ECLI:NL:GHARL:2018:4865

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.199.438 (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 383669) arrest van 29 mei 2018 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Quarz Vermogensstrategieën B.V., gevestigd te Utrecht, appellante, in eerste aanleg: gedaagde, hierna: Quarz, advocaat: mr. E. Beele, tegen: [geïntimeerde] , wonende te [plaatsnaam] , geïntimeerde, in eerste aanleg: eiser, hierna: [geïntimeerde] , advocaat: mr. G.S. de Haas. 1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 1.1 Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 18 juli 2017 hier over. Bij dit arrest is een meervoudige comparitie van partijen bepaald, die heeft plaatsgevonden op 22 januari 2018. Tijdens de zitting is akte verleend van de stukken die mr. G.S. de Haas bij bericht van 5 januari 2018 heeft ingebracht (het arrest van de Hoge Raad van 27 oktober 2017 in de zaak Quarz/ [naam partij] met bijlagen). Het arrest van de Hoge Raad van 27 oktober 2017 is gepubliceerd onder ECLI:NL:HR:2017:2774. 1.2 Aan het slot van de comparitie heeft het hof arrest bepaald. 2De vaststaande feiten 2.1 Deze zaak is onderdeel van de zogenoemde Koopstudio zaken, die zich afspelen in de nasleep van het faillissement van Koopstudio Nederland B.V. en de aan haar gelieerde rechtspersonen, waaronder Koopstudio Finance & Investments B.V., Stichting Beheer Derdengelden Koopstudio Finance & Investments, Koopstudio B.V., Q-Domus B.V. en Koopstudio Woonconcepten B.V. (hierna gezamenlijk aan te duiden als Koopstudio). 2.2 Het door Koopstudio ontwikkelde concept kwam op het volgende neer. Koopstudio kocht in verschillende grote steden panden op en verbouwde deze tot studio’s. De panden werden niet kadastraal gesplitst. Per pand werd een woonvereniging opgericht, die de eigendom verkreeg van het pand. Kopers konden vervolgens een lidmaatschapsrecht kopen dat recht gaf op het (exclusieve) gebruik van een studio. De doelgroepen van Koopstudio waren studenten en starters die woonruimte zochten in de stad. Koopstudio heeft Quarz ingeschakeld om op te treden als financieel intermediair voor (potentiële) kopers van de studio’s. De financiering van studio’s die als lidmaatschapsrechten worden verkocht, verschilt van de financiering van studio’s die als appartementsrechten worden verkocht. Bij appartementsrechten kan de koper de door hem benaderde geldverstrekkende instelling een eerste recht van hypotheek op het appartementsrecht aanbieden. Bij studio’s die als lidmaatschapsrechten worden verkocht is dat niet mogelijk. Bij die opzet verleent de woonvereniging aan de geldverstrekkende instelling een eerste recht van hypotheek op het gehele pand (parapluhypotheek) en verleent de koper een pandrecht op zijn lidmaatschapsrecht. In de praktijk werden de financieringen voor de als lidmaatschapsrecht verkochte studio’s door een beperkt aantal banken aangeboden. 2.3 Omdat de kopers doorgaans studenten of starters met een laag inkomen betroffen, voorzag het concept erin dat de ouders zich als garant (of mededebiteur) verbonden aan de financiering; anders zou het inkomen ontoereikend zijn om een financiering te kunnen verstrekken. Als voordeel voor de potentiële kopers bood Koopstudio zogenaamde lastendempers aan. De Koopstudio Lasten Demper (KLD) was een maandelijkse tegemoetkoming in de woonlasten van de koper, doorgaans van enkele honderden euro’s per maand. Koopstudio verstrekte deze tegemoetkoming uit hoofde van een renteloze lening die door de koper kon worden aangegaan voor een periode van 36 of 60 maanden. De koper hoefde de renteloze lening alleen terug te betalen indien en voor zover bij de verkoop van zijn studio overwaarde werd gerealiseerd. Bij de KLD met een periode van 60 maanden gold dat Koopstudio een eerste recht van terugkoop tegen het inleggeld had. De Koopstudio Belastingdemper (KBD) bood kopers die een zodanig gering inkomen hadden dat zij hun renteaftrek niet fiscaal konden verrekenen, de mogelijkheid om deze (nog) niet benutbare aftrek als voorschot van Koopstudio te ontvangen. Op het moment dat de koper de studio verkocht of een vast inkomen op basis van minimaal 24 uur per week ging genieten, diende de koper de KBD aan Koopstudio terug te betalen. Kopers kwamen de lastendempers met Koopstudio overeen door middel van allonges bij de koopovereenkomst van het lidmaatschapsrecht. De lastendempers werden niet meegenomen bij de beoordeling van de financierbaarheid van de potentiële kopers, omdat het geen inkomen betrof. 2.4 ( (Potentiële) kopers hadden verder de mogelijkheid om met Koopstudio, tegen betaling van een bepaald bedrag, een zogenaamd Garantplan af te sluiten. Dit hield in dat Koopstudio het lidmaatschapsrecht terug zou kopen tegen een vaste koopprijs indien de koper het lidmaatschapsrecht wenste te verkopen. 2.5 Geïnteresseerden kregen van Koopstudio een informatiebrochure (de “Vragenpocket Koopstudio”), waarin de constructie werd toegelicht. In de Vragenpocket staat onder meer:“Hoofdstuk I (…) Het stappenplan in het kort Ben je student dan kijk je op de site www.studentenstudio.nl en je geeft jezelf en je ouders op voor een informatieavond. Ben je starter, kijk dan op de site www.startersstudio.nl. Na de informatieavond maak je een bezichtigingsafspraak voor de studio die het beste aansluit op jouw woonwensen. (…) Je checkt samen met jouw ouders of er voldoende draagkracht is voor de financiering van deze studio. Dat kan via bovenstaande website(s). Je besluit te kopen. Je ontvangt van Koopstudio een overeenkomst (in conceptvorm) ter inzage. Samen met je ouders teken je de definitieve overeenkomst bij de makelaar. De financieringsaanvraag wordt opgesteld aan de hand van een inventarisatieformulier. Je maakt een afspraak met onze intermediair (Quarz Financial Partners) en bespreekt de financiering van de studio en de specifieke voorwaarden van de bank. Samen met je ouders teken je de offerte van de bank. Een notarieel transport van jouw studio vindt plaats bij de notaris. (…) Hoofdstuk II Van koop tot levering (…) Hoe verandert Koopstudio de woningen in (on)zelfstandige studio’s? Om een woning te kunnen opdelen in afzonderlijke starters- of studentenstudio’s moet er notarieel een woonvereniging worden opgericht. Dit regelt Koopstudio. Als je een studio koopt, wordt je lid van de woonvereniging die hoort bij jouw studio. Dit lidmaatschap houdt in dat je recht hebt op het exclusieve gebruik van jouw studio én van de algemene ruimtes (…). Anders dan bij een appartement of een huis, is de woonvereniging juridisch eigenaar van het pand. Dat komt omdat de woning kadastraal ongesplitst blijft. De woonvereniging bestaat uit alle leden die in deze woning een studio hebben. Leden betalen aan de woonvereniging inleggeld. Dit inleggeld kun je financieren door bij de ABN AMRO bank of de Rabobank, via Quarz Financial Partners, een hypotheek af te sluiten met als onderpand jouw studio. Al wordt de hypotheek op jouw naam afgesloten, de bank accepteert je niet zomaar! Als je een starter bent en een eigen (arbeids)inkomen hebt, wordt er gekeken naar jouw financieringsruimte. Je moet immers je maandlasten wel kunnen dragen. Lukt het niet om op basis van jouw huidige inkomen een studio te financieren, dan kunnen jouw ouders mede garant staan.

3.1 [geïntimeerde] heeft gevorderd: voor recht te verklaren dat Quarz toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen, althans onrechtmatig hebben gehandeld jegens hem, Quarz te veroordelen tot betaling van € 55.378,16 vermeerderd met wettelijke rente; Quarz te veroordelen in de proceskosten en nakosten met wettelijke rente. [geïntimeerde] heeft hieraan ten grondslag gelegd dat Quarz op verschillende punten niet aan haar zorgplicht jegens hem heeft voldaan. 3.2 Quarz heeft verweer gevoerd, dat hieronder zal worden besproken. 3.3 De rechtbank heeft in het vonnis van 15 juni 2016 onder meer het volgende overwogen: “Samengevat had Quarz op grond van de op haar rustende zorgplicht [geïntimeerde] erop moeten wijzen dat de lastendempers niet alleen voor de maandlasten, maar ook voor de waarde van het lidmaatschapsrecht van essentieel belang zijn. In het bijzonder had Quarz [geïntimeerde] a) moeten wijzen op het risico dat de maandlasten substantieel zouden stijgen indien Koopstudio om wat voor reden dan ook de maandelijkse termijnen van de lastendempers niet meer zou willen of kunnen betalen en b) erop moeten wijzen dat áls de lastendempers in de toekomst zouden wegvallen, het lidmaatschapsrecht veel minder interessant zou worden voor studenten en starters op de woningmarkt, waardoor de verkoopbaarheid - en daarmee ook de waarde - van de onzelfstandige woonruimte negatief zou kunnen worden beïnvloed. Quarz heeft dit nagelaten en daarmee is zij toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van deze verplichtingen.” De rechtbank achtte aannemelijk dat [geïntimeerde] door deze tekortkoming schade heeft geleden. Omdat de rechtbank geen mogelijkheid zag om de schade in het vonnis te begroten, heeft zij de zaak naar de schadestaatprocedure verwezen. De rechtbank heeft de vorderingen dan ook in die zin toegewezen en heeft het meer of anders gevorderde afgewezen.

4.1 Quarz komt met een aantal grieven op tegen het vonnis van 15 juni 2016. Zij vordert dat het hof de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties. 4.2 [geïntimeerde] heeft de grieven bestreden. [geïntimeerde] concludeert dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en Quarz zal veroordelen in de kosten van het hoger beroep. 4.3 Met haar grieven keert Quarz zich in de eerste plaats tegen de overwegingen van de rechtbank over de positie van Quarz en de zorgplicht die in dat kader op haar rustte. Quarz benadrukt dat zij niet de bedenker is van de (financiële) producten die Koopstudio heeft ontwikkeld en dat zij ook niet heeft bemiddeld bij de verkoop daarvan. Naar zij stelt, bestond haar enige betrokkenheid eruit dat Koopstudio haar kopers aangaf dat zij zich voor het verkrijgen van een financiering bij een van de banken tot Quarz konden wenden om binnen zeer korte tijd te kunnen nagaan of zij (althans hun ouders) voor financiering in aanmerking konden komen. In de meeste gevallen betrof dit Rabobank, die voor dit soort financieringen op het inkomen van de ouders de Generatie Hypotheek aanbood. Er bestond geen exclusiviteit. De kopers waren ook niet verplicht om zich tot Quarz te wenden. Quarz verrichtte slechts onderzoek naar de vraag of men voor financiering in aanmerking kon komen volgens de daartoe door de banken opgestelde criteria. Quarz was daarbij noch de adviseur van de kopers, noch bemiddelde zij bij de totstandkoming van de geldlening tussen de koper en de betrokken bank. Zij adviseerde ook niet over de meest passende financiering. De betrokkenheid van Quarz ging niet verder dan het invoeren van inkomensgegevens in een daartoe opgesteld rekenprogramma, dat zou moeten uitwijzen of de ouders van de koper voldeden aan de criteria die de banken hanteerden bij het verstrekken van de financiering voor de aankoop van het lidmaatschapsrecht. In die berekeningen werd uitdrukkelijk geen rekening gehouden met de uitkeringen die Koopstudio zou verrichten uit hoofde van de lastendempers. Quarz bestrijdt daarmee dat op haar de verplichting rustte om de koper te wijzen op de mogelijke risico’s die waren verbonden aan de lastendempers en had moeten waarschuwen voor de mogelijkheid dat Koopstudio failliet zou kunnen gaan. Volgens Quarz gaat een dergelijke waarschuwingsplicht al te ver als maatstaf voor een zorgvuldig handelend adviseur, maar zeker voor een intermediair bij het verkrijgen van financiering zoals zij was. 4.4 Het hof oordeelt hierover als volgt. Niet in geschil is dat Quarz in opdracht van de koper van een studio, die door Koopstudio naar haar werd verwezen, onderzocht in een gesprek of deze in aanmerking kwam voor financiering van de aankoop van het lidmaatschapsrecht door de bank. Zoals in rov. 2.7 is vermeld, verzamelde Quarz daarbij de benodigde financiële gegevens, stelde - als aan de criteria voor het verkrijgen van financiering was voldaan - de financieringsaanvraag op en diende deze na ondertekening door de koper en de ouders in bij de bank. De bank bracht vervolgens een offerte uit aan de koper en verwees de koper, voor het geval hij de offerte nader wenste te bespreken, naar zijn adviseur bij Quarz. Aldus was Quarz bij de totstandkoming van de financiering betrokken. In de woorden van de Vragenpocket werd