ECLI:NL:GHARL:2022:6572
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.308.255/01
beschikking van 28 juli 2022
in de zaak van
Elite Services Group B.V.,
gevestigd te Hilversum,
verzoekster,
hierna: ESG,
advocaat: mr. M. de Vries,
tegen:
1 [verweerster1] ,
2. [verweerder2],
3. [verweerder3],
4. [verweerder4],
allen wonende te [woonplaats1] ,
verweerders 1-4,
hierna gezamenlijk te noemen: [verweerders],
advocaat: mr. E.C.H. Cuijpers,
en
5Stamhuis Vastgoed B.V.,
gevestigd te Utrecht,
verweerster 5,
hierna: Stamhuis Vastgoed,
advocaat: mr. P.V. Kleijn.
1 Het procesverloop
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- een verzoekschrift (met producties), ingekomen op 16 maart 2022;
- een verweerschrift van [naam1] , ingekomen op 16 mei 2022;
- een verweerschrift van [verweerders] , ingekomen op 18 mei 2022.
1.2 Partijen hebben afgezien van behandeling van het verzoek op een zitting.
Het hof gaat in deze zaak uit van de volgende feiten.
2.1 [verweerders] zijn eigenaar van het bedrijfspand aan de [adres] in [woonplaats1] (hierna: het pand).
2.2 ESG huurde vanaf 1 februari 2019 het pand van mevrouw [verweerster1] (verweerster sub 1 en moeder van verweerders 2 t/m 4). De huurovereenkomst is gesloten voor bepaalde tijd, met een looptijd tot 1 februari 2024.
2.3 In de huurovereenkomst is onder meer bepaald:
“Behorende bij deze huurovereenkomst is de tevens per heden getekende overeenkomst waarin verwoord een voorkeursrecht van koop ten behoeve van huurder, welke geldt zolang de huurovereenkomst loopt.”
2.4 In de overeenkomst met betrekking tot het voorkeursrecht is tussen ESG en [verweerders] het volgende opgenomen:
“als aanbieder (…) voornemens is de onroerende zaak (…) geheel of gedeeltelijk te vervreemden, als hierna in artikel 4 bedoeld, is hij gehouden om de onroerende zaak allereerst aan voorkeursgerechtigde (…) te koop aan te bieden.”
In artikel 4 is opgenomen dat met vervreemding van de onroerende zaak wordt bedoeld de eigendomsoverdracht daarvan.
Ook is in de overeenkomst nog een boetebeding opgenomen voor het geval dat het pand in strijd met het voorkeursrecht aan een derde wordt vervreemd. De hoogte van deze boete staat gelijk aan de koopsom van het pand.
2.5 Gedurende het eerste jaar huur is tussen partijen discussie ontstaan over de betaling en omvang van de huurtermijnen en over de (kwaliteit van de) uitvoering van werk dat door ESG aan het pand zou worden verricht.
2.6 Uiteindelijk hebben partijen na twee besprekingen (op 26 februari 2020 en 11 maart 2020) in onderling overleg besloten de huurovereenkomst per 30 april 2020 voortijdig te beëindigen.
2.7 Op 18 april 2020 heeft de heer [naam1] (hierna: [naam1] ), bestuurder van Stamhuis Vastgoed, het pand bezichtigd. [naam1] heeft in een e-mail van 21 april 2020 aangegeven geïnteresseerd te zijn in het pand en heeft twee voorstellen gedaan die erop neerkomen dat het pand uiteindelijk in eigendom over wordt gedragen aan [naam1] .
2.8 Op 1 mei 2020 heeft ESG het pand aan [verweerders] opgeleverd.
2.9 Onderhandelingen tussen [naam1] en [verweerders] over het pand hebben op 6 mei 2020 tot een eerste concept-koopovereenkomst geleid. Op 4 juni 2020 hebben Stamhuis Vastgoed en [verweerders] de definitieve koopovereenkomst gesloten, die inhoudt dat Stamhuis Vastgoed het pand van [verweerders] koopt voor een bedrag van € 550.000,-. De overdracht van het pand heeft plaatsgevonden op 5 juni 2020.
2.10 Op 18 juni 2020 hebben [verweerders] een brief van ESG gekregen, waarin ESG aanspraak heeft gemaakt op de door [verweerders] verschuldigde boete, omdat zij het voorkeursrecht van ESG zouden hebben geschonden.
2.11 ESG heeft bij de rechtbank – kort gezegd – gevorderd dat Stamhuis Vastgoed wordt veroordeeld om het pand voor een koopsom van € 550.000,- te leveren aan ESG en [verweerders] te veroordelen tot betaling van € 550.000,- uit hoofde van het boetebeding.
De rechtbank heeft in het vonnis van 1 september 2021 de vorderingen van ESG afgewezen.
2.12 Tussen partijen is een procedure in hoger beroep van ESG tegen het vonnis van 1 september 2021 aanhangig bij dit hof, bekend onder zaaknummer 200.309.836/01. Op de rolzitting van 14 juni 2022 heeft de rolraadsheer een rolbeschikking gegeven, die inhoudt dat ESG pas van grieven hoeft te dienen totdat op het onderhavige verzoek is beslist. Indien het hof het verzoek toewijst, dient ESG zes weken na het sluiten van de getuigenverhoren haar grieven te formuleren. Indien het hof het verzoek afwijst, dient ESG zes weken na deze beschikking haar memorie van grieven te nemen.
3.1 ESG verzoekt het hof een voorlopig getuigenverhoor te gelasten en heeft hiertoe – kort gezegd – het volgende aangevoerd. ESG wenst ter staving van haar vorderingen op [naam1] en [verweerders] te bewijzen:
a. onder welke omstandigheden de huurovereenkomst en het voorkeursrecht tot stand zijn gekomen, welke betekenis aan het voorkeursrecht gegeven kan en mag worden, en de wetenschap over de intenties daarbij van ESG en verweerders 1-4 bij [naam1] ;
b. wat de achtergrond was van de beëindigingsovereenkomst met betrekking tot de huur (en dus niet het voorkeursrecht) per 30 april 2020;
c. dat ESG uitdrukkelijk heeft aangegeven het pand te willen kopen, hiertoe ook de nodige stappen heeft ondernomen en [verweerders] te kennen hebben gegeven niet van plan te zijn het pand te verkopen;
d. dat ESG investeerders had gevonden om de aankoop van het pand te helpen financieren;
e. dat [naam1] van meet af aan op de hoogte was van het voorkeursrecht van ESG;
f. dat Stamhuis Vastgoed en [verweerders] voor het einde van de huur op 1 mei 2020 op hoofdpunten overeenstemming hadden bereikt over de verkoop van het pand;
g. dat [verweerders] hiermee doelbewust het voorkeursrecht van ESG hebben geschonden en aldus wanprestatie hebben gepleegd;
h. dat Stamhuis Vastgoed door over te gaan tot de koop van het pand onrechtmatig jegens ESG heeft gehandeld door bewust misbruik te maken van de door [verweerders] gepleegde wanprestatie.
ESG wenst hiertoe 21 personen als getuige te laten horen.
3.2 [verweerders] en Stamhuis Vastgoed hebben afzonderlijk verweer gevoerd en concluderen tot afwijzing van het verzoek.
3.3 Het hof stelt voorop dat een voorlopig getuigenverhoor kan worden bevolen in gevallen waarin het bewijs door getuigen is toegelaten. Een verzoek tot het bevelen van zo’n verhoor moet onder meer inhouden de aard en het beloop van de vordering en de feiten of rechten die de verzoekende partij wil bewijzen. Het feitelijk gebeuren waarover de verzoeker de getuigen wil horen moet zodanig worden omschreven dat de rechter kan toetsen of het verzoek toewijsbaar is. Verder moet duidelijk zijn op welk feitelijk gebeuren het getuigen-verhoor betrekking zal hebben. Het verzoek moet tegen het licht van het geschetste feitelijke gebeuren voldoende concreet en ter zake dienend zijn. Een verzoek dat aan deze (marginale) eisen voldoet, moet in beginsel worden toegewezen.
3.4 Als aan de formele eisen voor toewijzing van het verzoek is voldaan, kan de rechter het verzoek toch afwijzen. Dat kan als de verzoeker misbruik maakt van de bevoegdheid om een voorlopig getuigenverhoor te verzoeken (artikel 3:13 BW). De rechter kan ook oordelen dat er een andere, zwaarwegende reden is om het verzoek toch af te wijzen. Daarnaast kan van de bevoegdheid om een voorlopig getuigenverhoor te vragen geen gebruik worden gemaakt, als de verzoeker onvoldoende belang heeft bij toewijzing van het verzoek (artikel 3:303 BW). Ten slotte kan het verzoek in strijd zijn met de eisen van een goede procesorde, waarbij – onder meer – een belangenafweging kan worden gemaakt tussen het belang van de verzoeker bij het houden van een voorlopig getuigenverhoor en het belang van een efficiënte procesvoering. Hierbij kunnen bijvoorbeeld een rol spelen het stadium waarin de hoofdzaak zich bevindt, het aantal getuigen dat de verzoeker wil horen en de wijze waarop bewijs van bepaalde feiten mogelijkerwijs geleverd kan worden.
3.5 Het voorlopig getuigenverhoor beoogt – onder meer – de belanghebbende de gelegenheid te bieden om vooraf (in dit geval: voorafgaand aan de formulering van de grieven) opheldering te krijgen over de feiten en hem in staat te stellen zijn processuele positie beter te beoordelen. In het verzoekschrift van ESG zijn de feiten en omstandigheden waarop het verhoor ziet, omschreven onder randnummer 102. Het gaat hier om de punten a tot en met h, zoals kort samengevat in r.o. 3.1.
3.6 Naar het oordeel van het hof voldoet het verzoek van ESG op zichzelf aan de eisen die de wet daaraan stelt. Aan de stand van zaken in de hoger beroepsprocedure valt – gelet op de rolbeschikking van 14 juni 2022 – niet een op de eisen van de goede procesorde gebaseerde grond te ontlenen die zich tegen iedere vorm van toewijzing van het verzoek verzet. Mede gelet op de herkansingsfunctie van het hoger beroep en in aanmerking nemend dat in eerste aanleg de vordering is afgewezen wegens een gebrek aan feitelijke onderbouw-ing en geen getuigen over het feitencomplex van deze zaak zijn gehoord en deze feiten van belang (kunnen) zijn voor de onderbouwing van de vorderingen, zal het hof het verzoek dan ook toewijzen, zij het met de volgende beperkingen Met die beperkingen wordt voldoende recht gedaan aan de bezwaren van verweerders, die zijn ontleend aan de stand van deze procedure in hoger beroep.
3.7 Het hiervoor onder 3.4 genoemde (en aan de eisen van een goede procesorde inherente) belang van een efficiënte procesvoering verzet zich naar het oordeel van het hof tegen een algehele en ongelimiteerde toewijzing van het verzoek. ESG wenst 21 getuigen te horen die over de in r.o. 3.1 samengevatte feiten en omstandigheden kunnen verklaren. Het hof is (met verweerders) van oordeel dat met een ongelimiteerde toewijzing van het verzoek van ESG onevenredig veel tijd en kosten gemoeid zullen gaan, mede gelet op het feit dat het beslissende punt voor de vordering van ESG in de hoofdzaak met name de vraag is of [verweerders] eerder dan 1 mei 2020 het voornemen hebben gehad om het pand te vervreemden aan Stamhuis Vastgoed en dat laatstgenoemde wist dat ESG het recht van eerste koop op het pand had. Niet alle 21 getuigen kunnen over deze feiten verklaren. ESG heeft onvoldoende toegelicht dat de zeer ruim omschreven bewijsthema’s, in r.o. 3.1 weergegeven onder a en b, in dat kader van belang zijn. Daar komt bij dat bepaald bewijs mogelijkerwijs ook schriftelijk kan worden geleverd.
3.8 De hiervoor genoemde, met het oog op de eisen van een goede procesorde noodzakelijke beperking, zal hierin zijn gelegen dat het hof voor het voorlopig getuigenverhoor vooralsnog twee dagen zal uittrekken en dat ESG een keuze zal moeten maken welke getuigen zij wenst te horen, waarbij zij er voor dient te zorgen dat die getuigen op de betreffende dagen ook daadwerkelijk beschikbaar zijn. ESG dient hierbij een realistische planning te maken van de te horen getuigen per dag, waarbij zij rekening houdt met de te verwachten lengte van de getuigenverhoren. Het hof merkt op dat het ten aanzien van de te behandelen onderwerpen voor de hand ligt dat eerst het centrale punt aan de orde komt, namelijk dat er voor de afloop van de huurovereenkomst al een voornemen bestond bij [verweerders] tot vervreemding van het pand aan Stamhuis Vastgoed en dat [naam1] (Vastgoed) wist van het bestaan van het voorkeursrecht van ESG. Indien ESG nadien toch nog meer getuigen wenst te horen voordat zij in staat is haar memorie van grieven te formuleren, moet zij dat gemotiveerd bij de raadsheer-commissaris aangeven, waarna het hof zonodig een nadere beslissing kan geven.
Het hof:
wijst het verzoek van ESG tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor toe;
bepaalt dat een voorlopig getuigenverhoor zal worden gehouden voor het horen van de getuigen over de in het verzoekschrift in randnummer 102 omschreven feiten en omstandigheden als door het hof hiervoor onder 3.7 en 3.8 beperkt;
bepaalt dat voor dit getuigenverhoor twee dagen zullen worden uitgetrokken;
bepaalt dat het verhoor van die getuigen – en overige getuigen voor zover daarvoor toestemming wordt verleend door de raadsheer-commissaris – zal geschieden ten overstaan van het tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. P.S. Bakker, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden op de nader door deze te bepalen data en tijdstippen;
bepaalt dat partijen bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;
bepaalt dat ESG de verhinderdagen van partijen, van hun advocaten en van de getuigen in de maanden september, oktober en november zal opgeven uiterlijk drie weken na uitspraak van deze beschikking bij de griffie van het hof, waarna data en tijdstippen van beide dagen voor de verhoren (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld en in beginsel geen uitstel in verband met verhinderingen zal worden verleend;
bepaalt dat ESG uiterlijk twee weken voorafgaand aan de eerste dag van de getuigenverhoren een realistische planning van de getuigenverhoren (zoals hiervoor onder 3.7 omschreven) aan het hof zal doen toekomen;
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mrs. J.H. Kuiper, J. Smit en P.S. Bakker en is in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.