ECLI:NL:GHARL:2022:2778

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.290.269 (zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, 8506302) arrest van 12 april 2022 in de zaak van [appellant] , wonende te [woonplaats1] , appellant, in eerste aanleg: eiser, hierna: [appellant] , advocaat: mr. M.B. Bollen, tegen: 1 [geïntimeerde1] , hierna: [geïntimeerde1] , 2. [geïntimeerde2], hierna: [geïntimeerde2] , beiden wonende te [woonplaats2] , geïntimeerden, in eerste aanleg: gedaagden, hierna gezamenlijk: [geïntimeerden] , advocaat: mr. J.J.J. Broekhuizen. 1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 9 november 2021 hier over. Op 10 februari 2022 heeft een enkelvoudige mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan een proces-verbaal is opgemaakt. Vervolgens is arrest bepaald. 2Waar gaat deze zaak over? 2.1. [appellant] heeft met betrekking tot zijn woning aan [adres] te [woonplaats2] (hierna: de woning) een vergunning verkregen voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandswet, geldig van 1 november 2013 tot 31 oktober 2018. 2.2. [appellant] heeft op 30 juni 2014 een huurovereenkomst gesloten met [geïntimeerden] , waarbij [appellant] de woning voor minimaal 2 jaar, ingaande op 1 september 2014 aan [geïntimeerden] heeft verhuurd. In de huurovereenkomst is opgenomen dat het gaat om tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandswet. 2.3. [appellant] en [geïntimeerde1] hebben op 1 juni 2017 een nadere overeenkomst gesloten met als titel “aanpassing huurovereenkomst d.d. 20 augustus 2014” (hierna: nadere huurovereenkomst). In die overeenkomst is opgenomen dat [geïntimeerde1] de woning sinds 1 september 2014 van [appellant] huurt, dat de afgesproken huurtermijn op 1 september 2016 afloopt en dat [geïntimeerde1] aan [appellant] verzoekt de huidige huurovereenkomst te verlengen tot 1 september 2018 en dat [appellant] bereid is de huurovereenkomst te verlengen onder dezelfde voorwaarden met vier – voor het geschil niet relevante – uitzonderingen. Daarnaast hebben [appellant] en [geïntimeerde1] op 1 juni 2017 een koopovereenkomst gesloten inhoudende dat [geïntimeerde1] de woning van [appellant] koopt. In artikel 10.5 van de koopovereenkomst is het volgende opgenomen: “Indien [adres] uiterlijk per 1 september 2018 niet is afgenomen door koper door betaling van de koopsom, vervalt deze overeenkomst van rechtswege. Per die datum vervalt de huurovereenkomst eveneens van rechtswege en dient koper/huurder het pand onmiddellijk aan koper vrij op te leveren.” In artikel 6 van de nadere huurovereenkomst is verder bepaald: “Indien [adres] uiterlijk per 1 september 2018 niet is afgenomen door huurder, door betaling van de koopsom, vervalt de huurovereenkomst van rechtswege en dient koper het pand onmiddellijk aan verhuurder op te leveren.” 2.4. De levering van de woning van [appellant] aan [geïntimeerde1] heeft niet plaatsgevonden. Na 1 september 2018 is [geïntimeerde1] met haar partner [geïntimeerde2] in de woning blijven wonen. De kantonrechter te [woonplaats2] heeft bij vonnis van 10 november 2020 de vorderingen van [appellant] om [geïntimeerde1] te veroordelen tot ontruiming van de woning en tot betaling aan hem van een gebruiksvergoeding tot aan de ontruiming afgewezen. Bij datzelfde vonnis heeft de kantonrechter [geïntimeerden] veroordeeld tot betaling aan [appellant] van een contractuele boete uit de koopovereenkomst van de woning. 2.5. [appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 10 november 2020 en gevorderd [geïntimeerde1] alsnog te veroordelen tot ontruiming van de woning en tot betaling aan hem van een gebruiksvergoeding tot aan de ontruiming. [geïntimeerden] zijn niet opgekomen tegen de veroordeling tot betaling van de contractuele boete. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. Hieronder zal het hof uitleggen hoe het tot dat oordeel is gekomen.

3.1. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de nadere huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Dit is in hoger beroep niet langer in geschil, zodat het hof daar ook vanuit zal gaan. [appellant] stelt primair dat de nadere huurovereenkomst niet op 1 september 2018 is geëindigd. Volgens hem is dus sprake van een doorlopende huurovereenkomst van naar zijn aard van korte duur. Voor het geval het hof oordeelt dat de huurovereenkomst van 1 juni 2017 wel op 1 september 2018 is geëindigd, stelt [appellant] subsidiair dat per die datum een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen voor de naar zijn aard korte duur die [geïntimeerde1] aanvullend nodig had om de financiering voor de aankoop van de woning te verkrijgen. [geïntimeerden] hebben dit gemotiveerd betwist. Zij voeren aan dat na 31 oktober 2018 geen verlenging meer mogelijk was (gelet op het einde van de leegstandvergunning), dat geen exacte datum is overeengekomen wanneer de financiering rond zou (moeten) zijn, dat [appellant] zijn recht niet bewaakt heeft en dat zij er gelet op dat alles uit mochten gaan van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 3.2. Het hof stelt voorop dat niet snel mag worden aangenomen dat sprake is van een huurovereenkomst van naar zijn aard van korte duur, nu daarvoor de dwingende huurbescherming bij woonruimte niet geldt. Het moet gaan om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Artikel 7:232 lid 2 BW moet zeer restrictief worden uitgelegd. Daarbij moet onder meer worden gelet op de aard van het gebruik en die van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. 3.3. [geïntimeerde1] heeft de woning niet uiterlijk op 1 september 2018 afgenomen van [appellant] . Gelet daarop is de nadere huurovereenkomst op grond van artikel 6 daarvan van rechtswege geëindigd. Niet is gebleken dat partijen per 1 september 2018 een nieuwe huurovereenkomst van naar zijn aard van korte duur hebben gesloten. Daarbij is het volgende van belang. [appellant] en [geïntimeerde1] hebben voor de periode na 1 september 2018 niet opnieuw een schriftelijke huurovereenkomst gesloten. [appellant] heeft [geïntimeerde1] na 1 september 2018 mondeling de gelegenheid gegeven om de financiering voor de aankoop van de woning alsnog te verkrijgen. Daarnaast heeft [appellant] [geïntimeerde1] mondeling toestemming gegeven om de woning na 1 september 2018 te blijven huren. [geïntimeerden] zijn na 1 september 2018 ook de huurtermijnen blijven betalen. [appellant] heeft ter zitting in hoger beroep verklaard dat hij ermee heeft ingestemd dat [geïntimeerden] na 1 september 2018 nog “een aantal maanden” in de woning zouden blijven. [appellant] heeft met [geïntimeerden] echter geen concrete datum afgesproken tot wanneer zij in de woning zouden mogen blijven. 3.4. Verder heeft [appellant] na 1 september 2018 lange tijd, namelijk 14,5 maand, geen acties ondernomen gericht op de ontruiming van de woning. Pas bij (herstel)exploot van 14 november 2019 heeft de deurwaarder op verzoek van [appellant] [geïntimeerde1] aangezegd dat de huurovereenkomst van rechtswege is beëindigd en dat zij het gehuurde dient te verlaten. Ook de handelingen van [appellant] duiden dus niet op een voor iedereen duidelijke kortdurende afspraak van een nieuwe huurovereenkomst die voor een paar maanden (dan wel enige bepaalde tijd) was aangegaan. Daarmee is sprake van een andere situatie dan degene die voorlag in het arrest van het hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2007:BB0865) waarnaar [appellant] heeft verwezen. 3.5. Nu geen sprake is van een huurovereenkomst van naar zijn aard van korte duur en partijen bij de voortzetting van hun huurrelatie na 1 september 2018 geen concrete einddatum hebben afgesproken, is (stilzwijgend) een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan, waarop alle (semi)dwingendrechtelijke huurbeschermingsregels van toepassing zijn. Op dit moment bestaat tussen partijen dus nog een geldige huurovereenkomst. Daarom kan de gevorderde ontruiming niet worden toegewezen. Dat geldt ook voor de in verband daarmee gevorderde gebruiksvergoeding. 4De slotsom 4.1. Het hoger beroep faalt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. 4.2. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] zullen worden vastgesteld op € 338,- voor griffierecht en op € 2.228,- voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (2 punten x tarief II). 4.3. Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

Het hof, recht doende in hoger beroep: bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, van 10 november 2020; veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 338,- voor griffierecht en op € 2.228,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening; veroordeelt [appellant] in de nakosten, begroot op € 163,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- en de explootkosten van betekening van de uitspraak in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden; verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. L.J. de Kerpel-van de Poel, M.P.C.J. van Bavel en M. Wallart en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 april 2022. Zie Kamerstukken II 1978/1979, 17 mei 1979, p. 5026. Zie HR 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:AA5088.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.290.269 (zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, 8506302) arrest van 12 april 2022 in de zaak van [appellant] , wonende te [woonplaats1] , appellant, in eerste aanleg: eiser, hierna: [appellant] , advocaat: mr. M.B. Bollen, tegen: 1 [geïntimeerde1] , hierna: [geïntimeerde1] , 2. [geïntimeerde2], hierna: [geïntimeerde2] , beiden wonende te [woonplaats2] , geïntimeerden, in eerste aanleg: gedaagden, hierna gezamenlijk: [geïntimeerden] , advocaat: mr. J.J.J. Broekhuizen. 1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 9 november 2021 hier over. Op 10 februari 2022 heeft een enkelvoudige mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan een proces-verbaal is opgemaakt. Vervolgens is arrest bepaald. 2Waar gaat deze zaak over? 2.1. [appellant] heeft met betrekking tot zijn woning aan [adres] te [woonplaats2] (hierna: de woning) een vergunning verkregen voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandswet, geldig van 1 november 2013 tot 31 oktober 2018. 2.2. [appellant] heeft op 30 juni 2014 een huurovereenkomst gesloten met [geïntimeerden] , waarbij [appellant] de woning voor minimaal 2 jaar, ingaande op 1 september 2014 aan [geïntimeerden] heeft verhuurd. In de huurovereenkomst is opgenomen dat het gaat om tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandswet. 2.3. [appellant] en [geïntimeerde1] hebben op 1 juni 2017 een nadere overeenkomst gesloten met als titel “aanpassing huurovereenkomst d.d. 20 augustus 2014” (hierna: nadere huurovereenkomst). In die overeenkomst is opgenomen dat [geïntimeerde1] de woning sinds 1 september 2014 van [appellant] huurt, dat de afgesproken huurtermijn op 1 september 2016 afloopt en dat [geïntimeerde1] aan [appellant] verzoekt de huidige huurovereenkomst te verlengen tot 1 september 2018 en dat [appellant] bereid is de huurovereenkomst te verlengen onder dezelfde voorwaarden met vier – voor het geschil niet relevante – uitzonderingen. Daarnaast hebben [appellant] en [geïntimeerde1] op 1 juni 2017 een koopovereenkomst gesloten inhoudende dat [geïntimeerde1] de woning van [appellant] koopt. In artikel 10.5 van de koopovereenkomst is het volgende opgenomen: “Indien [adres] uiterlijk per 1 september 2018 niet is afgenomen door koper door betaling van de koopsom, vervalt deze overeenkomst van rechtswege. Per die datum vervalt de huurovereenkomst eveneens van rechtswege en dient koper/huurder het pand onmiddellijk aan koper vrij op te leveren.” In artikel 6 van de nadere huurovereenkomst is verder bepaald: “Indien [adres] uiterlijk per 1 september 2018 niet is afgenomen door huurder, door betaling van de koopsom, vervalt de huurovereenkomst van rechtswege en dient koper het pand onmiddellijk aan verhuurder op te leveren.” 2.4. De levering van de woning van [appellant] aan [geïntimeerde1] heeft niet plaatsgevonden. Na 1 september 2018 is [geïntimeerde1] met haar partner [geïntimeerde2] in de woning blijven wonen. De kantonrechter te [woonplaats2] heeft bij vonnis van 10 november 2020 de vorderingen van [appellant] om [geïntimeerde1] te veroordelen tot ontruiming van de woning en tot betaling aan hem van een gebruiksvergoeding tot aan de ontruiming afgewezen. Bij datzelfde vonnis heeft de kantonrechter [geïntimeerden] veroordeeld tot betaling aan [appellant] van een contractuele boete uit de koopovereenkomst van de woning. 2.5. [appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 10 november 2020 en gevorderd [geïntimeerde1] alsnog te veroordelen tot ontruiming van de woning en tot betaling aan hem van een gebruiksvergoeding tot aan de ontruiming. [geïntimeerden] zijn niet opgekomen tegen de veroordeling tot betaling van de contractuele boete. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. Hieronder zal het hof uitleggen hoe het tot dat oordeel is gekomen.

3.1. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de nadere huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Dit is in hoger beroep niet langer in geschil, zodat het hof daar ook vanuit zal gaan. [appellant] stelt primair dat de nadere huurovereenkomst niet op 1 september 2018 is geëindigd. Volgens hem is dus sprake van een doorlopende huurovereenkomst van naar zijn aard van korte duur. Voor het geval het hof oordeelt dat de huurovereenkomst van 1 juni 2017 wel op 1 september 2018 is geëindigd, stelt [appellant] subsidiair dat per die datum een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen voor de naar zijn aard korte duur die [geïntimeerde1] aanvullend nodig had om de financiering voor de aankoop van de woning te verkrijgen. [geïntimeerden] hebben dit gemotiveerd betwist. Zij voeren aan dat na 31 oktober 2018 geen verlenging meer mogelijk was (gelet op het einde van de leegstandvergunning), dat geen exacte datum is overeengekomen wanneer de financiering rond zou (moeten) zijn, dat [appellant] zijn recht niet bewaakt heeft en dat zij er gelet op dat alles uit mochten gaan van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 3.2. Het hof stelt voorop dat niet snel mag worden aangenomen dat sprake is van een huurovereenkomst van naar zijn aard van korte duur, nu daarvoor de dwingende huurbescherming bij woonruimte niet geldt. Het moet gaan om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Artikel 7:232 lid 2 BW moet zeer restrictief worden uitgelegd. Daarbij moet onder meer worden gelet op de aard van het gebruik en die van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. 3.3. [geïntimeerde1] heeft de woning niet uiterlijk op 1 september 2018 afgenomen van [appellant] . Gelet daarop is de nadere huurovereenkomst op grond van artikel 6 daarvan van rechtswege geëindigd. Niet is gebleken dat partijen per 1 september 2018 een nieuwe huurovereenkomst van naar zijn aard van korte duur hebben gesloten. Daarbij is het volgende van belang. [appellant] en [geïntimeerde1] hebben voor de periode na 1 september 2018 niet opnieuw een schriftelijke huurovereenkomst gesloten. [appellant] heeft [geïntimeerde1] na 1 september 2018 mondeling de gelegenheid gegeven om de financiering voor de aankoop van de woning alsnog te verkrijgen. Daarnaast heeft [appellant] [geïntimeerde1] mondeling toestemming gegeven om de woning na 1 september 2018 te blijven huren. [geïntimeerden] zijn na 1 september 2018 ook de huurtermijnen blijven betalen. [appellant] heeft ter zitting in hoger beroep verklaard dat hij ermee heeft ingestemd dat [geïntimeerden] na 1 september 2018 nog “een aantal maanden” in de woning zouden blijven. [appellant] heeft met [geïntimeerden] echter geen concrete datum afgesproken tot wanneer zij in de woning zouden mogen blijven. 3.4. Verder heeft [appellant] na 1 september 2018 lange tijd, namelijk 14,5 maand, geen acties ondernomen gericht op de ontruiming van de woning. Pas bij (herstel)exploot van 14 november 2019 heeft de deurwaarder op verzoek van [appellant] [geïntimeerde1] aangezegd dat de huurovereenkomst van rechtswege is beëindigd en dat zij het gehuurde dient te verlaten. Ook de handelingen van [appellant] duiden dus niet op een voor iedereen duidelijke kortdurende afspraak van een nieuwe huurovereenkomst die voor een paar maanden (dan wel enige bepaalde tijd) was aangegaan. Daarmee is sprake van een andere situatie dan degene die voorlag in het arrest van het hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2007:BB0865) waarnaar [appellant] heeft verwezen. 3.5. Nu geen sprake is van een huurovereenkomst van naar zijn aard van korte duur en partijen bij de voortzetting van hun huurrelatie na 1 september 2018 geen concrete einddatum hebben afgesproken, is (stilzwijgend) een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan, waarop alle (semi)dwingendrechtelijke huurbeschermingsregels van toepassing zijn. Op dit moment bestaat tussen partijen dus nog een geldige huurovereenkomst. Daarom kan de gevorderde ontruiming niet worden toegewezen. Dat geldt ook voor de in verband daarmee gevorderde gebruiksvergoeding. 4De slotsom 4.1. Het hoger beroep faalt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. 4.2. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] zullen worden vastgesteld op € 338,- voor griffierecht en op € 2.228,- voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (2 punten x tarief II). 4.3. Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

Het hof, recht doende in hoger beroep: bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, van 10 november 2020; veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 338,- voor griffierecht en op € 2.228,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening; veroordeelt [appellant] in de nakosten, begroot op € 163,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- en de explootkosten van betekening van de uitspraak in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden; verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. L.J. de Kerpel-van de Poel, M.P.C.J. van Bavel en M. Wallart en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 april 2022. Zie Kamerstukken II 1978/1979, 17 mei 1979, p. 5026. Zie HR 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:AA5088.