ECLI:NL:GHARL:2016:2474
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.152.881/01
(zaaknummer rechtbank Overijssel C/07/191859/ HZ ZA 11-1033)
arrest van 29 maart 2016
in de zaak van
1 [appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: [appellant],
2. [appellante] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: [appellante],
appellanten in het principaal hoger beroep,
geïntimeerden in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],
advocaat: mr. S.A.B. Boer, kantoorhoudend te Amsterdam,
tegen
Bureau Beheer Landbouwgronden,
gevestigd te 's-Gravenhage,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en verweerster in reconventie,
hierna: BBL,
advocaat: mr. R.C.K. van Andel, kantoorhoudend te Arnhem.
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van 8 februari 2012 van de toenmalige rechtbank Zwolle-Lelystad, locatie Zwolle, en het vonnis van 16 april 2014 van de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle.
2.1 Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 10 juli 2014,
- het exploot van aanzegging van anticipatie d.d. 15 juli 2014,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord, tevens van grieven in (subsidiair) incidenteel hoger beroep, (met producties,)
- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.
2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.3 Het hof heeft geconstateerd dat een onvolledig exemplaar (namelijk slechts de oneven pagina’s) van de hierna te noemen leveringsakte van 13 oktober 2009 is overgelegd (productie 2 bij de dagvaarding in eerste aanleg). Op verzoek van het hof heeft de advocaat van BBL bij brief van 11 februari 2016 een compleet exemplaar in het geding gebracht.
2.4 De vordering van [appellanten] luidt:
" het vonnis waarvan beroep te vernietigen en opnieuw rechtdoende bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. de vordering van Bureau Beheer Landbouwgronden alsnog niet ontvankelijk te verklaren dan wel de vordering af te wijzen;
II. onder toewijzing van de vordering van [appellant] :
a. Bureau Beheer Landbouwgronden te veroordelen binnen 2 weken na betekening van het in dezen te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan de afsplitsing en kadastrale vastlegging van de aldus ontstane en geleverde percelen, wat betreft de zuidoostgrens zoals vastgelegd in het relaas van de landmeter van het kadaster d.d. 4 november 2010, grens D-C, zodanig dat de zuidoostgrens op 10 meter van de waterloop ligt waarbij in de zuidhoek van het perceel een haakse hoek ontstaat, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat Bureau Beheer Landbouwgronden niet aan deze veroordelingen zal hebben voldaan.
Alles met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties.”
2.5 In (subsidiair) incidenteel appel heeft BBL gevorderd:
“ [appellant] te veroordelen tot nakoming van de als productie 1 bij dagvaarding in eerste aanleg gevoegde koopovereenkomst, door na betekening van het arrest binnen veertien dagen na schriftelijk verzoek van een notaris mee te werken aan het passeren van de leveringsakte volgens het als productie 4 bij dagvaarding in eerste aanleg gevoegde concept, en te bepalen dat wanneer [appellant] niet voldoet aan de veroordeling, het vonnis in de plaats zal treden van een akte van levering van het registergoed zoals dat is omschreven in de als productie 4 bij deze dagvaarding gevoegde conceptakte.”
3.1 Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2.1 tot en met 2.3 van genoemd vonnis van 16 april 2014 is geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan. Deze feiten, aangevuld met feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, zijn als volgt:
3.2 Op 20 juli 2009 hebben BBL en [appellanten] ter zake van een in [plaats] bij de
wijk [wijknaam] uit te voeren project in het kader van de Planologische Kern Beslissing
Ruimte voor de Rivier een koopovereenkomst gesloten. Bij deze koopovereenkomst heeft BBL verschillende percelen van [appellanten] gekocht. Van deze percelen zijn de
volgende perceelsgedeelten per direct aan [appellanten] terug verkocht, zoals blijkt uit de omschrijving in de koopovereenkomst:
"de percelen [plaats] , [kadastrale aanduiding 1] ged. (huidig erf) en [kadastrale aanduiding 2] ged. , tezamen groot ongeveer 8500 m2, zoals nader schetsmatig aangegeven op bijgaande kaart. (...) Aan de achterzijde van de gebouwen zal een strook van maximaal (handmatig doorgehaald, met parafen in de marge - hof) 5 meter als begrenzing (zie Bijlage 1: "Teruglevering aan verkoper"). Na kadastrale inmeting zal overeenkomstig de in dit artikel genoemde waarderingen over- en ondermaat verrekend worden.”
3.3 Aan de koopovereenkomst is een situatietekening gehecht op A3 formaat, waarbij op een schaal van 1:2500 de door BBL aan [appellanten] te leveren percelen met ruitarcering zijn ingetekend.
3.4 In de akte van levering d.d. 13 oktober 2009 is het te leveren registergoed als volgt
omschreven:
"Het woonhuis met bedrijfsgebouwen met onder- en bijgelegen grond en al het verder aan- en toebehoren, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (postcode [postcode] ), uitmakende
aaneengesloten
gedeelten - ter grootte van ongeveer achtendertig are zesenvijftig centiare (00.38.56 ha) - van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] [kadastrale aanduiding 1] en - ter grootte van ongeveer zesenveertig are éénendertig centiare (00.46.31 ha) - van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] [kadastrale aanduiding 2] , derhalve samen groot ongeveer vierentachtig are zevenentachtig centiare (00.84.78 ha)
een en ander zoals ter nadere oriëntatie van partijen schetsmatig met ruitarcering is aangegeven op een aan deze akte te hechten situatietekening.
hierna aangeduid met "
het verkochte
",
BEGRENZING VERKOCHTE
Aan de achterzijde van de gebouwen zal een strook van maximaal vijf meter als begrenzing dienen."
3.5 Aan de ingeschreven leveringsakte is een situatietekening gehecht op A4 formaat, waarbij op een schaal van 1:2500 de door BBL aan [appellanten] te leveren percelen met ruitarcering zijn ingetekend.
3.6 In het relaas van bevindingen opgemaakt op 4 november 2010 door [X] ,
Landmeter Specialist Grensreconstructie, werkzaam bij het kadaster, is onder meer het volgende vermeld:
"Noordwestgrens is midden sloot.
Zuidwestgrens is een onzichtbare lijn op vijf meter evenwijdig ten zuidwesten van de aanwezige schuur, deze lijn snijdend in de zijgrenzen.
Over de zuidoostgrens is onenigheid: + .
volgens [Y] moet de grens komen op vijftien meter evenwijdig aan de waterloop (in de schets aangegeven met lijn AB)
volgens Dhr. [appellant] moet de grens dusdanig worden ingerekend dat er in de zuidhoek van zijn perceel een haakse hoek ontstaat en zijn perceel de aktegrootte van 84.87 are heeft (in de schets aangegeven met lijn DC)
Er is een tekening ingeschreven met akte 57308-130."
4.1 BBL heeft na wijziging van eis in eerste aanleg gevorderd dat [appellanten] worden veroordeeld primair tot nakoming van de koopovereenkomst door mee te werken aan het passeren van de als productie 4 aan de dagvaarding gehechte concept-leveringsakte, subsidiair door mee te werken aan een akte van rectificatie, meer subsidiair een verklaring voor recht met betrekking tot de grenzen van het geleverde perceel, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.
4.2 [appellanten] hebben in reconventie gevorderd een verklaring voor recht dat de percelen rechtsgeldig aan hen zijn overgedragen en voorts een veroordeling van BBL tot medewerking aan afsplitsing en kadastrale vastlegging van de aldus ontstane en geleverde percelen, wat betreft de zuidoostgrens zoals vastgelegd in het relaas van de landmeter van het kadaster d.d. 4 november 2010, grens D-C, met veroordeling van BBL in de proceskosten.
4.3 De rechtbank heeft bij vonnis van 16 april 2014 in conventie de gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot de grenzen van het perceel toegewezen, en in reconventie de door [appellanten] gevorderde verklaring voor recht toegewezen. De rechtbank heeft de overige vorderingen in conventie en in reconventie afgewezen, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten van BBL in conventie en met compensatie van de proceskosten in reconventie, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5 De bespreking van de grieven in het principaal hoger beroep
5.1 Het hof constateert dat de vordering van [appellanten] met betrekking tot de zuidoostgrens van het geleverde perceel in hoger beroep anders is geformuleerd dan de vordering in reconventie in eerste aanleg. [appellanten] hebben in hun vordering in hoger beroep immers toegevoegd de zinsnede “zodanig dat de zuidoostgrens op 10 meter van de waterloop ligt”. Het hof zal bij de beoordeling van de vordering in hoger beroep van deze aldus gewijzigde eis uitgaan, nu deze eiswijziging weliswaar niet duidelijk is aangekondigd, maar BBL bij bespreking van grief V op deze wijziging ingaat en de wijziging naar het oordeel van het hof niet in strijd is met een goede procesorde.
5.2 Het hof stelt bij de beoordeling voorop dat bij de beantwoording van de vraag waar de zuidoostgrens van het door BBL aan [appellanten] geleverde perceel gesitueerd moet worden het aankomt op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak (zie HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901 en HR 2 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2397). Ook aan de akte gehechte tekeningen die zijn ingeschreven in de registers kunnen in combinatie met hetgeen uit de leveringsakte blijkt aan die uitleg bijdragen. Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd in hoger beroep blijkt dat zij dit - ook door de rechtbank gehanteerde - toetsingskader volgen, nu beide partijen wijzen op de uit de leveringsakte en de bijbehorende tekeningen blijkende gegevens die hun standpunt ondersteunen.
5.3 [appellanten] hebben in het principaal hoger beroep vijf grieven geformuleerd, waarmee [appellanten] het geschil in volle omvang ter beoordeling aan het hof voorleggen. Het hof leest in die grieven en in de daarop gegeven toelichting in essentie geen andere relevante stellingen of verweren dan die reeds in eerste aanleg waren aangevoerd en door de rechtbank gemotiveerd zijn verworpen. De rechtbank is er daarbij vanuit gegaan dat de aan de leveringsakte gehechte tekening bij de koopovereenkomst niet het oorspronkelijke A3-formaat heeft, maar van A-4 formaat is. Partijen hebben in hoger beroep niet iets anders betoogd. Het hof onderschrijft hetgeen de rechtbank ter motivering van haar beslissing heeft overwogen en neemt die motivering over. Ter toelichting voegt het hof daar nog het volgende aan toe.
5.4 [appellanten] voeren met grief 1 aan dat de rechtbank ten onrechte de totale oppervlakte van het te leveren perceel niet maatgevend heeft geacht, uitgaande van het vastliggen van drie van de vier grenzen. Nog daargelaten dat [appellanten] niet hebben toegelicht waarom wél van de tekening bij de leveringsakte kan worden uitgegaan als het gaat om de drie andere grenzen dan de zuidoostelijke grens en niet hebben onderbouwd waar uit blijkt dat partijen de bedoeling hebben gehad enkel voor de zuidoostgrens van de oppervlakte uit te gaan, miskennen [appellanten] – hetgeen de rechtbank wel heeft onderkend - dat in de leveringsakte de totale oppervlakte “ongeveer” is aangegeven. Daaruit blijkt dat de oppervlakte van de percelen bij benadering is gegeven, hetgeen ook volgt uit de omstandigheid dat in de leveringsakte een regeling voor verrekening van onder-en overmaat is opgenomen. Anders dan [appellanten] in de toelichting op deze grief stellen, is derhalve onjuist dat de omvang van de perceelsgedeelten tot op de centiare nauwkeurig is gegeven.
5.5 Voor hun stelling dat de zuidoostgrens van de percelen op 10 meter van de huidige kadastrale grens is gelegen hebben [appellanten] er op gewezen dat - indien van de aan de leveringsakte gehechte tekening zou moeten worden uitgegaan - de afstand tussen beide grenzen op de tekening 4 millimeter is, hetgeen bij een schaal van 1:2500 resulteert in een afstand van 10 meter. Het hof volgt [appellanten] daarin niet, nu [appellanten] daarbij uit het oog verliezen dat op de tekening de afstand tussen die grenzen ongeveer drie maal zo groot is als de afstand tussen de schuur en de zuidwestelijke grens. Het staat vast dat de afstand tussen de schuur en die grens vijf meter bedraagt, waarmee dat een belangrijk objectief gegeven is. Dat brengt mee dat de tekening meer houvast biedt voor een afstand tussen de zuidoostelijke grens en de huidige kadastrale grens van 15 meter (het standpunt van BBL) dan van 10 meter, zoals [appellanten] stellen. Dat dit temeer geldt als die tekening wordt vergeleken met de tekening op A3 formaat bij de koopovereenkomst laat het hof daarbij nog in het midden. Bij dit alles gaat het hof voorbij aan de stelling van [appellanten] dat de tekening bij de leveringsakte geen kopie van die tekening zou zijn, nu [appellanten] die stelling niet hebben onderbouwd, bijvoorbeeld door te wijzen op verschillen tussen die tekeningen, anders dan het papierformaat, en zij er geen verklaring voor geven dat op beide tekeningen op het oog identieke handtekeningen van partijen voorkomen, als de tekening op A4-formaat dan toch geen kopie van de tekening op A3-formaat is.
5.6 [appellanten] hebben gevorderd om de grens vast te stellen op basis van de tekening van de landmeter (grens D-C) op 10 meter van de waterloop, maar die grens volgt hoe dan ook niet uit de leveringsakte en de bijbehorende tekening. Uit de aan de leveringsakte gehechte tekening blijkt verder dat de zuidoostgrens parallel loopt aan de watergang. Het betoog van [appellanten] dat de rechtbank in de tekening van de landmeter heeft miskend dat het ingetekende hoekje in de zuidhoek betekent dat er sprake is van een haakse hoek en dat door de ligging van de zuidwestgrens ten opzichte van de watergang daarmee ook de zuidoostgrens parallel met de watergang loopt, neemt niet weg dat op de tekening van de landmeter onmiskenbaar de door hem getekende grens tussen de punten D en C niet evenwijdig aan de watergang loopt: de afstand tussen de punten A en C is ook kleiner dan de afstand tussen de punten B en D, aan welk aspect door [appellanten] geen aandacht is besteed. De uitleg van de partijbedoeling van [appellanten] met een beroep op de tekening van de landmeter is dan ook bepaald niet overtuigend als de beide tekeningen naast elkaar worden gelegd.
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van 16 april 2014 van de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van BBL vastgesteld op € 704,- aan verschotten en op € 894,- voor geliquideerd salaris van de advocaat.
verklaart dit arrest (voor zover het de hierin vermelde proceskosten veroordeling betreft) uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. J. Smit, mr. M.E.L. Fikkers en mr. R.E. Weening en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 29 maart 2016.