ECLI:NL:GHAMS:2025:477

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 23/1246 28 januari 2025 uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] B.V., gevestigd te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels) tegen de uitspraak van 12 oktober 2023 in de zaak met kenmerk AMS 22/1046 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar, en de Staat, de Minister van Justitie en Veiligheid 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen van 30 april 2021 de waarden in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaken [Straat 1] 89 (1e verdieping) (hierna: [Straat 1] 89), [Straat 2] 1 en [Straat 2] 1A, alle te [Z] , voor het jaar 2021 vastgesteld op respectievelijk € 1.237.000, € 1.113.000 en € 319.000 (de WOZ-waarde(n)). 1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd. 1.3. Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard en het verzoek om een schadevergoeding afgewezen. 1.4. In hoger beroep heeft belanghebbende een beroepschrift ingediend, de heffingsambtenaar een verweerschrift en belanghebbende op 18 november 2024 en 22 december 2024 nog nadere stukken. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 januari 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. [Straat 1] 89 is gebouwd in ca. 1899 en is in gebruik als kantoor. Het kantoor heeft een oppervlakte van 412 m². 2.2. De [Straat 2] 1 is een historische bovenwoning met een oppervlakte van 176 m². 2.3. De [Straat 2] 1A is gebouwd in ca. 1899 en is in gebruik als kantoor. Het kantoor heeft een oppervlakte van 88 m².

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waardes van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.

De rechtbank heeft het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als “eiseres” en “ [X] ” en “belanghebbende”, de heffingsambtenaar wordt aangeduid als “verweerder”): “Beroep op betalingsonmacht griffierecht 1. [X] heeft met een beroep op betalingsonmacht een verzoek om vrijstelling van de betaling van het griffierecht gedaan. Dat beroep wordt afgewezen omdat het niet is onderbouwd, ook niet nadat [X] daartoe de gelegenheid is gegeven. [X] heeft het griffierecht in deze zaak betaald. De coronamaatregelen 2. [X] voert aan dat de WOZ-waarden te hoog zijn vastgesteld omdat rekening moet worden gehouden met de maatregelen die zijn genomen in verband met de coronapandemie. Zij wijst daarbij op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021. 3. De rechtbank overweegt dat de waardepeildatum in dit geval 1 januari 2020 is en dat de coronapandemie op dat moment nog niet aan de orde was. De coronamaatregelen zijn dus niet van invloed op de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. 4. De rechtbank overweegt dat de beroepsgrond ook niet slaagt voor zover [X] bedoelt dat de coronamaatregelen zijn weerslag hebben op het leegstandsrisico, dat volgens [X] over de komende 10 jaren (2020 tot 2030) berekend moet worden. Ook in dat kader geldt namelijk dat de coronapandemie op 1 januari 2020 nog niet te voorzien was zodat die omstandigheid ook niet tot uitdrukking komt in de te verwachten leegstand per die datum. De WOZ-waarde Het kantoor [Straat 1] 89 (1e verdieping) 5. (…) De heffingsambtenaar is uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 79.310,- per jaar (huurwaarde per m²: € 193,-). De heffingsambtenaar heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [Z] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 15,6. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor bepaald door verkoopcijfers van vergelijkbare objecten te delen door getaxeerde huurwaarden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Zowel de huurwaarde van het object als de kapitalisatiefactor is in vergelijking met het gemiddelde van de gehanteerde referentieobjecten lager. De rechtbank betrekt daarbij dat het object op een toplocatie in het centrum van [Z] is gesitueerd en de vergelijkingsobjecten enigszins daarbuiten. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De woning [Straat 2] 1 6. (...) De waardepeildatum is 1 januari 2020. Volgens [X] moet de waarde van de onroerende zaak niet hoger dan € 1.105.000,- zijn. 7. Volgens de heffingsambtenaar is een WOZ-waarde van € 1.113.000,- niet te hoog. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing in beroep een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op basis van een vergelijking met drie recente verkooptransacties van drie woningen in de omgeving van het object. 8. De rechtbank is van oordeel dat [de heffingsambtenaar] met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn en waarvan de verkoopcijfers rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de gebruiksoppervlakte en de objectkenmerken als onderhoud en ligging. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt. 9. [X] heeft ter zitting aangevoerd dat in de matrix ten onrechte (voor een eenheidsprijs van € 8.000,-) rekening is gehouden met de zolder. Er zit geen zolder achter de nepgevel. 10. Ook indien er met [X] veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat er bij de waardevaststelling ten onrechte een bedrag van € 8.000,- in aanmerking is genomen voor een niet bestaande zolder, is de waarde niet te hoog vastgesteld. Tussen de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 6.800,-) en de geneutraliseerde m²-prijs van de woning (€ 6.617,-) zit immers een verschil van € 183,-, dat bij een oppervlakte van 176 m² een marge van € 32.000,- oplevert. De waarde is niet te hoog vastgesteld, ook als de waarde van een zolder buiten beschouwing wordt gelaten.De beroepsgrond slaagt niet. Het kantoor [Straat 2] 1A 11. (…) De heffingsambtenaar is uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 25.520,- per jaar (huurwaarde per m²: € 290,-). De heffingsambtenaar heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [Z] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 15,6. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor bepaald door verkoopcijfers van vergelijkbare objecten te delen door getaxeerde huurwaarden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Zowel de huurwaarde van het object als de kapitalisatiefactor is in vergelijking met het gemiddelde van de gehanteerde referentieobjecten lager. De rechtbank betrekt daarbij dat het object op een toplocatie in het centrum van [Z] is gesitueerd en de vergelijkingsobjecten enigszins daarbuiten. Wat [X] in beroep aanvoert, te weten dat de waarde € 299.000,- zou moeten zijn omdat het leegstandsrisico 25% is, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. [X] heeft deze gestelde waarde en gesteld leegstandsrisico immers in het geheel niet onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet. Immateriële schadevergoeding 12. [X] heeft aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaak als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet. 13. Een redelijke termijn voor de behandeling van een zaak in bezwaar en beroep gezamenlijk is in de regel twee jaar, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De rechtbank ziet aanleiding de redelijke termijn te verlengen. Hiervoor is van belang dat de rechtbank op 30 maart 2022 een beroep op betalingsonmacht griffierecht (bobog) van de gemachtigde van [X] heeft ontvangen. Bij een dergelijk verzoek moeten de gegevens over het inkomen en vermogen van een belanghebbende worden overgelegd, maar omdat dit niet was gedaan is de gemachtigde in staat gesteld het verzoek aan te vullen. De gemachtigde heeft vervolgens niet aan het verzoek van de rechtbank voldaan om gegevens over het inkomen en vermogen over te leggen, maar heeft op 20 december 2022 opnieuw een verzoek tot vrijstelling van het griffierecht gedaan met een beroep op betalingsonmacht, zonder de benodigde gegevens bij te voegen. Het griffierecht is uiteindelijk op 3 februari 2023 betaald. Hierdoor is een vertraging in de procedure ontstaan van afgerond elf maanden. Zolang het griffierecht niet is voldaan, ligt de procedure namelijk stil, zoals de gemachtigde bekend is. Deze vertraging is aan de gemachtigde toe te rekenen. In het feit dat sprake is van een kansloos beroep op betalingsonmacht ziet de rechtbank een bijzondere omstandigheid die louter leidt tot nodeloze vertraging. De redelijke termijn wordt daarom verlengd met afgerond elf maanden, van 30 maart 2022 tot 3 februari 2023.

Vooraf 5.1.1. Van een beroepsmatig rechtsbijstand verlenende gemachtigde die zeer veel procedeert – zoals de gemachtigde in deze zaak – mag worden verwacht en verlangd dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. 5.1.2. De door de gemachtigde in deze procedure ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. De stukken staan vol van algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en/of inconsistente en/of fragmentarische stellingen en beweringen. De stellingen en beweringen worden door de gemachtigde standaard aangevoerd zonder dat deze zijn voorzien van een ook maar enigszins substantiële feitelijk onderbouwing, in vrijwel alle door hem gevoerde procedures ook als evident is dat deze onmiskenbaar geen enkele betekenis hebben voor de desbetreffende zaak (zoals betogen omtrent de taxatie van hotels in zaken waar het gaat om de WOZ-waarde van een woning). 5.1.3. Het is kennelijk de visie van de gemachtigde dat (de heffingsambtenaar en) de rechter zelf maar moet uitzoeken welke stellingen en beweringen relevant zouden kunnen zijn in de desbetreffende zaak. Illustratief hiervoor is de in de zogenaamde ‘pinpoint’-brief opgenomen passage: “Indien van toepassing: idem verzoek voor de parkeerplaats(en) c.q. de ter plekke aanwezige parkeergelegenheid(heden).” 5.1.4. De wijze waarop belanghebbendes gemachtigde procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht en met de goede procesorde. Het is niet goed mogelijk (de inhoud van) de stukken van de gemachtigde zinvol bij de beoordeling van de zaak te betrekken. Het risico dat daarbij een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met enig succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreeks gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde en komt derhalve voor rekening van de belanghebbende namens wie hij optreedt. 5.1.5. Het Hof acht het evenzeer in strijd met een goede procesorde indien een gemachtigde die veelvuldig procedeert en dus met de gang van zaken tijdens een belastingprocedure bekend is, pas tijdens de mondelinge behandeling aangeeft welke grieven in een concrete zaak zijns inziens relevant zijn en/of pas dan allerlei gegevens van feitelijke aard poneert die ook (veel) eerder hadden kunnen worden gesteld en waarvan de juistheid niet onmiddellijk kan worden vastgesteld. 5.1.6. Het Hof zal dan ook slechts beperkt ingaan op hetgeen van de zijde van belanghebbende in de loop van de procedure is aangevoerd. Waarden 5.2. Ter zitting heeft belanghebbende haar grieven ten aanzien van de vastgestelde waarden van [Straat 2] 1 en [Straat 2] 1a laten varen: zij verzet zich niet meer tegen de vastgestelde waarden. 5.3.1. Ten aanzien van [Straat 1] 89 heeft belanghebbende aangevoerd dat de waarde lager vastgesteld dient te worden en daarbij gewezen op de parkeerproblemen, beperkingen in de bereikbaarheid en drukte op straat. Voorts heeft zij ter zitting aangegeven dat er al geruime tijd geen huurders zijn gevonden voor deze onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft aangegeven het kantoor op een uitstekende A1-locatie is gelegen, dichtbij het openbaar vervaar en diverse parkeergarages. De stelling dat er al geruime tijd geen huurders zijn gevonden is nieuw ter zitting en betwist de heffingsambtenaar bij gebrek aan wetenschap. 5.3.2 Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met zijn onderbouwing (waaronder een matrix met bruikbare verkooptransacties en huur-marktgegevens) aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van [Straat 1] 89 niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de matrix volgt, anders dan belanghebbende betoogt, dat bij de waardeonderbouwing is uitgegaan van huurwaarde per m² van € 193,- voor [Straat 1] 89 (en dus niet, zoals belanghebbende ter zitting van het Hof kennelijk meende: € 299); de gemiddelde huurwaarde van de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurreferenties bedraagt € 247 per m2. Voorts heeft de heffingsambtenaar kapitalisatiefactoren van de door hem gehanteerde koopreferenties afgeleid. Het gemiddelde van de kapitalisatiefactoren bedraagt 18,9. Teneinde de waarde van [Straat 1] 89 te bepalen is hij vervolgens uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 15,6, dus ruim 17% lager dan dit gemiddelde en eveneens ruim beneden de laagste door hem gevonden kapitalisatiefactor van de koopreferenties. Het hanteren van zowel een lagere huurwaarde als een lagere kapitalisatiefactor dan het gemiddelde van de gehanteerde referentieobjecten, resulteert in een ruime marge. Dit brengt mee dat de waarde van [Straat 1] 89 zeker niet te hoog is vastgesteld, temeer als ook daarin wordt meegewogen dat de vergelijkingsobjecten, anders dan [Straat 1] 89, enigszins buiten het centrum zijn gesitueerd en daarom naar ’s-Hofs oordeel over een iets minder gewilde ligging beschikken. Het betoog van belanghebbende dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de wet van het afnemend grensnut, geeft het Hof geen aanleiding tot een ander oordeel. Het Hof verwijst naar hetgeen hij in dat kader heeft overwogen in zijn uitspraak van 7 mei 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:1229, zie r.o. 4.9.5). Wat belanghebbende overigens in hoger beroep aanvoert ten aanzien van de waarde, brengt het Hof evenmin tot een ander oordeel. 5.3.3. Aldus komt ook het Hof tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Vergoeding van immateriële schade 5.4.1. De rechtbank heeft aan belanghebbende geen schadevergoeding toegekend in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaak. Ook het Hof ziet daartoe geen aanleiding. Daarbij overweegt het Hof als volgt. 5.4.2. Uit het dossier volgt dat belanghebbende bij de rechtbank zich driemaal (te weten bij berichten gedateerd 22 maart 2022, 28 maart 2022 en 20 december 2022) heeft beroepen op “betalingsonmacht” ten aanzien van het griffierecht (er zijn nota’s griffierecht ten bedrage van € 365 verstuurd op 23 februari 2022 en 14 december 2022 en herinneringen op 24 maart 2022 en 12 januari 2023). De griffie vraagt, teneinde de gestelde betalingsonmacht te kunnen beoordelen, telkens om nadere gegevens. Deze worden door belanghebbende telkenmale niet verstrekt, hetgeen er in resulteert dat het desbetreffende verzoek niet kan worden gehonoreerd. Na elk beroep op betalingsonmacht wordt de desbetreffende nota griffierecht buiten werking gesteld. Na afwijzing van het beroep op betalingsonmacht wordt vervolgens weer een nieuwe nota voor betaling van het griffierecht verzonden, met een nieuwe betalingstermijn. Uiteindelijk is het griffierecht ad € 365 alsnog op 3 februari 2023 voldaan. 5.4.3. Desgevraagd ter zitting van het Hof waarom hij de beroepen op betalingsonmacht heeft gedaan heeft de gemachtigde van belanghebbende aangegeven dat volgens hem de nota’s griffierecht niet klopten en dat in die periode (volgens hem de “coronaperiode”) standaard door hem een beroep op betalingsonmacht (in -naar het Hof begrijpt- door hem gevoerde woz-procedures) werd gedaan. De gemachtigde van belanghebbende stelt daarbij dat de door de griffie verzochte gegevens vervolgens niet worden aangeleverd omdat belanghebbende geen (vertrouwelijke) financiële gegevens wil aanleveren. 5.4.4. De niet geconcretiseerde noch onderbouwde stelling van de gemachtigde van belanghebbende dat de nota’s griffierecht niet klopten is onjuist.

5.6. De slotsom is dat het hoger beroep niet slaagt en de uitspraak van de rechtbank bevestigd dient te worden. 6Kosten Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, B.A. van Brummelen en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffiers. De beslissing is op 28 januari 2025 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: