ECLI:NL:GHAMS:2025:2310

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 24/3107 21 augustus 2025 uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: G. Gieben) tegen de uitspraak van 6 maart 2024 in de zaak met kenmerk HAA 22/5892 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] te [Z] (hierna ook: de woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 543.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt. 1.2. Bij uitspraak van 14 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft op 16 april 2024 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Met dagtekening 22 mei 2025 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend. 1.6. Met dagtekening 15 augustus 2025 heeft de heffingsambtenaar een nader stuk ingediend. 1.7. Met instemming van partijen heeft geen mondelinge behandeling plaatsgevonden. Op 18 augustus 2025 heeft het Hof het onderzoek gesloten.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 1927. De opstal van de woning is ongeveer 111 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 381 m². De woning is voorzien van twee bergingen en een tuinhuis. 2.2. De gemachtigde heeft in het bezwaarschrift de heffingsambtenaar op grond van artikel 40 Wet WOZ en artikel 7:4 Awb verzocht om alle op de zaak betrekking hebbende stukken van het onderhavige object en de gehanteerde referentiepanden te verstrekken waaronder de grondstaffels, liggingsfactor, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren en de daarop gehanteerde correcties. 2.3. De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase, naast het taxatieverslag, een grondstaffel (kavelmodel) en een taxatiematrix met de in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten aan de adressen [straat 2] 58, [straat 2] 95 en [straat 2] 94 te [Z] naar de gemachtigde gestuurd. De gemachtigde heeft de ontvangst hiervan in een e-mailbericht van 12 juli 2022 aan de heffingsambtenaar bevestigd. 2.4. De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een nieuwe waardematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met drie verkooptransacties in [Z] waaronder [straat 2] 94. De andere twee verkooptransacties betreffen de woningen [straat 3] 22 en [straat 3] 2 te [Z] . Deze drie vergelijkingsobjecten zijn net als de woning vrijstaande woningen, hebben een nagenoeg gelijk bouwjaar in de (periode 1927-1930) en zijn dichtbij elkaar gelegen in hetzelfde wijkje. 2.5. Belanghebbende heeft in de beroepsfase een taxatierapport met foto’s van de woning overgelegd. 2.6. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een luchtfoto van de woning overgelegd. Op het perceel is een gemetselde zomerwoning zichtbaar.

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Tevens is in geschil of de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft gehandeld en of het motiveringsbeginsel is geschonden.

De rechtbank heeft als volgt overwogen en beslist (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ’eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): “Op de zaak betrekking hebbende stukken (bezwaarfase) 6. Eiser stelt dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40 tweede lid van de Wet WOZ en het daarop gebaseerde verzoek van eiser in de bezwaarfase. Verweerder heeft dat gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen. 7. De Hoge Raad (Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiser om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving. 8. Uit de stukken van het geding leidt de rechtbank af dat de grondstaffel en een matrix met KOUDV-factoren op 27 april 2022 zijn verzonden aan eiser. Op 9 mei 2022 en 27 mei 2022 heeft verweerder gevraagd om een bevestiging van het ontvangst van de stukken. Aangezien de bevestiging is uitgebleven is op 7 juli 2022 wederom een beveiligde link verzonden aan mevrouw [naam] . Eiser heeft op 12 juli 2022 bevestigd dat deze gegevens zijn ontvangen. Ook is aan eiser het taxatieverslag verstrekt. Uit de overgelegde grondstaffel valt weliswaar niet exact af te leiden welke grondprijs bij welke gegeven kaveloppervlakte wordt gehanteerd, maar deze biedt naar het oordeel van de rechtbank wel voldoende inzicht om de onderbouwing van de waarde op dit onderdeel te kunnen controleren. 9. De verdergaande stelling van eiser dat ook de onderbouwing van de KOUDV-factoren en een afzonderlijke indexatie dienen te worden verstrekt, vindt naar het oordeel van de rechtbank geen steun in het voormelde arrest. De waardering van een woning met behulp van de voormelde KOUDV-factoren is immers ook verweven met de kennis en kunde van de taxateur en gebaseerd op zijn kennis van de marktsituatie ter plaatse. De waardering van een woning is geen exacte wetenschap, maar een schatting waaraan enige mate van onzekerheid inherent is. Waarde van de woning 10. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 11. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 12. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder in beroep een matrix met verkoopinformatie van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten overgelegd. Alle vergelijkingsobjecten zijn vrijstaande woningen, deels gelegen in dezelfde straat als de woning van eiser, en wat type, oppervlakte en bouwjaar betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verkoopdata zijn voldoende dicht bij de waardepeildatum gelegen. De verkoopprijzen kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 13. Verweerder heeft met hetgeen hij in het verweerschrift naar voren heeft gebracht en met de bijgevoegde matrix inzichtelijk en aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft bij de woning en [straat 2] 94 de factoren ligging, kwaliteit en onderhoud als ‘voldoende’ gekwalificeerd. De overige twee vergelijkingsobjecten zijn voor de factoren ligging en onderhoud als ‘voldoende’ en de factor kwaliteit als ‘goed’ gekwalificeerd. Aan de woning heeft verweerder een waarde per vierkante meter toegekend van € 2.901. Deze waarde is lager dan de prijzen per vierkante meter die aan de vergelijkingsobjecten zijn toegekend, variërend van € 3.200 tot € 4.250. Nu de waarde van de woning per vierkante meter lager is dan de prijs per vierkante meter van vergelijkingsobjecten, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de waarde van de woning ten opzichte van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten op een te hoog bedrag is vastgesteld. 14. De stelling van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige kwaliteit van de woning, volgt de rechtbank niet. Het vergelijkingsobject [straat 2] 94 is net als de woning ook een vrijstaande woning met een nagenoeg zelfde bouwjaar. Zowel het vergelijkingsobject als de woning krijgen een voldoende voor de kwaliteit. De prijs per vierkantemeter van het vergelijkingsobject [straat 2] 94 is hoger dan de vierkantemeterprijs van de woning. Op basis van deze omstandigheid is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de gemiddelde kwaliteit van de woning en heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hiermee rekening is gehouden in de eenheidsprijs. De enkele stelling van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning, leidt niet tot een ander oordeel. Uit de door eiser overgelegde foto’s volgt naar het oordeel van de rechtbank niet dat de woning en de vergelijkingsobjecten op de genoemde kenmerken dermate verschillen dat dit zou moeten leiden tot een lagere waarde. De rechtbank merkt op dat aan de woning al de laagste prijs per vierkante meter is toegekend. 15. De grief van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van de woning, nabij een doorgaande weg, naast een winkel en bij een basisschool, kan naar het oordeel van de rechtbank niet slagen. Wanneer de ligging al een waardedrukkend effect zou hebben wordt opgemerkt dat twee van de drie vergelijkingsobjecten in dezelfde straat als de woning van eiser zijn gelegen en dat voor alle drie de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging ten opzichten van de drukke weg heeft te gelden. De rechtbank is verder van oordeel dat een ligging bij een school niet door iedere koper als nadelig wordt ervaren. Daarbij wordt opgemerkt dat de basisschool is gelegen achter het vergelijkingsobject [straat 3] 22. Dit vergelijkingsobject heeft een hogere prijs per vierkante meter dan de woning.

19. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. 20. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld. Hetgeen eiser ook overigens heeft aangevoerd doet hieraan niet af. Anders dan eiser stelt is er geen sprake van een gebrek aan het geven van inzicht door verweerder, welk eiser heeft genoopt beroep in te stellen. Het staat verweerder volgens vaste rechtspraak vrij de waarde in beroep met andere of aanvullende vergelijkingsobjecten te onderbouwen. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard. Proceskosten 21. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.”

Artikel 40, lid 2, Wet WOZ 5.1. Het doel van artikel 40, lid 2, Wet WOZ is dat een belanghebbende gegevens kan verkrijgen die ten grondslag hebben gelegen aan de voor zijn onroerende zaak vastgestelde waarde, zodat hij de juistheid van de waardebeschikking kan controleren en de bezwaarfase zinvol kan benutten. Artikel 40, lid 2, Wet WOZ verplicht niet tot het beantwoorden van vragen over de op grond van die bepaling te verstrekken gegevens. 5.2.1. Uit de gedingstukken (zie 2.3) blijkt onmiskenbaar dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase belanghebbende een taxatieverslag, een grondstaffel en een matrix heeft verstrekt. Uit de in de matrix vermelde gegevens volgen voorts de gehanteerde indexering alsmede de verdeling van de vastgestelde waarde (bij de woning) c.q. de koopsommen (bij de vergelijkingsobjecten) over tuin, hoofdgebouw en bijgebouw(en) en de gehanteerde “KOUDL-factoren”. Met dit verstrekken is daarom ook voldaan aan het informatieverzoek van belanghebbende (zie 2.2). Anders dan belanghebbende kennelijk meent zijn in bedoelde matrix ook de voor de woning en de referentieobjecten gehanteerde waarde van de bijgebouwen en de kaveloppervlaktes (en daarmee ook de verschillen daarin) gegeven. 5.2.2. Het Hof volgt niet de klacht van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft gehandeld door in bezwaar – ondanks het verzoek daartoe – niet toe te lichten tot welke getalsmatige waarde-aanpassing een afwijking leidt van de te taxeren woning enerzijds en de gebruikte vergelijkingsobjecten anderzijds in de KOUDL-factoren. Ter onderbouwing verwijst het Hof naar hetgeen is overwogen in r.o. 5.2 tot en met 5.3.4 van de uitspraak van dit Hof van 4 juni 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:1524). 5.3. Aan het voorgaande doet niet af dat belanghebbende de juistheid van de door de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waardebeschikking gehanteerde gegevens betwist (zoals bijvoorbeeld de voor de indexering gehanteerde data). De informatieverstrekking op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ betreft de bij de waardevaststelling gehanteerde gegevens (of die nu juist zijn of niet).

5.4. Belanghebbende betoogt dat de uitspraak van de rechtbank lijdt aan een motiveringsgebrek, omdat de rechtbank een verkeerde uitleg heeft gegeven aan artikel 40 Wet WOZ. Dienaangaande overweegt het Hof dat de loop van de procedure in belastingzaken meebrengt dat, indien een partij van mening is dat een uitspraak van de rechtbank onjuist is, hij daartegen hoger beroep kan instellen. De hogerberoepsrechter beoordeelt vervolgens of de rechtbank tot een juiste beslissing is gekomen. Indien dit het geval is, wordt de uitspraak van de rechtbank bevestigd, al dan niet met verbetering van gronden. Dit is niet anders indien de uitspraak van de rechtbank onvoldoende zou zijn gemotiveerd (hetgeen overigens in deze zaak niet het geval is). 5.5. Gelet op de informatie over verkoopcijfer [straat 2] 94 te [Z] , dat reeds in het taxatieverslag en de ‘bezwaarmatrix’ vermeld was, volgt het Hof belanghebbende niet in zijn stelling dat hij wel beroep moest instellen om een volledige onderbouwing van de WOZ-waarde te verkrijgen. Tevens wijst het Hof erop dat belanghebbende, hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld in de bezwaarfase, pas in beroep een taxatierapport met foto’s van de woning heeft overgelegd (zie 2.5). Daarmee heeft belanghebbende naar het oordeel van Hof zelf het risico genomen dat zijn stellingen tijdens de bezwaarfase als niet-onderbouwd terzijde zijn geschoven. WOZ-waarde 5.6. Het staat de heffingsambtenaar vrij om de WOZ-waarde in beroep te onderbouwen met andere of nadere gegevens. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, maakt het gebruik van die gegevens niet dat het beroep reeds om die reden gegrond verklaard dient te worden of te leiden tot een proceskostenveroordeling. Dit kan weliswaar onder omstandigheden anders zijn, maar dergelijke omstandigheden doen zich in het onderhavige geval niet voor. 5.7. De rechtbank heeft op goede gronden (r.o. 10 tot en met 18) een juiste beslissing over de WOZ-waarde genomen. Het Hof neemt deze beslissing en de gronden waarop ze berust over en maakt ze tot de zijne. Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Dat kwaliteits-, onderhouds- en voorzieningenniveau van de woning op onvoldoende hadden moeten worden gesteld, heeft belanghebbende ook met het door hem ingebrachte taxatierapport niet aannemelijk gemaakt. Het Hof brengt daarnaast in herinnering dat de WOZ-waardering een inschatting van de waarde van de woning als geheel is, die niet op grond van een wiskundige formule exact kan worden berekend. De heffingsambtenaar heeft, ook in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

5.8. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. 6 6. Kosten Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mr. M.J. Leijdekker, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 21 augustus 2025 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: