ECLI:NL:GHARL:2021:8488
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.261.994
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 6976125)
arrest van 7 september 2021
in de zaak van
1 [appellante1] ,
wonende te [woonplaats1] ,
2. [appellante2],
wonende te [woonplaats1] ,
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna: ‘ [appellante1] c.s.’ (vrouwelijk enkelvoud)
advocaat: mr. A. Seme,
tegen
de stichting
Stichting Portaal,
gevestigd te Utrecht,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: ‘Stichting Portaal’,
advocaat: mr. F.J. Ringnalda.
De kern van de beslissing
Het hof stelt in dit arrest prejudiciële vragen aan de Hoge Raad om te kunnen beoordelen of de intrek die [appellante1] c.s. heeft genomen in de door Portaal aangeboden, volledig gestoffeerde en ingerichte, wisselwoning, kan worden aangemerkt als een verhuizing, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW.
1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1 Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 22 juni 2021 hier over.
1.2 Na dit tussenarrest hebben partijen op 20 juli 2021 elk een akte genomen.
2 De verdere motivering van de beslissing in hoger beroep
2.1 Het hof heeft in het tussenarrest van 22 juni 2021 onder 4.17 tot en met 4.21 uiteengezet dat en waarom het van de Hoge Raad een prejudiciële beslissing wenst over de vraag wanneer het verblijf in een wisselwoning als een verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW is te beschouwen. In dat kader heeft het hof vijf, nauw met elkaar samenhangende, vragen en een restvraag in het tussenarrest geformuleerd. Partijen zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het voornemen om prejudiciële vragen te stellen en over de in het tussenarrest vermelde vragen.
2.2 [appellante1] c.s. heeft zich akkoord verklaard met het stellen van prejudiciële vragen. Zij heeft in haar akte voorgesteld om de navolgende twee vragen eveneens aan de Hoge Raad voor te leggen:
“1b Wanneer is er sprake van een volledig ingerichte en gestoffeerde woning in de zin
van vraag 1 en wat zijn de (documentatie)vereisten voor partijen om een discussie
achteraf over de inrichtingsstaat/daadwerkelijke inventarisatie te voorkomen?”
en
“2b Maakt het voor de beantwoording van vraag 3 uit wat de (kwantitatieve)
eigenschappen van deze beschikbaar gestelde opslagruimte is?”
Portaal heeft zich eveneens akkoord verklaard met het stellen van prejudiciële vragen. Zij heeft in haar akte de volgende aanvullende vraag voorgesteld:
“Wordt de noodzaak om te verhuizen zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW weggenomen,
als door de verhuurder aan de huurder een volledig ingerichte en gestoffeerde
wisselwoning ter beschikking wordt gesteld?”
2.3 In artikel 392 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (afgekort: Rv) is beschreven dat de rechter een rechtsvraag aan de Hoge Raad kan stellen ter beantwoording bij wijze van prejudiciële beslissing, indien een antwoord op deze vraag nodig is om op de eis te beslissen. Daarnaast is vereist dat een antwoord op de vraag ook rechtstreeks van belang is voor een veelheid aan vergelijkbare vorderingsrechten of voor de beslechting van talrijke andere geschillen, waarin zich dezelfde vraag voordoet.
Het hof ziet geen aanleiding om de door [appellante1] c.s. en Portaal voorgestelde vragen over te nemen. Dat laat overigens onverlet dat de Hoge Raad, mede gelet op de zesde door het hof geformuleerde vraag, de door [appellante1] c.s. en Portaal genoemde factoren kan meewegen bij haar beslissing. De vragen die door [appellante1] c.s. en Portaal worden voorgesteld zijn namelijk niet nodig voor een beslissing in de onderhavige zaak, zoals het hof hierna zal toelichten.
2.4 Het hof heeft onder 4.16 in het tussenarrest van 22 juni 2021 al overwogen dat Portaal, blijkens de door haar overgelegde inventarislijst, een volledig gestoffeerde en ingerichte woning ter beschikking had gesteld. [appellante1] c.s. heeft dat onvoldoende weersproken, maar heeft slechts ter zitting verklaard dat ze een wieg en wat persoonlijke spullen heeft meegenomen naar de logeerwoning en dat ze vitrages heeft opgehangen om inkijk te voorkomen. Een antwoord op de eerste door [appellante1] c.s. voorgestelde vraag (vraag 1b), zal dan ook niet tot een andere beslissing in deze zaak leiden.
2.5 De tweede door [appellante1] c.s. voorgestelde vraag (vraag 2b) is evenmin van belang voor de beslissing op de door [appellante1] c.s. ingestelde vordering. In de onderhavige zaak zijn immers de persoonlijke goederen van [appellante1] c.s. in het gehuurde blijven staan. Het hof kan zich verder voorstellen dat deze vraag te feitelijk van aard is.
2.6 De door Portaal voorgestelde vraag stelt de noodzaak om de woning te verlaten aan de orde. In 4.15 van het tussenarrest van 22 juni 2021 heeft het hof echter al geoordeeld dat er bij [appellante1] c.s. sprake was van bijkomende, persoonlijke omstandigheden, die gemaakt hebben dat er bij haar een noodzaak tot verhuizing was. Bovendien is zij daadwerkelijk in de aangeboden wisselwoning ingetrokken. Een antwoord op de door Portaal voorgestelde vraag is dus ook niet nodig voor een beslissing in deze zaak.
3De van de Hoge Raad gewenste prejudiciële beslissing.
3.1 Artikel 392 lid 1 Rv schrijft voor dat de beslissing, waarbij de vragen worden gesteld, de volgende gegevens dient te bevatten: het onderwerp van het geschil, de door de rechter vastgestelde feiten, de door partijen ingenomen standpunten, alsmede een uiteenzetting dat beantwoording van de vragen ook rechtstreeks van belang is voor een veelheid aan vergelijkbare vorderingsrechten of voor de beslechting van talrijke andere geschillen, waarin zich dezelfde vragen voordoen. Het hof zal hieronder daarom een deel van wat in het tussenarrest is vermeld, herhalen.
Het onderwerp van het geschil
3.2 In deze zaak gaat het om de vraag of [appellante1] c.s. recht heeft op een verhuiskostenvergoeding in verband met de werkzaamheden die Portaal heeft uitgevoerd in en rondom de woning die [appellante1] c.s. van Portaal huurt. In concreto ligt na het door het hof op 22 juni 2021 gewezen tussenarrest, nog ter beantwoording voor de vraag of de intrek die [appellante1] c.s. heeft genomen in de door Portaal aangeboden, volledig gestoffeerde en ingerichte, wisselwoning, kan worden aangemerkt als een verhuizing, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW.
De vaststaande feiten
3.3 In deze zaak staan de volgende feiten vast.
3.4 [appellante1] c.s. huurt van Portaal een flatwoning aan [adres] in [woonplaats1] .
3.5 Portaal heeft [appellante1] c.s. geïnformeerd over haar plannen om bij acht flatgebouwen, waaronder de woning van [appellante1] c.s., groot onderhoud en renovatie uit te voeren in de periode van september 2014 tot eind 2015. Portaal heeft [appellante1] c.s. een brochure toegestuurd over dit plan, waarin een voorstel aan de huurders is gedaan.
3.6 [appellante1] c.s.
is niet akkoord gegaan met het renovatievoorstel.
3.7 Bij brief van 27 juni 2014 meldt Portaal aan de bewoners dat voor zeven van de acht flatgebouwen geldt dat 70% van de huurders akkoord is gegaan met het renovatievoorstel. De bewoners van de zeven flatgebouwen is daarbij meegedeeld dat degenen die niet hebben ingestemd met het voorstel binnen acht weken aan de rechter kunnen vragen of het renovatieplan redelijk is. Bij brief van 28 juli 2014 is eenzelfde melding gedaan aan de bewoners van het achtste flatgebouw (het gebouw aan de Dalweg).
3.8 Bij brief van 1 september 2014 heeft Portaal aan de bewoners van de zeven flatgebouwen meegedeeld dat de termijn van acht weken ongebruikt is verstreken en dat de werkzaamheden zoals vermeld in het renovatieplan uitgevoerd gaan worden.
3.9 De werkzaamheden in het complex zijn in het begin van 2015 gestart.
3.10 Op 26 juni 2015 zijn de bouwwerkzaamheden op last van de gemeente Soest stilgelegd, onder meer omdat het bouwafval niet veilig werd afgevoerd. Op 1 juli 2015 is de bouwstop opgeheven.
3.11 In het najaar van 2015 hebben de werkzaamheden in de woning van [appellante1] c.s. plaatsgevonden. [appellante1] c.s. heeft gedurende een periode van 6 weken in een logeerwoning verbleven, die door Portaal ter beschikking was gesteld.
3.12 In maart 2016 heeft Portaal aan alle huurders een financiële vergoeding toegekend van € 400,00 vanwege de uitloop van de werkzaamheden en als tegemoetkoming in de onkosten die de bewoners hebben gemaakt.
3.13 [appellante1] c.s. heeft samen met de bewoners van tien andere flatwoningen een vordering tegen Portaal bij de kantonrechter ingesteld. De bewoners van vijf andere flatwoningen zijn net als [appellante1] c.s. in hoger beroep gekomen tegen de beslissing van de kantonrechter. Het hof heeft deze zaken gelijktijdig behandeld tijdens de zitting van 14 april 2021.
Overige van belang zijnde omstandigheden in de onderhavige zaak
3.14 In het tussenarrest van 22 juni 2021 heeft het hof overwogen (onder 4.5) dat juridisch gezien vast staat dat het door Portaal gedane renovatievoorstel redelijk was, omdat meer dan 70% van de huurders daarmee had ingestemd en [appellante1] c.s. niet binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van Portaal dat 70% van de huurders met dit voorstel had ingestemd, een beslissing van de rechter heeft gevraagd over de redelijkheid van dit voorstel.
3.15 Het hof heeft verder in het tussenarrest van 22 juni 2021 (onder 4.11) overwogen dat de volgende werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden kunnen worden aangemerkt:
Per flat een lift aanbrengen
Nieuwe afgesloten entrées met automatische deuropener en videofoon installatie
Toevoegen gezamenlijke schotel ontvangst systeem (GSO)
Ventilatieroosters toevoegen. Aan de Dalweg "suskasten" (i.v.m. geluid van het wegverkeer)
Alle woningen hebben bij oplevering hang en sluitwerk dat voldoen aan politiekeurmerk veilig wonen
Alle woningen hebben bij oplevering een meterkast met 5 groepen. Groepen zijn herverdeeld (ook in verband met de nieuwe/ extra stopcontacten)
Alle bijkeukens hebben bij oplevering een stopcontact voor bv. een koelkast
Alle bijkeukens hebben bij oplevering een nieuwe standleiding (afvoer voor wasmachine) en aansluiting voor wasmachine
Alle woningen hebben bij oplevering een mechanische ventilatie in de woning (lucht afzuiging)
Alle badkamers hebben een thermostatische douchekraan bij oplevering
Alle toiletten hebben bij oplevering een fontein in hun toilet (klein wasbakje)
Bedrade voordeurbel in plaats van de huidige mechanische
Radiatoren krijgen een thermostaatknop
Radiator toevoegen in slaapkamer
Toevoeging rookmelders op lichtnet
Energiebesparende maatregelen, bestaande uit het isoleren van gevels, daken en glas.
Vervolgens heeft het hof (onder 4.15) overwogen dat er bij [appellante1] c.s. sprake was van bijkomende, persoonlijke omstandigheden die maakten dat van [appellante1] c.s. in redelijkheid niet gevergd kon worden dat zij met haar gezin tijdens de renovatiewerkzaamheden in de woning zou blijven wonen. Het hof is daarom van oordeel dat de voor de renovatie benodigde werkzaamheden op zichzelf beschouwd en ongeacht de overige werkzaamheden het noodzakelijk maakten dat [appellante1] c.s. de woning tijdens de werkzaamheden zou verlaten.
3.16 Het hof heeft daarnaast (onder 4.16) in het tussenarrest van 22 juni 2021 geoordeeld dat Portaal heeft onderbouwd dat zij een volledig gestoffeerde en ingerichte logeerwoning ter beschikking had gesteld, hetgeen blijkt uit de door Portaal overgelegde inventarislijst en dat [appellante1] c.s. slechts ter zitting heeft verklaard dat zij een wieg en wat persoonlijke spullen heeft meegenomen naar de logeerwoning en vitrages heeft opgehangen om inkijk te voorkomen. Daarbij is voorts overwogen dat de reparatie-en schoonmaakwerkzaamheden die [appellante1] c.s. stelt te hebben moeten uitvoeren na terugkeer in het gehuurde niet zijn aan te merken als verhuis-en inrichtingskosten.
Verder door het hof van belang geachte omstandigheden
3.17 Het hof betrekt (onder 4.17) van het tussenarrest van 22 juni 2021 bij de beantwoording van de hier voorliggende vraag dat de minimumbijdrage in de verhuis-en inrichtingskosten als genoemd in art. 7:220 lid 6 BW is gebaseerd op het rapport “Berekening van verhuiskosten bij renovaties” van het Nibud uit 2002, waarin een berekening is gemaakt van de kosten van verhuizing van de inboedel en van vloerbedekking, stoffering, behang- en schilderwerk en tuininrichting en dat de wettelijke verhuiskostenvergoeding daarvoor ook nadrukkelijk lijkt te zijn bedoeld; een tegemoetkoming in de kosten van verhuizing èn herinrichting, maar niet voor het verblijf op zichzelf in een (al dan niet gestoffeerde en ingerichte) wisselwoning.
De door partijen ingenomen standpunten
3.18 [appellante1] c.s. heeft zich op het standpunt gesteld dat zij recht heeft op de (forfaitaire) verhuiskostenvergoeding, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 6 BW, omdat haar intrek in de door Portaal ter beschikking gestelde logeerwoning als een verhuizing, in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW, moet worden aangemerkt.
Portaal is daarentegen van mening dat er geen sprake is geweest van een verhuizing, in de zin van artikel 7:229 lid 5 BW, omdat de logeerwoning volledig was gestoffeerd en gemeubileerd, en de inboedel van [appellante1] c.s. in het gehuurde achter kon blijven, zodat [appellante1] c.s. geen (verhuis)kosten heeft hoeven maken.
Het belang van de door het hof te stellen vragen voor de beslechting van talrijke andere uit soortgelijke feiten voortvloeiende geschillen, waarin zich dezelfde vraag voordoet
3.19 Het hof acht het van belang dat de Hoge Raad een antwoord geeft op de in dit geding aan de orde zijnde vraag of een intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, moet worden aangemerkt als een verhuizing, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW, omdat de rechtspraak hierover is verdeeld.
Zo zijn er diverse uitspraken van rechtbanken en gerechtshoven waaruit valt af te leiden dat een tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, gestoffeerde en ingerichte wisselwoning als verhuizing is aangemerkt. Er zijn echter ook uitspraken van rechtbanken en gerechtshoven waarin een dergelijk tijdelijk verblijf niet als verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW is beschouwd.
3.20 Uit de vakliteratuur blijkt ook dat er onduidelijkheid bestaat over het antwoord op de vraag wanneer er sprake is van een verhuizing.
In Huurrecht Woonruimte (Sengers/Van der Sande 2018, SDU) is hierover vermeld:“Het is niet duidelijk wat de wet onder een verhuizing verstaat. Volgens normaal taalgebruik is verhuizen ‘het overbrengen van de inboedel van de oude naar de nieuwe woning’. In de wetsgeschiedenis is te lezen dat met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. Het is echter de vraag of het enkel overbrengen van de persoon van de huurder een aanspraak op de tegemoetkoming doet ontstaan. Bij de invoering van de tegemoetkoming in het Besluit beheer sociale-huursector is uitgegaan van een verhuizing waarbij de inboedel wordt meeverhuisd en een (andere) woning wordt heringericht. De hoogte van de tegemoetkoming is gebaseerd op het rapport Berekening van verhuiskosten bij renovaties van het Nibud uit 2002, waarin een berekening is gemaakt van de kosten van verhuizing van de inboedel en van vloerbedekking, stoffering, behang- en schilderwerk en tuininrichting. Wanneer het voor een noodzakelijke verhuizing niet nodig is om de inboedel over te brengen (de huurder wordt bijvoorbeeld geplaatst in een gemeubileerde wisselwoning of in een woning op een vakantiepark), dan is derhalve goed te verdedigen dat in zo’n geval de verhuiskostenregeling niet van toepassing is. De regeling is immers niet bedoeld voor de gevallen waarin de huurder geen kosten hoeft te maken of heeft gemaakt.(…)”.
Mrs. D. de Vries en J. van Hulst signaleren in een artikel in het Tijdschrift Huurrecht in Praktijk (2019/41) ook dat de discussie tussen huurder en verhuurder rondom de vraag of de huurder recht heeft op een verhuiskostenvergoeding, zal kunnen verschuiven naar de vraag of sprake is van een verhuizing.
Mr. Ringnalda, advocaat van Portaal in deze zaak, wijst ook op de onderhavige problematiek en de tegenstrijdige uitspraken op dit gebied in Tijdschrift Huurrecht in de Praktijk (2021/16) en in zijn annotatie in het tijdschrift Jurisprudentie Huur en Verhuur onder het arrest van het gerechtshof Den Haag van 4 augustus 2020 (JHV 2020,46).
3.21 De wetsgeschiedenis biedt ook onvoldoende aanknopingspunten voor de beantwoording van de hier ter discussie staande rechtsvraag.
In de Memorie van Toelichting bij de totstandkoming van artikel 220 lid 5 BW is, naast de hierboven onder rov. 4.7 en 4.9 geciteerde passages, vermeld:
“Voorgeschiedenis
De verhuiskostenregeling uit het Bbsh bestaat enkele jaren. Bij motie van Van Gent c.s (Kamerstukken II 2002/2003, 28 600 XI, nr. 35) is destijds verzocht op zo kort mogelijke termijn een verhuis en herinrichtingskostenregeling te treffen in het Bbsh of in de Wet stedelijke vernieuwing.
De betreffende motie beoogde de bewoners die als gevolg van de herstructurering gedwongen worden te verhuizen recht te geven op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten van ten minste € 5 000,–, aangezien de stedelijke vernieuwing gepaard gaat met een omvangrijke taakstelling voor de sloop en renovatie van bestaande woningen. Een dergelijke minimumbijdrage geeft de huurders zekerheid en bevordert daarmee de medewerking van huurders aan dergelijke projecten.
Aan deze motie is uitvoering gegeven door per 1 juli 2005 in het Bbsh een regeling (artikel 11g) op te nemen die huurders van een woongelegenheid van een woningcorporatie recht geeft op een bijdrage in de kosten van de verhuizing wanneer een verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie. Daarbij is tevens geregeld dat alleen huurders van zelfstandige woongelegenheden bij dergelijke verhuizingen recht hebben op een bijdrage in de kosten van de verhuizing van minimaal € 5 000,–. Dit bedrag kan jaarlijks bij ministeriële regeling worden geïndexeerd met het percentage waarmee de consumentenprijzen in het voorafgaande jaar zijn verhoogd. Onder andere bij ministeriële regeling van 27 januari 2008 heeft een dergelijke indexering plaatsgevonden en het minimumbedrag is per 1 maart 2008 verhoogd tot € 5 135,88.
(…)
Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie voor alle huurders
Gezien deze voorgeschiedenis zal ook de verhuiskostenregeling in het BW zowel gelden voor het geval van een gedwongen tijdelijke verhuizing wegens renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst als voor het geval van een gedwongen
definitieve
verhuizing, waarbij de huurovereenkomst wordt beëindigd. (…)
Dit wetsvoorstel regelt dat de verhuurder bijdraagt in de kosten die de verhuizing van zijn huurder meebrengt indien die verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie van de betreffende woonruimte. Het ligt voor de hand dat de verhuurder deze bijdrage in zijn voorstel tot renovatie opneemt. Voor de huurder van een
zelfstandige woning, een woonwagen of een standplaats
bedraagt de bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten ten minste een bij ministeriële regeling vast te stellen bedrag. (…)
Eén verhuizing
De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten die wordt toegekend voor de verhuizing als gevolg van de renovatie, is gelijk aan de verhuiskostenbijdrage zoals die nu in het Bbsh is geregeld. Dat wil zeggen dat de minimumbijdrage niet geldt per verhuisbeweging. Indien de huurder tijdelijk elders wordt gehuisvest en na de renovatie terugkeert in zijn oorspronkelijke woning wordt dat beschouwd als één verhuizing; de huurder heeft dan recht op éénmaal de bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten. Het maakt daarbij niet uit hoe lang de huisvesting elders duurt. Zelfs indien de periode dat de huurder elders moet verblijven kort is, geldt het minimumbedrag.
Noodzakelijke verhuizing
Het minimumbedrag geldt bij een verhuizing die noodzakelijk is. (…) [Zie ook het citaat hierboven bij rov. 4.7, hof]
Renovatie zonder verhuizing
De verhuiskostenregeling geldt ook niet wanneer de huurder tijdens een renovatie in de woning blijft wonen. De huurder verhuist immers niet.”
In de Memorie van Antwoord staat hierover:
“Artikel 7:220 BW
De leden van de
PvdA
-fractie hebben om bevestiging gevraagd van hetgeen zij meenden te lezen in de diverse artikelleden van artikel 7:220. Inderdaad heeft een huurder van een woning altijd recht op een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten van € 5000 (geïndexeerd), indien hij ten behoeve van renovatie uit zijn woning moet vertrekken, ongeacht of hij die kosten ook werkelijk maakt. Heeft de huurder meer kosten dan kan hij deze kosten claimen op grond van artikel 7:220 lid 1. Hij verspeelt dit recht niet op de enkele grond dat hij het forfaitaire bedrag, vastgesteld krachtens artikel 7:220 lid 6 heeft aanvaard. Maar het renovatievoorstel kan anders inhouden. Heeft de huurder met dit voorstel ingestemd, dan is hij daaraan gebonden.
(…)”
Uit deze parlementaire stukken blijkt dat tijdens de totstandkoming van artikel 7:220 lid 5 BW wel is gedebatteerd over het bedrag van de verhuiskostenvergoeding dat aan een huurder moet worden toegekend in geval er sprake is van een noodzaak tot verhuizing als gevolg van renovatiewerkzaamheden, maar dat daarin geen aandacht is besteed aan de vraag wanneer van een dergelijke verhuizing sprake is. Er blijkt slechts uit dat àls er een daadwerkelijke verhuizing plaatsvindt, het dan niet van belang is of de huurder daarvoor ook daadwerkelijk kosten heeft moet maken.
3.22 Er is een groot maatschappelijk belang bij beantwoording van de hier aan de orde zijnde vraag. Met de veroudering van de woningvoorraad is het een gegeven dat periodiek renovaties noodzakelijk zijn. Dit geldt temeer nu een groot deel van de verhuurders, waaronder de woningcorporaties, voor de taak staat om woningen te verduurzamen. Dat betekent dat er veel renovatiewerkzaamheden in wooncomplexen zullen gaan plaatsvinden. Dit heeft consequenties voor de huurders, die van de renovatiewerkzaamheden altijd in meer of mindere mate overlast zullen ervaren. De gevolgen van de renovatie kunnen niet altijd op voorhand helemaal goed worden ingeschat, noch door de verhuurders, noch door de huurders. De vraag of die overlast zodanig is dat deze (mogelijk in combinatie met andere factoren) een verhuizing noodzakelijk maakt, is niet altijd op voorhand zwart /wit te beantwoorden. En hetzelfde geldt dus voor de vraag of een renovatievoorstel zonder aangeboden tijdelijk verblijf elders, redelijk is. Verhuurders zouden huurders in zo’n geval tegemoet kunnen komen door tijdens (een deel van) de renovatiewerkzaamheden tijdelijk een wisselwoning ter beschikking te stellen. Indien de huurders in verband met de intrek in deze wisselwoning per definitie aanspraak kunnen maken op de minimum verhuiskostenvergoeding (ook als de wisselwoning volledig gestoffeerd en ingericht ter beschikking gesteld wordt), worden de verhuurders geconfronteerd met extra hoge kosten. Dat maakt het voor de verhuurders niet aantrekkelijk om wisselwoningen ter beschikking te stellen. Dit zal dan mogelijk een prikkel vormen om de renovatievoorstellen zodanig in te richten, dat een verhuizing niet noodzakelijk is/lijkt voor de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden c.q. om a priori te stellen dat een verhuizing niet noodzakelijk is (en daar in grensgevallen niet toe over te gaan). Dat kan onverlet laten dat de huurders nog steeds geconfronteerd worden met (substantiële) overlast, hetgeen voor de huurders bezwaarlijk is. Doordat woningcorporaties nu niet goed weten waar zij aan toe zijn, is de kans groot dat zij het zekere voor het onzekere nemen en zoveel mogelijk zullen proberen huurders in hun eigen woning te laten blijven tijdens renovatiewerkzaamheden. Geen van beide partijen (huurder en verhuurder) lijkt daarbij gebaat.
Los van het voorgaande zal het ook in gevallen waarin volstrekt duidelijk is dat een tijdelijk verblijf elders noodzakelijk is, relevant zijn of verhuurders middels het ter beschikking stellen van volledig gestoffeerde en ingerichte wisselwoningen kunnen voorkómen dat verhuiskostenvergoedingen verschuldigd zijn. Dat kan immers van belang zijn voor de vraag naar de haalbaarheid van het renovatieproject, c.q. naar de financieel haalbare omvang en het tempo van renovaties. De Vries en Van Hulst signaleren in het zojuist genoemde artikel in het Tijdschrift Huurrecht in Praktijk:
“In sommige gevallen zal deze conclusie [ te weten de conclusie dat de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is; toevoeging Hof] als schrijnend worden ervaren, zeker als een verhuurder een pakket maatregelen aanbiedt die ervoor zorgt dat een huurder geen kosten maakt in verband met een noodzakelijke verhuizing bij renovatie (bijvoorbeeld doordat de verhuurder de kosten draagt voor verhuizing van de inboedel, inrichting van een tijdelijke woning, inrichting van de gerenoveerde woning, etc.).”
De onzekerheid over het antwoord op de vraag wanneer het verblijf in een wisselwoning als een verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW is te beschouwen, is dus onwenselijk.
3.23 Het hof wenst tevens de hierna in 3.24 onder 2 tot en met 5 vermelde aanvullende vragen voor te leggen aan de Hoge Raad, die aan de orde kunnen komen bij een ontkennende beantwoording van de vraag of een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, als een verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW moet worden aangemerkt. In de praktijk zouden dan namelijk nieuwe geschillen kunnen rijzen over de vraag of er wél sprake is van een dergelijke verhuizing als de gehuurde woning ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden volledig of grotendeels ontruimd moet worden of als de huurder bij terugkeer in de gerenoveerde woning herinrichtingskosten moet maken. Aangezien deze vragen nauw samenhangen met de eerste vraag, verzoekt het hof de Hoge Raad deze vragen ook te beantwoorden.
De aan de Hoge Raad ter beantwoording voorgelegde prejudiciële vragen
3.24 In verband met het voorgaande wenst het hof van de Hoge Raad een antwoord op de onderstaande prejudiciële vragen:
1. Moet een tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, worden aangemerkt als een verhuizing, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?
2. Is het antwoord op vraag 1. mogelijk anders als in combinatie met de sub 1 geschetste situatie de woning ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden volledig of grotendeels ontruimd moet worden?
3. Maakt het bij de beantwoording van de onder 2. vermelde vraag nog verschil of de inboedel wordt opgeslagen in een door de verhuurder op diens kosten ter beschikking gestelde opslagruimte?
4. En maakt het bij de beantwoording van vraag 3. nog verschil of de kosten van verplaatsing van de inboedel (naar die opslagruimte en terug naar de woning) voor rekening van de verhuurder komen?
5. Maakt het bij de beantwoording van de onder 1. vermelde vraag nog verschil of de huurder bij terugkeer in de gerenoveerde woning als gevolg van de renovatiewerkzaamheden herinrichtingskosten in de eigen woning heeft moeten maken? Hieronder wordt niet begrepen herstel van schade, maar herinrichtingskosten die noodzakelijk zijn als gevolg van de renovatiewerkzaamheden, bijvoorbeeld bij een gewijzigde maatvoering van gerenoveerde kozijnen.
6. Zijn er nog andere factoren die meegewogen moeten worden bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een verhuizing, als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verzoekt de Hoge Raad om bij wijze van prejudiciële beslissing de in 3.24 geformuleerde vragen te beantwoorden;
bepaalt dat de griffier onverwijld een afschrift van dit arrest zendt aan de civiele griffie van de Hoge Raad, Postbus 20303, 2500 EH Den Haag;
bepaalt dat de griffier een afschrift van de andere op de procedure betrekking hebbende stukken op diens verzoek aan de griffier van de Hoge Raad zendt;
houdt verder iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. S.B. Boorsma, A.E.F. Hillen en M.F.A. Evers, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door mr. Hillen en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 september 2021.
MvT, Kamerstuk 2007-2008 31528, nr. 3
MvA Kamerstuk 2009-2010 31528, nr. C