de financiering in deze gevallen ‘geregeld via Quarz’. Zo was dit ook het geval bij [geïntimeerde] . Gelet daarop heeft Quarz, naar [geïntimeerde] redelijkerwijs mocht aannemen, voor deze onmiskenbaar bemiddeld bij de totstandkoming van de geldlening met de bank. Zoals Quarz het in eerste aanleg zelf omschreef, heeft zij de koper daarbij ‘geadviseerd over de financieringsmogelijkheden’. Hoewel Quarz in hoger beroep alsnog afstand van deze kwalificatie neemt, is het hof op grond van de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden van oordeel dat Quarz is opgetreden als financieel adviseur van [geïntimeerde] . De tussen partijen bestaande rechtsverhouding kwalificeert als een overeenkomst van opdracht. Op grond daarvan diende Quarz bij haar werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen (artikel 7:401 BW). Bij de beoordeling of Quarz aan die verplichting heeft voldaan, gaat het vervolgens om de vraag of Quarz als opdrachtnemer heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan. Wat dit in concreto betekent, hangt af van de omstandigheden van het geval. 4.5 Zoals Quarz in eerste aanleg zelf stelde, mag van een redelijk bekwaam en redelijk handelend financieel adviseur worden verwacht dat hij bij een opdracht tot bemiddeling en advisering ter zake van het verkrijgen van een financiering de financiële positie en wensen van zijn opdrachtgever inventariseert, alsmede dat hij zijn opdrachtgever informeert over de financieringsmogelijkheden en de specifieke risico’s die verbonden zijn aan de desbetreffende financiering. Anders dan Quarz is het hof echter van oordeel dat Quarz zich bij haar advisering niet uitsluitend kon richten op de vraag of de koper in aanmerking kwam voor financiering en bij een bevestigend antwoord op de totstandkoming van de geldlening met de bank, maar diende zij in haar advisering ook de financiële producten van Koopstudio (zoals de lastendempers) en de daaraan verbonden risico’s te betrekken. Het beperktere standpunt van Quarz wordt dus niet gevolgd. Daarbij acht het hof van belang dat in de Vragenpocket van Koopstudio ten behoeve van de aspirant kopers Quarz als intermediair voor het verkrijgen van de financiering van lidmaatschapsrechten werd aangewezen. Daarbij was voorgeschreven dat de financiering via Quarz moest worden geregeld om voor de KLD in aanmerking te komen. Deze informatie was weliswaar afkomstig van Koopstudio, maar Quarz was ermee bekend dat zij op deze wijze als vast intermediair bij dit concept werd gepresenteerd en bij de uitvoering trok zij ook gezamenlijk met Koopstudio op. Ook als juist is dat Quarz tegenover Koopstudio bezwaar heeft gemaakt tegen de wijze waarop zij werd gepresenteerd, zoals Quarz ter zitting in hoger beroep heeft aangevoerd, dan nog doet dit aan het voorgaande niet af. Gesteld noch gebleken is immers dat Quarz zich tegenover de potentiële koper van dit beeld heeft gedistantieerd, terwijl zij wel op de in de Vragenpocket beschreven wijze meewerkte aan de uitvoering van het concept. Potentiële kopers mochten dan ook verwachten dat Quarz het door Koopstudio aangeboden product met de daarbij behorende opties goed kende. Dat wil niet zeggen dat zij van Quarz specifieke kennis over de (juridische aard, kenmerken en daarmee samenhangende risico’s van de) aangeboden lidmaatschapsrechten en lastendempers mochten verwachten, maar wel dat Quarz de financiële aspecten van de constructie overzag. Ook al bemiddelde Quarz niet in de door Koopstudio aangeboden lidmaatschapsrechten en lastendempers en adviseerde zij potentiële kopers daar als zodanig niet over, als financieel adviseur en hypoheekbemiddelaar diende zij haar cliënten daarom wel te wijzen op de voor haar, Quarz, kenbare financiële risico’s van de gekozen constructie. De desbetreffende grieven falen derhalve. 4.6 De grieven betreffen vervolgens het oordeel van de rechtbank dat Quarz tekort is geschoten in de nakoming van deze zorgplicht jegens [geïntimeerde] en de overwegingen waarop dat oordeel berust. In essentie gaat het daarbij om de vraag of Quarz [geïntimeerde] had moeten waarschuwen voor het risico dat, als Koopstudio om welke reden dan ook de lastendempers niet meer zou (kunnen) uitkeren, de maandlasten substantieel zouden stijgen en het lidmaatschapsrecht veel minder interessant zou zijn voor studenten en starters op de woningmarkt, waardoor de verkoopbaarheid en de waarde negatief zou kunnen worden beïnvloed. Volgens Quarz is dat niet het geval. Zij benadrukt dat het hier niet ging om de huur van een studentenkamer, maar de aankoop van een lidmaatschapsrecht in een woonvereniging waarvoor een koopsom moest worden betaald.

Het hof, recht doende in hoger beroep: bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht van 15 juni 2016; veroordeelt Quarz in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 718,- voor verschotten en op € 2.148,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; veroordeelt Quarz in de nakosten, begroot op € 157,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- in geval Quarz niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. H.L. Wattel, A.W. Steeg en I. Brand en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2018.

Ook als er wel voldoende inkomen is, staan je ouders garant als extra zekerheid. Ben je student, dan wordt er altijd gekeken of je ouder(s) over voldoende financiële draagkracht beschikken om garant te staan voor jouw hypotheek. Ze moeten in geval van calamiteiten onder andere jouw rentelasten kunnen overnemen. De draagkracht van je ouders wordt door de bovengenoemde banken op hun eigen voorwaarden getoetst. Als dit allemaal in orde is, sluit je een hypotheek met de bank. De huur, die je normaal aan een huurbaas betaalt, betaal je voortaan in de vorm van hypotheekrente maandelijks aan de bank. (…) Wil je op een later moment jouw studio verkopen, dan kun je exclusieve gebruikersrecht doorverkopen (…). Hoofdstuk III Van koop tot financiering (…) Hoe wordt de hoogte van het inleggeld bepaald? De taxateur (…) bekijkt in opdracht van de woonvereniging de woning in zijn geheel en de afzonderlijke studio’s in het bijzonder. Hij vergelijkt het te taxeren object met andere objecten en kijkt bovendien naar de huurprijzen van soortgelijke objecten in de huidige vastgoedmarkt. De (executie)waarde van de taxateur is bepalend voor de hoogte van de financiering van je studio. Wanneer je de studio wilt verkopen, moet deze opnieuw worden getaxeerd. De kosten van deze taxatie zijn voor rekening van de nieuwe koper. Moet ik via de intermediair van Koopstudio (Quarz) financieren? Koopstudio koos als intermediair voor de financiering Quarz Financial Partners BV in Zaltbommel. Wij maken graag gebruik van de expertise die deze intermediair heeft opgebouwd, temeer daar het financieren van studio’s echt maatwerk is. Een speciaal lidmaatschapsarrangement is geregeld met de ABN AMRO Bank en de Rabobank. Het bijzondere van dit lidmaatschapsarrangement is dat de ouders alleen borg staan voor de verplichtingen van de student of starter. Ze hoeven zelf geen lening aan te gaan. Deze constructie maakt ook dat de rente bij jou fiscaal aftrekbaar is (…). Het is niet mogelijk om je zomaar door elke bank te laten financieren. Dat komt door de juridische constructie van het Koopstudioconcept. De woonvereniging is juridisch eigenaar van de woning, de bank neemt een hypotheek op de gehele woning. De bank stelt daarbij als voorwaarde dat de individuele leden ook hun studio verpanden aan deze bank. Wat is mijn extra voordeel als ik via Quarz financier? Wie als student via Quarz de financiering regelt, heeft extra voordeel. Als student heb je namelijk recht op een Koopstudio Lasten Demper (KLD). Dit is een module die door Koopstudio is ontwikkeld om de student - in de jaren dat hij studeert - tegemoet te komen in zijn woonlasten. Je kunt hier alleen aanspraak op maken als je de hypotheek door Quarz laat regelen. Als je als starter via Quarz je financiering regelt, kun je ook gebruik maken van de Koopstudio Lasten Demper (KLD). Deze module is door Koopstudio ontwikkeld om de alleenstaande starter enkele jaren tegemoet te komen in zijn woonlasten. Ook nu geldt dat je alleen aanspraak kunnen maken op KLD als je de hypotheek door Quarz laat regelen. Wat is de Koopstudio Lastendemper (KLD)? Wie als student of starter beschikt over een eigen studio waarop een hypotheek rust, heeft bij de belastingdienst recht op een renteteruggave. Zolang jij geen belastbaar inkomen hebt, spaart de belastingdienst deze renteaftrek voor jou op en vindt de verrekening pas plaats als je een betaalde baan hebt (…). Omdat jij, als student, de opgebouwde renteaftrek niet direct kan benutten, biedt Koopstudio je de mogelijkheid gebruik te maken van de KLD. Dat betekent dat je maandelijks (achteraf) een tegemoetkoming in de maandlasten krijgt. De tijdsduur en hoogte van de tegemoetkoming varieert per pand en per studio . (…) Als starter kun je de renteaftrek wel direct benutten, maar zijn de lasten in de aanvangsfase nog te hoog voor je. Ook jij kunt een maandelijkse tegemoetkoming aanvragen in de maandlasten. In overleg met Koopstudio wordt de hoogte, de tijdsduur en het moment van aflossing bepaald. Wat zijn de voorwaarden voor de KLD. Waaraan moet je voldoen? Voor studenten geldt dat je jaarlijks een bewijs van inschrijving aan de universiteit, hogeschool of MBO moet toezenden aan Koopstudio om voor de Koopstudio Lastendemper in aanmerking te komen. (…) Voor starters geldt een bruto jaarinkomen van maximaal zo’n 20.000 euro. (…) De financiering van de studio dient te zijn geregeld via Quarz Financial Partners BV in Zaltbommel. (…) Terugbetaling van de Koopstudio Lastendemper Als student betaal je de KLD alleen terug als je de studio met winst verkoopt. Als starter betaal je altijd de KLD terug bij verkoop van jouw studio. Het door jou terug betaalde bedrag wordt door Koopstudio gebruikt voor de KLD van de nieuwe bewoner van jouw studio. (…) Op welke wijze staan mijn ouders garant voor mijn financiering? Jouw ouders zijn mede debiteur. Ze zijn dus ook hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele bedrag. Dit betekent dat de bank - als extra zekerheid - jouw ouders wil laten meetekenen. De bank kan zo jouw ouders verzoeken om de rente te betalen als dit voor jou, als student/starter, niet meer mogelijk is. Dit is ook de reden waarom de financieringsmogelijkheden worden getoetst op de financiële situatie van de ouders: zij bieden de bank immers ook de zekerheid dat er voldoende inkomsten zijn om de rente te kunnen betalen. (…) Hoofdstuk IV Van koop naar verkoop Kan ik mijn studio zelf verkopen? Ja, je kunt je studio zelf weer verkopen. Het is óók mogelijk jouw studio te verkopen aan Koopstudio. Je kunt ook Koopstudio laten bemiddelen in de verkoop van jouw studio. (…) Als je gebruik maakt van de KLD, ben je wel verplicht de studio te verkopen via Koopstudio. (…) Hoe los ik mijn hypotheek af bij verkoop? Je hebt de hypotheek gekregen bij de bank. Voor het geld dat zij je lenen, betaal je rente en een premie. Je hebt nog bijna niets afgelost op je schuld. Met het geld dat je ontvangt bij verkoop van jouw studio, los je je hypotheek aan de bank af. Levert jouw studio minder op dan je hebt betaald, dan moet je de openstaande schuld direct aan de bank voldoen. Brengt jouw studio meer op dan jij oorspronkelijk betaald hebt, dan mag je dat verschil (overwaarde) houden. Als je gebruik maakt van de KLD ben je verplicht uit de overwaarde de KLD aan te vullen. (…) Wat gebeurt er met de Koopstudio Lastendemper bij verkoop? Heb je, als student gekozen voor de Koopstudio Lastendemper (KLD), dan wordt bij verkoop de KLD uit de overwaarde van jouw studio aangevuld. Heeft jouw studio, na verkoop, geen overwaarde dan is het risico voor Koopstudio en hoef je de KLD niet terug te betalen. Blijkt de overwaarde niet groot genoeg te zijn voor volledige aanvulling van de KLD, dan vul je slechts een deel aan. Als starter ben je verplicht bij verkoop van de KLD altijd terug te betalen. Het door jou terug betaalde bedrag wordt door Koopstudio gebruikt voor de KLD van de nieuwe bewoner van jouw studio.” 2.6 In de Vragenpocket, versie april 2008, is de tekst op enkele punten gewijzigd en aangevuld. Zo is in hoofdstuk III onder de vraag “Wat is mijn extra voordeel als ik via Quarz financier?” vermeld dat zowel de student als de starter recht heeft op de KLD.

Zij betwist dat [geïntimeerde] heeft meegedeeld dat deze de woonlasten zelf zou dragen en dat de ouders wat dat betreft slechts als vangnet zouden fungeren. De opmerking dat de ouders als vangnet zouden fungeren, wijst er volgens haar bovendien op dat [geïntimeerde] zich heeft gerealiseerd dat aan het door Koopstudio aanbevolen product ook risico’s waren verbonden, zoals dat men na het afstuderen niet aanstonds een baan zou kunnen vinden die tot een hoger inkomen zou leiden. Zij wijst er verder op dat het risico van een faillissement algemeen bekend mag worden verondersteld. De gevolgen van een faillissement behoeven volgens haar ook niet door een financieel adviseur te worden uitgesponnen, omdat ieder weldenkend mens weet of behoort te weten dat een faillissement van degene met wie men een overeenkomt sluit inhoudt dat de wederpartij niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen. Zij betwist verder dat voor haar duidelijk was dat het lidmaatschapsrecht werd aangekocht vanwege de gedachte dat het ook weer gemakkelijk verkoopbaar zou zijn. Daarnaast betwist zij dat de verkoopwaarde van het lidmaatschapsrecht sterk afhankelijk was van de mogelijkheid om een lastendemper te verkrijgen. Ten slotte voert zij aan dat het risico van een faillissement van Koopstudio bij het aangaan van de financiering door [geïntimeerde] voor haar, Quarz, niet voorzienbaar was. 4.7 Zoals hiervoor (onder 2.2 tot en met 2.6) reeds is overwogen, staat vast dat het door Koopstudio ontwikkelde product specifiek op studenten en starters op de woningmarkt was gericht. Het concept kwam erop neer dat Koopstudio geschikte panden aankocht, deze zonder splitsing tot studentenstudio’s verbouwde en regelde dat per pand een woonvereniging werd opgericht. De student/starter kon een lidmaatschapsrecht in een woonvereniging kopen dat recht gaf op het exclusieve gebruik van een studio. Daarvoor moest een inleggeld worden betaald, dat op de getaxeerde waarde van de studio werd gebaseerd. Het inleggeld kon worden gefinancierd bij enkele banken waarmee een speciaal lidmaatschapsarrangement was geregeld, waarbij de ouders van de student/starter garant moesten staan. Verder werden faciliteiten aangeboden in de vorm van de KLD en KBD, waardoor de maandlasten voor de student of starter voor de duur van drie of vijf jaar sterk werden beperkt. Feitelijk werden de lasten daarmee teruggebracht tot het niveau van een gehuurde (studenten)kamer. De ontvangen KLD hoefde alleen te worden terugbetaald als de studio te zijner tijd met winst werd verkocht. Uit de herhaalde mededeling in de brochure dat het terugbetaalde bedrag door Koopstudio zou worden gebruikt voor de KLD van de nieuwe bewoner van de studio, mochten potentiële kopers afleiden dat een opvolgend koper te zijner tijd ook van deze faciliteit gebruik zou kunnen maken. Verwacht mocht worden dat dit aan de verkoopbaarheid van de studio zou bijdragen. Het spreekt voor zich dat in het bijzonder deze elementen het concept voor studenten en starters betaalbaar en aantrekkelijk maakten. Op de zitting in hoger beroep hebben de kopers overigens ook nog onweersproken en unaniem verklaard dat de nadruk in de gesprekken met Koopstudio en Quarz lag op de uiteindelijke netto maandlast die door de koper diende te worden voldaan. Daar komt bij dat tegen bijbetaling een terugkoopgarantie kon worden verkregen, waarmee het risico op verlies bij verkoop van de studio kon worden afgedekt. Daarmee werd het beeld opgeroepen dat deelname aan de constructie, ook voor de ouders die garant moesten staan, ondanks de financiële verplichting die zij moesten aangaan, net als bij de huur van een kamer, vrijwel risicoloos en nauwelijks bezwarend was. 4.8 Duidelijk is dat deze aspecten ook voor [geïntimeerde] van belang waren. Deze had het voornemen de studio voor de duur van de studie te bewonen. [geïntimeerde] moest voor de financiering van het inleggeld en de kosten met hulp van de ouders een hypothecaire geldlening van € 178.000,- afsluiten. De aan de geldlening verbonden maandlasten bedroegen € 883,-. Daar kwam € 92,- per maand bij aan premie beleggingsverzekering en € 165,- aan servicekosten. Als gevolg van de lastendempers (KLD ad € 556,- en KBD ad € 321,- per maand) die [geïntimeerde] gedurende vijf jaar zou ontvangen, zouden de netto maandlasten per saldo uitkomen op € 263,-. [geïntimeerde] sloot ook het garantplan af. [geïntimeerde] beoogde daarmee een studentenkamer te verkrijgen, in de zin van woonruimte met lage maandelijkse lasten die [geïntimeerde] voor de duur van de studie zou betrekken en daarna weer op gemakkelijke wijze aan een ander zou kunnen overdoen. Quarz moet dat ook zo hebben begrepen, nu dit de essentie was van het concept. 4.9 Voor Quarz moet ook duidelijk zijn geweest dat het de bedoeling was dat [geïntimeerde] zelf de maandlasten zou dragen en dat de ouders alleen als vangnet zouden fungeren, ongeacht of partijen dat hebben besproken of niet. Ook dat behoorde immers tot de kern van het concept. Zo wordt er in de Vragenpocket over gesproken dat de ouders garant moesten staan ‘als extra zekerheid’ en om ‘in geval van calamiteiten de rentelasten te kunnen overnemen’ en dat de ouders alleen borg stonden voor de verplichtingen van de student of starter en ‘zelf geen lening hoefden aan te gaan’. De gedachte dat de koper in beginsel zelf, geholpen door de lastendempers, de maandlasten zou opbrengen stond daarbij voorop. Dat de lastendempers buiten beschouwing zijn gelaten bij de beoordeling van de financierbaarheid door de ouders van [geïntimeerde] , kennelijk om overkreditering vanuit hun kant te voorkomen, wanneer zij onverhoopt zouden moeten bijspringen, betekent dan ook niet dat deze voorziening voor hen niet van wezenlijk belang was. Het bestaan van de lastendempers leverde voor hen immers wel duidelijke en substantiële voordelen op. 4.10 Zoals de rechtbank heeft overwogen, is op zichzelf juist dat het risico van een faillissement altijd aanwezig is en dat [geïntimeerde] zich had kunnen realiseren dat een eventueel faillissement van Koopstudio tot problemen zou kunnen leiden. Dat wil echter niet zeggen dat de koper ook bekend mocht worden verondersteld met de specifieke risico’s in deze situatie en dat Quarz deze daarop dus niet hoefde te wijzen. Het hof acht aannemelijk dat [geïntimeerde] en de ouders niet zonder meer de risico’s van een faillissement van een of meer Koopstudio-vennootschappen en de gevolgen van een dergelijk faillissement konden overzien. Daarbij moet worden bedacht dat het voor hen als leken om een ingewikkelde constructie ging waarbij diverse partijen waren betrokken (Koopstudio, de woonvereniging, Stichting Derdengelden en Koopstudio Finance) zonder dat direct duidelijk was wat hun positie en onderlinge verhouding was en op welke wijze een en ander de waarde van het aan te kopen woonrecht zou kunnen beïnvloeden. Dat een mogelijke waarde beïnvloeding voor hen van belang was omdat de gedachte was dat de studio ook weer gemakkelijk verkoopbaar zou zijn, had Quarz in het licht van het voorgaande moeten begrijpen, ook als dat haar niet met zoveel woorden was gezegd. 4.11 Gelet hierop had het op de weg gelegen van Quarz om de mogelijke gevolgen van een faillissement bij deze specifieke constructie van langdurige verbintenissen met [geïntimeerde] en de ouders te bespreken. Dat geldt ook als Quarz nog geen concrete aanwijzingen had voor een naderend faillissement van Koopstudio. Het hof merkt daarbij overigens op dat Quarz zich als financieel deskundige wel de vraag had moeten stellen hoe Koopstudio de uitbetaling van de lastendempers op basis van de geschetste voorwaarden op langere termijn zou kunnen blijven realiseren. Quarz kon in elk geval voorzien dat een faillissement van Koopstudio ertoe zou leiden dat de lastendempers niet meer zouden worden uitbetaald, omdat Stichting Beheer Derdengelden daartoe bij het opdrogen van de geldstroom niet meer in staat zou zijn.

Over de lastendempers is de volgende gewijzigde en aangevulde tekst opgenomen:“Wat is de Koopstudio Lastendemper (KLD)? De Koopstudio Lastendemper is een maandelijkse tegemoetkoming in de woonlasten waar zowel de starter als de student gebruik van kan maken. De Koopstudio Lastendemper is een renteloze lening die Koopstudio beschikbaar stelt voor de koper en kan aangegaan worden voor een periode van 36 of 60 maanden. Deze renteloze lening dient alleen terugbetaald te worden bij overwaarde van de studio bij verkoop. Als je besluit om de Koopstudio Lastendemper voor 60 maanden af te sluiten, heeft Koopstudio wel het 1e recht van terugkoop van de studio tegen het inleggeld. Koopstudio gaat er dan vanuit dat er voldoende winst is om de 5 jaar lastendemper terug te krijgen uit de winst en weer door te geven aan de volgende koper. (…) Wat is de Koopstudio Belastingdemper (KBD)? Wie als student of starter beschikt over een eigen studio waarop een hypotheekrust, heeft bij de belastingdienst recht op een renteteruggave. Zolang je geen belastbaar inkomen hebt, spaart de belastingdienst deze renteaftrek voor jou op en vindt de verrekening pas plaats als je een betaalde baan hebt (…). Omdat jij, als student, de opgebouwde renteaftrek niet direct kan benutten, biedt Koopstudio je de mogelijkheid gebruik te maken van de KBD. Dat betekent dat je maandelijks (achteraf) een tegemoetkoming in de maandlasten krijgt. De hoogte van de tegemoetkoming varieert per pand en per studio. (…) Als student kan je ook hier kiezen of je 36 of 60 maanden wil profiteren van deze belastingdemper. Als starter kun je de renteaftrek direct benutten, dus zijn de maandlasten automatisch al lagen en hoef je geen gebruik meer te maken van de belastingdemper. Wat zijn de voorwaarden voor de KLD en KBD waaraan je moet voldoen? Voor studenten geldt dat je jaarlijks een bewijs van inschrijving aan de universiteit, hogeschool of MBO moet toezenden aan Koopstudio om voor de Koopstudio Lastendemper en Koopstudio Belastingdemper in aanmerking te komen. Starters dienen jaarlijks een kopie van hun jaaropgaaf te sturen naar Koopstudio. Jaarlijkse belastingaangifte is voor studenten en starters verplicht om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Wij bieden deze aangifte gratis aan via Quarz Financial Partners, onze administrateur. Doe je geen jaarlijkse aangifte dan heb je geen recht op belastingteruggave. De