ECLI:NL:GHARL:2022:10934

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN locatie Arnhem nummer BK-ARN 21/00939 uitspraakdatum: 20 december 2022 Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel 30 juni 2021, nummer Awb 19/2142, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT) (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 3 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 837.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2019 en een aanslag watersysteemheffing gebouwd (hierna: WSH) 2019 opgelegd. 1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 733.000 en de opgelegde aanslagen dienovereenkomstig verminderd. 1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 november 2022. Ter zitting zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] (via digitaal beeldbellen), bijgestaan door [de taxateur] (hierna: de taxateur). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres1] 3 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak bestaat uit twee woningen. De hoofdwoning heeft een bouwjaar 2009 en heeft een inhoud van 1110 m3. De tweede woning betreft de voormalige boerderij en heeft een inhoud van 652 m3. Het object beschikt verder over een onderpandige garage van 441 m3, een dierenverblijf en een berging/schuur. De onroerende zaak heeft een grondoppervlakte van 148.319 m2. 2.2. In de beschikking van 6 juli 2016 (hierna: de NSW-beschikking) hebben de Staatssecretaris van Economische Zaken en de Staatssecretaris van Financiën de onroerende zaak per 27 oktober 2014 aangemerkt als een landgoed in de zin van de Natuurschoonwet 1928. In de NSW-beschikking is vermeld dat de oppervlakte van het landgoed niet voor ten minste 30 percent bezet is met houtopstanden of voor ten minste 20 percent bezet is met houtopstanden en voor ten minste 50 percent uit natuurterrein.

3.1. In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. 3.2. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van nihil. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Juridisch kader 4.1. Ingevolge artikel 220c van de Gemeentewet is de heffingsmaatstaf voor de OZB de op de voet van hoofdstuk IV van de Wet WOZ voor de onroerende zaak vastgestelde waarde voor het kalenderjaar, bedoeld van de Gemeentewet. 4.2. Ingevolge artikel 220d, eerste lid, aanhef en onder d, van de Gemeentewet wordt in afwijking in zoverre van artikel 220c bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de OZB buiten aanmerking gelaten, voor zover dit niet reeds is geschied bij de bepaling van de in dat artikel bedoelde waarde, de waarde van één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan bij of krachtens algemene maatregel van bestuur te stellen voorwaarden, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen. 4.3. In artikel 8 van het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928 (hierna: het Rangschikkingsbesluit) is bepaald dat de voorwaarden, bedoeld in artikel 220d, eerste lid, onder d, van de Gemeentewet zijn: 1) ten minste 30% van de oppervlakte van het landgoed is bezet met houtopstanden; of 2) de oppervlakte van het landgoed is voor ten minste 20% met houtopstanden bezet waarbij de oppervlakte voorts voor ten minste 50% bestaat uit natuurterreinen. 4.4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 4.5. Ingevolge artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een gebouwd eigendom dat tot woning dient en deel uitmaakt van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 (http://wetten.overheid.nl/jci1.3:c:BWBR0001939&g=2017-09-11&z=2017-09-11) aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 220d, eerste lid, onderdeel d, van de Gemeentewet bedoelde voorwaarden bepaald op de met inachtneming van een vooronderstelde verplichting om het gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is. Deze waarde in artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ wordt hierna ook aangeduid als bestemmingswaarde en is de waarde die rekening houdt met de instandhoudingsverplichting die rust op een NSW-landgoed. 4.6. Op grond van artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan de voorwaarden genoemd in artikel 8 van het Rangschikkingsbesluit, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen. Opgemerkt hierbij zij dat de ondergrond van de gebouwde eigendommen tot de gebouwde eigendommen wordt gerekend en bij de waardering dus wel in aanmerking worden genomen. Vertrouwensbeginsel en bestemmingswaarde 4.7. Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel is vereist dat belanghebbende aannemelijk maakt dat van de zijde van de overheid toezeggingen of andere uitlatingen zijn gedaan of gedragingen zijn verricht waaruit belanghebbende in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht afleiden of en zo ja, hoe de heffingsambtenaar in een concreet geval zijn bevoegdheden zou uitoefenen. De bewijslast daartoe ligt bij belanghebbende. 4.8. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte ‘de spelregels’ heeft veranderd en is het er niet mee eens dat de heffingsambtenaar in tegenstelling tot eerdere jaren ‘de bestemmingswaarde loslaat’. 4.9. De heffingsambtenaar brengt daar tegen in dat in de beroepsfase pas duidelijk werd dat de NSW-beschikking niet voldeed aan de voorwaarden van artikel 8 Rangschikkingsbesluit. Hij stelt dat de onroerende zaak gewaardeerd dient te worden op de waarde in het economisch verkeer als bedoeld in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ. Doordat belanghebbende door het instellen van beroep niet in een slechtere positie mag komen te verkeren dan zonder het instellen van beroep het geval zou zijn geweest (reformatio in peius) staat de heffingsambtenaar geen hogere waarde voor dan hij in zijn uitspraak op bezwaar heeft verdedigd. 4.10. In de uitspraak op bezwaar d.d. 7 november 2019 heeft de heffingsambtenaar geschreven: “Volgens u valt de woning onder de Natuurschoonwet (NSW). Er is pas sprake van een NSW-landgoed als het landgoed door het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat is gerangschikt door een gemeenschappelijke beschikking. Uw woning valt inderdaad onder de NSW. Dit houdt in dat alleen de ondergrond van de opstal en de gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning in de waardering zijn betrokken. De woning is nu gewaardeerd op de bestemmingswaarde. Bij het bepalen van de WOZ-waarde was hier niet genoeg rekening mee gehouden. De waarde wordt daarom aangepast.” 4.11. Het Hof stelt vast dat de heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar zich uitdrukkelijk en gemotiveerd op het standpunt heeft gesteld dat alleen de ondergrond van de opstal en de gebouwde eigendom die dienstbaar zijn aan de woning in de waardering worden betrokken en dat de waardering plaats vindt op de bestemmingswaarde. Belanghebbende heeft aannemelijk gemaakt dat deze uitlating aan de zijde van de heffingsambtenaar bij hem het in rechte te beschermen vertrouwen heeft gewekt dat de onroerende zaak voor belastingjaar 2018 mag worden gewaardeerd alsof de onroerende zaak voldoet aan de voorwaarden van artikel 8 Rangschikkingsbesluit. Objectief waardebegrip 4.12. Belanghebbende voert aan dat de onroerende zaak door tegenwerking van de overheid ‘besmet’ is. Hiertoe verwijst hij naar zijn boek ‘ [boek1] ’ en de QuickScan ‘bureaucratisch gepiepeld’, waaruit naar voren komt dat belanghebbende bij de totstandkoming van zijn project [het project] veel weerstand vanuit de overheid heeft ervaren. Volgens belanghebbende is de onroerende zaak niet courant en heeft de onroerende zaak geen waarde meer. 4.13. De heffingsambtenaar stelt daarentegen dat de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden geen invloed hebben op de waarde, omdat artikel 17 van de Wet WOZ en de daarin vervatte ficties voorschrijven dat de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 4.14. Het Hof oordeelt dat de door belanghebbende aangedragen ‘bureaucratische besmetting’ van de onroerende zaak een subjectieve omstandigheid is die alleen belanghebbende aangaat. Bij de waardering voor de Wet WOZ wordt geabstraheerd van dergelijke persoonlijke omstandigheden. Een objectieve koper heeft bij de onroerende zaak niet de negatieve ervaringen van belanghebbende en zal daar dan ook niet de consequenties aan verbinden die belanghebbende voorstaat. Van enige incourantheid van de onroerende zaak is het Hof niet gebleken.

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 5Griffierecht en proceskosten Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Breedveld, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. A.E. Keulemans, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.

De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. De voorzitter, (E. Breedveld) Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 21 december 2022. Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten HR 5 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1949. HR 19 juni 2020, ECLI:NL:HR:2020:1069. HR18 maart 2022, ECLI:NL:HR:2022:381.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN locatie Arnhem nummer BK-ARN 21/00939 uitspraakdatum: 20 december 2022 Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel 30 juni 2021, nummer Awb 19/2142, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT) (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 3 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 837.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2019 en een aanslag watersysteemheffing gebouwd (hierna: WSH) 2019 opgelegd. 1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 733.000 en de opgelegde aanslagen dienovereenkomstig verminderd. 1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 november 2022. Ter zitting zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] (via digitaal beeldbellen), bijgestaan door [de taxateur] (hierna: de taxateur). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres1] 3 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak bestaat uit twee woningen. De hoofdwoning heeft een bouwjaar 2009 en heeft een inhoud van 1110 m3. De tweede woning betreft de voormalige boerderij en heeft een inhoud van 652 m3. Het object beschikt verder over een onderpandige garage van 441 m3, een dierenverblijf en een berging/schuur. De onroerende zaak heeft een grondoppervlakte van 148.319 m2. 2.2. In de beschikking van 6 juli 2016 (hierna: de NSW-beschikking) hebben de Staatssecretaris van Economische Zaken en de Staatssecretaris van Financiën de onroerende zaak per 27 oktober 2014 aangemerkt als een landgoed in de zin van de Natuurschoonwet 1928. In de NSW-beschikking is vermeld dat de oppervlakte van het landgoed niet voor ten minste 30 percent bezet is met houtopstanden of voor ten minste 20 percent bezet is met houtopstanden en voor ten minste 50 percent uit natuurterrein.

3.1. In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. 3.2. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van nihil. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Juridisch kader 4.1. Ingevolge artikel 220c van de Gemeentewet is de heffingsmaatstaf voor de OZB de op de voet van hoofdstuk IV van de Wet WOZ voor de onroerende zaak vastgestelde waarde voor het kalenderjaar, bedoeld van de Gemeentewet. 4.2. Ingevolge artikel 220d, eerste lid, aanhef en onder d, van de Gemeentewet wordt in afwijking in zoverre van artikel 220c bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de OZB buiten aanmerking gelaten, voor zover dit niet reeds is geschied bij de bepaling van de in dat artikel bedoelde waarde, de waarde van één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan bij of krachtens algemene maatregel van bestuur te stellen voorwaarden, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen. 4.3. In artikel 8 van het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928 (hierna: het Rangschikkingsbesluit) is bepaald dat de voorwaarden, bedoeld in artikel 220d, eerste lid, onder d, van de Gemeentewet zijn: 1) ten minste 30% van de oppervlakte van het landgoed is bezet met houtopstanden; of 2) de oppervlakte van het landgoed is voor ten minste 20% met houtopstanden bezet waarbij de oppervlakte voorts voor ten minste 50% bestaat uit natuurterreinen. 4.4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 4.5. Ingevolge artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een gebouwd eigendom dat tot woning dient en deel uitmaakt van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 (http://wetten.overheid.nl/jci1.3:c:BWBR0001939&g=2017-09-11&z=2017-09-11) aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 220d, eerste lid, onderdeel d, van de Gemeentewet bedoelde voorwaarden bepaald op de met inachtneming van een vooronderstelde verplichting om het gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is. Deze waarde in artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ wordt hierna ook aangeduid als bestemmingswaarde en is de waarde die rekening houdt met de instandhoudingsverplichting die rust op een NSW-landgoed. 4.6. Op grond van artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan de voorwaarden genoemd in artikel 8 van het Rangschikkingsbesluit, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen. Opgemerkt hierbij zij dat de ondergrond van de gebouwde eigendommen tot de gebouwde eigendommen wordt gerekend en bij de waardering dus wel in aanmerking worden genomen. Vertrouwensbeginsel en bestemmingswaarde 4.7. Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel is vereist dat belanghebbende aannemelijk maakt dat van de zijde van de overheid toezeggingen of andere uitlatingen zijn gedaan of gedragingen zijn verricht waaruit belanghebbende in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht afleiden of en zo ja, hoe de heffingsambtenaar in een concreet geval zijn bevoegdheden zou uitoefenen. De bewijslast daartoe ligt bij belanghebbende. 4.8. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte ‘de spelregels’ heeft veranderd en is het er niet mee eens dat de heffingsambtenaar in tegenstelling tot eerdere jaren ‘de bestemmingswaarde loslaat’. 4.9. De heffingsambtenaar brengt daar tegen in dat in de beroepsfase pas duidelijk werd dat de NSW-beschikking niet voldeed aan de voorwaarden van artikel 8 Rangschikkingsbesluit. Hij stelt dat de onroerende zaak gewaardeerd dient te worden op de waarde in het economisch verkeer als bedoeld in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ. Doordat belanghebbende door het instellen van beroep niet in een slechtere positie mag komen te verkeren dan zonder het instellen van beroep het geval zou zijn geweest (reformatio in peius) staat de heffingsambtenaar geen hogere waarde voor dan hij in zijn uitspraak op bezwaar heeft verdedigd. 4.10. In de uitspraak op bezwaar d.d. 7 november 2019 heeft de heffingsambtenaar geschreven: “Volgens u valt de woning onder de Natuurschoonwet (NSW). Er is pas sprake van een NSW-landgoed als het landgoed door het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat is gerangschikt door een gemeenschappelijke beschikking. Uw woning valt inderdaad onder de NSW. Dit houdt in dat alleen de ondergrond van de opstal en de gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning in de waardering zijn betrokken. De woning is nu gewaardeerd op de bestemmingswaarde. Bij het bepalen van de WOZ-waarde was hier niet genoeg rekening mee gehouden. De waarde wordt daarom aangepast.” 4.11. Het Hof stelt vast dat de heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar zich uitdrukkelijk en gemotiveerd op het standpunt heeft gesteld dat alleen de ondergrond van de opstal en de gebouwde eigendom die dienstbaar zijn aan de woning in de waardering worden betrokken en dat de waardering plaats vindt op de bestemmingswaarde. Belanghebbende heeft aannemelijk gemaakt dat deze uitlating aan de zijde van de heffingsambtenaar bij hem het in rechte te beschermen vertrouwen heeft gewekt dat de onroerende zaak voor belastingjaar 2018 mag worden gewaardeerd alsof de onroerende zaak voldoet aan de voorwaarden van artikel 8 Rangschikkingsbesluit. Objectief waardebegrip 4.12. Belanghebbende voert aan dat de onroerende zaak door tegenwerking van de overheid ‘besmet’ is. Hiertoe verwijst hij naar zijn boek ‘ [boek1] ’ en de QuickScan ‘bureaucratisch gepiepeld’, waaruit naar voren komt dat belanghebbende bij de totstandkoming van zijn project [het project] veel weerstand vanuit de overheid heeft ervaren. Volgens belanghebbende is de onroerende zaak niet courant en heeft de onroerende zaak geen waarde meer. 4.13. De heffingsambtenaar stelt daarentegen dat de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden geen invloed hebben op de waarde, omdat artikel 17 van de Wet WOZ en de daarin vervatte ficties voorschrijven dat de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 4.14. Het Hof oordeelt dat de door belanghebbende aangedragen ‘bureaucratische besmetting’ van de onroerende zaak een subjectieve omstandigheid is die alleen belanghebbende aangaat. Bij de waardering voor de Wet WOZ wordt geabstraheerd van dergelijke persoonlijke omstandigheden. Een objectieve koper heeft bij de onroerende zaak niet de negatieve ervaringen van belanghebbende en zal daar dan ook niet de consequenties aan verbinden die belanghebbende voorstaat. Van enige incourantheid van de onroerende zaak is het Hof niet gebleken.

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 5Griffierecht en proceskosten Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Breedveld, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. A.E. Keulemans, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.

De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. De voorzitter, (E. Breedveld) Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 21 december 2022. Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten HR 5 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1949. HR 19 juni 2020, ECLI:NL:HR:2020:1069. HR18 maart 2022, ECLI:NL:HR:2022:381.

