ECLI:NL:GHARL:2014:2006

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.119.461/01 (zaaknummer rechtbank Leeuwarden 395038\ CV EXPL 12-2475) arrest van de eerste kamer van 11 maart 2014 in de zaak van [appellante] , gevestigd te [vestigingsplaats 1], appellante, in eerste aanleg: gedaagde, hierna: [appellante], advocaat: mr. C.W. van der Zee, kantoorhoudend te Leeuwarden, tegen [geïntimeerde] , gevestigd te [vestigingsplaats 2], geïntimeerde, in eerste aanleg: eiseres, hierna: [geïntimeerde], advocaat: mr. W.J. Aardema, kantoorhoudend te Heerenveen.

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Heerenveen van 24 oktober 2012 (hierna: de kantonrechter).

2.1 Het verloop van de procedure is als volgt: - de dagvaarding in hoger beroep d.d. 20 december 2012, - de memorie van grieven (met een productie), - de memorie van antwoord. 2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 2.3 De vordering van [appellante] luidt: "Dat het Gerechtshof (…) het vonnis van 24 oktober 2012 zal vernietigen met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, tot terugbetaling van de door [appellante] een [geïntimeerde] betaalde bedragen voortvloeiende uit het eerder vermelde vonnis, te verhogen met wettelijke rente en kosten en voorts met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide procedures, eveneens uitvoerbaar bij voorraad. " 3De vaststaande feiten 3.1 Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.7) van genoemd vonnis van 24 oktober 2012 is geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan. Deze feiten, aangevuld met feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, luiden als volgt. 3.2 Op 23 december 1997 is een huurovereenkomst gesloten tussen [appellante] als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder met betrekking tot de bedrijfsruimte (kantoorruimte) aan het adres [adres] te [vestigingsplaats 2] (hierna: het gehuurde). [appellante] werd bij het aangaan van de huurovereenkomst vertegenwoordigd door haar directeur [X] en [geïntimeerde] door haar (middellijk) directeuren [X] en [Y]. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar, ingaande op 1 december 1997 en lopende tot en met 30 november 2007, met voortzetting van aansluitende periodes van vijf jaar. 3.3 Voormelde huurovereenkomst is op 10 december 2000 aangepast door [X], handelend als vertegenwoordiger van zowel [appellante] als [geïntimeerde]. De (oorspronkelijke) duur van de huurovereenkomst is ongewijzigd gebleven: van 1 december 1997 tot en met 30 november 2007. De voortzettingsbepaling (art. 3.2.) is echter gewijzigd, in die zin dat na het verstrijken van de periode van tien jaar de overeenkomst wordt voortgezet voor (een) aansluitende periode(s) van tien jaren. Beëindiging van de huurovereenkomst dient plaats te vinden door opzegging tegen het einde van een huurperiode, met inachtneming van een termijn van ten minste drie maanden (art. 3.3.). De huurovereenkomst vermeldt een huurprijs van € 71.721,- exclusief BTW per jaar. 3.4 Medio 2004 zijn [X] en [Z] (hierna: [Z]) in gesprek gegaan over de overname van de aandelen van [X] in [geïntimeerde] door [Z] dan wel een aan [Z] gelieerde rechtspersoon. In dit traject liet [X] zich begeleiden door de heer [1] van [accountantskantoor 1], terwijl [Z] zich liet begeleiden door de heer [2] van [accountantskantoor 2]. Tijdens de onderhandelingen zijn er diverse voorstellen over en weer gedaan. 3.4.1 [accountantskantoor 1] meldt namens [X] bij brief van 21 april 2005 (productie 3 bij inleidende dagvaarding) onder meer: "Na verkennende besprekingen en uitwisseling van standpunten en informatie, is het tijd om een tussenbalans op te maken. (…) 3. Duidelijk is dat [X] op 1 juli 2009 wil stoppen. Niet uitgesloten is dat hij hierna nog een adviserende rol zal vervullen, voor bepaalde tijd en met goedvinden van [Z]. (…) 9. De huur voor het pand en de fee voor de heer [X] worden in de jaren dat er sprake is van gedeeld aandeelhouderschap niet gewijzigd. [Z] zal voor de verwerving van de aandelen een eigen BV oprichten. (…) 10. Op 1 juli 2009 neemt [Z] de resterende 60% over van [X], waarbij de waardering van deze aandelen geschiedt, conform 2005.

(…) * De huurovereenkomst met betrekking tot het pand, wordt ongewijzigd voortgezet tot 1 juli 2009. Na 2009 wordt deze overeenkomst verlengd voor een periode van 5 jaar." 3.4.2 [accountantskantoor 2] meldt namens [Z] bij brief van 29 april 2005 (productie 4 bij inleidende dagvaarding) onder meer: "(…) De huurovereenkomst wordt voortgezet tot 1 juli 2009. Ter toetsing van de huurwaarde dient deze door 2 makelaars gezamenlijk te worden vastgesteld. Het is lastig om thans reeds vooruit te kijken voor de periode na 2009. Wat is de grootte van de onderneming op dat moment, functionaliteit etc. Als basisuitgangspunt is er een voortzetting na 2009 bespreekbaar mits onderverhuur etc. ook mogelijk is. (…)." 3.4.3 [accountantskantoor 1] meldt namens [X] bij brief van 31 mei 2005 (productie 5 bij inleidende dagvaarding) onder meer: "(…) Het huurcontract met betrekking tot het kantoorpand, wordt tot 1 juli 2009 niet gewijzigd. Vanaf 1 juli 2009 blijft dit huurcontract nog minimaal vijf jaar gelden. (…)" 3.4.4 [accountantskantoor 2] meldt [Z] bij brief van 6 juni 2005 (productie 6 bij inleidende dagvaarding) onder meer: "(…) Ten aanzien van de huur van de bedrijfsruimte blijven wij bij ons voorstel van 29 april 2005, hetgeen te zien is als een objectief reëel voorstel. (…)" 3.4.5 [accountantskantoor 1] meldt bij brief van 7 juli 2005 (productie 7 bij inleidende dagvaarding) aan alle betrokkenen onder meer: "Hedenmorgen hebben wij (dat zijn de heer [2] van [accountantskantoor 2] en ondergetekende) de geplande bespreking toch door laten gaan en hebben met betrekking tot de gang van zaken rondom de overdracht en samenwerking, de volgende afspraken vastgelegd. Het gaat dan om een definitieve invulling van de reeds gemaakte afspraken op hoofdlijnen. Indien u zich met deze inventarisatie kunt verenigen, verzoek ik u beiden een handtekening op een kopie van dit schrijven te plaatsen, waarna met notaris en belastingdienst, de verdere afwikkeling zal plaatsvinden. De heren [2] en ondergetekende beschouwen het resultaat van de onderhandelingen, op deze wijze, als afgerond. (…) het huurcontract met betrekking tot het kantoorpand, wordt tot 1 juli 2009 niet gewijzigd. Vanaf 1 juli 2009 blijft dit huurcontract nog minimaal vijf jaar gelden, waarbij huurder het recht heeft om de hoogte van de huur te laten taxeren, zulks in overleg met verhuurder. Beiden zullen hiertoe dan ieder een makelaar van hun keuze benoemen. Huurder heeft als onderdeel van het huurcontract, een (eerste) recht van koop. (…)" De brief is door zowel [X] als [Z] voor akkoord ondertekend. 3.5 Op 1 december 2005 zijn partijen (beiden vertegenwoordigd door [X]) en [Z] verschenen voor mr. [de notaris], notaris te Leeuwarden, alwaar ten overstaan van deze laatste is verleden de akte van levering van de aandelen van [appellante] in [geïntimeerde] in aan [geïntimeerde] In deze akte (productie 8 bij inleidende dagvaarding) is onder meer bepaald: "I. OVEREENKOMST VAN VERKOOP EN KOOP I. Tussen verkoper en koper is op heden een overeenkomst van verkoop en koop van aandelen tot stand gekomen, welke overeenkomst niet schriftelijk werd vastgelegd in een koopovereenkomst. Aan de overeenkomst liggen echter afspraken ten grondslag die in correspondentie tussen partijen en hun adviseurs is vastgelegd. Deze correspondentie is aan partijen genoegzaam bekend en zal aan deze akte worden gehecht. (…) REGISTERGOEDEREN Artikel 18 1. De vennootschap huurt het pand aan de [adres] te [vestigingsplaats 2] van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [appellante] (…) 6. De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [appellante] verklaart uitdrukkelijk dat de bestaande huurovereenkomst tot één juli tweeduizend negen niet zal worden gewijzigd. Het in deze overeenkomst opgenomen recht van eerste koop blijft eveneens gehandhaafd. De vennootschap heeft vervolgens het recht om het gehuurde voor een vervolgperiode van vijf (5) jaar te huren, met het recht van onderverhuur. De huurprijs zal alsdan worden vastgesteld door twee deskundigen, waarbij de vennootschap en de verhuurder het recht hebben een deskundige aan te wijzen." 3.6 Beide partijen hebben een makelaar aangewezen voor het vaststellen van de huurprijs. Deze twee makelaars hebben de huurprijs, ervan uitgaande dat partijen een normale huurovereenkomst sluiten van vijf jaar met een optieperiode van telkens vijf jaar, bij rapportage van 21 en 24 juni 2011 (productie 9 bij inleidende dagvaarding) vastgesteld op een bedrag van € 56.500,- exclusief BTW per jaar. 3.7 Bij (aangetekende) brief van de gemachtigde van [geïntimeerde] aan [appellante] van 30 november 2011 (productie 11 bij inleidende dagvaarding) is de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2014. [appellante] is niet met deze opzegging akkoord gegaan omdat de huurovereenkomst volgens haar doorloopt tot 1 november 2017. 3.8 Vanaf 1 juli 2009 tot aan de datum van het bestreden vonnis (24 oktober 2012) heeft [geïntimeerde] de "oude" huurprijs van € 71.721,- per jaar aan [appellante] betaald. 3.9 In het kader van het tussen partijen gevoerde debat aangaande de einddatum van de huurovereenkomst en de hoogte van de huurprijs, heeft de advocaat van [appellante] zijn visie aan [de notaris], voor wie de bovenvermelde akte werd verleden, voorgelegd. Deze laatste schrijft daarop (productie 4 bij conclusie van antwoord) aan [X]: "Beste [3], Ik kan mij vinden in de uitleg van mr. C.W. van der Zee m.b.t. artikel 18 lid 6 van de leveringsakte van aandelen. Nu de huurovereenkomst in 2009 niet wordt gewijzigd loopt hij door tot de einddatum (2017) en zal daarna worden verlengd als huurder dat wenst tegen een nieuw te bepalen huurprijs." 4De vordering en beoordeling in eerste aanleg 4.1 [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - kort samengevat - voor recht verklaart dat partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2009 voor telkens vijf jaren zou worden voortgezet, dat de huurprijs per die datum zou worden gewijzigd, en voorts voor recht verklaart dat de huurovereenkomst per 30 juni 2014 eindigt en dat de huurprijs per 1 juni 2009 op € 56.500,- is vastgesteld. Daarnaast vorderde [geïntimeerde] terugbetaling van de teveel aan [appellante] betaalde huurpenningen, vermeerderd met handelsrente en buitengerechtelijke incassokosten. 4.2 [appellante] heeft verweer gevoerd, met als kern het standpunt dat de huurovereenkomst (in ieder geval) nog tot 1 november 2017 doorloopt. 4.3 Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter: I. voor recht verklaard dat partijen met betrekking tot de huurovereenkomst van 10 december 2000 nader zijn overeengekomen dat: a. deze huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2009 zou worden voortgezet voor een periode van telkenmale vijf jaar en derhalve in eerste instantie tot juli 2014; b. de huurprijs met ingang van 1 juli 2009 zou worden gewijzigd aan de hand van een taxatierapport uit te brengen door twee makelaars aangewezen door partijen; II.

De grieven I tot en met IV richten zich tegen de redenering van de kantonrechter aangaande het in deze aan te leggen toetsingskader en de uitleg die hij vervolgens aan art. 18 lid 6 van de notariële akte geeft (rechtsoverwegingen 8, 9 en 10 van het bestreden vonnis). De aangevallen redenering van de kantonrechter luidt als volgt: "8. Partijen verschillen uitdrukkelijk van mening omtrent de vraag of zij gaandeweg de looptijd van de eerste huurovereenkomst andersluidende afspraken hebben gemaakt omtrent de voortzetting van deze huurovereenkomst. Daarbij komt het naar het oordeel van de kanontrechter aan op de uitleg van de afspraken die partijen hebben gemaakt voorafgaand aan de notariële akte van levering van 1 december 2005 en in de notariële akte zelf. Bij deze uitleg is het volgende van belang. Zodra, zoals in het onderhavige geval, een afspraak in een notariële akte is vastgelegd, geldt niet uitsluitend de “objectieve uitleg”, te weten de tekstuele uitleg van de notariële akte waarbij de partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (zie HR 2 december 2005, NJ 2007, 5) [hof: ECLI:NL:HR:2005:AU3797]. Een dergelijke beperkte uitleg van notariële akten is aan de orde wanneer er belangen van derden in het geding zijn. Daarvan is hier geen sprake. Ook de uitleg van een obligatoire overeenkomst die voorafgaat aan de notariële akte kan van belang zijn. Daarbij komt het juist weer aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de gemaakte afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zulks in het licht van alle omstandigheden van het geval (de Haviltex-maatstaf). Overigens bestaat tussen de grammaticale uitleg en de Haviltex-maatstaf geen strikte scheiding. Er is veeleer sprake van een glijdende schaal (HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493) [hof: ECLI:NL:HR:2004:AO1427]. Wel is in praktisch opzicht de grammaticale betekenis van in een contract gebruikte bewoordingen van belang en die betekenis neemt toe als er sprake is van een commerciële afspraak die is uitonderhandeld met behulp van (juridische) adviseurs (zie voor e.e.a. ook gerechtshof Leeuwarden, 18 september 2012, LJN: BX8621) [hof: ECLI:NL:GHLEE:2012:BX8621]. 9. In deze zaak oordeelt de kantonrechter dat aan de tekst van de door partijen voor akkoord ondertekende brief van 7 juli 2005, alsmede de notariële akte van 1 december 2005, en de grammaticale uitleg daarvan een belangrijke betekenis toekomt, nu deze stukken het resultaat zijn van een commercieel onderhandelingsproces waarbij partijen ieder door een deskundig adviseur terzijde werden gestaan. Overigens wordt in de notariële akte ook uitdrukkelijk verwezen naar dat onderhandelingsproces. 10. Naar het oordeel van de kantonrechter sluiten in het onderhavige geval de tekst van de brief van 7 juli 2005 en de tekst van de notariële akte ten aanzien van de voortzetting van de lopende huurovereenkomst (voldoende) op elkaar aan. Deze stukken, mede in hun onderlinge verband en samenhang bezien, dienen aldus te worden uitgelegd dat partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst in elke geval tot 1 juli 2009 niet wordt gewijzigd én dat vanaf 1 juli 2009 de huurovereenkomst in elke geval nog vijf jaar blijft gelden. Nu er sprake was van een huurovereenkomst voor de duur van tien jaren (1 november 1997 tot en met 31 oktober 2007), met een voortzetting voor aansluitende perioden van tien jaar, zou normaliter – behoudens opzegging of andersluidende afspraken – de huurovereenkomst vanaf 1 november 2007 voor nog eens tien jaar zijn voortgezet. De afspraak dat de huurovereenkomst voor minimaal vijf jaar zal gelden vanaf 1 juli 2009 kan naar het oordeel van de kantonrechter niet anders worden uitgelegd, dan dat partijen hiermee – in afwijking van de bepalingen van de lopende huurovereenkomst – een nieuwe (minimale) termijn van voortzetting van de huurovereenkomst zijn overeengekomen, te rekenen vanaf 1 juli 2009. Aldus is de mogelijkheid geschapen voor [geïntimeerde] om de per 1 november 2007 voortgezette huurovereenkomst tegen 1 juli 2014 op te zeggen. Vast staat dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst tegen die datum heeft opgezegd. Zij heeft dit, zoals de huurovereenkomst voorschrijft, bij aangetekende brief gedaan. Daarmee is sprake van een rechtsgeldige opzegging. Derhalve zal de huurovereenkomst tussen partijen voortduren tot en met 30 juni 2014 en is [geïntimeerde] nadien van haar verplichting tot betaling van huur aan [appellante] bevrijd. De in de dagvaarding sub Ia. en II. gevorderde verklaringen voor recht zijn dan ook toewijsbaar, met dien verstande dat voor wat betreft de sub II. gevorderde verklaring voor recht slechts zal worden bepaald dat [geïntimeerde] uit haar verplichting tot betaling van de huur ontslagen zal zijn per 30 juni 2014. Voor het overige kan niet op voorhand worden bepaald of [geïntimeerde] per die datum al haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst zal zijn nagekomen. Voor zover de vordering daartoe strekt, is deze niet toewijsbaar.” 5.3 Het hof sluit zich aan bij de voormelde overwegingen van de kantonrechter, neemt deze over en maakt deze tot de zijne. Het door [appellante] ingenomen standpunt dat de kantonrechter zonder enige toelichting “aan het Haviltexen” is geslagen, daarbij een zuiver subjectieve uitleg heeft gehanteerd en gewoonweg heeft aangegeven wat hij zelf redelijk vindt, wordt met het bovenstaande citaat reeds gelogenstraft. Het gehanteerde toetsingskader is juist; de kantonrechter heeft daarbij wel degelijk ook naar de tekst van de notariële akte gekeken en heeft daaraan zelfs aanmerkelijk gewicht toegekend. Het arrest Eelder Woningbouw (ECLI:NL:HR:2000:AA8901) waarnaar in grief III wordt verwezen, handelt over de situatie waarin rechten en belangen van derden in het geding zijn, een situatie waarvan in het onderhavige geval nu juist geen sprake is. Overigens is het standpunt van [appellante] ook indien art. 18 lid 6, zoals zij wil, geïsoleerd wordt bezien, van logica gespeend: met name het gecombineerde gebruik van de woorden “tot” en “vervolgens” staat naar ’s hofs oordeel aan de door haar verdedigde lezing in de weg. Voor de conclusie dat de lopende overeenkomst ook na 1 juli 2009 onverkort geldt, is ook bij een grammaticale benadering van de akte geen ruimte. De latere mededeling van de notaris is in dat opzicht evenmin logisch en doet, reeds omdat de notaris deze in geheel niet heeft toegelicht, aan het voorgaande onvoldoende af. De grieven I tot en met IV falen. 5.4 Grief V komt op tegen het oordeel dat vanaf 1 juli 2009 een huurprijs van € 56.500,- geldt. Ook op dit punt sluit het hof zich bij de aangevallen overweging van de kantonrechter aan. Deze luidt: “ 11. [geïntimeerde] heeft voorts betoogd dat partijen nader zijn overeengekomen, dat de huurprijs met ingang van 1 juli 2009 zou worden gewijzigd aan de hand van een taxatierapport uit te brengen door twee door partijen aangewezen makelaars, hetgeen door [appellante] is betwist. Naar het oordeel van de kantonrechter dienen de te dien aanzien in de notariële akte van belang zijnde zinsneden “De vennootschap heeft het recht om het gehuurde voor een vervolgperiode van vijf (5) jaar te huren, met het recht van onderhuur. De huurprijs zal alsdan worden vastgesteld door twee deskundigen, waarbij de vennootschap en de verhuurder het recht hebben een deskundigd aan te wijzen”, mede in het licht van hetgeen hiervoor reeds is overwogen, aldus te worden uitgelegd dat is overeengekomen dat voor de periode te rekenen vanaf 1 juli 2009 de huurprijs nader zal worden vastgesteld, door twee deskundigen, waarbij ieder van partijen een deskundige zal aanwijzen.

Het hof, recht doende in hoger beroep: bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Heerenveen van 24 oktober 2012 waarvan beroep; veroordeelt, uitvoerbaar bij voorraad, [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 894,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 1.862,- voor verschotten; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. L. Groefsema en mr. A.M. Koene en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 11 maart 2014.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.119.461/01 (zaaknummer rechtbank Leeuwarden 395038\ CV EXPL 12-2475) arrest van de eerste kamer van 11 maart 2014 in de zaak van [appellante] , gevestigd te [vestigingsplaats 1], appellante, in eerste aanleg: gedaagde, hierna: [appellante], advocaat: mr. C.W. van der Zee, kantoorhoudend te Leeuwarden, tegen [geïntimeerde] , gevestigd te [vestigingsplaats 2], geïntimeerde, in eerste aanleg: eiseres, hierna: [geïntimeerde], advocaat: mr. W.J. Aardema, kantoorhoudend te Heerenveen.

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Heerenveen van 24 oktober 2012 (hierna: de kantonrechter).

2.1 Het verloop van de procedure is als volgt: - de dagvaarding in hoger beroep d.d. 20 december 2012, - de memorie van grieven (met een productie), - de memorie van antwoord. 2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 2.3 De vordering van [appellante] luidt: "Dat het Gerechtshof (…) het vonnis van 24 oktober 2012 zal vernietigen met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, tot terugbetaling van de door [appellante] een [geïntimeerde] betaalde bedragen voortvloeiende uit het eerder vermelde vonnis, te verhogen met wettelijke rente en kosten en voorts met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide procedures, eveneens uitvoerbaar bij voorraad. " 3De vaststaande feiten 3.1 Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.7) van genoemd vonnis van 24 oktober 2012 is geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan. Deze feiten, aangevuld met feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, luiden als volgt. 3.2 Op 23 december 1997 is een huurovereenkomst gesloten tussen [appellante] als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder met betrekking tot de bedrijfsruimte (kantoorruimte) aan het adres [adres] te [vestigingsplaats 2] (hierna: het gehuurde). [appellante] werd bij het aangaan van de huurovereenkomst vertegenwoordigd door haar directeur [X] en [geïntimeerde] door haar (middellijk) directeuren [X] en [Y]. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar, ingaande op 1 december 1997 en lopende tot en met 30 november 2007, met voortzetting van aansluitende periodes van vijf jaar. 3.3 Voormelde huurovereenkomst is op 10 december 2000 aangepast door [X], handelend als vertegenwoordiger van zowel [appellante] als [geïntimeerde]. De (oorspronkelijke) duur van de huurovereenkomst is ongewijzigd gebleven: van 1 december 1997 tot en met 30 november 2007. De voortzettingsbepaling (art. 3.2.) is echter gewijzigd, in die zin dat na het verstrijken van de periode van tien jaar de overeenkomst wordt voortgezet voor (een) aansluitende periode(s) van tien jaren. Beëindiging van de huurovereenkomst dient plaats te vinden door opzegging tegen het einde van een huurperiode, met inachtneming van een termijn van ten minste drie maanden (art. 3.3.). De huurovereenkomst vermeldt een huurprijs van € 71.721,- exclusief BTW per jaar. 3.4 Medio 2004 zijn [X] en [Z] (hierna: [Z]) in gesprek gegaan over de overname van de aandelen van [X] in [geïntimeerde] door [Z] dan wel een aan [Z] gelieerde rechtspersoon. In dit traject liet [X] zich begeleiden door de heer [1] van [accountantskantoor 1], terwijl [Z] zich liet begeleiden door de heer [2] van [accountantskantoor 2]. Tijdens de onderhandelingen zijn er diverse voorstellen over en weer gedaan. 3.4.1 [accountantskantoor 1] meldt namens [X] bij brief van 21 april 2005 (productie 3 bij inleidende dagvaarding) onder meer: "Na verkennende besprekingen en uitwisseling van standpunten en informatie, is het tijd om een tussenbalans op te maken. (…) 3. Duidelijk is dat [X] op 1 juli 2009 wil stoppen. Niet uitgesloten is dat hij hierna nog een adviserende rol zal vervullen, voor bepaalde tijd en met goedvinden van [Z]. (…) 9. De huur voor het pand en de fee voor de heer [X] worden in de jaren dat er sprake is van gedeeld aandeelhouderschap niet gewijzigd. [Z] zal voor de verwerving van de aandelen een eigen BV oprichten. (…) 10. Op 1 juli 2009 neemt [Z] de resterende 60% over van [X], waarbij de waardering van deze aandelen geschiedt, conform 2005.

(…) * De huurovereenkomst met betrekking tot het pand, wordt ongewijzigd voortgezet tot 1 juli 2009. Na 2009 wordt deze overeenkomst verlengd voor een periode van 5 jaar." 3.4.2 [accountantskantoor 2] meldt namens [Z] bij brief van 29 april 2005 (productie 4 bij inleidende dagvaarding) onder meer: "(…) De huurovereenkomst wordt voortgezet tot 1 juli 2009. Ter toetsing van de huurwaarde dient deze door 2 makelaars gezamenlijk te worden vastgesteld. Het is lastig om thans reeds vooruit te kijken voor de periode na 2009. Wat is de grootte van de onderneming op dat moment, functionaliteit etc. Als basisuitgangspunt is er een voortzetting na 2009 bespreekbaar mits onderverhuur etc. ook mogelijk is. (…)." 3.4.3 [accountantskantoor 1] meldt namens [X] bij brief van 31 mei 2005 (productie 5 bij inleidende dagvaarding) onder meer: "(…) Het huurcontract met betrekking tot het kantoorpand, wordt tot 1 juli 2009 niet gewijzigd. Vanaf 1 juli 2009 blijft dit huurcontract nog minimaal vijf jaar gelden. (…)" 3.4.4 [accountantskantoor 2] meldt [Z] bij brief van 6 juni 2005 (productie 6 bij inleidende dagvaarding) onder meer: "(…) Ten aanzien van de huur van de bedrijfsruimte blijven wij bij ons voorstel van 29 april 2005, hetgeen te zien is als een objectief reëel voorstel. (…)" 3.4.5 [accountantskantoor 1] meldt bij brief van 7 juli 2005 (productie 7 bij inleidende dagvaarding) aan alle betrokkenen onder meer: "Hedenmorgen hebben wij (dat zijn de heer [2] van [accountantskantoor 2] en ondergetekende) de geplande bespreking toch door laten gaan en hebben met betrekking tot de gang van zaken rondom de overdracht en samenwerking, de volgende afspraken vastgelegd. Het gaat dan om een definitieve invulling van de reeds gemaakte afspraken op hoofdlijnen. Indien u zich met deze inventarisatie kunt verenigen, verzoek ik u beiden een handtekening op een kopie van dit schrijven te plaatsen, waarna met notaris en belastingdienst, de verdere afwikkeling zal plaatsvinden. De heren [2] en ondergetekende beschouwen het resultaat van de onderhandelingen, op deze wijze, als afgerond. (…) het huurcontract met betrekking tot het kantoorpand, wordt tot 1 juli 2009 niet gewijzigd. Vanaf 1 juli 2009 blijft dit huurcontract nog minimaal vijf jaar gelden, waarbij huurder het recht heeft om de hoogte van de huur te laten taxeren, zulks in overleg met verhuurder. Beiden zullen hiertoe dan ieder een makelaar van hun keuze benoemen. Huurder heeft als onderdeel van het huurcontract, een (eerste) recht van koop. (…)" De brief is door zowel [X] als [Z] voor akkoord ondertekend. 3.5 Op 1 december 2005 zijn partijen (beiden vertegenwoordigd door [X]) en [Z] verschenen voor mr. [de notaris], notaris te Leeuwarden, alwaar ten overstaan van deze laatste is verleden de akte van levering van de aandelen van [appellante] in [geïntimeerde] in aan [geïntimeerde] In deze akte (productie 8 bij inleidende dagvaarding) is onder meer bepaald: "I. OVEREENKOMST VAN VERKOOP EN KOOP I. Tussen verkoper en koper is op heden een overeenkomst van verkoop en koop van aandelen tot stand gekomen, welke overeenkomst niet schriftelijk werd vastgelegd in een koopovereenkomst. Aan de overeenkomst liggen echter afspraken ten grondslag die in correspondentie tussen partijen en hun adviseurs is vastgelegd. Deze correspondentie is aan partijen genoegzaam bekend en zal aan deze akte worden gehecht. (…) REGISTERGOEDEREN Artikel 18 1. De vennootschap huurt het pand aan de [adres] te [vestigingsplaats 2] van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [appellante] (…) 6. De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [appellante] verklaart uitdrukkelijk dat de bestaande huurovereenkomst tot één juli tweeduizend negen niet zal worden gewijzigd. Het in deze overeenkomst opgenomen recht van eerste koop blijft eveneens gehandhaafd. De vennootschap heeft vervolgens het recht om het gehuurde voor een vervolgperiode van vijf (5) jaar te huren, met het recht van onderverhuur. De huurprijs zal alsdan worden vastgesteld door twee deskundigen, waarbij de vennootschap en de verhuurder het recht hebben een deskundige aan te wijzen." 3.6 Beide partijen hebben een makelaar aangewezen voor het vaststellen van de huurprijs. Deze twee makelaars hebben de huurprijs, ervan uitgaande dat partijen een normale huurovereenkomst sluiten van vijf jaar met een optieperiode van telkens vijf jaar, bij rapportage van 21 en 24 juni 2011 (productie 9 bij inleidende dagvaarding) vastgesteld op een bedrag van € 56.500,- exclusief BTW per jaar. 3.7 Bij (aangetekende) brief van de gemachtigde van [geïntimeerde] aan [appellante] van 30 november 2011 (productie 11 bij inleidende dagvaarding) is de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2014. [appellante] is niet met deze opzegging akkoord gegaan omdat de huurovereenkomst volgens haar doorloopt tot 1 november 2017. 3.8 Vanaf 1 juli 2009 tot aan de datum van het bestreden vonnis (24 oktober 2012) heeft [geïntimeerde] de "oude" huurprijs van € 71.721,- per jaar aan [appellante] betaald. 3.9 In het kader van het tussen partijen gevoerde debat aangaande de einddatum van de huurovereenkomst en de hoogte van de huurprijs, heeft de advocaat van [appellante] zijn visie aan [de notaris], voor wie de bovenvermelde akte werd verleden, voorgelegd. Deze laatste schrijft daarop (productie 4 bij conclusie van antwoord) aan [X]: "Beste [3], Ik kan mij vinden in de uitleg van mr. C.W. van der Zee m.b.t. artikel 18 lid 6 van de leveringsakte van aandelen. Nu de huurovereenkomst in 2009 niet wordt gewijzigd loopt hij door tot de einddatum (2017) en zal daarna worden verlengd als huurder dat wenst tegen een nieuw te bepalen huurprijs." 4De vordering en beoordeling in eerste aanleg 4.1 [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - kort samengevat - voor recht verklaart dat partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2009 voor telkens vijf jaren zou worden voortgezet, dat de huurprijs per die datum zou worden gewijzigd, en voorts voor recht verklaart dat de huurovereenkomst per 30 juni 2014 eindigt en dat de huurprijs per 1 juni 2009 op € 56.500,- is vastgesteld. Daarnaast vorderde [geïntimeerde] terugbetaling van de teveel aan [appellante] betaalde huurpenningen, vermeerderd met handelsrente en buitengerechtelijke incassokosten. 4.2 [appellante] heeft verweer gevoerd, met als kern het standpunt dat de huurovereenkomst (in ieder geval) nog tot 1 november 2017 doorloopt. 4.3 Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter: I. voor recht verklaard dat partijen met betrekking tot de huurovereenkomst van 10 december 2000 nader zijn overeengekomen dat: a. deze huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2009 zou worden voortgezet voor een periode van telkenmale vijf jaar en derhalve in eerste instantie tot juli 2014; b. de huurprijs met ingang van 1 juli 2009 zou worden gewijzigd aan de hand van een taxatierapport uit te brengen door twee makelaars aangewezen door partijen; II.

De grieven I tot en met IV richten zich tegen de redenering van de kantonrechter aangaande het in deze aan te leggen toetsingskader en de uitleg die hij vervolgens aan art. 18 lid 6 van de notariële akte geeft (rechtsoverwegingen 8, 9 en 10 van het bestreden vonnis). De aangevallen redenering van de kantonrechter luidt als volgt: "8. Partijen verschillen uitdrukkelijk van mening omtrent de vraag of zij gaandeweg de looptijd van de eerste huurovereenkomst andersluidende afspraken hebben gemaakt omtrent de voortzetting van deze huurovereenkomst. Daarbij komt het naar het oordeel van de kanontrechter aan op de uitleg van de afspraken die partijen hebben gemaakt voorafgaand aan de notariële akte van levering van 1 december 2005 en in de notariële akte zelf. Bij deze uitleg is het volgende van belang. Zodra, zoals in het onderhavige geval, een afspraak in een notariële akte is vastgelegd, geldt niet uitsluitend de “objectieve uitleg”, te weten de tekstuele uitleg van de notariële akte waarbij de partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (zie HR 2 december 2005, NJ 2007, 5) [hof: ECLI:NL:HR:2005:AU3797]. Een dergelijke beperkte uitleg van notariële akten is aan de orde wanneer er belangen van derden in het geding zijn. Daarvan is hier geen sprake. Ook de uitleg van een obligatoire overeenkomst die voorafgaat aan de notariële akte kan van belang zijn. Daarbij komt het juist weer aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de gemaakte afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zulks in het licht van alle omstandigheden van het geval (de Haviltex-maatstaf). Overigens bestaat tussen de grammaticale uitleg en de Haviltex-maatstaf geen strikte scheiding. Er is veeleer sprake van een glijdende schaal (HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493) [hof: ECLI:NL:HR:2004:AO1427]. Wel is in praktisch opzicht de grammaticale betekenis van in een contract gebruikte bewoordingen van belang en die betekenis neemt toe als er sprake is van een commerciële afspraak die is uitonderhandeld met behulp van (juridische) adviseurs (zie voor e.e.a. ook gerechtshof Leeuwarden, 18 september 2012, LJN: BX8621) [hof: ECLI:NL:GHLEE:2012:BX8621]. 9. In deze zaak oordeelt de kantonrechter dat aan de tekst van de door partijen voor akkoord ondertekende brief van 7 juli 2005, alsmede de notariële akte van 1 december 2005, en de grammaticale uitleg daarvan een belangrijke betekenis toekomt, nu deze stukken het resultaat zijn van een commercieel onderhandelingsproces waarbij partijen ieder door een deskundig adviseur terzijde werden gestaan. Overigens wordt in de notariële akte ook uitdrukkelijk verwezen naar dat onderhandelingsproces. 10. Naar het oordeel van de kantonrechter sluiten in het onderhavige geval de tekst van de brief van 7 juli 2005 en de tekst van de notariële akte ten aanzien van de voortzetting van de lopende huurovereenkomst (voldoende) op elkaar aan. Deze stukken, mede in hun onderlinge verband en samenhang bezien, dienen aldus te worden uitgelegd dat partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst in elke geval tot 1 juli 2009 niet wordt gewijzigd én dat vanaf 1 juli 2009 de huurovereenkomst in elke geval nog vijf jaar blijft gelden. Nu er sprake was van een huurovereenkomst voor de duur van tien jaren (1 november 1997 tot en met 31 oktober 2007), met een voortzetting voor aansluitende perioden van tien jaar, zou normaliter – behoudens opzegging of andersluidende afspraken – de huurovereenkomst vanaf 1 november 2007 voor nog eens tien jaar zijn voortgezet. De afspraak dat de huurovereenkomst voor minimaal vijf jaar zal gelden vanaf 1 juli 2009 kan naar het oordeel van de kantonrechter niet anders worden uitgelegd, dan dat partijen hiermee – in afwijking van de bepalingen van de lopende huurovereenkomst – een nieuwe (minimale) termijn van voortzetting van de huurovereenkomst zijn overeengekomen, te rekenen vanaf 1 juli 2009. Aldus is de mogelijkheid geschapen voor [geïntimeerde] om de per 1 november 2007 voortgezette huurovereenkomst tegen 1 juli 2014 op te zeggen. Vast staat dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst tegen die datum heeft opgezegd. Zij heeft dit, zoals de huurovereenkomst voorschrijft, bij aangetekende brief gedaan. Daarmee is sprake van een rechtsgeldige opzegging. Derhalve zal de huurovereenkomst tussen partijen voortduren tot en met 30 juni 2014 en is [geïntimeerde] nadien van haar verplichting tot betaling van huur aan [appellante] bevrijd. De in de dagvaarding sub Ia. en II. gevorderde verklaringen voor recht zijn dan ook toewijsbaar, met dien verstande dat voor wat betreft de sub II. gevorderde verklaring voor recht slechts zal worden bepaald dat [geïntimeerde] uit haar verplichting tot betaling van de huur ontslagen zal zijn per 30 juni 2014. Voor het overige kan niet op voorhand worden bepaald of [geïntimeerde] per die datum al haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst zal zijn nagekomen. Voor zover de vordering daartoe strekt, is deze niet toewijsbaar.” 5.3 Het hof sluit zich aan bij de voormelde overwegingen van de kantonrechter, neemt deze over en maakt deze tot de zijne. Het door [appellante] ingenomen standpunt dat de kantonrechter zonder enige toelichting “aan het Haviltexen” is geslagen, daarbij een zuiver subjectieve uitleg heeft gehanteerd en gewoonweg heeft aangegeven wat hij zelf redelijk vindt, wordt met het bovenstaande citaat reeds gelogenstraft. Het gehanteerde toetsingskader is juist; de kantonrechter heeft daarbij wel degelijk ook naar de tekst van de notariële akte gekeken en heeft daaraan zelfs aanmerkelijk gewicht toegekend. Het arrest Eelder Woningbouw (ECLI:NL:HR:2000:AA8901) waarnaar in grief III wordt verwezen, handelt over de situatie waarin rechten en belangen van derden in het geding zijn, een situatie waarvan in het onderhavige geval nu juist geen sprake is. Overigens is het standpunt van [appellante] ook indien art. 18 lid 6, zoals zij wil, geïsoleerd wordt bezien, van logica gespeend: met name het gecombineerde gebruik van de woorden “tot” en “vervolgens” staat naar ’s hofs oordeel aan de door haar verdedigde lezing in de weg. Voor de conclusie dat de lopende overeenkomst ook na 1 juli 2009 onverkort geldt, is ook bij een grammaticale benadering van de akte geen ruimte. De latere mededeling van de notaris is in dat opzicht evenmin logisch en doet, reeds omdat de notaris deze in geheel niet heeft toegelicht, aan het voorgaande onvoldoende af. De grieven I tot en met IV falen. 5.4 Grief V komt op tegen het oordeel dat vanaf 1 juli 2009 een huurprijs van € 56.500,- geldt. Ook op dit punt sluit het hof zich bij de aangevallen overweging van de kantonrechter aan. Deze luidt: “ 11. [geïntimeerde] heeft voorts betoogd dat partijen nader zijn overeengekomen, dat de huurprijs met ingang van 1 juli 2009 zou worden gewijzigd aan de hand van een taxatierapport uit te brengen door twee door partijen aangewezen makelaars, hetgeen door [appellante] is betwist. Naar het oordeel van de kantonrechter dienen de te dien aanzien in de notariële akte van belang zijnde zinsneden “De vennootschap heeft het recht om het gehuurde voor een vervolgperiode van vijf (5) jaar te huren, met het recht van onderhuur. De huurprijs zal alsdan worden vastgesteld door twee deskundigen, waarbij de vennootschap en de verhuurder het recht hebben een deskundigd aan te wijzen”, mede in het licht van hetgeen hiervoor reeds is overwogen, aldus te worden uitgelegd dat is overeengekomen dat voor de periode te rekenen vanaf 1 juli 2009 de huurprijs nader zal worden vastgesteld, door twee deskundigen, waarbij ieder van partijen een deskundige zal aanwijzen.

Het hof, recht doende in hoger beroep: bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Heerenveen van 24 oktober 2012 waarvan beroep; veroordeelt, uitvoerbaar bij voorraad, [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 894,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 1.862,- voor verschotten; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. L. Groefsema en mr. A.M. Koene en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 11 maart 2014.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.119.461/01 (zaaknummer rechtbank Leeuwarden 395038\ CV EXPL 12-2475) arrest van de eerste kamer van 11 maart 2014 in de zaak van [appellante] , gevestigd te [vestigingsplaats 1], appellante, in eerste aanleg: gedaagde, hierna: [appellante], advocaat: mr. C.W. van der Zee, kantoorhoudend te Leeuwarden, tegen [geïntimeerde] , gevestigd te [vestigingsplaats 2], geïntimeerde, in eerste aanleg: eiseres, hierna: [geïntimeerde], advocaat: mr. W.J. Aardema, kantoorhoudend te Heerenveen.

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Heerenveen van 24 oktober 2012 (hierna: de kantonrechter).

2.1 Het verloop van de procedure is als volgt: - de dagvaarding in hoger beroep d.d. 20 december 2012, - de memorie van grieven (met een productie), - de memorie van antwoord. 2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 2.3 De vordering van [appellante] luidt: "Dat het Gerechtshof (…) het vonnis van 24 oktober 2012 zal vernietigen met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, tot terugbetaling van de door [appellante] een [geïntimeerde] betaalde bedragen voortvloeiende uit het eerder vermelde vonnis, te verhogen met wettelijke rente en kosten en voorts met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide procedures, eveneens uitvoerbaar bij voorraad. " 3De vaststaande feiten 3.1 Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.7) van genoemd vonnis van 24 oktober 2012 is geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan. Deze feiten, aangevuld met feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, luiden als volgt. 3.2 Op 23 december 1997 is een huurovereenkomst gesloten tussen [appellante] als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder met betrekking tot de bedrijfsruimte (kantoorruimte) aan het adres [adres] te [vestigingsplaats 2] (hierna: het gehuurde). [appellante] werd bij het aangaan van de huurovereenkomst vertegenwoordigd door haar directeur [X] en [geïntimeerde] door haar (middellijk) directeuren [X] en [Y]. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar, ingaande op 1 december 1997 en lopende tot en met 30 november 2007, met voortzetting van aansluitende periodes van vijf jaar. 3.3 Voormelde huurovereenkomst is op 10 december 2000 aangepast door [X], handelend als vertegenwoordiger van zowel [appellante] als [geïntimeerde]. De (oorspronkelijke) duur van de huurovereenkomst is ongewijzigd gebleven: van 1 december 1997 tot en met 30 november 2007. De voortzettingsbepaling (art. 3.2.) is echter gewijzigd, in die zin dat na het verstrijken van de periode van tien jaar de overeenkomst wordt voortgezet voor (een) aansluitende periode(s) van tien jaren. Beëindiging van de huurovereenkomst dient plaats te vinden door opzegging tegen het einde van een huurperiode, met inachtneming van een termijn van ten minste drie maanden (art. 3.3.). De huurovereenkomst vermeldt een huurprijs van € 71.721,- exclusief BTW per jaar. 3.4 Medio 2004 zijn [X] en [Z] (hierna: [Z]) in gesprek gegaan over de overname van de aandelen van [X] in [geïntimeerde] door [Z] dan wel een aan [Z] gelieerde rechtspersoon. In dit traject liet [X] zich begeleiden door de heer [1] van [accountantskantoor 1], terwijl [Z] zich liet begeleiden door de heer [2] van [accountantskantoor 2]. Tijdens de onderhandelingen zijn er diverse voorstellen over en weer gedaan. 3.4.1 [accountantskantoor 1] meldt namens [X] bij brief van 21 april 2005 (productie 3 bij inleidende dagvaarding) onder meer: "Na verkennende besprekingen en uitwisseling van standpunten en informatie, is het tijd om een tussenbalans op te maken. (…) 3. Duidelijk is dat [X] op 1 juli 2009 wil stoppen. Niet uitgesloten is dat hij hierna nog een adviserende rol zal vervullen, voor bepaalde tijd en met goedvinden van [Z]. (…) 9. De huur voor het pand en de fee voor de heer [X] worden in de jaren dat er sprake is van gedeeld aandeelhouderschap niet gewijzigd. [Z] zal voor de verwerving van de aandelen een eigen BV oprichten. (…) 10. Op 1 juli 2009 neemt [Z] de resterende 60% over van [X], waarbij de waardering van deze aandelen geschiedt, conform 2005.

(…) * De huurovereenkomst met betrekking tot het pand, wordt ongewijzigd voortgezet tot 1 juli 2009. Na 2009 wordt deze overeenkomst verlengd voor een periode van 5 jaar." 3.4.2 [accountantskantoor 2] meldt namens [Z] bij brief van 29 april 2005 (productie 4 bij inleidende dagvaarding) onder meer: "(…) De huurovereenkomst wordt voortgezet tot 1 juli 2009. Ter toetsing van de huurwaarde dient deze door 2 makelaars gezamenlijk te worden vastgesteld. Het is lastig om thans reeds vooruit te kijken voor de periode na 2009. Wat is de grootte van de onderneming op dat moment, functionaliteit etc. Als basisuitgangspunt is er een voortzetting na 2009 bespreekbaar mits onderverhuur etc. ook mogelijk is. (…)." 3.4.3 [accountantskantoor 1] meldt namens [X] bij brief van 31 mei 2005 (productie 5 bij inleidende dagvaarding) onder meer: "(…) Het huurcontract met betrekking tot het kantoorpand, wordt tot 1 juli 2009 niet gewijzigd. Vanaf 1 juli 2009 blijft dit huurcontract nog minimaal vijf jaar gelden. (…)" 3.4.4 [accountantskantoor 2] meldt [Z] bij brief van 6 juni 2005 (productie 6 bij inleidende dagvaarding) onder meer: "(…) Ten aanzien van de huur van de bedrijfsruimte blijven wij bij ons voorstel van 29 april 2005, hetgeen te zien is als een objectief reëel voorstel. (…)" 3.4.5 [accountantskantoor 1] meldt bij brief van 7 juli 2005 (productie 7 bij inleidende dagvaarding) aan alle betrokkenen onder meer: "Hedenmorgen hebben wij (dat zijn de heer [2] van [accountantskantoor 2] en ondergetekende) de geplande bespreking toch door laten gaan en hebben met betrekking tot de gang van zaken rondom de overdracht en samenwerking, de volgende afspraken vastgelegd. Het gaat dan om een definitieve invulling van de reeds gemaakte afspraken op hoofdlijnen. Indien u zich met deze inventarisatie kunt verenigen, verzoek ik u beiden een handtekening op een kopie van dit schrijven te plaatsen, waarna met notaris en belastingdienst, de verdere afwikkeling zal plaatsvinden. De heren [2] en ondergetekende beschouwen het resultaat van de onderhandelingen, op deze wijze, als afgerond. (…) het huurcontract met betrekking tot het kantoorpand, wordt tot 1 juli 2009 niet gewijzigd. Vanaf 1 juli 2009 blijft dit huurcontract nog minimaal vijf jaar gelden, waarbij huurder het recht heeft om de hoogte van de huur te laten taxeren, zulks in overleg met verhuurder. Beiden zullen hiertoe dan ieder een makelaar van hun keuze benoemen. Huurder heeft als onderdeel van het huurcontract, een (eerste) recht van koop. (…)" De brief is door zowel [X] als [Z] voor akkoord ondertekend. 3.5 Op 1 december 2005 zijn partijen (beiden vertegenwoordigd door [X]) en [Z] verschenen voor mr. [de notaris], notaris te Leeuwarden, alwaar ten overstaan van deze laatste is verleden de akte van levering van de aandelen van [appellante] in [geïntimeerde] in aan [geïntimeerde] In deze akte (productie 8 bij inleidende dagvaarding) is onder meer bepaald: "I. OVEREENKOMST VAN VERKOOP EN KOOP I. Tussen verkoper en koper is op heden een overeenkomst van verkoop en koop van aandelen tot stand gekomen, welke overeenkomst niet schriftelijk werd vastgelegd in een koopovereenkomst. Aan de overeenkomst liggen echter afspraken ten grondslag die in correspondentie tussen partijen en hun adviseurs is vastgelegd. Deze correspondentie is aan partijen genoegzaam bekend en zal aan deze akte worden gehecht. (…) REGISTERGOEDEREN Artikel 18 1. De vennootschap huurt het pand aan de [adres] te [vestigingsplaats 2] van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [appellante] (…) 6. De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [appellante] verklaart uitdrukkelijk dat de bestaande huurovereenkomst tot één juli tweeduizend negen niet zal worden gewijzigd. Het in deze overeenkomst opgenomen recht van eerste koop blijft eveneens gehandhaafd. De vennootschap heeft vervolgens het recht om het gehuurde voor een vervolgperiode van vijf (5) jaar te huren, met het recht van onderverhuur. De huurprijs zal alsdan worden vastgesteld door twee deskundigen, waarbij de vennootschap en de verhuurder het recht hebben een deskundige aan te wijzen." 3.6 Beide partijen hebben een makelaar aangewezen voor het vaststellen van de huurprijs. Deze twee makelaars hebben de huurprijs, ervan uitgaande dat partijen een normale huurovereenkomst sluiten van vijf jaar met een optieperiode van telkens vijf jaar, bij rapportage van 21 en 24 juni 2011 (productie 9 bij inleidende dagvaarding) vastgesteld op een bedrag van € 56.500,- exclusief BTW per jaar. 3.7 Bij (aangetekende) brief van de gemachtigde van [geïntimeerde] aan [appellante] van 30 november 2011 (productie 11 bij inleidende dagvaarding) is de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2014. [appellante] is niet met deze opzegging akkoord gegaan omdat de huurovereenkomst volgens haar doorloopt tot 1 november 2017. 3.8 Vanaf 1 juli 2009 tot aan de datum van het bestreden vonnis (24 oktober 2012) heeft [geïntimeerde] de "oude" huurprijs van € 71.721,- per jaar aan [appellante] betaald. 3.9 In het kader van het tussen partijen gevoerde debat aangaande de einddatum van de huurovereenkomst en de hoogte van de huurprijs, heeft de advocaat van [appellante] zijn visie aan [de notaris], voor wie de bovenvermelde akte werd verleden, voorgelegd. Deze laatste schrijft daarop (productie 4 bij conclusie van antwoord) aan [X]: "Beste [3], Ik kan mij vinden in de uitleg van mr. C.W. van der Zee m.b.t. artikel 18 lid 6 van de leveringsakte van aandelen. Nu de huurovereenkomst in 2009 niet wordt gewijzigd loopt hij door tot de einddatum (2017) en zal daarna worden verlengd als huurder dat wenst tegen een nieuw te bepalen huurprijs." 4De vordering en beoordeling in eerste aanleg 4.1 [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - kort samengevat - voor recht verklaart dat partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2009 voor telkens vijf jaren zou worden voortgezet, dat de huurprijs per die datum zou worden gewijzigd, en voorts voor recht verklaart dat de huurovereenkomst per 30 juni 2014 eindigt en dat de huurprijs per 1 juni 2009 op € 56.500,- is vastgesteld. Daarnaast vorderde [geïntimeerde] terugbetaling van de teveel aan [appellante] betaalde huurpenningen, vermeerderd met handelsrente en buitengerechtelijke incassokosten. 4.2 [appellante] heeft verweer gevoerd, met als kern het standpunt dat de huurovereenkomst (in ieder geval) nog tot 1 november 2017 doorloopt. 4.3 Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter: I. voor recht verklaard dat partijen met betrekking tot de huurovereenkomst van 10 december 2000 nader zijn overeengekomen dat: a. deze huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2009 zou worden voortgezet voor een periode van telkenmale vijf jaar en derhalve in eerste instantie tot juli 2014; b. de huurprijs met ingang van 1 juli 2009 zou worden gewijzigd aan de hand van een taxatierapport uit te brengen door twee makelaars aangewezen door partijen; II.

De grieven I tot en met IV richten zich tegen de redenering van de kantonrechter aangaande het in deze aan te leggen toetsingskader en de uitleg die hij vervolgens aan art. 18 lid 6 van de notariële akte geeft (rechtsoverwegingen 8, 9 en 10 van het bestreden vonnis). De aangevallen redenering van de kantonrechter luidt als volgt: "8. Partijen verschillen uitdrukkelijk van mening omtrent de vraag of zij gaandeweg de looptijd van de eerste huurovereenkomst andersluidende afspraken hebben gemaakt omtrent de voortzetting van deze huurovereenkomst. Daarbij komt het naar het oordeel van de kanontrechter aan op de uitleg van de afspraken die partijen hebben gemaakt voorafgaand aan de notariële akte van levering van 1 december 2005 en in de notariële akte zelf. Bij deze uitleg is het volgende van belang. Zodra, zoals in het onderhavige geval, een afspraak in een notariële akte is vastgelegd, geldt niet uitsluitend de “objectieve uitleg”, te weten de tekstuele uitleg van de notariële akte waarbij de partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (zie HR 2 december 2005, NJ 2007, 5) [hof: ECLI:NL:HR:2005:AU3797]. Een dergelijke beperkte uitleg van notariële akten is aan de orde wanneer er belangen van derden in het geding zijn. Daarvan is hier geen sprake. Ook de uitleg van een obligatoire overeenkomst die voorafgaat aan de notariële akte kan van belang zijn. Daarbij komt het juist weer aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de gemaakte afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zulks in het licht van alle omstandigheden van het geval (de Haviltex-maatstaf). Overigens bestaat tussen de grammaticale uitleg en de Haviltex-maatstaf geen strikte scheiding. Er is veeleer sprake van een glijdende schaal (HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493) [hof: ECLI:NL:HR:2004:AO1427]. Wel is in praktisch opzicht de grammaticale betekenis van in een contract gebruikte bewoordingen van belang en die betekenis neemt toe als er sprake is van een commerciële afspraak die is uitonderhandeld met behulp van (juridische) adviseurs (zie voor e.e.a. ook gerechtshof Leeuwarden, 18 september 2012, LJN: BX8621) [hof: ECLI:NL:GHLEE:2012:BX8621]. 9. In deze zaak oordeelt de kantonrechter dat aan de tekst van de door partijen voor akkoord ondertekende brief van 7 juli 2005, alsmede de notariële akte van 1 december 2005, en de grammaticale uitleg daarvan een belangrijke betekenis toekomt, nu deze stukken het resultaat zijn van een commercieel onderhandelingsproces waarbij partijen ieder door een deskundig adviseur terzijde werden gestaan. Overigens wordt in de notariële akte ook uitdrukkelijk verwezen naar dat onderhandelingsproces. 10. Naar het oordeel van de kantonrechter sluiten in het onderhavige geval de tekst van de brief van 7 juli 2005 en de tekst van de notariële akte ten aanzien van de voortzetting van de lopende huurovereenkomst (voldoende) op elkaar aan. Deze stukken, mede in hun onderlinge verband en samenhang bezien, dienen aldus te worden uitgelegd dat partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst in elke geval tot 1 juli 2009 niet wordt gewijzigd én dat vanaf 1 juli 2009 de huurovereenkomst in elke geval nog vijf jaar blijft gelden. Nu er sprake was van een huurovereenkomst voor de duur van tien jaren (1 november 1997 tot en met 31 oktober 2007), met een voortzetting voor aansluitende perioden van tien jaar, zou normaliter – behoudens opzegging of andersluidende afspraken – de huurovereenkomst vanaf 1 november 2007 voor nog eens tien jaar zijn voortgezet. De afspraak dat de huurovereenkomst voor minimaal vijf jaar zal gelden vanaf 1 juli 2009 kan naar het oordeel van de kantonrechter niet anders worden uitgelegd, dan dat partijen hiermee – in afwijking van de bepalingen van de lopende huurovereenkomst – een nieuwe (minimale) termijn van voortzetting van de huurovereenkomst zijn overeengekomen, te rekenen vanaf 1 juli 2009. Aldus is de mogelijkheid geschapen voor [geïntimeerde] om de per 1 november 2007 voortgezette huurovereenkomst tegen 1 juli 2014 op te zeggen. Vast staat dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst tegen die datum heeft opgezegd. Zij heeft dit, zoals de huurovereenkomst voorschrijft, bij aangetekende brief gedaan. Daarmee is sprake van een rechtsgeldige opzegging. Derhalve zal de huurovereenkomst tussen partijen voortduren tot en met 30 juni 2014 en is [geïntimeerde] nadien van haar verplichting tot betaling van huur aan [appellante] bevrijd. De in de dagvaarding sub Ia. en II. gevorderde verklaringen voor recht zijn dan ook toewijsbaar, met dien verstande dat voor wat betreft de sub II. gevorderde verklaring voor recht slechts zal worden bepaald dat [geïntimeerde] uit haar verplichting tot betaling van de huur ontslagen zal zijn per 30 juni 2014. Voor het overige kan niet op voorhand worden bepaald of [geïntimeerde] per die datum al haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst zal zijn nagekomen. Voor zover de vordering daartoe strekt, is deze niet toewijsbaar.” 5.3 Het hof sluit zich aan bij de voormelde overwegingen van de kantonrechter, neemt deze over en maakt deze tot de zijne. Het door [appellante] ingenomen standpunt dat de kantonrechter zonder enige toelichting “aan het Haviltexen” is geslagen, daarbij een zuiver subjectieve uitleg heeft gehanteerd en gewoonweg heeft aangegeven wat hij zelf redelijk vindt, wordt met het bovenstaande citaat reeds gelogenstraft. Het gehanteerde toetsingskader is juist; de kantonrechter heeft daarbij wel degelijk ook naar de tekst van de notariële akte gekeken en heeft daaraan zelfs aanmerkelijk gewicht toegekend. Het arrest Eelder Woningbouw (ECLI:NL:HR:2000:AA8901) waarnaar in grief III wordt verwezen, handelt over de situatie waarin rechten en belangen van derden in het geding zijn, een situatie waarvan in het onderhavige geval nu juist geen sprake is. Overigens is het standpunt van [appellante] ook indien art. 18 lid 6, zoals zij wil, geïsoleerd wordt bezien, van logica gespeend: met name het gecombineerde gebruik van de woorden “tot” en “vervolgens” staat naar ’s hofs oordeel aan de door haar verdedigde lezing in de weg. Voor de conclusie dat de lopende overeenkomst ook na 1 juli 2009 onverkort geldt, is ook bij een grammaticale benadering van de akte geen ruimte. De latere mededeling van de notaris is in dat opzicht evenmin logisch en doet, reeds omdat de notaris deze in geheel niet heeft toegelicht, aan het voorgaande onvoldoende af. De grieven I tot en met IV falen. 5.4 Grief V komt op tegen het oordeel dat vanaf 1 juli 2009 een huurprijs van € 56.500,- geldt. Ook op dit punt sluit het hof zich bij de aangevallen overweging van de kantonrechter aan. Deze luidt: “ 11. [geïntimeerde] heeft voorts betoogd dat partijen nader zijn overeengekomen, dat de huurprijs met ingang van 1 juli 2009 zou worden gewijzigd aan de hand van een taxatierapport uit te brengen door twee door partijen aangewezen makelaars, hetgeen door [appellante] is betwist. Naar het oordeel van de kantonrechter dienen de te dien aanzien in de notariële akte van belang zijnde zinsneden “De vennootschap heeft het recht om het gehuurde voor een vervolgperiode van vijf (5) jaar te huren, met het recht van onderhuur. De huurprijs zal alsdan worden vastgesteld door twee deskundigen, waarbij de vennootschap en de verhuurder het recht hebben een deskundigd aan te wijzen”, mede in het licht van hetgeen hiervoor reeds is overwogen, aldus te worden uitgelegd dat is overeengekomen dat voor de periode te rekenen vanaf 1 juli 2009 de huurprijs nader zal worden vastgesteld, door twee deskundigen, waarbij ieder van partijen een deskundige zal aanwijzen.

Het hof, recht doende in hoger beroep: bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Heerenveen van 24 oktober 2012 waarvan beroep; veroordeelt, uitvoerbaar bij voorraad, [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 894,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 1.862,- voor verschotten; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. L. Groefsema en mr. A.M. Koene en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 11 maart 2014.