ECLI:NL:GHAMS:2025:613

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer: 200.324.986/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam: 10157957 EA VERZ 22-631 beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 maart 2025 inzake VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET SERVICEFLATGEBOUW WIMBLEDON, gevestigd te Amstelveen, appellante in principaal appel, geïntimeerde in (voorwaardelijk) incidenteel appel, advocaat: mr. D.G. Lasschuit te Leiden, tegen 1 [geïntimeerde 1] , 2. [geïntimeerde 2], 3. [geïntimeerde 3], 4. [geïntimeerde 4], 5. [geïntimeerde 5], 6. [geïntimeerde 6], 7. [geïntimeerde 7], 8. [geïntimeerde 8], allen wonend te [plaats 1] , 9. [geïntimeerde 9], wonend te [plaats 2] , 10. [geïntimeerde 10], wonend te [plaats 3] , geïntimeerden in principaal appel, appellanten in (voorwaardelijk) incidenteel appel, advocaat: mr. K. Kroon te Amsterdam. Partijen worden hierna (in navolging van partijen) de VvE en [geïntimeerden] genoemd.

De VvE is bij verzoekschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 4 april 2023, onder aanvoering van drie grieven in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam op 3 maart 2023 onder bovenvermeld zaaknummer heeft gegeven. Het beroepschrift strekt ertoe, zakelijk weergegeven, dat het hof de genoemde beschikking zal vernietigen en, naar het hof begrijpt, het verzoek van [geïntimeerden] tot nietigverklaring althans vernietiging van na te noemen besluit alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van de procedure in beide instanties. Op 7 juli 2023 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep met producties van [geïntimeerden] ingekomen, inhoudende het verzoek in voorwaardelijk incidenteel appel rechtsoverweging 8 van de bestreden beschikking te vernietigen en in principaal appel de beschikking waarvan beroep (voor het overige) te bekrachtigen, steeds met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van de VvE in de proceskosten van het hoger beroep met nakosten en rente. De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2024. Bij die gelegenheid is door de advocaten van partijen het woord gevoerd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Partijen hebben inlichtingen verschaft en vragen beantwoord. [geïntimeerden] hebben nog producties in het geding gebracht. [geïntimeerden] hebben bewijs van hun stellingen aangeboden. Partijen hebben zich beraden op deelname aan een mediationtraject teneinde hun geschil langs deze weg te beëindigen. Partijen hebben het hof bericht dat een daartoe strekkend voorstel aan de algemene ledenvergadering is voorgelegd maar geen meerderheid van stemmen heeft gekregen. Vervolgens is uitspraak gevraagd.

De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking onder 1.1 tot en met 1.10 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Die feiten, waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, behelzen het volgende. a. Bij notariële akte van 28 februari 1975 is de serviceflat aan het [straat] (oneven nummers) te [plaats 1] gesplitst in appartementsrechten. Daarbij is tevens de VvE opgericht. b. De VvE voert het beheer over de gemeenschappelijke zaken. De serviceflat bestaat uit 69 woningen, 67 bergingen, 36 garageboxen, 4 gemeenschappelijke ruimtes, 3 dienstruimtes en 2 logeerkamers. c. 19 garageboxen vormen samen een apart gebouw in de directe omgeving van de serviceflat. De overige garageboxen zijn inpandig. d. 18 eigenaars van een appartementsrecht betreffende een garagebox zijn niet daarnaast ook rechthebbende van een woning. Evenmin hebben alle eigenaars van een appartementsrecht betreffende een woning ook een appartementsrecht betreffende een garagebox in eigendom. e. Van de splitsingsakte maakt deel uit een splitsingsreglement. Voor zover van belang luidt dit als volgt: D. Schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars Artikel 17 Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875f, eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend: a. die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en van de gemeenschappelijke zaken dan wel tot het behoud daarvan; b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 875o van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars; c. de schulden en kosten van de vereniging; (...) e. de kosten van een rechtsgeding waarin de gezamenlijke eigenaars als eisers of als verweerders optreden; (…) h. de kosten van brandstof, de elektriciteit en het water, benodigd voor de centrale verwarming annex warmwaterinstallaties, tenzij de akte daaromtrent een afwijkende regeling bevat; i. de kosten van het bereiden en verzorgen van warme maaltijden, alsmede die van schoonmaakhulpen met uitzondering van schoonmaakhulp ten behoeve van de privé gedeelten bestemd tot woning en andere verzorging die aan de eigenaars en/of gebruikers verschaft worden; j. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig. (…) G. Aandelen, die door de splitsing ontstaan, en aandelen in de verplichting tot het bijdragen in de schulden en kosten, die voor gemeenschappelijke rekening zijn Artikel 23 1. De eigenaars zijn in de gemeenschap gerechtigd voor een breukdeel waarvan de noemer (…) bedraagt en waarvan de teller bedraagt (…) . 2. De eigenaars zijn in de in de gemeenschappelijke baten gerechtigd voor de navolgende percentages: (…). 3. In gelijke verhouding als onder 2 van dit artikel zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor gemeenschappelijke rekening zijn, behoudens in de schulden en kosten die voor de diensten, zoals omschreven in artikel 29 lid 4, worden gemaakt. (…) M. Oprichting van een vereniging van eigenaars en vaststelling van statuten van deze vereniging I Algemene bepalingen Artikel 29 (…) 3. De vereniging heeft ten doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars en meer in het bijzonder: a. het beheer van de gemeenschap, met uitzondering van de privé gedeelten; b. het voeren van een gemeenschappelijke huishouding ten behoeve van de eigenaars en de gebruikers; (…) 4. Onder het voeren van een gemeenschappelijke huishouding als vorenbedoeld zal in ieder geval het vervullen van de volgende diensten en voorzieningen zijn begrepen: a. het verstrekken van één warme maaltijd per persoon per dag; b. het verstrekken van huishoudelijke hulp gedurende een aantal uren per week, waaronder begrepen het schoonmaken van de gemeenschappelijke gedeelten en, voorzover daarin in het huishoudelijk reglement wordt voorzien, van de privé gedeelten; c. het tegen vergoeding beschikbaar stellen van de eventueel in het gebouw aanwezige logeerkamers; d. het verwarmen van het gebouw, met inbegrip van de privé gedeelten, door middel van een centrale verwarmingsinstallatie, alsmede het leveren van warm water. (…) II Vergadering van eigenaars (…) Artikel 36 1. Alle besluiten, waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven, worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen. (…) Artikel 37 1. De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voorzover de beslissing hierover niet aan het bestuur is opgedragen. (…) 5. Besluiten door de vergadering tot het doen van uitgaven die een bedrag van vijftig duizend gulden (f 50.000,--) te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. In een vergadering, waarin minder dan twee/derde van het in de vorige zin bedoelde maximum aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen. In dat geval zal een nieuwe vergadering worden uitgeschreven, te houden niet vroeger dan twee en niet later dan zes weken na de eerste. In de oproeping tot deze vergadering zal mededeling worden gedaan dat de komende vergadering een tweede vergadering is als bedoeld in dit artikel. In deze vergadering zal over de aanhangige onderwerpen een besluit kunnen worden genomen ongeacht het aantal stemmen, dat ter vergadering kan worden uitgebracht, echter met inachtneming van een meerderheid van twee/derden. (…) III Het bestuur van de vereniging (…) Artikel 41 (…) 2. Met inachtneming van het bepaalde in het vorige lid wordt de vereniging in- en buiten rechte vertegenwoordigd door de voorzitter van het bestuur. (...) 3. Het bestuur behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en het berusten in rechtsvorderingen en het aangaan van dadingen alsmede voor het aangaan van rechtshandelingen en het geven van kwijtingen een belang van tien duizend gulden (f 10.000,--) te boven gaande. Op het ontbreken van de machtiging kan tegenover derden een beroep worden gedaan. Het bestuur behoeft echter geen machtiging om verweer te voeren in kort geding. f. Er is in 2016 een slepend conflict ontstaan over de vraag aan welke kosten en schulden de eigenaars van de garageboxappartementsrechten dienen bij te dragen. Op de algemene ledenvergadering van 20 maart 2017 is besloten over 2014 en 2015 een herberekening van de servicekosten toe te passen in afwijking van de sinds de oprichting gehanteerde kostenverdeling. De herberekening hield in dat de kosten voor de diensten nachtwacht en receptie over 2014 en 2015 over alle appartementseigenaren werden omgeslagen.

Tegen deze beschikking is geen hoger beroep ingesteld. h. Het bestuur van de VvE heeft vervolgens de servicekosten in lijn met deze beschikking herberekend. In een incassoprocedure in dit verband van de VvE tegen de leden [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] heeft de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam op 11 december 2020 vonnis gewezen. i. Tegen dit vonnis hebben [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] hoger beroep ingesteld. Partijen hebben ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep een vaststellingsovereenkomst gesloten. In het proces-verbaal van de mondelinge behandeling ter terechtzitting van het hof van 23 augustus 2022 is, voor zover relevant, daarover het volgende vermeld: Partijen komen ter beëindiging van hun geschil (...) het volgende overeen: 1. De VvE zal een bijzondere algemene ledenvergadering uitroepen waarin het besluit om deze minnelijke regeling overeen te komen ter goedkeuring zal worden voorgelegd. Deze minnelijke regeling wordt overeengekomen onder het voorbehoud dat goedkeuring van de algemene ledenvergadering wordt verkregen. 2. De kostenverdeling conform het reglement van splitsing is aldus dat de kosten als genoemd onder artikel 29 lid 4 sub a tot en met d conform artikel 5:113 lid 2 BW aan alle eigenaren van appartementsrechten (woning, berging en garage) naar gebruik in rekening worden gebracht en de kosten als genoemd onder artikel 23 lid 3 juncto artikel 17 naar de in het reglement in artikel 23 lid 1 en 2 bepaalde breukdelen aan alle eigenaren van appartementsrechten (woning, berging en garage) in rekening worden gebracht. 3. De kosten voor de receptie, glasbewassing, stookkosten voor algemene ruimtes en nachtwacht behoren tot de kosten zoals bedoeld onder artikel 23 lid 3 juncto artikel 17 van de akte van splitsing. 4. Het bestuur zal hetgeen door appellanten teveel is betaald, uitgaande van hetgeen hiervoor onder 2 en 3 is vastgesteld, aan hen terugbetalen. 5. Aan de vonnissen in eerste aanleg kunnen geen rechten meer worden ontleend. 6. Partijen dragen ieder de eigen proceskosten van het hoger beroep. 7. De zaak wordt naar de rol van 11 oktober 2022 verwezen voor akte uitlating partijen. j. Op 20 september 2022 heeft de ledenvergadering van de VvE vergaderd. Bij deze gelegenheid is met meerderheid van stemmen tot goedkeuring van de hierboven weergegeven minnelijke regeling besloten, waarbij 64,1% van de uitgebrachte stemmen voor was, 34,2% tegen en 1,7% blanco. Dit goedkeuringsbesluit zal hierna ‘het besluit’ worden genoemd.

3.1 [geïntimeerden] hebben in eerste aanleg nietigverklaring althans vernietiging van het besluit verzocht. De VvE heeft verweer gevoerd tegen dit verzoek. 3.2 De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat het besluit nietig is. Daartoe is overwogen: 9. Tegen de beschikking van de kantonrechter van 3 mei 2018 is geen hoger beroep ingesteld. De beslissing heeft daarmee gezag van gewijsde gekregen (artikel 236 lid 1 Rv) tussen de toenmalige groep verzoekers enerzijds en de VvE anderzijds. Tot die groep verzoekers behoorden onder meer de huidige verzoekers 1, 2 en 10. De voorgestelde kostenverdeling gebaseerd op de minnelijke regeling doorkruist de kostenverdeling die de kantonrechter toen heeft bepaald aan de hand van de uitleg van de splitsingsakte. Het besluit van de algemene vergadering van 20 september 2022 is reeds om deze reden nietig jegens verzoekers 1, 2 en 10, omdat die uitgaat van een andere wijze van verdeling. De beslissing van de kantonrechter heeft daarnaast partijoverschrijdende normatieve kracht (precedentwerking). Partijen en belanghebbende derden moeten er immers op kunnen vertrouwen dat de rechter consequent is in de gegeven uitleg van de splitsingsakte. Daarbij komt dat de VvE jegens alle leden het gelijkheidsbeginsel in acht dient te nemen. Dat beginsel zou zij doorkruisen als zij met betrekking tot de overige VvE leden een wijze van verdeling zou hanteren die zich niet verdraagt met de bindend door de kantonrechter in 2018 bepaalde verdeling die de VvE jegens verzoekers 1, 2 en 10 in acht dient te nemen. 10. Dat betekent dat de in het besluit vervatte regeling wegens strijd met (de door de kantonrechter in de beschikking van 3 mei 2018 gegeven uitleg van) de splitsingsakte ingevolge artikelen 5:129 lid 1 jo. 2:14 lid 1 BW nietig is. (…) De VvE is in de proceskosten veroordeeld. 3.3 De VvE heeft deze beslissing in principaal appel met drie grieven bestreden. [geïntimeerden] hebben in voorwaardelijk incidenteel appel een grief opgeworpen. Ontvankelijkheid VvE 3.4 [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat het bestuur van de VvE alvorens rechtsmaatregelen te kunnen treffen, waaronder het instellen van hoger beroep, daartoe machtiging van de vergadering van eigenaars behoeft overeenkomstig de bepalingen uit de splitsingsakte. Een dergelijke machtiging ontbrak tot daags voor de zitting in hoger beroep. De VvE is daarom niet ontvankelijk in haar hoger beroep volgens [geïntimeerden] De VvE heeft ter zitting in hoger beroep meegedeeld dat het bestuur door de vergadering van eigenaars op 7 oktober 2024 alsnog is gemachtigd tot het voeren van hoger beroep. Van de zijde van [geïntimeerden] is ter zitting in hoger beroep vervolgens nog benadrukt dat de machtiging pas op de valreep voor de zitting op de agenda is gezet, terwijl zich daarvoor ruimschoots mogelijkheden daartoe hebben voorgedaan en dat het ontbreken van een machtiging niet achteraf kan worden gerepareerd, omdat het van belang is dat de vergadering vóór aanvang van de procedure goed wordt geïnformeerd en niet pas lopende het hoger beroep. Dit is ook overigens naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, volgens [geïntimeerden] Inmiddels heeft een aantal verhuizingen plaatsgehad, hetgeen gevolgen heeft voor de stemverhoudingen. Ook is de vergadering inhoudelijk onvoldoende voorgelicht. [geïntimeerden] hebben ten slotte nog opgemerkt niet te weten of de uitslag van de stemming wel klopt. Voorheen controleerde een stemcommissie de uitgebrachte stemmen, maar die stemcommissie is sinds de komst van een nieuw bestuur in 2022 niet meer actief. 3.5 [geïntimeerden] hebben echter niet weersproken de nadere stelling van de VvE dat de door [geïntimeerden] genoemde stemcommissie inderdaad niet meer in functie is, maar dat de uitgebrachte stemmen wel zijn gecontroleerd, door drie personen en tot tweemaal toe. De procedurele gang rondom de feitelijke stemming is verder niet aangevochten. De overigens opgevoerde feiten en omstandigheden en de gevolgen daarvan zijn onvoldoende geconcretiseerd om op grond daarvan de machtiging ongeldig te oordelen. De VvE zal dan ook worden ontvangen in het hoger beroep. Principaal appel 3.6 Met de eerste grief in principaal appel heeft de VvE betoogd dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de in het besluit vastgestelde kostenverdeling de door de kantonrechter bij beschikking van 3 mei 2018 aan de hand van de uitleg van de splitsingsakte bepaalde kostenverdeling doorkruist en zodoende jegens verzoekers in eerste aanleg 1, 2 en 10 nietig is. In de beschikking van 3 mei 2018 is namelijk niet bepaald hoe de kosten waarop het besluit betrekking heeft dienen te worden verdeeld. Artikel 23 lid 3 van het splitsingsreglement bepaalt dat de eigenaars verplicht zijn bij te dragen in de schulden en kosten die voor gemeenschappelijke rekening zijn, waarbij zijn uitgezonderd de schulden en kosten die voor de diensten beschreven in artikel 29 lid 4 worden gemaakt. De splitsingsakte bevat omtrent deze uitgezonderde kosten echter geen regeling. Het stond de vergadering van eigenaars daarom vrij om daarover een besluit te nemen, zoals zij ook heeft gedaan. Daarbij is besloten dat de kosten van de gemeenschappelijke huishouding conform de in artikel 23 leden 1 en 2 bepaalde breukdelen aan alle eigenaars van appartementsrechten, ongeacht waarop die appartementsrechten zien, in rekening dienen te worden gebracht. 3.7 [geïntimeerden] hebben hierop naar voren gebracht dat in de beschikking van 3 mei 2018 wel degelijk is beslist op welke wijze de kosten van de gemeenschappelijke huishouding dienen te worden verdeeld. Zij hebben hierin gelijk. Dit volgt uit de hierboven onder 2.g weergegeven rechtsoverwegingen 10 tot en met 12. Duidelijk is dat de VvE de inhoud van deze rechtsoverwegingen ook goed heeft begrepen, zo volgt uit de uitgevoerde herberekeningen die hierboven onder 2.h zijn genoemd. De zich vervolgens toegeëigende beslissingsruimte die heeft geleid tot het besluit had de VvE dus niet. De grief heeft geen succes. 3.8 De tweede grief in principaal appel heeft dat evenmin. Met deze, ook door [geïntimeerden] bestreden grief is onder meer aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat het besluit niet alleen jegens verzoekers in eerste aanleg 1, 2 en 10 nietig is, maar ook jegens de overige leden van de VvE, omdat belanghebbende derden immers erop moeten kunnen vertrouwen dat de rechter consequent is in de gegeven uitleg van de splitsingsakte. Deze grief strandt al hierop dat in de procedure die heeft geleid tot de beschikking van 3 mei 2018 de overige VvE-leden de juridische status van belanghebbenden hadden en dus geenszins als derden die bij dat geding geen partij zijn geweest dienen te worden gezien, zoals door de VvE beweerd. Blijkens de weergave van het verloop van de procedure in de beschikking van 3 mei 2018 zijn alle belanghebbenden bij name opgeroepen om op het verzoek te worden gehoord op de mondelinge behandeling. Het gezag van gewijsde is verder niet aangevochten, zodat de grief geen nadere behandeling behoeft. 3.9 De derde grief in principaal appel die op de proceskostenveroordeling in eerste aanleg ziet, is afhankelijk van het slagen van de eerste twee grieven en faalt daarom eveneens. Met deze laatste grief faalt het principale appel. Incidenteel appel 3.10 Het incidentele appel is ingesteld onder de voorwaarde dat de VvE ontvankelijk zou worden verklaard in haar hoger beroep. Aan deze voorwaarde is voldaan. Zoals vermeld is het incidentele appel opgeworpen tegen de motivering van de bestreden beschikking.

3.11 De beschikking waarvan beroep zal worden bekrachtigd. De VvE zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure in principaal appel.

Het hof: in principaal appel bekrachtigt de bestreden beschikking; veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in principaal appel en begroot deze kosten tot heden aan de zijde van [geïntimeerden] op € 343,00 aan verschotten en € 2.428,00 aan salaris en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van deze beschikking plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na deze beschikking dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Deze beschikking is gegeven door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, J.E. van der Werff en E.J. Bellaart en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2025.