ECLI:NL:GHAMS:2025:3422

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 24/30 11 november 2025 uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , gevestigd te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels) tegen de uitspraak van 16 november 2023 in de zaak met kenmerk AMS 21/966 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar; en de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid) , de Staat. 1 Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 juli 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] te [Z] (hierna: de niet-woning) voor het kalenderjaar 2019 naar waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 1.073.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) en de aanslag rioolheffing 2019 bekendgemaakt. 1.2. Bij uitspraak op bezwaar van 6 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank door middel van een beroepschrift, ingekomen bij de rechtbank op 15 maart 2023. 1.3. De rechtbank heeft in de in de aanhef genoemde uitspraak als volgt beslist op het beroep van belanghebbende betreffende de hiervoor genoemde beschikkingen (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘ [X] ’): “De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - veroordeelt de Staat tot het betalen van een schadevergoeding aan [X] tot een bedrag van € 1.000,-; - veroordeelt de Staat in de proceskosten van [X] tot een bedrag van € 837,-.” 1.4. Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld op 11 december 2023. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend met dagtekening 22 april 2024. 1.5. Belanghebbende heeft met dagtekening 12 juni 2025 een nader stuk ingediend. Belanghebbende heeft tevens nadere stukken ingediend met dagtekening 2 juli 2025 en 3 juli 2025, ingekomen bij het Hof op respectievelijk 7 juli 2025 en 8 juli 2025. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juli 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 2 Feiten 2.1. De niet-woning wordt gebruikt als een kantoor en is in ca. 1899 gebouwd. 2.2. De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg, naast het taxatieverslag, een waardematrix overgelegd, alsmede foto’s van de niet-woning en de in de waardematrix opgevoerde referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft zogenoemde i-WOZ kaarten verstrekt van de referentieobjecten [straat 2] (huurtransactie), [straat 3] (kooptransactie) en de [straat 4] (huurtransactie). 2.3. De heffingsambtenaar heeft door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode de door hem vastgestelde waarde van de niet-woning onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft de door hem getaxeerde huurwaarde afgeleid uit de huurwaardes van huurtransacties van een aantal referentieobjecten aangegaan rond waardepeildatum (huurreferentieobjecten). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar volgens de zogenoemde ‘top-down’-methode een gemiddelde kapitalisatiefactor afgeleid uit verkooptransacties van referentieobjecten die rond de waardepeildatum in niet verhuurde staat zijn verkocht (dit zijn andere objecten dan de objecten van de huurtransacties) (koopreferentieobjecten). Hierop is de getaxeerde kapitalisatiefactor gebaseerd. 2.4. Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift opgenomen: “Betreft: WOZ/OZB 2019 én uitdrukkelijk ook alle andere aanverwante/gerelateerde lokale heffingen en belastingen, onder welke titel dan ook!” 2.5. Belanghebbende heeft in het beroepschrift, waarmee hij beroep heeft ingesteld bij de rechtbank, en in het beroepschrift waarmee hij hoger beroep heeft ingesteld, verzocht hetgeen in eerdere stukken is opgenomen als ingelast en herhaald te beschouwen. 2.6. Het nadere stuk met dagteke De rechtbank ziet zonder onderbouwing niet in dat er wat de waarde betreft gedifferentieerd moet worden tussen kantoren op de begane grond en die op een etage. De heffingsambtenaar heeft hierover aangevoerd dat uit de marktgegevens niet blijkt dat er een differentiatie moet worden aangebracht tussen begane grondkantoren en kantoren op een hogere bouwlaag. De rechtbank verwerpt daarom het betoog van [X] dat de referentieobjecten die niet op de begane grond gelegen zijn niet vergelijkbaar zijn met het object. De rechtbank acht deze referentieobjecten goed vergelijkbaar gelet op met name omvang en ligging. De beroepsgrond slaagt niet. Immateriële schadevergoeding 7. [X] heeft aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaak als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet. Vanwege dit verzoek is de Staat na sluiting van het onderzoek aangemerkt als partij in deze zaak. De minister voor Rechtsbescherming voert het beleid dat hij in dit soort zaken geen verweer voert. De rechtbank heeft het onderzoek daarom niet heropend. 8. Een redelijke termijn voor de behandeling van een zaak in bezwaar en beroep gezamenlijk is in de regel twee jaar, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. [ voetnoot 2 : Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.] De rechtbank ziet aanleiding de redelijke termijn te verlengen. Hiervoor is van belang dat de rechtbank op 13 oktober 2021 een beroep op betalingsonmacht griffierecht (bobog) van de gemachtigde van [X] heeft ontvangen. Bij een dergelijk verzoek moeten de gegevens over het inkomen en vermogen van een belanghebbende worden overgelegd, maar omdat dit niet was gedaan is de gemachtigde in staat gesteld het verzoek aan te vullen. De gemachtigde heeft vervolgens niet aan het verzoek van de rechtbank voldaan om gegevens over het inkomen en vermogen over te leggen, maar heeft op 7 februari 2022 opnieuw een verzoek tot vrijstelling van het griffierecht gedaan met een beroep op betalingsonmacht, zonder de benodigde gegevens bij te voegen. Het griffierecht is uiteindelijk op 5 april 2022 betaald. Hierdoor is een vertraging in de procedure ontstaan van afgerond zes maanden. Zolang het griffierecht niet is voldaan, ligt de procedure namelijk stil, zoals de gemachtigde bekend is. Deze vertraging is aan de gemachtigde toe te rekenen. In het feit dat sprake is van een kansloos beroep op betalingsonmacht ziet de rechtbank een bijzondere omstandigheid die louter leidt tot nodeloze vertraging. [ voetnoot 3 : Zie ook Rechtbank Midden-Nederland 31 mei 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:2562 en de RBGEL van 31 augustus 2023, ECLI:NL:RBGEL:2023:4950] De redelijke termijn wordt daarom verlengd met afgerond zes maanden, van 13 oktober 2021 tot 5 april 2022. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar op 18 augustus 2020 ontvangen. De (verlengde) redelijke termijn van twee jaar en zes maanden is (afgerond) met acht maanden overschreden. 9. Voor de schadevergoeding wordt als uitgangspunt een tarief gehanteerd van € 500,- per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. De schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn bedraagt in dit geval € 1.000,- (2 x € 500,-). 10. Gelet op het feit dat de behandeling van het bezwaar (afgerond) zes maanden heeft geduurd, valt de overschrijding van de termijn niet toe te rekenen aan de heffingsambtenaar. De termijnoverschrijding is daarom volledig toe te rekenen aan de Staat. De rechtbank zal de Staat veroordelen tot het betalen van € 1.000,- aan [X] als vergoeding van door haar geleden immateriële schade. Proceskostenvergoeding 11. De rechtbank ziet aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die [X] in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 837,- Bij niet-woningen is volgens de taxateur vooral de grootte van de oppervlakte van het object van belang. Belanghebbende heeft dit niet tegengesproken. Ook overigens biedt het dossier geen aanleiding om aan te nemen dat de heffingsambtenaar meer i-WOZ rapporten heeft gebruikt dan zijn verstrekt. De heffingsambtenaar was aldus niet gehouden de i-WOZ kaarten te verstrekken omdat die niet ten grondslag hebben gelegen aan de initiële waardebepaling van de niet-woning en geen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn. 5.4.3. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat een ‘verantwoordingsdocument WOZ niet bestaat voor het betreffende belastingjaar. De gemeente [Z] heeft pas vanaf belastingjaar 2023 een verantwoordingsdocument opgesteld. De verantwoordingsdocumenten die de daarop volgende jaren zijn gepubliceerd, geven slechts een toelichting op de gekozen methodiek in dat specifieke belastingjaar. Belanghebbende heeft dit niet tegengesproken. Omdat voor het onderhavige belastingjaar een dergelijk document niet bestaat was de heffingsambtenaar niet gehouden die te verstrekken. De waarde van de niet-woning 5.5. Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 5.6. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar op grond van de door hem overgelegde waardematrix, de daarin vermelde gegevens en de overgelegde foto’s van de niet-woning en de referentieobjecten, alsmede zijn daarop gegeven toelichting, gewogen tegen hetgeen belanghebbende hiertegen heeft ingebracht, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de niet-woning niet te hoog is vastgesteld. 5.7. Belanghebbende heeft in hoger beroep aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de niet-woning en de referentieobjecten. Volgens belanghebbende hebben objecten met een groter oppervlakte een lagere waarde per m² en kan de niet-woning daarom niet vergeleken worden met die referentieobjecten omdat die laatste veel kleiner zijn. De (taxateur van de) heffingsambtenaar heeft hiertegenover gesteld dat de grootte van het oppervlakte van niet-woningen geen duidelijk verband heeft met de prijs per m² van niet-woningen; grotere niet-woningen leveren per m² ongeveer evenveel op als kleinere niet-woningen. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de niet-woning en de referentieobjecten. Het Hof acht de verklaring van de taxateur van de heffingsambtenaar geloofwaardig en gaat af op zijn deskundigheid als taxateur. Belanghebbendes stelling dat grotere objecten per m² minder waard zijn, heeft hij niet onderbouwd. Voor zover er al rekening gehouden moet worden met een verschil in prijs per m² voor grotere objecten, is dit ook ruim voldoende tot uitdrukking gebracht in de gekozen lagere huurwaarde en kapitalisatiefactor. De heffingsambtenaar heeft bij de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode de huurwaarde van de niet-woning lager vastgesteld dan de gemiddelde huurwaarden van de referentieobjecten. De gehanteerde kapitalisatiefactor is bovendien substantieel lager dan de uit de koopreferentieobjecten afgeleide gemiddelde kapitalisatiefactor. 5.8. Belanghebbende heeft ter zitting in hoger beroep aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij het toepassen van de huurwaardekapitalisatiemethode geen of in ieder geval onvoldoende rekening heeft gehouden m De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De Staat zal veroordeeld worden in de kosten van belanghebbende in verband met dit hoger beroep, te weten die voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Voor de bepaling van het bedrag van die kosten neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende slechts op een punt van ondergeschikt belang in het gelijk is gesteld te weten de onjuiste beslissing over de vergoeding van het griffierecht, en de daarvoor verrichte werkzaamheden van de gemachtigde bovendien zeer beperkt konden zijn en ook daadwerkelijk zeer beperkt zijn geweest. Dat rechtvaardigt op grond van artikel 2, lid 2, van het Besluit proceskosten bestuursrecht matiging van de te vergoeden kosten tot € 454. 7 Beslissing Het Hof: vernietigt de uitspraak van de rechtbank, maar alleen voor zover de Staat daarin niet is gelast het betaalde griffierecht te vergoeden; gelast de Staat het betaalde griffierecht in beroep (€ 360) en in hoger beroep (€ 548) te vergoeden, en veroordeelt de Staat in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 454. De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter, N. Djebali en E.A.M. Huiskers-Stoop, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 11 november 2025 in het openbaar uitgesproken. De uitspraak is ondertekend door de oudste raadsheer. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet