ECLI:NL:GHARL:2023:10569

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN locatie Arnhem nummer BK-ARN 22/655 uitspraakdatum: 12 december 2023 Uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 29 maart 2022, nummer LEE 19/3563, ECLI:NL:RBNNE:2022:907, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018, naar toestandsdatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 1.646.000. 1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. Wel heeft zij de Minister voor Rechtsbescherming veroordeeld tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan belanghebbende tot een bedrag van € 1.000, veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 541, en opgedragen het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 345 aan haar te vergoeden. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft digitaal plaatsgevonden op 1 november 2023. Hieraan hebben deelgenomen: mr. D.A.N. Bartels MRE, als gemachtigde van belanghebbende, en [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.1. De onroerende zaak is een hotel, gebouwd in 1990, met 42 kamers, een restaurant, een zwembad, zes (vergader)zalen en 100 parkeerplaatsen. Het is kadastraal bekend als gemeente [de gemeente] , sectie M, nummers 2482 (4.170 m2) en 2483 (12.735 m2), tezamen groot 16.905 m2. De onroerende zaak is landelijk gelegen nabij nationaal park [naam3] en het dorp [plaats1] . 2.2. Blijkens een leveringsakte van 20 december 2021 heeft Hotel “ [naam4] ” B.V. aan [naam5] B.V. voor een koopprijs van € 2.174.750,10 geleverd: “het hotel genaamd: " [naam6] " met tweeënveertig (42) hotelkamers, een restaurant, (vergader)zalen, zwembad, bedrijfswoning, tuinen, parkeerterrein, opslagschuur, ondergrond, erf en verder toebehoren, aan de [adres1] te [plaats1] , kadastraal bekend gemeente [de gemeente] , sectie M nummers 2482 en 2483, tezamen groot een hectare, negenenzestig are en vijf centiare (1 ha 69 a 5 ca) (…)”. 2.3. Blijkens een leveringsakte van eveneens 20 december 2021 heeft [naam5] B.V. aan drie natuurlijke personen (ieder voor eenderde onverdeeld aandeel) voor een koopprijs van € 3.575.000,00 geleverd: “de percelen grond met de daarop gelegen opstal, zijnde het hotel genaamd " [naam6] " met tweeënveertig (42) hotelkamers, een restaurant, vergaderzalen, zwembad, bedrijfswoning, parkeerterrein, opslagschuur en verder toebehoren, plaatselijk bekend te [plaats1] , [adres1], kadastraal bekend gemeente [de gemeente] sectie M nummers 2482, groot vierduizend éénhonderdzeventig vierkante meter (4.170 m2) en 2483, groot twaalfduizend zevenhonderdvijfendertig vierkante meter (12.735 m2) (…)”. Volgens de leveringsakte is wegens de levering € 286.000 overdrachtsbelasting verschuldigd. 2.4. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een taxatierapport van [naam2] van 17 november 2022 ingebracht. De waardebepaling heeft plaatsgevonden aan de hand van de landelijke Taxatiewijzer Hotels, waardepeildatum 1 januari 2018 (deel 25; hierna: de Taxatiewijzer), die uitgaat van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij wordt uitgegaan van de omzet. Uitgaande van de feitelijke exploitatiegegevens van belanghebbende in 2018 wordt de huurwaarde uiteindelijk berekend op € 186.042. De kapitalisatiefactor wordt op 10 gesteld, waarbij de waarde vrij op naam van de onroerende zaak uitkomt op € 1.860.417. De taxateur heeft, rekening houdend met 7% verwervingskosten, de waarde na kosten koper bepaald op € 1.738.707. Daarop heeft hij de volgende handmatige correcties toegepast: verandering ingebruikname (-/- € 93.021) en cultuurgrond 4.500 m2 (€ 22.500). De waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018 is daarmee in het taxatierapport bepaald op, afgerond, € 1.668.000.

3.1. De gemachtigde van belanghebbende heeft in het hogerberoepschrift en de nadere stukken (onder meer een “pinpoint brief”) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven. Daarom is de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert. De gemachtigde heeft ter zitting verklaard dat in geschil is: - of de objectafbakening van de onroerende zaak, gelet op de 4.500 m2 cultuurgrond, correct is; - of de heffingsambtenaar de op de zaak betrekking hebbende stukken heeft ingebracht; - of de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak had moeten uitgaan van de ‘best practice’, opgenomen in figuur 14 van het boek “Hotelvastgoed” van B. Driessen; - de toegepaste kapitalisatiefactor van 10; - of de eigen verkoopcijfers van de onroerende zaak van 20 december 2021 (zie 2.2. en 2.3.) bruikbaar zijn, en - of de Rechtbank de vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn en de proceskostenvergoeding juist heeft berekend. 3.2. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd bevestigd dat hij alle overige punten uit zijn stukken in beroep en hoger beroep uitdrukkelijk en ondubbelzinnig prijsgeeft.

Te verstrekken gegevens 4.1. Belanghebbende heeft ter zitting aangegeven dat zij gegevens van het hotel heeft overgelegd aan de heffingsambtenaar en dat de heffingsambtenaar die gegevens niet heeft ingebracht in de procedure. Daarnaast stelt zij dat een zij leegstandsanalyse voor het bepalen van de huurwaardekapitalisatiefactor en een grondstaffel mist. Het Hof begrijpt dat belanghebbende hiermee stelt dat sprake is van een schending van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), omdat de heffingsambtenaar die gegevens niet heeft ingebracht in deze procedure. 4.2. De heffingsambtenaar heeft voor de gegevens die belanghebbende aan hem heeft overgelegd niet betwist dat het gaat om op de zaak betrekking hebbende stukken, als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb, en dat hij die stukken niet heeft ingebracht. 4.3. Het Hof is van oordeel dat voor de stukken die belanghebbende aan de heffingsambtenaar heeft overgelegd, maar die hij op zijn beurt niet aan het Hof heeft overgelegd, sprake is van schending van artikel 8:42 van de Awb. Het Hof gaat evenwel met toepassing van artikel 8:31 Awb aan dit verzuim voorbij, nu belanghebbende daardoor niet in haar procespositie is geschaad. De bewijslast voor de waarde van de onroerende zaak ligt immers bij de heffingsambtenaar en het komt daarom voor zijn risico om deze stukken niet over te leggen. 4.4. De heffingsambtenaar heeft ter zitting in reactie op de stelling van belanghebbende over de grondstaffel onweersproken gesteld dat hij voor de (extra) grond geen grondstaffel heeft gebruikt. In reactie op de stelling over de leegstandanalyse heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat hij, nu het gaat om een hotel, geen leegstandsanalyse heeft ingevuld. Het Hof is daarom van oordeel dat de grondstaffel en de niet-gemaakte leegstandsanalyse geen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn en dat door het niet overleggen daarvan artikel 8:42 van de Awb niet is geschonden. Objectafbakening 4.5. Artikel 16 van de Wet WOZ luidt – voor zover hier van belang – als volgt: “Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt: a. een gebouwd eigendom; b. een ongebouwd eigendom; (…) d. een samenstel van twee of meer (…) eigendommen (…) die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren; (…)” 4.6. Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat de 4.500 m2 extra grond niet bij de overige eigendommen hoort en – anders dan die overige eigendommen – niet bij belanghebbende in gebruik is, zodat de objectafbakening niet juist is. 4.7. De heffingsambtenaar heeft dit betwist. Hij heeft ter zitting onweersproken gesteld dat er geen andere gebruiker van de extra grond is. 4.8. Of sprake is van een samenstel als bedoeld in artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ moet worden beoordeeld naar de omstandigheden. Het Hof is van oordeel dat de in de beschikking begrepen 4.500 m2 extra (cultuur)grond en de overige eigendommen naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen, als hiervoor in 4.5 bedoeld. Het Hof heeft het volgende meegewogen. Uit de luchtfoto’s die zijn opgenomen in het taxatierapport (zie 2.4) volgt dat de extra grond binnen de omheining valt die om de onroerende zaak staat en de extra grond op geen enkele wijze is afgescheiden van de eigendommen waarvan vaststaat dat belanghebbende deze in gebruik heeft. Daarnaast is de extra grond gelegen op de kadastrale percelen waarop zich ook het door belanghebbende uitgebate hotel bevindt. Tussen partijen is niet in geschil dat de extra grond grasland is dat achter het hotel ligt en dat daarop, toen het hotel nog een sporthotel was, werd gesport. 4.9. De extra grond is daarnaast op de waardepeildatum bij belanghebbende in gebruik. Tussen partijen is niet in geschil dat het hotel op de waardepeildatum geen sporthotel was, dat de extra grond toen niet nodig was voor het uitbaten van het hotel en destijds ook niet actief door het hotel werd gebruikt. Dit betekent echter niet dat belanghebbende geen gebruiker was van de extra grond in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ. De ‘extra grond’ bevindt zich op kadastrale percelen waarop belanghebbende een hotel uitbaat. Mede doordat geen sprake is van een andere gebruiker van de extra grond en er geen strikte afscheiding is tussen de extra grond en de overige eigendommen, acht het Hof aannemelijk dat belanghebbende de extra grond ter beschikking heeft gehouden voor eigen doeleinden, waardoor voor de extra grond sprake is van een eigendom dat bij belanghebbende in gebruik is. 4.10. Uit het voorgaande volgt dat sprake is van een samenstel van meerdere eigendommen, waaronder de extra grond, die bij belanghebbende in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren, zodat de heffingsambtenaar uit is gegaan van een juiste objectafbakening. Waarde van de onroerende zaak 4.11. Het Hof stelt voorop dat de waarde van de onroerende zaak als uitgangspunt op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 4.12. De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht. 4.13. Belanghebbende stelt dat het in 2.4 genoemde taxatierapport van de heffingsambtenaar niet is opgemaakt volgens de best practice en dat dit wel had gemoeten, en dat het bij voorkeur moet worden opgemaakt door een onafhankelijke taxateur. 4.14. Het Hof stelt voorop dat de heffingsambtenaar niet verplicht was de door belanghebbende voorgestane waarderingsmethode te gebruiken en ook niet om een onafhankelijke taxateur in te schakelen. Ter voldoening aan zijn bewijslast is de heffingsambtenaar vrij in de keuze van de door hem gebruikte waarderingsmethode en wat hij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst – in eerste instantie – uitsluitend de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde aan het wettelijke waardebegrip. Waarde van de onroerende zaak – beschikte waarde niet te hoog? 4.15. De heffingsambtenaar wijst ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde naar het in 2.4 vermelde taxatierapport, dat uitgaat uit van de gegevens die belanghebbende heeft aangeleverd in combinatie met gegevens uit het verleden en twee eigen verkoopcijfers van latere jaren. Hij stelt zich op het standpunt dat de beschikte waarde juist te laag is. 4.16. De in 2.4 genoemde taxatie is gebaseerd op de huurwaardekapitalisatiemethode, conform het rekenmodel uit de Taxatiewijzer. Het Hof kan de berekening in het taxatierapport van de waarde van € 1.668.000 volgen. De op die wijze voor de onroerende zaak berekende huurwaarde van € 186.042 is door belanghebbende niet betwist, zodat het Hof daarvan zal uitgaan. Hetzelfde geldt voor de 7% verwervingskosten en de handmatige negatieve correctie voor verandering ingebruikname van € 93.021. 4.17. Belanghebbende stelt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor van 10 te hoog is.

4.33. Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 5Griffierecht en proceskosten 5.1. Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. 5.2. Het Hof ziet aanleiding de Staat te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. 5.3. Nu de proceskostenveroordeling voor de beroepsfase slechts wordt uitgesproken omdat aan belanghebbende een vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend, vindt het Hof aanleiding een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak – als bedoeld in onderdeel C1 van de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht – te hanteren van 0,5 (licht). De proceskostenveroordeling voor de hogerberoepsfase wordt slechts uitgesproken omdat aan belanghebbende voor de beroepsfase een hogere vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend en omdat voor de proceskostenvergoeding moet worden uitgegaan van een hogere waarde per punt. Het Hof vindt daarin aanleiding een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak – als bedoeld in onderdeel C1 van de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht – te hanteren van 0,5 (licht). 5.4. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 837 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 0,5  € 837) en € 837 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 0,5  € 837), ofwel in totaal op € 1.674.

Het Hof: – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, voor zover het de beslissingen omtrent de immateriële schadevergoeding en de proceskosten betreft, – bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige, – veroordeelt de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) in de door belanghebbende geleden immateriële schade tot een bedrag van € 1.500, – veroordeelt de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.674, en; – gelast dat de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 548 vergoedt. Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Breij, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier.

De griffier, De raadsheer, (G.J. van de Lagemaat) (M.M. Breij) Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: 13 december 2023. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. HR 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AD6058, r.o. 3.1.2. (Schiphol-arrest). Vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610. € 1.650 = (4.500 -/- 4.170 =) 330 m2 x € 5. Vgl. HR 13 september 2019, ECLI:NL:HR:2019:1315 en HR 20 maart 2020, ECLI:NL:HR:2020:468. Vgl. HR 22 september 2023, ECLI:NL:HR:2023:1271, rechtsoverweging 2.3.2. Zie ook HR 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, rechtsoverweging 3.4.2. Uitspraak van de Rechtbank, rechtsoverwegingen 6.1 en 6.3. HR 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN locatie Arnhem nummer BK-ARN 22/655 uitspraakdatum: 12 december 2023 Uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 29 maart 2022, nummer LEE 19/3563, ECLI:NL:RBNNE:2022:907, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018, naar toestandsdatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 1.646.000. 1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. Wel heeft zij de Minister voor Rechtsbescherming veroordeeld tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan belanghebbende tot een bedrag van € 1.000, veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 541, en opgedragen het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 345 aan haar te vergoeden. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft digitaal plaatsgevonden op 1 november 2023. Hieraan hebben deelgenomen: mr. D.A.N. Bartels MRE, als gemachtigde van belanghebbende, en [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.1. De onroerende zaak is een hotel, gebouwd in 1990, met 42 kamers, een restaurant, een zwembad, zes (vergader)zalen en 100 parkeerplaatsen. Het is kadastraal bekend als gemeente [de gemeente] , sectie M, nummers 2482 (4.170 m2) en 2483 (12.735 m2), tezamen groot 16.905 m2. De onroerende zaak is landelijk gelegen nabij nationaal park [naam3] en het dorp [plaats1] . 2.2. Blijkens een leveringsakte van 20 december 2021 heeft Hotel “ [naam4] ” B.V. aan [naam5] B.V. voor een koopprijs van € 2.174.750,10 geleverd: “het hotel genaamd: " [naam6] " met tweeënveertig (42) hotelkamers, een restaurant, (vergader)zalen, zwembad, bedrijfswoning, tuinen, parkeerterrein, opslagschuur, ondergrond, erf en verder toebehoren, aan de [adres1] te [plaats1] , kadastraal bekend gemeente [de gemeente] , sectie M nummers 2482 en 2483, tezamen groot een hectare, negenenzestig are en vijf centiare (1 ha 69 a 5 ca) (…)”. 2.3. Blijkens een leveringsakte van eveneens 20 december 2021 heeft [naam5] B.V. aan drie natuurlijke personen (ieder voor eenderde onverdeeld aandeel) voor een koopprijs van € 3.575.000,00 geleverd: “de percelen grond met de daarop gelegen opstal, zijnde het hotel genaamd " [naam6] " met tweeënveertig (42) hotelkamers, een restaurant, vergaderzalen, zwembad, bedrijfswoning, parkeerterrein, opslagschuur en verder toebehoren, plaatselijk bekend te [plaats1] , [adres1], kadastraal bekend gemeente [de gemeente] sectie M nummers 2482, groot vierduizend éénhonderdzeventig vierkante meter (4.170 m2) en 2483, groot twaalfduizend zevenhonderdvijfendertig vierkante meter (12.735 m2) (…)”. Volgens de leveringsakte is wegens de levering € 286.000 overdrachtsbelasting verschuldigd. 2.4. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een taxatierapport van [naam2] van 17 november 2022 ingebracht. De waardebepaling heeft plaatsgevonden aan de hand van de landelijke Taxatiewijzer Hotels, waardepeildatum 1 januari 2018 (deel 25; hierna: de Taxatiewijzer), die uitgaat van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij wordt uitgegaan van de omzet. Uitgaande van de feitelijke exploitatiegegevens van belanghebbende in 2018 wordt de huurwaarde uiteindelijk berekend op € 186.042. De kapitalisatiefactor wordt op 10 gesteld, waarbij de waarde vrij op naam van de onroerende zaak uitkomt op € 1.860.417. De taxateur heeft, rekening houdend met 7% verwervingskosten, de waarde na kosten koper bepaald op € 1.738.707. Daarop heeft hij de volgende handmatige correcties toegepast: verandering ingebruikname (-/- € 93.021) en cultuurgrond 4.500 m2 (€ 22.500). De waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018 is daarmee in het taxatierapport bepaald op, afgerond, € 1.668.000.

3.1. De gemachtigde van belanghebbende heeft in het hogerberoepschrift en de nadere stukken (onder meer een “pinpoint brief”) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven. Daarom is de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert. De gemachtigde heeft ter zitting verklaard dat in geschil is: - of de objectafbakening van de onroerende zaak, gelet op de 4.500 m2 cultuurgrond, correct is; - of de heffingsambtenaar de op de zaak betrekking hebbende stukken heeft ingebracht; - of de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak had moeten uitgaan van de ‘best practice’, opgenomen in figuur 14 van het boek “Hotelvastgoed” van B. Driessen; - de toegepaste kapitalisatiefactor van 10; - of de eigen verkoopcijfers van de onroerende zaak van 20 december 2021 (zie 2.2. en 2.3.) bruikbaar zijn, en - of de Rechtbank de vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn en de proceskostenvergoeding juist heeft berekend. 3.2. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd bevestigd dat hij alle overige punten uit zijn stukken in beroep en hoger beroep uitdrukkelijk en ondubbelzinnig prijsgeeft.

Te verstrekken gegevens 4.1. Belanghebbende heeft ter zitting aangegeven dat zij gegevens van het hotel heeft overgelegd aan de heffingsambtenaar en dat de heffingsambtenaar die gegevens niet heeft ingebracht in de procedure. Daarnaast stelt zij dat een zij leegstandsanalyse voor het bepalen van de huurwaardekapitalisatiefactor en een grondstaffel mist. Het Hof begrijpt dat belanghebbende hiermee stelt dat sprake is van een schending van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), omdat de heffingsambtenaar die gegevens niet heeft ingebracht in deze procedure. 4.2. De heffingsambtenaar heeft voor de gegevens die belanghebbende aan hem heeft overgelegd niet betwist dat het gaat om op de zaak betrekking hebbende stukken, als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb, en dat hij die stukken niet heeft ingebracht. 4.3. Het Hof is van oordeel dat voor de stukken die belanghebbende aan de heffingsambtenaar heeft overgelegd, maar die hij op zijn beurt niet aan het Hof heeft overgelegd, sprake is van schending van artikel 8:42 van de Awb. Het Hof gaat evenwel met toepassing van artikel 8:31 Awb aan dit verzuim voorbij, nu belanghebbende daardoor niet in haar procespositie is geschaad. De bewijslast voor de waarde van de onroerende zaak ligt immers bij de heffingsambtenaar en het komt daarom voor zijn risico om deze stukken niet over te leggen. 4.4. De heffingsambtenaar heeft ter zitting in reactie op de stelling van belanghebbende over de grondstaffel onweersproken gesteld dat hij voor de (extra) grond geen grondstaffel heeft gebruikt. In reactie op de stelling over de leegstandanalyse heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat hij, nu het gaat om een hotel, geen leegstandsanalyse heeft ingevuld. Het Hof is daarom van oordeel dat de grondstaffel en de niet-gemaakte leegstandsanalyse geen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn en dat door het niet overleggen daarvan artikel 8:42 van de Awb niet is geschonden. Objectafbakening 4.5. Artikel 16 van de Wet WOZ luidt – voor zover hier van belang – als volgt: “Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt: a. een gebouwd eigendom; b. een ongebouwd eigendom; (…) d. een samenstel van twee of meer (…) eigendommen (…) die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren; (…)” 4.6. Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat de 4.500 m2 extra grond niet bij de overige eigendommen hoort en – anders dan die overige eigendommen – niet bij belanghebbende in gebruik is, zodat de objectafbakening niet juist is. 4.7. De heffingsambtenaar heeft dit betwist. Hij heeft ter zitting onweersproken gesteld dat er geen andere gebruiker van de extra grond is. 4.8. Of sprake is van een samenstel als bedoeld in artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ moet worden beoordeeld naar de omstandigheden. Het Hof is van oordeel dat de in de beschikking begrepen 4.500 m2 extra (cultuur)grond en de overige eigendommen naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen, als hiervoor in 4.5 bedoeld. Het Hof heeft het volgende meegewogen. Uit de luchtfoto’s die zijn opgenomen in het taxatierapport (zie 2.4) volgt dat de extra grond binnen de omheining valt die om de onroerende zaak staat en de extra grond op geen enkele wijze is afgescheiden van de eigendommen waarvan vaststaat dat belanghebbende deze in gebruik heeft. Daarnaast is de extra grond gelegen op de kadastrale percelen waarop zich ook het door belanghebbende uitgebate hotel bevindt. Tussen partijen is niet in geschil dat de extra grond grasland is dat achter het hotel ligt en dat daarop, toen het hotel nog een sporthotel was, werd gesport. 4.9. De extra grond is daarnaast op de waardepeildatum bij belanghebbende in gebruik. Tussen partijen is niet in geschil dat het hotel op de waardepeildatum geen sporthotel was, dat de extra grond toen niet nodig was voor het uitbaten van het hotel en destijds ook niet actief door het hotel werd gebruikt. Dit betekent echter niet dat belanghebbende geen gebruiker was van de extra grond in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ. De ‘extra grond’ bevindt zich op kadastrale percelen waarop belanghebbende een hotel uitbaat. Mede doordat geen sprake is van een andere gebruiker van de extra grond en er geen strikte afscheiding is tussen de extra grond en de overige eigendommen, acht het Hof aannemelijk dat belanghebbende de extra grond ter beschikking heeft gehouden voor eigen doeleinden, waardoor voor de extra grond sprake is van een eigendom dat bij belanghebbende in gebruik is. 4.10. Uit het voorgaande volgt dat sprake is van een samenstel van meerdere eigendommen, waaronder de extra grond, die bij belanghebbende in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren, zodat de heffingsambtenaar uit is gegaan van een juiste objectafbakening. Waarde van de onroerende zaak 4.11. Het Hof stelt voorop dat de waarde van de onroerende zaak als uitgangspunt op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 4.12. De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht. 4.13. Belanghebbende stelt dat het in 2.4 genoemde taxatierapport van de heffingsambtenaar niet is opgemaakt volgens de best practice en dat dit wel had gemoeten, en dat het bij voorkeur moet worden opgemaakt door een onafhankelijke taxateur. 4.14. Het Hof stelt voorop dat de heffingsambtenaar niet verplicht was de door belanghebbende voorgestane waarderingsmethode te gebruiken en ook niet om een onafhankelijke taxateur in te schakelen. Ter voldoening aan zijn bewijslast is de heffingsambtenaar vrij in de keuze van de door hem gebruikte waarderingsmethode en wat hij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst – in eerste instantie – uitsluitend de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde aan het wettelijke waardebegrip. Waarde van de onroerende zaak – beschikte waarde niet te hoog? 4.15. De heffingsambtenaar wijst ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde naar het in 2.4 vermelde taxatierapport, dat uitgaat uit van de gegevens die belanghebbende heeft aangeleverd in combinatie met gegevens uit het verleden en twee eigen verkoopcijfers van latere jaren. Hij stelt zich op het standpunt dat de beschikte waarde juist te laag is. 4.16. De in 2.4 genoemde taxatie is gebaseerd op de huurwaardekapitalisatiemethode, conform het rekenmodel uit de Taxatiewijzer. Het Hof kan de berekening in het taxatierapport van de waarde van € 1.668.000 volgen. De op die wijze voor de onroerende zaak berekende huurwaarde van € 186.042 is door belanghebbende niet betwist, zodat het Hof daarvan zal uitgaan. Hetzelfde geldt voor de 7% verwervingskosten en de handmatige negatieve correctie voor verandering ingebruikname van € 93.021. 4.17. Belanghebbende stelt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor van 10 te hoog is.

4.33. Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 5Griffierecht en proceskosten 5.1. Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. 5.2. Het Hof ziet aanleiding de Staat te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. 5.3. Nu de proceskostenveroordeling voor de beroepsfase slechts wordt uitgesproken omdat aan belanghebbende een vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend, vindt het Hof aanleiding een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak – als bedoeld in onderdeel C1 van de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht – te hanteren van 0,5 (licht). De proceskostenveroordeling voor de hogerberoepsfase wordt slechts uitgesproken omdat aan belanghebbende voor de beroepsfase een hogere vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend en omdat voor de proceskostenvergoeding moet worden uitgegaan van een hogere waarde per punt. Het Hof vindt daarin aanleiding een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak – als bedoeld in onderdeel C1 van de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht – te hanteren van 0,5 (licht). 5.4. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 837 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 0,5  € 837) en € 837 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 0,5  € 837), ofwel in totaal op € 1.674.

Het Hof: – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, voor zover het de beslissingen omtrent de immateriële schadevergoeding en de proceskosten betreft, – bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige, – veroordeelt de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) in de door belanghebbende geleden immateriële schade tot een bedrag van € 1.500, – veroordeelt de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.674, en; – gelast dat de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 548 vergoedt. Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Breij, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier.

De griffier, De raadsheer, (G.J. van de Lagemaat) (M.M. Breij) Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: 13 december 2023. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. HR 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AD6058, r.o. 3.1.2. (Schiphol-arrest). Vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610. € 1.650 = (4.500 -/- 4.170 =) 330 m2 x € 5. Vgl. HR 13 september 2019, ECLI:NL:HR:2019:1315 en HR 20 maart 2020, ECLI:NL:HR:2020:468. Vgl. HR 22 september 2023, ECLI:NL:HR:2023:1271, rechtsoverweging 2.3.2. Zie ook HR 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, rechtsoverweging 3.4.2. Uitspraak van de Rechtbank, rechtsoverwegingen 6.1 en 6.3. HR 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752.

Hij stelt dat rekening is gehouden met een te laag leegstandsrisico, omdat het leegstandsrisico moet worden berekend over een periode van tien jaar en er bij die berekening geen rekening is gehouden met de coronaperiode. 4.18. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij bij de berekening van de kapitalisatiefactor is uitgegaan van een bezettingsgraad van het hotel van 80%. Die bezettingsgraad volgt uit gegevens die belanghebbende zelf heeft aangeleverd. De heffingsambtenaar wijst erop dat er op de waardepeildatum 1 januari 2018 geen sprake is van corona en dat geen enkel hotel in de gemeente leeg staat. De kapitalisatiefactor is daardoor eerder te laag dan te hoog vastgesteld. 4.19. Naar het oordeel van het Hof was er op de waardepeildatum 1 januari 2018 geen sprake van (zicht op de) uitbraak van het coronavirus, zodat dit geen aanleiding is om het leegstandsrisico te verhogen. Dat geldt eveneens voor de toestandsdatum 1 januari 2019. Gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar en nu belanghebbende het leegstandsrisico voor het overige niet heeft betwist, acht het Hof het door de heffingsambtenaar toegepaste leegstandrisico niet te laag, en in verband daarmee, de – voor het overige niet betwiste – kapitalisatiefactor van 10, niet te hoog. 4.20. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing tevens gewezen op twee eigen verkoopcijfers op 20 december 2021. Belanghebbende stelt dat deze gegevens niet bruikbaar zijn. Zij voert aan dat de aktes uitgaan van een andere hoeveelheid grond dan waarde de beschikking vanuit gaat. Daarnaast stelt zij dat de tweede levering er één is zonder realiteitswaarde. 4.21. Het Hof oordeelt dat beide leveringen kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde. Anders dan belanghebbende veronderstelt, gaan de beschikking en de aktes uit van dezelfde onroerende zaak, en dezelfde kadastrale nummers met dezelfde hoeveelheid grond (zie 2.1 tot en met 2.3). De tweede levering betreft een verkoop aan drie natuurlijke personen en daarbij is blijkens de leveringsakte (zie 2.3) over de gehele koopsom van € 3.575.000 overdrachtsbelasting verschuldigd. De blote stelling van belanghebbende dat de tweede levering geen realiteitswaarde heeft, is gelet daarop onvoldoende om dat aan te nemen, te meer nu de heffingsambtenaar die stelling heeft betwist. 4.22. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de heffingsambtenaar een onjuiste waarde heeft toegekend aan de extra (cultuur)grond, omdat de afmeting van de extra grond onduidelijk is, oordeelt het Hof dat dit haar niet kan baten. Als voor de hoeveelheid extra grond zou moeten worden aangesloten bij de grootte van het perceel (4.170 m2) in plaats van bij 4.500 m2, zou dat neerkomen op een verschil van 330 m2. Dat zou een waardeverschil betekenen van € 1.650, terwijl een ruimte van € 22.000 bestaat tussen de conform het taxatierapport berekende waarde en de beschikte waarde. 4.23. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof met het taxatierapport en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting, in het licht van wat belanghebbende daartegen heeft ingebracht, aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 1.646.000 niet te hoog is. 4.24. In al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanknopingspunten voor een ander oordeel. Derde-belanghebbende 4.25. Belanghebbende heeft in het nader stuk van 20 september 2023 geschreven: “Hebt u óók reeds schriftelijk de (andere) éigénáar c.q. huurder(s) én/of gebruikers opgeroepen? Hebt u voor mij aub bij voorrang een kopie van de op de derde(n)-belanghebbendé(n) betrekking hebbende correspondentie? Zijn zij óók al opgeroepen voor deze sessie?” Ter zitting heeft belanghebbende het verzoek om de eigenaar van de onroerende zaak als partij deel te laten nemen aan het geding herhaald en verzocht om de zaak aan te houden. 4.26. Nu belanghebbende als gebruiker van de onroerende zaak hoger beroep heeft ingesteld bij de belastingrechter over de WOZ-waarde van de onroerende zaak, moet het Hof beoordelen of er aanleiding is om de eigenaar van de onroerende zaak in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen. Het Hof is van oordeel dat de beschikte waarde niet te hoog is. Bij deze stand van het geding ziet het Hof geen aanleiding om de eigenaar van de onroerende zaak op de voet van artikel 8:26 van de Awb in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen en dus ook niet om de zaak aan te houden. Vergoeding van immateriële schade 4.27. Belanghebbende heeft gesteld dat de Rechtbank de redelijke termijn ten onrechte met vier maanden heeft verlengd, vanwege de coronapandemie. 4.28. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 22 september 2023 geoordeeld dat de uitbraak van het coronavirus niet in algemene zin mag worden aangemerkt als een bijzondere omstandigheid die een verlenging rechtvaardigt van de termijn van berechting die in de regel als redelijk is aan te merken. Het vormt alleen een dergelijke bijzondere omstandigheid, indien partijen waren uitgenodigd voor een onderzoek ter zitting in de periode waarin de gerechtsgebouwen in verband met de uitbraak van dit virus waren gesloten (de periode 17 maart 2020 tot en met 10 mei 2020) en het onderzoek ter zitting daarom opnieuw moest worden gepland. 4.29. Uit de stukken van het geding blijkt niet dat de Rechtbank partijen heeft uitgenodigd voor een onderzoek ter zitting in de in 4.28 genoemde periode. Het Hof is daarom van oordeel dat de Rechtbank de redelijke termijn van berechting in beroep ten onrechte met vier maanden heeft verlengd vanwege de coronapandemie. Dit betekent dat de redelijke termijn in de beroepsfase niet met negen maanden is overschreden, zoals de Rechtbank heeft geoordeeld, maar met dertien maanden. 4.30. Voor het bedrag aan schadevergoeding wordt uitgegaan van een tarief van € 500 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. Dit betekent dat belanghebbende bij een overschrijding met dertien maanden recht heeft op een vergoeding van € 1.500. Het hoger beroep is in zoverre gegrond. 4.31. Belanghebbende heeft voorts verzocht om een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep. Gelet op de tijd die is verstreken tussen het indienen van het hogerberoepschrift in maart 2022 en de uitspraak van heden ziet het Hof geen aanleiding voor het oordeel dat belanghebbende recht heeft op een dergelijke vergoeding. Proceskostenvergoeding Rechtbank 4.32. Belanghebbende heeft gesteld dat de Rechtbank voor de proceskostenvergoeding voor de beroepsfase ten onrechte is uitgegaan van een waarde per procespunt van € 541. Zij verwijst daarvoor naar het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022. Belanghebbende klaagt hierover terecht en het hoger beroep is ook in zoverre gegrond. Het Hof zal de waarde per procespunt voor de proceskostenvergoeding in de beroepsfase aanpassen. De overige factoren (aantal punten en de wegingsfactor) zoals de Rechtbank die heeft toegepast zijn niet in geschil, zodat het Hof daarvan zal uitgaan.

Hij stelt dat rekening is gehouden met een te laag leegstandsrisico, omdat het leegstandsrisico moet worden berekend over een periode van tien jaar en er bij die berekening geen rekening is gehouden met de coronaperiode. 4.18. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij bij de berekening van de kapitalisatiefactor is uitgegaan van een bezettingsgraad van het hotel van 80%. Die bezettingsgraad volgt uit gegevens die belanghebbende zelf heeft aangeleverd. De heffingsambtenaar wijst erop dat er op de waardepeildatum 1 januari 2018 geen sprake is van corona en dat geen enkel hotel in de gemeente leeg staat. De kapitalisatiefactor is daardoor eerder te laag dan te hoog vastgesteld. 4.19. Naar het oordeel van het Hof was er op de waardepeildatum 1 januari 2018 geen sprake van (zicht op de) uitbraak van het coronavirus, zodat dit geen aanleiding is om het leegstandsrisico te verhogen. Dat geldt eveneens voor de toestandsdatum 1 januari 2019. Gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar en nu belanghebbende het leegstandsrisico voor het overige niet heeft betwist, acht het Hof het door de heffingsambtenaar toegepaste leegstandrisico niet te laag, en in verband daarmee, de – voor het overige niet betwiste – kapitalisatiefactor van 10, niet te hoog. 4.20. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing tevens gewezen op twee eigen verkoopcijfers op 20 december 2021. Belanghebbende stelt dat deze gegevens niet bruikbaar zijn. Zij voert aan dat de aktes uitgaan van een andere hoeveelheid grond dan waarde de beschikking vanuit gaat. Daarnaast stelt zij dat de tweede levering er één is zonder realiteitswaarde. 4.21. Het Hof oordeelt dat beide leveringen kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde. Anders dan belanghebbende veronderstelt, gaan de beschikking en de aktes uit van dezelfde onroerende zaak, en dezelfde kadastrale nummers met dezelfde hoeveelheid grond (zie 2.1 tot en met 2.3). De tweede levering betreft een verkoop aan drie natuurlijke personen en daarbij is blijkens de leveringsakte (zie 2.3) over de gehele koopsom van € 3.575.000 overdrachtsbelasting verschuldigd. De blote stelling van belanghebbende dat de tweede levering geen realiteitswaarde heeft, is gelet daarop onvoldoende om dat aan te nemen, te meer nu de heffingsambtenaar die stelling heeft betwist. 4.22. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de heffingsambtenaar een onjuiste waarde heeft toegekend aan de extra (cultuur)grond, omdat de afmeting van de extra grond onduidelijk is, oordeelt het Hof dat dit haar niet kan baten. Als voor de hoeveelheid extra grond zou moeten worden aangesloten bij de grootte van het perceel (4.170 m2) in plaats van bij 4.500 m2, zou dat neerkomen op een verschil van 330 m2. Dat zou een waardeverschil betekenen van € 1.650, terwijl een ruimte van € 22.000 bestaat tussen de conform het taxatierapport berekende waarde en de beschikte waarde. 4.23. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof met het taxatierapport en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting, in het licht van wat belanghebbende daartegen heeft ingebracht, aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 1.646.000 niet te hoog is. 4.24. In al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanknopingspunten voor een ander oordeel. Derde-belanghebbende 4.25. Belanghebbende heeft in het nader stuk van 20 september 2023 geschreven: “Hebt u óók reeds schriftelijk de (andere) éigénáar c.q. huurder(s) én/of gebruikers opgeroepen? Hebt u voor mij aub bij voorrang een kopie van de op de derde(n)-belanghebbendé(n) betrekking hebbende correspondentie? Zijn zij óók al opgeroepen voor deze sessie?” Ter zitting heeft belanghebbende het verzoek om de eigenaar van de onroerende zaak als partij deel te laten nemen aan het geding herhaald en verzocht om de zaak aan te houden. 4.26. Nu belanghebbende als gebruiker van de onroerende zaak hoger beroep heeft ingesteld bij de belastingrechter over de WOZ-waarde van de onroerende zaak, moet het Hof beoordelen of er aanleiding is om de eigenaar van de onroerende zaak in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen. Het Hof is van oordeel dat de beschikte waarde niet te hoog is. Bij deze stand van het geding ziet het Hof geen aanleiding om de eigenaar van de onroerende zaak op de voet van artikel 8:26 van de Awb in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen en dus ook niet om de zaak aan te houden. Vergoeding van immateriële schade 4.27. Belanghebbende heeft gesteld dat de Rechtbank de redelijke termijn ten onrechte met vier maanden heeft verlengd, vanwege de coronapandemie. 4.28. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 22 september 2023 geoordeeld dat de uitbraak van het coronavirus niet in algemene zin mag worden aangemerkt als een bijzondere omstandigheid die een verlenging rechtvaardigt van de termijn van berechting die in de regel als redelijk is aan te merken. Het vormt alleen een dergelijke bijzondere omstandigheid, indien partijen waren uitgenodigd voor een onderzoek ter zitting in de periode waarin de gerechtsgebouwen in verband met de uitbraak van dit virus waren gesloten (de periode 17 maart 2020 tot en met 10 mei 2020) en het onderzoek ter zitting daarom opnieuw moest worden gepland. 4.29. Uit de stukken van het geding blijkt niet dat de Rechtbank partijen heeft uitgenodigd voor een onderzoek ter zitting in de in 4.28 genoemde periode. Het Hof is daarom van oordeel dat de Rechtbank de redelijke termijn van berechting in beroep ten onrechte met vier maanden heeft verlengd vanwege de coronapandemie. Dit betekent dat de redelijke termijn in de beroepsfase niet met negen maanden is overschreden, zoals de Rechtbank heeft geoordeeld, maar met dertien maanden. 4.30. Voor het bedrag aan schadevergoeding wordt uitgegaan van een tarief van € 500 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. Dit betekent dat belanghebbende bij een overschrijding met dertien maanden recht heeft op een vergoeding van € 1.500. Het hoger beroep is in zoverre gegrond. 4.31. Belanghebbende heeft voorts verzocht om een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep. Gelet op de tijd die is verstreken tussen het indienen van het hogerberoepschrift in maart 2022 en de uitspraak van heden ziet het Hof geen aanleiding voor het oordeel dat belanghebbende recht heeft op een dergelijke vergoeding. Proceskostenvergoeding Rechtbank 4.32. Belanghebbende heeft gesteld dat de Rechtbank voor de proceskostenvergoeding voor de beroepsfase ten onrechte is uitgegaan van een waarde per procespunt van € 541. Zij verwijst daarvoor naar het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022. Belanghebbende klaagt hierover terecht en het hoger beroep is ook in zoverre gegrond. Het Hof zal de waarde per procespunt voor de proceskostenvergoeding in de beroepsfase aanpassen. De overige factoren (aantal punten en de wegingsfactor) zoals de Rechtbank die heeft toegepast zijn niet in geschil, zodat het Hof daarvan zal uitgaan.