ECLI:NL:GHAMS:2025:2241

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 24/3148 14 augustus 2025 uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: G. Gieben) tegen de uitspraak van 7 maart 2024 in de zaak met kenmerk HAA 22/6159 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] te [Z] (hierna ook: de woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 535.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt. 1.2. Bij uitspraak van 7 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft op 22 april 2024 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Met instemming van partijen heeft geen mondelinge behandeling plaatsgevonden. Op 13 augustus 2025 heeft het Hof het onderzoek gesloten.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 1934. De opstal van de woning is ongeveer 91 m² (inclusief een aanbouw van ongeveer 15 m²) en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 439 m². De woning is voorzien van een vrijstaande schuur. 2.2. De gemachtigde heeft in het bezwaarschrift de heffingsambtenaar op grond van artikel 40 Wet WOZ verzocht om alle gegevens die de heffingsambtenaar bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van het bezwaar heeft betrokken te verstrekken. Als voorbeelden van die gegevens heeft de gemachtigde achtereenvolgens genoemd ‘de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc.’ 2.3. De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase, naast het taxatieverslag, een grondstaffel (kavelmodel) en een taxatiematrix met de in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten aan de adressen [straat 2] (vrijstaand, met een opstal van ongeveer 95 m² en een perceel van 1.818 m²), [straat 3] en [straat 4] te [Z] naar de gemachtigde gestuurd. De gemachtigde heeft de ontvangst hiervan in een e-mailbericht van 12 juli 2022 aan de heffingsambtenaar bevestigd. 2.4. De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een nieuwe waardematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met vier verkooptransacties in [Z] waaronder [straat 2] . Deze vier vergelijkingsobjecten zijn net als de woning vrijstaande woningen en dichtbij elkaar gelegen in hetzelfde wijkje “ [naam] ”. 2.5. Belanghebbende heeft in de bezwaarfase foto’s van de woning overgelegd. 2.6. Bij het hoger beroep is een volmacht d.d. 2 maart 2022 van belanghebbende aan (alle medewerkers van) [bedrijf] gevoegd. Hieruit volgt dat de gemachtigde namens hem hoger beroep mocht indienen tegen de uitspraak van de rechtbank.

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Tevens is in geschil of de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft gehandeld en of het motiveringsbeginsel is geschonden.

De rechtbank heeft als volgt overwogen en beslist (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ’eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): “Op de zaak betrekking hebbende stukken (bezwaarfase) 6. Eiser stelt dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ en het daarop gebaseerde verzoek van eiser in de bezwaarfase. Verweerder heeft dat gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen. 7. De Hoge Raad (Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiser om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving. 8. Uit de stukken van het geding leidt de rechtbank af dat de grondstaffel en een matrix met KOUDV-factoren op 27 april 2022 zijn verzonden aan eiser. Eiser heeft op 12 juli 2022 bevestigd dat deze gegevens zijn ontvangen. Uit de overgelegde grondstaffel valt weliswaar niet exact af te leiden welke grondprijs bij welk gegeven kaveloppervlakte wordt gehanteerd, maar deze biedt naar het oordeel van de rechtbank wel voldoende inzicht om de onderbouwing van de waarde op dit onderdeel te kunnen controleren. De verdergaande eisen van eiser dat ook de onderbouwing van de KOUDV-factoren en een afzonderlijke indexatie dient te worden verstrekt, vindt naar het oordeel van de rechtbank geen steun in het voormelde arrest. 9. De waardering van een woning met behulp van de voormelde KOUDV-factoren is immers ook verweven met de kennis en kunde van de taxateur en gebaseerd op zijn kennis van de marktsituatie ter plaatse. De waardering van de woning is als uitgangspunt geen exacte wetenschap, maar een schatting waaraan enige mate van onzekerheid inherent is. De rechtbank komt derhalve tot het oordeel dat verweerder aan het verzoek om overlegging van de stukken heeft voldaan. De waarde van de woning 10. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. 11. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 12. Eiser betoogt dat de gebruikte vergelijkingsobjecten tijdens de bezwaarfase en beroepsfase niet geschikt zijn omdat deze een waarde verschil van meer dan 35% hebben ten opzichte van de vastgestelde waarde van de woning. Omdat volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad het verweerder vrij staat om tijdens het beroep nieuwe vergelijkingsobjecten en bewijs aan te voeren dat hij beter geschikt acht, zal de rechtbank enkel de vergelijkingsobjecten in de beroepsfase bespreken. Deze vergelijkingsobjecten gebruikt in de matrix verschillen inderdaad allemaal minimaal 35% in waarde met de woning. Echter, de van toepassing zijnde norm die door de Waarderingskamer is vastgelegd in de ‘Kwaliteitseisen taxatieverslag woningen’ geldt enkel als leidraad, waarbij verweerder niet is gehouden tot strikte naleving daarvan. Bovendien zijn alle vergelijkingsobjecten vrijstaande woningen die qua ligging goed vergelijkbaar zijn met de woning en waarvan de verkoopdata voldoende dicht bij de waardepeildatum liggen. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van die vergelijkingsobjecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waarde vaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 13. Eiser is van mening dat er onvoldoende rekening is gehouden met de slechte staat, matige onderhoudstoestand, matige isolatie en gedateerde voorzieningen van de woning. Zo zouden de badkamer, de keuken en het sanitair verouderd zijn. De rechtbank volgt dit niet en oordeelt dat verweerder met hetgeen hij in het verweerschrift naar voren heeft gebracht en met de bijgevoegde matrix inzichtelijk en aannemelijk gemaakt heeft dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Alhoewel de voorzieningen inderdaad gedateerd zijn, is hier rekening mee gehouden door verweerder. De KOUDV-factoren kwaliteit en onderhoud van de woning zijn respectievelijk als ‘slecht’ en ‘matig’ gekwalificeerd terwijl dit bij de vergelijkingsobjecten, los gezien van [straat 2] , hoger is gekwalificeerd. Daarnaast is de vierkantemeterprijs van de opstal van de woning aanzienlijk lager dan die van de vergelijkingsobjecten. Inzichtelijkheid KOUDV-factoren, grondstaffel, indexatie en waarde objectonderdelen 14. Eiser heeft verschillende grieven aangevoerd met betrekking tot de inzichtelijkheid van de correcties aan de hand van de KOUDV-factoren, de grondstaffel en de indexatie. Daarnaast zou er geen inzicht zijn verschaft in de waarde van de objectonderdelen en is de waarde van de bijgebouwen niet vermeld. Bij het behandelen van deze grieven stelt de rechtbank de volgende twee punten voorop. Ten eerste, een taxatieopbouw is een hulp- en controlemiddel bij de waarde vaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059, gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713 en gerechtshof Amsterdam 6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3789). Ten tweede, zoals reeds vermeld, staat het verweerder vrij om in elke fase van de procedure de waarde anders te onderbouwen met vergelijkingsobjecten die volgens hem beter geschikt zijn. 15. Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen in de KOUDV-factoren gecorrigeerd zijn. De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de door hem overgelegde stukken, zowel in de bezwaar- als de beroepsfase, voldoende inzicht geboden in de wijze waarop de waarde van de woning bepaald is en met welke factoren rekening gehouden is. 16. Eiser voert aan dat het gebruik van de grondstaffel niet duidelijk is gemaakt alsmede dat een deugdelijke onderbouwing van de grondstaffel mist. De rechtbank volgt eiser niet.

19. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard. Proceskosten 20. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Anders dan eiser stelt heeft verweerder in de bezwaarfase aan zijn informatieverplichting voldaan. Eiser hoefde zich naar het oordeel van de rechtbank niet gedwongen te voelen om op die grond in beroep te gaan.”

