ECLI:NL:GHARL:2013:5951
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.096.232/01
(zaaknummer rechtbank Groningen 120159 / HA ZA 10-670)
arrest van de tweede kamer van 13 augustus 2013
in de zaak van
1 [appellant 1],
wonende te [woonplaats 1],
hierna: [appellant 1],
2. [appellant 2],
wonende te [woonplaats 1],
hierna: [appellant 2],
appellanten in het principaal hoger beroep,
geïntimeerden in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],
advocaat: mr. J. Groot Koerkamp, kantoorhoudend te Zoetermeer,
tegen
1 [geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats 2],
hierna: [geïntimeerde 1],
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats 2],
hierna: [geïntimeerde 2],
geïntimeerden in het principaal hoger beroep,
appellanten in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],
advocaat: mr. M.L. Bron, kantoorhoudend te Groningen.
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 6 december 2011 hier over.
1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1 Na het tussenarrest van 6 december 2011 is een comparitie van partijen gehouden, die niet geleid heeft tot een schikking.
1.2 [appellanten] hebben een memorie van grieven (met producties) genomen.
1.3 [geïntimeerden] hebben een memorie van antwoord in principaal appel, tevens houdende voorwaardelijke memorie van eis in incidenteel appel (met producties) genomen.
1.4 Vervolgens is door [appellanten] een memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel genomen (met een productie).
1.5 Ten slotte zijn de stukken overgelegd voor arrest en heeft het hof arrest bepaald.
1.6 Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (Staatsblad 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden.
2 De omvang van het hoger beroep
2.1 In de appeldagvaarding wordt het hoger beroep mede gericht tegen het tussenvonnis van 10 november 2010. Tegen dat vonnis zijn echter geen grieven geformuleerd zodat het hoger beroep in zoverre zal worden verworpen.
3 De verdere beoordeling
3.1 3.1.1 De rechtbank heeft in haar vonnis van 13 juli 2011 een aantal feiten vastgesteld. Tegen die vaststelling is geen grief gericht en is ook niet anderszins van bezwaren gebleken. Het hof gaat daarom ook van die feiten uit. Samen met hetgeen verder is komen vast te staan gaat het om het volgende.
3.1.2 [appellanten] hebben in juni 2009 een woning gekocht van [geïntimeerden] aan het Rensumapark 1 te [woonplaats 1], kadastraal bekend als gemeente [woonplaats 1], [sectie X, nummer 1]. Beide partijen hebben zich hierbij laten bijstaan door een makelaar. De vraagprijs bedroeg aanvankelijk € 255.000,-. De koopprijs bedroeg € 210.000,- k.k. De woning is omstreeks 1970 door [geïntimeerde 1] gebouwd. Voorafgaand aan de koop hebben [appellanten] de woning een aantal malen bezocht. Tijdens de bezichtiging op 15 mei 2009 is aan [appellanten] een verkoopbrochure door de makelaar van [geïntimeerden] ter hand gesteld, waarin – voor zover hier van belang – wordt vermeld: “Algemeen:De woning is gelegen op een levendige, maar evenzo rustige plek. Verwarming vindt plaats d.m.v. een Nefit HR combiketel (2006) en tevens is er sprake van spouw en dakisolatie. De inpandige garage is v.v. een elektrische sectionaaldeur.”
3.1.3 De koopovereenkomst die door [appellanten] en [geïntimeerden] op 6 respectievelijk 3 juni 2009 is ondertekend, hebben partijen vastgelegd in de standaard NVM-koopakte Daarin wordt – voor zover hier van belang – vermeld:
“
artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, [...]
3.1.7 5.3.
5 .3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning. […]
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. […]
artikel 19 aanvullende voorwaarden Verkopers zullen op hun kosten een asbestsanering laten uitvoeren van een deel van de plafonds van de begane grond (Picaplaten). Deze sanering zal voor de opleverdatum zijn uitgevoerd. De sanering van de picaplaten wordt uitgevoerd door een professioneel bedrijf. De nieuwe plafonds die na de asbestsanering zijn geplaatst worden geverfd. In overleg met kopers is een andere oplossing voor de oplevering mogelijk. De evt. meerkosten zijn in dit geval voor kopers.[…]
Koper(s) heeft/hebben besloten de woning niet bouwkundig te laten onderzoeken. Koper(s) is/zijn op de hoogte van het feit dat verkochte is gebouwd in ca. 1970 en weet/weten dat hieraan niet de bouwkundige eisen van een recenter gebouwde woning kunnen worden gesteld”.
3.1.14 In een bijlage bij de koopakte (“Vragenlijst woning”) hebben [geïntimeerden] de vraag “Zijn er isolerende voorzieningen in het pand aangebracht?” met “ja” beantwoord en de vraag “Zo ja, welke?” met “spouwisolatie, dakisolatie”.
3.1.15 Bij notariële akte van levering van 1 september 2009 is de woning aan [appellanten] overgedragen. In de akte van levering wordt verwezen naar artikel 19 van de koopovereenkomst en de tekst ervan geciteerd.
3.1.16 [appellanten] zijn vrijwel direct na levering begonnen met verbouwingswerkzaamheden, waarbij zij op de eerste verdieping plaatmateriaal en schroten hebben verwijderd. Daarbij hebben zij naar hun zeggen ernstige gebreken geconstateerd.
3.1.17 In opdracht van [appellanten] heeft Nedon Adviesbureau B.V. (hierna Nedon) de woning op 14 september 2009 visueel geïnspecteerd. Van deze inspectie is in een rapport van 22 september 2009 verslag gedaan (hierna: het eerste rapport), waarin – voor zover hier van belang – het volgende is vermeld:
“Geïnspecteerd is de kap, naar aanleiding van schimmelvorming. Tevens is in de slaapkamer (achter) een deel van het plafond geïnspecteerd. […]
Bevindingen: Aan de binnenzijde is het dakbeschot geïnspecteerd. Als men voor de woning staat, met het gezicht naar het pand, is er rechts in de slaapkamer veel schimmelvorming aangetroffen. De schimmels die zijn aangetroffen zijn divers en grotendeels betreft het oppervlakteschimmels. Ook zijn er oppervlakteschimmels aanwezig welke bij afsterven van de schimmels schadelijke Nixotoxinen af kunnen geven welke kankerverwekkend zijn. (..). De schimmels vertonen diverse kleuren en de aanwezige schimmellucht duidt op activiteit van de schimmels. […]
Het ontstaan van de schimmels:
Het ontstaan van de schimmels in het geïnspecteerde pand is eenvoudig en duidelijk. […]Het isoleren van een dak aan de binnenzijde zorgt voor een warm en koud vlak. Het koude vlak (koudebrug) ontstaat direct tussen de isolatie en het dakbeschot welke koud tegen de isolatie was aangebracht. Er treedt condensatie op waarna het houtwerk een vochtpercentage heeft gekregen van boven de 20%. Boven de 20% vochtwaarde wordt het milieu gunstig voor de ontwikkeling van schimmels. (..)
Aan de achterzijde van het dak is een dakkapel aanwezig. Het houtwerk, dakbalken en dakhout, is aangetast door houtaantastende schimmels. […] Het hout vertoont verkleuringen, breuk en reeds vervorming (het laatste stadia van door schimmels aangetast hout). Ook hier zijn oppervlakteschimmels tot ontwikkeling gekomen. Het hout is verzwakt en voldoet niet meer aan de eisen die men aan het geleverde mag stellen.Advies: Wat men op korte termijn zal moeten doen is een behandeling tegen houtaantastende schimmels laten uitvoeren om verder verspreiding te voorkomen. Dit zal moeten gebeuren voordat men weer overgaat tot afwerking en verfraaiing van het pand. […].
Omdat de dakplaten vervormd zijn wordt geadviseerd de dakplaten in de slaapkamer rechts te vervangen.
Het houtwerk van de dakkapel zal in het geheel vervangen moeten worden. Hier is een behandeling niet nodig omdat het hout reeds in kracht is gedaald en verzwakt. Een behandeling zal alleen kostenverhogend werken en geen soulaas bieden. Ook wordt geadviseerd de dakplaten op de overloop te vervangen.
3.2.1 [appellanten] hebben (verkort weergegeven) gevorderd:
primair[geïntimeerden] op grond van toerekenbaar te kort komen – hoofdelijk – te veroordelen tot betaling van € 34.543,13 met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding; subsidiairgedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst in die zin dat de koopsom wordt verminderd met € 34.543,13 en veroordeling van [geïntimeerden] (hoofdelijk) tot betaling van voormeld bedrag met wettelijk rente vanaf de dag der dagvaarding;
meer subsidiairde gevolgen van de overeenkomst wegens dwaling ter opheffing van het door [appellanten] geleden nadeel te wijzigen, door vermindering van de koopprijs met € 34.543,13 en veroordeling (hoofdelijk) van [geïntimeerden] tot betaling van voormeld bedrag met de wettelijk rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding;
uiterst subsidiair[geïntimeerden] op grond van onrechtmatige daad – hoofdelijk – te veroordelen tot betaling van € 34.543,13 met de wettelijk rente vanaf de dag der dagvaarding;
[geïntimeerden] – hoofdelijk – te veroordelen in de proceskosten en betaling van € 1.190,- voor buitengerechtelijke kosten verhoogd met de wettelijke rente daarover.
3.2.10 [appellanten] stellen dat sprake is van gebreken bestaande in een gat in het dakbeschot, het gedeeltelijk ontbreken van dakisolatie, onjuist aangebrachte dakisolatie, een verrotte dakkapel en vochtplekken en schimmels op de dakplaten van de gekochte woning.
3.2.11 De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen. Zij heeft daartoe, verkort weergegeven, overwogen dat onvoldoende is gesteld of gebleken dat de verrotte dakkapel en de aanwezigheid van vochtplekken en schimmels bij een bouwkundig onderzoek voorafgaand aan de koop, niet aan het licht zouden zijn gekomen. De gebreken komen daarom op grond van artikel 19 van de koopovereenkomst voor rekening van [appellanten] Schending van een mededelingsplicht door [geïntimeerden] is niet gebleken. Geen van de aangevoerde grondslagen kan, aldus de rechtbank, de vorderingen dragen.
De grieven in het principaal appel
3.3 Grief I
3.3.1 Grief I is gericht tegen rechtsoverweging 4.11.2. van het bestreden vonnis voor zover de rechtbank daarin overweegt dat uit de verkoopbrochure en de vragenlijst niet ondubbelzinnig kan worden afgeleid dat het dak van de woning volledig is voorzien van isolatiemateriaal. Tegen de overweging onder 4.11.2. dat de vragenlijst slechts vorm, inhoud en structuur geeft aan de mededelingsplicht van de verkoper is de grief niet gericht.
3.3.2 Vast staat dat het dak ten dele geen isolatiemateriaal bevat. De rechtbank heeft in r.o. 4.11.1. overwogen dat dit niet in de weg staat aan het normaal gebruik van de woning. Daartegen is geen grief gericht zodat het ontbreken van isolatiemateriaal op een deel van het dak alleen nog een rol kan spelen als een garantie is verleend dat het hele dak is voorzien van isolatiemateriaal.
3.3.3 Het hof overweegt dienaangaande het volgende. In de verkoopbrochure worden enkele kwaliteiten van de woning opgesomd (zie onder 3.1.2). Één daarvan is dat "sprake is" van spouw- en dakisolatie. De vraag of [appellanten] op grond daarvan mochten verwachten dat het hele dak bedekt zou zijn met isolatiemateriaal is een kwestie van uitleg van de woorden "dat sprake is van dakisolatie". Die vraag kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltexnorm).
3.3.4 Partijen zijn het niet eens over de uitleg van de hier aan de orde zijnde bepaling, zodat het hof zelf de betekenis van die bepaling zal vaststellen (HR 21 juni 1996, LJN: ZC2107). Partijen voeren geen relevante verklaringen of gedragingen aan op grond waarvan tot een bepaalde uitleg moet worden gekomen. De betekenis naar normaal gangbaar spraakgebruik van de woorden "er is sprake van dakisolatie" is daarom leidend. Het begrip “isolatie” ziet in tegenstelling tot het niet gebruikte woord “isolatiemateriaal” vooral op de functionaliteit en niet op het gebruikte materiaal. Dat vindt bevestiging in de daaraan voorafgaande woorden “er is sprake van” in plaats van “is aangebracht” of “bevindt zich”. Op grond van de woorden in de brochure en de vragenlijst kan [appellanten] derhalve aanspraak maken op een dak met een isolerende werking. [appellanten] kunnen daarom niet volstaan met de stelling dat een deel van het dak niet van isolatiemateriaal is voorzien. Feiten en omstandigheden waaruit volgt dat het dak geen of onvoldoende isolerende werking heeft, zijn door [appellanten] niet gesteld. Grief I faalt.
3.4 De grieven II tot en met IV
De rechtbank heeft in r.o. 4.9 vastgesteld dat sprake is van de volgende gebreken:(a) een gat in dakbeschot en ontbreken van dakisolatie in de linker slaapkamer;(b) verkeerd aangebracht isolatiemateriaal in de middelste en rechter slaapkamer;(c) verrotte dakplaten (dakbeschot) en balkenlaag van dakkapel in de middelste slaapkamer;(d) schimmels en vochtplekken op dakplaten in middelste en rechter slaapkamer.
3.4.1 In hoger beroep zijn onbestreden de overwegingen van de rechtbank dat het verkeerd aangebrachte isolatiemateriaal niet (r.o. 4.11.3) maar de schimmel en het vocht wel (r.o. 4.11.4) in de weg staan aan het normaal gebruik van de woning. In hoger beroep is daarmee uitgangspunt dat slechts de schimmel- en vochtvorming aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan.
3.4.2 De rechtbank heeft in r.o. 4.8. tot uitgangspunt genomen dat [appellanten] zodanige gebreken die bij een bouwkundig onderzoek aan het licht zouden zijn gekomen of die zijn waargenomen voor hun rekening hebben genomen en dat op [appellanten] de verplichting rust feiten en omstandigheden te stellen waaruit volgt dat de schimmel- en vochtplekken bij een dergelijk onderzoek niet zouden zijn ontdekt (r.o. 4.12.). Tegen deze overwegingen is geen grief gericht zodat het hof de genoemde uitgangspunten, wat daarvan ook zij, voor juist heeft te houden.
3.4.3 De grieven II t/m IV klagen er vanuit verschillende invalshoeken belicht uitsluitend over dat [appellanten] zich verzetten tegen het oordeel van de rechtbank dat zij niet aan hun onder 3.4.2. genoemde stelplicht hebben voldaan. Het hof overweegt dienaangaande het volgende.
3.4.4 Niet duidelijk is wat [appellanten] meer hadden moeten stellen dan zij hebben gedaan, te weten dat de gebreken niet waarneembaar waren zonder destructief onderzoek en dat een dergelijk onderzoek onder de gegeven omstandigheden niet van hen kon worden verlangd. Deze stellingen zijn voldoende feitelijk van aard en behoeven geen nadere feitelijke onderbouwing. De rechtbank heeft overwogen dat die stellingen niet “vaststaan”. Voor zover de rechtbank daarmee bedoelt dat niet is voldaan aan de stelplicht, oordeelt het hof daarover anders. Voor zover de rechtbank daarmee bedoelt dat nader bewijs is vereist, kon de zaak niet worden afgedaan op de stelplicht. De grieven slagen.
3.4.5 Nu [appellanten] hebben voldaan aan hun stelplicht, dient te worden beoordeeld of [geïntimeerden] die stellingen voldoende hebben weersproken. Daarbij is van belang dat [appellanten] hebben verwezen naar de rapportages van Nedon. Het standpunt van [geïntimeerden] dat Nedon niet onpartijdig en onafhankelijk is, wordt door het hof verworpen.
Anders dan in eerste aanleg is aangenomen, heeft niet Nedon maar Niebouw Best de zwambestrijding bij [appellanten] uitgevoerd. Nedon had derhalve geen eigen belang bij de uitkomst van haar rapportage. Dat [appellanten] ter comparitie in andere zin hebben verklaard, doet daaraan onvoldoende af. Er is geen sprake van een gedekt verweer of een uitdrukkelijke erkentenis, zodat de herkansingsfunctie van het hoger beroep meebrengt dat [appellanten] hun standpunten en stellingen in hoger beroep kunnen herzien en bijstellen (HR 9 juli 2010, LJN: BM3912).
3.4.6 De stelling van [appellanten] dat zonder destructief onderzoek de gebreken niet konden worden ontdekt en dat destructief onderzoek niet van haar kon worden verwacht, vindt steun in de rapportages van Nedon. De juistheid van de suggesties van de rechtbank om van buitenaf enkele dakpannen op te tillen worden door de nadere rapportage van Nedon overtuigend weerlegd. Overigens is die suggestie door partijen of de deskundige niet aan de orde gesteld en geen van partijen heeft daarop in eerste aanleg kunnen reageren. Mede daarom is onduidelijk waarom, zoals de rechtbank overweegt, "aannemelijk is” dat een bouwkundige, door nadere bevindingen bij inspectie van binnenuit, de verdenking van schimmel en vocht en mogelijke gevolgen daarvan `had kunnen uiten.” [geïntimeerden] hebben de rapporten van Nedon niet beargumenteerd bestreden en geen contra-expertise ingebracht.
3.4.7 De vraag of van [appellanten] een nader bouwkundig onderzoek kon worden verwacht dan een visuele inspectie, beantwoordt het hof ontkennend. Niet uitgesloten is dat zich bijzondere omstandigheden voordoen die een destructief bouwkundig onderzoek vereisen, maar zodanige bijzondere feiten en omstandigheden zijn in deze zaak niet gesteld of gebleken. Het had op de weg van [geïntimeerden] gelegen dit te doen.
3.4.8 In het licht van hetgeen [appellanten] hebben gesteld en de betwisting daarvan door [geïntimeerden]komt het hof tot het oordeel dat voorshands aannemelijk is geworden dat de gebreken niet waarneembaar waren zonder destructief onderzoek en dat een dergelijk onderzoek onder de gegeven omstandigheden niet van hen kon worden verlangd. zal echter desgewenst gelegenheid krijgen door het leveren van tegenbewijs dit vermoeden te ontzenuwen.
3.4.9 Artikel 19 van de koopovereenkomst brengt in het vorenstaande geen verandering. Deze bepaling zegt niet meer dan dat de kopers hebben afgezien van een bouwkundig onderzoek. Zoals hiervoor is overwogen had dit onderzoek niet meer hoeven in te houden dan een visuele inspectie en is voorshands aannemelijk, behoudens te leveren tegenbewijs, dat de schimmel- en vochtvorming bij een visuele inspectie voorafgaand aan de koop door [appellanten] niet zou zijn ontdekt. Daarmee slaagt grief V in het principaal appel. [appellanten] hebben ook nog betoogd dat [geïntimeerden] een op hen rustende spreekplicht hebben geschonden. Aan dat standpunt gaat het hof voorbij wegens gebrek aan een toereikende onderbouwing daarvan.
De grieven in het incidentele appel
3.5 Omdat de grieven II tot en met V slagen is de voorwaarde vervuld waaronder het incidenteel appel is ingesteld. Het hof houdt de behandeling van de incidentele grief echter aan in afwachting van de uitkomst van de nadere bewijsvoering. Indien [geïntimeerden] immers slagen in het hiervoor genoemde tegenbewijs, zou de vordering van [appellanten] alsnog moeten worden afgewezen en hebben [geïntimeerden] bij een behandeling van het incidentele appel geen belang.
3.6 Nu bij memorie van antwoord in het incidenteel appel door [appellanten] nog een productie is overgelegd waarop [geïntimeerden] nog niet hebben kunnen reageren, zullen zij mede daartoe in de gelegenheid worden gesteld door verwijzing van de zaak naar de rol.
3.7 Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.
Het gerechtshof:
verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 10 september 2013 teneinde [geïntimeerden] in de gelegenheid te stellen bij akte te reageren op de door [appellanten] overgelegde productie bij memorie van antwoord in het incidenteel appel zoals onder 3.6. bedoeld;
laat [geïntimeerden] toe tot het leveren van tegen bewijs van het voorhands aangenomen feit dat dat de gebreken niet waarneembaar waren zonder destructief onderzoek;
bepaalt voor zover [geïntimeerden] het tegenbewijs willen leveren door middel van getuigen dat het verhoor zal plaatsvinden in het Paleis van Justitie, Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden, op een nog nader te bepalen dag en uur voor mr. G. van Rijssen, hiertoe tot raadsheer‑commissaris benoemd;
verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 10 september 2013 voor opgave van de verhinderdata van partijen zelf, hun raadslieden en de getuige(n), voor de periode van drie maanden na bovengenoemde rolzitting, waarna de raadsheer-commissaris dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
verstaat dat de advocaat van [geïntimeerden] uiterlijk twee weken voor het getuigenverhoor zal plaatsvinden een kopie van het volledige procesdossier ter griffie van het hof doet bezorgen, bij gebreke waarvan de advocaat van [appellanten] alsnog de gelegenheid heeft uiterlijk één week voor de vastgestelde datum een kopie van de processtukken over te leggen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mr. M.W. Zandbergen, mr. G. van Rijssen en mr. I. Tubben en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 13 augustus 2013.
Geconcludeerd mag worden dat men hier spreekt van een verborgen gebrek omdat men hiervan van te voren niet op de hoogte was of kon komen zonder breekwerk te verrichten. Ook bij een eventuele keuring vooraf kon het e.e.a. niet worden vastgesteld. […]”.
