ECLI:NL:GHAMS:2026:517

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 24/3279 3 februari 2026 uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van de erven van [X] , woonachtig te [Z] , belanghebbende, gemachtigde: mr. A. Bakker tegen de uitspraak van 24 april 2024 in de zaak met kenmerk HAA 23/4205 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [A] , de heffingsambtenaar. 1 Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 67a te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2022 voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.784.000. In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting voor dat jaar bekendgemaakt. 1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 januari 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 2 Feiten 2.1. Belanghebbende is in 2022 eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning en is gebouwd in 2008. De oppervlakte van de woning bedraagt ongeveer 309 m2 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 3.056 m2. Het perceel bestaat uit twee perceelnummers (3.010 m2 en 46 m2). Op het kleine perceel rust een erfdienstbaarheid vanwege een daar gelegen pompput. De woning heeft een oprit van 3 meter breed en een vrijstaande garage. 2.2. Belanghebbende heeft destijds zelf (zonder gemachtigde) het bezwaarschrift ingediend. In haar bezwaarschrift schrijft zij onder meer: “● Omdat mijn woonhuis niet te vergelijken valt met andere woningen in mijn directe omgeving/buurt, is de waardestijging ‘natte vinger werk’. (…)● Omdat ik mijn woning (en gebied) tot in detail ken, heb ik betere argumenten voor het bezwaar. Dat geldt zeker in [A] , waar een grote diversiteit aan bebouwing is. Het is geen rijtjeswoning en mijn woonhuis valt in het gebied alleen te vergelijken met de direct naast mij gelegen woningen (zelfde architect) gelegen aan de [a-straat] 67 en 67b.” 3 Geschil in hoger beroep Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 4 Het oordeel van de rechtbank De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen en beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): “Waarde van de woning 12. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 13. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 14. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk De rechtbank heeft in rechtsoverweging 12 tot en met 20 geoordeeld dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof verenigt zich met dit oordeel en de overwegingen waarop het berust en maakt deze tot de zijne. In aanvulling daarop overweegt het Hof als volgt. 5.4. De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met drie andere woningen in de gemeente [A] en de daarvoor gerealiseerde verkoopprijzen (de referentieobjecten). Dit zijn de woningen [a-straat] 69 te [Z] , [b-straat 1] te [B] en [c-straat 1] te [C] . De heffingsambtenaar betoogt dat de verkoopcijfers van deze drie woningen tezamen het beste beeld geven van de geschatte waarde van belanghebbendes woning. Belanghebbende stelt dat de woningen in [B] en [C] te veraf gelegen zijn en daarom niet geschikt zijn als referentieobject, zodat enkel van de verkoopprijs van [a-straat] 69 moet worden uitgegaan en dat de WOZ-waarde van de woning dan zou moeten worden verlaagd. 5.5. In de meeste gevallen is het verkoopcijfer van een dichtbij gelegen verkochte woning, zoals in dit geval [a-straat] 69, de beste maatgever voor het benaderen van de waarde van een niet verkochte woning. Echter heeft belanghebbende in haar bezwaarschrift (zie 2.2) zelf ook al geschreven dat in haar buurt de woningen dermate divers zijn dat deze eigenlijk allemaal niet goed met haar woning te vergelijken zijn (met uitzondering van nummers 67 en 67b, maar die woningen zijn niet verkocht). Twee van de drie woningen liggen weliswaar in andere dorpskernen, maar op de door belanghebbende ingebrachte kaart van Google-maps is te zien dat de woning in [C] niet ver van de woning ligt. De woning in [B] ligt verder weg, maar vormt wat betreft uitstraling de beste vergelijking. Het Hof is dan ook van oordeel dat alle drie de referentieobjecten tezamen de beste vergelijking vormen en wijst erop dat de heffingsambtenaar daarbij de taak heeft aannemelijk te maken dat voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. 5.6. Wat betreft de onderlinge verschillen heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van belanghebbendes woning aanzienlijk lager (meer dan € 214.000) vastgesteld dan op grond van de verkoopprijzen van de referentieobjecten kon worden verwacht. De waarde ligt dan veel dichter bij die van de woning in [Z] dan de matrix van de heffingsambtenaar toont. Ook met de aanwezige pompput is rekening gehouden. Er is verder een zeer ruime marge gelaten om eventuele onzekerheden over de waarde weg te nemen. Hierbij neemt het Hof in overweging dat belanghebbende wel een aantal omstandigheden heeft gesteld die op een waardevermindering wegens onderlinge verschillen betrekking zouden kunnen hebben, maar dat deze stellingen met niets concreets zijn onderbouwd. Zo is er bijvoorbeeld niets over het beweerde achterstallige onderhoud ingebracht en blijkt de “smalle oprit” na meting op de kaart drie meter breed te zijn, net als de maat van een goede rijbaan. 5.7. De heffingsambtenaar heeft, gewogen tegen al hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Slotsom 5.8. Het hoger beroep is ongegrond. 6 Kosten Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 7 Beslissing Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 3 februari 2026 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digi