ECLI:NL:GHAMS:2025:3430

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerken 24/1934 tot en met 24/1936 2 september 2025 uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, tegen de uitspraak van 23 januari 2024 in de zaak met kenmerken HAA 22/3168, HAA 22/3238 en HAA 22/3241 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1 Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bij in één geschrift vervatte beschikkingen de WOZ-waarde voor het jaar 2021 van een aantal woningen te [Z] vastgesteld. In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) 2021 van deze woningen bekendgemaakt. 1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar hiertegen (deels) gegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft als volgt beslist (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’): “De rechtbank: verklaart de beroepen met zaaknummers HAA 22/3168 en HAA 22/3238 gegrond en het beroep met zaaknummer HAA 22/3241 ongegrond; vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover die betrekking heeft op de WOZ-beschikkingen en aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor de woningen aan de [straat 1] 1B, [straat 1] 1C en [straat 2] 138 te [Z] ; wijzigt de WOZ-beschikkingen voor de woningen aan de [straat 1] 1B, [straat 1] 1C en [straat 2] 138 te [Z] aldus dat de vastgestelde waarden worden verminderd tot onderscheidenlijk € 290.000, € 272.000 en € 170.000; vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen die betrekking hebben op de woningen aan de [straat 1] 1B, [straat 1] 1C en [straat 2] 138 te [Z] dienovereenkomstig; bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde deel van de uitspraak op bezwaar; veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 10,00; en draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.” 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Desgevraagd heeft geen van beide partijen kenbaar gemaakt een zitting te wensen, waarna het Hof het onderzoek heeft gesloten. 2 Feiten 2.1. In de bezwaar en beroepsfase is een aantal WOZ-waarden verminderd en zijn partijen het over bepaalde lagere WOZ-waarden eens geworden. In zijn hoger beroepschrift heeft belanghebbende een overzicht gegeven van het geschil na de beroepsfase door een overzicht te geven van de woningen waarvoor hij in hoger beroep nog een lagere WOZ-waarde bepleit. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep een aantal verdere tegemoetkomingen gedaan. Dit leidt tot het volgende overzicht van het in hoger beroep resterende geschil en de wederzijdse standpunten: Adres WOZ-waarde na uitspraak RB Belanghebbende in hoger beroep Heffingsambt. in hoger beroep Geschil? Zaaknummer AMS 24/1934 – HAA 22/3168 [straat 3] 8 € 439.000 € 333.000 € 439.000 ja [straat 4] 2a € 507.000 € 450.000 € 450.000 nee, opgelost in hb [straat 1] 1B € 290.000 € 207.000 € 290.000 ja [straat 1] 1C € 272.000 € 207.000 € 272.000 ja [straat 5] 12 rd € 406.000 € 300.000 € 375.000 ja, wel tegemoet-koming in hb [straat 5] 12A € 382.000 € 301.000 € 350.000 ja, wel tegemoet-koming in hb [straat 6] 4A € 342.000 € 265.000 € 250.000 nee, opgelost in hb [straat 6] 4 € 430.000 € 346.000 € 300.000 nee, opgelost in hb [straat 6] 8B rd € 181.000 € 145.000 € 181.000 ja [straat 7] 56 rd € 344.000 € 279.000 € 344.000 ja Zaaknummer AMS 24/1935 – HAA 22/3238 [straat 2] 138 Partijen akkoord bereikt bij de rechtbank € 170.000, geen geschil in hb Zaaknummer AMS 24/1936 – HAA 22/3241 [straat 6] 8A rd € 179.000 € 145.000 € 179.000 ja [straat 4] 7 rd € 272.000 € 225.000 Eiser haalt in zijn beroepschrift meerdere objecten aan die verweerder zou moeten gebruiken, omdat deze objecten volgens eiser meer gelijkenissen (o.m. wat betreft de indeling) met de woningen van eiser vertonen dan de door verweerder geselecteerde objecten. Hierover merkt de rechtbank op dat het verweerder is die objecten selecteert om de door hem vastgestelde waarde te verdedigen. Ook staat het verweerder vrij om in iedere fase van de procedure de bij de waardering gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen. Alle woningen, behalve [straat 1] 1B en [straat 1] 1C 25. Gelet op de in de door verweerder overgelegde matrices vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer type en ligging, inhoud, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar is aannemelijk dat de objecten waarnaar in de matrix wordt verwezen (met uitzondering van [straat 29] 76 rd) in dezen als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. [straat 29] 76 rd, gebruikt voor de onderbouwing van de waarde van [straat 7] 56 rd, wordt buiten beschouwing gelaten omdat de gecorrigeerde waarde een verschrijving bevat. Dit heeft geen invloed op de door verweerder vastgestelde waarde. 26. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de woningen en de in de matrices genoemde objecten geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door verweerder verdedigde waarden. Verweerder maakt dus met de matrices alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarden van de woningen (uitgezonderd [straat 1] 1B en [straat 1] 1C) niet te hoog zijn. [straat 1] 1B en [straat 1] 1C 27 . Eiser stelt dat de woningen [straat 1] 1B en [straat 1] 1C beide een inhoud hebben van 230 m³. Het is onjuist dat verweerder voor het onderhavige jaar (ineens) uitgaat van een inhoud van 332 m³ voor [straat 1] 1B en 326 m³ voor [straat 1] 1C, waarbij verweerder (anders dan voor voorgaande jaren) uitgaat van een plafondhoogte van 5 meter. Verweerder betoogt dat de taxateur van de juiste afmetingen is uitgegaan. 28. De rechtbank overweegt als volgt. Verweerder heeft ter zitting een toelichting gegeven op de inhoudsberekening aan de hand van de bouwtekeningen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder alleen met de bouwtekeningen waarop de maatvoering onvoldoende zichtbaar is en hetgeen hij ter toelichting heeft opgemerkt niet aannemelijk heeft gemaakt dat de inhoud van [straat 1] 1B 332 m³ en [straat 1] 1C 326 m³ is. Op de door eiser overgelegde foto’s is voorts te zien dat beide woningen zolderwoningen met een schuin dak betreffen. 29. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft verweerder met de overgelegde matrices en de daarbij door hem ter zitting gegeven uitleg niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het beroep (HAA 22/3168) zal daarom gegrond worden verklaard. Dat betekent echter nog niet dat de door eiser gestelde waarde voor beide woningen van € 207.000 gevolgd moet worden. Ook hij dient deze waarde voldoende te onderbouwen. 30. Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem gestelde waarden verkochte woningen aangedragen en de verkoopprijs van deze woningen gedeeld door de inhoud. Overige correcties heeft eiser niet meegenomen. Deze wijze van waarderen acht de rechtbank onvoldoende om de door hem verdedigde waarden aannemelijk te achten. 31. Nu geen van beide partijen er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, zal de rechtbank, alles overziende, de waarde voor [straat 1] 1B in goede justitie vaststellen op € 290.000 en voor [straat 1] 1C op € 272.000. Bij de schatting heeft de rechtbank rekening gehouden met een geringere inhoud van de woningen. Alle woningen (behalve [straat 1] 1B en [straat 1] 1C) - kwaliteit (hokkerig) 32. Eiser betoogt dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte kwaliteit van de woningen. De woningen zijn hokkerig ingedeeld (studentenwoningen) en daarom moet aan de kwaliteit van de woningen de kwalificatie ‘slecht’ worden toegekend. Eiser verwijst hierbij naar een afschrift betaalrekening. Uit het overgelegde afschrift volgt dat er een aanzienlijk (128) aantal uittreksels is opgevraagd. Uit het afschrift blijkt echter niet of dit aanzienlijk aantal opgevraagde uittreksels (alleen) op onderhavige procedure betrekking heeft. Eiser heeft niet nader onderbouwd waarop de verkregen gegevens betrekking hebben. Reeds daarom heeft eiser onvoldoende onderbouwd dat deze kosten in redelijkheid zijn gemaakt en dat deze vallen binnen de limitatieve opsomming van kostenposten die voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank zal het verzoek tot veroordeling in de proceskosten ten aanzien van kadasterkosten daarom niet toewijzen. 44. De rechtbank zal verweerder opdragen het griffierecht te vergoeden.” 5 Beoordeling van het geschil in hoger beroep De referentieobjecten 5.1. Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat de rechtbank verkeerd heeft begrepen met welk doel belanghebbende bepaalde referentieverkopen heeft aangedragen. Het doel van het aandragen van verkoopgegevens van die woningen was om daarmee te laten zien dat voor ruimere woningen met een hoger kwaliteits- en onderhoudsniveau, toch ongeveer dezelfde of zelfs lagere prijzen zijn betaald, dan de WOZ-waarde van de kleinere woningen van belanghebbende, die als studentenwoning worden verhuurd en hokkerig zijn. Belanghebbende stelt uitdrukkelijk niet dat de door hem aangedragen referenties beter gelijkende woningen zijn, want zulke woningen zijn er bijna niet, aldus belanghebbende. 5.2. De WOZ-waarde van een woning wordt idealiter bepaald aan de hand van zo goed mogelijk vergelijkbare verkochte woningen. Dan geeft de daarbij gerealiseerde verkoopprijs immers het beste beeld van wat een andere woning waard zal zijn. De logica van belanghebbendes redenering om juist met ruimere en luxere woningen te vergelijken is te begrijpen, maar kan er niet toe leiden dat de vergelijkingen van de heffingsambtenaar niet ‘compleet’ zijn zonder deze woningen erbij. De heffingsambtenaar kiest immers woningen met beter gelijkende kenmerken, zodat er een minder grote vertaalslag nodig is om te laten zien dat de WOZ-waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar is niet verplicht om bepaalde verkochte woningen mee te nemen in de vergelijking waarmee hij de door hem verdedigde waarde onderbouwt. Ook de omstandigheid dat bepaalde woningen op het taxatieverslag zijn vermeld maakt niet dat de heffingsambtenaar verplicht is deze referenties in (hoger) beroep als onderbouwing te blijven gebruiken. In het verweerschrift van de heffingsambtenaar bij de rechtbank is bovendien steeds toegelicht waarom de andere woningen beter vergelijkbaar bevonden zijn, bijvoorbeeld omdat het eveneens bovenwoningen betreft, of woningen zonder tuin/patio. 5.3. Wel kan het zo zijn dat de door belanghebbende aangedragen verkoopgegevens aanleiding geven voor twijfel of de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde te hoog is. In het onderhavige geval ziet het Hof daarvoor echter onvoldoende reden. Dat er ook ruimere of betere woningen voor lagere prijzen worden verkocht, neemt niet weg dat tevens kleinere woningen voor hogere prijzen zijn verkocht, zoals de matrices van de heffingsambtenaar laten zien. Het is op basis daarvan aannemelijk dat de prijs die de hoogstbiedende (fictieve) koper zal willen betalen voor de woningen van belanghebbende die hogere prijs is. De staat van de woningen 5.4. Belanghebbende betoogt verder dat er een groter verschil zou moeten zijn tussen de voor de referenties van de heffingsambtenaar gerealiseerde prijzen en de gezochte waarde van zijn woningen. De heffingsambtenaar heeft naar zijn opvatting onvoldoende onderkend dat de woningen van belanghebbende vanwege hun indeling als studentenwoningen hokkerig aandoen en in een beduidend mindere kwaliteit- en onderhoudsstaat verkeren dan de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd. 5.5. Het Hof stelt voorop dat de kwalificatie als ‘matig’ of ‘slecht’ op zichzelf nie Aangezien het hoger beroep in zaaknummers 24/1934 (zie 3.3, 5.8 en 6.1) en 24/1935 (zie 6.1) gegrond is, dient het griffierecht dat in hoger beroep voor deze zaken betaald is (1 x € 138) aan belanghebbende vergoed te worden. De rechtbank heeft reeds geoordeeld dat het griffierecht voor de beroepsprocedure (1 x € 50) moet worden vergoed. Het hoger beroep in zaaknummer 24/1936 is ongegrond. 7 Beslissing Het Hof: bevestigt de uitspraak van de rechtbank in zaaknummer HAA 22/3241 (AMS 24/1936); vernietigt de uitspraak van de rechtbank in zaaknummers HAA 22/3168 (AMS 24/1934) en HAA 22/3238 (AMS 24/1935), maar uitsluitend voor zover die betrekking heeft op de vergoeding van proceskosten en op de uitspraak op bezwaar en de WOZ-beschikkingen 2021 en aanslagen OZB 2021 voor de woningen aan de [straat 4] 2A, [straat 5] 12rd, [straat 5] 12A, [straat 6] 4A en [straat 6] 4; bevestigt de uitspraak van de rechtbank in zaaknummers HAA 22/3168 (AMS 24/1934) en HAA 22/3238 (AMS 24/1935) voor het overige; verklaart het beroep gegrond in zaaknummers HAA 22/3168 (AMS 24/1934) en HAA 22/3238 (AMS 24/1935) voor zover dat ziet op de woningen aan de [straat 4] 2A, [straat 5] 12rd, [straat 5] 12A, [straat 6] 4A en [straat 6] 4 vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze ziet op de woningen aan de [straat 4] 2A, [straat 5] 12rd, [straat 5] 12A, [straat 6] 4A en [straat 6] 4; vermindert de vastgestelde WOZ-waarden 2021 voor de hieronder vermelde woningen als volgt:: o [straat 4] 2a tot € 450.000, o [straat 5] 12rd tot € 375.000, o [straat 5] 12A tot € 350.000, o [straat 6] 4A tot € 250.000, en o [straat 6] 4 tot € 300.000; vermindert de aanslagen OZB 2021 dienovereenkomstig; veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 371, en draagt de heffingsambtenaar op het voor het hoger beroep betaalde griffierecht van € 138 aan belanghebbende te vergoeden. De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, F.J.P.M. Haas en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 2 september 2025 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cssatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen.