ECLI:NL:GHAMS:2026:1335

beslissing ___________________________________________________________________ _ _ GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht zaaknummer : 200.360.648/01 NOT nummers eerste aanleg : 25-27 en 25-28 beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 12 mei 2026 inzake VERENIGING VAN EIGENAARS [straat 1] GEBOUW [nummer 1] TE [plaats 1] , gevestigd te [plaats 1] , appellante, gemachtigde: [naam 1] , tegen 1 [geïntimeerde 1] , notaris te [plaats 2] , 2. [geïntimeerde 2] , kandidaat-notaris te [plaats 2] , geïntimeerden, gemachtigde: mr. L.H. Rammeloo, advocaat te Amsterdam. Partijen worden hierna klaagster, de notaris en de kandidaat-notaris genoemd. De notaris en de kandidaat-notaris worden hierna gezamenlijk de notarissen genoemd. 1 De zaak in het kort Klaagster is een vereniging van eigenaars die is opgericht bij akte van splitsing van een voormalig schoolgebouw in appartementsrechten, waarbij de nieuwe eigenaren hun woning zelf gereed maakten voor bewoning. De notaris heeft in 2019 de akte van splitsing gepasseerd. Begin 2025 is een van de appartementen verkocht en geleverd (A-B-C levering). Het kantoor van de notarissen heeft opdracht gekregen deze levering te verzorgen. Aan klaagster is om een opgave van achterstanden en toekomstige bijdragen als bedoeld in artikel 5:122 Burgerlijk Wetboek (BW) gevraagd. Klaagster heeft daarop bij de notarissen bezwaar gemaakt tegen de overdracht, omdat de gemeenschappelijke delen van het appartement nog niet waren opgeleverd aan klaagster en de koper klaagster vervolgens aansprakelijk zou kunnen stellen voor gebreken en onderhoud aan de gemeenschappelijke delen. Een collega van de notarissen heeft de akte van levering gepasseerd. Klaagster verwijt de notarissen dat zij zich niets hebben aangetrokken van de bezwaren van klaagster tegen de overdracht. Ook is de notaris volgens klaagster partijdig en adviseert zij de voormalig eigenaar van het project eenzijdig omdat zij projectnotaris is. Het hof beslist dat de klachten tegen de notaris niet-ontvankelijk zijn en de klachten tegen de kandidaat-notaris ongegrond. 2 Het geding in hoger beroep 2.1. Klaagster heeft op 24 oktober 2025 een beroepschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 15 oktober 2025 tussen partijen gegeven onder bovengenoemde nummers (ECLI:NL:TNORDHA:2025:22). 2.2. De notarissen hebben op 9 januari 2026 een verweerschrift bij het hof ingediend. 2.3. Klaagster heeft op 17, 20 en 23 januari 2026 en op 6 februari 2026 aanvullende producties bij het hof ingediend. Het hof heeft een aantal van deze producties buiten beschouwing gelaten omdat deze stukken werden aangemerkt als een nadere inhoudelijke toelichting waarvoor geen toestemming was gegeven. 2.4. De notarissen hebben op 23 februari 2026 aanvullende producties bij het hof ingediend. 2.5. Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen. 2.6. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 4 maart 2026. Klaagster, vertegenwoordigd door haar gemachtigde (hierna: [naam 1] ) en de heer [naam 2] , en de notaris, vergezeld van haar gemachtigde, zijn verschenen. [naam 1] en de gemachtigde van de notarissen hebben het woord gevoerd aan de hand van aan het hof overgelegde spreekaantekeningen. De kandidaat-notaris is niet verschenen. 3 Feiten Het hof gaat uit van de volgende feiten, die tussen partijen niet in geschil zijn. 3.1. Op verzoek van haar (toenmalige) eigenaar [bedrijf 1] (hierna ook te noemen: [bedrijf 1] ) is het voormalig schoolgebouw aan de [straat 2] [nummer 2] te [plaats 1] (hierna ook: het appartementsgebouw) gesplitst in appartementsrechten bij notariële akte van 16 oktober 2019 opgemaakt door de notaris. Bij die splitsing is klaagster opgericht. In het appartementsgebouw worden twintig woningen gerealiseerd, niet door [bedrijf 1] maar door kopers van de appartementsrechten. 3.2. [naam 1] was een van de eigenaren van de appartementen en ook penningmeester van klaagster. 3.3. In verband met een voorgenomen A-B-C levering van (de huidige eigenaar) [bedrijf 2] (hierna ook te noemen: [bedrijf 2] ) aan [naam 3] en [naam 4] en vervolgens aan [naam 5] , heeft de kandidaat-notaris op 6 januari 2025 aan [naam 1] verzocht om opgave van onder andere de periodiek verschuldigde bijdrage aan klaagster van het appartementsrecht aan de [straat 2] [nummer 3] te [plaats 1] (hierna ook: het appartement). 3.4. Daarop heeft [naam 1] namens klaagster bij e-mail van 11 januari 2025 aan de kandidaat-notaris kenbaar gemaakt niet te zullen meewerken aan de overdracht(en) van het appartement. 3.5. Bij e-mail van 15 januari 2025 heeft de kandidaat-notaris aan [naam 1] nogmaals het verzoek gedaan tot het doen van de gevraagde opgave: “ Als notaris dienen wij zorg te dragen dat aan de akte een opgave van de VvE wordt gehecht, waartoe wij bij u het verzoek hebben ingediend. Deze opgave hebben wij (nog) niet van u mogen ontvangen. Wellicht ten overvloede wil ik u erop wijzen dat de verkrijger jegens de VvE, en v.w.b. de o.g.v. art. 5:126 lid 4 BW aangegane lening(en) jegens derden, niet verder aansprakelijk is dan tot het bedrag dat uit de opgave blijkt (zie art. 5:122 lid 5 BW). Het uitblijven van deze verklaring heeft dus tot gevolg dat de verkrijger hiervoor niet aansprakelijk zal zijn. ” 3.6. Nog diezelfde dag heeft [naam 1] als volgt geantwoord aan de kandidaat-notaris: “ Als VVE dienen wij zorg te dragen voor een gebouw dat voldoet aan de vergunning en de bouwvoorschriften en dat het pand is verzekerd voor brand. Een reactie hierop hebben wij (nog) niet van u mogen ontvangen. Wellicht ten overvloede wil ik u erop wijzen dat de eigenaar de gezamenlijke delen van de woning moet opleveren aan de VVE. De VVE is niet aansprakelijk voor zaken die niet zijn opgeleverd zoals de kozijnen, de scheidingswand en de technische installatie. Het uitblijven van deze oplevering heeft dus tot gevolg dat de nieuwe eigenaar niet verzekerd is voor brand en aansprakelijk is voor deze oplevering en hierin in rechte betrokken kan worden. ” 3.7. Op 27 januari 2025 is de akte van levering van het appartement gepasseerd door een waarnemer van een collega-notaris van de notaris. 4 De klacht 4.1. De kamer heeft de klacht van klaagster als volgt weergegeven. [bedrijf 1] koopt een appartement van [bedrijf 1] , terwijl scheidingswanden, plafonds, technische installaties en kozijnen nog moeten gerealiseerd worden. Er vindt een overdracht plaats van appartementsrechten van ontwikkelaar naar eigenaren, zonder dat er sprake is van een bouwkundige splitsing. Doordat er ook geen gebruik wordt gemaakt van het opschortingsrecht met de 5%-regeling (artikel 7:768 BW) lopen kopers en klaagster extra risico. Klaagster moet dulden dat amateurs zonder enige vorm van toezicht of garanties klussen aan (de gezamenlijke voorzieningen van) het pand. De klussers kunnen in ruil de woning huren en krijgen een koopoptie. [bedrijf 1] voelt zich als eigenaar niet verantwoordelijk voor de verbouwing. Zonder dat er een aanneemovereenkomst is en zonder dat de stichting de woningen wil opleveren, is klaagster – volgens de splitsingsakte – verantwoordelijk voor de gezamenlijke voorzieningen, waaronder scheidingswanden. Als eigenaar van de appartementen onttrekt [bedrijf 1] zich aan de contractuele verplichtingen ten aanzien van de termijnen, kwaliteit, zelfbewoningsplicht en houdt geen structureel toezicht op de afbouw, maakt geen verslag en geeft uiteindelijk geen garanties af op het geleverde, voordat het aan een volgende partij wordt verkocht. Bij ontdekking van verborgen gebreken, waar ook hier sprake van is, is de stichting niet bereikbaar. Het bestuur van klaagster heeft bezwaar gemaakt tegen de verkoop van het appartementsrecht, omdat het appartement door het ontbreken van een NEN1010 verklaring niet voldoet aan de voorwaarden van de verzekeringsmaatschappij en dus niet verzekerd is. Ook waren de gezamenlijke voorzieningen nog niet opgeleverd en had klaagster ernstige twijfels over de constructie van de scheidingswand en het plafond.

Dit betreft de gemeenschappelijke delen van het complex waarvoor klaagster (conform de splitsingsakte, opgesteld door de notaris) verantwoordelijk is. Het bezwaar van klaagster was voor de notaris geen aanleiding om zelfs maar in overleg te treden. De notaris heeft zich als huisnotaris van [bedrijf 1] ook niets van het bezwaar aangetrokken en heeft partijdig gehandeld door alleen de stichting te adviseren. Hierdoor zijn de belangen van zowel klaagster als de koper onaanvaardbaar geschonden. Klaagster is door de verkoop een stuk zwakker komen te staan tegen [bedrijf 1] , die als eigenaar verantwoordelijk was voor de verbouwing. Nu kan de schade niet meer bij de notaris verrekend worden via de verkooptransactie en is klaagster verantwoordelijk voor onverzekerde brandschade. De koper heeft een woning zonder brandverzekering en zonder deugdelijke isolatie. Door de handelwijze van de notaris ontloopt de stichting zijn verantwoordelijkheid. 4.2. Desgevraagd ter zitting in hoger beroep is met klaagster besproken dat de formulering van de klacht van de kamer niet volledig overeenkomt met het klaagschrift (versie 1.0 gevolgd door versie 2.0) van klaagster. Het hof zal daarom uitgaan van de volgende – met klaagster ter zitting in hoger beroep besproken – vier klachtonderdelen: Klaagster heeft bij de notarissen bezwaar gemaakt tegen de levering van het appartement, maar de notarissen hebben zich niets aangetrokken van dat bezwaar en de belangen van klaagster. Klaagster is verantwoordelijk voor het gebouw, maar [bedrijf 1] onttrekt zich aan haar verplichtingen. De notaris heeft de mogelijkheid van oplevering (van de gemeenschappelijke delen) van het appartement van de (oude) eigenaar aan klaagster verhinderd door mee te werken aan de levering van het appartement. De notaris, huisnotaris van [bedrijf 1] , is niet onpartijdig. Pas bij het passeren van de akte heeft de notaris summiere en gekleurde informatie verstrekt zonder daaraan de passende conclusies te verbinden. In de koopovereenkomst A-B zijn geen afspraken vastgelegd over de scheidingswanden, terwijl deze wel in de koopovereenkomst B-C zijn vastgelegd. Daardoor zijn er geen garanties van [bedrijf 1] op het geleverde, terwijl klaagster de notarissen wel om een garantstelling had gevraagd. 5 Beoordeling 5.1. De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klaagster tegen de notarissen ongegrond verklaard. Machtiging [naam 1] 5.2. De kamer heeft geoordeeld dat [naam 1] bevoegd was om klaagster in onderhavige klachtprocedure te vertegenwoordigen. De kamer zag geen aanleiding eerst nog verder onderzoek te doen naar de geldigheid van de machtiging, omdat [naam 1] , die de klacht aanvankelijk in persoon had ingediend, als appartementseigenaar óók als belanghebbende had kunnen worden aangemerkt. Ook het hof stelt in hoger beroep vast dat klaagster in deze tuchtprocedure rechtsgeldig wordt vertegenwoordigd door [naam 1] . Zich niets aantrekken van het bezwaar en de belangen van klaagster (klachtonderdeel 1) 5.3. Het hof stelt vast dat de notaris geen betrokkenheid heeft gehad bij het tot stand komen en passeren van de akte van levering. De akte is namelijk gepasseerd door een waarnemer van een collega-notaris van de notaris (en dus niet in het protocol van de notaris). Dit betekent dat dit klachtonderdeel met betrekking tot de notaris niet-ontvankelijk zal worden verklaard. 5.4. De kandidaat-notaris is wel betrokken geweest bij de voorbereiding van (het concept van) de akte van levering. In dat kader heeft de kandidaat-notaris op verschillende momenten contact gehad met [naam 1] in verband met de opgave als bedoeld in artikel 5:122 BW. De kandidaat-notaris heeft [naam 1] uitgelegd waarom hij deze opgave vraagt. Naar het oordeel van het hof heeft de kandidaat-notaris met deze handelwijze niet onzorgvuldig gehandeld, zodat dit klachtonderdeel ten aanzien van de kandidaat-notaris ongegrond is. Verhindering oplevering gemeenschappelijke delen appartement aan klaagster (klachtonderdeel 2) 5.5. Dit klachtonderdeel heeft vooral betrekking op de uitwerking in