ECLI:NL:GHARL:2015:2123

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.148.262 (zaaknummer rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond 374196) arrest van de pachtkamer van 24 maart 2015 in de zaak van [appellant] , wonende te [woonplaats], appellant, advocaat: mr. C.M. van der Corput, tegen: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [geïntimeerde] , gevestigd te [vestigingsplaats], geïntimeerde, advocaat: mr. Th.J.H.M. Linssen. Partijen zullen hierna [appellant] en [geïntimeerde] worden genoemd. Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de tussen [geïntimeerde] als eiseres in conventie tevens verweerster in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie gewezen vonnissen van de pachtkamer van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, van 16 oktober 2013 en 5 februari 2014. 2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep d.d. 28 februari 2014; de memorie van grieven tevens akte vermeerdering en vermindering van eis; de memorie van antwoord. 2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd voor arrest en is arrest bepaald. 3De vaststaande feiten 3.1 Partijen hebben op 26 november 2007 een pachtovereenkomst gesloten waarbij [appellant] van [geïntimeerde] drie varkensstallen heeft gepacht. De pachtovereenkomst is aangegaan voor de duur van zes jaar en is ingegaan op 1 december 2007. De overeengekomen pachtprijs bedroeg € 110.000,- per jaar, te voldoen bij vooruitbetaling in maandelijkse termijnen van € 9.166,67. 3.2 Na de aanvang van de pacht heeft [appellant] een aantal voorzieningen (silo’s en voerinstallatie) in de stallen laten aanbrengen. 3.3 Vanaf februari 2011 heeft [appellant] de maandelijkse pachttermijnen niet meer volledig voldaan. 3.4 De pachtovereenkomst is - in onderling overleg - op 1 augustus 2013 geëindigd. Het hof, recht doende in hoger beroep: laat [appellant] toe te bewijzen dat partijen op 26 november 2011 een verlaging van de pachtprijs zijn overeengekomen, inhoudende dat voor de jaren 2011 en 2012 een pachtprijs zou gelden van € 89.900,- per jaar (afgerond € 7.500,- per maand); laat [geïntimeerde] toe te bewijzen dat partijen bij de op 26 november 2011 gemaakte afspraak een ontbindende voorwaarde zijn overeengekomen, inhoudende dat [appellant] vanaf dat moment aan zijn betalingsverplichtingen zou voldoen; bepaalt dat, indien partijen dat bewijs (ook) door middel van getuigen wensen te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. F.J.P. Lock en het deskundig lid ing. L.L.M. de Lorijn, die daartoe zitting zullen houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip; verwijst de zaak naar de rol van 7 april 2015 voor akte aan de zijde van beide partijen voor het doen van opgave van het aantal voor te brengen getuigen alsmede van de verhinderdagen van partijen, van hun advocaten en van de getuigen, waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld; bepaalt dat partijen overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dienen op te geven; bepaalt dat, in het geval er getuigen worden voorgebracht, partijen in persoon of vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is tot het aangaan van een schikking, samen met hun advocaten bij het verhoor van de getuigen aanwezig zullen zijn om partijen zelf zo nodig nadere inlichtingen te laten geven over de punten waarover de getuigen zullen worden gehoord en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden; houdt iedere verdere beslissing aan. Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, J.H. Lieber en F.J.P. Lock en de deskundige leden ing. L.L.M. de Lorijn en ir. H.K.C. Roelofsen en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2015. 4.1 [geïntimeerde] heeft - zakelijk samengevat - gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van nog openstaande pachttermijnen, te vermeerderen met een door [appellant] te betalen bedrag aan OZB (gebruikersdeel) ad € 679,82 en te vermeerderen met rente en kosten. In reconventie heeft [appellant] - zakelijk samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang - gevorderd dat [geïntimeerde] de door [appellant] gemaakte kosten voor de door hem aan het gepachte gedane investeringen ad € 28.413,39 vergoedt, dat [geïntimeerde] aan hem vergoedt een bedrag van € 6.876,46 ter zake van gasverbruik (na verrekening met de kosten voor waterverbruik en het gebruikersdeel van de OZB), en dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot vergoeding van de nader bij staat op te maken schade die [appellant] heeft geleden en nog zal lijden door het door [geïntimeerde] gelegde conservatoire beslag, een en ander te vermeerderen met rente en kosten. De rechtbank heeft de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie tot een bedrag van € 73.877,29 toegewezen, te vermeerderen met rente en kosten, en heeft de vorderingen van [appellant] in reconventie afgewezen, met veroordeling van [appellant] in conventie en reconventie in de proceskosten. 4.2 Tegen deze beslissingen van de rechtbank en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen richten zich de grieven in hoger beroep. Daarbij heeft [appellant] zijn eis in reconventie gewijzigd. [appellant] vordert thans in reconventie dat bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest:a. wordt vastgelegd de wijziging van de pachtovereenkomst zoals tussen partijen aangegaan op of omstreeks 26 augustus 2011 betreffende de stalruimte voor het houden van 580 zeugen, 2000 biggen en 37 gelten inclusief ondergrond van deze gebouwen, erven en voorzieningen, gelegen te [naam], kadastraal bekend gemeente [gemeente], sectie D, nummer 1616, gedeeltelijk tegen een pachtprijs van € 155,- per zeugenplaats ingaande 1 januari 2011, zodat de pachtprijs per jaar over 2011 en 2012 inclusief BTW € 95.400,- beloopt;b. [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling aan [appellant] van het te veel betaalde over de jaren 2011 en 2012, zijnde € 43.634,30 vermeerderd met de wettelijke (handels)rente vanaf het instellen van de vordering tot de voldoening;c. [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling aan [appellant] van het te veel betaalde over januari en februari 2013, zijnde € 2.644,04, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente vanaf het instellen van de vordering tot de voldoening;d. [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling aan [appellant] van het te veel betaalde over maart, april, mei, juni, juli 2013, zijnde € 13.384,10, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente vanaf het instellen van de vordering tot de voldoening;e. wordt vastgelegd de wijziging van de pachtovereenkomst vanwege bijzondere omstandigheden betreffende de stalruimte voor het houden van 490 zeugen, 2000 biggen en 37 gelten inclusief ondergrond van deze gebouwen, erven en voorzieningen, gelegen te [naam], kadastraal bekend gemeente [gemeente], sectie D, nummer 1616, gedeeltelijk tegen een pachtprijs van € 155,- per zeugenplaats ingaande 1 januari 2013, zodat de pachtprijs per jaar € 77.878,20 en per maand € 6.489,85 beloopt;f. [appellant] alsnog wordt gemachtigd de verbeteringen aan te brengen die in de memorie van grieven onder 30 worden genoemd en [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van € 28.413,39, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente vanaf het instellen van de vordering tot de voldoening, subsidiair [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot afgifte van de door [appellant] aangebrachte verbeteringen, te weten twee silo’s met toebehoren, tien stuks berenpoorten en droogvoerbakken, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag indien veertien dagen zijn verstreken na betekening van het in deze te wijzen arrest en niet tot afgifte is overgegaan;g. [geïntimeerde] wordt veroordeeld om het gasverbruik vanaf 1 januari 2013 tot en met het einde van de pachtovereenkomst door te geven aan [appellant], zodat [appellant] in staat is om de verbruikskosten bij [geïntimeerde] in rekening te brengen;h. [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van de kosten van het gasverbruik minus waterverbruik en minus OZB-gebruikersdeel ter grootte van € 6.876,46, vermeerderd met de wettelijke rente ad € 192,85;i. [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot vergoeding van de door [appellant] geleden schade, nader op te maken bij staat, welke [appellant] heeft geleden dan wel zal lijden ten gevolge van het conservatoire beslag,alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. 4.3 Het verweer van [appellant] in conventie tegen de vordering tot betaling van openstaande pachttermijnen en de grondslag van zijn vorderingen in reconventie komen er voor een deel op neer dat partijen op 26 augustus 2011 een verlaging van de pachtprijs zijn overeengekomen, welke afspraak zou inhouden dat met terugwerkende kracht per 1 januari 2011 een pachtprijs zou gelden van € 89.900,- (€ 95.400,- inclusief BTW) per jaar en dus (afgerond) van € 7.500,- per maand. Daarop hebben de grieven I en II betrekking. Het hof begrijpt de stellingen van [appellant] aldus (zie o.a. conclusie van antwoord onder 10 en de aanhef boven 4 alsmede de memorie van grieven onder 11) dat [appellant] zich op het standpunt dat deze afspraak zou gelden voor de jaren 2011 en 2012. [geïntimeerde] heeft de door [appellant] gestelde inhoud van de nadere afspraak betwist. Volgens [geïntimeerde] is geen nieuwe pachtprijs overeengekomen maar is aan [appellant] alleen uitstel van betaling gegeven voor een deel van de pachtprijs voor het jaar 2011, zou over het jaar 2012 een korting op de pachtprijs worden gegeven van € 20.000,-, en diende in 2013 weer de volledige pachtprijs te worden voldaan, dat alles onder de ontbindende voorwaarde dat [appellant] vanaf dat moment aan zijn betalingsverplichtingen zou voldoen. 4.4 Gelet op de door [appellant] gestelde en door [geïntimeerde] betwiste inhoud van de op 26 augustus 2011 gemaakte nadere afspraak, zal [appellant], die zich op de rechtsgevolgen van die afspraak beroept, in de gelegenheid worden gesteld om de door hem gestelde inhoud van de afspraak te bewijzen. Waar [geïntimeerde] zich tegenover de stellingen van [appellant] erop heeft beroepen dat aan de op 26 augustus 2011 gemaakte afspraak (die volgens [geïntimeerde] dus een andere inhoud had) een ontbindende voorwaarde was verbonden, hetgeen [appellant] heeft betwist, ligt het op de weg van [geïntimeerde] om het bestaan van die ontbindende voorwaarde te bewijzen. [geïntimeerde] zal daartoe op haar beurt – om proces-economische redenen tegelijkertijd met de bewijsopdracht aan [appellant] - in de gelegenheid worden gesteld. 4.5 [appellant] heeft aan de vordering dat door de pachtkamer wordt vastgelegd de wijziging van de pachtovereenkomst vanwege bijzondere omstandigheden ingaande 1 januari 2013, zodat de pachtprijs per jaar € 77.878,20 en per maand € 6.489,85 beloopt, ten grondslag gelegd dat het Varkensbesluit dat per 1 januari 2013 in werking is getreden verplichtte tot aanpassing van de varkensstallen en dat [appellant] na de verbouwing nog maar 490 zeugen kon houden in plaats van de oorspronkelijke 580 zeugen. Dit betekent, aldus [appellant], dat het pachtgenot structureel afnam en dat dit moet leiden tot een vermindering van de pachtprijs. Voor deze vordering bestaat geen grond. Gesteld noch gebleken is dat partijen een dergelijke wijziging zijn overeengekomen. In de mogelijkheden tot aanpassing van de pachtprijs wegens bijzondere omstandigheden zoals door [appellant] beoogd, is voor het overige exclusief voorzien in de artikelen 7:330 e.v. BW. 4.6 Ook de vorderingen met betrekking tot de door [appellant] aan het gepachte aangebrachte verbeteringen kunnen niet slagen. In beginsel ligt het, op de voet van artikel 7:348 BW, op de weg van de pachter om een in verband met de eisen van het Varkensbesluit aan te brengen wijziging van de stalinrichting door te voeren (zie Hof Arnhem, 24 februari 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BI0319). Ingevolge het bepaalde in artikel 7:350 BW kan een vergoeding voor aangebrachte verbeteringen slechts worden gevorderd indien de pachter tijdig, onder opgave van de geschatte kosten, schriftelijk mededeling van de voorgenomen verbetering heeft gedaan en de verpachter zich tegen het aanbrengen van de verbetering niet heeft verzet of de rechter de pachter daartoe heeft gemachtigd. Vast staat dat [appellant] een dergelijke mededeling niet heeft gedaan. Gelet op het ontbreken van deze mededeling, bestaat voor het alsnog, achteraf, verlenen van een machtiging voor het aanbrengen van de verbeteringen geen grond (zie ook Hof Arnhem, 14 september 2010, ECLI:NL:GHARN:2010:BO0401). Ook de subsidiaire vordering tot afgifte kan niet worden toegewezen. Voor afgifte zou alleen aanleiding kunnen zijn indien de zaken waarvan afgifte wordt gevorderd geen bestanddeel zijn geworden van het verpachte (artikel 5:4 en 5:5 BW). [appellant] heeft niets gesteld waaruit volgt dat de zaken waarvan afgifte wordt gevorderd roerende zaken betreffen en gelet op de aard van de zaken waarvan afgifte wordt gevorderd, ligt dat ook niet zonder meer voor de hand. Van de mogelijkheid die artikel 7:349 lid 1 BW biedt om zaken waarvan thans afgifte wordt gevorderd weg te nemen kan [appellant] geen gebruik meer maken, nu hij al tot ontruiming is overgegaan. Grief III faalt dus. 4.7 Grief IV treft eenzelfde lot. Waar het in beginsel op de weg van [appellant] lag om de in verband met de eisen van het Varkensbesluit aan te brengen wijziging van de stalinrichting zelf door te voeren, kan hij ook niet jegens [geïntimeerde] aanspraak maken op vergoeding van de in verband met noodzakelijke aanpassingen gemaakte kosten voor transport en tijdelijke huisvesting van de varkens. Overigens laat [appellant] ook in hun hoger beroep na om deze door [geïntimeerde] betwiste kosten nader te onderbouwen, zodat ook om die reden zijn beroep op verrekening (nog afgezien van de volgens [geïntimeerde] contractueel uitgesloten mogelijkheid van verrekening) en zijn reconventionele vordering terzake (die overigens niet in het petitum terug komt) niet kan slagen. 4.8 Hetgeen overigens door partijen over een weer is aangevoerd laat het hof, in afwachting van voornoemde bewijslevering, nog onbesproken. 4.9 Zoals hiervoor is overwogen, zal aan zowel [appellant] als aan [geïntimeerde] een bewijsopdracht worden verstrekt. Nu beide bewijsopdrachten op hetzelfde thema, namelijk de inhoud van de op 26 augustus 2011 tussen partijen gemaakte afspraken, betrekking hebben, stelt het hof zich de gang van zaken als volgt voor. [appellant] zal eerst in de gelegenheid worden gesteld tot enquête in zijn bewijsopdracht. Aansluitend zal [geïntimeerde] in de gelegenheid worden gesteld tot contra-enquête in de bewijsopdracht van [appellant]. Die gelegenheid zal [geïntimeerde] dan tegelijk dienen te benutten voor enquête in haar eigen bewijsopdracht. Vervolgens zal [appellant] – voor zover nog nodig – in de gelegenheid worden gesteld tot contra-enquête in de bewijsopdracht van [geïntimeerde]. Nu het voor de hand ligt dat ter zake van beide bewijsopdrachten (deels) dezelfde getuigen zullen worden gehoord, streeft het hof ernaar om de enquêtes en contra-enquêtes aansluitend op dezelfde dag te laten plaatsvinden. Om die reden wordt partijen verzocht om tegelijkertijd opgave te doen van de door hen te horen getuigen en de verhinderdata. 4.10 Het hof wijst er tot slot op dat de gelegenheid van de te houden enquêtes en contra-enquêtes tevens zal worden benut voor een na afloop van de getuigenverhoren te houden comparitie van partijen, teneinde te bezien of partijen het - mede gelet op hetgeen reeds bij dit tussenarrest is overwogen - op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden.