ECLI:NL:GHARL:2020:1172

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.246.266 (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht: NL18.13) arrest van 11 februari 2020 in de zaak van Stichting Het Utrechts Monumentenfonds, gevestigd te Utrecht, appellante, in eerste aanleg: gedaagde, hierna: UMF, advocaat: mr. M.P.H. van Wezel, tegen: 1 [geïntimeerde1] , wonende te [A] , hierna ook te noemen: [geïntimeerde1] , 2. [geïntimeerde2], wonende te [A] , hierna ook te noemen: [geïntimeerde2] , 3. [geïntimeerde3], wonende te [A] , hierna ook te noemen: [geïntimeerde3] , 4. [geïntimeerde4], wonende te [A] , hierna ook te noemen: [geïntimeerde4] , 5. [geïntimeerde5], wonende te [A] , hierna ook te noemen: [geïntimeerde5] , 6. [geïntimeerde6], wonende te [A] , hierna ook te noemen: [geïntimeerde6] , 7. [geïntimeerde7], wonende te [A] , hierna ook te noemen: [geïntimeerde7] , 8. [geïntimeerde8], wonende te [A] , hierna ook te noemen: [geïntimeerde8] , 9. [geïntimeerde9], wonende te [A] , hierna ook te noemen: [geïntimeerde9] , 10. [geïntimeerde10], wonende te [A] , hierna ook te noemen: [geïntimeerde10] , 11. [geïntimeerde11], wonende te [A] , hierna ook te noemen: [geïntimeerde11] , geïntimeerden, in eerste aanleg: eisers, hierna allen samen ook te noemen: de erfpachters, geïntimeerden sub 1 tot en met 8 samen te noemen: [geïntimeerden] c.s., advocaat: mr. E.J. Elferink.

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 25 juni 2018 dat de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht heeft gewezen.

2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding in hoger beroep, - de memorie van grieven, - de memorie van antwoord met producties. 2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 3De vaststaande feiten 3.1. Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten: 3.1.1. Geïntimeerden zijn allen erfpachters van percelen in [A] waarvan UMF eigenaar en erfverpachter is. 3.1.2. [geïntimeerden] en [geïntimeerde2] zijn erfpachters van het perceel [a-straat] 329 sinds 21 december 1992. [geïntimeerde3] is erfpachter van het perceel [b-straat] 39 sinds 2 april 2002. [geïntimeerde4] en [geïntimeerde5] zijn erfpachters van het perceel [c-straat] 5 sinds 3 augustus 1992. [geïntimeerde6] is erfpachter van het perceel [b-straat] 39a sinds 16 juni 1998. [geïntimeerde7] is erfpachter van de percelen [d-straat] 327 A en [d-straat] 327 B sinds 7 december 1998. [geïntimeerde8] is erfpachter van het perceel [e-straat] 108 sinds 12 november 1987. [geïntimeerde9] en [geïntimeerde10] zijn erfpachters van het perceel [a-straat] 327c sinds 6 januari 2015. [geïntimeerde11] is erfpachter van het perceel [a-straat] 327 sinds 13 november 2015. 3.1.3. Voor alle percelen geldt dat het recht van erfpacht eeuwigdurend is. De erfpachters betalen per perceel een jaarlijks bedrag aan canon aan het UMF. 3.1.4. Voor het perceel van [geïntimeerden] en [geïntimeerde2] geldt onder meer de volgende erfpachtvoorwaarde (daterend van 28 december 1979) over de canon: "9. b. Het Fonds is bevoegd om de vijf jaar, derhalve voor het eerst per een januari negentienhonderd vijf en tachtig de canon te verhogen met het bedrag dat het Fonds meer terzake van het in erfpacht uitgegevene aan lasten heeft dan de tot dan toe geldende canon opbrengt." 3.1.5. Voor het perceel van [geïntimeerde3] geldt onder meer de volgende erfpachtvoorwaarde (daterend van 13 december 1973) over de canon: "6. c. Na verloop van vijf jaar, en wel met ingang van het kalenderjaar negentienhonderd negen en zeventig wordt de canon verhoogd tot een bedrag van tweeduizend vierhonderd gulden per jaar. Nadien zal verhoging uitsluitend kunnen worden verlangd, na overleg met de erfpachter, indien de eigenares van de grond (het Fonds) kan aantonen dat de eigenaarslasten, voortvloeiende uit de eigendom van het in erfpacht uit gegeven onroerend goed de daaruit voortkomende baten overtreffen." Voor het perceel van [geïntimeerde6] geldt een vrijwel gelijkluidende erfpachtvoorwaarde (daterend van 4 december 1973) over de canon. 3.1.6. Voor het perceel van [geïntimeerde4] en [geïntimeerde5] geldt onder meer de volgende erfpachtvoorwaarde (daterend van 1 juni 1977) over de canon: "Verhoging der canon zal uitsluitend kunnen worden verlangd, na overleg met de erfpachter, indien de eigenares van de grond (het Fonds) kan aantonen dat de eigenaarslasten, voortvloeiende uit de eigendom van het in erfpacht uitgegeven onroerend goed de daaruit voortkomende baten overtreffen." Voor de percelen van [geïntimeerde7] en van [geïntimeerde8] geldt een vrijwel gelijkluidende erfpachtvoorwaarde (respectievelijk daterend van 20 december 1979 en 22 december 1977). 