de praktijk van het zelfbouw-concept, zoals dat door [bedrijf 1] en [bedrijf 1] in de markt is gezet. Klaagster is naar eigen zeggen door de verkoop en levering van het appartement een stuk zwakker komen te staan tegenover [bedrijf 1] , die als eigenaar verantwoordelijk was voor de verbouwing (en de mogelijke gebreken daarvan). Bij een gebrek aan een gemeenschappelijk deel van het appartement zal de koper klaagster aanspreken voor herstel. Klaagster zou dan een rechtszaak tegen [bedrijf 1] moeten voeren om de kosten te verhalen, terwijl dat bij de overdracht van het appartement door de notaris geborgd had kunnen worden. 5.6. Het hof stelt vast dat dit klachtonderdeel uitsluitend is gericht tegen de notaris. Het hof zal dit klachtonderdeel niet-ontvankelijk verklaren, omdat de notaris geen rol heeft gespeeld bij het passeren van de akte van levering van het appartement (zie ook rov. 5.3). Dat klaagster ten tijde van het indienen van de klacht niet wist dat de notaris de akte niet had gepasseerd en dat het volgens klaagster gaat om de verantwoordelijkheid van het kantoor van de notarissen, maakt dit oordeel niet anders. Ten overvloede overweegt het hof dat de kamer terecht heeft overwogen dat problemen tussen een VvE en appartementseigenaren enerzijds en verkopend/voormalig appartementseigenaren anderzijds een notaris niet ontslaan van de verplichting haar dienst te verlenen wanneer een koper en een verkoper van een appartementsrecht levering wensen. Voor dergelijke geschillen tussen een VvE, kopers en verkopers kan men bij de civiele rechter terecht, zoals de notaris ook aan klaagster heeft laten weten. De notaris is niet onpartijdig (klachtonderdeel 3) 5.7. Ook met betrekking tot dit klachtonderdeel stelt het hof vast dat klaagster alleen de notaris een verwijt maakt. Dit verwijt ziet echter op het verstrekken van (summiere en gekleurde) informatie bij het passeren van de akte van levering van het appartement. Doordat de notaris deze akte niet heeft gepasseerd, zal het hof ook dit klachtonderdeel niet-ontvankelijk verklaren ten aanzien van de notaris en dus niet inhoudelijk beoordelen. Verschil in koopovereenkomsten (klachtonderdeel 4) 5.8. Volgens klaagster hadden de notarissen moeten zien dat in de koopovereenkomst B-C wel bepaalde garanties waren opgenomen (over bijvoorbeeld de scheidingswand), maar in de koopovereenkomst A-B niet. Hierdoor hebben de notarissen [bedrijf 1] (A) feitelijk gevrijwaard. Volgens klaagster hadden de notarissen dit moeten verifiëren bij de koper. 5.9. Het hof stelt vast dat de notarissen – zoals ook ter zitting in hoger beroep verklaard – niet betrokken zijn geweest bij de totstandkoming van de beide koopovereenkomsten. Hetgeen partijen in de koopovereenkomsten zijn overeengekomen is vervolgens vastgelegd in de akte van levering. In het algemeen geldt dat een notaris op dit punt een uitvoerende rol heeft en verschillen tussen koopovereenkomsten hooguit aan de orde kan stellen. Ter zitting in hoger beroep heeft de notaris verklaard dat de passerend notaris de koper van het appartement heeft gewezen op de bezwaren van klaagster en de kritiek op de scheidingswand, maar dat de koper deze bezwaren heeft geaccepteerd. 5.10. Doordat de notaris geen betrokkenheid heeft gehad bij het opstellen van de koopovereenkomsten en het passeren van de akte van levering van het appartement (zie ook rov. 5.3), zal het hof ook dit klachtonderdeel ten aanzien van de notaris niet-ontvankelijk verklaren. De kandidaat-notaris is hier wel bij betrokken geweest, maar ten aanzien van hem heeft het hof geen tuchtrechtelijk laakbaar handelen kunnen constateren, zodat dit klachtonderdeel ten aanzien van de kandidaat-notaris ongegrond zal worden verklaard. Conclusie 5.11. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het hof met betrekking tot de notaris tot een ander oordeel komt, namelijk dat de klacht niet-ontvankelijk is. Met betrekking tot de kandidaat-notaris is het hof van oordeel dat slechts twee klachtonderdelen op hem van toepassing zijn en dat deze twee klachtonderdelen ongegrond zijn.