ECLI:NL:GHAMS:2026:748

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht team I (handel) zaaknummer : 200.342.269/01 zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/736229/ HA ZA 23-626 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 maart 2026 in de zaak van 1 [appellant 1] , wonend in [plaats] , 2. [appellant 2] , wonend in [plaats] , appellanten, advocaat: mr. J.A.F. Corten te Amsterdam, tegen GEMEENTE [plaats] , gevestigd te [plaats] , geïntimeerde, advocaat: mr. K.M.V. Zournas te Amsterdam. Partijen worden hierna [appellanten] en de Gemeente genoemd. 1 De zaak in het kort Deze zaak gaat over een canonherziening en de in dat verband door partijen aan te wijzen deskundigen. Net als de rechtbank oordeelt het hof dat de door de erfpachter aangewezen deskundige niet onafhankelijk is. 2 Het geding in hoger beroep [appellanten] zijn als erfgenamen van [naam 1] (hierna: [naam 1] ) bij dagvaarding van 29 mei 2024 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 6 maart 2024 van de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [naam 1] als eiser en de Gemeente als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis). Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, met producties; - memorie van antwoord, met producties. Op 28 oktober 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd. Vervolgens is de zaak aangehouden in verband met schikkingsonderhandelingen. Ten slotte is arrest gevraagd. 3 Feiten 3.1. Het hof gaat uit van de volgende feiten. 3.2. [naam 1] is op [datum] overleden. [appellanten] zijn door hem benoemd tot zijn enige erfgenamen. 3.3. [naam 1] heeft in 1974 het voortdurend recht van erfpacht geleverd gekregen van het perceel gelegen aan [straat] te [plaats] , waarvan de Gemeente eigenaar is. De afspraken over de canon (de vergoeding die de erfpachter aan de Gemeente moet betalen voor het gebruik van de grond) worden per tijdvak gemaakt. 3.4. De Algemeene bepalingen voor voortdurende erfpacht 1915 (hierna: “de AB1915”) zijn op de overeenkomst van erfpacht van toepassing. De AB1915 bevatten een regeling voor herziening van de algemene bepalingen (artikel 5), een regeling voor herziening van de canon (artikel 6) en artikel 25 gaat over de deskundigen. Deze artikelen luiden, voor zover hier van belang, als volgt: Art. 5 Wijziging der algemene bepalingen en haar inwerktreding (1ste lid) De algemeene bepalingen, waaronder is uitgegeven, kunnen ten allen tijde door den Gemeenteraad worden herzien. (2de lid) Wijzigingen, overeenkomstig het bepaalde in het voorgaande lid tot stand gekomen, treden bouwbloksgewijze in werking en wel voor de eerste maal op het tijdstip, waarop een termijn van 75 jaar is verloopen, sinds het eerste terrein in dat bouwblok in voortdurende erfpacht werd uitgegeven en vervolgens telkenmale na een termijn van 50 jaar. (3de lid) Ten minste vier jaar voor afloop van een termijn, als in het voorgaande lid bedoeld, wordt den erfpachter en den hypotheekhouders op het erfpachtsrecht en de opstallen - den laatsten aan het door hen in ingevolge art. 1231 j° 1234 van het Burgerlijk Wetboek gekozen domicilie - kennis gegeven van de wijzigingen in de bepalingen, welke gedurende den volgenden termijn voor zijn recht van kracht zullen worden. (4de lid) Ten aanzien van een erfpachter, aan wien een kennisgeving, als in het voorgaande lid bedoeld, niet is gedaan, wordt geacht in de bepalingen geen wijziging te zijn gebracht. Art. 6 Wijziging der pachtsommen en haar inwerkingtreding (1ste lid) De jaarlijksche pachtsommen, waarvoor de terreinen in één bouwblok gelegen zijn uitgegeven, worden herzien telkenmale in het jaar, voorafgaande aan het laatste jaar van de termijnen in het 2de lid van art. 5 bedoeld. (2de lid) De herziening der pachtsommen geschiedt door deskundigen, welke daarbij rekening zullen houden met de wijziging der bepalingen, opgenomen in de kennisgeving, bedoeld in het 3de lid van In een gesprek tussen de Gemeente en [naam 1] van 17 april 2015 en in de brieven van 27 september 2016 en 5 oktober 2018 van de Gemeente aan [naam 1] heeft de Gemeente laten weten bereid te zijn het deskundigenrapport van 3 september 2002 buitengerechtelijk te vernietigen en gezamenlijk een nieuwe deskundigencommissie te benoemen om de canonherziening voor het tweede tijdvak opnieuw te laten vaststellen. 3.12. De SEBA-procedure is met het arrest van de Hoge Raad van 21 december 2018 geëindigd. Geoordeeld is dat artikel van de 6 AB1915 niet onredelijk bezwarend is. 3.13. Bij brief van 20 mei 2020 heeft de Gemeente aan [naam 1] onder meer geschreven: Gezien het feit dat u vanaf het begin of aan bezwaar heeft gemaakt tegen het deskundigenrapport en u daarom niet heeft meegewerkt aan het vastleggen van het rapport in een notariële CHET-akte heeft de heer [--] in dit gesprek aangegeven dat de gemeente bereid is om het deskundigenrapport buitengerechtelijk te vernietigen en de kosten (notariële kosten en kosten deskundigen) die aan u in rekening waren gebracht, kwijt te schelden. Daarnaast is aangegeven dat wanneer u zou kiezen voor buitengerechtelijke vernietiging van het deskundigenrapport dit zou betekenen dat de canon voor het tweede tijdvak van uw erfpachtrecht opnieuw door onafhankelijk externe deskundigen dient te worden vastgesteld. Met andere woorden, een hertaxatie van uw erfpachtrecht. 3.14. Bij brief van 1 maart 2021 heeft de Gemeente aan [naam 1] onder meer geschreven: De gemeente heeft het taxatierapport nogmaals beoordeeld en is van oordeel dat dit taxatierapport mogelijk niet voldoet aan alle daaraan te stellen eisen. De gemeente accepteert om die reden het beroep op de vernietigbaarheid van het taxatierapport. U kunt er daarom voor kiezen de canon opnieuw te laten vaststellen door deskundigen conform de reguliere canon herzieningsprocedure, zoals vastgelegd in de toepasselijke algemene bepalingen. (…) De kosten van de taxatie komen voor de helft voor rekening van u en voor de andere helft voor rekening van de gemeente. De hertaxatie vindt plaats door een commissie van drie deskundigen, daarvan wordt één deskundige door de gemeente aangewezen, één deskundige wordt door u aangewezen en één deskundige door deze twee deskundigen samen. De drie deskundigen stellen bindend en onafhankelijk van partijen de nieuwe erfpachtgrondwaarde en de nieuwe canon vast, zoals deze tussen partijen zullen gelden. De nieuwe erfpachtgrondwaarde en de nieuwe canon worden vastgelegd in een deskundigenrapport waarvan zowel de gemeente als de erfpachter een afschrift ontvangt. De hertaxatie is bindend. De gemeente verzoekt u op bijgaand antwoordformulier aan te geven welke deskundige u aanwijst, indien u voor hertaxatie kiest. Het is op voorhand niet met zekerheid te zeggen of de canon naar aanleiding van de hertaxatie hoger, lager of gelijk zal worden vastgesteld. (…) Als u niet wilt dat de canon opnieuw wordt vastgesteld door deskundigen, kunt u er ook voor kiezen om het taxatierapport van 3 september 2002 alsnog te aanvaarden. De canon die in dit rapport wordt genoemd, gaat dan gelden voor de duur van het huidige erfpachttijdvak. Deze keus heeft als voordelen voor u dat er geen procedure meer hoeft te worden doorlopen voor de hertaxatie en dat u ook geen kosten hoeft te maken in verband met deze procedure. Daarbij weet u zeker dat de canon voor het huidige erfpachttijdvak niet hoger wordt dan de canon zoals vastgesteld in het vernietigde taxatierapport. (…) Samengevat: wat moet u nu doen 1. 1. Canonvaststelling door deskundigen (hertaxatie) Als u kiest voor hertaxatie door deskundigen dan kunt u dit aangeven op het bijgevoegde antwoordformulier. (…) 2. 2. Alsnog aanvaarden taxatierapport Als u ervoor kiest om het taxatierapport alsnog te accepteren dan kunt u dit aangeven op het bijgevoegde antwoordformulier. In dit geval kunt u op het antwoordformulier aangeven bij welke notaris u de notariële akte canonherziening einde tijdvak wilt la Het onderhavige bindend advies heeft trekken van een zuiver en een onzuiver bindend advies. Gelet hierop en de overeenkomst van 2022 moeten aan de hier te benoemen deskundigen de eisen van onafhankelijkheid en onpartijdigheid worden gesteld. De eis van onpartijdigheid en onafhankelijkheid bij een bindend advies ziet niet slechts met name op de deskundigencommissie als geheel maar ook op de individuele leden daarvan en de door partijen aan te wijzen deskundigen zijn geen partijdeskundigen. De door [naam 1] aangewezen deskundige neemt ten opzichte van partijen geen onpartijdige en onafhankelijke positie in. [naam 1] heeft daarom niet aan zijn verplichting voldaan om een onafhankelijke en onpartijdige deskundige te benoemen. 5 Vordering in hoger beroep 5.1. [appellanten] vorderen in hoger beroep vernietiging van het bestreden vonnis en, uitvoerbaar bij voorraad: I - primair een verklaring voor recht dat een beroep van de Gemeente op nakoming van de artikelen 5, 6 en 25 van de AB1915 met betrekking tot de canonherziening na het eerste tijdvak is verjaard waardoor een canonherziening pas weer aan het einde van het tweede tijdvak aan de orde is; - subsidiair een verklaring voor recht dat [naam 1] terecht een beroep heeft gedaan op gedeeltelijke ontbinding van de erfpachtovereenkomst, dan wel de AB1915, dan wel van de overeenkomst van 2022, waardoor een canonherziening pas weer aan het einde van het tweede tijdvak aan de orde is; - meer subsidiair een veroordeling van de Gemeente tot nakoming van de verplichting tot het benoemen van een deskundige namens de Gemeente, welke verplichting voortvloeit uit de artikelen 5, 6 en 25 van AB1915, dan wel uit de overeenkomst van 2022, binnen veertien dagen na het vonnis, een en ander uitvoerbaar bij voorraad; II - een verklaring voor recht dat het eerste bindend advies uit 2002 (buitengerechtelijk) is vernietigd; III en IV - een veroordeling van de Gemeente in de kosten van het geding in beide instanties, met rente, en in de nakosten. 5.2. De Gemeente heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep. 5.3. Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden. 6 Beoordeling 6.1. [appellanten] hebben 4 grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. De grieven komen, samengevat, op het volgende neer. In 2022 is geen overeenkomst tot stand gekomen, maar alleen door [naam 1] een antwoordformulier ingevuld (grief 1). Bovendien bestond al sinds 2013 geen discussie meer over gebondenheid aan het deskundigenrapport van 3 september 2002. Er was dus geen conflict dat moest worden beslecht met een overeenkomst. De grondslag voor de benoeming van deskundigen is dan ook gelegen in de AB1915 en [naam 1] heeft zich bij die stand van zaken terecht beroepen op verjaring en rechtsverwerking (grief 2). Verder heeft [naam 1] artikel 6 uit de AB1915 ten aanzien van de canonherziening na 75 jaar ontbonden, net als de gestelde overeenkomst uit 2022, en is aan de vereisten voor een beroep op ontbinding voldaan (grief 3). De Gemeente kan ten slotte geen beroep doen op opschorting. Het gaat hier om een zuiver bindend advies, waarbij de lat voor onpartijdigheid en onafhankelijkheid laag ligt. Die lat wordt met de door [naam 1] aangewezen deskundige gehaald en hij is ook voldoende deskundig. Het is dus niet [naam 1] , maar de Gemeente die is tekortgeschoten (grief 4). 6.2. Het hof volgt [appellanten] niet in hun standpunt dat [naam 1] het deskundigenrapport van 3 september 2002 rechtsgeldig heeft vernietigd en dat de Gemeente dit onvoorwaardelijk heeft erkend. [appellanten] hebben voor wat betreft het beroep op vernietiging gewezen op een uitspraak in een procedure tussen de Gemeente en een andere erfpachter (Honnebier) en de brief van [naam 1] aan de Gemeente van 4 augustus 2010. De Gemeente heeft echter terecht aangevoerd dat de uitkomst van de procedure tussen de Gemeente en Honnebier niet van Hieraan doet niet af dat de Gemeente [naam 2] wel als deskundige bij andere canonherzieningen heeft toegelaten en [naam 2] als lid van de Vereniging Bemiddeling Onroerend goed (VBO) gebonden is aan gedragsregels en tuchtrecht. De Gemeente heeft aangevoerd dat het in de gevallen waarin [naam 2] als deskundige voor canonherzieningen is toegelaten niet ging om erfpachters die door SEBA zijn vertegenwoordigd. Verder heeft de Gemeente erop gewezen dat de gebondenheid aan gedragsregels en tuchtrecht geen garantie geven voor onafhankelijkheid bij iedere opdracht. [appellanten] hebben hiertegen onvoldoende ingebracht. 6.8. Hetgeen hiervoor onder 6.1-6.4 is overwogen, brengt mee dat de verplichting voor partijen om ieder een deskundige aan te wijzen voor een nieuwe vaststelling van de canonherziening voortvloeit uit de hiervoor onder 6.4 bedoelde overeenkomst - en niet uit de artikelen 6 en 25 AB1915, zoals [appellanten] stellen. Het hof is verder, net als de rechtbank, van oordeel dat: - die beide verbintenissen meteen opeisbaar zijn, omdat in de overeenkomst geen tijd voor de nakoming is bepaald (art. 6:38 BW); - tussen deze verbintenissen voldoende samenhang bestaat, omdat zij uit dezelfde overeenkomst voortvloeien; - [naam 1] als eerste zijn verbintenis niet is nagekomen, omdat hij op het antwoordformulier geen onafhankelijke deskundige heeft ingevuld; - het bericht van 25 januari 2023 van (de advocaat van) [naam 1] dat hij vasthoudt aan de aanwijzing van [naam 2] moet worden aangemerkt als een mededeling op grond waarvan verzuim intreedt zonder ingebrekestelling (art. 6:83 sub c BW). 6.9. Hieruit volgt dat de Gemeente zich terecht heeft beroepen op opschorting en op het ontbreken van verzuim aan haar kant. Aan de voor een beroep op opschorting geldende vereisten van een opeisbare vordering en voldoende samenhang tussen beide verbintenissen (art. 6:52 BW) is hier voldaan. Toen (de advocaat van) [naam 1] de Gemeente op 25 januari 2023 een termijn stelde van twee weken om een deskundige aan te wijzen, was [naam 1] al in (schuldeisers)verzuim, zodat de Gemeente niet meer in verzuim kon raken (art. 6:61 lid 2 BW). Omdat de Gemeente haar verbintenis tot aanwijzing van een deskundige rechtsgeldig heeft opgeschort schiet zij daarin niet tekort zodat [appellanten] op die grond geen beroep op ontbinding van de in 6.4 bedoelde overeenkomst toekomt. 6.10. De stellingen van [appellanten] dat opschorting niet gerechtvaardigd is en niet aan haar is meegedeeld, gaan niet op. De opschorting is in dit geval proportioneel, omdat de door partijen te verrichten prestaties identiek zijn. Anders dan [appellanten] betogen, is in het algemeen niet vereist dat de opschortende partij mededeling doet dat zij haar verbintenis opschort. Bovendien heeft de Gemeente met haar brief van 13 februari 2023 ook voldoende kenbaar gemaakt dat zij geen deskundige zal aanwijzen zolang [naam 1] geen onafhankelijke deskundige heeft aangewezen (zie hiervoor onder 3.17). 6.11. Op het voorgaande stuiten alle grieven en vorderingen van [appellanten] af. Slotsom, kosten en bewijsaanbod 6.12. Het hoger beroep heeft geen succes. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd en hetgeen [appellanten] meer of anders heeft gevorderd wordt afgewezen. Het hof ziet geen aanleiding om [appellanten] toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs hebben aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. [appellanten] zijn in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast: - griffierecht € 798,00 - salaris advocaat € 2.580,00 (tarief € 1.290, 2 punten) Totaal € 3.378,00 7 Beslissing Het hof: 7.1. bekrachtigt het bestreden vonnis; 7.2. wijst het meer of anders door [appellanten] gevorderde af; 7.3. veroordeelt [appellanten] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu aan de zijde van de Gemeente vastgesteld op € 3.