ECLI:NL:GHAMS:2025:410

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.329.217/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9991444 CV EXPL 22-9215 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 februari 2025 in de zaak van WONINGSTICHTING EIGEN HAARD, gevestigd te Amsterdam, appellante, advocaat: mr. M. van den Oord te Utrecht, tegen 1 [geïntimeerde 1] , 2. [geïntimeerde 2], beiden wonend te [plaats] , geïntimeerden, advocaat: mr. B. Mous te Haarlem. Partijen worden hierna Eigen Haard en [geïntimeerden] genoemd. Geïntimeerde onder 1 wordt afzonderlijk [geïntimeerde 1] genoemd. 1De zaak in het kort De burgemeester van [plaats] (hierna: de burgemeester) heeft de huurwoning van [geïntimeerden] op grond van artikel 13b van de Opiumwet voor de duur van drie maanden gesloten, omdat wapens en drugs in de woning zijn aangetroffen. Eigen Haard heeft in verband hiermee de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. In deze procedure gaat het om de vraag of die ontbinding terecht is en [geïntimeerden] de woning moeten verlaten. De kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) heeft de door Eigen Haard gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, afgewezen, omdat zij gebruik van de bevoegdheid tot ontbinding door Eigen Haard naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar acht. Het hof oordeelt anders: de gebruikmaking van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Volgens het hof is evenmin sprake van misbruik van bevoegdheid of disproportionaliteit.

Eigen Haard is bij dagvaarding van 28 juni 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 30 maart 2023 van de kantonrechter, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en de bewindvoerder van [geïntimeerden] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis). Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven met een productie - memorie van antwoord met een productie - het H16-formulier van de zijde van Eigen Haard van 21 november 2024 waarin wordt vermeld dat, anders dan in de memorie van grieven vermeld staat, wel beroep blijkt te zijn ingesteld tegen het sluitingsbesluit van de burgemeester en dat daartegen hoger beroep schijnt te zijn ingesteld. Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 5 december 2024 laten toelichten door hun advocaten. Mr. Van den Oord heeft spreekaantekeningen overgelegd. Ten slotte is arrest gevraagd.

De door de kantonrechter in 1.1 tot en met 1.18 van het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, met dien verstande dat Eigen Haard met grief 1 heeft aangevoerd dat die feitenvaststelling onvolledig is. Daarmee zal het hof in het navolgende rekening houden, waarbij geldt dat het de rechter vrijstaat om een selectie te maken van de vaststaande feiten die hij voor zijn beslissing relevant acht. Voor zover in hoger beroep nog van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, gaat het om het volgende. 3.1 Eigen Haard verhuurt sinds 14 maart 2006 de woning gelegen aan [straat] te [plaats] (hierna: de woning) aan [geïntimeerden] 3.2 Op 24 oktober 2019 heeft de politie een huiszoeking gedaan in de woning. De resultaten van de huiszoeking zijn neergelegd in een proces-verbaal. Hieruit blijkt dat tijdens deze huiszoeking onder andere twee messen (een machete en een 2-zijdig mes) in de slaapkamer van [geïntimeerden] zijn aangetroffen, verdovende middelen in de slaapkamer van zoon [naam 1] (hierna ook: [naam 1] ) en een bivakmuts in de slaapkamer van zoon [naam 2] (hierna ook: [naam 2] ). De goederen zijn in beslag genomen. 3.3 Bij brief van 6 april 2020 heeft de gemeente Amsterdam aan Eigen Haard een bestuurlijke waarschuwing gegeven waarin, onder meer, het volgende is opgenomen: De politie heeft mij geïnformeerd over aanwijzingen dat er in de nacht van 31 december 2019 op 1 januari 2020 meerdere malen is geschoten met een vuurwapen in de achtertuin van de woning gelegen op het adres [straat] in [plaats] . (…) Uit de bestuurlijke rapportage van 12 februari 2020 blijkt dat er bij de doorzoeking één huls werd aangetroffen in de achtertuin van de woning. Daarnaast blijkt uit de rapportage dat de politie op 7 januari 2020 aanvullend onderzoek heeft verricht in de achtertuin van de woning. Daarbij zijn vier hulzen aangetroffen aan de tuindeurzijde van de tuin. Daarnaast zijn er vijf kogelpunten aangetroffen achter en tussen de schuttingdelen grenzend aan het voetpad en gelegen tegenover de tuindeuren. 3.4 Bij besluit van 29 december 2021 heeft de burgemeester op grond van artikel 13b van de Opiumwet een bevel tot sluiting afgegeven voor de woning voor de duur van drie maanden met het doel een einde te maken aan de met de Opiumwet strijdige situatie en verstoring van de openbare orde onmiddellijk en blijvend te herstellen. In het besluit staat onder meer het volgende: Aanleiding tot sluiting van de woning De politie heeft naar aanleiding van een aanhouding van een persoon in het bezit van een doorgeladen vuurwapen op de openbare weg op 12-11-2021 een onderzoek ingesteld naar woning aan het adres [straat] in [plaats] . Uit de politierapportage van 18-11-2021 over de woning blijkt dat in de woning en bijbehorende ruimtes het volgende heeft aangetroffen: - twee bollen harddrugs in een slaapkamer. Uit het labrapport blijkt dat het gaat om 1 sok met daarin twee plastic zakjes van in totaal 54,8 gram cocaïne en een plastic zakje met 49,7 gram cocaïne. De geschatte straatwaarde betreft €4.000- €4.500. - twee zakken softdrugs (hennep) van in totaal 1,5 kilo met een geschatte straatwaarde van €4.200 in de trapkast tussen de woonkamer en de keuken. - Drugspers in een schoudertas in de schuur. - Mes waarvan het bezit volgens de Wet Wapens en Munitie verboden is op de openbare weg in een jas aan de kapstok. Daarnaast ervaren buurtbewoners al langer overlast vanuit de woning. Uit navraag bij betrokken instanties blijkt dat omwonenden al sinds 2012 overlast ondervinden. Zij ondervinden vooral overlast door (onderlinge) conflicten. Betrokken professionals geven aan dat omwonenden mogelijk niet durven te melden vanwege angstgevoelens. (…) Met het oog op het huisrecht (artikel 8 EVRM) wordt bij het aantreffen van drugs in een feitelijk bewoonde woning in de regel volstaan met een waarschuwing. Gezien de ernst van de feiten en omstandigheden zoals die in de woning zijn aangetroffen, levert het in gebruik blijven van deze woning een ernstig gevaar op voor de openbare orde en veiligheid. (…) De ernst van de feiten en omstandigheden blijkt uit de volgende verzwarende omstandigheden: - de grote hoeveelheid harddrugs die is aangetroffen: de aangetroffen hoeveelheid harddrugs betreft 209 keer de toegestane gebruikershoeveelheid van 0,5 gram. - het risico dat bij dergelijke hoeveelheid drugs rekening moet worden gehouden met criminele activiteiten in en in de omgeving van bovengenoemde woning. - de aanwezigheid van een drugspers, hetgeen een dealerindicatie betreft. - de aanwezigheid van een verboden steekwapen. - de aanleiding van de doorzoeking van de woning was de aanhouding van een verdachte met een doorgeladen vuurwapen op zak. - Een eerdere verstoring van de openbare orde bij deze woning: een schietpartij in de tuin in de nacht van 31 december 2019 op 1 januari 2020. De politie stelt dat meerdere keren met een vuurwapen is geschoten op de schutting tijdens Oud en Nieuw. Het voetpad is openbaar en wordt gebruikt door omwonenden en voorbijgangers. Hiervoor is een bestuurlijke waarschuwing gegeven. - Dat buurtbewoners al langer overlast ervaren vanuit de woning. 3.5 Bij brief van 29 december 2021 heeft de burgemeester aan Eigen Haard meegedeeld dat de woning op 14 januari 2022 zal worden gesloten. 3.6 [geïntimeerde 1] heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit om de woning voor drie maanden te sluiten. Zijn verzoek om een voorlopige voorziening is op 20 januari 2022 afgewezen door de voorzieningenrechter van de sector bestuursrecht van de rechtbank Amsterdam. 3.7 De woning is op 21 januari 2022 voor een periode van drie maanden gesloten. 3.8 Bij brief van 21 januari 2022 heeft Eigen Haard de huurovereenkomst met [geïntimeerden] per direct buitengerechtelijk ontbonden en zijn [geïntimeerden] gevraagd de woning te ontruimen. 3.9 Op 3 februari 2022 heeft [geïntimeerde 1] telefonisch aan Eigen Haard meegedeeld de woning niet te zullen ontruimen. 3.10 Op 14 maart 2022 heeft Eigen Haard de bewindvoerder van [geïntimeerden] gedagvaard in kort geding en ontruiming van de woning gevorderd. Bij vonnis van 26 april 2022 is de vordering afgewezen. 3.11 Op 25 mei 2022 heeft Eigen Haard bestuurlijke rapportages die ten grondslag liggen aan het sluitingsbevel van de gemeente [plaats] ontvangen. In de bestuurlijke rapportage van de politie aan de burgemeester van 18 november 2021 staat onder meer het volgende: Op vrijdag 12 november 2021 ontving het onderzoeksteam en tip van het Team Criminele Inlichtingen. (…) Direct werd er onderzoek gedaan naar de verblijfplaats van de verdachte [ [naam 2] , hof]. Hierop werd gezien dat (…) al rennend de woning [straat] te [plaats] verliet, waarna hij enige tijd later werd aangehouden. Tijdens deze aanhouding bleek dat de verdachte [geïntimeerde 1] [ [naam 2] , hof] een vuurwapen in zijn broeksbank droeg. Dit vuurwapen was geladen echter niet doorgeladen.

5.1 Eigen Haard heeft in hoger beroep grieven aangevoerd en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis, naar het hof begrijpt: voor zover daarbij haar hiervoor onder 4.1 genoemde vorderingen onder 1, 2 en 5 zijn afgewezen, zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog die vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties. Buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW 5.2 Met grief 2 komt Eigen Haard op tegen de afwijzing van de gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 21 januari 2022 buitengerechtelijk is ontbonden. Volgens Eigen Haard heeft de kantonrechter onder andere niet de juiste maatstaf toegepast, door nog afzonderlijk aan artikel 8 EVRM te toetsen. Voorts heeft de kantonrechter niet onderkend dat bij toepassing van de artikelen 6:248 lid 2 BW en 3:13 BW terughoudendheid moet worden betracht. Tot slot voert Eigen Haard met deze grief aan dat de kantonrechter niet alle belangen van Eigen Haard heeft meegewogen en onvoldoende gewicht heeft toegekend aan de wél meegewogen belangen van Eigen Haard. 5.3 Het hof overweegt als volgt. Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan een verhuurder een huurovereenkomst ontbinden op de grond dat door gedragingen in of in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde de openbare orde ernstig is verstoord en het gehuurde daarom is gesloten en/of door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het gehuurde op grond van artikel 13b van die wet is gesloten. De ontbinding geschiedt met toepassing van artikel 6:267 BW door een buitengerechtelijke verklaring. 5.4 De woning van [geïntimeerden] is door de burgemeester bij bevel van 29 december 2021 op grond van artikel 13b van de Opiumwet gesloten, omdat het in gebruik blijven van de woning volgens de burgemeester een ernstig gevaar voor de openbare orde en veiligheid zou opleveren en omdat voorkomen moest worden dat de woning in de toekomst een rol zou kunnen blijven spelen in het vervaardigen van en handelen in drugs. Op 21 januari 2022 is de woning voor een periode van drie maanden feitelijk gesloten. Dit betekent dat Eigen Haard bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De door [geïntimeerden] gestelde omstandigheden dat zij niets wisten van de aanwezigheid van cocaïne en dat [geïntimeerde 1] het wapen niet heeft vastgehad, kortom dat zij niet in verband kunnen worden gebracht met de verdenkingen waarop de woning is gesloten, zijn in dit kader niet relevant. Een op artikel 7:231 lid 2 BW gestoelde ontbinding is namelijk niet gegrond op een tekortkoming van de huurder, maar op de enkele grond dat een burgemeester een bevel tot sluiting heeft genomen. 5.5 Gelet op het verweer van [geïntimeerden] is de vervolgvraag of gebruikmaking van die bevoegdheid door Eigen Haard naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW) of misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW) oplevert. Het hof dient, net als de kantonrechter heeft overwogen, daarnaast de proportionaliteit te toetsen, door de vraag te beantwoorden of, gegeven de belangen van de verhuurder bij de buitengerechtelijke ontbinding en de gevorderde ontruiming, de belangen van de huurder bij voortgezette bewoning niet onevenredig worden aangetast (artikel 8 EVRM). De toetsing aan voornoemde artikelen vereist een belangenafweging en is terughoudend. 5.6 Naar het oordeel van het hof is de gebruikmaking door Eigen Haard van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerden] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Evenmin is sprake van misbruik van bevoegdheid of disproportionaliteit in voormelde zin. Het hof licht dat hierna toe. 5.7 Het bevel tot sluiting van de woning is op de volgende feiten en omstandigheden gebaseerd. De zoon van [geïntimeerden] , [naam 2] , is op 12 november 2021, nadat hij rennend de woning had verlaten, aangehouden met een (door)geladen vuurwapen. Vervolgens heeft de politie de woning doorzocht. Tijdens deze doorzoeking werd er ruim 100 gram cocaïne (met een straatwaarde van ongeveer € 4.200,-), twee zakken hennep (met een straatwaarde van € 4.000,- à € 4.500,-) en een drugspers aangetroffen. In een jaszak werd een mes gevonden dat op de openbare weg verboden is. De ernst van de feiten en omstandigheden blijkt volgens de burgemeester uit de volgende verzwarende omstandigheden: - de grote hoeveelheid harddrugs die is aangetroffen: de aangetroffen hoeveelheid harddrugs betreft 209 keer de toegestane gebruikershoeveelheid van 0,5 gram. - het risico dat bij dergelijke hoeveelheid drugs rekening moet worden gehouden met criminele activiteiten in en in de omgeving van bovengenoemde woning. - de aanwezigheid van een drugspers, hetgeen een dealerindicatie betreft. - de aanwezigheid van een verboden steekwapen. - de aanleiding van de doorzoeking van de woning was de aanhouding van een verdachte met een doorgeladen vuurwapen op zak. - Een eerdere verstoring van de openbare orde bij deze woning: een schietpartij in de tuin in de nacht van 31 december 2019 op 1 januari 2020. De politie stelt dat meerdere keren met een vuurwapen is geschoten op de schutting tijdens Oud en Nieuw. Het voetpad is openbaar en wordt gebruikt door omwonenden en voorbijgangers. Hiervoor is een bestuurlijke waarschuwing gegeven. - Dat buurtbewoners al langer overlast ervaren vanuit de woning. In het bevel is voorts overwogen dat handel, gebruik en aanwezigheid van drugs een nadelig effect hebben op de openbare orde en dat de aanwezigheid van een handelshoeveelheid drugs kan leiden tot onveiligheid voor de omwonenden vanwege overlast, ripdeals, inbraak en de aantrekkingskracht van de woning op criminele activiteiten. Ook is het volgens de burgemeester algemeen bekend dat personen die zich bezighouden met de handel in drugs gewelddadig kunnen zijn. De burgemeester komt vervolgens tot de conclusie dat sprake is van een woning waar stelselmatig en op grote schaal de Opiumwet wordt overtreden dan wel de openbare orde ernstig wordt verstoord met vuurwapens. 5.8 Eigen Haard heeft daarnaast gewezen op het volgende. Eigen Haard heeft als toegelaten instelling op grond van de Woningwet een wettelijke taak om te zorgen voor de leefbaarheid in de wijken waar zij woningen verhuurt. Eigen Haard heeft dan ook een groot belang bij het tegengaan en bestrijden van door de Opiumwet verboden handelingen in haar woningen, alsook bij het tegengaan van de aanwezigheid van wapens in het gehuurde. Dit is niet alleen vanwege de daaraan in de regel verbonden gevaarzetting/veiligheidsrisico’s (het aanwezig hebben van grote hoeveelheden drugs vergroot de kans op gewelddadigheden/strafbare feiten van derden die zich de drugs willen toe-eigenen) en overlast voor omwonenden, maar ook vanwege de signaal- en precedentwerking naar haar andere huurders. Eigen Haard heeft gewezen op haar zero tolerance beleid ten aanzien van drugs in haar woningen en op het feit dat in dit soort zaken in de regel buitengerechtelijk wordt ontbonden. In hoger beroep heeft Eigen Haard hier nog aan toegevoegd dat in dit geval geen sprake is van een enkel incident, maar van een reeks van ernstige feiten en dat het risico dat zich in de toekomst nieuwe ernstige feiten voordoen, niet langer op omwonenden kan worden afgewenteld.

5.14 Grieven 2 en 4 slagen. Het vonnis waarvan beroep, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, zal worden vernietigd. [geïntimeerden] zijn in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten in het geding in beide instanties. Het hof stelt de kosten als volgt vast: Eerste aanleg: - explootkosten € 108,40 - griffierecht € 487,00 - salaris advocaat € 464,00 (tarief € 232,00, 2 punten) Totaal € 1.059,40 Hoger beroep: - explootkosten € 130,57 - griffierecht € 783,00 - salaris advocaat € 2.428,00 (tarief € 1.214,00, 2 punten) Totaal € 3.341,57

Het hof: 6.1 vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, en in zoverre opnieuw rechtdoende: 6.2 verklaart voor recht dat de huurovereenkomst per 21 januari 2022 is ontbonden; 6.3 veroordeelt [geïntimeerden] om de woning binnen zes maanden na betekening van dit arrest te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken, voor zover deze zaken niet het eigendom van Eigen Haard zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Eigen Haard te stellen; 6.4 veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling aan Eigen Haard van een bedrag van € 674,62 per maand, gelijk aan de laatst geldende huurprijs per maand, als schadevergoeding wegens huurderving vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst totdat Eigen Haard weer de vrije beschikking over de woning heeft; 6.5 veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard vastgesteld op: - € 1.059,40 voor de eerste aanleg - € 3.341,57 voor het hoger beroep; 6.6 verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. K. van Dijk, J.E. van der Werff en E.J. Bellaart en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2025.

ECLI:NL:GHAMS:2025:410 text/xml public 2026-04-10T10:30:29 2025-02-17 Raad voor de Rechtspraak nl Gerechtshof Amsterdam 2025-02-18 200.329.217/01 Uitspraak Hoger beroep NL Amsterdam Civiel recht Cassatie: ECLI:NL:HR:2026:587 Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2025:410 text/html public 2025-02-17T11:01:03 2025-02-18 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:GHAMS:2025:410 Gerechtshof Amsterdam , 18-02-2025 / 200.329.217/01 Huur woonruimte. Burgemeestersluiting. Buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst. Wapens en drugs. Gebruikmaking van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Evenmin is sprake van misbruik van bevoegdheid of disproportionaliteit. Langere termijn voor ontruiming. Vernietiging GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.329.217/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9991444 CV EXPL 22-9215 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 februari 2025 in de zaak van WONINGSTICHTING EIGEN HAARD , gevestigd te Amsterdam, appellante, advocaat: mr. M. van den Oord te Utrecht, tegen 1 [geïntimeerde 1] , 2. [geïntimeerde 2] , beiden wonend te [plaats] , geïntimeerden, advocaat: mr. B. Mous te Haarlem. Partijen worden hierna Eigen Haard en [geïntimeerden] genoemd. Geïntimeerde onder 1 wordt afzonderlijk [geïntimeerde 1] genoemd. 1 De zaak in het kort De burgemeester van [plaats] (hierna: de burgemeester) heeft de huurwoning van [geïntimeerden] op grond van artikel 13b van de Opiumwet voor de duur van drie maanden gesloten, omdat wapens en drugs in de woning zijn aangetroffen. Eigen Haard heeft in verband hiermee de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. In deze procedure gaat het om de vraag of die ontbinding terecht is en [geïntimeerden] de woning moeten verlaten. De kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) heeft de door Eigen Haard gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, afgewezen, omdat zij gebruik van de bevoegdheid tot ontbinding door Eigen Haard naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar acht. Het hof oordeelt anders: de gebruikmaking van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Volgens het hof is evenmin sprake van misbruik van bevoegdheid of disproportionaliteit. 2 Het geding in hoger beroep Eigen Haard is bij dagvaarding van 28 juni 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 30 maart 2023 van de kantonrechter, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en de bewindvoerder van [geïntimeerden] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis). Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven met een productie - memorie van antwoord met een productie - het H16-formulier van de zijde van Eigen Haard van 21 november 2024 waarin wordt vermeld dat, anders dan in de memorie van grieven vermeld staat, wel beroep blijkt te zijn ingesteld tegen het sluitingsbesluit van de burgemeester en dat daartegen hoger beroep schijnt te zijn ingesteld. Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 5 december 2024 laten toelichten door hun advocaten. Mr. Van den Oord heeft spreekaantekeningen overgelegd. Ten slotte is arrest gevraagd. 3 Feiten De door de kantonrechter in 1.1 tot en met 1.18 van het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, met dien verstande dat Eigen Haard met grief 1 heeft aangevoerd dat die feitenvaststelling onvolledig is. Daarmee zal het hof in het navolgende rekening houden, waarbij geldt dat het de rechter vrijstaat om een selectie te maken van de vaststaande feiten die hij voor zijn beslissing relevant acht. Voor zover in hoger beroep nog van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, gaat het om het volgende. 3.1 Eigen Haard verhuurt sinds 14 maart 2006 de woning gelegen aan [straat] te [plaats] (hierna: de woning) aan [geïntimeerden] 3.2 Op 24 oktober 2019 heeft de politie een huiszoeking gedaan in de woning. De resultaten van de huiszoeking zijn neergelegd in een proces-verbaal. Hieruit blijkt dat tijdens deze huiszoeking onder andere twee messen (een machete en een 2-zijdig mes) in de slaapkamer van [geïntimeerden] zijn aangetroffen, verdovende middelen in de slaapkamer van zoon [naam 1] (hierna ook: [naam 1] ) en een bivakmuts in de slaapkamer van zoon [naam 2] (hierna ook: [naam 2] ). De goederen zijn in beslag genomen. 3.3 Bij brief van 6 april 2020 heeft de gemeente Amsterdam aan Eigen Haard een bestuurlijke waarschuwing gegeven waarin, onder meer, het volgende is opgenomen: De politie heeft mij geïnformeerd over aanwijzingen dat er in de nacht van 31 december 2019 op 1 januari 2020 meerdere malen is geschoten met een vuurwapen in de achtertuin van de woning gelegen op het adres [straat] in [plaats] . (…) Uit de bestuurlijke rapportage van 12 februari 2020 blijkt dat er bij de doorzoeking één huls werd aangetroffen in de achtertuin van de woning. Daarnaast blijkt uit de rapportage dat de politie op 7 januari 2020 aanvullend onderzoek heeft verricht in de achtertuin van de woning. Daarbij zijn vier hulzen aangetroffen aan de tuindeurzijde van de tuin. Daarnaast zijn er vijf kogelpunten aangetroffen achter en tussen de schuttingdelen grenzend aan het voetpad en gelegen tegenover de tuindeuren. 3.4 Bij besluit van 29 december 2021 heeft de burgemeester op grond van artikel 13b van de Opiumwet een bevel tot sluiting afgegeven voor de woning voor de duur van drie maanden met het doel een einde te maken aan de met de Opiumwet strijdige situatie en verstoring van de openbare orde onmiddellijk en blijvend te herstellen. In het besluit staat onder meer het volgende: Aanleiding tot sluiting van de woning De politie heeft naar aanleiding van een aanhouding van een persoon in het bezit van een doorgeladen vuurwapen op de openbare weg op 12-11-2021 een onderzoek ingesteld naar woning aan het adres [straat] in [plaats] . Uit de politierapportage van 18-11-2021 over de woning blijkt dat in de woning en bijbehorende ruimtes het volgende heeft aangetroffen: - twee bollen harddrugs in een slaapkamer. Uit het labrapport blijkt dat het gaat om 1 sok met daarin twee plastic zakjes van in totaal 54,8 gram cocaïne en een plastic zakje met 49,7 gram cocaïne. De geschatte straatwaarde betreft €4.000- €4.500. - twee zakken softdrugs (hennep) van in totaal 1,5 kilo met een geschatte straatwaarde van €4.200 in de trapkast tussen de woonkamer en de keuken. - Drugspers in een schoudertas in de schuur. - Mes waarvan het bezit volgens de Wet Wapens en Munitie verboden is op de openbare weg in een jas aan de kapstok. Daarnaast ervaren buurtbewoners al langer overlast vanuit de woning. Uit navraag bij betrokken instanties blijkt dat omwonenden al sinds 2012 overlast ondervinden. Zij ondervinden vooral overlast door (onderlinge) conflicten. Betrokken professionals geven aan dat omwonenden mogelijk niet durven te melden vanwege angstgevoelens. (…) Met het oog op het huisrecht (artikel 8 EVRM) wordt bij het aantreffen van drugs in een feitelijk bewoonde woning in de regel volstaan met een waarschuwing. Gezien de ernst van de feiten en omstandigheden zoals die in de woning zijn aangetroffen, levert het in gebruik blijven van deze woning een ernstig gevaar op voor de openbare orde en veiligheid. (…) De ernst van de feiten en omstandigheden blijkt uit de volgende verzwarende omstandigheden: - de grote hoeveelheid harddrugs die is aangetroffen: de aangetroffen hoeveelheid harddrugs betreft 209 keer de toegestane gebruikershoeveelheid van 0,5 gram. - het risico dat bij dergelijke hoeveelheid drugs rekening moet worden gehouden met criminele activiteiten in en in de omgeving van bovengenoemde woning. - de aanwezigheid van een drugspers, hetgeen een dealerindicatie betreft. - de aanwezigheid van een verboden steekwapen. - de aanleiding van de doorzoeking van de woning was de aanhouding van een verdachte met een doorgeladen vuurwapen op zak.

Tot slot heeft Eigen Haard erop gewezen dat in het stadsdeel waar de woning gelegen is, [plaats] , het bezit en gebruik van vuurwapens een groot maatschappelijk probleem is, waardoor het voor Eigen Haard extra belangrijk is om op te treden indien naast drugs ook wapens in een woning worden aangetroffen. 5.9 Tegenover deze zwaarwegende belangen van Eigen Haard staan de individuele belangen van [geïntimeerden] om als huurders gebruik te kunnen blijven maken van de woning. [geïntimeerden] hebben in dat kader aangevoerd dat [geïntimeerde 1] een slechte gezondheid heeft, zoon [naam 1] een verstandelijke beperking heeft, Eigen Haard hen niet eerst heeft gewaarschuwd, zij niet betrokken waren bij de feiten op grond waarvan de woning is gesloten en met de detentie van zoon [naam 2] de rust in en om de woning nu grotendeels is teruggekeerd. 5.10 De ontbinding en ontruiming van de woning is weliswaar ingrijpend, maar dat [geïntimeerden] hierdoor in zodanige problemen zullen raken dat ontruiming niet kan worden verlangd, is door hen onvoldoende geconcretiseerd en onderbouwd. Zo hebben [geïntimeerden] niet onderbouwd dat de medische situatie van [geïntimeerde 1] aan ontruiming in de weg staat. Uit het bij memorie van antwoord overgelegde schrijven van de cardioloog van 18 juli 2022 kan die conclusie in ieder geval niet worden getrokken. Ten eerste is dit schrijven van meer dan twee jaar geleden en ten tweede staat in dit schrijven onder het kopje “Speciale anamnese” “Gaat goed”. Over de (concrete) gevolgen die een ontruiming voor [naam 1] heeft, is door [geïntimeerden] niets gesteld. Zonder nadere onderbouwing kan dan ook niet gezegd worden dat sprake is van een dermate onevenredigheid tussen het gerechtvaardigde belang van Eigen Haard bij uitoefening van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, dat Eigen Haard in dit geval in redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. Verder had Eigen Haard niet eerst hoeven waarschuwen of in gesprek hoeven te gaan voordat zij van haar ontbindingsbevoegdheid gebruikmaakte, gelet op de hoeveelheid en ernst van de feiten die grond waren voor de sluiting. Dat [geïntimeerden] daarbij niet betrokken waren, neemt bovendien niet weg dat zij van die feiten wel deels op de hoogte (moeten) zijn geweest. Op het vuurwapen van [naam 2] [geïntimeerde 1] is immers DNA van [geïntimeerde 1] aangetroffen en [geïntimeerden] hebben niet betwist dat zij wisten van de aanwezigheid van 1.5 kilo hennep in de trapkast. Dat het op het vuurwapen van [naam 2] [geïntimeerde 1] aangetroffen DNA van [geïntimeerde 1] een sleepspoor betreft en de in de trapkast aangetroffen hennep was bedoeld voor thee, hebben [geïntimeerden] niet aannemelijk gemaakt. De enkele omstandigheid dat de rust in en om de woning is teruggekeerd, hetgeen niet wordt betwist door Eigen Haard, legt naar het oordeel van het hof onvoldoende gewicht in de schaal, te meer nu onzeker is of zoon [naam 2] na zijn detentie weer thuis komt wonen. Bovendien volgt uit de verklaring van [geïntimeerde 1] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep dat de omstandigheid dat hij zijn zoon al in 2020 had uitgeschreven omdat hij thuis niet meer welkom was, het aantreffen van de drugs en wapens in de woning in november 2021 niet heeft verhinderd. Dit betekent dat grief 2 succes heeft. Termijn voor ontruiming 5.11 Het hof zal de gevorderde verklaring voor recht en ontruiming op grond van het voorgaande toewijzen. Om [geïntimeerden] in de gelegenheid te stellen nieuwe woonruimte te vinden, zal de termijn voor ontruiming op zes maanden na betekening van dit arrest worden gesteld. Door de ontruiming op een termijn van zes maanden te stellen, wordt ook rekening gehouden met de omstandigheid dat sprake is van een multi-probleemgezin, dat geen zicht bestaat op alternatieve woonruimte en dat na het sluiten van de woning door de burgemeester en sinds de detentie van zoon [naam 2] geen overlast meer door de omwonenden wordt ervaren. Het hof zal daarnaast de vordering tot betaling van € 674,62 per maand (zijnde de laatst geldende huurprijs per maand) als schadevergoeding wegens huurderving toewijzen vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot de datum van ontruiming. 5.12 Grief 3, die is gericht tegen de afwijzing van de subsidiaire vordering, behoeft bij deze uitkomst geen bespreking. Grief 4, die klaagt over de compensatie van de proceskosten in eerste aanleg, slaagt. Gelet op de uitkomst van de procedure in hoger beroep dienen die kosten ten laste van [geïntimeerden] te komen. 5.13 Nu [geïntimeerden] geen te bewijzen feiten of omstandigheden hebben aangevoerd die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, wordt hun bewijsaanbod gepasseerd.

- Een eerdere verstoring van de openbare orde bij deze woning: een schietpartij in de tuin in de nacht van 31 december 2019 op 1 januari 2020. De politie stelt dat meerdere keren met een vuurwapen is geschoten op de schutting tijdens Oud en Nieuw. Het voetpad is openbaar en wordt gebruikt door omwonenden en voorbijgangers. Hiervoor is een bestuurlijke waarschuwing gegeven. - Dat buurtbewoners al langer overlast ervaren vanuit de woning. 3.5 Bij brief van 29 december 2021 heeft de burgemeester aan Eigen Haard meegedeeld dat de woning op 14 januari 2022 zal worden gesloten. 3.6 [geïntimeerde 1] heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit om de woning voor drie maanden te sluiten. Zijn verzoek om een voorlopige voorziening is op 20 januari 2022 afgewezen door de voorzieningenrechter van de sector bestuursrecht van de rechtbank Amsterdam. 3.7 De woning is op 21 januari 2022 voor een periode van drie maanden gesloten. 3.8 Bij brief van 21 januari 2022 heeft Eigen Haard de huurovereenkomst met [geïntimeerden] per direct buitengerechtelijk ontbonden en zijn [geïntimeerden] gevraagd de woning te ontruimen. 3.9 Op 3 februari 2022 heeft [geïntimeerde 1] telefonisch aan Eigen Haard meegedeeld de woning niet te zullen ontruimen. 3.10 Op 14 maart 2022 heeft Eigen Haard de bewindvoerder van [geïntimeerden] gedagvaard in kort geding en ontruiming van de woning gevorderd. Bij vonnis van 26 april 2022 is de vordering afgewezen. 3.11 Op 25 mei 2022 heeft Eigen Haard bestuurlijke rapportages die ten grondslag liggen aan het sluitingsbevel van de gemeente [plaats] ontvangen. In de bestuurlijke rapportage van de politie aan de burgemeester van 18 november 2021 staat onder meer het volgende: Op vrijdag 12 november 2021 ontving het onderzoeksteam en tip van het Team Criminele Inlichtingen. (…) Direct werd er onderzoek gedaan naar de verblijfplaats van de verdachte [ [naam 2] , hof]. Hierop werd gezien dat (…) al rennend de woning [straat] te [plaats] verliet, waarna hij enige tijd later werd aangehouden. Tijdens deze aanhouding bleek dat de verdachte [geïntimeerde 1] [ [naam 2] , hof] een vuurwapen in zijn broeksbank droeg. Dit vuurwapen was geladen echter niet doorgeladen. In het vuurwapen zat een magazijn met daarin 8 patronen. Naar aanleiding van deze aanhouding en het aantreffen van het vuurwapen werd de woning van (…) doorzocht. Tijdens deze doorzoeking werd er zowel hard- en softdrugs aangetroffen in de woning alsmede een zogenaamde drugspers. (…) De familie (…), wonende [straat] te [plaats] , behoort tot een zogenaamd Multi-probleemgezin. In de bestuurlijke rapportage van de politie aan de burgemeester van 23 december 2021 staat onder meer het volgende: Aanvullende informatie: Verklaringen (…) Op 22 december 2021 werd, op verzoek van de officier van justitie, (…) nogmaals door de politie verhoord. (…) (…) verklaarde dat hij het vuurwapen, voor 4 dagen, thuis bewaarde op het adres [straat] . Nadat (…) werd geconfronteerd, met het feit dat op het wapen DNA aangetroffen was van zijn vader [ [geïntimeerde 1] , hof], verklaarde hij dat zijn vader het misschien had gevonden in de tijd dat hij het wapen thuis bewaarde, die vier dagen. Misschien had zijn vader het verplaatst. 3.12 Op 3 oktober 2022 heeft de gemeente [plaats] het bezwaar tegen de woningsluiting ongegrond verklaard. Het hiertegen ingestelde beroep is bij uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 2 april 2024 ongegrond verklaard (ECLI:NL:RBAMS:2024:1855). Het hiertegen ingestelde hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State loopt nog. 3.13 Bij beschikkingen van 23 februari 2023 is de onderbewindstelling van [geïntimeerden] op verzoek van de bewindvoerder door de kantonrechter met ingang van 1 maart 2023 opgeheven. 4 Eerste aanleg 4.1 Eigen Haard heeft in eerste aanleg, na vermeerdering van eis, gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 1. primair: voor recht verklaart dat de huurovereenkomst per 21 januari 2022 is ontbonden; subsidiair: de huurovereenkomst ontbindt; primair en subsidiair: de bewindvoerder veroordeelt om de woning binnen vijf dagen na betekening van het vonnis te ontruimen; 2. de bewindvoerder veroordeelt tegen kwijting aan Eigen Haard als schadevergoeding wegens huurderving en kosten daaromtrent te betalen: € 674,62, gelijk aan de laatst geldende huurprijs per maand, vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot de ontruiming; 3. de bewindvoerder veroordeelt tot betaling van € 3.094,52 betreffende de factuur voor het herstel van de voordeur/het kozijn van de woning; 4. de bewindvoerder veroordeelt tot vergoeding van de schade aan de voordeur; 5. de bewindvoerder veroordeelt de proceskosten te betalen. 4.2 Na verweer van [geïntimeerden] heeft de kantonrechter de onder 1 gevorderde verklaring voor recht afgewezen, omdat het gebruik van de bevoegdheid tot ontbinding door Eigen Haard naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ook de subsidiaire vordering onder 1 en de vorderingen onder 2 en 4 zijn afgewezen. De vordering onder 3 tot betaling van de factuur voor het herstel van de schade aan de voordeur/het kozijn is wel toegewezen. De kantonrechter heeft de proceskosten tussen partijen gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 5 Beoordeling 5.1 Eigen Haard heeft in hoger beroep grieven aangevoerd en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis, naar het hof begrijpt: voor zover daarbij haar hiervoor onder 4.1 genoemde vorderingen onder 1, 2 en 5 zijn afgewezen, zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog die vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties. Buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW 5.2 Met grief 2 komt Eigen Haard op tegen de afwijzing van de gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 21 januari 2022 buitengerechtelijk is ontbonden. Volgens Eigen Haard heeft de kantonrechter onder andere niet de juiste maatstaf toegepast, door nog afzonderlijk aan artikel 8 EVRM te toetsen. Voorts heeft de kantonrechter niet onderkend dat bij toepassing van de artikelen 6:248 lid 2 BW en 3:13 BW terughoudendheid moet worden betracht. Tot slot voert Eigen Haard met deze grief aan dat de kantonrechter niet alle belangen van Eigen Haard heeft meegewogen en onvoldoende gewicht heeft toegekend aan de wél meegewogen belangen van Eigen Haard. 5.3 Het hof overweegt als volgt. Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan een verhuurder een huurovereenkomst ontbinden op de grond dat door gedragingen in of in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde de openbare orde ernstig is verstoord en het gehuurde daarom is gesloten en/of door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het gehuurde op grond van artikel 13b van die wet is gesloten. De ontbinding geschiedt met toepassing van artikel 6:267 BW door een buitengerechtelijke verklaring. 5.4 De woning van [geïntimeerden] is door de burgemeester bij bevel van 29 december 2021 op grond van artikel 13b van de Opiumwet gesloten, omdat het in gebruik blijven van de woning volgens de burgemeester een ernstig gevaar voor de openbare orde en veiligheid zou opleveren en omdat voorkomen moest worden dat de woning in de toekomst een rol zou kunnen blijven spelen in het vervaardigen van en handelen in drugs. Op 21 januari 2022 is de woning voor een periode van drie maanden feitelijk gesloten. Dit betekent dat Eigen Haard bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De door [geïntimeerden] gestelde omstandigheden dat zij niets wisten van de aanwezigheid van cocaïne en dat [geïntimeerde 1] het wapen niet heeft vastgehad, kortom dat zij niet in verband kunnen worden gebracht met de verdenkingen waarop de woning is gesloten, zijn in dit kader niet relevant. Een op artikel 7:231 lid 2 BW gestoelde ontbinding is namelijk niet gegrond op een tekortkoming van de huurder, maar op de enkele grond dat een burgemeester een bevel tot sluiting heeft genomen.

5.5 Gelet op het verweer van [geïntimeerden] is de vervolgvraag of gebruikmaking van die bevoegdheid door Eigen Haard naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW) of misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW) oplevert. Het hof dient, net als de kantonrechter heeft overwogen, daarnaast de proportionaliteit te toetsen, door de vraag te beantwoorden of, gegeven de belangen van de verhuurder bij de buitengerechtelijke ontbinding en de gevorderde ontruiming, de belangen van de huurder bij voortgezette bewoning niet onevenredig worden aangetast (artikel 8 EVRM). De toetsing aan voornoemde artikelen vereist een belangenafweging en is terughoudend. 5.6 Naar het oordeel van het hof is de gebruikmaking door Eigen Haard van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerden] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Evenmin is sprake van misbruik van bevoegdheid of disproportionaliteit in voormelde zin. Het hof licht dat hierna toe. 5.7 Het bevel tot sluiting van de woning is op de volgende feiten en omstandigheden gebaseerd. De zoon van [geïntimeerden] , [naam 2] , is op 12 november 2021, nadat hij rennend de woning had verlaten, aangehouden met een (door)geladen vuurwapen. Vervolgens heeft de politie de woning doorzocht. Tijdens deze doorzoeking werd er ruim 100 gram cocaïne (met een straatwaarde van ongeveer € 4.200,-), twee zakken hennep (met een straatwaarde van € 4.000,- à € 4.500,-) en een drugspers aangetroffen. In een jaszak werd een mes gevonden dat op de openbare weg verboden is. De ernst van de feiten en omstandigheden blijkt volgens de burgemeester uit de volgende verzwarende omstandigheden: - de grote hoeveelheid harddrugs die is aangetroffen: de aangetroffen hoeveelheid harddrugs betreft 209 keer de toegestane gebruikershoeveelheid van 0,5 gram. - het risico dat bij dergelijke hoeveelheid drugs rekening moet worden gehouden met criminele activiteiten in en in de omgeving van bovengenoemde woning. - de aanwezigheid van een drugspers, hetgeen een dealerindicatie betreft. - de aanwezigheid van een verboden steekwapen. - de aanleiding van de doorzoeking van de woning was de aanhouding van een verdachte met een doorgeladen vuurwapen op zak. - Een eerdere verstoring van de openbare orde bij deze woning: een schietpartij in de tuin in de nacht van 31 december 2019 op 1 januari 2020. De politie stelt dat meerdere keren met een vuurwapen is geschoten op de schutting tijdens Oud en Nieuw. Het voetpad is openbaar en wordt gebruikt door omwonenden en voorbijgangers. Hiervoor is een bestuurlijke waarschuwing gegeven. - Dat buurtbewoners al langer overlast ervaren vanuit de woning. In het bevel is voorts overwogen dat handel, gebruik en aanwezigheid van drugs een nadelig effect hebben op de openbare orde en dat de aanwezigheid van een handelshoeveelheid drugs kan leiden tot onveiligheid voor de omwonenden vanwege overlast, ripdeals, inbraak en de aantrekkingskracht van de woning op criminele activiteiten. Ook is het volgens de burgemeester algemeen bekend dat personen die zich bezighouden met de handel in drugs gewelddadig kunnen zijn. De burgemeester komt vervolgens tot de conclusie dat sprake is van een woning waar stelselmatig en op grote schaal de Opiumwet wordt overtreden dan wel de openbare orde ernstig wordt verstoord met vuurwapens. 5.8 Eigen Haard heeft daarnaast gewezen op het volgende. Eigen Haard heeft als toegelaten instelling op grond van de Woningwet een wettelijke taak om te zorgen voor de leefbaarheid in de wijken waar zij woningen verhuurt. Eigen Haard heeft dan ook een groot belang bij het tegengaan en bestrijden van door de Opiumwet verboden handelingen in haar woningen, alsook bij het tegengaan van de aanwezigheid van wapens in het gehuurde. Dit is niet alleen vanwege de daaraan in de regel verbonden gevaarzetting/veiligheidsrisico’s (het aanwezig hebben van grote hoeveelheden drugs vergroot de kans op gewelddadigheden/strafbare feiten van derden die zich de drugs willen toe-eigenen) en overlast voor omwonenden, maar ook vanwege de signaal- en precedentwerking naar haar andere huurders. Eigen Haard heeft gewezen op haar zero tolerance beleid ten aanzien van drugs in haar woningen en op het feit dat in dit soort zaken in de regel buitengerechtelijk wordt ontbonden. In hoger beroep heeft Eigen Haard hier nog aan toegevoegd dat in dit geval geen sprake is van een enkel incident, maar van een reeks van ernstige feiten en dat het risico dat zich in de toekomst nieuwe ernstige feiten voordoen, niet langer op omwonenden kan worden afgewenteld. Tot slot heeft Eigen Haard erop gewezen dat in het stadsdeel waar de woning gelegen is, [plaats] , het bezit en gebruik van vuurwapens een groot maatschappelijk probleem is, waardoor het voor Eigen Haard extra belangrijk is om op te treden indien naast drugs ook wapens in een woning worden aangetroffen. 5.9 Tegenover deze zwaarwegende belangen van Eigen Haard staan de individuele belangen van [geïntimeerden] om als huurders gebruik te kunnen blijven maken van de woning. [geïntimeerden] hebben in dat kader aangevoerd dat [geïntimeerde 1] een slechte gezondheid heeft, zoon [naam 1] een verstandelijke beperking heeft, Eigen Haard hen niet eerst heeft gewaarschuwd, zij niet betrokken waren bij de feiten op grond waarvan de woning is gesloten en met de detentie van zoon [naam 2] de rust in en om de woning nu grotendeels is teruggekeerd. 5.10 De ontbinding en ontruiming van de woning is weliswaar ingrijpend, maar dat [geïntimeerden] hierdoor in zodanige problemen zullen raken dat ontruiming niet kan worden verlangd, is door hen onvoldoende geconcretiseerd en onderbouwd. Zo hebben [geïntimeerden] niet onderbouwd dat de medische situatie van [geïntimeerde 1] aan ontruiming in de weg staat. Uit het bij memorie van antwoord overgelegde schrijven van de cardioloog van 18 juli 2022 kan die conclusie in ieder geval niet worden getrokken. Ten eerste is dit schrijven van meer dan twee jaar geleden en ten tweede staat in dit schrijven onder het kopje “Speciale anamnese” “Gaat goed”. Over de (concrete) gevolgen die een ontruiming voor [naam 1] heeft, is door [geïntimeerden] niets gesteld. Zonder nadere onderbouwing kan dan ook niet gezegd worden dat sprake is van een dermate onevenredigheid tussen het gerechtvaardigde belang van Eigen Haard bij uitoefening van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, dat Eigen Haard in dit geval in redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. Verder had Eigen Haard niet eerst hoeven waarschuwen of in gesprek hoeven te gaan voordat zij van haar ontbindingsbevoegdheid gebruikmaakte, gelet op de hoeveelheid en ernst van de feiten die grond waren voor de sluiting. Dat [geïntimeerden] daarbij niet betrokken waren, neemt bovendien niet weg dat zij van die feiten wel deels op de hoogte (moeten) zijn geweest. Op het vuurwapen van [naam 2] [geïntimeerde 1] is immers DNA van [geïntimeerde 1] aangetroffen en [geïntimeerden] hebben niet betwist dat zij wisten van de aanwezigheid van 1.5 kilo hennep in de trapkast. Dat het op het vuurwapen van [naam 2] [geïntimeerde 1] aangetroffen DNA van [geïntimeerde 1] een sleepspoor betreft en de in de trapkast aangetroffen hennep was bedoeld voor thee, hebben [geïntimeerden] niet aannemelijk gemaakt. De enkele omstandigheid dat de rust in en om de woning is teruggekeerd, hetgeen niet wordt betwist door Eigen Haard, legt naar het oordeel van het hof onvoldoende gewicht in de schaal, te meer nu onzeker is of zoon [naam 2] na zijn detentie weer thuis komt wonen. Bovendien volgt uit de verklaring van [geïntimeerde 1] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep dat de omstandigheid dat hij zijn zoon al in 2020 had uitgeschreven omdat hij thuis niet meer welkom was, het aantreffen van de drugs en wapens in de woning in november 2021 niet heeft verhinderd. Dit betekent dat grief 2 succes heeft. Termijn voor ontruiming 5.11 Het hof zal de gevorderde verklaring voor recht en ontruiming op grond van het voorgaande toewijzen.