ECLI:NL:GHAMS:2025:1434
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.348.909/01 SKG
zaaknummer rechtbank Noord-Holland: C/15/357161/KG ZA 24-558
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 juni 2025
inzake
[appellant]
,
wonend te [plaats 1] ,
appellante,
advocaat: mr. K.D.C. Schemkes te Tiel,
tegen
[geïntimeerde]
,
wonend te [plaats 1] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. E.W.M. Aalsma te Zaandam.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 5 december 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Haarlem (hierna: de voorzieningenrechter), van 7 november 2024, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellant] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis). De dagvaarding bevat de grieven en een incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis.
Nadat [appellant] overeenkomstig de appeldagvaarding en onder overlegging van producties had geconcludeerd, zijn de volgende stukken ingediend:
akte uitlaten alsmede vermindering van eis, met producties, van [appellant] ;
memorie van antwoord, met een productie, van [geïntimeerde] .
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft, na vermindering van eis (voormelde incidentele vordering werd ingetrokken), geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof [appellant] niet-ontvankelijk zal verklaren in haar hoger beroep, althans het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep, die van incident daaronder begrepen, met nakosten en rente.
De rechtbank heeft onder 2.1 tot en met 2.8 van het bestreden vonnis een aantal feitelijke uitgangspunten opgesomd. De grieven 1 en 2 zijn (mede) gericht tegen de onderdelen van de vaststellingen onder 2.2 en 2.5. Het hof zal daarmee rekening houden. Voor het overige zijn de door de voorzieningenrechter opgesomde uitgangspunten niet in geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Zij komen neer op het volgende.
( a) In september 2019 heeft [geïntimeerde] de woning en de winkelruimte aan de [straat 1] en [nummer] te [plaats 1] van [appellant] gekocht tegen een koopsom van (in totaal) € 450.000,00. De desbetreffende koopovereenkomst houdt onder meer in:
“4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden bij oplevering nieuwbouw op betreffend perceel of voordat de sloop begint voorafgaand aan de nieuwbouw, ter keuze van verkoper of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan [bedrijf 1] , gevestigd te [plaats 1] (…).”
( b) Eveneens in september 2019 hebben partijen twee huurovereenkomsten gesloten, op grond waarvan [geïntimeerde] voormelde woning en winkel van [appellant] is gaan huren. Tevens hebben zij toen reeds beëindigingsovereenkomsten ter zake gesloten, op grond waarvan deze huurovereenkomsten per 1 september 2024 zouden eindigen.
( c) Op enig moment is tussen partijen een geschil ontstaan over de openstaande huur. Omdat zij van mening was dat [geïntimeerde] een huurachterstand had laten ontstaan, heeft [appellant] de vordering tot betaling van die huurachterstand uit handen gegeven aan [naam 1] , advocaat te [plaats 2] .
( d) Om tot een oplossing van hun geschil te komen, is in de periode van 20 juni 2024 tot en met 3 juli 2024 tussen partijen onderhandeld. [appellant] heeft zich daarbij laten bijstaan door [naam 1] , [geïntimeerde] door zijn in de kop van dit arrest genoemde advocaat, mr. Aalsma. Er zijn daarbij (per mail) over en weer voorstellen gedaan, die niet alleen betrekking hadden op de betaling van achterstallige huur, maar ook op afwikkeling van de hiervoor genoemde koopovereenkomst.
( e) In een e-mail van 2 juli 2024 aan mr. Aalsma heeft [naam 1] , voor zover van belang, het volgende geschreven:
“Ik heb uw email met cliënte besproken en zij is bereid om toch nog een poging te wagen, zodat de zaak kan worden opgelost.
(…)
1. Koopprijs € 450.000,- k.k.
Ik merk hierbij op dat het twee panden betreffen en dat de koopprijs dus zal moeten worden opgesplitst voor de notariële aktes.
Hierbij zal € 200.000,- k.k. als koopprijs gelden voor [straat 1] .
En € 250.000,- k.k. als koopprijs voor [straat 2] [nummer] .
(…)
4. Uw cliënt voldoet de achterstallige huur van € 32.500,- en betaalt de huur voor de maand juni en juli van in totaal € 3.295,61 (dat is dus twee keer de helft).
Dit bedrag van in totaal € 40.351,22 dient uiterlijk binnen nu en 7 dagen, en sowieso twee dagen voor de datum van levering, te worden overgemaakt naar mijn derdengeldrekening.
Het bedrag dat uw cliënt reeds heeft betaald, kan hierop in mindering strekken.
(…)
5. De akte van levering voor de beide panden wordt uiterlijk vóór 1 augustus 2024 door [bedrijf 1] of andere notaris verleden.
(…) Dit voorstel is geheel vrijblijvend en onder voorbehoud van alle rechten en weren.”
( f) Bij e-mail van 3 juli 2024 heeft mr. Aalsma, voor zover van belang, als volgt geantwoord:
“Het aanbod van uw cliënte is akkoord met uitzondering van de wijze van betaling opgenomen in punt 4.
Mijn cliënt draagt zorg voor tijdige storting op de derdengeldenrekening van [bedrijf 1] van zowel de koopsom als het bedrag ad. € 35.540,48 (zijnde € 40.351,22 minus het betaalde bedrag van € 4.810,74).
Gelet op de perikelen m.b.t. de hypotheek van uw cliënte, is het verzoek of uw cliënte de afspraak met de notaris wil maken. (…)
De datum van de afspraak voor de overdracht, verneem ik gaarne van u per omgaande.”
( g) [naam 1] heeft vervolgens [bedrijf 1] opdracht gegeven de leveringsakten gereed te maken. Per e-mail van 8 juli 2024 heeft een kandidaat-notaris van dat kantoor [geïntimeerde] bericht dat het passeren van de leveringsakten is gepland op 26 juli 2024.
( h) Bij e-mail van 12 juli 2024 aan mr. Aalsma heeft [naam 1] laten weten dat de geplande levering op 26 juli 2024 wegens familie- en andere omstandigheden niet kan doorgaan en verschoven zal moeten worden. Hij schrijft voorts dat hij op korte termijn een nieuwe leveringsdatum zal doorgeven.
( i) Bij e-mail van 30 juli 2024 heeft [naam 2] (die inmiddels [naam 1] als advocaat van [appellant] was opgevolgd) mr. Aalsma doen weten, voor zover van belang:
“Uit de stukken maak ik op dat [naam 1] namens cliënte op 2 juli jl. een voorstel heeft gedaan. U heeft op 3 juli gereageerd op dit voorstel, met de mededeling dat uw cliënt in principe akkoord is maar dat hij de wijze van betaling wenst te wijzigen. Deze mededeling kan worden opgevat als een nieuw voorstel en ik kan u, vooruitlopend op mijn verdere inhoudelijke reactie, reeds berichten dat dit niet akkoord is en partijen derhalve geen overeenstemming hebben bereikt.”
Dit standpunt heeft [naam 2] in een brief aan mr. Aalsma van 1 augustus 2024 uitgewerkt.
( j) Levering van de panden heeft (vóór het bestreden vonnis) niet plaatsgevonden.
( k) Na daartoe verkregen verlof heeft [geïntimeerde] op 24 september 2024 conservatoir beslag op de panden gelegd.
Inleiding
3.1. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] , na wijziging van eis en voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd dat de voorzieningenrechter [appellant] zou veroordelen i) medewerking te verlenen aan de levering van voormelde panden, met bepaling dat het te wijzen vonnis in de plaats komt van de toestemming en de noodzakelijke rechtshandelingen van [appellant] , ii) de proces-, beslag- en nakosten te betalen.
3.2. Na verweer van [appellant] heeft de voorzieningenrechter de vorderingen bij het bestreden vonnis toegewezen. Hij heeft partijen daarbij geattendeerd ‘op het bepaalde in art. 301 lid 2 Rv’, daarmee kennelijk artikel 3:301 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bedoelende.
De ontvankelijkheid van het hoger beroep
3.3. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [appellant] op 12 december 2024, dus na het bestreden vonnis, vrijwillig heeft meegewerkt aan de levering van de panden aan [geïntimeerde] , en dat zij op 19 december 2024 in het in artikel 433 Rv bedoelde register aantekening heeft doen houden van het door haar op 5 december 2024 ingestelde (onderhavige) hoger beroep.
3.4. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat [appellant] niet-ontvankelijk is in haar hoger beroep, omdat de zojuist genoemde aantekening niet binnen de in artikel 3:301 lid 2 BW bepaalde termijn van acht dagen na het instellen van het rechtsmiddel is gedaan.
3.5. Het Hof verwerpt dit verweer. Anders dan de voorzieningenrechter in het dictum van het bestreden vonnis suggereert, geldt het bepaalde in artikel 3:301 lid 2 BW in het onderhavige geval niet. De voorzieningenrechter heeft immers niet bepaald dat zijn uitspraak in de plaats treedt van een door [appellant] (samen met [geïntimeerde] ) op te maken akte (vgl. artikel 3:300 lid 2 BW), respectievelijk van ‘een tot levering van een registergoed bestemde akte of van een deel van een zodanige akte’ (vgl. artikel 3:301 lid 1 BW), maar dat deze uitspraak in de plaats komt van de toestemming van [appellant] tot de rechtshandelingen die nodig zijn voor de levering van de panden. Deze beslissing is gegrond op artikel 3:300 lid 1 BW, voor zover hier relevant luidende: “Is iemand jegens een ander gehouden een rechtshandeling te verrichten, dan kan (…) de rechter (…) bepalen dat zijn uitspraak dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van degene die tot de rechtshandeling gehouden is”. Op dit geval zien de artikelen 3:300 lid 2 en 3:301 lid 2 BW echter niet. Die zien slechts op de bepaling dat de rechterlijke uitspraak in de plaats treedt van de akte (zelf) of een deel daarvan. Naar vaste jurisprudentie is artikel 3:301 lid 2 BW niet van toepassing op gevallen die niet door de wettekst worden bestreken.
3.6. [appellant] kan daarom worden ontvangen in haar beroep.
Spoedeisend belang
3.7. Met grief 3 betoogt [appellant] dat de voorzieningenrechter in overweging 4.1 van het bestreden vonnis ten onrechte heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen.
3.8. Omdat [appellant] inmiddels de panden (vrijwillig) aan [geïntimeerde] heeft geleverd, behoeft slechts te worden onderzocht of [geïntimeerde] ten tijde van het bestreden vonnis een voldoende spoedeisend belang had bij de door hem gevraagde voorlopige voorzieningen. Naar het oordeel van het hof is dit het geval, omdat – in het bijzonder gezien de e-mails van 22 maart 2024 en 4 oktober 2024 van [naam 3] – voldoende aannemelijk is dat [geïntimeerde] in of rond het voorjaar van 2024 met [naam 3] , althans met [naam 3] [bedrijf 2] ., een overeenkomst heeft gesloten op grond waarvan hij de twee panden binnen zes maanden na juni 2024, derhalve uiterlijk eind december 2024, diende te leveren. Van [geïntimeerde] kon daarom niet worden verwacht dat hij een bodemprocedure ter zake zou afwachten. Niets van wat [appellant] in de toelichting op deze grief naar voren heeft gebracht kan tot een ander oordeel leiden. De grief faalt dus.
Is tussen partijen een overeenkomst gesloten op grond waarvan [appellant] tot levering van de panden was gehouden?
3.9. Met de grieven 2 (voor zover nog niet besproken) en 4 komt [appellant] op tegen het oordeel van de voorzieningenrechter, samengevat, dat [geïntimeerde] met zijn mail van 3 juli 2024 het in de mail van 2 juli 2024 van [appellant] gedane aanbod heeft aanvaard. Volgens [appellant] hield de mail van [geïntimeerde] van 3 juli 2024 geen aanvaarding in van het bij de mail van 2 juli 2024 gedane aanbod, maar een nieuw aanbod: in de mail van 3 juli 2024 werden niet alleen de betalingscondities gewijzigd, maar ook de termijn waarbinnen moest worden betaald. Verder zijn partijen in hun voormelde mailwisseling niet een van artikel 4.1 van de koopovereenkomst afwijkende leveringsdatum overeengekomen en is het door [appellant] op 2 juli 2024 gedane voorstel ‘vrijblijvend en onder voorbehoud van alle rechten en weren’ gedaan, zodat zij daarvan nog kon terugkomen. Aldus [appellant] .
3.10. Wat er van dit een en ander zij, de voorzieningenrechter heeft in overweging 4.7 van het bestreden vonnis als volgt (verbeterd gelezen) overwogen:
“Het verweer dat [appellant] (…) nooit heeft ingestemd met het voorstel om de panden aan [geïntimeerde] te leveren of daarvan mocht terugkomen, volgt de voorzieningenrechter niet. Dat kan namelijk niet volgen uit het gegeven dat nadat [geïntimeerde] het aanbod op 3 juli 2024 aanvaardde en dat op initiatief van [appellant] door haar (voormalige) advocaat vervolgens een afspraak met de notaris is gemaakt voor de notariële levering van de panden op 26 juli 2024. Indien in de mail van de advocaat van [geïntimeerde] van 3 juli al een gewijzigd aanbod is opgenomen ligt aanvaarding van het aanbod in de doorgifte van die afspraak besloten.”
Deze overweging kan het oordeel dat tussen partijen een (perfecte) overeenkomst tot stand is gekomen zelfstandig dragen. Omdat [appellant] tegen (de inhoud van) deze overweging geen grief heeft gericht, dient van de juistheid ervan te worden uitgegaan. Overigens onderschrijft het hof dat oordeel. Daar komt nog bij dat – zoals ook de voorzieningenrechter, zij het ten overvloede, heeft overwogen – de op 26 juli 2024 overeengekomen levering op 12 juli 2024 door [appellant] is uitgesteld, niet omdat zij het met de gemaakte afspraken niet eens zou zijn, maar vanwege familie- en andere omstandigheden.
3.11. De eventuele gegrondheid van de onder 3.9 genoemde grieven kan vanwege van het voorgaande niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden.
3.12. Bovendien acht het hof het door deze grieven aangevallen oordeel – en de gronden waarop dat berust – juist. In dat verband wordt nog tweeërlei opgemerkt. Ten eerste dat, anders dan [appellant] stelt, de mail van 3 juli 2024 geen andere betalingscondities (of termijnen) bevat dan die van 2 juli 2024. Ten tweede dat, als ervan wordt uitgegaan dat haar op 2 juli 2024 gedane aanbod vrijblijvend was, [appellant] dat aanbod niet onverwijld na de aanvaarding ervan door [geïntimeerde] op 3 juli 2024 heeft herroepen (vgl. artikel 6:219 lid 3 BW). De grieven treffen dus (ook inhoudelijk) geen doel.
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen en begroot op € 1.563,00, te vermeerderen met € 178,00 voor nasalaris en met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval van betekening van dit arrest, alles te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na dit arrest;
verklaart dit arrest ten aanzien van deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, M.J.R. Brons en S. van Gulijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2025.
3.13. Omdat de grieven geen succes hebben, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. Het door [appellant] gedane bewijsaanbod wordt gepasseerd, reeds omdat in dit kort geding voor bewijslevering geen plaats is.
3.14. [appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het hoger beroep. In aanmerking genomen dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] in het incident kosten heeft gemaakt, stelt het hof stelt de proceskosten als volgt vast:
- verschotten (vast recht) € 349,00;
- salaris advocaat € 1.214,00 (één punt tegen tarief II)
Totaal € 1.563,00.