ECLI:NL:GHAMS:2026:619

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht team I (handel) zaaknummers : 200.339.506/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10767558 \ CV EXPL 23-13937 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 maart 2026 in de zaak van [appellant] , wonend in [plaats 1] , gemeente [plaats 2] , appellante, advocaat: mr. H.J. Hagemans te Amsterdam, tegen 1 [geïntimeerde 1] , 2. [geïntimeerde 2] , beiden wonend in [plaats 3] , geïntimeerden, advocaat: mr. M.E. Zweers te Amsterdam, onttrokken. Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd. Afzonderlijk zullen geïntimeerden met [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] worden aangeduid. 1 De zaak in het kort In deze zaak ligt de vraag voor of een verhuurster op basis van een kortgedingvonnis uit 2022 kan overgaan tot ontruiming van een woning. Het hof oordeelt (net als de kantonrechter) dat dit niet kan. Omdat in de onderhavige procedure geen vordering tot ontbinding en ontruiming is ingesteld door de verhuurster, is het hof van oordeel dat zij geen belang heeft bij vernietiging van de door de kantonrechter toegewezen verklaring voor recht dat er onvoldoende grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Wat de huurprijswijzigingsbedingen betreft, acht het hof het indexatiebeding niet oneerlijk en (in dit geval) het opslagbeding van maximaal 3% wel. 2 Het geding in hoger beroep [appellant] is bij dagvaarding van 15 maart 2024 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 16 februari 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en [appellant] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis). Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, met producties; - memorie van antwoord, met producties; - aanvullende akte zijdens [appellant] . Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. Ten slotte is arrest gevraagd. 3 Feiten De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.12 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Grief 1 houdt in dat deze feitenvaststelling onvolledig is. Deze grief slaagt niet omdat het de kantonrechter vrij stond om alleen die feiten te vermelden die dragend zijn voor de motivering van de beslissing. Voor zover de in de toelichting op grief 1 door [appellant] aangevoerde aanvullende feiten relevant zijn en vast staan, zal het hof daarmee bij de beoordeling van het geschil rekening houden. De juistheid van de door de kantonrechter vastgestelde feiten is op zichzelf niet in geschil. Deze feiten dienen daarom ook het hof als uitgangspunt. De feiten komen neer op het volgende. 3.1. [geïntimeerde 1] heeft met ingang van 15 december 2020 de woning aan het adres [straat] te [plaats 3] (hierna: de woning) van [appellant] gehuurd. De kale huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 1.025,00. [naam 1] , de op [datum] geboren dochter van [geïntimeerden] , staat sinds 22 december 2020 ingeschreven op het adres van de woning. 3.2. In de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen: Artikel 5.2 van de huurovereenkomst: Huurprijswijziging (…) 5.2 Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft (…) wordt de huurprijs voor het eerst per 1 december 2021 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te vermeerderen met 3%. Artikelen 16 en 30 van de algemene bepalingen: Huurprijswijziging 16. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft: - - vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle De extra kosten voor een dergelijke ontruiming kunnen oplopen tot meer dan € 3.000,00 en komen dan voor mijn rekening; - De huurachterstand van € 4.200,00 die er is tot en met de maand augustus 2022 aan verhuurder te betalen; Als bijdrage in de door verhuurder gemaakte kosten voor advocaat en procedure € 876,61 te betalen aan [appellant] - Als kosten voor de gemachtigde ook nog € 62,00 te betalen aan [appellant] (…) Verder heeft mijn verhuurder mij de rekeningen van haar advocaat laten zien. Deze rekeningen bedragen in totaal op dit moment € 3.049,18. Er komen echter nog rekeningen en kosten aan omdat de kwestie nog steeds bij de advocaat in behandeling is. Hierbij verklaar ik nogmaals dat ik alle stukken heb ontvangen en dat ik de inhoud en strekking van deze stukken goed genoeg begrijp.: - dat ik ben veroordeeld om met mijn gezin en vriend de woning [straat] te verlaten; - dat ik de woning in goede staat moet opleveren en de sleutels aan de verhuurder moet overdragen; - dat ik veroordeeld ben tot het betalen van de huurachterstand en kosten; - dat ik voor iedere maand dat ik langer blijf ook gewoon de huur moet betalen - dat ik weet dat als ik niet meewerk aan ontruiming en overdracht van de woning en sleutels verhuurder dit zal afdwingen met de deurwaarder en de politie; - dat wij op dat moment echt op straat worden gezet met al onze spullen; - dat ik weet dat alle daarbij komende extra kosten wel meer dan € 3.000,00 kunnen bedragen en dat ook die kosten uiteindelijk door mij betaald zullen moeten gaan worden; - dat verhuurder opdracht zal geven aan de deurwaarder om mijn auto te verkopen. (…) 3.6. Bij deze verklaring is een handgeschreven briefje gevoegd, eveneens ondertekend door [geïntimeerde 1] , waarop staat: (…) Totale schuld 18 sept 2022 Conform deurwaarder € 5.440,33 Advocaatkosten € 3.048,00 Totaal € 8.488,33 Huur oktober € 1.300,00 Huur november € 1.300,00 Huur december € 1.300,00 Te betalen € 12.388,33 Betalingsregeling: Iedere week € 900,= te betalen Eerste keer 24 september Iedere dinsdag 13 weken € 900,- 14e week € 688.33 (…) 3.7. [geïntimeerde 1] heeft zich aan de bovenstaande betalingsregeling gehouden, maar hij heeft in 2023 wederom een huurachterstand laten ontstaan. 3.8. Bij brieven van 3 februari en 3 maart 2023 heeft [appellant] [geïntimeerde 1] verzocht de woning te ontruimen en bij die laatste brief ook aangekondigd dat zij de deurwaarder de ontruiming van de woning zal laten aanzeggen. Bij exploot van 14 april 2023 heeft [appellant] vervolgens de ontruiming aan [geïntimeerde 1] en [naam 2] aangezegd, die op 16 mei 2023 zou plaatsvinden. 3.9. [geïntimeerde 1] heeft bij de rechtbank een verzoek tot toepassing van de schuldsaneringsregeling en een verzoek tot het instellen van een moratorium gedaan. De rechtbank heeft daarop beslist bij vonnis van 28 juni 2023, waarin onder het procesverloop is verwezen naar een beschikking van 16 mei 2023, waarbij [appellant] is verboden om tot ontruiming over te gaan. De rechtbank heeft verder beslist dat voor de duur van zes maanden, te rekenen vanaf 16 mei 2023, de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis wordt geschorst (het moratorium). Daarbij is bepaald dat deze voorziening slechts geldt zolang de lopende verplichtingen gedurende deze zes maanden tijdig worden nagekomen. 3.10. De deurwaarder heeft op 15 mei 2023 door middel van een deurwaardersrenvooi de vraag aan de kantonrechter voorgelegd of op basis van het ontruimingsvonnis nog steeds tot ontruiming mocht worden overgegaan. De kantonrechter heeft die vraag bij vonnis van 7 juli 2023 bevestigend beantwoord. 3.11. Vanaf 29 juni 2023 staat [geïntimeerde 2] geregistreerd in de BRP als wonend in de woning. 3.12. [appellant] heeft bij brief van 1 augustus 2023 met een beroep op artikel 5.2 van de huurovereenkomst met terugwerkende kracht aanspraak gemaakt op huurverhogingen met ingang van 1 december 2021 met een percentage van 2,4% en 1 december 2022 met een percentage van 3,3%. 3.13. [geïntimeerd Het hof is van oordeel dat [appellant] het ontruimingsvonnis uit 2022 niet alsnog ten uitvoer kan leggen. Het vonnis is ruim drie-en-een-half jaar oud en is gebaseerd op de toenmalige huurachterstand en omstandigheden, terwijl ex nunc getoetst moet worden of de huurachterstand ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. De enkele omstandigheid dat [geïntimeerde 1] in 2023 opnieuw een achterstand in de betaling van de huur heeft laten ontstaan is dus niet voldoende om nu alsnog tot ontruiming over te kunnen gaan. Evenmin is relevant dat [geïntimeerden] geen beroep hebben ingesteld tegen het onder 3.9 genoemde vonnis in de renvooiprocedure, zoals [appellant] nog heeft betoogd. 6.3. Het hof volgt [appellant] ook niet in haar stelling dat partijen bij de hiervoor genoemde bespreking hebben afgesproken dat het ontruimingsvonnis alsnog zou mogen worden geëxecuteerd, als [geïntimeerde 1] op enig moment een nieuwe betalingsachterstand zou laten ontstaan. Deze afspraak is onvoldoende bepaald en volgt, anders dan [appellant] betoogt, ook niet uit de tekst van de door [geïntimeerde 1] getekende verklaring of de hiervoor genoemde aantekeningen van de mondelinge behandeling. De woorden van [geïntimeerde 1] ‘ja dat klopt’ zijn multi-interpretabel en lijken eerder een bevestiging te zijn van het feit dat [appellant] dit zegt dan van de afspraak zelf. Voor een toezegging van een dergelijk verstrekkende aard als door [appellant] bepleit is dit onvoldoende. 6.4. Daar komt bij dat het ontruimingsvonnis een kortgedingvonnis is. [geïntimeerden] wijzen er terecht op dat een kortgedingvonnis zijn rechtskracht verliest door een uitspraak in een bodemprocedure. Als de beslissing in de bodemprocedure in hoger beroep wordt vernietigd, leidt dat er niet toe dat de in het kortgedingvonnis gegeven voorlopige voorziening herleeft. 6.5. Daarnaast heeft [appellant] onvoldoende weersproken dat de dochter van [geïntimeerden] haar hoofdverblijf in de woning heeft. Uit artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) vloeit voort dat bij alle maatregelen die kinderen betreffen de belangen van het kind de ‘eerste overweging’ vormen. Dat betekent dat in een procedure waarin ontruiming van een woning is gevorderd, tot de relevante omstandigheden van het geval behoort of er kinderen in de te ontruimen woning wonen. Als dat zo is, brengt artikel 3 lid 1 IVRK mee dat de belangen van deze kinderen in kaart moeten worden gebracht en bij de beoordeling of de tekortkoming van de huurder ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, als eerste overweging in aanmerking moeten worden genomen (vgl. HR 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1799). Dit leidt er niet toe dat een woning nooit mag worden ontruimd als daarin een kind woont, maar wel dat in dat geval de belangen van dit kind een bijzonder gewicht in de schaal leggen en (kenbaar) door een rechter moeten zijn meegewogen. De belangen van de dochter zijn niet (kenbaar) meegewogen in het ontruimingsvonnis. Dat staat eraan in de weg dat het ontruimingsvonnis ten uitvoer wordt gelegd. 6.6. Omdat het ontruimingsvonnis niet alsnog ten uitvoer kan worden gelegd en in de onderhavige procedure geen vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zijn ingesteld, komt het hof tot de conclusie dat [appellant] onvoldoende belang heeft bij het alsnog afwijzen van de door [geïntimeerden] in eerste aanleg onder II en III ingestelde vorderingen (zie hierboven onder 4.1). Dit deel van het hoger beroep heeft dus geen succes. Het huurprijswijzigingsbeding 6.7. Met haar grief 8 komt [appellant] daarnaast op tegen het oordeel van de kantonrechter dat zij is te kwalificeren als verkoper in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn oneerlijke bedingen), omdat zij in dit geval een professioneel handelend verhuurder is. Volgens [appellant] is zij dat niet, en is de richtlijn oneerlijke bedingen om die reden niet v In individuele gevallen kan dit echter anders zijn in verband met bijkomende omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de overeenkomst; dat een oneerlijk bevonden opslagbeding, tenzij de huurder zich daartegen verzet, buiten toepassing moet worden gelaten, wat betekent dat een verhoging op basis van het beding noch voor het verleden noch voor de toekomst mogelijk is en dat iedere betaalde huurprijsverhoging onverschuldigd betaald is in de zin van artikel 6:203 BW; at de rechter aan wie een vordering tot betaling van achterstallige huur voorligt, die oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, ambtshalve een aftrek moet toepassen ter hoogte van de op grond van het opslagbeding doorgevoerde huurprijsverhogingen; dat de rechter niet ambtshalve mag overgaan tot verrekening; en dat de rechter bij een vordering tot ontbinding en ontruiming wegens een tekortkoming in de huurbetalingsverplichting van de huurder ambtshalve moet onderzoeken of de tekortkoming in het licht van de omstandigheden van het geval de ontbinding rechtvaardigt op grond van de tenzij-clausule. 6.12. Ook in het onderhavige geval bestaat het huurprijswijzigingsbeding uit een op de CPI gebaseerd indexatiebeding (artikel 5.2 van de huurovereenkomst en artikel 16 van de toepasselijke algemene bepalingen) en een opslagbeding ((de laatste zin van) artikel 5.2 van de huurovereenkomst) dat de verhuurder het recht geeft om de huur bovenop de CPI met 3% te verhogen. Het hof neemt het oordeel van de Hoge Raad ten aanzien van de splitsbaarheid van de bedingen (zie 6.8 onder a) over en maakt dat tot het zijne. Het indexatiebeding en het opslagbeding zullen hierna daarom apart op oneerlijkheid worden getoetst. Juridisch kader oneerlijkheid 6.13. Op grond van artikel 6:233 onder a BW is een beding vernietigbaar wanneer het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de overeenkomst tot stand is gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend (oneerlijk) is voor de wederpartij (de consument). Zoals de Hoge Raad in rechtsoverwegingen 3.2.2 en 3.2.3 van de prejudiciële beslissing heeft overwogen, wordt een beding waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 richtlijn oneerlijke bedingen). Voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding in een overeenkomst moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst in aanmerking worden genomen, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 4 lid 1 richtlijn oneerlijke bedingen). Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding moet worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen van de betrokken overeenkomst. Een dergelijke beoordeling is gerechtvaardigd omdat die bedingen in hun geheel moeten worden toegepast, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming ervan nastreeft. De omstandigheid dat een beding voorkomt op de indicatieve lijst bij de richtlijn oneerlijke bedingen, leidt niet automatisch en op zichzelf tot de conclusie dat het beding een oneerlijk karakter heeft. Wel is dat een wezenlijk aspect waarop de rechter zijn beoordeling van het oneerlijke karakter van dat beding kan baseren. Volgens artikel 5 richtlijn oneerlijke bedingen moeten schriftelijke bedingen in overeenkomsten met consumenten steeds duidelijk en begrijpelijk zijn opgesteld. Bij wijzigingsbedingen staat tegenover het rechtmatige belang van de wederpartij van de consument om zich in te dekken tegen een wijziging in de oms Niet aan te nemen valt dat deze vergaande financiële consequenties van het huurprijswijzigingsbeding voor [geïntimeerde 1] op het moment dat hij de huurovereenkomst sloot ( [geïntimeerde 2] is op een later moment van rechtswege medehuurder geworden), als normaal geïnformeerde en redelijk omzichtige en oplettende consument, inzichtelijk was. Daarmee is het opslagbeding onvoldoende transparant. (iii) Indicatieve lijst bij de richtlijn oneerlijke bedingen 6.21. De indicatieve lijst bij de richtlijn oneerlijke bedingen noemt onder 1.j) het beding dat tot doel of gevolg heeft “de verkoper te machtigen zonder geldige, in de overeenkomst vermelde reden eenzijdig de voorwaarden van de overeenkomst te wijzigen”. Volgens punt 2.b) van de lijst staat punt 1.j), onder meer, niet in de weg aan bedingen waarbij de verkoper zich het recht voorbehoudt de voorwaarden van een overeenkomst voor onbepaalde tijd eenzijdig te wijzigen, mits hij verplicht wordt dit zo spoedig mogelijk ter kennis te brengen van de consument en deze vrij is onmiddellijk de overeenkomst op te zeggen. Punt 1.l) heeft betrekking op bedingen die tot doel of gevolg hebben de verkoper het recht te verlenen de prijs te verhogen, zonder dat de consument het overeenkomstige recht heeft om de overeenkomst op te zeggen, indien de eindprijs te hoog is ten opzichte van de bij het sluiten van de overeenkomst bedongen prijs. 6.22. De uitzondering opgenomen in punt 2.b) van de indicatieve lijst is niet van toepassing op het opslagbeding in deze zaak, alleen al omdat in dit beding niet is opgenomen dat er een geldige reden moet zijn voor de wijziging (zie hierboven). Daarbij komt dat de opzeggingsmogelijkheid die in punt 2.b) is opgenomen, een reële en niet slechts formele opzeggingsmogelijkheid moet zijn. Ook aan dit vereiste is niet voldaan. Immers, hoewel de huurder formeel gezien de huurovereenkomst kan opzeggen, zal deze daar - zoals ook de Hoge Raad overweegt in (rov. 3.2.8 van) de prejudiciële beslissing - niet snel gebruik van (kunnen) maken, zeker niet in tijden van krapte op de woningmarkt. 6.23. Het opslagbeding voldoet dus aan de omschrijving van de op de indicatieve lijst voorkomende wijzigingsbedingen. (iv) Verstoring evenwicht in nadeel consument 6.24. De volgende vraag die het hof zich stelt is of door het beding het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van de consument aanzienlijk wordt verstoord. Het is vaste rechtspraak van het HvJEU dat, om dat te bepalen, met name onderzocht moet worden of het beding een aantasting inhoudt van de rechtspositie die de consument heeft op basis van nationaalrechtelijke bepalingen. 6.25. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst bood artikel 7:274 lid 1 onder d BW (oud) de verhuurder de mogelijkheid een redelijk voorstel te doen tot aanpassing van de huurprijs en kon de verhuurder de overeenkomst anders opzeggen, maar voor beëindiging van de huurovereenkomst was wel tussenkomst van de rechter vereist. Omdat de rechter bij de beoordeling (waarbij de verhuurder de stelplicht en bewijslast had) niet alleen rekening hield met de huurprijs van vergelijkbare woningen, maar ook met de persoonlijke omstandigheden van de huurder, zoals de betaalbaarheid, valt niet aan te nemen dat de huurprijs in dat geval evenveel zou zijn gestegen als met onverkorte toepassing van het opslagbeding. [geïntimeerden] moeten dan ook geacht worden in een juridisch minder gunstige situatie te zijn komen verkeren door het opslagbeding. 6.26. In het onderhavige geval is niet gebleken dat een opslag van 3% bovenop de CPI-indexering nodig is om de door de Hoge Raad in de prejudiciële beslissing genoemde doelen van het opslagbeding (compensatie van kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning) te bereiken. [appellant] heeft in dit verband wel gesteld dat “de ontwikkeling van de markthuur voor vergelijkbare objecten, hoge