal informeren.’ 3.10 Op 9 december 2019 is Udea Beheer B.V. (hierna: Udea) directeur en enig aandeelhouder van Marqts moedermaatschappij (Marqt Holding B.V) geworden. Tot het Udea concern behoort ook de supermarktketen EkoPlaza. 3.11 Aan de overzijde van het gehuurde bevindt zich een supermarkt volgens het EkoPlaza- concept. Udea heeft in december 2019 definitief besloten om géén Marqt-vestiging in het gehuurde te openen. Marqt heeft daarop aan Nobillon c.s. voorgesteld om de huurovereenkomst voortijdig te beëindigen tegen betaling van een schadevergoeding. Nobillon c.s. hebben dit voorstel niet geaccepteerd. 3.12 Marqt heeft vanaf januari 2020 tot en met december 2020 maandelijks de huur betaald. 3.13 Bij vonnis in kort geding van 26 februari 2020 heeft de kantonrechter geoordeeld dat Nobillon c.s. onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat Marqt verplicht kan worden het gehuurde zelf te exploiteren. 3.14 Marqt heeft het gehuurde vanaf mei 2020 onderverhuurd aan een ‘pop-up’ winkel voor meubels en woonaccessoires, met de mogelijkheid tot verlenging van de onderverhuur. 3.15 Bij arrest in kort geding van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 8 december 2020 heeft het hof het eerdere vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. 3.16 Bij notariële akte van 14 december 2020, die op 21 december 2020 werd geregistreerd bij de Kamer van Koophandel, heeft Marqt een deel van haar activiteiten juridisch afgesplitst als bedoeld in artikel 2:334a en volgende van het Burgerlijk Wetboek. RTB is daarbij opgericht als verkrijgende vennootschap. Het deel van afgesplitste activiteiten waar het om gaat, zijn (uitsluitend) de rechten en verplichtingen (inclusief bankgarantie) betreffende het gehuurde aan de Huizerweg 15- 15A/Noorderweg 1 in Bussum. Alle overige Marqt-vestigingen en activiteiten zijn achtergebleven in Marqt. 3.17 In een schriftelijke verklaring van 26 april 2021 hebben [naam3] en [naam4] onder meer verklaard: ‘Ze [Marqt, toevoeging hof] wisten precies hoeveel ruimte ze nodig hadden voor hun supermarkt en het moest helemaal aan hun wensen aangepast worden. We zijn met hun aannemer het pand doorgegaan om de mogelijkheden te bekijken voor de opsplitsing van de beschikbare ruimte. (…) Nog voor de ondertekening van de huurovereenkomst wist Marqt precies wat het allemaal zou gaan kosten, en hoe ze het pand in gebruik zouden nemen, hoe ze het wilden verbouwen en daarom staat ook in het huurcontract dat er door ons meebetaald werd tot een bedrag van 275.000 euro geloof ik voor het verbouwen van die 400 vierkante meter, en dat het dus specifiek naar hun wensen, door hun zelf verbouwd werd. Zij wilde per se niet huren in de staat zoals het was. Zij wilden perse dat wij die verbouwing zouden doen. Wij hebben toen gezegd dat niet te kunnen maar dat we wel voor een bedrag wilden meebetalen. En dat staat ook in de overeenkomst tussen ons en de kopers. Die kochten in verhuurde staat, zeg maar ‘met Marqt erin’ en zij hebben de bijdrage-verplichting waarvoor wij tekenden dus overgenomen. (…) Na de verkoop hebben de kopers gedaan wat wij anders hadden moeten doen als verhuurders om de ruwbouw te realiseren zodat Marqt er in kon.

In plaats daarvan vond de oplevering plaats in de bestaande staat en stelde de verhuurder een investeringsbijdrage van € 275.000,- ter beschikking voor het verbouwen van het gehuurde. Nobillon c.s. stellen dat deze investeringsbijdrage was bedoeld om het gehuurde geschikt te maken voor de vestiging van een Marqt-supermarkt. Het hof constateert dat in artikel 9.3. van de huurovereenkomst wordt omschreven wat onder ‘casco’ in de zin van de overeenkomst en dus ook in de zin van artikel 9.4 moet worden verstaan. Het betreft een ruime omschrijving, die niet is beperkt tot een casco voor uitsluitend de vestiging van een supermarkt. [naam3] en [naam4] spreken in dit verband van een te realiseren ‘ruwbouw’ (zie 3.17), terwijl [naam1] (zie 3.5) het heeft over ‘de opdracht om een casco winkelruimte te realiseren’. In artikel 16.1 heeft de verhuurder Marqt gemachtigd om plannen uit te werken, die aan te besteden, uit te laten voeren, te coördineren en aan zich te doen opleveren. Aan deze bepalingen is ook uitvoering gegeven. Door Marqt c.s. is erkend dat het eerder voor een speciaalzaak in keukenapparatuur, keukengerei en serviezen - door Barneveld - gebruikte object, in opdracht van Marqt bouwkundig is aangepast en veranderd in een meer open, multifunctionele winkelruimte, geschikt voor allerlei soorten detailhandel waaronder dus ook een supermarkt. Uit de overeengekomen investeringsbijdrage, die in verband staat met de overeengekomen cascohuur, kan aldus niet worden afgeleid dat daarmee het overeengekomen gebruik in de huurovereenkomst, vervolgens werd beperkt tot de exploitatie van uitsluitend een (Marqt-) supermarkt. Uit de verklaring van [naam3] en [naam4] valt op te maken dat Marqt het pand in de toenmalige staat niet wilde huren en dat zij aan Barneveld heeft gevraagd het pand te verbouwen. Toen Barneveld dat niet wilde, hebben zij aangegeven dat zij ‘wel voor een bedrag wilden meebetalen’ en is de investeringsbijdrage overeengekomen. De omstandigheid dat de investeringsbijdrage in deze omvang niet nodig was geweest voor de verbouwing van het pand ten behoeve van een andere vorm van detailhandel, betekent evenmin – nu redengevende feiten of omstandigheden die een andere conclusie rechtvaardigen niet zijn gesteld – dat daarmee het overeengekomen gebruik werd beperkt. De verklaring van [naam5] , de eigen makelaar van Nobillon c.s. die hen bij de aankoop van het pand heeft bijgestaan, biedt hiervoor ook onvoldoende aanknopingspunten te meer nu hij bij de totstandkoming van de huurovereenkomst niet betrokken is geweest. 6.10 Nobillon c.s. hebben verder gewezen op de omstandigheid dat in artikel 3.1 van de huurovereenkomst en in de allonge de ingangsdatum van de huurovereenkomst werd gekoppeld aan drie mogelijke data waarvan één die van de dag van de opening van de winkel betrof en een tweede de dag dat de vergunning zou zijn verkregen voor exploitatie van een Marqt-winkel. De derde mogelijkheid was meer algemeen geformuleerd en betrof de oplevering van het gehuurde na het voltooien van inrichtingswerkzaamheden. Het hof constateert dat Nobillon c.s. en Marqt uiteindelijk met de allonge in september 2019 zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst op 1 oktober 2019 in zou gaan waarbij in het midden werd gelaten aan welke voorwaarden voor de ingangsdatum van de huurovereenkomst was voldaan. Hieruit kan dus ook niet worden afgeleid dat in de huurovereenkomst dan wel in de allonge het overeengekomen gebruik werd beperkt tot de exploitatie van een supermarkt. 6.11 Nobillon c.s. hebben ook gesteld, althans zo begrijp het hof hun stellingen, dat Marqt één vorm van detailhandel drijft, te weten de exploitatie van supermarkten en dat om die reden partijen bij de totstandkoming van de huurovereenkomst er op mochten vertrouwen dat het overeengekomen gebruik van het gehuurde uitsluitend de exploitatie van een supermarkt betrof. Volgens Nobillon c.s. vloeit uit de huurovereenkomst voor Marqt c.s. in beginsel een eigen exploitatieverplichting voort. Een eventuele onderhuur in de zin van artikel 18.1 van de huurovereenkomst is geoorloofd, maar mag op hoofdlijnen niet afwijken van de hoofdhuurovereenkomst. Onderverhuur dient dan ook niet in de plaats van de hoofverhuur te komen maar moet als een vervulling ervan kunnen worden aangemerkt. Marqt c.s. hebben evenwel aangevoerd dat de overeengekomen mogelijkheid tot onderverhuur in artikel 18.1 van de huurovereenkomst juist wijst op de overeengekomen ruimere bestemming tot detailhandel. 6.12 Het hof overweegt dat de omstandigheid dat binnen het concern van Marqt supermarkten worden geëxploiteerd, niet met zich meebrengt dat daarmee het overeengekomen gebruik al is beperkt tot uitsluitend de exploitatie van een supermarkt. Relevant is verder dat artikel 18.1 is opgenomen als bijzondere bepaling in de huurovereenkomst, vergelijk ook artikel 2.2. van de huurovereenkomst. Deze bepaling gaat dus voor op artikel 5.1 van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen dat voorschrijft dat de huurder het gehuurde zelf moet gebruiken. Marqt c.s. hebben aangevoerd dat zij geen eigen exploitatieverplichting op zich hebben genomen, alleen al niet omdat Marqt als rechtspersoon geen supermarkten exploiteert. Winkels conform de Marqt-formule worden ondergebracht in Marqt B.V. zodat steeds van algehele onderverhuur sprake zou zijn geweest, ook indien een Marqt-vestiging in het gehuurde zou zijn geopend. Dit is vervolgens niet meer door Nobillon c.s. betwist. Uit de verklaring van [naam3] en [naam4] kan worden afgeleid dat zij bij de totstandkoming van artikel 18.1 van de huurovereenkomst gedacht hebben aan de mogelijkheid het geheel of gedeeltelijk in franchise geven van de supermarkt en/of het door derden laten exploiteren van een deel van de zaak als een ‘shop in een shop’. Gezien de gekozen bewoordingen van artikel 18.1 in de context van de huurovereenkomst als geheel, blijkt uit deze totstandkoming van de bepaling echter niet, dat onderverhuur aan derden voor detailhandel, anders dan de exploitatie van een supermarkt of een vervulling daarvan - zonder toestemming van Nobillon c.s. – bedoeld werd te worden uitgesloten. Nobillon c.s. hebben geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat het Marqt c.s. niet geoorloofd was het gehuurde geheel of ten dele aan derden onder te verhuren voor gebruik in het kader van detailhandel, ook als dat geen (Marqt-) supermarkt is. Tussenconclusie 6.13 Resumerend overweegt het hof voor wat betreft het overeengekomen gebruik als volgt. De verwachtingen van Nobillon c.s. op basis van de bepalingen uit de huurovereenkomst, de allonge en de daarmee verband houdende verklaringen en gedragingen van betrokkenen en partijen, brengen in de gegeven omstandigheden - ieder op zichzelf en in onderlinge samenhang beschouwd- nog niet met zich mee dat in afwijking van de bewoordingen in de huurovereenkomst, partijen zijn overeengekomen dat de bestemming dan wel het gebruik van het gehuurde alleen mag zijn een supermarkt al dan niet conform de Marqt-formule. Nobillon c.s. hebben geen concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat de partijen bij de huurovereenkomst zijn overeengekomen de bestemming detailhandel tot dit zeer specifieke gebruik te beperken. Het plan bij het sluiten van de huurovereenkomst dat in het gehuurde een Marqt supermarkt zou komen, is ook niet strijdig met de ruimere contractuele bestemming. Nobillon c.s. hebben verder ook geen concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat zij, nadat de huurovereenkomst tussen Marqt en Barneveld tot stand was gekomen, al dan niet bij de totstandkoming van de allonge, alsnog met Marqt zijn overeengekomen de bestemming detailhandel tot dit zeer specifieke gebruik te beperken.

Integendeel, het is een doodgewone constructie: het is de opdracht om een casco winkelruimte te realiseren.’ 3.6 Op 16 juli 2019 schrijft [naam1] namens Marqt aan Nobillon c.s. in een e-mail: ‘In de afgelopen periode is er verschillende malen over Marqt geschreven in landelijke media. (…) Het management van Marqt is samen met de aandeelhouders (waaronder onze oprichters) in gesprek over de strategie voor de versterking en verdere uitrol van het Marqt-merk. Dit is nog steeds het geval. (…) Iedereen, inclusief onze financiers, is gecommitteerd om Marqt weer op de juiste koers te krijgen en met enthousiasme te werken aan het behalen van onze mooie en belangrijke doelen. De organisatie verwacht in het najaar meer duidelijkheid te kunnen geven over de uitkomsten van deze strategische verkenning. (…) Twee nieuwe winkels (Den Haag en Bussum) moeten nog gerealiseerd worden. (…) Het bovenstaande (…) is vandaag middels een persbericht bekend gemaakt.’ 3.7 Het gehuurde is - na verbouwing van het pand en splitsing in twee bedrijfsruimten waarvan één het gehuurde betreft - op 20 augustus 2019 casco opgeleverd. 3.8 Nobillon c.s. en Marqt hebben in een allonge op de huurovereenkomst die in september 2019 is ondertekend enkele nadere afspraken gemaakt. Onder meer staat geschreven: ‘ Ondergetekenden (…) Nemen in aanmerking: (…) B. dat huurder en verhuurder de huurovereenkomst zijn aangegaan voor de duur van tien jaar, ingaande op 1 mei 2019 of zoveel later als de dag van de opening van de winkel, de dag dat de onherroepelijke vergunning van overheidswege voor exploitatie van een Marqt-winkel zijn verkregen en/of het gehuurde na het voltooien van de inrichtingswerkzaamheden is opgeleverd aan de huurder; C. dat huurder en verhuurder hebben vastgesteld dat per 1 oktober 2019 aan de onder B. opgenomen voorwaarden zal zijn voldaan en de huurovereenkomst zodoende per 1 oktober 2019 ingaat; D. dat partijen deze ingangsdatum en daaruit voortvloeiende wijzigingen van de huurovereenkomst wensen vast te leggen in deze allonge.’ Onder meer zijn partijen overeengekomen dat de huurovereenkomst loopt tot en met 30 september 2029, dat de afgesproken huurvrije periode van drie maanden betrekking heeft op oktober, november en december 2019 en dat de eerste huurbetaling ( € 6.333,33 uiterlijk te voldoen op 31 december 2019) betrekking heeft op de maand januari 2020. 3.9 Na ondertekening van de allonge, ging Marqt er niet toe over een vestiging van een Marqt-winkel in het gehuurde te openen. Op 4 november 2019 informeert [naam1] namens Marqt in een e-mail Nobillon c.s. als volgt: ‘Vooropgesteld (…) bevestig ik graag nogmaals dat er gewoon een huurovereenkomst van kracht is. Overigens (en voor de goede orde), ik (heb) dat ook nimmer ontkent. Er ligt een duidelijke en getekende huurovereenkomst waarbij in een later stadium een allonge is opgesteld en getekend om de voorwaardelijkheden uit de huurovereenkomst onvoorwaardelijk te maken. Dus: er is een huurovereenkomst met een huuringangsdatum op 1 oktober 2019. Daar kan geen misverstand over bestaan! (…) Dan het feitelijke gebruik. Ik ben bekend met de voorwaarden omtrent dit onderwerp. Dus ik snap dat een huurder het gehuurde (na een redelijke termijn voor de afbouwwerkzaamheden) ook daadwerkelijk moet gaan gebruiken. Zal ik ook niet ontkennen. Ik heb in de afgelopen weken en maanden getracht Verhuurder zo goed mogelijk te informeren over de (ontstane) situatie: in een persoonlijk gesprek op kantoor, telefonisch, per email een meer recent nog schriftelijk. Ik ben altijd zo open en transparant mogelijk geweest en zal dat blijven doen. De directie van Marqt is thans met de nieuwe aandeelhouder (Udea/Ekoplaza) in gesprek, o.a. over het (gezamenlijke) winkel portfolio. Eerdaags zal daar meer bekend over worden. In het voorkomende geval dat de situatie ontstaat dat Marqt op de Huizerweg in Bussum geen winkel wil openen dan is het voor Marqt een doel op zich om daar samen met Verhuurder op een goede en nette manier uit te komen. Aldus hoop ik dat we in goede harmonie met elkaar in gesprek blijven waarbij ik, zodra ik eerdaags kan, Verhuurder zo open en transparant mogelijk zal informeren.’ 3.10 Op 9 december 2019 is Udea Beheer B.V. (hierna: Udea) directeur en enig aandeelhouder van Marqts moedermaatschappij (Marqt Holding B.V) geworden. Tot het Udea concern behoort ook de supermarktketen EkoPlaza. 3.11 Aan de overzijde van het gehuurde bevindt zich een supermarkt volgens het EkoPlaza- concept. Udea heeft in december 2019 definitief besloten om géén Marqt-vestiging in het gehuurde te openen. Marqt heeft daarop aan Nobillon c.s. voorgesteld om de huurovereenkomst voortijdig te beëindigen tegen betaling van een schadevergoeding. Nobillon c.s. hebben dit voorstel niet geaccepteerd. 3.12 Marqt heeft vanaf januari 2020 tot en met december 2020 maandelijks de huur betaald. 3.13 Bij vonnis in kort geding van 26 februari 2020 heeft de kantonrechter geoordeeld dat Nobillon c.s. onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat Marqt verplicht kan worden het gehuurde zelf te exploiteren. 3.14 Marqt heeft het gehuurde vanaf mei 2020 onderverhuurd aan een ‘pop-up’ winkel voor meubels en woonaccessoires, met de mogelijkheid tot verlenging van de onderverhuur. 3.15 Bij arrest in kort geding van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 8 december 2020 heeft het hof het eerdere vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. 3.16 Bij notariële akte van 14 december 2020, die op 21 december 2020 werd geregistreerd bij de Kamer van Koophandel, heeft Marqt een deel van haar activiteiten juridisch afgesplitst als bedoeld in artikel 2:334a en volgende van het Burgerlijk Wetboek. RTB is daarbij opgericht als verkrijgende vennootschap. Het deel van afgesplitste activiteiten waar het om gaat, zijn (uitsluitend) de rechten en verplichtingen (inclusief bankgarantie) betreffende het gehuurde aan de Huizerweg 15- 15A/Noorderweg 1 in Bussum. Alle overige Marqt-vestigingen en activiteiten zijn achtergebleven in Marqt. 3.17 In een schriftelijke verklaring van 26 april 2021 hebben [naam3] en [naam4] onder meer verklaard: ‘Ze [Marqt, toevoeging hof] wisten precies hoeveel ruimte ze nodig hadden voor hun supermarkt en het moest helemaal aan hun wensen aangepast worden. We zijn met hun aannemer het pand doorgegaan om de mogelijkheden te bekijken voor de opsplitsing van de beschikbare ruimte. (…) Nog voor de ondertekening van de huurovereenkomst wist Marqt precies wat het allemaal zou gaan kosten, en hoe ze het pand in gebruik zouden nemen, hoe ze het wilden verbouwen en daarom staat ook in het huurcontract dat er door ons meebetaald werd tot een bedrag van 275.000 euro geloof ik voor het verbouwen van die 400 vierkante meter, en dat het dus specifiek naar hun wensen, door hun zelf verbouwd werd. Zij wilde per se niet huren in de staat zoals het was. Zij wilden perse dat wij die verbouwing zouden doen. Wij hebben toen gezegd dat niet te kunnen maar dat we wel voor een bedrag wilden meebetalen. En dat staat ook in de overeenkomst tussen ons en de kopers. Die kochten in verhuurde staat, zeg maar ‘met Marqt erin’ en zij hebben de bijdrage-verplichting waarvoor wij tekenden dus overgenomen. (…) Na de verkoop hebben de kopers gedaan wat wij anders hadden moeten doen als verhuurders om de ruwbouw te realiseren zodat Marqt er in kon.

In plaats daarvan vond de oplevering plaats in de bestaande staat en stelde de verhuurder een investeringsbijdrage van € 275.000,- ter beschikking voor het verbouwen van het gehuurde. Nobillon c.s. stellen dat deze investeringsbijdrage was bedoeld om het gehuurde geschikt te maken voor de vestiging van een Marqt-supermarkt. Het hof constateert dat in artikel 9.3. van de huurovereenkomst wordt omschreven wat onder ‘casco’ in de zin van de overeenkomst en dus ook in de zin van artikel 9.4 moet worden verstaan. Het betreft een ruime omschrijving, die niet is beperkt tot een casco voor uitsluitend de vestiging van een supermarkt. [naam3] en [naam4] spreken in dit verband van een te realiseren ‘ruwbouw’ (zie 3.17), terwijl [naam1] (zie 3.5) het heeft over ‘de opdracht om een casco winkelruimte te realiseren’. In artikel 16.1 heeft de verhuurder Marqt gemachtigd om plannen uit te werken, die aan te besteden, uit te laten voeren, te coördineren en aan zich te doen opleveren. Aan deze bepalingen is ook uitvoering gegeven. Door Marqt c.s. is erkend dat het eerder voor een speciaalzaak in keukenapparatuur, keukengerei en serviezen - door Barneveld - gebruikte object, in opdracht van Marqt bouwkundig is aangepast en veranderd in een meer open, multifunctionele winkelruimte, geschikt voor allerlei soorten detailhandel waaronder dus ook een supermarkt. Uit de overeengekomen investeringsbijdrage, die in verband staat met de overeengekomen cascohuur, kan aldus niet worden afgeleid dat daarmee het overeengekomen gebruik in de huurovereenkomst, vervolgens werd beperkt tot de exploitatie van uitsluitend een (Marqt-) supermarkt. Uit de verklaring van [naam3] en [naam4] valt op te maken dat Marqt het pand in de toenmalige staat niet wilde huren en dat zij aan Barneveld heeft gevraagd het pand te verbouwen. Toen Barneveld dat niet wilde, hebben zij aangegeven dat zij ‘wel voor een bedrag wilden meebetalen’ en is de investeringsbijdrage overeengekomen. De omstandigheid dat de investeringsbijdrage in deze omvang niet nodig was geweest voor de verbouwing van het pand ten behoeve van een andere vorm van detailhandel, betekent evenmin – nu redengevende feiten of omstandigheden die een andere conclusie rechtvaardigen niet zijn gesteld – dat daarmee het overeengekomen gebruik werd beperkt. De verklaring van [naam5] , de eigen makelaar van Nobillon c.s. die hen bij de aankoop van het pand heeft bijgestaan, biedt hiervoor ook onvoldoende aanknopingspunten te meer nu hij bij de totstandkoming van de huurovereenkomst niet betrokken is geweest. 6.10 Nobillon c.s. hebben verder gewezen op de omstandigheid dat in artikel 3.1 van de huurovereenkomst en in de allonge de ingangsdatum van de huurovereenkomst werd gekoppeld aan drie mogelijke data waarvan één die van de dag van de opening van de winkel betrof en een tweede de dag dat de vergunning zou zijn verkregen voor exploitatie van een Marqt-winkel. De derde mogelijkheid was meer algemeen geformuleerd en betrof de oplevering van het gehuurde na het voltooien van inrichtingswerkzaamheden. Het hof constateert dat Nobillon c.s. en Marqt uiteindelijk met de allonge in september 2019 zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst op 1 oktober 2019 in zou gaan waarbij in het midden werd gelaten aan welke voorwaarden voor de ingangsdatum van de huurovereenkomst was voldaan. Hieruit kan dus ook niet worden afgeleid dat in de huurovereenkomst dan wel in de allonge het overeengekomen gebruik werd beperkt tot de exploitatie van een supermarkt. 6.11 Nobillon c.s. hebben ook gesteld, althans zo begrijp het hof hun stellingen, dat Marqt één vorm van detailhandel drijft, te weten de exploitatie van supermarkten en dat om die reden partijen bij de totstandkoming van de huurovereenkomst er op mochten vertrouwen dat het overeengekomen gebruik van het gehuurde uitsluitend de exploitatie van een supermarkt betrof. Volgens Nobillon c.s. vloeit uit de huurovereenkomst voor Marqt c.s. in beginsel een eigen exploitatieverplichting voort. Een eventuele onderhuur in de zin van artikel 18.1 van de huurovereenkomst is geoorloofd, maar mag op hoofdlijnen niet afwijken van de hoofdhuurovereenkomst. Onderverhuur dient dan ook niet in de plaats van de hoofverhuur te komen maar moet als een vervulling ervan kunnen worden aangemerkt. Marqt c.s. hebben evenwel aangevoerd dat de overeengekomen mogelijkheid tot onderverhuur in artikel 18.1 van de huurovereenkomst juist wijst op de overeengekomen ruimere bestemming tot detailhandel. 6.12 Het hof overweegt dat de omstandigheid dat binnen het concern van Marqt supermarkten worden geëxploiteerd, niet met zich meebrengt dat daarmee het overeengekomen gebruik al is beperkt tot uitsluitend de exploitatie van een supermarkt. Relevant is verder dat artikel 18.1 is opgenomen als bijzondere bepaling in de huurovereenkomst, vergelijk ook artikel 2.2. van de huurovereenkomst. Deze bepaling gaat dus voor op artikel 5.1 van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen dat voorschrijft dat de huurder het gehuurde zelf moet gebruiken. Marqt c.s. hebben aangevoerd dat zij geen eigen exploitatieverplichting op zich hebben genomen, alleen al niet omdat Marqt als rechtspersoon geen supermarkten exploiteert. Winkels conform de Marqt-formule worden ondergebracht in Marqt B.V. zodat steeds van algehele onderverhuur sprake zou zijn geweest, ook indien een Marqt-vestiging in het gehuurde zou zijn geopend. Dit is vervolgens niet meer door Nobillon c.s. betwist. Uit de verklaring van [naam3] en [naam4] kan worden afgeleid dat zij bij de totstandkoming van artikel 18.1 van de huurovereenkomst gedacht hebben aan de mogelijkheid het geheel of gedeeltelijk in franchise geven van de supermarkt en/of het door derden laten exploiteren van een deel van de zaak als een ‘shop in een shop’. Gezien de gekozen bewoordingen van artikel 18.1 in de context van de huurovereenkomst als geheel, blijkt uit deze totstandkoming van de bepaling echter niet, dat onderverhuur aan derden voor detailhandel, anders dan de exploitatie van een supermarkt of een vervulling daarvan - zonder toestemming van Nobillon c.s. – bedoeld werd te worden uitgesloten. Nobillon c.s. hebben geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat het Marqt c.s. niet geoorloofd was het gehuurde geheel of ten dele aan derden onder te verhuren voor gebruik in het kader van detailhandel, ook als dat geen (Marqt-) supermarkt is. Tussenconclusie 6.13 Resumerend overweegt het hof voor wat betreft het overeengekomen gebruik als volgt. De verwachtingen van Nobillon c.s. op basis van de bepalingen uit de huurovereenkomst, de allonge en de daarmee verband houdende verklaringen en gedragingen van betrokkenen en partijen, brengen in de gegeven omstandigheden - ieder op zichzelf en in onderlinge samenhang beschouwd- nog niet met zich mee dat in afwijking van de bewoordingen in de huurovereenkomst, partijen zijn overeengekomen dat de bestemming dan wel het gebruik van het gehuurde alleen mag zijn een supermarkt al dan niet conform de Marqt-formule. Nobillon c.s. hebben geen concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat de partijen bij de huurovereenkomst zijn overeengekomen de bestemming detailhandel tot dit zeer specifieke gebruik te beperken. Het plan bij het sluiten van de huurovereenkomst dat in het gehuurde een Marqt supermarkt zou komen, is ook niet strijdig met de ruimere contractuele bestemming. Nobillon c.s. hebben verder ook geen concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat zij, nadat de huurovereenkomst tussen Marqt en Barneveld tot stand was gekomen, al dan niet bij de totstandkoming van de allonge, alsnog met Marqt zijn overeengekomen de bestemming detailhandel tot dit zeer specifieke gebruik te beperken.

Integendeel, het is een doodgewone constructie: het is de opdracht om een casco winkelruimte te realiseren.’ 3.6 Op 16 juli 2019 schrijft [naam1] namens Marqt aan Nobillon c.s. in een e-mail: ‘In de afgelopen periode is er verschillende malen over Marqt geschreven in landelijke media. (…) Het management van Marqt is samen met de aandeelhouders (waaronder onze oprichters) in gesprek over de strategie voor de versterking en verdere uitrol van het Marqt-merk. Dit is nog steeds het geval. (…) Iedereen, inclusief onze financiers, is gecommitteerd om Marqt weer op de juiste koers te krijgen en met enthousiasme te werken aan het behalen van onze mooie en belangrijke doelen. De organisatie verwacht in het najaar meer duidelijkheid te kunnen geven over de uitkomsten van deze strategische verkenning. (…) Twee nieuwe winkels (Den Haag en Bussum) moeten nog gerealiseerd worden. (…) Het bovenstaande (…) is vandaag middels een persbericht bekend gemaakt.’ 3.7 Het gehuurde is - na verbouwing van het pand en splitsing in twee bedrijfsruimten waarvan één het gehuurde betreft - op 20 augustus 2019 casco opgeleverd. 3.8 Nobillon c.s. en Marqt hebben in een allonge op de huurovereenkomst die in september 2019 is ondertekend enkele nadere afspraken gemaakt. Onder meer staat geschreven: ‘ Ondergetekenden (…) Nemen in aanmerking: (…) B. dat huurder en verhuurder de huurovereenkomst zijn aangegaan voor de duur van tien jaar, ingaande op 1 mei 2019 of zoveel later als de dag van de opening van de winkel, de dag dat de onherroepelijke vergunning van overheidswege voor exploitatie van een Marqt-winkel zijn verkregen en/of het gehuurde na het voltooien van de inrichtingswerkzaamheden is opgeleverd aan de huurder; C. dat huurder en verhuurder hebben vastgesteld dat per 1 oktober 2019 aan de onder B. opgenomen voorwaarden zal zijn voldaan en de huurovereenkomst zodoende per 1 oktober 2019 ingaat; D. dat partijen deze ingangsdatum en daaruit voortvloeiende wijzigingen van de huurovereenkomst wensen vast te leggen in deze allonge.’ Onder meer zijn partijen overeengekomen dat de huurovereenkomst loopt tot en met 30 september 2029, dat de afgesproken huurvrije periode van drie maanden betrekking heeft op oktober, november en december 2019 en dat de eerste huurbetaling ( € 6.333,33 uiterlijk te voldoen op 31 december 2019) betrekking heeft op de maand januari 2020. 3.9 Na ondertekening van de allonge, ging Marqt er niet toe over een vestiging van een Marqt-winkel in het gehuurde te openen. Op 4 november 2019 informeert [naam1] namens Marqt in een e-mail Nobillon c.s. als volgt: ‘Vooropgesteld (…) bevestig ik graag nogmaals dat er gewoon een huurovereenkomst van kracht is. Overigens (en voor de goede orde), ik (heb) dat ook nimmer ontkent. Er ligt een duidelijke en getekende huurovereenkomst waarbij in een later stadium een allonge is opgesteld en getekend om de voorwaardelijkheden uit de huurovereenkomst onvoorwaardelijk te maken. Dus: er is een huurovereenkomst met een huuringangsdatum op 1 oktober 2019. Daar kan geen misverstand over bestaan! (…) Dan het feitelijke gebruik. Ik ben bekend met de voorwaarden omtrent dit onderwerp. Dus ik snap dat een huurder het gehuurde (na een redelijke termijn voor de afbouwwerkzaamheden) ook daadwerkelijk moet gaan gebruiken. Zal ik ook niet ontkennen. Ik heb in de afgelopen weken en maanden getracht Verhuurder zo goed mogelijk te informeren over de (ontstane) situatie: in een persoonlijk gesprek op kantoor, telefonisch, per email een meer recent nog schriftelijk. Ik ben altijd zo open en transparant mogelijk geweest en zal dat blijven doen. De directie van Marqt is thans met de nieuwe aandeelhouder (Udea/Ekoplaza) in gesprek, o.a. over het (gezamenlijke) winkel portfolio. Eerdaags zal daar meer bekend over worden. In het voorkomende geval dat de situatie ontstaat dat Marqt op de Huizerweg in Bussum geen winkel wil openen dan is het voor Marqt een doel op zich om daar samen met Verhuurder op een goede en nette manier uit te komen. Aldus hoop ik dat we in goede harmonie met elkaar in gesprek blijven waarbij ik, zodra ik eerdaags kan, Verhuurder zo open en transparant mogelijk zal informeren.’ 3.10 Op 9 december 2019 is Udea Beheer B.V. (hierna: Udea) directeur en enig aandeelhouder van Marqts moedermaatschappij (Marqt Holding B.V) geworden. Tot het Udea concern behoort ook de supermarktketen EkoPlaza. 3.11 Aan de overzijde van het gehuurde bevindt zich een supermarkt volgens het EkoPlaza- concept. Udea heeft in december 2019 definitief besloten om géén Marqt-vestiging in het gehuurde te openen. Marqt heeft daarop aan Nobillon c.s. voorgesteld om de huurovereenkomst voortijdig te beëindigen tegen betaling van een schadevergoeding. Nobillon c.s. hebben dit voorstel niet geaccepteerd. 3.12 Marqt heeft vanaf januari 2020 tot en met december 2020 maandelijks de huur betaald. 3.13 Bij vonnis in kort geding van 26 februari 2020 heeft de kantonrechter geoordeeld dat Nobillon c.s. onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat Marqt verplicht kan worden het gehuurde zelf te exploiteren. 3.14 Marqt heeft het gehuurde vanaf mei 2020 onderverhuurd aan een ‘pop-up’ winkel voor meubels en woonaccessoires, met de mogelijkheid tot verlenging van de onderverhuur. 3.15 Bij arrest in kort geding van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 8 december 2020 heeft het hof het eerdere vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. 3.16 Bij notariële akte van 14 december 2020, die op 21 december 2020 werd geregistreerd bij de Kamer van Koophandel, heeft Marqt een deel van haar activiteiten juridisch afgesplitst als bedoeld in artikel 2:334a en volgende van het Burgerlijk Wetboek. RTB is daarbij opgericht als verkrijgende vennootschap. Het deel van afgesplitste activiteiten waar het om gaat, zijn (uitsluitend) de rechten en verplichtingen (inclusief bankgarantie) betreffende het gehuurde aan de Huizerweg 15- 15A/Noorderweg 1 in Bussum. Alle overige Marqt-vestigingen en activiteiten zijn achtergebleven in Marqt. 3.17 In een schriftelijke verklaring van 26 april 2021 hebben [naam3] en [naam4] onder meer verklaard: ‘Ze [Marqt, toevoeging hof] wisten precies hoeveel ruimte ze nodig hadden voor hun supermarkt en het moest helemaal aan hun wensen aangepast worden. We zijn met hun aannemer het pand doorgegaan om de mogelijkheden te bekijken voor de opsplitsing van de beschikbare ruimte. (…) Nog voor de ondertekening van de huurovereenkomst wist Marqt precies wat het allemaal zou gaan kosten, en hoe ze het pand in gebruik zouden nemen, hoe ze het wilden verbouwen en daarom staat ook in het huurcontract dat er door ons meebetaald werd tot een bedrag van 275.000 euro geloof ik voor het verbouwen van die 400 vierkante meter, en dat het dus specifiek naar hun wensen, door hun zelf verbouwd werd. Zij wilde per se niet huren in de staat zoals het was. Zij wilden perse dat wij die verbouwing zouden doen. Wij hebben toen gezegd dat niet te kunnen maar dat we wel voor een bedrag wilden meebetalen. En dat staat ook in de overeenkomst tussen ons en de kopers. Die kochten in verhuurde staat, zeg maar ‘met Marqt erin’ en zij hebben de bijdrage-verplichting waarvoor wij tekenden dus overgenomen. (…) Na de verkoop hebben de kopers gedaan wat wij anders hadden moeten doen als verhuurders om de ruwbouw te realiseren zodat Marqt er in kon.

In plaats daarvan vond de oplevering plaats in de bestaande staat en stelde de verhuurder een investeringsbijdrage van € 275.000,- ter beschikking voor het verbouwen van het gehuurde. Nobillon c.s. stellen dat deze investeringsbijdrage was bedoeld om het gehuurde geschikt te maken voor de vestiging van een Marqt-supermarkt. Het hof constateert dat in artikel 9.3. van de huurovereenkomst wordt omschreven wat onder ‘casco’ in de zin van de overeenkomst en dus ook in de zin van artikel 9.4 moet worden verstaan. Het betreft een ruime omschrijving, die niet is beperkt tot een casco voor uitsluitend de vestiging van een supermarkt. [naam3] en [naam4] spreken in dit verband van een te realiseren ‘ruwbouw’ (zie 3.17), terwijl [naam1] (zie 3.5) het heeft over ‘de opdracht om een casco winkelruimte te realiseren’. In artikel 16.1 heeft de verhuurder Marqt gemachtigd om plannen uit te werken, die aan te besteden, uit te laten voeren, te coördineren en aan zich te doen opleveren. Aan deze bepalingen is ook uitvoering gegeven. Door Marqt c.s. is erkend dat het eerder voor een speciaalzaak in keukenapparatuur, keukengerei en serviezen - door Barneveld - gebruikte object, in opdracht van Marqt bouwkundig is aangepast en veranderd in een meer open, multifunctionele winkelruimte, geschikt voor allerlei soorten detailhandel waaronder dus ook een supermarkt. Uit de overeengekomen investeringsbijdrage, die in verband staat met de overeengekomen cascohuur, kan aldus niet worden afgeleid dat daarmee het overeengekomen gebruik in de huurovereenkomst, vervolgens werd beperkt tot de exploitatie van uitsluitend een (Marqt-) supermarkt. Uit de verklaring van [naam3] en [naam4] valt op te maken dat Marqt het pand in de toenmalige staat niet wilde huren en dat zij aan Barneveld heeft gevraagd het pand te verbouwen. Toen Barneveld dat niet wilde, hebben zij aangegeven dat zij ‘wel voor een bedrag wilden meebetalen’ en is de investeringsbijdrage overeengekomen. De omstandigheid dat de investeringsbijdrage in deze omvang niet nodig was geweest voor de verbouwing van het pand ten behoeve van een andere vorm van detailhandel, betekent evenmin – nu redengevende feiten of omstandigheden die een andere conclusie rechtvaardigen niet zijn gesteld – dat daarmee het overeengekomen gebruik werd beperkt. De verklaring van [naam5] , de eigen makelaar van Nobillon c.s. die hen bij de aankoop van het pand heeft bijgestaan, biedt hiervoor ook onvoldoende aanknopingspunten te meer nu hij bij de totstandkoming van de huurovereenkomst niet betrokken is geweest. 6.10 Nobillon c.s. hebben verder gewezen op de omstandigheid dat in artikel 3.1 van de huurovereenkomst en in de allonge de ingangsdatum van de huurovereenkomst werd gekoppeld aan drie mogelijke data waarvan één die van de dag van de opening van de winkel betrof en een tweede de dag dat de vergunning zou zijn verkregen voor exploitatie van een Marqt-winkel. De derde mogelijkheid was meer algemeen geformuleerd en betrof de oplevering van het gehuurde na het voltooien van inrichtingswerkzaamheden. Het hof constateert dat Nobillon c.s. en Marqt uiteindelijk met de allonge in september 2019 zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst op 1 oktober 2019 in zou gaan waarbij in het midden werd gelaten aan welke voorwaarden voor de ingangsdatum van de huurovereenkomst was voldaan. Hieruit kan dus ook niet worden afgeleid dat in de huurovereenkomst dan wel in de allonge het overeengekomen gebruik werd beperkt tot de exploitatie van een supermarkt. 6.11 Nobillon c.s. hebben ook gesteld, althans zo begrijp het hof hun stellingen, dat Marqt één vorm van detailhandel drijft, te weten de exploitatie van supermarkten en dat om die reden partijen bij de totstandkoming van de huurovereenkomst er op mochten vertrouwen dat het overeengekomen gebruik van het gehuurde uitsluitend de exploitatie van een supermarkt betrof. Volgens Nobillon c.s. vloeit uit de huurovereenkomst voor Marqt c.s. in beginsel een eigen exploitatieverplichting voort. Een eventuele onderhuur in de zin van artikel 18.1 van de huurovereenkomst is geoorloofd, maar mag op hoofdlijnen niet afwijken van de hoofdhuurovereenkomst. Onderverhuur dient dan ook niet in de plaats van de hoofverhuur te komen maar moet als een vervulling ervan kunnen worden aangemerkt. Marqt c.s. hebben evenwel aangevoerd dat de overeengekomen mogelijkheid tot onderverhuur in artikel 18.1 van de huurovereenkomst juist wijst op de overeengekomen ruimere bestemming tot detailhandel. 6.12 Het hof overweegt dat de omstandigheid dat binnen het concern van Marqt supermarkten worden geëxploiteerd, niet met zich meebrengt dat daarmee het overeengekomen gebruik al is beperkt tot uitsluitend de exploitatie van een supermarkt. Relevant is verder dat artikel 18.1 is opgenomen als bijzondere bepaling in de huurovereenkomst, vergelijk ook artikel 2.2. van de huurovereenkomst. Deze bepaling gaat dus voor op artikel 5.1 van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen dat voorschrijft dat de huurder het gehuurde zelf moet gebruiken. Marqt c.s. hebben aangevoerd dat zij geen eigen exploitatieverplichting op zich hebben genomen, alleen al niet omdat Marqt als rechtspersoon geen supermarkten exploiteert. Winkels conform de Marqt-formule worden ondergebracht in Marqt B.V. zodat steeds van algehele onderverhuur sprake zou zijn geweest, ook indien een Marqt-vestiging in het gehuurde zou zijn geopend. Dit is vervolgens niet meer door Nobillon c.s. betwist. Uit de verklaring van [naam3] en [naam4] kan worden afgeleid dat zij bij de totstandkoming van artikel 18.1 van de huurovereenkomst gedacht hebben aan de mogelijkheid het geheel of gedeeltelijk in franchise geven van de supermarkt en/of het door derden laten exploiteren van een deel van de zaak als een ‘shop in een shop’. Gezien de gekozen bewoordingen van artikel 18.1 in de context van de huurovereenkomst als geheel, blijkt uit deze totstandkoming van de bepaling echter niet, dat onderverhuur aan derden voor detailhandel, anders dan de exploitatie van een supermarkt of een vervulling daarvan - zonder toestemming van Nobillon c.s. – bedoeld werd te worden uitgesloten. Nobillon c.s. hebben geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat het Marqt c.s. niet geoorloofd was het gehuurde geheel of ten dele aan derden onder te verhuren voor gebruik in het kader van detailhandel, ook als dat geen (Marqt-) supermarkt is. Tussenconclusie 6.13 Resumerend overweegt het hof voor wat betreft het overeengekomen gebruik als volgt. De verwachtingen van Nobillon c.s. op basis van de bepalingen uit de huurovereenkomst, de allonge en de daarmee verband houdende verklaringen en gedragingen van betrokkenen en partijen, brengen in de gegeven omstandigheden - ieder op zichzelf en in onderlinge samenhang beschouwd- nog niet met zich mee dat in afwijking van de bewoordingen in de huurovereenkomst, partijen zijn overeengekomen dat de bestemming dan wel het gebruik van het gehuurde alleen mag zijn een supermarkt al dan niet conform de Marqt-formule. Nobillon c.s. hebben geen concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat de partijen bij de huurovereenkomst zijn overeengekomen de bestemming detailhandel tot dit zeer specifieke gebruik te beperken. Het plan bij het sluiten van de huurovereenkomst dat in het gehuurde een Marqt supermarkt zou komen, is ook niet strijdig met de ruimere contractuele bestemming. Nobillon c.s. hebben verder ook geen concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat zij, nadat de huurovereenkomst tussen Marqt en Barneveld tot stand was gekomen, al dan niet bij de totstandkoming van de allonge, alsnog met Marqt zijn overeengekomen de bestemming detailhandel tot dit zeer specifieke gebruik te beperken.