ECLI:NL:GHAMS:2025:1536

___________________________________________________________________ _ _ GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht zaaknummer : 200.346.975/01 NOT nummers eerste aanleg : 24-05, 24-06 en 24-08

inzake [appellant] , wonend te [plaats 1] , appellant, tegen 1 [geïntimeerde 1] , notaris te [plaats 2] , 2. [geïntimeerde 2], toegevoegd notaris te [plaats 2] , 3. [geïntimeerde 3], destijds kandidaat-notaris te [plaats 3] , thans te Nieuwegein, geïntimeerden, gemachtigde: mr. M.J.G. Boender-Lamers, advocaat te Rotterdam. Partijen worden hierna klager en de notarissen (respectievelijk de notaris, de toegevoegd notaris dan wel de kandidaat-notaris) genoemd. 1De zaak in het kort Klager is boedelgevolmachtigde in de nalatenschap van zijn broer. Diens erfgenamen (waaronder klager) zijn door de rechtbank veroordeeld hun medewerking te verlenen aan de teruglevering van het appartement van erflater aan de woningcorporatie. Enkele maanden later heeft de woningcorporatie het teruggeleverde appartement overgedragen aan een derde. Het kantoor van de notarissen is bij beide leveringen betrokken geweest. Vervolgens is het vonnis van de rechtbank in hoger beroep vernietigd en is geoordeeld dat een titel voor de eerste levering van het appartement ontbrak. In deze tuchtprocedure verwijt klager de notarissen dat zij in strijd hebben gehandeld met de op hen rustende verplichting tot onafhankelijkheid, onpartijdigheid, voorzichtigheid en zorgvuldigheid.

2.1. Klager heeft op 14 oktober 2024 een beroepschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 18 september 2024 tussen partijen gegeven onder bovengenoemde nummers (ECLI:NL:TNORDHA:2024:14). 2.2. De notarissen hebben op 20 december 2024 een verweerschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend. 2.3. Klager heeft op 19 februari 2025 aanvullende producties bij het hof ingediend. 2.4. Namens de notarissen is op 24 februari 2025 een aanvullende productie bij het hof ingediend. 2.5. Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen. 2.6. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 6 maart 2025. Klager is verschenen evenals de notaris en de toegevoegd notaris, vergezeld van hun gemachtigde. Allen hebben het woord gevoerd; klager aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota. De kandidaat-notaris is niet verschenen.

Klager heeft bezwaar gemaakt tegen de vaststelling van een deel van de feiten door de kamer in de bestreden beslissing. Tijdens de zitting in hoger beroep heeft het hof de gang van zaken nog eens uitgebreid met partijen besproken. Het hof gaat, mede op basis daarvan, uit van de volgende feiten. 3.1. Op 26 mei 2019 is [naam 1] (hierna te noemen: erflater) overleden. Erflater heeft als erfgenamen achtergelaten zijn moeder en zijn zes broers en zussen, waaronder klager (allen tezamen: de erven). 3.2. Klager is benoemd tot boedelgevolmachtigde in de nalatenschap van erflater. 3.3. De erven hebben tegen woningcorporatie Stichting [naam 2] (hierna: [naam 2] ) geprocedeerd over de teruglevering van – kort gezegd – het appartement van erflater aan [straat] [nummer] te [plaats 3] (hierna: het appartement). Het appartement was in 2001 door [naam 2] (in erfpacht) verkocht aan erflater. Er gold een terugkoopplicht van [naam 2] met bijbehorende aanbiedingsplicht van erflater. 3.4. Bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van 10 maart 2021 (hierna: het vonnis) heeft de rechtbank [plaats 2] de erven veroordeeld binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis mee te werken aan de teruglevering van het appartement voor een koopprijs van € 154.945,64 ten overstaan van een notaris verbonden aan het kantoor van de notarissen. Indien de erven niet zouden meewerken, zou het vonnis in de plaats treden van de medewerking. Voor iedere dag dat de erven niet zouden meewerken aan de levering zijn zij door de rechtbank veroordeeld tot het betalen van een boete van 3 promille, te rekenen over de koopsom van het appartement vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis. 3.5. In het vonnis is door de rechtbank geoordeeld dat tussen de erven en [naam 2] geen koopovereenkomst tot stand was gekomen vanwege het ontbreken van wilsovereenstemming, omdat de erven niet instemden met een koopsom waarop geen inflatiecorrectie was toegepast. 3.6. In een brief van 12 maart 2021 van klager aan mr. O.G. Tacoma (advocaat van [naam 2] ) staat het volgende: “(…) bericht ik u dat de erven binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis vrijwillig zullen meewerken aan de juridische levering van [het appartement] tegen betaling van de in overweging 5.1 van dat vonnis genoemde koopsom. (…) Uitsluitend om mogelijk latere misverstanden te voorkomen deel ik u nog mee dat het bovenstaande vanzelfsprekend niet betekent dat rechten en weren op voorhand worden prijsgegeven.” 3.7. Mr. Tacoma heeft bij e-mail van diezelfde dag het volgende geantwoord aan klager: “(…) Samenvattend komt uw brief erop neer dat u bereid bent mee te werken aan de juridische levering overeenkomstig het vonnis (…). Verder heb ik nota genomen van uw voorbehoud van rechten en weren met betrekking tot een eventueel hoger beroep. Van [naam 3] [hof: zij is werkzaam bij [naam 2] ] heb ik begrepen dat de betrokken notaris inmiddels is geïnformeerd, deze kan zijn stukken aanpassen aan de inhoud van uw brief. (…)” 3.8. Bij brief van 22 maart 2021 aan de notaris heeft klager als volgt gereageerd op het concept van de akte van levering van het appartement: “(…) Met dit concept kan ik mij op meerdere punten niet verenigen. Voor de duidelijkheid geef ik die hierna ook maar puntsgewijs weer. 1. De concept-akte gaat er van uit dat aan de levering van voormeld erfpacht/ appartementsrecht een koopovereenkomst ten grondslag ligt. Dat is onjuist! [De erven] zijn tot levering van voormeld erfpachtrecht aan [naam 2] veroordeeld bij [het vonnis], welk vonnis bij voorbaat uitvoerbaar is verklaard. Deze levering, waaraan de erven vrijwillig meewerken, geschiedt dus niet uit hoofde van een overeenkomst van verkoop en koop maar uit hoofde van een rechterlijk vonnis. (…) 6. Op pag. 6 wordt onder “Overige garanties” vermeld dat met betrekking tot het verkochte geen rechtsgeding aanhangig is. Ik wil deze bepaling als volgt aangevuld zien: “Wel is [naam 2] er mee bekend is dat tegen voormeld vonnis van 10 maart j.l. gedurende drie maanden hoger beroep open staat op het gerechtshof en dat de erven zich ter zake alle rechten en weren hebben voorbehouden. (…)” 3.9. De toegevoegd notaris heeft bij e-mail van dezelfde dag als volgt gereageerd naar klager: “(…) Ad 1 en 2: In het vonnis bent u veroordeeld mee te werken aan de levering van de woning vrij van hypotheken en beslagen. De titel tot deze levering is koop. Uw opmerking onder 1. is dan ook niet juist (…). Ad 4, 6 en 11: Indien [naam 2] akkoord is met uw tekstvoorstel, kan deze tekst uiteraard worden opgenomen. Ik verzoek u zulks af te stemmen met [naam 2] . (…)” 3.10. Nog diezelfde dag heeft klager naar de toegevoegd notaris gereageerd en laten weten dat de rechtbank in het vonnis heeft geoordeeld dat tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand was gekomen. De titel van de levering kon volgens klager dus geen koop zijn, maar het vonnis. Klager heeft de toegevoegd notaris gevraagd het concept van de akte dienovereenkomstig aan te passen. 3.11. Bij e-mail van 23 maart 2021 heeft de toegevoegd notaris aan klager laten weten dat zij in overleg was met [naam 2] over de inhoud van de akte en dat zij na afronding van dit overleg een gewijzigde conceptakte aan klager zou sturen. 3.12. Bij e-mail van 25 maart 2021 heeft klager aan een medewerker van de notaris als volgt gereageerd op het aangepaste concept van de akte van levering: “Hierbij bericht ik u dat ik mij thans met het concept van de leveringsakte in grote lijnen kan verenigen, zulks met inachtneming van de volgende punten, die behoudens het gestelde onder 2, 8, 12 en 13 uitsluitend tekstuele aanpassingen betreffen: (…) 8. Onder “Overige garanties” wil ik de tekst achter het 1e gedachtestreepje graag als volgt lasten luiden: Met betrekking tot het registergoed is geen rechtsgeding, bindend advies of arbitrage aanhangig. Wel hebben de erfgenamen [naam 2] er uitdrukkelijk op geattendeerd dat tegen [het vonnis] gedurende drie maanden hoger beroep open staat op het gerechtshof en dat de erfgenamen zich ter zake alle rechten en weren hebben voorbehouden. (…) Graag ontvang ik het aangepast concept waarna ik u de ondertekende volmacht per email en per post zal doen toekomen.” 3.13. Bij e-mail van 26 maart 2021 heeft de toegevoegd notaris hierop als volgt gereageerd: “Bijgevoegd ontvangt u de gewijzigde conceptakte. Uw opmerkingen zijn verwerkt behoudens uw opmerking onder 8. Dit punt 8. is niet akkoord voor [naam 2] . [naam 2] heeft mij medegedeeld dat indien u weigert mee te werken aan de juridische levering, zij het vonnis zullen laten betekenen en het betekende vonnis in plaats zullen laten komen van uw handtekening. Voor eventuele verdere correspondentie m.b.t.

5.1. De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen de notarissen ongegrond verklaard. Is klager belanghebbende bij de klacht over het passeren van de akte van levering op 29 oktober 2021? 5.2. Het hof sluit zich aan bij het oordeel van de kamer dat, hoewel klager geen partij was bij de akte van levering van 29 oktober 2021, het appartement wel onderdeel was van een (lopende) procedure die de erven hadden aangespannen en het appartement verder werd overgedragen aan een volgende koper, waardoor klager een redelijk belang heeft bij het indienen van een klacht over het handelen en/of nalaten van de kandidaat-notaris in verband met de levering op 29 oktober 2021. ‘Huisnotaris’ 5.3. Anders dan de kamer geeft het hof geen oordeel over de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de notarissen als ‘huisnotaris’ van [naam 2] , omdat het (al dan niet) zijn van ‘huisnotaris’ geen onderdeel is van de klacht van klager. In zijn beroepschrift heeft klager zelf ook aangevoerd dat hij met zijn klacht niet heeft gesteld dat het enkele feit dat de notarissen huisnotaris zijn, betekent dat zij niet langer onpartijdig of onafhankelijk zijn, zoals de kamer volgens klager kennelijk wel meent. Door klager gewenste aanpassingen van de conceptakte van levering 5.4. Klager verwijt de notaris en de toegevoegd notaris in strijd te hebben gehandeld met hun onafhankelijkheid en onpartijdigheid omdat (1) getracht is de overdracht van het appartement te baseren op een overeenkomst van koop en verkoop in plaats van op het vonnis en (2) de door klager gewenste aanvulling op de garantiebepaling niet in de akte is opgenomen omdat [naam 2] dit niet wilde. Hierdoor is volgens klager de schijn gewekt dat de notaris en toegevoegd notaris sterk door [naam 2] en haar advocaat zijn beïnvloed bij het opstellen van de akte van levering. 5.5. Over het opnemen van de titel van koop (in plaats van het vonnis) in het concept van de akte van levering heeft de toegevoegd notaris ter zitting in hoger beroep verklaard dat het eerste concept van de akte van levering door een medewerker van het kantoor (geen jurist) was opgemaakt, welke medewerker vaker dossiers voor [naam 2] behandelde, en dat het dossier de toegevoegd notaris pas bereikte op het moment dat klager vragen over het concept ging stellen. De notaris heeft ter zitting in hoger beroep verklaard dat hij de (eind)verantwoordelijkheid draagt voor deze medewerker. 5.6. Het hof oordeelt over het opnemen van de titel van koop in het concept van de akte van levering als volgt. Een notaris kan worden aangesproken voor zijn eigen handelen of nalaten, maar ook voor dat van anderen voor wie hij de verantwoordelijkheid draagt. Voor fouten van medewerkers op een notariskantoor zijn daarom de notarissen van het kantoor tuchtrechtelijk verantwoordelijk, mits die fouten aan die notarissen kunnen worden toegerekend. Het hof acht het in dit geval onjuist en onzorgvuldig dat de notaris (dan wel een van zijn juridisch gekwalificeerde medewerkers) het door de medewerker opgestelde eerste concept van de akte van levering niet vóór verzending heeft getoetst aan het vonnis, temeer nu er sprake was van een niet-standaard levering. Hierdoor is er een foute titel in het concept van de akte van levering opgenomen. Nu de notaris heeft verklaard dat hij tuchtrechtelijk eindverantwoordelijk was voor de fout van de medewerker, acht het hof dit onderdeel van de klacht gegrond ten aanzien van de notaris. Omdat de toegevoegd notaris, nadat klager had gewezen op de foutieve titel in de conceptakte, in eerste instantie ten onrechte bleef volhouden dat de titel koop was, acht het hof dit onderdeel van de klacht ook gegrond ten aanzien van de toegevoegd notaris. Het vorenstaande betekent naar het oordeel van het hof op zichzelf niet dat daarmee is vast komen te staan dat de notaris en de toegevoegd notaris in strijd hebben gehandeld met hun onafhankelijkheid en onpartijdigheid. 5.7. Over het niet opnemen in de akte van de door klager gewenste aanvulling op de garantiebepaling oordeelt het hof als volgt. Ter zitting in hoger beroep heeft de toegevoegd notaris verklaard dat zij niet op de hoogte was van de correspondentie tussen klager en mr. Tacoma van 12 maart 2021 over het voorbehoud van weren en rechten door klager. Dat de toegevoegd notaris klager heeft verwezen naar [naam 2] voor overleg over deze gewenste aanpassing, acht het hof in het licht van het voorgaande niet onbegrijpelijk. Het hof sluit zich aan bij de overweging van de kamer dat het niet opnemen in de akte van een niet overeengekomen bepaling, die onderwerp is van discussie, niet maakt dat sprake is van afhankelijkheid of partijdigheid van de toegevoegd notaris. Het zou een goede service zijn geweest als de toegevoegd notaris klager zou hebben gewezen op de mogelijkheid van inschrijving van een eventueel in te stellen hoger beroep in het rechtsmiddelenregister, maar door dit niet te doen heeft de toegevoegd notaris niet tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. Uit de e-mail van klager aan de toegevoegd notaris van 26 maart 2021 met de getekende volmacht (zie 3.14) mocht de toegevoegd notaris opmaken dat klager ermee akkoord ging dat de aanvulling niet in de akte werd opgenomen en dat de akte conform het laatste concept gepasseerd kon worden. Gezien het vorenstaande is het hof, net als de kamer, van oordeel dat de klacht over het niet opnemen in de akte van de door klager gewenste aanvulling op de garantiebepaling ongegrond is. Onderzoeken of er hoger beroep was ingesteld i.v.m. de akte van levering van 29 oktober 2021 5.8. De kamer heeft geoordeeld dat de kandidaat-notaris niet onzorgvuldig of anderszins klachtwaardig heeft gehandeld door de akte van levering van 29 oktober 2021 te passeren. Volgens de kamer gaat de door een notaris te betrachten zorgvuldigheid in beginsel niet zo ver dat ook de geldigheid van een aankomsttitel – of daaraan voorafgaande aankomsttitels – zelf moet worden onderzocht; die is door een ambtgenoot vastgelegd in de voorgaande akte van levering. Ook is niet gebleken van evidente onjuistheden in die akte, die tot nader onderzoek aanleiding hadden moeten geven. De omstandigheid dat een procedure is gevoerd en de hoger beroepstermijn nog niet is verstreken, is geen grond te twijfelen aan de juistheid van de akte, aldus de kamer. 5.9. In zijn beroepschrift heeft klager aangevoerd dat hij – in tegenstelling tot wat de kamer heeft geoordeeld – de kandidaat-notaris niet het verwijt heeft gemaakt dat zij heeft nagelaten onderzoek te doen naar de juistheid dan wel de geldigheid van de leveringsakte van 26 maart 2021 als aankomsttitel voor de akte van 29 oktober 2021. Volgens klager heeft hij de kandidaat-notaris verweten dat zij heeft nagelaten om bij [naam 2] en/of bij klager te informeren of door de erven hoger beroep was ingesteld, en dientengevolge heeft nagelaten de opvolgend koper hierover te informeren. 5.10. Het hof constateert dat klager (het kantoor van) de notarissen niet had ingelicht over het door de erven ingestelde hoger beroep tegen het vonnis. Ook stelt het hof vast dat het hoger beroep niet (door de advocaat van klager) was ingeschreven in het daarvoor bestemde rechtsmiddelenregister, zodat bij raadpleging daarvan het hoger beroep niet zou zijn opgemerkt. De kandidaat-notaris kon op deze manier dus niet op de hoogte zijn van het door de erven ingestelde hoger beroep. Bovendien was de periode van drie maanden om hoger beroep in te stellen verstreken.

5.13. Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat het hof, anders dan de kamer, van oordeel is dat de klacht tegen de notaris en de toegevoegd notaris gegrond is voor zover het betreft het opnemen van de titel van koop (in plaats van het vonnis) in het concept van de akte van levering, maar dat hiervoor geen maatregel aan hen wordt opgelegd. Voor het overige acht het hof de klacht tegen de notaris, de toegevoegd notaris en de kandidaat-notaris ongegrond. Het hof zal de beslissing van de kamer daarom vernietigen voor zover het betreft de ongegrondheid van de klacht tegen de notaris en de toegevoegd notaris over het opnemen van de titel van koop (in plaats van het vonnis) in het concept van de akte van levering en voor het overige de beslissing van de kamer bevestigen.

Het hof: - vernietigt de bestreden beslissing voor zover het betreft de ongegrondheid van de klacht tegen de notaris en de toegevoegd notaris over het opnemen van de titel van koop (in plaats van het vonnis) in het concept van de akte van levering; en, in zoverre opnieuw beslissende: - verklaart de klacht gegrond ten aanzien van de notaris en de toegevoegd notaris voor zover het betreft het opnemen van de titel van koop (in plaats van het vonnis) in het concept van de akte van levering; - ziet af van de oplegging van een maatregel aan de notaris en de toegevoegd notaris; - veroordeelt de notaris en de toegevoegd notaris tot betaling aan klager van het door hem betaalde griffierecht in hoger beroep van € 50,- binnen vier weken na opgave van het rekeningnummer door klager; - bevestigt de bestreden beslissing voor het overige. Deze beslissing is gegeven door mrs. H.T. van der Meer, E. de Greeve en S.V. Viveen en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2025 door de rolraadsheer.

___________________________________________________________________ _ _ GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht zaaknummer : 200.346.975/01 NOT nummers eerste aanleg : 24-05, 24-06 en 24-08

inzake [appellant] , wonend te [plaats 1] , appellant, tegen 1 [geïntimeerde 1] , notaris te [plaats 2] , 2. [geïntimeerde 2], toegevoegd notaris te [plaats 2] , 3. [geïntimeerde 3], destijds kandidaat-notaris te [plaats 3] , thans te Nieuwegein, geïntimeerden, gemachtigde: mr. M.J.G. Boender-Lamers, advocaat te Rotterdam. Partijen worden hierna klager en de notarissen (respectievelijk de notaris, de toegevoegd notaris dan wel de kandidaat-notaris) genoemd. 1De zaak in het kort Klager is boedelgevolmachtigde in de nalatenschap van zijn broer. Diens erfgenamen (waaronder klager) zijn door de rechtbank veroordeeld hun medewerking te verlenen aan de teruglevering van het appartement van erflater aan de woningcorporatie. Enkele maanden later heeft de woningcorporatie het teruggeleverde appartement overgedragen aan een derde. Het kantoor van de notarissen is bij beide leveringen betrokken geweest. Vervolgens is het vonnis van de rechtbank in hoger beroep vernietigd en is geoordeeld dat een titel voor de eerste levering van het appartement ontbrak. In deze tuchtprocedure verwijt klager de notarissen dat zij in strijd hebben gehandeld met de op hen rustende verplichting tot onafhankelijkheid, onpartijdigheid, voorzichtigheid en zorgvuldigheid.

2.1. Klager heeft op 14 oktober 2024 een beroepschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 18 september 2024 tussen partijen gegeven onder bovengenoemde nummers (ECLI:NL:TNORDHA:2024:14). 2.2. De notarissen hebben op 20 december 2024 een verweerschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend. 2.3. Klager heeft op 19 februari 2025 aanvullende producties bij het hof ingediend. 2.4. Namens de notarissen is op 24 februari 2025 een aanvullende productie bij het hof ingediend. 2.5. Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen. 2.6. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 6 maart 2025. Klager is verschenen evenals de notaris en de toegevoegd notaris, vergezeld van hun gemachtigde. Allen hebben het woord gevoerd; klager aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota. De kandidaat-notaris is niet verschenen.

Klager heeft bezwaar gemaakt tegen de vaststelling van een deel van de feiten door de kamer in de bestreden beslissing. Tijdens de zitting in hoger beroep heeft het hof de gang van zaken nog eens uitgebreid met partijen besproken. Het hof gaat, mede op basis daarvan, uit van de volgende feiten. 3.1. Op 26 mei 2019 is [naam 1] (hierna te noemen: erflater) overleden. Erflater heeft als erfgenamen achtergelaten zijn moeder en zijn zes broers en zussen, waaronder klager (allen tezamen: de erven). 3.2. Klager is benoemd tot boedelgevolmachtigde in de nalatenschap van erflater. 3.3. De erven hebben tegen woningcorporatie Stichting [naam 2] (hierna: [naam 2] ) geprocedeerd over de teruglevering van – kort gezegd – het appartement van erflater aan [straat] [nummer] te [plaats 3] (hierna: het appartement). Het appartement was in 2001 door [naam 2] (in erfpacht) verkocht aan erflater. Er gold een terugkoopplicht van [naam 2] met bijbehorende aanbiedingsplicht van erflater. 3.4. Bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van 10 maart 2021 (hierna: het vonnis) heeft de rechtbank [plaats 2] de erven veroordeeld binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis mee te werken aan de teruglevering van het appartement voor een koopprijs van € 154.945,64 ten overstaan van een notaris verbonden aan het kantoor van de notarissen. Indien de erven niet zouden meewerken, zou het vonnis in de plaats treden van de medewerking. Voor iedere dag dat de erven niet zouden meewerken aan de levering zijn zij door de rechtbank veroordeeld tot het betalen van een boete van 3 promille, te rekenen over de koopsom van het appartement vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis. 3.5. In het vonnis is door de rechtbank geoordeeld dat tussen de erven en [naam 2] geen koopovereenkomst tot stand was gekomen vanwege het ontbreken van wilsovereenstemming, omdat de erven niet instemden met een koopsom waarop geen inflatiecorrectie was toegepast. 3.6. In een brief van 12 maart 2021 van klager aan mr. O.G. Tacoma (advocaat van [naam 2] ) staat het volgende: “(…) bericht ik u dat de erven binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis vrijwillig zullen meewerken aan de juridische levering van [het appartement] tegen betaling van de in overweging 5.1 van dat vonnis genoemde koopsom. (…) Uitsluitend om mogelijk latere misverstanden te voorkomen deel ik u nog mee dat het bovenstaande vanzelfsprekend niet betekent dat rechten en weren op voorhand worden prijsgegeven.” 3.7. Mr. Tacoma heeft bij e-mail van diezelfde dag het volgende geantwoord aan klager: “(…) Samenvattend komt uw brief erop neer dat u bereid bent mee te werken aan de juridische levering overeenkomstig het vonnis (…). Verder heb ik nota genomen van uw voorbehoud van rechten en weren met betrekking tot een eventueel hoger beroep. Van [naam 3] [hof: zij is werkzaam bij [naam 2] ] heb ik begrepen dat de betrokken notaris inmiddels is geïnformeerd, deze kan zijn stukken aanpassen aan de inhoud van uw brief. (…)” 3.8. Bij brief van 22 maart 2021 aan de notaris heeft klager als volgt gereageerd op het concept van de akte van levering van het appartement: “(…) Met dit concept kan ik mij op meerdere punten niet verenigen. Voor de duidelijkheid geef ik die hierna ook maar puntsgewijs weer. 1. De concept-akte gaat er van uit dat aan de levering van voormeld erfpacht/ appartementsrecht een koopovereenkomst ten grondslag ligt. Dat is onjuist! [De erven] zijn tot levering van voormeld erfpachtrecht aan [naam 2] veroordeeld bij [het vonnis], welk vonnis bij voorbaat uitvoerbaar is verklaard. Deze levering, waaraan de erven vrijwillig meewerken, geschiedt dus niet uit hoofde van een overeenkomst van verkoop en koop maar uit hoofde van een rechterlijk vonnis. (…) 6. Op pag. 6 wordt onder “Overige garanties” vermeld dat met betrekking tot het verkochte geen rechtsgeding aanhangig is. Ik wil deze bepaling als volgt aangevuld zien: “Wel is [naam 2] er mee bekend is dat tegen voormeld vonnis van 10 maart j.l. gedurende drie maanden hoger beroep open staat op het gerechtshof en dat de erven zich ter zake alle rechten en weren hebben voorbehouden. (…)” 3.9. De toegevoegd notaris heeft bij e-mail van dezelfde dag als volgt gereageerd naar klager: “(…) Ad 1 en 2: In het vonnis bent u veroordeeld mee te werken aan de levering van de woning vrij van hypotheken en beslagen. De titel tot deze levering is koop. Uw opmerking onder 1. is dan ook niet juist (…). Ad 4, 6 en 11: Indien [naam 2] akkoord is met uw tekstvoorstel, kan deze tekst uiteraard worden opgenomen. Ik verzoek u zulks af te stemmen met [naam 2] . (…)” 3.10. Nog diezelfde dag heeft klager naar de toegevoegd notaris gereageerd en laten weten dat de rechtbank in het vonnis heeft geoordeeld dat tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand was gekomen. De titel van de levering kon volgens klager dus geen koop zijn, maar het vonnis. Klager heeft de toegevoegd notaris gevraagd het concept van de akte dienovereenkomstig aan te passen. 3.11. Bij e-mail van 23 maart 2021 heeft de toegevoegd notaris aan klager laten weten dat zij in overleg was met [naam 2] over de inhoud van de akte en dat zij na afronding van dit overleg een gewijzigde conceptakte aan klager zou sturen. 3.12. Bij e-mail van 25 maart 2021 heeft klager aan een medewerker van de notaris als volgt gereageerd op het aangepaste concept van de akte van levering: “Hierbij bericht ik u dat ik mij thans met het concept van de leveringsakte in grote lijnen kan verenigen, zulks met inachtneming van de volgende punten, die behoudens het gestelde onder 2, 8, 12 en 13 uitsluitend tekstuele aanpassingen betreffen: (…) 8. Onder “Overige garanties” wil ik de tekst achter het 1e gedachtestreepje graag als volgt lasten luiden: Met betrekking tot het registergoed is geen rechtsgeding, bindend advies of arbitrage aanhangig. Wel hebben de erfgenamen [naam 2] er uitdrukkelijk op geattendeerd dat tegen [het vonnis] gedurende drie maanden hoger beroep open staat op het gerechtshof en dat de erfgenamen zich ter zake alle rechten en weren hebben voorbehouden. (…) Graag ontvang ik het aangepast concept waarna ik u de ondertekende volmacht per email en per post zal doen toekomen.” 3.13. Bij e-mail van 26 maart 2021 heeft de toegevoegd notaris hierop als volgt gereageerd: “Bijgevoegd ontvangt u de gewijzigde conceptakte. Uw opmerkingen zijn verwerkt behoudens uw opmerking onder 8. Dit punt 8. is niet akkoord voor [naam 2] . [naam 2] heeft mij medegedeeld dat indien u weigert mee te werken aan de juridische levering, zij het vonnis zullen laten betekenen en het betekende vonnis in plaats zullen laten komen van uw handtekening. Voor eventuele verdere correspondentie m.b.t.