3.1.7. Ten aanzien van het perceel van [geïntimeerde9] en [geïntimeerde10] geldt de volgende (op 5 januari 2015 gewijzigde) erfpachtvoorwaarde over de canon: "Met ingang van een januari tweeduizend negentien (01-01-2019) zal de canon repeterend elke vijf jaar achteraf worden aangepast aan het Consumentenprijsindexcijfer reeks alle huishoudens (2006 = 100). De gewijzigde canon wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde canon is gelijk aan de geldende canon op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de canon wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier en zestig kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de canon wordt aangepast. Indien het CBS bekendmaking van genoemd prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd. Bij verschil van mening hieromtrent kan door de meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitsprak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventuele hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen." Ten aanzien van het perceel van [geïntimeerde11] geldt een vrijwel gelijkluidende erfpachtvoorwaarde over de canon. 3.1.8. Voor alle erfpachters geldt op grond van de erfpachtvoorwaarden dat als zij het recht van erfpacht (geheel of gedeeltelijk) willen overdragen, zij daarvoor toestemming van UMF nodig hebben. 3.1.9. Bij brief van 8 maart 2017 hebben de erfpachters UMF verzocht en gesommeerd te verklaren dat bij een verkoop van een van de erfpachtrechten van erfpachters, UMF aan haar toestemming voor de verkoop niet de voorwaarden van een canonverhoging en een indexeringsclausule zal verbinden. 3.1.10. Bij brief van 3 mei 2017 heeft UMF afwijzend gereageerd op voornoemde brief van de erfpachters en heeft zij medegedeeld dat de voorwaarde die zij aan haar (toekomstige) toestemming voor overdracht van een recht van erfpacht zal verbinden, namelijk dat de canon waardevast wordt, redelijk is.

4.1. De erfpachters hebben in eerste aanleg – samengevat – gevorderd: - voor recht te verklaren dat UMF bij een overdracht van (een van) de erfpachtrechten van de erfpachters geen verhoging van de canon, anders dan conform de bepaling in de betreffende erfpachtakte, als voorwaarde aan haar toestemming voor overdracht mag stellen; - UMF te verbieden bij een overdracht van een van de erfpachtrechten van de erfpachters een verhoging van de canon, anders dan conform de bepaling in de betreffende erfpachtakte, als voorwaarde aan haar toestemming voor overdracht te stellen, op straffe van een dwangsom van € 250.000,00 per keer dat zij na betekening van dit vonnis, in strijd met dit verbod handelt; - UMF te veroordelen in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met wettelijke (handels)rente. Zij hebben hieraan, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat de erfpachtvoorwaarden een uitputtende regeling bevatten ten aanzien van de wijziging van de canon, inhoudende dat dit alleen mogelijk is als de (eigenaars)lasten de baten overstijgen. Dit betekent volgens hen dat het voor UMF niet is toegestaan om op grond van artikel 5:91 lid 4 BW een canonverhoging en indexeringsclausule als voorwaarden te verbinden aan haar toestemming voor overdracht. Ten aanzien van [geïntimeerde9] , [geïntimeerde10] en [geïntimeerde11] hebben de erfpachters aangevoerd dat [geïntimeerde9] , [geïntimeerde10] en [geïntimeerde11] destijds onder druk met de nieuwe voorwaarden akkoord zijn gegaan en dat deze mogelijk onrechtmatig zijn tegenover hen. UMF heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd. 4.2. De rechtbank heeft bij het bestreden vonnis van 25 juni 2018 UMF verboden om bij een overdracht van een van de erfpachtrechten van [geïntimeerden] c.s. een verhoging van de canon, anders dan conform de bepaling in de desbetreffende erfpachtakte, als voorwaarde aan haar toestemming voor overdracht te stellen, op straffe van een dwangsom van € 50.000,00 per keer dat zij na betekening van het vonnis in strijd met dit verbod handelt. De rechtbank heeft aan deze beslissing ten grondslag gelegd dat herziening van de canon als voorwaarde bij overdracht in de gevallen van [geïntimeerden] c.s. op grond van artikel 5:91 lid 4 BW onredelijk zal zijn en dat UMF deze voorwaarde daarom niet mag stellen. De rechtbank heeft verder de vorderingen voor zover die [geïntimeerde9] , [geïntimeerde10] en [geïntimeerde11] betreffen, afgewezen. Ten slotte is UMF veroordeeld in de proceskosten en nakosten en is het meer of anders gevorderde afgewezen.

5.1. UMF voert in hoger beroep zeven grieven aan tegen het vonnis van 25 juni 2018 en vordert vernietiging van dat vonnis en alsnog volledige afwijzing van de vorderingen van de erfpachters, met veroordeling van de erfpachters in de kosten van beide instanties. 5.2. Het hof zal eerst grief II behandelen. Deze is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde9] , [geïntimeerde10] en [geïntimeerde11] ontvangen kunnen worden in hun vorderingen. UMF voert aan dat [geïntimeerde9] , [geïntimeerde10] en [geïntimeerde11] geen belang hebben bij hun vorderingen, omdat de door UMF beoogde wijziging van de canonregeling voor hen al geldt. De rechtbank heeft in eerste aanleg [geïntimeerde9] , [geïntimeerde10] en [geïntimeerde11] weliswaar ontvankelijk verklaard in hun vorderingen, maar heeft de vorderingen vervolgens ten aanzien van hen afgewezen. [geïntimeerde9] , [geïntimeerde10] en [geïntimeerde11] zijn hiervan niet in (incidenteel) hoger beroep gekomen. Welk rechtens te respecteren belang (artikel 3:303 BW) UMF bij die stand van zaken heeft bij een niet-ontvankelijkverklaring in plaats van een ontzegging van de vorderingen, is het hof zonder nadere toelichting - die niet wordt gegeven - niet duidelijk. 5.3. De grieven I, III, IV en V hebben alle betrekking op het oordeel van de rechtbank dat herziening van de canonregeling uit de respectieve erfpachtakten als voorwaarde bij overdracht in de gevallen van [geïntimeerden] c.s. op grond van artikel 5:91 lid 4 BW onredelijk zal zijn. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen. 5.4. Tussen partijen is in geschil of UMF aan een overdracht van het recht van erfpacht de voorwaarde mag verbinden dat de canonregeling uit de erfpachtakten wordt herzien. UMF heeft het voornemen geuit om aan het verlenen van toestemming voor een eventuele overdracht van het erfpachtrecht door de erfpachters de voorwaarde te verbinden dat de erfpachtvoorwaarden worden gewijzigd in die zin dat de canon op het moment van overdracht wordt verhoogd en in het vervolg elke vijf jaar zal worden geïndexeerd. Partijen zijn het erover eens dat [geïntimeerden] c.s. op grond van de vestigingsakten het recht van erfpacht niet kunnen vervreemden zonder toestemming van UMF en dat UMF aan haar toestemming voorwaarden mag verbinden. Dit laatste wordt ook uitdrukkelijk in de Parlementaire Geschiedenis bevestigd (Parl. Gesch. Boek 5, p. 314). De beoordeling of de gestelde voorwaarde toelaatbaar is, dient plaats te vinden aan de hand van artikel 5:91 lid 4 BW. Hierin is bepaald dat, indien de eigenaar de vereiste toestemming zonder redelijke gronden weigert of zich niet verklaart, die toestemming kan worden vervangen door een machtiging van de rechter. De rechter dient hierbij te onderzoeken of de eigenaar de vereiste toestemming zonder redelijke gronden weigert, wat meebrengt dat de rechter in geval de eigenaar een voorwaarde aan haar toestemming verbindt, moet onderzoeken of die voorwaarde redelijk is. Het hof begrijpt, evenals de rechtbank, dat [geïntimeerden] c.s. met hun vordering beogen dat dit onderzoek in hun geval op voorhand plaatsvindt, nu van een voorgenomen vervreemding op dit moment nog geen sprake is. 5.5. De vraag of de door UMF te stellen, hiervoor genoemde, voorwaarde voor overdracht redelijk kan worden geacht, dient te worden beantwoord aan de hand van de uitleg van de in de vestigingsakten opgenomen bepaling dat UMF voor overdracht van het erfpacht toestemming dient te verlenen in samenhang met de overige erfpachtvoorwaarden in de vestigingsakten. Volgens vaste rechtspraak komt het bij de uitleg van notariële akten zoals de onderhavige (die strekken tot het vestigen van een beperkt zakelijk gebruiksrecht op een onroerende zaak) aan op de partijbedoeling voor