Het Hof zal op deze grond dan ook geen rekening houden met enige waardedruk vanwege ‘besmetting’. Vergelijkingsobjecten 4.15. Belanghebbende bepleit een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld, zodat op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar in deze bewijslast is geslaagd moet worden bezien in het licht van hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd. 4.16. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport (hierna: het taxatierapport) van 12 maart 2021, opgemaakt door [de taxateur] (hierna: de taxateur) waarin de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 is getaxeerd op € 1.125.000. De taxatiematrix met betrekking tot het jaar 2018 behelst onder meer het volgende: Onderdelen Inh (m3) Opp.(m2) Gecor. Taxatie PPE (€) K O U D V L Waarde (€) Getaxeerde waarde Woning 1.110 418 3 3 3 3 3 463.980 1.125.000 Onderpandige garage 441 3 3 3 3 3 110.603 Grond eengezinswoning 4.295 3 362.885 2e woning 652 2 2 2 3 2 146.700 Berging/schuur 30 2 2 2 2 3 6.000 Dierenverblijf 60 3 3 3 3 3 11.565 Extra grond (overgrond) 7.965 3 23.895 1.125.628 4.17. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie vrijstaande woonboerderijen als vergelijkingsobject gebruikt. De KOUDVL-factoren van de vergelijkingsobjecten zijn vastgesteld op ‘3’ met uitzondering van de ligging van de grond bij de woning aan de [adres2] 26 welke is vastgesteld op ‘2’.

Het Hof zal op deze grond dan ook geen rekening houden met enige waardedruk vanwege ‘besmetting’. Vergelijkingsobjecten 4.15. Belanghebbende bepleit een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld, zodat op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar in deze bewijslast is geslaagd moet worden bezien in het licht van hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd. 4.16. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport (hierna: het taxatierapport) van 12 maart 2021, opgemaakt door [de taxateur] (hierna: de taxateur) waarin de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 is getaxeerd op € 1.125.000. De taxatiematrix met betrekking tot het jaar 2018 behelst onder meer het volgende: Onderdelen Inh (m3) Opp.(m2) Gecor. Taxatie PPE (€) K O U D V L Waarde (€) Getaxeerde waarde Woning 1.110 418 3 3 3 3 3 463.980 1.125.000 Onderpandige garage 441 3 3 3 3 3 110.603 Grond eengezinswoning 4.295 3 362.885 2e woning 652 2 2 2 3 2 146.700 Berging/schuur 30 2 2 2 2 3 6.000 Dierenverblijf 60 3 3 3 3 3 11.565 Extra grond (overgrond) 7.965 3 23.895 1.125.628 4.17. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie vrijstaande woonboerderijen als vergelijkingsobject gebruikt. De KOUDVL-factoren van de vergelijkingsobjecten zijn vastgesteld op ‘3’ met uitzondering van de ligging van de grond bij de woning aan de [adres2] 26 welke is vastgesteld op ‘2’.

In de navolgende matrix zijn de vergelijkingsobjecten weergegeven: Adres Bjr. Transactie Waarde (€) Inh (m3) Opp. (m2) Transacties PPE (€) [adres2] 26, [woonplaats] 1900 € 1.120.000 01-12-2017 (geïndexeerd € 1.146.000) Woning Dierenverblijf Dierenverblijf luxe Berging/schuur 2e woning/gastverblijf Grond eengezinswoning Buitenbak Grasland 605.472 3.600 25.605 20.412 144.965 264.240 48.700 33.060 1.484 16 172 86 79 3.100 1.200 11.020 408 [adres3] 2, [woonplaats] 1900 1900 1960 1979 1979 € 960.000 03-04-2018 (geïndexeerd € 948.000) Woning Berging/schuur Berging/schuur Berging/schuur Berging/schuur Grond eengezinswoning Dakkapellen Grasland 412.692 15.420 38.500 73.014 14.460 362.990 10.000 21.300 1156 60 200 468 55 4.330 7.100 357 [adres4] 5, [plaats1] 1951 2000 € 830.000 04-09-2017 (geïndexeerd € 869.000) Woning Berging/schuur Dierenverblijf Hobbykas Grond eengezinswoning Overkapping Berging/schuur Grasland Berging/schuur Overkapping 340.550 11.100 27.560 750 391.020 4.756 19.260 69.630 2.400 2.200 695 40 189 10 5.340 54 80 23.210 8 22 490 4.18. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onjuiste vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd. Belanghebbende stelt dat de waarde dient te worden bepaald aan de hand van een vergelijking met onroerende zaken die zijn aangemerkt als een landgoed in de zin van de Natuurschoonwet 1928. 4.19. De heffingsambtenaar stelt een vergelijkingsobject niet identiek hoeft te zijn, maar voldoende vergelijkbaar. Volgens de heffingsambtenaar sluiten de vergelijkingsobjecten voldoende aan bij de waardebepalende elementen van de onroerende zaak en is er voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. 4.20. Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak onder meer gelet op de vormgeving, de ligging en omvang een uniek object betreft. Naar het oordeel van het Hof kunnen in dat geval, nu in de gemeente Nijkerk en omgeving geen goed gelijkende objecten aanwezig zijn, ook minder vergelijkbare objecten dienen ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten liggen in de omgeving van de onroerende zaak hebben eveneens een grote inhoud, veel bijgebouwen en zijn gelegen op grote percelen. De vergelijkingsobjecten kunnen naar het oordeel van het Hof dienen ter onderbouwing van de waarde. De omstandigheid dat de vergelijkingsobjecten niet gerangschikt zijn als NSW-landgoed maakt niet dat deze objecten in het geheel niet bruikbaar zijn als vergelijkingsobject. Er dient bij de vergelijking van dergelijke objecten met de onroerende zaak echter wel voldoende rekening te worden gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten enerzijds en de onroerende zaak anderzijds. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de waardematrix en de daarin gehanteerde correctiefactoren en prijzen per kubieke meter voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Ook heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de aanwezigheid en de grootte/inhoud van de bijgebouwen en daaraan steeds afzonderlijk een waarde toegekend. De aldus door de heffingsambtenaar berekende kubieke meterprijs van 418 euro voor de tot de onroerende zaak behorende woning komt het Hof niet te hoog voor. Lagere bestemmingswaarde door hogere instandhoudingslast 4.21. Belanghebbende stelt dat vanwege specifieke omstandigheden bij de vaststelling van de instandhoudingsverplichting rekening moet worden gehouden met een waardedruk van 100%, waardoor de bestemmingswaarde nihil bedraagt. 4.22. De heffingsambtenaar stelt daartegenover dat het NSW-landgoed niet voldoet aan de voorwaarden van artikel 220d, eerste lid, onder d, van de Gemeentewet en artikel 8 (https://new.navigator.nl/document/id73d4a87345907f0484478f4155f13472) van het Rangschikkingsbesluit, waardoor geen rekening hoeft te worden gehouden met een waardedruk vanwege de instandhoudingsverplichting. 4.23. Het Hof stelt vast dat uit de NSW-beschikking volgt dat het landgoed, waar de onroerende zaak deel van uitmaakt, niet voldoet aan de voorwaarden uit artikel 220d, eerste lid, onder d, van de Gemeentewet en artikel 8 van het Rangschikkingsbesluit. De oppervlakte van het landgoed is onvoldoende bezet met houtopstanden. Bij het doen van uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met een waardedruk vanwege de instandhoudingsverplichting. Belanghebbende heeft niet onderbouwd welke specifieke omstandigheden een hogere instandhoudingslast rechtvaardigen en heeft in algemene zin verwezen naar Wikipedia.