5.1. De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen de notarissen ongegrond verklaard. Is klager belanghebbende bij de klacht over het passeren van de akte van levering op 29 oktober 2021? 5.2. Het hof sluit zich aan bij het oordeel van de kamer dat, hoewel klager geen partij was bij de akte van levering van 29 oktober 2021, het appartement wel onderdeel was van een (lopende) procedure die de erven hadden aangespannen en het appartement verder werd overgedragen aan een volgende koper, waardoor klager een redelijk belang heeft bij het indienen van een klacht over het handelen en/of nalaten van de kandidaat-notaris in verband met de levering op 29 oktober 2021. ‘Huisnotaris’ 5.3. Anders dan de kamer geeft het hof geen oordeel over de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de notarissen als ‘huisnotaris’ van [naam 2] , omdat het (al dan niet) zijn van ‘huisnotaris’ geen onderdeel is van de klacht van klager. In zijn beroepschrift heeft klager zelf ook aangevoerd dat hij met zijn klacht niet heeft gesteld dat het enkele feit dat de notarissen huisnotaris zijn, betekent dat zij niet langer onpartijdig of onafhankelijk zijn, zoals de kamer volgens klager kennelijk wel meent. Door klager gewenste aanpassingen van de conceptakte van levering 5.4. Klager verwijt de notaris en de toegevoegd notaris in strijd te hebben gehandeld met hun onafhankelijkheid en onpartijdigheid omdat (1) getracht is de overdracht van het appartement te baseren op een overeenkomst van koop en verkoop in plaats van op het vonnis en (2) de door klager gewenste aanvulling op de garantiebepaling niet in de akte is opgenomen omdat [naam 2] dit niet wilde. Hierdoor is volgens klager de schijn gewekt dat de notaris en toegevoegd notaris sterk door [naam 2] en haar advocaat zijn beïnvloed bij het opstellen van de akte van levering. 5.5. Over het opnemen van de titel van koop (in plaats van het vonnis) in het concept van de akte van levering heeft de toegevoegd notaris ter zitting in hoger beroep verklaard dat het eerste concept van de akte van levering door een medewerker van het kantoor (geen jurist) was opgemaakt, welke medewerker vaker dossiers voor [naam 2] behandelde, en dat het dossier de toegevoegd notaris pas bereikte op het moment dat klager vragen over het concept ging stellen. De notaris heeft ter zitting in hoger beroep verklaard dat hij de (eind)verantwoordelijkheid draagt voor deze medewerker. 5.6. Het hof oordeelt over het opnemen van de titel van koop in het concept van de akte van levering als volgt. Een notaris kan worden aangesproken voor zijn eigen handelen of nalaten, maar ook voor dat van anderen voor wie hij de verantwoordelijkheid draagt. Voor fouten van medewerkers op een notariskantoor zijn daarom de notarissen van het kantoor tuchtrechtelijk verantwoordelijk, mits die fouten aan die notarissen kunnen worden toegerekend. Het hof acht het in dit geval onjuist en onzorgvuldig dat de notaris (dan wel een van zijn juridisch gekwalificeerde medewerkers) het door de medewerker opgestelde eerste concept van de akte van levering niet vóór verzending heeft getoetst aan het vonnis, temeer nu er sprake was van een niet-standaard levering. Hierdoor is er een foute titel in het concept van de akte van levering opgenomen. Nu de notaris heeft verklaard dat hij tuchtrechtelijk eindverantwoordelijk was voor de fout van de medewerker, acht het hof dit onderdeel van de klacht gegrond ten aanzien van de notaris. Omdat de toegevoegd notaris, nadat klager had gewezen op de foutieve titel in de conceptakte, in eerste instantie ten onrechte bleef volhouden dat de titel koop was, acht het hof dit onderdeel van de klacht ook gegrond ten aanzien van de toegevoegd notaris. Het vorenstaande betekent naar het oordeel van het hof op zichzelf niet dat daarmee is vast komen te staan dat de notaris en de toegevoegd notaris in strijd hebben gehandeld met hun onafhankelijkheid en onpartijdigheid. 5.7. Over het niet opnemen in de akte van de door klager gewenste aanvulling op de garantiebepaling oordeelt het hof als volgt. Ter zitting in hoger beroep heeft de toegevoegd notaris verklaard dat zij niet op de hoogte was van de correspondentie tussen klager en mr. Tacoma van 12 maart 2021 over het voorbehoud van weren en rechten door klager. Dat de toegevoegd notaris klager heeft verwezen naar [naam 2] voor overleg over deze gewenste aanpassing, acht het hof in het licht van het voorgaande niet onbegrijpelijk. Het hof sluit zich aan bij de overweging van de kamer dat het niet opnemen in de akte van een niet overeengekomen bepaling, die onderwerp is van discussie, niet maakt dat sprake is van afhankelijkheid of partijdigheid van de toegevoegd notaris. Het zou een goede service zijn geweest als de toegevoegd notaris klager zou hebben gewezen op de mogelijkheid van inschrijving van een eventueel in te stellen hoger beroep in het rechtsmiddelenregister, maar door dit niet te doen heeft de toegevoegd notaris niet tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. Uit de e-mail van klager aan de toegevoegd notaris van 26 maart 2021 met de getekende volmacht (zie 3.14) mocht de toegevoegd notaris opmaken dat klager ermee akkoord ging dat de aanvulling niet in de akte werd opgenomen en dat de akte conform het laatste concept gepasseerd kon worden. Gezien het vorenstaande is het hof, net als de kamer, van oordeel dat de klacht over het niet opnemen in de akte van de door klager gewenste aanvulling op de garantiebepaling ongegrond is. Onderzoeken of er hoger beroep was ingesteld i.v.m. de akte van levering van 29 oktober 2021 5.8. De kamer heeft geoordeeld dat de kandidaat-notaris niet onzorgvuldig of anderszins klachtwaardig heeft gehandeld door de akte van levering van 29 oktober 2021 te passeren. Volgens de kamer gaat de door een notaris te betrachten zorgvuldigheid in beginsel niet zo ver dat ook de geldigheid van een aankomsttitel – of daaraan voorafgaande aankomsttitels – zelf moet worden onderzocht; die is door een ambtgenoot vastgelegd in de voorgaande akte van levering. Ook is niet gebleken van evidente onjuistheden in die akte, die tot nader onderzoek aanleiding hadden moeten geven. De omstandigheid dat een procedure is gevoerd en de hoger beroepstermijn nog niet is verstreken, is geen grond te twijfelen aan de juistheid van de akte, aldus de kamer. 5.9. In zijn beroepschrift heeft klager aangevoerd dat hij – in tegenstelling tot wat de kamer heeft geoordeeld – de kandidaat-notaris niet het verwijt heeft gemaakt dat zij heeft nagelaten onderzoek te doen naar de juistheid dan wel de geldigheid van de leveringsakte van 26 maart 2021 als aankomsttitel voor de akte van 29 oktober 2021. Volgens klager heeft hij de kandidaat-notaris verweten dat zij heeft nagelaten om bij [naam 2] en/of bij klager te informeren of door de erven hoger beroep was ingesteld, en dientengevolge heeft nagelaten de opvolgend koper hierover te informeren. 5.10. Het hof constateert dat klager (het kantoor van) de notarissen niet had ingelicht over het door de erven ingestelde hoger beroep tegen het vonnis. Ook stelt het hof vast dat het hoger beroep niet (door de advocaat van klager) was ingeschreven in het daarvoor bestemde rechtsmiddelenregister, zodat bij raadpleging daarvan het hoger beroep niet zou zijn opgemerkt. De kandidaat-notaris kon op deze manier dus niet op de hoogte zijn van het door de erven ingestelde hoger beroep. Bovendien was de periode van drie maanden om hoger beroep in te stellen verstreken.

5.13. Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat het hof, anders dan de kamer, van oordeel is dat de klacht tegen de notaris en de toegevoegd notaris gegrond is voor zover het betreft het opnemen van de titel van koop (in plaats van het vonnis) in het concept van de akte van levering, maar dat hiervoor geen maatregel aan hen wordt opgelegd. Voor het overige acht het hof de klacht tegen de notaris, de toegevoegd notaris en de kandidaat-notaris ongegrond. Het hof zal de beslissing van de kamer daarom vernietigen voor zover het betreft de ongegrondheid van de klacht tegen de notaris en de toegevoegd notaris over het opnemen van de titel van koop (in plaats van het vonnis) in het concept van de akte van levering en voor het overige de beslissing van de kamer bevestigen.

Het hof: - vernietigt de bestreden beslissing voor zover het betreft de ongegrondheid van de klacht tegen de notaris en de toegevoegd notaris over het opnemen van de titel van koop (in plaats van het vonnis) in het concept van de akte van levering; en, in zoverre opnieuw beslissende: - verklaart de klacht gegrond ten aanzien van de notaris en de toegevoegd notaris voor zover het betreft het opnemen van de titel van koop (in plaats van het vonnis) in het concept van de akte van levering; - ziet af van de oplegging van een maatregel aan de notaris en de toegevoegd notaris; - veroordeelt de notaris en de toegevoegd notaris tot betaling aan klager van het door hem betaalde griffierecht in hoger beroep van € 50,- binnen vier weken na opgave van het rekeningnummer door klager; - bevestigt de bestreden beslissing voor het overige. Deze beslissing is gegeven door mrs. H.T. van der Meer, E. de Greeve en S.V. Viveen en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2025 door de rolraadsheer.

___________________________________________________________________ _ _ GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht zaaknummer : 200.346.975/01 NOT nummers eerste aanleg : 24-05, 24-06 en 24-08

inzake [appellant] , wonend te [plaats 1] , appellant, tegen 1 [geïntimeerde 1] , notaris te [plaats 2] , 2. [geïntimeerde 2], toegevoegd notaris te [plaats 2] , 3. [geïntimeerde 3], destijds kandidaat-notaris te [plaats 3] , thans te Nieuwegein, geïntimeerden, gemachtigde: mr. M.J.G. Boender-Lamers, advocaat te Rotterdam. Partijen worden hierna klager en de notarissen (respectievelijk de notaris, de toegevoegd notaris dan wel de kandidaat-notaris) genoemd. 1De zaak in het kort Klager is boedelgevolmachtigde in de nalatenschap van zijn broer. Diens erfgenamen (waaronder klager) zijn door de rechtbank veroordeeld hun medewerking te verlenen aan de teruglevering van het appartement van erflater aan de woningcorporatie. Enkele maanden later heeft de woningcorporatie het teruggeleverde appartement overgedragen aan een derde. Het kantoor van de notarissen is bij beide leveringen betrokken geweest. Vervolgens is het vonnis van de rechtbank in hoger beroep vernietigd en is geoordeeld dat een titel voor de eerste levering van het appartement ontbrak. In deze tuchtprocedure verwijt klager de notarissen dat zij in strijd hebben gehandeld met de op hen rustende verplichting tot onafhankelijkheid, onpartijdigheid, voorzichtigheid en zorgvuldigheid.

2.1. Klager heeft op 14 oktober 2024 een beroepschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 18 september 2024 tussen partijen gegeven onder bovengenoemde nummers (ECLI:NL:TNORDHA:2024:14). 2.2. De notarissen hebben op 20 december 2024 een verweerschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend. 2.3. Klager heeft op 19 februari 2025 aanvullende producties bij het hof ingediend. 2.4. Namens de notarissen is op 24 februari 2025 een aanvullende productie bij het hof ingediend. 2.5. Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen. 2.6. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 6 maart 2025. Klager is verschenen evenals de notaris en de toegevoegd notaris, vergezeld van hun gemachtigde. Allen hebben het woord gevoerd; klager aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota. De kandidaat-notaris is niet verschenen.

Klager heeft bezwaar gemaakt tegen de vaststelling van een deel van de feiten door de kamer in de bestreden beslissing. Tijdens de zitting in hoger beroep heeft het hof de gang van zaken nog eens uitgebreid met partijen besproken. Het hof gaat, mede op basis daarvan, uit van de volgende feiten. 3.1. Op 26 mei 2019 is [naam 1] (hierna te noemen: erflater) overleden. Erflater heeft als erfgenamen achtergelaten zijn moeder en zijn zes broers en zussen, waaronder klager (allen tezamen: de erven). 3.2. Klager is benoemd tot boedelgevolmachtigde in de nalatenschap van erflater. 3.3. De erven hebben tegen woningcorporatie Stichting [naam 2] (hierna: [naam 2] ) geprocedeerd over de teruglevering van – kort gezegd – het appartement van erflater aan [straat] [nummer] te [plaats 3] (hierna: het appartement). Het appartement was in 2001 door [naam 2] (in erfpacht) verkocht aan erflater. Er gold een terugkoopplicht van [naam 2] met bijbehorende aanbiedingsplicht van erflater. 3.4. Bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van 10 maart 2021 (hierna: het vonnis) heeft de rechtbank [plaats 2] de erven veroordeeld binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis mee te werken aan de teruglevering van het appartement voor een koopprijs van € 154.945,64 ten overstaan van een notaris verbonden aan het kantoor van de notarissen. Indien de erven niet zouden meewerken, zou het vonnis in de plaats treden van de medewerking. Voor iedere dag dat de erven niet zouden meewerken aan de levering zijn zij door de rechtbank veroordeeld tot het betalen van een boete van 3 promille, te rekenen over de koopsom van het appartement vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis. 3.5. In het vonnis is door de rechtbank geoordeeld dat tussen de erven en [naam 2] geen koopovereenkomst tot stand was gekomen vanwege het ontbreken van wilsovereenstemming, omdat de erven niet instemden met een koopsom waarop geen inflatiecorrectie was toegepast. 3.6. In een brief van 12 maart 2021 van klager aan mr. O.G. Tacoma (advocaat van [naam 2] ) staat het volgende: “(…) bericht ik u dat de erven binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis vrijwillig zullen meewerken aan de juridische levering van [het appartement] tegen betaling van de in overweging 5.1 van dat vonnis genoemde koopsom. (…) Uitsluitend om mogelijk latere misverstanden te voorkomen deel ik u nog mee dat het bovenstaande vanzelfsprekend niet betekent dat rechten en weren op voorhand worden prijsgegeven.” 3.7. Mr. Tacoma heeft bij e-mail van diezelfde dag het volgende geantwoord aan klager: “(…) Samenvattend komt uw brief erop neer dat u bereid bent mee te werken aan de juridische levering overeenkomstig het vonnis (…). Verder heb ik nota genomen van uw voorbehoud van rechten en weren met betrekking tot een eventueel hoger beroep. Van [naam 3] [hof: zij is werkzaam bij [naam 2] ] heb ik begrepen dat de betrokken notaris inmiddels is geïnformeerd, deze kan zijn stukken aanpassen aan de inhoud van uw brief. (…)” 3.8. Bij brief van 22 maart 2021 aan de notaris heeft klager als volgt gereageerd op het concept van de akte van levering van het appartement: “(…) Met dit concept kan ik mij op meerdere punten niet verenigen. Voor de duidelijkheid geef ik die hierna ook maar puntsgewijs weer. 1. De concept-akte gaat er van uit dat aan de levering van voormeld erfpacht/ appartementsrecht een koopovereenkomst ten grondslag ligt. Dat is onjuist! [De erven] zijn tot levering van voormeld erfpachtrecht aan [naam 2] veroordeeld bij [het vonnis], welk vonnis bij voorbaat uitvoerbaar is verklaard. Deze levering, waaraan de erven vrijwillig meewerken, geschiedt dus niet uit hoofde van een overeenkomst van verkoop en koop maar uit hoofde van een rechterlijk vonnis. (…) 6. Op pag. 6 wordt onder “Overige garanties” vermeld dat met betrekking tot het verkochte geen rechtsgeding aanhangig is. Ik wil deze bepaling als volgt aangevuld zien: “Wel is [naam 2] er mee bekend is dat tegen voormeld vonnis van 10 maart j.l. gedurende drie maanden hoger beroep open staat op het gerechtshof en dat de erven zich ter zake alle rechten en weren hebben voorbehouden. (…)” 3.9. De toegevoegd notaris heeft bij e-mail van dezelfde dag als volgt gereageerd naar klager: “(…) Ad 1 en 2: In het vonnis bent u veroordeeld mee te werken aan de levering van de woning vrij van hypotheken en beslagen. De titel tot deze levering is koop. Uw opmerking onder 1. is dan ook niet juist (…). Ad 4, 6 en 11: Indien [naam 2] akkoord is met uw tekstvoorstel, kan deze tekst uiteraard worden opgenomen. Ik verzoek u zulks af te stemmen met [naam 2] . (…)” 3.10. Nog diezelfde dag heeft klager naar de toegevoegd notaris gereageerd en laten weten dat de rechtbank in het vonnis heeft geoordeeld dat tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand was gekomen. De titel van de levering kon volgens klager dus geen koop zijn, maar het vonnis. Klager heeft de toegevoegd notaris gevraagd het concept van de akte dienovereenkomstig aan te passen. 3.11. Bij e-mail van 23 maart 2021 heeft de toegevoegd notaris aan klager laten weten dat zij in overleg was met [naam 2] over de inhoud van de akte en dat zij na afronding van dit overleg een gewijzigde conceptakte aan klager zou sturen. 3.12. Bij e-mail van 25 maart 2021 heeft klager aan een medewerker van de notaris als volgt gereageerd op het aangepaste concept van de akte van levering: “Hierbij bericht ik u dat ik mij thans met het concept van de leveringsakte in grote lijnen kan verenigen, zulks met inachtneming van de volgende punten, die behoudens het gestelde onder 2, 8, 12 en 13 uitsluitend tekstuele aanpassingen betreffen: (…) 8. Onder “Overige garanties” wil ik de tekst achter het 1e gedachtestreepje graag als volgt lasten luiden: Met betrekking tot het registergoed is geen rechtsgeding, bindend advies of arbitrage aanhangig. Wel hebben de erfgenamen [naam 2] er uitdrukkelijk op geattendeerd dat tegen [het vonnis] gedurende drie maanden hoger beroep open staat op het gerechtshof en dat de erfgenamen zich ter zake alle rechten en weren hebben voorbehouden. (…) Graag ontvang ik het aangepast concept waarna ik u de ondertekende volmacht per email en per post zal doen toekomen.” 3.13. Bij e-mail van 26 maart 2021 heeft de toegevoegd notaris hierop als volgt gereageerd: “Bijgevoegd ontvangt u de gewijzigde conceptakte. Uw opmerkingen zijn verwerkt behoudens uw opmerking onder 8. Dit punt 8. is niet akkoord voor [naam 2] . [naam 2] heeft mij medegedeeld dat indien u weigert mee te werken aan de juridische levering, zij het vonnis zullen laten betekenen en het betekende vonnis in plaats zullen laten komen van uw handtekening. Voor eventuele verdere correspondentie m.b.t.

5.1. De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen de notarissen ongegrond verklaard. Is klager belanghebbende bij de klacht over het passeren van de akte van levering op 29 oktober 2021? 5.2. Het hof sluit zich aan bij het oordeel van de kamer dat, hoewel klager geen partij was bij de akte van levering van 29 oktober 2021, het appartement wel onderdeel was van een (lopende) procedure die de erven hadden aangespannen en het appartement verder werd overgedragen aan een volgende koper, waardoor klager een redelijk belang heeft bij het indienen van een klacht over het handelen en/of nalaten van de kandidaat-notaris in verband met de levering op 29 oktober 2021. ‘Huisnotaris’ 5.3. Anders dan de kamer geeft het hof geen oordeel over de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de notarissen als ‘huisnotaris’ van [naam 2] , omdat het (al dan niet) zijn van ‘huisnotaris’ geen onderdeel is van de klacht van klager. In zijn beroepschrift heeft klager zelf ook aangevoerd dat hij met zijn klacht niet heeft gesteld dat het enkele feit dat de notarissen huisnotaris zijn, betekent dat zij niet langer onpartijdig of onafhankelijk zijn, zoals de kamer volgens klager kennelijk wel meent. Door klager gewenste aanpassingen van de conceptakte van levering 5.4. Klager verwijt de notaris en de toegevoegd notaris in strijd te hebben gehandeld met hun onafhankelijkheid en onpartijdigheid omdat (1) getracht is de overdracht van het appartement te baseren op een overeenkomst van koop en verkoop in plaats van op het vonnis en (2) de door klager gewenste aanvulling op de garantiebepaling niet in de akte is opgenomen omdat [naam 2] dit niet wilde. Hierdoor is volgens klager de schijn gewekt dat de notaris en toegevoegd notaris sterk door [naam 2] en haar advocaat zijn beïnvloed bij het opstellen van de akte van levering. 5.5. Over het opnemen van de titel van koop (in plaats van het vonnis) in het concept van de akte van levering heeft de toegevoegd notaris ter zitting in hoger beroep verklaard dat het eerste concept van de akte van levering door een medewerker van het kantoor (geen jurist) was opgemaakt, welke medewerker vaker dossiers voor [naam 2] behandelde, en dat het dossier de toegevoegd notaris pas bereikte op het moment dat klager vragen over het concept ging stellen. De notaris heeft ter zitting in hoger beroep verklaard dat hij de (eind)verantwoordelijkheid draagt voor deze medewerker. 5.6. Het hof oordeelt over het opnemen van de titel van koop in het concept van de akte van levering als volgt. Een notaris kan worden aangesproken voor zijn eigen handelen of nalaten, maar ook voor dat van anderen voor wie hij de verantwoordelijkheid draagt. Voor fouten van medewerkers op een notariskantoor zijn daarom de notarissen van het kantoor tuchtrechtelijk verantwoordelijk, mits die fouten aan die notarissen kunnen worden toegerekend. Het hof acht het in dit geval onjuist en onzorgvuldig dat de notaris (dan wel een van zijn juridisch gekwalificeerde medewerkers) het door de medewerker opgestelde eerste concept van de akte van levering niet vóór verzending heeft getoetst aan het vonnis, temeer nu er sprake was van een niet-standaard levering. Hierdoor is er een foute titel in het concept van de akte van levering opgenomen. Nu de notaris heeft verklaard dat hij tuchtrechtelijk eindverantwoordelijk was voor de fout van de medewerker, acht het hof dit onderdeel van de klacht gegrond ten aanzien van de notaris. Omdat de toegevoegd notaris, nadat klager had gewezen op de foutieve titel in de conceptakte, in eerste instantie ten onrechte bleef volhouden dat de titel koop was, acht het hof dit onderdeel van de klacht ook gegrond ten aanzien van de toegevoegd notaris. Het vorenstaande betekent naar het oordeel van het hof op zichzelf niet dat daarmee is vast komen te staan dat de notaris en de toegevoegd notaris in strijd hebben gehandeld met hun onafhankelijkheid en onpartijdigheid. 5.7. Over het niet opnemen in de akte van de door klager gewenste aanvulling op de garantiebepaling oordeelt het hof als volgt. Ter zitting in hoger beroep heeft de toegevoegd notaris verklaard dat zij niet op de hoogte was van de correspondentie tussen klager en mr. Tacoma van 12 maart 2021 over het voorbehoud van weren en rechten door klager. Dat de toegevoegd notaris klager heeft verwezen naar [naam 2] voor overleg over deze gewenste aanpassing, acht het hof in het licht van het voorgaande niet onbegrijpelijk. Het hof sluit zich aan bij de overweging van de kamer dat het niet opnemen in de akte van een niet overeengekomen bepaling, die onderwerp is van discussie, niet maakt dat sprake is van afhankelijkheid of partijdigheid van de toegevoegd notaris. Het zou een goede service zijn geweest als de toegevoegd notaris klager zou hebben gewezen op de mogelijkheid van inschrijving van een eventueel in te stellen hoger beroep in het rechtsmiddelenregister, maar door dit niet te doen heeft de toegevoegd notaris niet tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. Uit de e-mail van klager aan de toegevoegd notaris van 26 maart 2021 met de getekende volmacht (zie 3.14) mocht de toegevoegd notaris opmaken dat klager ermee akkoord ging dat de aanvulling niet in de akte werd opgenomen en dat de akte conform het laatste concept gepasseerd kon worden. Gezien het vorenstaande is het hof, net als de kamer, van oordeel dat de klacht over het niet opnemen in de akte van de door klager gewenste aanvulling op de garantiebepaling ongegrond is. Onderzoeken of er hoger beroep was ingesteld i.v.m. de akte van levering van 29 oktober 2021 5.8. De kamer heeft geoordeeld dat de kandidaat-notaris niet onzorgvuldig of anderszins klachtwaardig heeft gehandeld door de akte van levering van 29 oktober 2021 te passeren. Volgens de kamer gaat de door een notaris te betrachten zorgvuldigheid in beginsel niet zo ver dat ook de geldigheid van een aankomsttitel – of daaraan voorafgaande aankomsttitels – zelf moet worden onderzocht; die is door een ambtgenoot vastgelegd in de voorgaande akte van levering. Ook is niet gebleken van evidente onjuistheden in die akte, die tot nader onderzoek aanleiding hadden moeten geven. De omstandigheid dat een procedure is gevoerd en de hoger beroepstermijn nog niet is verstreken, is geen grond te twijfelen aan de juistheid van de akte, aldus de kamer. 5.9. In zijn beroepschrift heeft klager aangevoerd dat hij – in tegenstelling tot wat de kamer heeft geoordeeld – de kandidaat-notaris niet het verwijt heeft gemaakt dat zij heeft nagelaten onderzoek te doen naar de juistheid dan wel de geldigheid van de leveringsakte van 26 maart 2021 als aankomsttitel voor de akte van 29 oktober 2021. Volgens klager heeft hij de kandidaat-notaris verweten dat zij heeft nagelaten om bij [naam 2] en/of bij klager te informeren of door de erven hoger beroep was ingesteld, en dientengevolge heeft nagelaten de opvolgend koper hierover te informeren. 5.10. Het hof constateert dat klager (het kantoor van) de notarissen niet had ingelicht over het door de erven ingestelde hoger beroep tegen het vonnis. Ook stelt het hof vast dat het hoger beroep niet (door de advocaat van klager) was ingeschreven in het daarvoor bestemde rechtsmiddelenregister, zodat bij raadpleging daarvan het hoger beroep niet zou zijn opgemerkt. De kandidaat-notaris kon op deze manier dus niet op de hoogte zijn van het door de erven ingestelde hoger beroep. Bovendien was de periode van drie maanden om hoger beroep in te stellen verstreken.

5.13. Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat het hof, anders dan de kamer, van oordeel is dat de klacht tegen de notaris en de toegevoegd notaris gegrond is voor zover het betreft het opnemen van de titel van koop (in plaats van het vonnis) in het concept van de akte van levering, maar dat hiervoor geen maatregel aan hen wordt opgelegd. Voor het overige acht het hof de klacht tegen de notaris, de toegevoegd notaris en de kandidaat-notaris ongegrond. Het hof zal de beslissing van de kamer daarom vernietigen voor zover het betreft de ongegrondheid van de klacht tegen de notaris en de toegevoegd notaris over het opnemen van de titel van koop (in plaats van het vonnis) in het concept van de akte van levering en voor het overige de beslissing van de kamer bevestigen.

Het hof: - vernietigt de bestreden beslissing voor zover het betreft de ongegrondheid van de klacht tegen de notaris en de toegevoegd notaris over het opnemen van de titel van koop (in plaats van het vonnis) in het concept van de akte van levering; en, in zoverre opnieuw beslissende: - verklaart de klacht gegrond ten aanzien van de notaris en de toegevoegd notaris voor zover het betreft het opnemen van de titel van koop (in plaats van het vonnis) in het concept van de akte van levering; - ziet af van de oplegging van een maatregel aan de notaris en de toegevoegd notaris; - veroordeelt de notaris en de toegevoegd notaris tot betaling aan klager van het door hem betaalde griffierecht in hoger beroep van € 50,- binnen vier weken na opgave van het rekeningnummer door klager; - bevestigt de bestreden beslissing voor het overige. Deze beslissing is gegeven door mrs. H.T. van der Meer, E. de Greeve en S.V. Viveen en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2025 door de rolraadsheer.

dit onderdeel van de akte verzoek ik u zich rechtstreeks tot [naam 2] te wenden.” 3.14. Nog diezelfde middag heeft klager als volgt per e-mail gereageerd naar de toegevoegd notaris: “Ik neem er kennis van dat [naam 2] de uitdrukkelijk door mij aan (de advocaat) van [naam 2] gedane mededeling als bedoeld onder punt 8 om haar moverende redenen kennelijk niet in de notariële akte opgenomen wil zien. Bijgevoegd treft u aan de heden door mij ondertekende volmacht. (…) Graag verneem ik van u op welk tijdstip het notarieel transport zal plaatsvinden.” 3.15. De akte van levering is op 26 maart 2021 gepasseerd door de notaris. Als titel voor de levering is in de akte het volgende opgenomen: “Bij vonnis van de rechtbank [plaats 2] de dato tien maart tweeduizend éénentwintig (…), zijn de erfgenamen veroordeeld mee te werken aan de levering van na te melden registergoed. Ter nakoming van de verplichting voortvloeiende uit dit vonnis leveren de erfgenamen aan koper, die bij deze in levering aanvaardt (…).” 3.16. De erven hebben op 19 mei 2021 hoger beroep ingesteld tegen het vonnis. 3.17. Op 29 oktober 2021 heeft [naam 2] het appartement geleverd aan [naam 4] (hierna: de koper). De kandidaat-notaris heeft deze akte gepasseerd als waarnemer van mr. F.W.W.M. Govers, notaris te Capelle aan den IJssel . 3.18. Het hof Den Haag heeft bij arrest van 3 januari 2023 het door de rechtbank in conventie gewezen vonnis vernietigd, omdat – kort gezegd – de door [naam 2] gevorderde levering van het appartement ten onrechte was toegewezen, aangezien een rechtsgeldige titel voor die levering ontbrak. 4De klacht 4.1. Klager verwijt de notarissen dat zij in strijd hebben gehandeld met de op hun rustende verplichting tot onafhankelijkheid, onpartijdigheid, voorzichtigheid en zorgvuldigheid. 4.2. Klager heeft de klacht als volgt toegelicht: Onafhankelijkheid Voorafgaand aan het passeren heeft het notariskantoor getracht om de overdracht van het appartement te baseren op een overeenkomst van koop en verkoop. In het vonnis was echter bepaald dat daar geen sprake van was. Toch berichtte de toegevoegd notaris klager op 22 maart 2021 dat de titel voor de levering koop was. Klager verzocht diezelfde dag nogmaals de titel van de levering in overeenstemming met het vonnis aan te passen. Vervolgens kreeg klager van de toegevoegd notaris het bericht dat er met [naam 2] overlegd werd over de inhoud van de akte. Op 25 maart 2021 ontving klager het gewijzigde concept. Op hoofdlijnen kon hij akkoord gaan. De garantiebepaling in artikel 8 van het concept wenste klager aangevuld te zien met het volgende: “Wel hebben de erfgenamen [naam 2] er uitdrukkelijk op geattendeerd dat tegen het voormelde vonnis van de Rechtbank [plaats 2] , de dato tien maart tweeduizend éénentwintig gedurende drie maanden hoger beroep open staat op het gerechtshof en dat de erfgenamen zich ter zake alle rechten en weren hebben voorbehouden.” [naam 2] gaf vervolgens aan dat zij zou overgaan tot betekening van het vonnis als deze aanvulling in de akte zou worden opgenomen. Klager verwijt de notaris dat hij niet heeft voorkomen de schijn te wekken dat hij door [naam 2] en advocaat Tacoma is beïnvloed. Onpartijdigheid De notaris heeft partijdig gehandeld door de belangen van [naam 2] te laten prevaleren boven de belangen van de erven, maar ook boven de belangen van een opvolgende koper van het appartement. Het had de notaris duidelijk moeten zijn dat [naam 2] de toevoeging aan de garantiebepaling niet wenste, omdat dit de doorverkoop van het appartement aan een derde zou bemoeilijken. De notaris had [naam 2] er op moeten wijzen dat de toevoeging terecht was, niet alleen om de verkeerde indruk te vermijden dat klager zich definitief bij het vonnis had neergelegd, maar ook om daarmee de mogelijk optredende rechtsonzekerheid met betrekking tot het appartement te voorkomen. Om betekening van het vonnis te voorkomen stond klager met zijn rug tegen de muur. Als juridisch zwakkere partij had de notaris hem moeten beschermen. Verder heeft de notaris nagelaten om klager erop te wijzen dat hij zowel het vonnis als het hoger beroep op grond van artikel 3:17 onder e van het Burgerlijk Wetboek zelf in de openbare registers had kunnen inschrijven. Voorzichtigheid De notaris heeft nagelaten bij partijen te informeren of er hoger beroep was ingesteld tegen het vonnis. Vervolgens heeft de notaris nagelaten om de koper te informeren dat er hoger beroep was ingesteld. Uit een verklaring van zowel de advocaat van [naam 2] als van de advocaat van de koper volgt dat de koper zich op haar goede trouw heeft beroepen, omdat zij niet op de hoogte was van het ingestelde hoger beroep en zij daarom geen twijfel behoefde te hebben over de rechtsgeldigheid van de levering van het appartement. Zorgvuldigheid Hoewel de notaris op de hoogte was van alle feiten en omstandigheden terzake de akte van levering gepasseerd op 26 maart 2021 is de kandidaat-notaris overgegaan tot het passeren van de akte op 29 oktober 2021 zonder navraag te doen. De belangen van klager zijn daardoor genegeerd.

dit onderdeel van de akte verzoek ik u zich rechtstreeks tot [naam 2] te wenden.” 3.14. Nog diezelfde middag heeft klager als volgt per e-mail gereageerd naar de toegevoegd notaris: “Ik neem er kennis van dat [naam 2] de uitdrukkelijk door mij aan (de advocaat) van [naam 2] gedane mededeling als bedoeld onder punt 8 om haar moverende redenen kennelijk niet in de notariële akte opgenomen wil zien. Bijgevoegd treft u aan de heden door mij ondertekende volmacht. (…) Graag verneem ik van u op welk tijdstip het notarieel transport zal plaatsvinden.” 3.15. De akte van levering is op 26 maart 2021 gepasseerd door de notaris. Als titel voor de levering is in de akte het volgende opgenomen: “Bij vonnis van de rechtbank [plaats 2] de dato tien maart tweeduizend éénentwintig (…), zijn de erfgenamen veroordeeld mee te werken aan de levering van na te melden registergoed. Ter nakoming van de verplichting voortvloeiende uit dit vonnis leveren de erfgenamen aan koper, die bij deze in levering aanvaardt (…).” 3.16. De erven hebben op 19 mei 2021 hoger beroep ingesteld tegen het vonnis. 3.17. Op 29 oktober 2021 heeft [naam 2] het appartement geleverd aan [naam 4] (hierna: de koper). De kandidaat-notaris heeft deze akte gepasseerd als waarnemer van mr. F.W.W.M. Govers, notaris te Capelle aan den IJssel . 3.18. Het hof Den Haag heeft bij arrest van 3 januari 2023 het door de rechtbank in conventie gewezen vonnis vernietigd, omdat – kort gezegd – de door [naam 2] gevorderde levering van het appartement ten onrechte was toegewezen, aangezien een rechtsgeldige titel voor die levering ontbrak. 4De klacht 4.1. Klager verwijt de notarissen dat zij in strijd hebben gehandeld met de op hun rustende verplichting tot onafhankelijkheid, onpartijdigheid, voorzichtigheid en zorgvuldigheid. 4.2. Klager heeft de klacht als volgt toegelicht: Onafhankelijkheid Voorafgaand aan het passeren heeft het notariskantoor getracht om de overdracht van het appartement te baseren op een overeenkomst van koop en verkoop. In het vonnis was echter bepaald dat daar geen sprake van was. Toch berichtte de toegevoegd notaris klager op 22 maart 2021 dat de titel voor de levering koop was. Klager verzocht diezelfde dag nogmaals de titel van de levering in overeenstemming met het vonnis aan te passen. Vervolgens kreeg klager van de toegevoegd notaris het bericht dat er met [naam 2] overlegd werd over de inhoud van de akte. Op 25 maart 2021 ontving klager het gewijzigde concept. Op hoofdlijnen kon hij akkoord gaan. De garantiebepaling in artikel 8 van het concept wenste klager aangevuld te zien met het volgende: “Wel hebben de erfgenamen [naam 2] er uitdrukkelijk op geattendeerd dat tegen het voormelde vonnis van de Rechtbank [plaats 2] , de dato tien maart tweeduizend éénentwintig gedurende drie maanden hoger beroep open staat op het gerechtshof en dat de erfgenamen zich ter zake alle rechten en weren hebben voorbehouden.” [naam 2] gaf vervolgens aan dat zij zou overgaan tot betekening van het vonnis als deze aanvulling in de akte zou worden opgenomen. Klager verwijt de notaris dat hij niet heeft voorkomen de schijn te wekken dat hij door [naam 2] en advocaat Tacoma is beïnvloed. Onpartijdigheid De notaris heeft partijdig gehandeld door de belangen van [naam 2] te laten prevaleren boven de belangen van de erven, maar ook boven de belangen van een opvolgende koper van het appartement. Het had de notaris duidelijk moeten zijn dat [naam 2] de toevoeging aan de garantiebepaling niet wenste, omdat dit de doorverkoop van het appartement aan een derde zou bemoeilijken. De notaris had [naam 2] er op moeten wijzen dat de toevoeging terecht was, niet alleen om de verkeerde indruk te vermijden dat klager zich definitief bij het vonnis had neergelegd, maar ook om daarmee de mogelijk optredende rechtsonzekerheid met betrekking tot het appartement te voorkomen. Om betekening van het vonnis te voorkomen stond klager met zijn rug tegen de muur. Als juridisch zwakkere partij had de notaris hem moeten beschermen. Verder heeft de notaris nagelaten om klager erop te wijzen dat hij zowel het vonnis als het hoger beroep op grond van artikel 3:17 onder e van het Burgerlijk Wetboek zelf in de openbare registers had kunnen inschrijven. Voorzichtigheid De notaris heeft nagelaten bij partijen te informeren of er hoger beroep was ingesteld tegen het vonnis. Vervolgens heeft de notaris nagelaten om de koper te informeren dat er hoger beroep was ingesteld. Uit een verklaring van zowel de advocaat van [naam 2] als van de advocaat van de koper volgt dat de koper zich op haar goede trouw heeft beroepen, omdat zij niet op de hoogte was van het ingestelde hoger beroep en zij daarom geen twijfel behoefde te hebben over de rechtsgeldigheid van de levering van het appartement. Zorgvuldigheid Hoewel de notaris op de hoogte was van alle feiten en omstandigheden terzake de akte van levering gepasseerd op 26 maart 2021 is de kandidaat-notaris overgegaan tot het passeren van de akte op 29 oktober 2021 zonder navraag te doen. De belangen van klager zijn daardoor genegeerd.

dit onderdeel van de akte verzoek ik u zich rechtstreeks tot [naam 2] te wenden.” 3.14. Nog diezelfde middag heeft klager als volgt per e-mail gereageerd naar de toegevoegd notaris: “Ik neem er kennis van dat [naam 2] de uitdrukkelijk door mij aan (de advocaat) van [naam 2] gedane mededeling als bedoeld onder punt 8 om haar moverende redenen kennelijk niet in de notariële akte opgenomen wil zien. Bijgevoegd treft u aan de heden door mij ondertekende volmacht. (…) Graag verneem ik van u op welk tijdstip het notarieel transport zal plaatsvinden.” 3.15. De akte van levering is op 26 maart 2021 gepasseerd door de notaris. Als titel voor de levering is in de akte het volgende opgenomen: “Bij vonnis van de rechtbank [plaats 2] de dato tien maart tweeduizend éénentwintig (…), zijn de erfgenamen veroordeeld mee te werken aan de levering van na te melden registergoed. Ter nakoming van de verplichting voortvloeiende uit dit vonnis leveren de erfgenamen aan koper, die bij deze in levering aanvaardt (…).” 3.16. De erven hebben op 19 mei 2021 hoger beroep ingesteld tegen het vonnis. 3.17. Op 29 oktober 2021 heeft [naam 2] het appartement geleverd aan [naam 4] (hierna: de koper). De kandidaat-notaris heeft deze akte gepasseerd als waarnemer van mr. F.W.W.M. Govers, notaris te Capelle aan den IJssel . 3.18. Het hof Den Haag heeft bij arrest van 3 januari 2023 het door de rechtbank in conventie gewezen vonnis vernietigd, omdat – kort gezegd – de door [naam 2] gevorderde levering van het appartement ten onrechte was toegewezen, aangezien een rechtsgeldige titel voor die levering ontbrak. 4De klacht 4.1. Klager verwijt de notarissen dat zij in strijd hebben gehandeld met de op hun rustende verplichting tot onafhankelijkheid, onpartijdigheid, voorzichtigheid en zorgvuldigheid. 4.2. Klager heeft de klacht als volgt toegelicht: Onafhankelijkheid Voorafgaand aan het passeren heeft het notariskantoor getracht om de overdracht van het appartement te baseren op een overeenkomst van koop en verkoop. In het vonnis was echter bepaald dat daar geen sprake van was. Toch berichtte de toegevoegd notaris klager op 22 maart 2021 dat de titel voor de levering koop was. Klager verzocht diezelfde dag nogmaals de titel van de levering in overeenstemming met het vonnis aan te passen. Vervolgens kreeg klager van de toegevoegd notaris het bericht dat er met [naam 2] overlegd werd over de inhoud van de akte. Op 25 maart 2021 ontving klager het gewijzigde concept. Op hoofdlijnen kon hij akkoord gaan. De garantiebepaling in artikel 8 van het concept wenste klager aangevuld te zien met het volgende: “Wel hebben de erfgenamen [naam 2] er uitdrukkelijk op geattendeerd dat tegen het voormelde vonnis van de Rechtbank [plaats 2] , de dato tien maart tweeduizend éénentwintig gedurende drie maanden hoger beroep open staat op het gerechtshof en dat de erfgenamen zich ter zake alle rechten en weren hebben voorbehouden.” [naam 2] gaf vervolgens aan dat zij zou overgaan tot betekening van het vonnis als deze aanvulling in de akte zou worden opgenomen. Klager verwijt de notaris dat hij niet heeft voorkomen de schijn te wekken dat hij door [naam 2] en advocaat Tacoma is beïnvloed. Onpartijdigheid De notaris heeft partijdig gehandeld door de belangen van [naam 2] te laten prevaleren boven de belangen van de erven, maar ook boven de belangen van een opvolgende koper van het appartement. Het had de notaris duidelijk moeten zijn dat [naam 2] de toevoeging aan de garantiebepaling niet wenste, omdat dit de doorverkoop van het appartement aan een derde zou bemoeilijken. De notaris had [naam 2] er op moeten wijzen dat de toevoeging terecht was, niet alleen om de verkeerde indruk te vermijden dat klager zich definitief bij het vonnis had neergelegd, maar ook om daarmee de mogelijk optredende rechtsonzekerheid met betrekking tot het appartement te voorkomen. Om betekening van het vonnis te voorkomen stond klager met zijn rug tegen de muur. Als juridisch zwakkere partij had de notaris hem moeten beschermen. Verder heeft de notaris nagelaten om klager erop te wijzen dat hij zowel het vonnis als het hoger beroep op grond van artikel 3:17 onder e van het Burgerlijk Wetboek zelf in de openbare registers had kunnen inschrijven. Voorzichtigheid De notaris heeft nagelaten bij partijen te informeren of er hoger beroep was ingesteld tegen het vonnis. Vervolgens heeft de notaris nagelaten om de koper te informeren dat er hoger beroep was ingesteld. Uit een verklaring van zowel de advocaat van [naam 2] als van de advocaat van de koper volgt dat de koper zich op haar goede trouw heeft beroepen, omdat zij niet op de hoogte was van het ingestelde hoger beroep en zij daarom geen twijfel behoefde te hebben over de rechtsgeldigheid van de levering van het appartement. Zorgvuldigheid Hoewel de notaris op de hoogte was van alle feiten en omstandigheden terzake de akte van levering gepasseerd op 26 maart 2021 is de kandidaat-notaris overgegaan tot het passeren van de akte op 29 oktober 2021 zonder navraag te doen. De belangen van klager zijn daardoor genegeerd.