ECLI:NL:GHAMS:2025:557

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummers : 200.334.083/01 en 200.334.130/01 zaaknummers rechtbank Amsterdam : 10406828 EA VERZ 23-286 en 10411936 EA VERZ 23-302 beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 maart 2025 inzake: (zaaknummer 200.334.083/01) [appellant 1] , wonend te [plaats] , appellant, advocaat: mr. V.P. Melens te Amsterdam, tegen VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW [geïntimeerde] TE [plaats], gevestigd te [plaats] , geïntimeerde, advocaat: mr. J.A. Vermeulen-Jonkers te Arnhem, verder: procedure 1 en inzake: (zaaknummer 200.334.130/01) 1 [appellant 2] , 2. [appellant 3], beiden wonend te [plaats] , appellanten, advocaat: mr. C. Hofmans te Amsterdam, tegen VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW [geïntimeerde] TE [plaats], gevestigd te [plaats] , geïntimeerde, advocaat: mr. J.A. Vermeulen-Jonkers te Arnhem, verder: procedure 2. De appellant in procedure 1 wordt hierna [appellant 1] genoemd. De appellanten in procedure 2 worden hierna [appellanten] genoemd. [appellant 1] en [appellanten] worden hierna samen ook appellanten genoemd. Geïntimeerde in beide zaken wordt hierna de VvE genoemd.

Procedure 1 1.1 [appellant 1] is bij beroepschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 3 november 2023, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) op 6 oktober 2023 onder zaaknummer 10406828 EA VERZ 23-286 heeft gegeven (verder: beschikking 1). Het beroepschrift strekt ertoe dat het hof, uitvoerbaar bij voorraad: I. beschikking 1 zal vernietigen; II. het (negatieve) besluit d.d. 22 februari 2023 om [appellant 1] geen toestemming te verlenen voor de te realiseren opbouw zal vernietigen; III. vervangende machtiging aan [appellant 1] zal verlenen voor het realiseren van een dakopbouw conform de meest recente en vergunde bouwplannen; IV. de VvE, [appellant 1] daarvan uitgesloten, zal veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties, de nakosten daaronder begrepen. 1.2 Op 20 december 2023 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van de VvE ingekomen, met producties, inhoudende het verzoek beschikking 1 te bekrachtigen en [appellant 1] - uitvoerbaar bij voorraad - te veroordelen in (naar het hof begrijpt) de kosten van het hoger beroep. Procedure 2 1.3 [appellanten] zijn bij beroepschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 3 november 2023, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter op 6 oktober 2023 onder zaaknummer 10411936 EA VERZ 23-302 heeft gegeven (verder: beschikking 2). [appellanten] hebben in hoger beroep hun verzoeken gewijzigd. Het beroepschrift strekt ertoe, samengevat, dat het hof: I. beschikking 2 zal vernietigen; II. het besluit genomen in de vergadering van eigenaars d.d. 23 februari 2023 – tot het niet verlenen van toestemming voor de bouwplannen van [appellanten] – nietig zal verklaren; III. voor recht zal verklaren dat [appellanten] het recht hebben om de opbouw boven hun dak te realiseren, zoals door de bouwvergunning is toegestaan; IV. de VvE zal veroordelen in de kosten van het geding, uitvoerbaar bij voorraad; V. zal bepalen dat de kosten van het geding niet voor rekening zullen komen van [appellanten] 1.4 Op 13 maart 2024 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van de VvE ingekomen inhoudende het verzoek om, samengevat, beschikking 2 te bekrachtigen en [appellanten] - uitvoerbaar bij voorraad - te veroordelen in (naar het hof begrijpt) de kosten van het hoger beroep. Mondelinge behandeling 1.5 De mondelinge behandeling van het hoger beroep in beide zaken heeft plaatsgevonden op 21 januari 2025. [appellanten] en de VvE hebben de zaak doen toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten. [appellant 1] heeft de zaak doen toelichten door mr. M.F.A. Vreeswijk, advocaat te Amsterdam . Mr. Vreeswijk heeft spreekaantekeningen overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord. 1.6 Vervolgens is de behandeling van de beide zaken gesloten. Uitspraak is in beide zaken bepaald op vandaag.

De kantonrechter heeft in beschikking 1 onder 1.1. tot en met 1.7. een aantal feiten als vaststaand aangemerkt. In beschikking 2 heeft de kantonrechter onder 1.1. tot en met 1.6. feiten als vaststaand aangemerkt. Over de vastgestelde feiten bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Aangevuld met andere onomstreden feiten komen deze feiten, voor zover in hoger beroep van belang en voor beide procedures geïntegreerd weergegeven, neer op het volgende. 2.1 Bij notariële akte van 12 december 2014 (hierna: de splitsingsakte) zijn de rechten op het toekomstige gebouw op het terrein aan de [straat 1] tot en met [nummer 1] (even nummers) en [straat 2] [nummer 2] , [nummer 3] , [nummer 4] en [nummer 5] te [plaats] gesplitst in 31 appartementsrechten. Daarbij is ook de VvE opgericht. Het gebouw bestaat uit negentien woningen met bijbehorende bergingen en een stallingsgarage met twaalf parkeerplaatsen. 2.2 [appellant 1] is eigenaar van het appartementsrecht met appartementsindex 18, dat in de splitsingsakte als volgt is omschreven: het appartementsrecht omvattende - na het gereedkomen van de bouw - het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping van het gebouw en de entresol van de eerste verdieping en een berging op de begane grond met een dakterras op het dak en een plat op de opbouw van het dak, plaatselijk bekend [straat 2] [nummer 3] (…). 2.3 [appellanten] zijn eigenaar van het appartementsrecht met appartementsindex 19, dat in de splitsingsakte als volgt is omschreven: het appartementsrecht omvattende - na het gereedkomen van de bouw - het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping van het gebouw en de entresol van de eerste verdieping en een berging op de begane grond met een dakterras ter hoogte van de entresol van de begane grond , een dakterras op het dak en een plat op de opbouw van het dak, plaatselijk bekend [straat 2] [nummer 4] (…). 2.4 In de splitsingsakte is het modelreglement van [nummer 7] januari 2006 van toepassing verklaard. Op de tekst van dit modelreglement is in de splitsingsakte de volgende aanvulling vastgesteld: Artikel 22 (…) 4. In afwijking van het in eerste en derde lid van dit artikel en van het in het eerste lid van artikel 23 bepaalde is ieder van de eigenaars van de appartementsrechten met de indices [nummer 6] , [nummer 7] , 18 en 19, bevoegd om zonder voorafgaande toestemming van het bestuur op het tot zijn privé gedeelten behorende platte dak van de laagbouw, zonnepanelen en een dakterras met een eventuele opbouw aan te leggen, te hebben en te houden. (…) 2.5 Op 22 februari 2023 heeft een vergadering van eigenaars van de VvE plaatsgevonden. In de notulen van de vergadering staat onder meer het volgende: 6. Ter besluit: Instemmen met de realisatie van de bouwplannen van de eigenaren [straat 2] [nummer 3] + [straat 2] [nummer 4] op basis van de reeds verkregen bouwvergunningen Korte beschrijving Bouwplannen zoals gedeeld met de vergadering: - [straat 2] [nummer 3] (appartementsrecht 18) heeft een plan ingediend om een woonlaag toe te voegen op het bestaande platte dak van hun appartement, met bovenop deze nieuwe woonlaag een dakterras en zonnepanelen. - [straat 2] [nummer 4] (appartementsrecht 19) wil de bestaande opbouw met dakterras op hun dak uitbreiden tot een volledige woonlaag, met bovenop deze nieuwe woonlaag een dakterras en zonnepanelen. - [straat 2] [nummer 3] (appartementsrecht 18) heeft nog een alternatief plan, waarbij meer dan de helft van het bestaande platte dak wordt uitgebreid met woonfuncties en de rest wordt ingericht als dakterras. Op het dak van de nieuwe woonfuncties komen dan zonnepanelen. In de vergadering vragen de initiatiefnemers instemming voor hun plannen aan de vereniging van eigenaren. Voor deze initiatieven is door de gemeente op basis van het bestemmingsplan, ook na bezwaren, een bouwvergunning verstrekt. Deze vergunning staat los van de privaatrechtelijke afspraken tussen de vereniging van eigenaren die in de splitsingsakte zijn geformuleerd. Over de vraag of conform deze akte toestemming van de leden nodig is, is in de vorige vergadering gesproken, de zienswijze loopt uiteen. Het advies van advocaat Rijssenbeek van de vereniging van eigenaren is dat instemming nodig is. De zienswijze van de initiatiefnemers is dat toestemming niet nodig is. Deze discussie is in deze vergadering niet het onderwerp. Ondanks dit meningsverschil leggen de initiatiefnemers de bouwplannen nu voor aan de vergadering. Het is een principebesluit, de voorwaarden dienen nog vastgelegd te worden. De stemming vindt plaats door middel van een stemformulier. Een initiatiefnemer licht uitgebreid zijn visie op het proces en de inhoud toe en pleit voor acceptatie van de plannen. Ook zijn visie op mogelijke consequenties van een negatief besluit worden toegelicht. Deze visies zijn ook gedeeld als bijlage voorafgaand aan de vergadering. Excuses worden gemaakt voor de vele bijlagen die de eigenaars zijn toegestuurd. De eigenaars/initiatiefnemers zijn naar hun mening zo transparant mogelijk geweest en hebben alle beroepen afgewacht. Het is een kleine VvE, de relatie is belangrijk, gelukkig is de verstandhouding nu weer goed en onafhankelijk van het besluit hopen de eigenaars dat de verstandhouding niet verslechtert. Als een besluit bij de rechtbank wordt aangevochten moet bekeken worden wie dit voor de VvE gaat leiden. De VvE moet zich verdedigen en iedereen dient hieraan mee te betalen. Besluit: De vergadering gaat niet akkoord met de realisatie van de bouwplannen van de eigenaars [straat 2] [nummer 3] + [straat 2] [nummer 4] op basis van de reeds verkregen bouwvergunningen. (745 stemmen voor, 1370 stemmen tegen, 346 onthoudingen) (…). 3Eerste aanleg 3.1 In het inleidend verzoekschrift in procedure 1 heeft [appellant 1] de kantonrechter verzocht om, uitvoerbaar bij voorraad: I. het (negatieve) besluit om [appellant 1] geen toestemming te verlenen voor de te realiseren opbouw d.d. 22 februari 2023 te vernietigen; II. vervangende machtiging aan [appellant 1] te verlenen voor het realiseren van de dakopbouw conform de meest recente en vergunde bouwplannen; III. de VvE, [appellant 1] daarvan uitgesloten, te veroordelen in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen. 3.2 In het inleidend verzoekschrift in procedure 2 hebben [appellanten] de kantonrechter verzocht, samengevat, om: I. het besluit van de vergadering van eigenaars van de VvE van 22 februari 2023 te vernietigen; II. [appellanten] vervangende machtiging te verlenen voor het uitvoeren van de verleende vergunning tot het uitbreiden van de dakopbouw en aanleg dakterras op de woning conform de door de gemeente verleende vergunning; III. de VvE, [appellant 2] daarvan uitgesloten, te veroordelen in de proceskosten. 3.3 Aan hun verzoeken hebben appellanten kort samengevat het volgende ten grondslag gelegd. Op grond van artikel 22 lid 4 van de splitsingsakte is voor het realiseren of uitbreiden van een opbouw niet de toestemming van het bestuur of de vergadering van eigenaars van de VvE vereist. Het platte dak waarop de (uitbereiding van de) opbouw zal worden gerealiseerd, behoort tot de privégedeelten van appellanten. De opbouwen zijn ook zonder wijziging van de splitsingsakte toegestaan.

4.1 [appellant 1] is onder aanvoering van twee grieven opgekomen tegen de bestreden beschikking 1. [appellanten] hebben twee grieven aangevoerd tegen de bestreden beschikking 2. Omdat de grieven van appellanten in beide procedures in essentie gaan over dezelfde rechtsvragen, zal het hof de grieven van appellanten gezamenlijk bespreken. 4.2 Appellanten hebben grieven aangevoerd tegen: a. het oordeel van de kantonrechter dat voor de realisatie van de bouwplannen van appellanten een wijziging van de splitsingsakte nodig is; en b. de beslissing van de kantonrechter om geen vervangende machtiging aan appellanten te verlenen om hun bouwplannen te realiseren. De tweede grief van [appellant 1] is ook gericht tegen de afwijzing van het verzoek van [appellant 1] om het besluit van de vergadering van eigenaars van de VvE van 22 februari 2023 te vernietigen. 4.3 Om deze grieven te kunnen beoordelen, moet eerst worden vastgesteld hoe artikel 22 lid 4 van de splitsingsakte moet worden uitgelegd. Uitleg van artikel 22 lid 4 van de splitsingsakte 4.4 Appellanten betogen dat het bouwen of uitbreiden van een woonverdieping op hun deel van het platte dak van de laagbouw is toegestaan op grond van artikel 22 lid 4 van de splitsingsakte. Zij wijzen op de tekst van deze bepaling, die hun het recht geeft om zonder voorafgaande toestemming van het bestuur van de VvE op hun deel van het platte dak zonnepanelen en een dakterras met een eventuele opbouw aan te leggen. 4.5 De VvE stelt zich op het standpunt dat artikel 22 lid 4 van de splitsingsakte zo moet worden uitgelegd dat met het woord opbouw in de bepaling geen (hele of gedeeltelijke) woonlaag wordt bedoeld. Zij betoogt dat opbouw in dit verband moet worden begrepen als een aan het dakterras dienstige constructie van beperkte omvang zoals een pergola, overkapping, tuinhuisje of een ruimte om beschut het dakterras te kunnen betreden. 4.6 Bij de uitleg van een bepaling in een splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de tekst van de splitsingsakte en uit de daaraan gehechte splitsingstekening, bezien in het licht van de hele inhoud van de akte en de splitsingstekening. Wanneer de splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, moet worden vastgesteld welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. 4.7 Uit de tekst van artikel 22 lid 4 van de splitsingsakte volgt allereerst dat de door die bepaling toegestane opbouw in ieder geval niet het gehele platte dak mag beslaan. De formulering dakterras met een eventuele opbouw maakt duidelijk dat het is toegestaan een eventuele opbouw te realiseren naast het realiseren van een dakterras, niet in plaats ervan. 4.8 De vervolgvraag is of de opbouw een woonverdieping mag zijn of slechts een beperkt, aan het dakterras dienstig bouwwerk. Aan appellanten kan worden toegegeven dat de term opbouw in artikel 22 lid 4 van de splitsingsakte niet nader is gespecificeerd en elders in de splitsingsakte wordt gebruikt voor de aanduiding van een al op het dak van het gebouw aanwezig bouwwerk, dat een woonfunctie heeft. Toch is de door de VvE voorgestane uitleg van artikel 22 lid 4 van de splitsingsakte naar het oordeel van het hof de juiste. Bij dat oordeel kent het hof in de eerste plaats gewicht toe aan de onaannemelijkheid van de interpretatie van appellanten in het licht van haar rechtsgevolgen. De door appellanten voorgestane uitleg zou er namelijk toe leiden dat appellanten gerechtigd zijn om het gebouw dat onderwerp is van de splitsing naar eigen inzicht uit te breiden met volwaardige woonverdiepingen, zonder dat het bestuur van de VvE en de overige appartementseigenaren enige zeggenschap hebben over de aard, omvang en kwaliteit van deze bouwwerken. Dat degene die tot splitsing is overgegaan een dergelijke verstrekkende overdracht van bevoegdheden voor ogen heeft gehad is onaannemelijk, te meer omdat de buitenmuren en het dak van de nieuwe woonverdiepingen gemeenschappelijk zouden worden en de VvE dus wel verantwoordelijk zou worden voor beheer en onderhoud ervan. 4.9 Ook de tekst van de bepaling bevat aanwijzingen voor de juistheid van de door de VvE voorgestane uitleg. Het woord met in de formulering dakterras met een eventuele opbouw wijst erop dat een bouwwerk is bedoeld dat behoort bij het dakterras en daarmee dus in een verband staat. Het feit dat het woord opbouw is gebruikt in een opsomming waarin ook zonnepanelen worden genoemd, is voorts een aanwijzing voor de juistheid van het standpunt dat degene die tot splitsing is overgegaan een bouwwerk van beperkte omvang voor ogen heeft gehad. 4.10 Bovendien is artikel 22 lid 4 van de splitsingsakte mede van toepassing op de eigenaren van de appartementsrechten met indexnummers [nummer 6] en [nummer 7] . Deze appartementseigenaren hebben echter geen enkele ruimte (index [nummer 6] ) respectievelijk bijna geen ruimte (index [nummer 7] ) op het platte dak om daar een opbouw van enige omvang te realiseren. Dat in de tekst van artikel 22 lid 4 van de splitsingsakte geen onderscheid is gemaakt tussen de positie van appellanten enerzijds en de eigenaren van de appartementsrechten met indexnummers [nummer 6] en [nummer 7] anderzijds, wijst erop dat degene die tot splitsing is overgegaan met het woord opbouw geen omvangrijk bouwwerk heeft bedoeld. 4.11 De conclusie is dat artikel 22 lid 4 van de splitsingsakte zo moet worden uitgelegd dat zij appellanten het recht geeft om zonder voorafgaande toestemming van het bestuur van de VvE op het tot hun privégedeelten behorende platte dak van de laagbouw, zonnepanelen en een dakterras aan te leggen met eventueel een aan dat dakterras dienstig bouwwerk van beperkte omvang, zoals een pergola, overkapping, tuinhuisje of een ruimte waarin beschut het terras kan worden betreden. Het realiseren van een omvangrijkere opbouw zoals door appellanten gewenst, is niet op grond van deze bepaling toegestaan. Wijziging splitsingsakte noodzakelijk? 4.12 Nu vaststaat dat artikel 22 lid 4 van de splitsingsakte appellanten geen zelfstandige grond biedt om hun bouwplannen te realiseren, is de volgende vraag of voor het uitvoeren van de bouwplannen een wijziging van de splitsingsakte nodig is. 4.13 De bouwplannen van appellanten houden in dat een nieuwe woonverdieping aan het gebouw wordt toegevoegd ( [appellant 1] ) c.q. dat een dakterras wordt verwijderd ten gunste van de aanzienlijke uitbreiding van een bestaande woonlaag ( [appellanten] ), onder toebedeling van het recht op het uitsluitend gebruik van de nieuwe/uitgebreide woonlagen aan appellanten. Het betreft constructief ingrijpende wijzigingen die ertoe zouden leiden dat nieuwe gemeenschappelijke buitenmuren aan het gebouw worden toegevoegd en dat het gebouw een nieuw gemeenschappelijk dak krijgt. De beoogde dakopbouwen zijn bedoeld als permanente bouwwerken met woonfunctie en zullen niet eenvoudig kunnen worden verwijderd. 4.14 Na realisatie van de dakopbouwen zou de splitsingsakte voorts niet langer een juiste omschrijving geven van de appartementsrechten van appellanten omdat daaruit niet volgt dat die appartementsrechten mede betrekking hebben op de nieuwe woonlaag, c.q. op de uitbreiding ervan in plaats van een dakterras. Ook de splitsingstekening, in het bijzonder de weergave van de doorsnede van het gebouw en het dakaanzicht van de laagbouw, zal na realisatie van de bouwplannen van appellanten niet langer een juist beeld geven van het in de splitsing betrokken gebouw.

4.20 De grieven van appellanten hebben geen succes. De beide bestreden beschikkingen zullen worden bekrachtigd. Omdat appellanten in hoger beroep in het ongelijk worden gesteld, moeten zij de proceskosten in hoger beroep dragen.

Het hof: in de zaak met zaaknummer 200.334.083/01: bekrachtigt de bestreden beschikking; veroordeelt [appellant 1] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 798,00 aan verschotten en € 2.428,00 voor salaris; verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. in de zaak met zaaknummer 200.334.130/01: bekrachtigt de bestreden beschikking; veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 798,00 aan verschotten en € 2.428,00 voor salaris; verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders verzochte af. Deze beschikking is gegeven door mrs. J.C.W. Rang, M.J.R. Brons en M. Scheeper en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2025.