financiering van de studiodiensten zijn geregeld via Quarz Financial Partners BV in Zaltbommel. Natuurlijk ben je niet verplicht om gebruik te maken van de KLD en/of de KBD. Terugbetaling van de Koopstudio Lastendemper Als student of starter betaal je de KLD alleen terug als je de studio met winst verkoopt. Deze winst wordt door Koopstudio gebruikt om een nieuwe KLD te creëren voor de nieuwe koper. Als er geen winst is bij doorverkoop, dan hoeft de lasten ook niet terugbetaald te worden. Terugbetaling van de Koopstudio Belastingdemper Als je gebruik gemaakt heb van de KBD, die je deze altijd terug te betalen op het moment dat je de studio weer verkoopt. De belastingdienst spaart immers jouw hypotheekrenteaftrek voor je op. Zodra je een belastbaar inkomen hebt, krijg je van de belastingdienst al het opgespaarde geld in één keer terug. Koopstudio wil daarom de Koopstudio Belastingdemper ontvangen als de studio verkocht wordt.” 2.7 Naast de Vragenpocket bracht Koopstudio een informatiebrochure voor elke studio uit, waarin onder meer een berekening van de te verwachten maandlasten was opgenomen. Hierin werden vermeld het totaal te financieren bedrag (inleggeld k.k., overdrachtsbelasting, afsluitprovisie en notariskosten), de bruto maandlasten (rente en voorschot aandeel servicekosten) en de netto maandlasten (na aftrek van de lastendempers). Deze informatie werd voor of na bezichtiging van de koopstudio met de potentiële koper besproken, vaak in een voorlichtingsbijeenkomst of in een persoonlijk gesprek op afspraak. Naar aanleiding van dit gesprek - vaak tijdens de voorlichtingsbijeenkomst of zeer kort daarna - onderzocht Quarz in een gesprek of de potentiële koper in aanmerking kwam voor financiering van de aankoop van het lidmaatschapsrecht door de bank. Quarz verzamelde daarbij de benodigde financiële gegevens, stelde - als aan de criteria voor het verkrijgen van financiering was voldaan - de financieringsaanvraag op en diende deze na ondertekening door de koper en de ouders in bij de bank. Bij een voorlopig positief resultaat werd aan de potentiële koper veelal de mogelijkheid geboden om een voorlopig koopcontract te tekenen, zodat zijn aanspraak op de koopstudio zou zijn veilig gesteld. 2.8 Op 15 oktober 2008 heeft [geïntimeerde] samen met zijn toenmalige vriendin, op dat moment beiden student, een overeenkomst gesloten ter verkrijging van een lidmaatschapsrecht in zo’n woonvereniging (hierna: de Woonvereniging), tegen betaling van een inleggeld van € 165.000,-. Het lidmaatschapsrecht gaf recht op het uitsluitend gebruik van een studio in het aan die woonvereniging toebehorende pand aan [adres] . 2.9 Gelijktijdig met de hiervoor genoemde overeenkomst is [geïntimeerde] met Koopstudio een overeenkomst aangegaan ter verkrijging van de Koopstudio Lastendemper (KLD) voor een periode van vijf jaar. De KLD hield in dat [geïntimeerde] gedurende een periode van 60 maanden maandelijks een bedrag van € 556,- zou ontvangen van Stichting Beheer Derdengelden Koopstudio Finance & Investments (hierna: Stichting Derdengelden). Deze bedragen zou [geïntimeerde] alleen moeten terugbetalen indien en voor zover deze het lidmaatschapsrecht met winst zou verkopen.Daarnaast zijn [geïntimeerde] en Koopstudio een overeenkomst aangegaan ter verkrijging van de Koopstudio Belastingdemper (KBD). De KBD hield in dat [geïntimeerde] gedurende een periode van vijf jaar maandelijks een bedrag van € 321,- zou ontvangen als voorschot op een later te ontvangen teruggave van belasting. Dit voorschot zou [geïntimeerde] moeten terugbetalen bij verkoop van het lidmaatschapsrecht. Tevens heeft [geïntimeerde] een ‘Overeenkomst Koopstudio Garantplan Lidmaatschapsrecht Woonvereniging’ gesloten met Koopstudio Finance & Investments B.V. (hierna: Koopstudio Finance). Hierin garandeerde Koopstudio Finance, tegen betaling van een extra bedrag van € 2.495,-, dat zij het lidmaatschapsrecht onder bepaalde voorwaarden zou terugkopen voor een bedrag van € 174.900,-. 2.10 De koopsom is gefinancierd met een bancaire lening ter hoogte van € 178.000,-. De rentelasten voor deze lening bedroegen € 883,- per maand. Quarz trad op als financieel bemiddelaar ter verkrijging van de geldlening bij de bank. De geldlening is aangegaan door [geïntimeerde] en de ouders als hoofdelijk mededebiteur. 2.11 Bij notariële akte ‘Lidmaatschap woonvereniging’ van 31 december 2008 is [geïntimeerde] als lid toegetreden tot de Woonvereniging tegen betaling van het inleggeld van € 165.000,-. Bij akte ‘Verpanding Lidmaatschapsrecht’ van dezelfde datum heeft [geïntimeerde] het lidmaatschapsrecht verpand aan de bank. 2.12 In september 2009 is Stichting Derdengelden gestopt met het betalen van de maandelijkse lastendempers. De resterende maandelijkse uitkeringen hebben niet meer plaatsgevonden. 2.13 Op 19 oktober 2009 is Koopstudio Nederland B.V. failliet verklaard. De andere rechtspersonen die deel uitmaken van het Koopstudio-concern, waaronder Stichting Derdengelden, zijn in de jaren 2009 tot 2012 eveneens failliet verklaard. 2.14 [geïntimeerde] heeft de studio sinds 2013 verhuurd. De Woonvereniging heeft het pand inmiddels in de zomer van 2017 verkocht.

Dat zou niet alleen betekenen dat [geïntimeerde] voor de betaling van de maandlasten aan de bank waarschijnlijk een beroep op de ouders zou moeten doen, maar ook dat een opvolgend koper geen gebruik meer van deze faciliteit zou kunnen maken. Voor het overnemen van de studio zouden dan (afgezien van eventuele beleggers) alleen nog in aanmerking komen studenten en starters van wie de ouders wel in staat en bereid zouden zijn de aanzienlijke financieringslasten (grotendeels) voor hun rekening te nemen. Van de gunstige terugbetalingsvoorwaarde van de KLD zouden zij niet meer kunnen profiteren. Zoals hiervoor is vermeld, mocht [geïntimeerde] ervan uitgaan dat een volgende koper normaal gesproken, net als [geïntimeerde] , van deze faciliteit gebruik zou kunnen maken. Het standpunt van Quarz dat door het wegvallen van de lastendempers de kring van potentiële kopers niet kleiner is geworden, kan gelet hierop niet worden gevolgd. Tegen deze achtergrond heeft Quarz onvoldoende gemotiveerd betwist dat een faillissement van Koopstudio een negatief effect zou kunnen hebben op de verkoopbaarheid en waarde van de lidmaatschapsrechten. Anders dan Quarz betoogt, was dit niet slechts een eventualiteit, maar een risico dat redelijkerwijs voor haar als financieel adviseur en bemiddelaar kenbaar was. Naar het oordeel van het hof had Quarz [geïntimeerde] dan ook op deze aspecten moeten wijzen. Naast het voorgaande had Quarz erop moeten wijzen dat een faillissement van Koopstudio er tevens toe zou kunnen leiden dat de terugkoopgarantie niet meer kon worden nagekomen. 4.12 Gelet op het voorgaande deelt het hof het oordeel van de rechtbank dat Quarz op dit punt is tekortgeschoten in de nakoming van haar zorgplicht jegens [geïntimeerde] , zodat de desbetreffende verklaring voor recht terecht is toegewezen. De daartegen gerichte grieven falen derhalve. 4.13 Met haar grieven keert Quarz zich ten slotte tegen het oordeel van de rechtbank dat aannemelijk is dat [geïntimeerde] door deze tekortkoming van Quarz schade heeft geleden. Ook deze grieven treffen echter geen doel. De faciliteiten in de vorm van de aangeboden lastendempers leidden ertoe dat de netto maandlasten voor de koper gedurende een periode van een aantal jaren sterk werden beperkt, via een lening met zeer gunstige terugbetalingsvoorwaarden. Verwacht mocht worden dat Koopstudio, nu zij bij de verkoop van haar studio’s werd gesteund door bekende bankinstellingen en Quarz als onafhankelijk financieel adviseur, zonder wie de studenten geen aanspraak konden maken op de lastendempers, zodanige voorzieningen zou hebben getroffen dat opvolgende kopers ook van deze faciliteiten gebruik zouden kunnen maken, wat het lidmaatschapsrecht ook weer gemakkelijk verkoopbaar zou maken. Dit maakte het concept bij uitstek geschikt voor studenten en starters op de woningmarkt die voor de duur van hun studie/voor beperkte tijd woonruimte wilden hebben die zij daarna weer eenvoudig van de hand zouden kunnen doen. Zoals hiervoor al is overwogen, gold dit ook voor [geïntimeerde] . Als Quarz [geïntimeerde] had geïnformeerd over de risico’s die aan de constructie waren verbonden, dan had deze de keuze gehad om dat risico al dan niet te aanvaarden. Nu heeft [geïntimeerde] die keuze niet gehad. Gelet op het belang van de aangeboden lastendempers in het hele concept, acht het hof aannemelijk dat [geïntimeerde] van de aankoop van het lidmaatschapsrecht had afgezien als deze door Quarz was geïnformeerd over het risico dat de lastendempers zouden kunnen komen te vervallen. Of [geïntimeerde] aan Quarz te kennen had gegeven dat het voor deze van groot belang was dat de maandlasten laag waren, is daarbij niet van doorslaggevende betekenis. Dat [geïntimeerde] op het moment waarop Quarz adviseerde al een (voorlopige) koopovereenkomst met Koopstudio had gesloten, doet aan het voorgaande ook niet af. Voor zover [geïntimeerde] zich al niet op een ontbindende voorwaarde had kunnen beroepen, is aannemelijk dat deze de overeenkomst in dat geval had kunnen ontbinden op de grond dat het verkochte niet de eigenschappen bezat die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, dan wel dat [geïntimeerde] de overeenkomst had kunnen vernietigen wegens dwaling. Immers: de koper was een consument en leek die op korte termijn over de aankoop moest beslissen, terwijl Koopstudio een professionele partij was die het product zelf had ontwikkeld en dus geacht kon worden de eigenschappen en beperkingen ervan te kennen. Gelet daarop zou de mededelingsplicht van Koopstudio over de aan de constructie verbonden risico’s voorgaan boven de onderzoeksplicht van [geïntimeerde] . De constatering dat [geïntimeerde] zich had kunnen realiseren dat een eventueel faillissement van Koopstudio tot problemen zou kunnen leiden en dat deze daarover dus ook zelf vragen had kunnen stellen aan Koopstudio, staat dan ook niet in de weg aan het oordeel dat [geïntimeerde] een geslaagd beroep op ontbinding of vernietiging van de overeenkomst had kunnen doen. 4.14 Het hof acht bij die stand van zaken de mogelijkheid van schade aannemelijk. Daartoe volstaat de vaststelling dat [geïntimeerde] gedurende langere tijd de lastendempers is misgelopen, omdat Koopstudio deze vanaf september 2009 niet meer heeft uitbetaald, waardoor de maandlasten beduidend hoger uitkwamen, en dat de verkoopbaarheid van het lidmaatschapsrecht door het wegvallen van deze faciliteit is aangetast. Dit is voldoende voor verwijzing naar de schadestaatprocedure. Dat zou anders zijn als inmiddels zou zijn gebleken dat [geïntimeerde] per saldo geen schade heeft geleden. Daartoe zou een vergelijking moeten worden gemaakt van de toestand zoals deze in werkelijkheid is met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien de tekortkoming van Quarz niet zou hebben plaatsgevonden. Het hof gaat ervan uit dat [geïntimeerde] in de situatie zonder de tekortkoming zou hebben afgezien van de koop van het lidmaatschapsrecht en dus ook geen financiering daarvoor zou hebben afgesloten. In dat geval zou [geïntimeerde] geen schuld hebben gehad aan de bank en geen rente, provisies, notariskosten en overdrachtsbelasting hebben betaald. In de werkelijke situatie heeft [geïntimeerde] wel het lidmaatschapsrecht aangekocht en de daarvoor benodigde financiering afgesloten, met de lasten die daarmee gepaard zijn gegaan. Daartegenover staat dat [geïntimeerde] in de werkelijke situatie ook voordelen heeft gehad die bij de vaststelling van de schade moeten worden meegenomen. In de eerste plaats vertegenwoordigde het lidmaatschapsrecht ook zonder beschikbaarheid van de lastendempers een zekere waarde in het economisch verkeer. Voorts heeft [geïntimeerde] het woongenot van de studio gehad en inkomsten uit verhuur van de studio verkregen. Daarnaast heeft [geïntimeerde] tot september 2009 bedragen uit de lastendempers ontvangen, die deze niet meer zal hoeven terug te betalen. Op basis van de voorliggende gegevens kan echter niet worden uitgesloten dat [geïntimeerde] per saldo nog altijd schade lijdt. Dat er mogelijk factoren aanwezig zijn die tot vermindering van de schade aanleiding kunnen geven, is een omstandigheid die in de schadestaatprocedure kan worden beoordeeld. Het hof ziet onvoldoende grond om al bij voorbaat aan te nemen dat er per saldo geen te vergoeden schade overblijft. De verwijzing naar de schadestaatprocedure blijft daarmee in stand. 4.15 Quarz heeft geen feiten gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Aan het bewijsaanbod van Quarz gaat het hof daarom voorbij. 5De slotsom 5.1 De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. 5.2 Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof Quarz in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Deze kosten worden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op:- griffierecht € 718,- - salaris advocaat € 2.148,- (2 punten x appeltarief II).