ECLI:NL:GHAMS:2026:1987

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel) zaaknummer : 200.322.648/01 zaaknummer rechtbank : 9880740 EA VERZ 22-305 beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 juli 2026 inzake THREE ACE B.V. , gevestigd te Amsterdam, appellante, advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam, tegen 1 DE VERENIGING VAN EIGENAARS [straat] , gevestigd te [plaats 1] , niet verschenen, 2. [geïntimeerde 1] , 3. [geïntimeerde 2] , advocaat: mr. R.A. Kaatee, geïntimeerden. Partijen worden hierna Three Ace, de VvE respectievelijk [geïntimeerden] genoemd. 1 De zaak in het kort Een appartementseigenaar heeft aan de VvE verzocht om toestemming voor diverse verbouwingswerkzaamheden in zijn bovenwoning. De eigenaar van de benedenwoning (het enige andere lid van de VvE) weigert in te stemmen met die werkzaamheden. De eigenaar van de bovenwoning heeft vervangende machtiging verzocht. De kantonrechter heeft de verzoeken afgewezen op de grond dat de VvE haar toestemming niet zonder redelijke grond heeft geweigerd. Het hof komt grotendeels tot hetzelfde oordeel, waarbij ook aan de orde komt de uitleg van de splitsingsakte en daarmee de vraag of toestemming van de VvE is vereist voor de betreffende verbouwingswerkzaamheden. 2 Het geding in hoger beroep Three Ace is bij beroepschrift, met producties, oorspronkelijk ontvangen ter griffie van het hof op 8 februari 2023 en in herstelde vorm op 26 mei 2023, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam op 10 november 2022 onder bovenvermeld zaaknummer heeft gegeven. Op 23 juni 2023 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep, met producties, van [geïntimeerden] ingekomen. Nadat de zaak op verzoek van partijen enige tijd is aangehouden heeft op 2 april 2026 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij hebben, namens Three Ace, mr. D.P. van den Bergh en mr. M. Klaassen, advocaten te Amsterdam, en namens [geïntimeerden] mr. Kaatee het woord gevoerd aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Beide partijen hebben nadere stukken ingebracht. Uitspraak is, na aanhouding op verzoek van partijen, bepaald op heden. 3 Feiten 3.1 Het hof gaat uit van de volgende feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende betwist zijn komen vast te staan en die relevant zijn voor de beoordeling van het geschil in hoger beroep. 3.2 [geïntimeerden] zijn sinds 2008 eigenaar van een appartement bestaande uit de begane grond, de eerste verdieping en de kelder (hierna ook: de benedenwoning) van een pand, gelegen aan de [straat] te [plaats 1] (hierna: het pand). Three Ace B.V. is sinds 31 januari 2022 eigenaar van een appartement bestaande uit de tweede, derde en zolderverdieping (hierna ook: de bovenwoning) van het pand. 3.3 Partijen vormen samen de VvE. Uit de splitsingsakte volgt dat de eigenaar van de bovenwoning en de eigenaar van de benedenwoning ieder één stem hebben op de VvE-vergadering. 3.4 De afgelopen veertig jaar hebben in de bovenwoning twee gezinnen gewoond. Een gezin woonde op de tweede verdieping en het andere gezin op de derde verdieping van het pand. 3.5 De toepasselijke splitsingsakte van 20 juni 1969 bevat het reglement. Voor zover van belang staat daarin: Artikel 1. In dit reglement wordt bedoeld met: (…) c. “gebruikseenheid”, elk bepaald gedeelte van het gebouw met toebehoren, dat blijkens zijn inrichting bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt; d. “gemeenschappelijke gedeelten”, de gedeelten van het gebouw welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn; (…) Artikel 2. (…) 4. Ieder der eigenaren is verplicht alle handelingen na te laten waardoor schade kan worden toegebracht aan de belangen van hypotheekhouders en andere zakelijk gerechtigden tot gebruikseenheden en hij is gehouden alles te doen wat dienstig is ter voorkoming van dergelijke schade. 5. Ieder der eigenaren zal in zijn gebruikseenheid veranderingen mogen aanbrengen en hierin mogen slopen, mits geen schad 3.12 Op 1 december 2025 heeft de rechtbank Amsterdam (bestuursrecht) in het kader van de behandeling van het beroep tegen de omgevingsvergunning Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: de STAB) verzocht om aan de hand van de in die procedure aangedragen beroepsgronden te beoordelen of de verleende omgevingsvergunning van 6 januari 2022 stand kan houden en meer in het bijzonder of het college heeft kunnen concluderen dat aannemelijk is dat wordt voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit 2012. 3.13 Op 20 maart 2026 heeft de STAB een (definitief) verslag uitgebracht als bedoeld in artikel 8:47 Algemene wet bestuursrecht (Awb) (hierna: het STAB-advies). 4 De procedure bij de kantonrechter 4.1 Voor zover in hoger beroep nog van belang, heeft Three Ace in eerste aanleg verzocht om bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad: I. Three Ace op grond van artikel 5:121 Burgerlijk Wetboek (BW) vervangende machtiging te verlenen voor: - werkzaamheden aan de balkons inclusief het hekwerk van het appartementsrecht [straat] -3 conform de vergunning met tekeningen die in bijlage 1 bij het inleidend verzoekschrift is bijgevoegd; - de aanpassing/constructie van de hanenbalken op de zolderverdieping middels het verhogen van de hanenbalk met ongeveer 15 cm (voor zoveel vereist gezien het bepaalde in artikel 7 lid 2 van de Splitsingsakte) overeenkomstig de constructietekening die bij het inleidend verzoekschrift is gevoegd; II. Three Ace niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek om vervangende machtiging omdat geen toestemming is vereist dan wel (subsidiair) vervangende machtiging te verlenen voor: - het vervangen van kozijnen, overeenkomstig vergunning met OLO nr [nummer 1] ; - het aanstellen van een professionele beheerder; - enkele constructieve werkzaamheden in appartementsrecht 2; een en ander met veroordeling van de VvE in de kosten van de procedure. 4.2 Bij de bestreden beschikking heeft de kantonrechter de verzoeken van Three Ace afgewezen en haar veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van de VvE en [geïntimeerden] 5 Verzoek in hoger beroep 5.1 Three Ace heeft in hoger beroep haar verzoeken deels gewijzigd en geconcludeerd dat het hof de bestreden beschikking gedeeltelijk zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog een vervangende machtiging zal verlenen voor: a. de werkzaamheden aan het balkon inclusief hekwerk op - naar het hof begrijpt - de derde verdieping van het pand conform de omgevingsvergunning van 6 januari 2022 en de daarbij behorende en naderhand gereviseerde constructieve stukken, en alsnog en voor zover vereist een vervangende machtiging zal verlenen voor de navolgende werkzaamheden c.q. handelingen: b. de aanpassing/constructie van de hanenbalken van - naar het hof begrijpt - de zolderverdieping middels het verhogen van de hanenbalk met circa 40 cm conform grief 5; c. het vervangen van de kozijnen, conform de omgevingsvergunning van 9 maart 2022 (nr. [nummer 1] ) conform grief 6; d. het aanstellen van een professionele beheerder conform grief 7; e. het verplaatsen van de deur op de tweede verdieping en de wand op de derde verdieping conform grief 8, een en ander met veroordeling van de VvE en [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties inclusief nakosten en daarbij te bepalen dat de VvE niet zal behoeven bij te dragen in de kostenverdeling. 5.2 [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden beschikking en afwijzing van de nieuwe verzoeken in hoger beroep, met veroordeling van Three Ace in de volledige kosten van [geïntimeerden] van het geding in hoger beroep, althans 50% van die kosten als ware deze kosten voor rekening van de VvE. 6 Beoordeling 6.1 Het hoger beroep van Three Ace heeft (nog slechts) betrekking op de vijf hiervoor onder 5.1 sub a tot en met e genoemde handelingen. Dit betekent dat de bestreden beschikking in hoger beroep maar gedeeltelijk voorligt. Andere door de kantonrechter afgewezen verzoeken zijn in hoger beroep niet meer aan de orde 6.7 Het hof zal hierna, per voorgenomen handeling nagaan of (i) op basis van deze (objectieve) uitleg al dan niet toestemming is vereist en (ii) of die toestemming zonder redelijke grond als bedoeld in artikel 5:121 BW door [geïntimeerden] en de VvE wordt geweigerd. Het onderzoek van dit laatste vindt plaats aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Artikel 5:121 BW is immers een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Het balkon op de derde verdieping (verzoek onder rov. 5.1 sub a) 6.8 Tussen partijen is niet in geschil dat Three Ace toestemming nodig heeft van de VvE voor de beoogde werkzaamheden ten behoeve van een balkon op de derde verdieping. Dat balkon zou moeten worden gebouwd op een uitbouw (serre) op de tweede verdieping. Het dak van die uitbouw zou dan worden veranderd in een vloer. Zoals [geïntimeerden] hebben betoogd en Three Ace heeft erkend, vereist deze gewenste bouwkundige wijziging een aanpassing van de splitsingsakte, omdat er anders strijd met die akte zou ontstaan. Om die reden alleen al kan de verzochte machtiging niet worden afgegeven. De machtiging vervangt immers de toestemming van de VvE en uit de wet vloeit voort dat een toestemmingsbesluit van de VvE dat in strijd is met de splitsingsakte, nietig is. Ook kan van [geïntimeerden] niet worden gevergd dat zij deze toestemming verlenen onder de voorwaarde dat de splitsingsakte wordt gewijzigd, zoals Three Ace oppert. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat Three Ace feitelijk al de ondersplitsing van de bovenwoning zo goed als volledig heeft voltooid en ervan heeft blijk gegeven zich weinig gelegen te laten liggen aan de van toepassing zijnde regels. 6.9 Daar komt bij dat [geïntimeerden] voldoende gemotiveerd hebben aangevoerd dat er grote bouwkundige vraagtekens te plaatsen zijn bij de constructie die Three Ace voor ogen heeft. Zij hebben erop gewezen dat het dak van de serre niet beloopbaar is en dat er op de erfgrens geen bouwmuur is waar dubbele vloerbalken op zouden kunnen steunen. In het STAB-advies is een aanwijzing te lezen voor de juistheid van dat standpunt. Het STAB-advies focust weliswaar vooral op het vereiste hekwerk, maar vermeldt ook dat het standpunt van [geïntimeerden] dat er geen dubbele balk is, de STAB niet onaannemelijk voorkomt gelet op de tekeningen uit het bouwarchief. De STAB leidt uit die tekeningen ook af dat ‘ er […] geen constructie te zien [is] aan de rechterzijde waaraan de balklaag eventueel bevestigd zou kunnen zijn.’ Three Ace heeft hier niets, althans onvoldoende tegen in gebracht. Het hof komt dan ook tot de conclusie dat [geïntimeerden] en de VvE niet zonder redelijke grond toestemming hebben geweigerd. Grief 4 heeft dus geen succes. Verhoging van de hanenbalken (verzoek onder rov. 5.1 sub b) 6.10 Gebleken is dat Three Ace de beoogde verhoging van de hanenbalken met 40 cm al heeft gerealiseerd, zonder toestemming en zonder wijziging van de splitsingsakte. Three Ace heeft toegelicht dat het doel van de verhoging van de hanenbalken is om het comfort te verhogen van de zolderverdieping en om een verblijfsruimte te creëren die voldoet aan alle wettelijke vereisten. Ter voorkoming van de ‘verzwakking van het constructieve systeem’ zijn twee kapspanten versterkt en daarmee wordt voldaan aan het Bouwbesluit, aldus Three Ace, onder verwijzing naar een reactie van De Ingenieursgroep van 20 september 2022. 6.11 Uit de door Three Ace gegeven toelichting volgt allereerst dat zij erkent dat de door haar gerealiseerde verhoging van de hanenbalken van invloed is op de sterkte van het constructieve systeem en dus - per definitie - een gevaar voor de hechtheid van het gebouw zou kunnen betekenen. Het was immers noodzakelijk om de kapspanten te versterken. Ook uit blz. 36 van het STAB-advies blijkt dat de verhoging van de hanenbalken deze aanvullende maatregelen vereist (versterking van de spanten door aan weerszijden extra balken te be Zoals deze zaak echter laat zien houden partijen elkaar in de houdgreep doordat zij telkens van mening verschillen over de vraag voor welke handelingen al dan niet toestemming van de VvE is vereist en of die toestemming kan worden verleend. De aanstelling van een professionele beheerder kan dit probleem niet oplossen. Deze kan immers geen toestemming geven; dat is aan de VvE. Daarbij komt dat het niet goed functioneren van de VvE mede is te wijten aan Three Ace, omdat zij al drie jaar haar bijdragen niet heeft betaald, zoals zij ter zitting erkende. [geïntimeerden] en de VvE hebben hun toestemming dan ook niet zonder redelijke grond geweigerd. Dit betekent dat grief 7 niet slaagt. Verplaatsen houten wand op de derde verdieping en deur op de tweede verdieping (verzoek onder rov. 5.1 sub e) 6.16 [geïntimeerden] hebben terecht opgemerkt dat Three Ace heeft nagelaten deze verzoeken eerst aan de VvE voor te leggen. Omdat de VvE al sinds jaren niet meer vergadert zal het hof om proceseconomische redenen beoordelen of Three Ace voor deze werkzaamheden toestemming nodig had en zo ja, of die toestemming op redelijke grond is geweigerd. 6.17 [geïntimeerden] hebben betoogd dat het om een dragende wand gaat en dat voor de deur een eenduidige constructieopgave en berekening ontbreekt. Daarom kunnen de veranderingen schade aan de gemeenschappelijke gedeelten toebrengen dan wel de hechtheid van het pand in gevaar brengen, aldus [geïntimeerden] 6.18 Het STAB-advies (blz. 11 en 18) bevat naar het oordeel van het hof voldoende aanwijzingen voor de juistheid van het standpunt dat het gaat om een dragende wand. Verder hebben [geïntimeerden] aangevoerd dat er twee tegenstrijdige versies (revisietekeningen) in de vergunde stukken zijn (de bouwkundige respectievelijk constructieve tekeningen) waardoor nog steeds onduidelijk is hoe de verplaatsing wordt uitgevoerd. Daarmee is volgens [geïntimeerden] ook onduidelijk of de hechtheid van het pand niet in gevaar komt. Three Ace heeft dit niet opgehelderd en alleen maar tegengeworpen dat de omgevingsvergunning ook hiervoor is verleend. Maar zoals hiervoor al is overwogen doet dit laatste niet af aan het in deze procedure toepasselijke toetsingskader van artikel 5:121 BW. 6.19 Wat betreft de verplaatsing van de deur op de tweede verdieping overweegt het hof het volgende. Zoals [geïntimeerden] naar voren hebben gebracht en niet is betwist door Three Ace ontbreekt hiervoor een eenduidige constructieopgave en berekening. Zo zijn er verschillende versies voor de latei boven de deursparing (staal, hout, beton) en lijkt de feitelijke uitvoering weer anders te zijn gerealiseerd. Reeds vanwege dit gebrek aan duidelijkheid - die een redelijke grond voor weigering van toestemming vormt - kan het verzoek inzake de verplaatsing van de deur niet worden toegewezen. Three Ace is ook hier blijven steken in de stelling dat het om niet-constructieve ingrepen gaat en dat zij daarvoor al een vergunning heeft. De conclusie is dat niet kan worden uitgesloten dat de verplaatsing van de wand en de deur schade als bedoeld in artikel 2 lid 5 van het reglement kan toebrengen dan wel de hechtheid van het pand in gevaar kan brengen zoals bedoeld in artikel 7 lid 2 van het reglement, zodat toestemming is vereist en dat die toestemming niet zonder redelijke grond is geweigerd. Grief 8 heeft dus geen succes. Slotoverweging 6.20 De grieven hebben geen succes, met uitzondering van grief 6. De bestreden beschikking zal worden vernietigd voor zover daarbij het verzoek om een vervangende machtiging voor de vervanging van de kozijnen is afgewezen. De bestreden beschikking zal worden bekrachtigd voor zover deze voor het overige in hoger beroep voorligt. De gewijzigde verzoeken zullen worden afgewezen. 6.21 Ter afsluiting en met het oog op de toekomstige verhouding tussen partijen die met elkaar de VvE vormen, overweegt het hof nog het volgende. Het feit dat het hoger beroep van Three Ace nu grotendeels niet slaagt, betekent niet dat (enkele van