3.1.22 Bij mail van 15 september 2009 heeft de makelaar van [appellanten] de makelaar van [geïntimeerden] op de hoogte gesteld van de door [appellanten] geconstateerde gebreken en van de inschakeling van een deskundige.
3.1.23 Bij brief van 1 oktober 2009 zijn [geïntimeerden] door de rechtsbijstandverlener van [appellanten] in gebreke gesteld en aansprakelijk gesteld voor alle door [appellanten] geleden en nog te lijden schade.
3.1.24 Bij brief van 15 oktober 2009 hebben [geïntimeerden] aansprakelijkheid afgewezen.
3.1.25 Op verzoek van [appellanten] heeft Nedon op 27 oktober 2009 een aanvullende inspectie uitgevoerd en daarover op 1 december 2009 – voor zover hier van belang – gerapporteerd (hierna: het tweede rapport):
“Geïnspecteerd is de middelste kamer op de 1e verdieping met aan de achterzijde een dakkapel en de kap. […]
Bevindingen inspectie:
Tijdens de inspectie is vastgesteld dat er in het verleden door de verkopers of in opdracht van de verkopers, een deel van het beschot aan de voorzijde van de woning is vervangen. Het oude beschot bestond en bestaat gedeeltelijk nog uit spaanplaat en het herstelde gedeelte bestaat uit underlayment platen. […]
Het gedeelte wat nog aanwezig is van de spaanplaten is in de loop der jaren in volume 1x dikker geworden dan oorspronkelijk. De zwelling van platen is een gevolg geweest van vocht. Dit kan zijn veroorzaakt door lekkages en/of door het aan de verkeerde zijde isoleren van het dakvlak.
Op de nog aanwezige spaanplaat zijn diverse soorten schimmels aangetroffen.
De verkopers hebben, na verwijdering van asbest, het plafond en de wanden voorzien van gipsplaten.
Op de oude aangetaste plafondbalk is nog een extra steuntje aangebracht om de gipsplaat te kunnen bevestigen.
Omdat deze werkzaamheden in augustus 2009 zijn uitgevoerd moet de aantasting aan het dak zichtbaar zijn geweest voor de verkoper.
De dakkapel is aan de bovenzijde voorzien van negen (9) plafondbalken.
Alle plafondbalken (9 stuks) zijn door cellulose vernietigende schimmels aangetast en gedeeltelijk als gevolg van die aantasting vervormd.
Ook de dakplaten boven de balken zijn besmet en aangetast. […]
Advies:
Geadviseerd wordt de gehele kap, inclusief de dakkapel te vervangen.”
3.1.26 Bij brief van 15 januari 2010 van de rechtsbijstandverlener van [appellanten] zijn [geïntimeerden]nogmaals gesommeerd tot herstel over te gaan, waarbij hen door [appellanten] opgevraagde offerten betreffende de herstelkosten (circa € 35.000,-) zijn toegezonden.
3.1.27 Door Nedon is naar aanleiding van het vonnis van 13 juli 2011 een nadere rapportage uitgebracht. Daarin staat onder meer het volgende geschreven:
"Tijdens de 2de inspectie, uitgevoerd nadat door [appellant 1] het e.e.a. was verwijderd, zijn de oorzaken en de gevolgen van de schimmelaantasting zichtbaar geworden. Vastgesteld is dat in het verleden, dus voor de sloopwerkzaamheden, herstelwerk is verricht en bepaalde zaken van besmetting zijn weggewerkt door aftimmeringwerkzaamheden uit te voeren. Een van de oorzaken, het aanbrengen van isolatie aan de binnenzijde van het dakbeschot, werd dan ook pas tijdens de vervolginspectie zichtbaar.
Wanneer wij pannen aan de buitenzijde van het pand opgelicht zouden hebben was de aantasting ook niet zichtbaar geweest omdat de aantasting aan de binnenzijde heeft plaatsgevonden en de schade door de schimmels niet zichtbaar hoeft te zijn aan de buitenzijde van het dakbeschot.;
Ook zou een vochtmeting in het pand weinig opgeleverd hebben omdat het dauwpunt achter de afgetimmerde gedeelten lag en daar voor verhoogde vochtwaarden heeft gezorgd. Een hoge relatieve luchtvochtigheid in het pand hoeft niet tot gevolg te hebben dat de vochtwaarden in het hout oplopen. Het hout moet een vochtwaarde bezitten van 20% tot 60% om houtaantastende schimmels tot ontwikkeling te laten komen."
3.2