Artikel 40, lid 2, Wet WOZ 5.1. Het doel van artikel 40, lid 2, Wet WOZ is dat een belanghebbende gegevens kan verkrijgen die ten grondslag hebben gelegen aan de voor zijn onroerende zaak vastgestelde waarde, zodat hij de juistheid van de waardebeschikking kan controleren en de bezwaarfase zinvol kan benutten. Artikel 40, lid 2, Wet WOZ verplicht niet tot het beantwoorden van vragen over de op grond van die bepaling te verstrekken gegevens. 5.2.1. Uit de gedingstukken (zie 2.3) blijkt onmiskenbaar dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase belanghebbende een taxatieverslag, een grondstaffel en een matrix heeft verstrekt. Uit de in de matrix vermelde gegevens volgen voorts de gehanteerde indexering alsmede de verdeling van de vastgestelde waarde (bij de woning) c.q. de koopsommen (bij de vergelijkingsobjecten) over tuin, hoofdgebouw en bijgebouw(en) en de gehanteerde “KOUDL-factoren”. Met dit verstrekken is daarom ook voldaan aan het informatieverzoek van belanghebbende (zie 2.2). Anders dan belanghebbende kennelijk meent zijn in bedoelde matrix ook de voor de woning en de referentieobjecten gehanteerde waarde van de bijgebouwen en de kaveloppervlaktes (en daarmee ook de verschillen daarin) gegeven. 5.2.2. Het Hof volgt niet de klacht van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft gehandeld door in bezwaar – ondanks het verzoek daartoe – niet toe te lichten tot welke getalsmatige waarde-aanpassing een afwijking leidt van de te taxeren woning enerzijds en de gebruikte vergelijkingsobjecten anderzijds in de KOUDL-factoren. Ter onderbouwing verwijst het Hof naar hetgeen is overwogen in r.o. 5.2 tot en met 5.3.4 van de uitspraak van dit Hof van 4 juni 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:1524). 5.3. Aan het voorgaande doet niet af dat belanghebbende de juistheid van de door de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waardebeschikking gehanteerde gegevens betwist (zoals bijvoorbeeld de voor de indexering gehanteerde data). De informatieverstrekking op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ betreft de bij de waardevaststelling gehanteerde gegevens (of die nu juist zijn of niet).

5.4. Belanghebbende betoogt dat de uitspraak van de rechtbank lijdt aan een motiveringsgebrek, omdat de rechtbank een verkeerde uitleg heeft gegeven aan artikel 40 Wet WOZ. Dienaangaande overweegt het Hof dat de loop van de procedure in belastingzaken meebrengt dat, indien een partij van mening is dat een uitspraak van de rechtbank onjuist is, hij daartegen hoger beroep kan instellen. De hogerberoepsrechter beoordeelt vervolgens of de rechtbank tot een juiste beslissing is gekomen. Indien dit het geval is, wordt de uitspraak van de rechtbank bevestigd, al dan niet met verbetering van gronden. Dit is niet anders indien de uitspraak van de rechtbank onvoldoende zou zijn gemotiveerd (hetgeen overigens in deze zaak niet het geval is). 5.5. Gelet op de informatie over verkoopcijfer [straat 2] te [Z] , dat reeds in het taxatieverslag en de ‘bezwaarmatrix’ vermeld was, volgt het Hof (reeds hierom) belanghebbende niet in zijn stelling dat hij wel beroep moest instellen om een volledige onderbouwing van de WOZ-waarde te verkrijgen. WOZ-waarde 5.6. Het staat de heffingsambtenaar vrij om de WOZ-waarde in beroep te onderbouwen met andere of nadere gegevens. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, maakt het gebruik van die gegevens niet dat het beroep reeds om die reden gegrond verklaard dient te worden of te leiden tot een proceskostenveroordeling. Dit kan weliswaar onder omstandigheden anders zijn, maar dergelijke omstandigheden doen zich in het onderhavige geval niet voor. 5.7. De rechtbank heeft op goede gronden (r.o. 10 tot en met 18) een juiste beslissing over de WOZ-waarde genomen. Het Hof neemt deze beslissing en de gronden waarop ze berust over en maakt ze tot de zijne. Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Het Hof brengt daarnaast in herinnering dat de WOZ-waardering een inschatting van de waarde van de woning als geheel is, die niet op grond van een wiskundige formule exact kan worden berekend. De heffingsambtenaar heeft, ook in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

5.8. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. 6 6. Kosten Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mr. M.J. Leijdekker, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 14 augustus 2025 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: