ECLI:NL:GHAMS:2026:445

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht zaaknummer : 200.339.027/01 rol-/zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/328876 / HA ZA 22-350 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 februari 2026 in de zaak van [appellant] , wonende te [plaats 1] , appellant, advocaat: mr. J.L.W. Nillesen te Amsterdam, tegen [geïntimeerde 1] , wonende te [plaats 2] , [geïntimeerde 2] , wonende te [plaats 3] , geïntimeerden, advocaat: mr. L. Nix te Amsterdam. Appellant wordt hierna aangeduid als [appellant] . Geïntimeerden worden afzonderlijk als [geïntimeerde 1] respectievelijk [geïntimeerde 2] aangeduid en gezamenlijk als [geïntimeerden] . 1 De zaak in het kort [appellant] stelt zich op het standpunt dat tussen hem en [geïntimeerden] . geen rechtsgeldige koopovereenkomst is gesloten betreffende een appartement in [plaats 4] , zodat hij recht heeft op terugbetaling van hetgeen hij bij wijze van voorschotbetalingen aan [geïntimeerden] . had betaald. Daarnaast stelt hij te hebben gedwaald toen hij met hen een koopovereenkomst heeft gesloten betreffende een woning in [plaats 3] . [appellant] vordert gedeeltelijke vernietiging van die koopovereenkomst, namelijk voor zover het de overeengekomen koopprijs betreft, en vordert dat de koopprijs zal worden gewijzigd in een (aanzienlijk) hoger bedrag. Vanwege deze dwaling is volgens hem een koopprijs overeengekomen die (ver) beneden de werkelijke marktwaarde lag. Het hof komt tot het oordeel dat de betalingen voor het appartement in [plaats 4] moeten worden terugbetaald en dat voor wijziging van de koopprijs voor de woning in [plaats 3] geen grond bestaat. 2 Het geding in hoger beroep [appellant] is bij dagvaarding van 15 december 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 20 september 2023 van de rechtbank Noord-Holland, onder bovenvermeld rol- en zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en [geïntimeerden] . als gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven; - memorie van antwoord, met producties; - akte overlegging producties 35 en 36 van de zijde van [appellant] . - akte overlegging producties 3 tot en met 9 van de zijde van [geïntimeerden] . Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 18 juni 2025 laten toelichten, [appellant] door mr. Nillesen voornoemd en [geïntimeerden] . door mr. Nix voornoemd, beiden aan de hand van overlegde spreekaantekeningen. Ten slotte is arrest gevraagd. [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis gedeeltelijk zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – zijn vorderingen, voor zover niet reeds toegewezen, alsnog zal toewijzen en de vorderingen in reconventie, voor zover toegewezen, alsnog zal afwijzen met veroordeling van geïntimeerden in de proceskosten met rente daarover en nakosten. [geïntimeerden] . hebben geconcludeerd, naar het hof begrijpt, tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep. [appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden. 3 Feiten De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 3.1 tot en met 3.25 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover [appellant] , vooruitlopend op een door hem verwacht incidenteel appel dat niet kwam, tegen deze feitenvaststelling grieven heeft aangevoerd die niet relevant zijn voor het geschil in hoger beroep, gaat het hof aan zijn grieven voorbij. Het hof geeft hierna de feiten weer die het, rekening houdend met de verdere grieven van [appellant] , tot uitgangspunt heeft genomen voor de beoordeling van het geschil in hoger beroep. 3.1. [geïntimeerde 1] is sinds 1996 eigenaar van de woning aan [straat 1] [nummer 1] in [plaats 2] . 3.2. In 1999 kocht [appellant] de woning aan [straat 2] [nummer 2] in [plaats 3] ; voordien was deze woning van zijn vader. 3.3. In de periode 1997 – 2004 hadden [appellant] e Op 10 augustus 2021 heeft [appellant] via de rekening van de notaris, na aftrek van voor zijn rekening komende kosten, de (restant) koopsom van € 399.973,34 ontvangen. Op 11 augustus 2021 heeft [appellant] in acht delen van elk € 50.000 een bedrag van € 400.000 naar de bankrekeningen van [geïntimeerde 1] overgemaakt met de omschrijving “HL (1)” tot en met respectievelijk “HL (8)”. 3.14. Op 23 september 2021 zijn partijen gezamenlijk naar [plaats 4] gereisd voor onder andere de oplevering van de appartementen op de 16e en 20e verdieping van het appartementencomplex. Omdat de oplevering nog niet kon plaatsvinden, zijn met de bouwer aanvullende afspraken gemaakt over de afbouw van de appartementen. 3.15. Op 26 september 2021 heeft [geïntimeerde 2] een huurovereenkomst gesloten voor de huur van een appartement in [plaats 4] voor € 250 per maand en voor de duur van een jaar. De huurovereenkomst vermeldde daarbij nog dat maximaal drie personen dat huurappartement mogen bewonen en dat een bedrag van € 1.500 vooruit was betaald voor de eerste zes maanden. [appellant] verbleef tot 5 april 2022 in het huurappartement in [plaats 4] . In die periode reisden [geïntimeerden] . op en neer tussen Georgië en Nederland. 3.16. Gedurende zijn verblijf in [plaats 4] had [appellant] zijn bankpas en creditcard achtergelaten in Nederland. In die periode is een bedrag van in totaal € 12.484 overgemaakt van [appellant] bankrekening naar bankrekeningen van [geïntimeerde 1] . Ook zijn er in die periode van [appellant] bankrekening geldbedragen van in totaal € 22.120 gepind bij diverse geldautomaten in [plaats 3] en Amsterdam. 3.17. [appellant] heeft, na daarvoor op 2, 10 en 11 mei 2022 verlof van de voorzieningenrechter te hebben verkregen, op 3, 10 en 11 mei 2022 conservatoir derdenbeslag laten leggen op verschillende bankrekeningen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , onder in totaal zeven banken. Daarnaast heeft [appellant] op 10 mei 2022 conservatoir beslag laten leggen op de woning van [geïntimeerde 1] in [plaats 2] en op de woning van [geïntimeerde 2] in [plaats 3] . 3.18. De twee appartementen op de 16e en de 20ste verdieping van het appartementencomplex in [plaats 4] (Georgië) staan op naam van [geïntimeerde 2] . De levering van het appartement (op de 16e verdieping) aan [appellant] heeft nog niet plaatsgevonden. 3.19. [appellant] woont sinds begin mei 2022 weer in Nederland. 3.20. [geïntimeerde 1] woont samen met [geïntimeerde 2] in de woning in [plaats 3] , hoewel zij feitelijk staat ingeschreven op het adres van haar woning in [plaats 2] . 4 Eerste aanleg 4.1. Partijen hebben in de procedure wisselende standpunten ingenomen. Het hof ziet daarom aanleiding het verloop van het geding in eerste aanleg, voor zover nog van belang in hoger beroep, als volgt weer te geven. 4.2. In eerste aanleg stelde [appellant] , kort gezegd, dat in het voorjaar van 2021 tussen hem en [geïntimeerden] . afspraken waren gemaakt, de zogenaamde Trinity-afspraken, die er op neer kwamen dat zij gedrieën hun vermogensbestanddelen zouden ‘inbrengen’ om dat gezamenlijk te laten groeien (Dagv 22). Alle woningen, waaronder het appartement in [plaats 4] en de woning in [plaats 3] zouden gezamenlijk eigendom worden (Dagv 23). Op grond van die afspraken zouden beide appartementen in [plaats 4] op naam van alle drie de partijen worden gezet (Dagv 3). Dat laatste is niet gebeurd. Als hij bij het aangaan van de Trinity-overeenkomsten had geweten dat de toezeggingen van [geïntimeerden] . dat deze appartementen (mede) op zijn naam kwamen, niet werden of konden worden nagekomen, was hij de Trinity-overeenkomst niet aangegaan, want deze tenaamstelling was voor hem van essentieel belang voor het aangaan van de Trinity-afspraken, aldus steeds [appellant] (Dagv 32). Voortbouwend op deze stellingen heeft [appellant] zich beroepen op dwaling bij het sluiten van de Trinity-overeenkomst (Dagv 32). Omdat ook geen van de andere onroerende zaken op zijn naam zijn gezet, waaronder de woning Het beroep van [appellant] op dwaling (hij zou hebben gedwaald over het bedrag dat [geïntimeerden] . zelf voor dat appartement hadden betaald) heeft de rechtbank verworpen (vonnis 5.6.6). De rechtbank heeft daarom in conventie [appellant] vordering tot terugbetaling van de koopsom van € 165.000 afgewezen en in reconventie [appellant] veroordeeld tot nakoming van deze koopovereenkomst en meer in het bijzonder tot het afnemen van het appartement- Over de woning in [plaats 3] , die [appellant] aan [geïntimeerde 2] heeft verkocht en geleverd, heeft de rechtbank [appellant] stellingen aldus begrepen en samengevat (vonnis 5.6.8), dat hij uitging van de veronderstelling dat deze woning, in het kader van de Trinity-afspraken, gemeenschappelijk eigendom zou worden, op naam van hen alle drie zou komen te staan en dat hij alleen vanwege deze dwaling, waarvan [geïntimeerde 2] op de hoogte was, heeft ingestemd met de veel te lage koopprijs waarop [geïntimeerde 2] had aangedrongen. Op grond van deze dwaling vordert [appellant] (naar het hof zal begrijpen: op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW) om niet de koopovereenkomst te vernietigen maar de koopprijs aan te passen en [geïntimeerde 2] te veroordelen tot (bij)betaling van € 104.000,-.De rechtbank heeft over [appellant] stellingen betreffende de woning in [plaats 3] geoordeeld het niet aannemelijk te achten dat de koopprijs van € 400.000,- (ver) onder de marktwaarde zou liggen (vonnis 5.6.9) en evenmin dat [appellant] door een communicatieve stoornis te gemakkelijk zou zijn meegegaan in de voorstellen van [geïntimeerden] . (vonnis 5.6.10) en heeft om die redenen geoordeeld (vonnis 5.6.11) dat deze koopovereenkomst niet vernietigbaar is wegens wilsgebreken en dus in stand blijft. 5 Beoordeling 5.1. [appellant] heeft in hoger beroep 13 grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. Ter zitting heeft de advocaat van [appellant] de grieven I tot en met VIII ingetrokken omdat geen incidenteel appel is ingesteld. Het appartement op de 16e verdieping in [plaats 4] 5.2. Zoals onder 4.5 al kort is vermeld, heeft [appellant] in eerste aanleg van [geïntimeerde 2] (terug)betaling gevorderd van een bedrag van € 165.000 dat hij aan [geïntimeerde 2] zou hebben betaald vooruitlopend op zijn mogelijke aankoop van het appartement in [plaats 4] . [geïntimeerden] . hebben in eerste aanleg hiertegen aangevoerd dat [appellant] dat appartement ook daadwerkelijk voor € 165.000 van hen heeft gekocht en hebben (in reconventie) gevorderd om [appellant] te veroordelen mee te werken aan levering van het appartement aan hem, ter uitvoering van de gesloten koopovereenkomst. Daartegen had [appellant] dan weer aangevoerd dat tussen partijen geen (gave) koopovereenkomst tot stand is gekomen, wat onder meer zou blijken uit het feit dat nog niets daarvan op papier was gezet en als dat al anders zou zijn, hij deze koopovereenkomst kan vernietigen omdat die dan tot stand is gekomen onder invloed van dwaling of bedrog. 5.3. De rechtbank heeft geoordeeld (onder 5.6.2 tot en met 5.6.7) dat tussen partijen destijds wilsovereenstemming is bereikt over de essentiële elementen van de aankoop van het appartement door [appellant] , zodat sprake was van een koopovereenkomst ook al is daarvan geen schriftelijke koopovereenkomst opgesteld; en verder dat [appellant] geen beroep toekomt op dwaling of bedrog. De rechtbank heeft vervolgens de (reconventionele) vordering van [geïntimeerden] . toegewezen en [appellant] veroordeeld om mee te werken aan de levering van het appartement. Hiertegen richten zich de grieven IX, X en XII van [appellant] . 5.4. Het hof stelt bij de bespreking van deze grieven voorop dat de rechtbank bij haar beoordeling van de diverse geschillen tussen partijen kennelijk telkens is uitgegaan van toepasselijkheid van Nederlands recht, zoals kennelijk ook partijen in hun processtukken daarvan waren uitgegaan. Nu geen van de partijen daartegen enige grief heeft gericht, dient het hof in hoger beroep eveneens uit te gaan va [appellant] heeft aan zijn vorderingen betreffende de woning in [plaats 3] ten grondslag gelegd dat hij bij het sluiten van die koopovereenkomst heeft gedwaald. Voor een geslaagd dwalingsberoep is nodig dat aan de vereisten van artikel 6:228 lid 1 BW is voldaan. 5.12. Hoewel [appellant] in zijn grief zijn beroep op dwaling niet heeft gespecificeerd, maakt het hof uit de inleiding van zijn memorie van grieven op dat [appellant] aan [geïntimeerden] . in hoger beroep het verwijt maakt dat zij hem hadden voorgespiegeld dat alle onroerende zaken gemeenschappelijk eigendom zouden worden (MvG 5, spreekaantekeningen 8). Zo begrepen wil [appellant] met zijn grief kennelijk een beroep doen op de dwalingsgrond van artikel 6:228 lid 1 onder a. BW. In eerste aanleg was zijn klacht nog dat voor hem essentieel was dat de woning op naam van hen drieën zou komen te staan en hun gemeenschappelijk eigendom zou worden en dat [geïntimeerde 2] wist dat hij daarover dwaalde (zie 4.5, 2e gedachtestreepje). Het hof verstaat dit als een beroep op de dwalingsgrond van artikel 6:228 lid 1 onder b. BW. Niet is gebleken dat [appellant] in hoger beroep heeft bedoeld deze eerder aangevoerde grondslag prijs te geven. 5.13. [appellant] beroep op dwaling faalt voor beide aangevoerde gronden, om de volgende reden. 5.14. [geïntimeerden] . hebben steeds betoogd dat de Trinity-afspraken niet inhielden dat alle onroerende zaken gemeenschappelijk eigendom zouden worden en op naam van hen drieën zouden komen te staan (zie 4.3). In dit betoog ligt besloten dat zij aan [appellant] geen toezegging hebben gedaan dat dit wel zo was. In het licht van deze betwisting had [appellant] moeten stellen en concreet specificeren, hoe, wanneer en door wie de door hem gestelde onjuiste mededeling of toezegging zou zijn gedaan. Dat heeft hij in het geheel niet gedaan (waardoor ook aan bewijslevering niet wordt toegekomen). Reeds daarom faalt zijn beroep op artikel 6:228 lid 1 onder a. BW. 5.15. De tekst van de koopovereenkomst laat er bovendien geen enkele onduidelijkheid over bestaan dat de woning in [plaats 3] uitsluitend op naam werd gesteld van [geïntimeerde 2] en niet op naam van [appellant] , [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] gezamenlijk. Daarmee was ook voor [appellant] buiten elke twijfel duidelijk dat de koopovereenkomst inhield dat uitsluitend [geïntimeerde 2] de juridisch eigenaar van de woning werd. Het is onbegrijpelijk waarom [appellant] met deze overeenkomst heeft ingestemd en zonder enig protest daaraan heeft meegewerkt, als voor hem essentieel was en volgens hem bovendien voortvloeide uit de kort tevoren gemaakte Trinity-afspraken, dat alle onroerende zaken op gezamenlijke naam werden gesteld. In dat licht, en eveneens omdat [geïntimeerden] . zijn weergave van de Trinity-afspraken hebben betwist, had [appellant] minst genomen moeten stellen en toelichten op grond van welke feiten of omstandigheden voor [geïntimeerde 2] kenbaar was of had moeten zijn dat voor [appellant] essentieel was – als dat al waar is – dat de woning op naam van hen drieën zou worden gesteld. Ook dat heeft [appellant] in het geheel niet gedaan. Hierop reeds strandt zijn beroep op artikel 6:228 lid 1 onder b. BW. 5.16. Voor zover [appellant] voor zijn vordering tevens bedoelt een beroep te doen op bedrog (MvG 5, slotzin), heeft hij dat beroep, om dezelfde redenen als is overwogen in 5.14, onvoldoende toegelicht en met specifieke feiten onderbouwd. 5.17. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling bij het hof heeft [appellant] naar aanleiding van vragen van het hof nog opgeworpen dat zijn vordering mogelijk ook kan worden gegrond op artikel 6:229 BW. Voor zover dit al moet worden begrepen als een tijdig beroep op deze grondslag, geldt dat [appellant] voor een geslaagd beroep daarop te weinig heeft gesteld. [geïntimeerden] . hebben immers betoogd dat ook zonder de Trinity-afspraken [appellant] de woning in [plaats 3] zou hebben verkocht, omdat hij toen nog dacht zelf in het appartement in [plaat