In de navolgende matrix zijn de vergelijkingsobjecten weergegeven: Adres Bjr. Transactie Waarde (€) Inh (m3) Opp. (m2) Transacties PPE (€) [adres2] 26, [woonplaats] 1900 € 1.120.000 01-12-2017 (geïndexeerd € 1.146.000) Woning Dierenverblijf Dierenverblijf luxe Berging/schuur 2e woning/gastverblijf Grond eengezinswoning Buitenbak Grasland 605.472 3.600 25.605 20.412 144.965 264.240 48.700 33.060 1.484 16 172 86 79 3.100 1.200 11.020 408 [adres3] 2, [woonplaats] 1900 1900 1960 1979 1979 € 960.000 03-04-2018 (geïndexeerd € 948.000) Woning Berging/schuur Berging/schuur Berging/schuur Berging/schuur Grond eengezinswoning Dakkapellen Grasland 412.692 15.420 38.500 73.014 14.460 362.990 10.000 21.300 1156 60 200 468 55 4.330 7.100 357 [adres4] 5, [plaats1] 1951 2000 € 830.000 04-09-2017 (geïndexeerd € 869.000) Woning Berging/schuur Dierenverblijf Hobbykas Grond eengezinswoning Overkapping Berging/schuur Grasland Berging/schuur Overkapping 340.550 11.100 27.560 750 391.020 4.756 19.260 69.630 2.400 2.200 695 40 189 10 5.340 54 80 23.210 8 22 490 4.18. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onjuiste vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd. Belanghebbende stelt dat de waarde dient te worden bepaald aan de hand van een vergelijking met onroerende zaken die zijn aangemerkt als een landgoed in de zin van de Natuurschoonwet 1928. 4.19. De heffingsambtenaar stelt een vergelijkingsobject niet identiek hoeft te zijn, maar voldoende vergelijkbaar. Volgens de heffingsambtenaar sluiten de vergelijkingsobjecten voldoende aan bij de waardebepalende elementen van de onroerende zaak en is er voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. 4.20. Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak onder meer gelet op de vormgeving, de ligging en omvang een uniek object betreft. Naar het oordeel van het Hof kunnen in dat geval, nu in de gemeente Nijkerk en omgeving geen goed gelijkende objecten aanwezig zijn, ook minder vergelijkbare objecten dienen ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten liggen in de omgeving van de onroerende zaak hebben eveneens een grote inhoud, veel bijgebouwen en zijn gelegen op grote percelen. De vergelijkingsobjecten kunnen naar het oordeel van het Hof dienen ter onderbouwing van de waarde. De omstandigheid dat de vergelijkingsobjecten niet gerangschikt zijn als NSW-landgoed maakt niet dat deze objecten in het geheel niet bruikbaar zijn als vergelijkingsobject. Er dient bij de vergelijking van dergelijke objecten met de onroerende zaak echter wel voldoende rekening te worden gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten enerzijds en de onroerende zaak anderzijds. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de waardematrix en de daarin gehanteerde correctiefactoren en prijzen per kubieke meter voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Ook heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de aanwezigheid en de grootte/inhoud van de bijgebouwen en daaraan steeds afzonderlijk een waarde toegekend. De aldus door de heffingsambtenaar berekende kubieke meterprijs van 418 euro voor de tot de onroerende zaak behorende woning komt het Hof niet te hoog voor. Lagere bestemmingswaarde door hogere instandhoudingslast 4.21. Belanghebbende stelt dat vanwege specifieke omstandigheden bij de vaststelling van de instandhoudingsverplichting rekening moet worden gehouden met een waardedruk van 100%, waardoor de bestemmingswaarde nihil bedraagt. 4.22. De heffingsambtenaar stelt daartegenover dat het NSW-landgoed niet voldoet aan de voorwaarden van artikel 220d, eerste lid, onder d, van de Gemeentewet en artikel 8 (https://new.navigator.nl/document/id73d4a87345907f0484478f4155f13472) van het Rangschikkingsbesluit, waardoor geen rekening hoeft te worden gehouden met een waardedruk vanwege de instandhoudingsverplichting. 4.23. Het Hof stelt vast dat uit de NSW-beschikking volgt dat het landgoed, waar de onroerende zaak deel van uitmaakt, niet voldoet aan de voorwaarden uit artikel 220d, eerste lid, onder d, van de Gemeentewet en artikel 8 van het Rangschikkingsbesluit. De oppervlakte van het landgoed is onvoldoende bezet met houtopstanden. Bij het doen van uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met een waardedruk vanwege de instandhoudingsverplichting. Belanghebbende heeft niet onderbouwd welke specifieke omstandigheden een hogere instandhoudingslast rechtvaardigen en heeft in algemene zin verwezen naar Wikipedia.