zover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht en moet deze bedoeling worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De ratio van deze objectieve uitlegmaatstaf is gelegen in het feit dat het hier gaat om een goederenrechtelijke overeenkomst die ook gevolgen heeft voor derden. Deze derden moeten kunnen afgaan op de juistheid van hetgeen in een in de openbare registers ingeschreven akte is vermeld (vgl. onder meer HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, HR 19 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ2904, en HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1511). Voorts dient te worden vooropgesteld dat het stellen van financiële voorwaarden bij het verlenen van toestemming voor overdracht niet steeds onredelijk is. Per geval zal de redelijkheid van de voorwaarde moeten worden beoordeeld. 5.6. In deze zaak is in de eerste plaats van belang dat in alle gevallen sprake is van eeuwigdurende erfpacht. Verder is in de vestigingsakten voor de percelen van [geïntimeerden] c.s. een bepaling opgenomen over de jaarlijks te betalen canon die, hoewel niet in alle akten hetzelfde geformuleerd, erop neerkomt dat de canon eens in de vijf jaar (in overleg met erfpachter) kan worden herzien indien de (eigenaars)lasten de baten overstijgen. Er is in geen van de vestigingsakten een bepaling opgenomen op grond waarvan de erfpachtvoorwaarden gewijzigd kunnen worden. Hiermee is, zoals de rechtbank ook heeft overwogen, een uitputtende regeling gegeven voor de tijdstippen waarop en de voorwaarden waaronder de canon gewijzigd kan worden. De rechtbank heeft in het bestreden vonnis verder overwogen, onder verwijzing naar het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 13 januari 2015 (ECLI:NL:GHARL:2015:108), dat de keuze om de canon slechts onder een bepaalde voorwaarde te kunnen herzien ook begrijpelijk is, omdat het goederenrechtelijke karakter van het erfpachtrecht met zich brengt dat aanmerkelijke wijzigingen van de canon een zekere vermogenswaarde vertegenwoordigen. Ook dit wordt door het hof onderschreven. Een wijziging van de canon bij overdracht van het erfpachtrecht zoals door UMF gewenst (canonverhoging en vervolgens elke vijf jaar aanpassing van de canon aan de inflatie) zou de koopprijs in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Met een dergelijke wijziging wordt de canon immers minder waardevast. Daarnaast is het te begrijpen dat gekozen is voor de constructie dat de canon alleen kan worden herzien als de lasten hoger zijn dan de baten, omdat UMF, zoals zij zelf ook erkent, geen winstoogmerk heeft. UMF heeft in eerste aanleg gesteld dat bij het vaststellen van de hoogte van de aanvangscanon in de jaren 1973 tot en met 1979 is uitgegaan van een te lage grondwaarde, waardoor zij aanzienlijke bedragen aan canon is misgelopen, en dat zij met de canonherziening beoogt recht te doen aan de werkelijke situatie. Wat daar verder ook van zij, dit laat onverlet dat de vestigingsaktes niet voorzien in een wijziging van de erfpachtvoorwaarden. Gelet hierop hoefden [geïntimeerden] c.s. en derden (zoals potentiële kopers en hypotheekhouders) er niet op bedacht te zijn dat UMF bij gelegenheid van overdracht van het erfpachtrecht een wijziging van de regeling met betrekking tot de canonherziening zou willen bewerkstelligen door de overdracht aan de genoemde voorwaarde te verbinden. UMF zou hiermee immers in strijd handelen met de vestigingsakte. 5.7. te UMF verwijst in de toelichting op grief III in randnummer 19 nog naar artikel 5:97 BW, op grond waarvan de erfpachtvoorwaarden na verloop van 25 jaar door de rechter kunnen worden gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de akte van vestiging niet van de eigenaar of de erfpachter kan worden gevergd.

Het hof, recht doende in hoger beroep: bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht van 25 juni 2018; veroordeelt UMF in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de erfpachters vastgesteld op € 318,00 voor griffierecht en op € 1.074,00 voor salaris, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening. veroordeelt UMF in de nakosten, begroot op € 157,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,00 in geval UMF niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening. verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde kostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, E.J. van Sandick en R.F. Groos, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2020.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.246.266 (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht: NL18.13) arrest van 11 februari 2020 in de zaak van Stichting Het Utrechts Monumentenfonds, gevestigd te Utrecht, appellante, in eerste aanleg: gedaagde, hierna: UMF, advocaat: mr. M.P.H. van Wezel, tegen: 1 [geïntimeerde1] , wonende te [A] , hierna ook te noemen: [geïntimeerde1] , 2. [geïntimeerde2], wonende te [A] , hierna ook te noemen: [geïntimeerde2] , 3. [geïntimeerde3], wonende te [A] , hierna ook te noemen: [geïntimeerde3] , 4. [geïntimeerde4], wonende te [A] , hierna ook te noemen: [geïntimeerde4] , 5. [geïntimeerde5], wonende te [A] , hierna ook te noemen: [geïntimeerde5] , 6. [geïntimeerde6], wonende te [A] , hierna ook te noemen: [geïntimeerde6] , 7. [geïntimeerde7], wonende te [A] , hierna ook te noemen: [geïntimeerde7] , 8. [geïntimeerde8], wonende te [A] , hierna ook te noemen: [geïntimeerde8] , 9. [geïntimeerde9], wonende te [A] , hierna ook te noemen: [geïntimeerde9] , 10. [geïntimeerde10], wonende te [A] , hierna ook te noemen: [geïntimeerde10] , 11. [geïntimeerde11], wonende te [A] , hierna ook te noemen: [geïntimeerde11] , geïntimeerden, in eerste aanleg: eisers, hierna allen samen ook te noemen: de erfpachters, geïntimeerden sub 1 tot en met 8 samen te noemen: [geïntimeerden] c.s., advocaat: mr. E.J. Elferink.

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 25 juni 2018 dat de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht heeft gewezen.

2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding in hoger beroep, - de memorie van grieven, - de memorie van antwoord met producties. 2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 3De vaststaande feiten 3.1. Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten: 3.1.1. Geïntimeerden zijn allen erfpachters van percelen in [A] waarvan UMF eigenaar en erfverpachter is. 3.1.2. [geïntimeerden] en [geïntimeerde2] zijn erfpachters van het perceel [a-straat] 329 sinds 21 december 1992. [geïntimeerde3] is erfpachter van het perceel [b-straat] 39 sinds 2 april 2002. [geïntimeerde4] en [geïntimeerde5] zijn erfpachters van het perceel [c-straat] 5 sinds 3 augustus 1992. [geïntimeerde6] is erfpachter van het perceel [b-straat] 39a sinds 16 juni 1998. [geïntimeerde7] is erfpachter van de percelen [d-straat] 327 A en [d-straat] 327 B sinds 7 december 1998. [geïntimeerde8] is erfpachter van het perceel [e-straat] 108 sinds 12 november 1987. [geïntimeerde9] en [geïntimeerde10] zijn erfpachters van het perceel [a-straat] 327c sinds 6 januari 2015. [geïntimeerde11] is erfpachter van het perceel [a-straat] 327 sinds 13 november 2015. 3.1.3. Voor alle percelen geldt dat het recht van erfpacht eeuwigdurend is. De erfpachters betalen per perceel een jaarlijks bedrag aan canon aan het UMF. 3.1.4. Voor het perceel van [geïntimeerden] en [geïntimeerde2] geldt onder meer de volgende erfpachtvoorwaarde (daterend van 28 december 1979) over de canon: "9. b. Het Fonds is bevoegd om de vijf jaar, derhalve voor het eerst per een januari negentienhonderd vijf en tachtig de canon te verhogen met het bedrag dat het Fonds meer terzake van het in erfpacht uitgegevene aan lasten heeft dan de tot dan toe geldende canon opbrengt." 3.1.5. Voor het perceel van [geïntimeerde3] geldt onder meer de volgende erfpachtvoorwaarde (daterend van 13 december 1973) over de canon: "6. c. Na verloop van vijf jaar, en wel met ingang van het kalenderjaar negentienhonderd negen en zeventig wordt de canon verhoogd tot een bedrag van tweeduizend vierhonderd gulden per jaar. Nadien zal verhoging uitsluitend kunnen worden verlangd, na overleg met de erfpachter, indien de eigenares van de grond (het Fonds) kan aantonen dat de eigenaarslasten, voortvloeiende uit de eigendom van het in erfpacht uit gegeven onroerend goed de daaruit voortkomende baten overtreffen." Voor het perceel van [geïntimeerde6] geldt een vrijwel gelijkluidende erfpachtvoorwaarde (daterend van 4 december 1973) over de canon. 3.1.6. Voor het perceel van [geïntimeerde4] en [geïntimeerde5] geldt onder meer de volgende erfpachtvoorwaarde (daterend van 1 juni 1977) over de canon: "Verhoging der canon zal uitsluitend kunnen worden verlangd, na overleg met de erfpachter, indien de eigenares van de grond (het Fonds) kan aantonen dat de eigenaarslasten, voortvloeiende uit de eigendom van het in erfpacht uitgegeven onroerend goed de daaruit voortkomende baten overtreffen." Voor de percelen van [geïntimeerde7] en van [geïntimeerde8] geldt een vrijwel gelijkluidende erfpachtvoorwaarde (respectievelijk daterend van 20 december 1979 en 22 december 1977). 3.1.7. Ten aanzien van het perceel van [geïntimeerde9] en [geïntimeerde10] geldt de volgende (op 5 januari 2015 gewijzigde) erfpachtvoorwaarde over de canon: "Met ingang van een januari tweeduizend negentien (01-01-2019) zal de canon repeterend elke vijf jaar achteraf worden aangepast aan het Consumentenprijsindexcijfer reeks alle huishoudens (2006 = 100). De gewijzigde canon wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde canon is gelijk aan de geldende canon op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de canon wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier en zestig kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de canon wordt aangepast. Indien het CBS bekendmaking van genoemd prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd. Bij verschil van mening hieromtrent kan door de meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitsprak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventuele hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen." Ten aanzien van het perceel van [geïntimeerde11] geldt een vrijwel gelijkluidende erfpachtvoorwaarde over de canon. 3.1.8. Voor alle erfpachters geldt op grond van de erfpachtvoorwaarden dat als zij het recht van erfpacht (geheel of gedeeltelijk) willen overdragen, zij daarvoor toestemming van UMF nodig hebben. 3.1.9. Bij brief van 8 maart 2017 hebben de erfpachters UMF verzocht en gesommeerd te verklaren dat bij een verkoop van een van de erfpachtrechten van erfpachters, UMF aan haar toestemming voor de verkoop niet de voorwaarden van een canonverhoging en een indexeringsclausule zal verbinden. 3.1.10. Bij brief van 3 mei 2017 heeft UMF afwijzend gereageerd op voornoemde brief van de erfpachters en heeft zij medegedeeld dat de voorwaarde die zij aan haar (toekomstige) toestemming voor overdracht van een recht van erfpacht zal verbinden, namelijk dat de canon waardevast wordt, redelijk is.

4.1. De erfpachters hebben in eerste aanleg – samengevat – gevorderd: - voor recht te verklaren dat UMF bij een overdracht van (een van) de erfpachtrechten van de erfpachters geen verhoging van de canon, anders dan conform de bepaling in de betreffende erfpachtakte, als voorwaarde aan haar toestemming voor overdracht mag stellen; - UMF te verbieden bij een overdracht van een van de erfpachtrechten van de erfpachters een verhoging van de canon, anders dan conform de bepaling in de betreffende erfpachtakte, als voorwaarde aan haar toestemming voor overdracht te stellen, op straffe van een dwangsom van € 250.000,00 per keer dat zij na betekening van dit vonnis, in strijd met dit verbod handelt; - UMF te veroordelen in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met wettelijke (handels)rente. Zij hebben hieraan, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat de erfpachtvoorwaarden een uitputtende regeling bevatten ten aanzien van de wijziging van de canon, inhoudende dat dit alleen mogelijk is als de (eigenaars)lasten de baten overstijgen. Dit betekent volgens hen dat het voor UMF niet is toegestaan om op grond van artikel 5:91 lid 4 BW een canonverhoging en indexeringsclausule als voorwaarden te verbinden aan haar toestemming voor overdracht. Ten aanzien van [geïntimeerde9] , [geïntimeerde10] en [geïntimeerde11] hebben de erfpachters aangevoerd dat [geïntimeerde9] , [geïntimeerde10] en [geïntimeerde11] destijds onder druk met de nieuwe voorwaarden akkoord zijn gegaan en dat deze mogelijk onrechtmatig zijn tegenover hen. UMF heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd. 4.2. De rechtbank heeft bij het bestreden vonnis van 25 juni 2018 UMF verboden om bij een overdracht van een van de erfpachtrechten van [geïntimeerden] c.s. een verhoging van de canon, anders dan conform de bepaling in de desbetreffende erfpachtakte, als voorwaarde aan haar toestemming voor overdracht te stellen, op straffe van een dwangsom van € 50.000,00 per keer dat zij na betekening van het vonnis in strijd met dit verbod handelt. De rechtbank heeft aan deze beslissing ten grondslag gelegd dat herziening van de canon als voorwaarde bij overdracht in de gevallen van [geïntimeerden] c.s. op grond van artikel 5:91 lid 4 BW onredelijk zal zijn en dat UMF deze voorwaarde daarom niet mag stellen. De rechtbank heeft verder de vorderingen voor zover die [geïntimeerde9] , [geïntimeerde10] en [geïntimeerde11] betreffen, afgewezen. Ten slotte is UMF veroordeeld in de proceskosten en nakosten en is het meer of anders gevorderde afgewezen.

5.1. UMF voert in hoger beroep zeven grieven aan tegen het vonnis van 25 juni 2018 en vordert vernietiging van dat vonnis en alsnog volledige afwijzing van de vorderingen van de erfpachters, met veroordeling van de erfpachters in de kosten van beide instanties. 5.2. Het hof zal eerst grief II behandelen. Deze is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde9] , [geïntimeerde10] en [geïntimeerde11] ontvangen kunnen worden in hun vorderingen. UMF voert aan dat [geïntimeerde9] , [geïntimeerde10] en [geïntimeerde11] geen belang hebben bij hun vorderingen, omdat de door UMF beoogde wijziging van de canonregeling voor hen al geldt. De rechtbank heeft in eerste aanleg [geïntimeerde9] , [geïntimeerde10] en [geïntimeerde11] weliswaar ontvankelijk verklaard in hun vorderingen, maar heeft de vorderingen vervolgens ten aanzien van hen afgewezen. [geïntimeerde9] , [geïntimeerde10] en [geïntimeerde11] zijn hiervan niet in (incidenteel) hoger beroep gekomen. Welk rechtens te respecteren belang (artikel 3:303 BW) UMF bij die stand van zaken heeft bij een niet-ontvankelijkverklaring in plaats van een ontzegging van de vorderingen, is het hof zonder nadere toelichting - die niet wordt gegeven - niet duidelijk. 5.3. De grieven I, III, IV en V hebben alle betrekking op het oordeel van de rechtbank dat herziening van de canonregeling uit de respectieve erfpachtakten als voorwaarde bij overdracht in de gevallen van [geïntimeerden] c.s. op grond van artikel 5:91 lid 4 BW onredelijk zal zijn. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen. 5.4. Tussen partijen is in geschil of UMF aan een overdracht van het recht van erfpacht de voorwaarde mag verbinden dat de canonregeling uit de erfpachtakten wordt herzien. UMF heeft het voornemen geuit om aan het verlenen van toestemming voor een eventuele overdracht van het erfpachtrecht door de erfpachters de voorwaarde te verbinden dat de erfpachtvoorwaarden worden gewijzigd in die zin dat de canon op het moment van overdracht wordt verhoogd en in het vervolg elke vijf jaar zal worden geïndexeerd. Partijen zijn het erover eens dat [geïntimeerden] c.s. op grond van de vestigingsakten het recht van erfpacht niet kunnen vervreemden zonder toestemming van UMF en dat UMF aan haar toestemming voorwaarden mag verbinden. Dit laatste wordt ook uitdrukkelijk in de Parlementaire Geschiedenis bevestigd (Parl. Gesch. Boek 5, p. 314). De beoordeling of de gestelde voorwaarde toelaatbaar is, dient plaats te vinden aan de hand van artikel 5:91 lid 4 BW. Hierin is bepaald dat, indien de eigenaar de vereiste toestemming zonder redelijke gronden weigert of zich niet verklaart, die toestemming kan worden vervangen door een machtiging van de rechter. De rechter dient hierbij te onderzoeken of de eigenaar de vereiste toestemming zonder redelijke gronden weigert, wat meebrengt dat de rechter in geval de eigenaar een voorwaarde aan haar toestemming verbindt, moet onderzoeken of die voorwaarde redelijk is. Het hof begrijpt, evenals de rechtbank, dat [geïntimeerden] c.s. met hun vordering beogen dat dit onderzoek in hun geval op voorhand plaatsvindt, nu van een voorgenomen vervreemding op dit moment nog geen sprake is. 5.5. De vraag of de door UMF te stellen, hiervoor genoemde, voorwaarde voor overdracht redelijk kan worden geacht, dient te worden beantwoord aan de hand van de uitleg van de in de vestigingsakten opgenomen bepaling dat UMF voor overdracht van het erfpacht toestemming dient te verlenen in samenhang met de overige erfpachtvoorwaarden in de vestigingsakten. Volgens vaste rechtspraak komt het bij de uitleg van notariële akten zoals de onderhavige (die strekken tot het vestigen van een beperkt zakelijk gebruiksrecht op een onroerende zaak) aan op de partijbedoeling voor zover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht en moet deze bedoeling worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De ratio van deze objectieve uitlegmaatstaf is gelegen in het feit dat het hier gaat om een goederenrechtelijke overeenkomst die ook gevolgen heeft voor derden. Deze derden moeten kunnen afgaan op de juistheid van hetgeen in een in de openbare registers ingeschreven akte is vermeld (vgl. onder meer HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, HR 19 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ2904, en HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1511). Voorts dient te worden vooropgesteld dat het stellen van financiële voorwaarden bij het verlenen van toestemming voor overdracht niet steeds onredelijk is. Per geval zal de redelijkheid van de voorwaarde moeten worden beoordeeld. 5.6. In deze zaak is in de eerste plaats van belang dat in alle gevallen sprake is van eeuwigdurende erfpacht. Verder is in de vestigingsakten voor de percelen van [geïntimeerden] c.s. een bepaling opgenomen over de jaarlijks te betalen canon die, hoewel niet in alle akten hetzelfde geformuleerd, erop neerkomt dat de canon eens in de vijf jaar (in overleg met erfpachter) kan worden herzien indien de (eigenaars)lasten de baten overstijgen. Er is in geen van de vestigingsakten een bepaling opgenomen op grond waarvan de erfpachtvoorwaarden gewijzigd kunnen worden. Hiermee is, zoals de rechtbank ook heeft overwogen, een uitputtende regeling gegeven voor de tijdstippen waarop en de voorwaarden waaronder de canon gewijzigd kan worden. De rechtbank heeft in het bestreden vonnis verder overwogen, onder verwijzing naar het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 13 januari 2015 (ECLI:NL:GHARL:2015:108), dat de keuze om de canon slechts onder een bepaalde voorwaarde te kunnen herzien ook begrijpelijk is, omdat het goederenrechtelijke karakter van het erfpachtrecht met zich brengt dat aanmerkelijke wijzigingen van de canon een zekere vermogenswaarde vertegenwoordigen. Ook dit wordt door het hof onderschreven. Een wijziging van de canon bij overdracht van het erfpachtrecht zoals door UMF gewenst (canonverhoging en vervolgens elke vijf jaar aanpassing van de canon aan de inflatie) zou de koopprijs in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Met een dergelijke wijziging wordt de canon immers minder waardevast. Daarnaast is het te begrijpen dat gekozen is voor de constructie dat de canon alleen kan worden herzien als de lasten hoger zijn dan de baten, omdat UMF, zoals zij zelf ook erkent, geen winstoogmerk heeft. UMF heeft in eerste aanleg gesteld dat bij het vaststellen van de hoogte van de aanvangscanon in de jaren 1973 tot en met 1979 is uitgegaan van een te lage grondwaarde, waardoor zij aanzienlijke bedragen aan canon is misgelopen, en dat zij met de canonherziening beoogt recht te doen aan de werkelijke situatie. Wat daar verder ook van zij, dit laat onverlet dat de vestigingsaktes niet voorzien in een wijziging van de erfpachtvoorwaarden. Gelet hierop hoefden [geïntimeerden] c.s. en derden (zoals potentiële kopers en hypotheekhouders) er niet op bedacht te zijn dat UMF bij gelegenheid van overdracht van het erfpachtrecht een wijziging van de regeling met betrekking tot de canonherziening zou willen bewerkstelligen door de overdracht aan de genoemde voorwaarde te verbinden. UMF zou hiermee immers in strijd handelen met de vestigingsakte. 5.7. te UMF verwijst in de toelichting op grief III in randnummer 19 nog naar artikel 5:97 BW, op grond waarvan de erfpachtvoorwaarden na verloop van 25 jaar door de rechter kunnen worden gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de akte van vestiging niet van de eigenaar of de erfpachter kan worden gevergd.

Het hof, recht doende in hoger beroep: bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht van 25 juni 2018; veroordeelt UMF in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de erfpachters vastgesteld op € 318,00 voor griffierecht en op € 1.074,00 voor salaris, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening. veroordeelt UMF in de nakosten, begroot op € 157,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,00 in geval UMF niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening. verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde kostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, E.J. van Sandick en R.F. Groos, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2020.