ECLI:NL:GHAMS:2025:1031

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 23/810 1 april 2025 uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , gevestigd te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels) tegen de uitspraak van 8 augustus 2023 in de zaak met kenmerk HAA 22/5201 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen de WOZ-waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [plaats] voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld. 1.2. De heffingsambtenaar heeft het daartegen ingediende bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak heeft de rechtbank als volgt beslist: “De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - wijst de eis tot een schadevergoeding af.” 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 maart 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’): “1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak plaatselijk bekend als [A-straat] in [plaats] . De onroerende zaak bestaat uit een hoofdvilla en een koetshuis uit 1890 met daartussenin een moderne aanbouw die beide gebouwen met elkaar verbindt. Ter zake van de onroerende zaak heeft verweerder eiseres de volgende WOZ-beschikkingen voor het jaar 2022 gegeven: Omschrijving WOZ-waarde Hoofdgebouw, begane grond en souterrain € 783.000 Hoofdgebouw, 1e en 2e verdieping € 589.000 Aanbouw tussen hoofdgebouw en koetshuis € 354.000 Koetshuis, begane grond en 2e verdieping € 331.000 Koetshuis, 1e verdieping € 157.000 De beschikkingen zijn bekendgemaakt door middel van één aanslagbiljet gemeentelijke belastingen dat is gedagtekend 25 februari 2022. Met dit biljet zijn tevens de desbetreffende aanslagen onroerendezaakbelastingen bekendgemaakt. 2. Eiseres heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Het bezwaarschrift is gedagtekend 24 februari 2022. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikkingen gehandhaafd. 3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Het beroepschrift is gedagtekend 12 september 2022 en is op 14 september 2022 bij de rechtbank ontvangen. Per brief van 25 november 2022, bij de rechtbank ontvangen op 29 november 2022, heeft eiseres het beroep gemotiveerd. Per brief van 16 maart 2023, bij de rechtbank ontvangen op 20 maart 2023, heeft eiseres het beroep nader gemotiveerd.” 2.2. Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen: “11. In beroep heeft verweerder verwezen naar de door hem ingebrachte matrix. De matrix bevat de verkoopprijzen van acht onroerende zaken. Het zijn objecten met een bestemming “wonen werken” en zijn evenals de onderhavige objecten gelegen in de binnenstad van [plaats] . Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze objecten qua type en bouwjaar voldoende goed met de onderhavige objecten te vergelijken om als vergelijkingsobjecten te dienen. Het object [B-straat] dateert uit 1750 en heeft een oppervlakte van 145 m². Dit object is op 30 december 2020 verkocht voor € 877.500. Dit is een verkoopopbrengst per vierkante meter van € 6.051,72. De andere objecten dateren uit de tweede helft van de negentiende eeuw. Het object [C-straat] dateert uit 1880 en heeft een oppervlakte van € 511 m². Dit object is op 16 december 2020 verkocht voor € 1.425.000 en heeft dus € 2.788,65 per vierkante meter opgebracht. Analyse van de waarde die aan de vijf onderhavige objecten is toegekend leidt tot waarden per vierkante meter van € 2.093,58, € 2.189,59, € 2.158,54, € 2.236,49 en € 2.211,27. Dit is dus lager, en soms zelfs veel lager dan de verkoopprijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank leidt daaruit af dat met verschillen in gebruik als woning of als kantoor en met de wet van het afnemend grensnut in voldoende mate rekening is gehouden. Dit brengt de rechtbank tot het oordeel dat de aan de onderhavige objecten toegekende waarde ten opzichte van de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet te hoog is. 12. Ter zitting heeft eiseres aangevoerd dat niet duidelijk is hoe verweerder bij de waardevaststelling rekening heeft gehouden met de op het terrein aanwezige 22 parkeerplaatsen. Uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd komt naar voren dat de parkeerplaatsen niet zijn toe te rekenen aan de vijf verschillende objecten. De huurders mogen de parkeerplaatsen naar bevind van zaken gebruiken. De rechtbank overweegt dat eiseres de objectafbakening niet heeft betwist en dat kan worden aangenomen dat de waarde van de parkeerplaatsen in de huurwaarde van de vijf objecten is verdisconteerd. Van een onjuiste objectafbakening is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Deze beroepsgrond van eiseres leidt daarom niet tot verlaging van de vastgestelde WOZ-waarden. 13. Hetgeen eiseres verder heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat de in de matrix van verweerder genoemde vergelijkingsobjecten niet als zodanig bruikbaar zouden zijn heeft eiseres op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt. 14. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de vastgestelde waarden van de vijf objecten ten opzichte van de huurwaarden en de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet te hoog zijn. Verweerder heeft derhalve de waarde niet te hoog vastgesteld. Verweerder is derhalve in de op hem rustende bewijslast geslaagd. 15. Hieruit volgt tevens dat wat eiseres heeft aangevoerd niet tot een ander oordeel leidt. Ook niet voor zover eiseres ter zitting nog heeft betoogd dat de gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is vanwege het leegstandrisico door COVID-19. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk te achten dat die omstandigheid zich op de waardepeildatum voordeed. Met die omstandigheid behoort bij de waardering per waardepeildatum dan ook geen rekening te worden gehouden. Naar verweerder heeft aangevoerd en de rechtbank aannemelijk acht zijn bij de waardering geen grondstaffels gebruikt, en ook verder acht de rechtbank niet aannemelijk dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Voor het jaar 2022 is de waardepeildatum 1 januari 2021. De oorlog in Europa was toen nog niet uitgebroken, zodat die niet van invloed kan zijn geweest op de WOZ-waarde op de waardepeildatum. Verder valt niet in te zien dat de covidpandemie van invloed is geweest op de waarde van de onderhavige objecten. De stukken die eiseres daartoe heeft ingediend hebben betrekking op de horecabranche. In die branche en in vergelijkbare bedrijfstakken, waar de omzet sterk afhankelijk is van dagelijkse bezoekers, heeft de covidpandemie verstrekkende gevolgen gehad. In deze zaak gaat het om kantoorruimten die worden verhuurd. Dat en in hoeverre de covidpandemie daarop een negatieve invloed heeft gehad, is gesteld noch gebleken. Indexeringspercentages 16. Eiseres heeft gesteld dat de gehanteerde indexeringspercentages niet inzichtelijk zijn. Naar aanleiding hiervan oordeelt de rechtbank het volgende. Indien een verkoop heeft plaatsgevonden drie maanden voor of na de waardepeildatum kan indexering achterwege blijven. De enkele stelling dat overigens de indexering niet inzichtelijk is, maakt deze niet onjuist. Voorts merkt de rechtbank op dat verweerder de matrix reeds als bijlage bij de uitspraak op bezwaar heeft meegezonden. Eiseres heeft in haar beroepschrift noch in haar zogenoemde pinpointbrief verzocht om informatie over het indexeren van de gegevens zoals in de matrix vermeld. De rechtbank is van oordeel dat het eerst tijdens de mondelinge behandeling deze kwestie aan de orde stellen sprake is van een handelen in strijd met een goede procesorde. Reeds op die grond kan het beroep van eiseres ook in zoverre niet slagen. Voorts mogen de indexeringspercentages berusten op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713). 17. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de WOZ-waarde van de onderhavige objecten niet op te hoge bedragen is vastgesteld. Het beroep dient daarom ongegrond te worden verklaard. 18. Voor vergoeding van immateriële schade is aanleiding als de rechtbank niet binnen twee jaar na het indienen van het bezwaarschrift uitspraak doet. Het bezwaarschrift is bij verweerder ontvangen op 24 februari 2022. Nu de rechtbank uitspraak doet op 8 augustus 2023 is de redelijke termijn nog niet verstreken en is er dus geen grond voor een schadevergoeding. Proceskosten 19. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.”

5.1. Vooraf 5.1.1. Van een beroepsmatig rechtsbijstand verlenende gemachtigde die zeer veel procedeert – zoals de gemachtigde in deze zaak – mag worden verwacht en verlangd dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. 5.1.2. De door de gemachtigde in deze procedure ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. De stukken staan vol van algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en/of inconsistente en/of fragmentarische stellingen en beweringen. De stellingen en beweringen worden door de gemachtigde standaard aangevoerd zonder dat deze zijn voorzien van een ook maar enigszins substantiële feitelijk onderbouwing, in vrijwel alle door hem gevoerde procedures ook als evident is dat deze onmiskenbaar geen enkele betekenis hebben voor de desbetreffende zaak (zoals betogen omtrent de taxatie van hotels in zaken waar het gaat om de WOZ-waarde van een woning). 5.1.3. Het is kennelijk de visie van de gemachtigde dat (de heffingsambtenaar en) de rechter zelf maar moet uitzoeken welke stellingen en beweringen relevant zouden kunnen zijn in de desbetreffende zaak. Illustratief hiervoor is de in de zogenaamde ‘pinpoint’-brief opgenomen passage: “Indien van toepassing: idem verzoek voor de parkeerplaats(en) c.q. de ter plekke aanwezige parkeergelegenheid(heden).” 5.1.4. De wijze waarop belanghebbendes gemachtigde procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht en met de goede procesorde. Het is niet goed mogelijk (de inhoud van) de stukken van de gemachtigde zinvol bij de beoordeling van de zaak te betrekken. Het risico dat daarbij een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met enig succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreeks gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde en komt derhalve voor rekening van de belanghebbende namens wie hij optreedt. 5.1.5. Het Hof acht het evenzeer in strijd met een goede procesorde indien een gemachtigde die veelvuldig procedeert en dus met de gang van zaken tijdens een belastingprocedure bekend is, pas tijdens de mondelinge behandeling aangeeft welke grieven in een concrete zaak zijns inziens relevant zijn en/of pas dan allerlei gegevens van feitelijke aard poneert die ook (veel) eerder hadden kunnen worden gesteld en waarvan de juistheid niet onmiddellijk kan worden vastgesteld. 5.1.6. Het Hof zal dan ook slechts beperkt ingaan op hetgeen van de zijde van belanghebbende in de loop van de procedure is aangevoerd. Objectafbakening 5.2. In punt 12 van de bestreden uitspraak heeft de rechtbank vastgesteld dat de objectafbakening tussen partijen niet in geschil is. Noch in het hogerberoepschrift, noch in het tiendagenstuk (‘pinpointbrief’) is deze vaststelling betwist. Voor het eerst ter zitting in hoger beroep heeft de gemachtigde van belanghebbende het standpunt ingenomen dat de objectafbakening onjuist zou zijn, omdat het zou gaan om één object en niet om vijf objecten. In het van de zitting in hoger beroep opgemaakte proces-verbaal is ter zake het volgende vermeld: “De gemachtigde van belanghebbende: (…) Als de gemeente, zoals zojuist is verklaard, de parkeerplaatsen niet meer waardeert, waarom zijn er dan plotseling vijf WOZ-objecten? Er is één gebouw, één voordeur. De onderdelen zijn niet fysiek gescheiden. De voorzitter: Is er niet al uitvoerig over dit punt geprocedeerd? De gemachtigde van belanghebbende: Het is één object, er zijn niet meerdere huisnummers. Waarom zijn er nu vijf WOZ-objecten? Ik heb hier ook al bij de zitting in eerste aanleg en in het hoorgesprek naar gevraagd. (…) De heffingsambtenaar: Nadat het de rechtbank in 2019 heeft geoordeeld dat de twee WOZ-objecten niet correct vastgesteld waren, is de gemachtigde van belanghebbende op de hoogte gesteld van het voornemen om vijf WOZ-objecten vast te stellen. Dat is door de gemachtigde van belanghebbende dan wel belanghebbende zelf, in 2019 akkoord bevonden. Ik hoor nu voor het eerst in hoger beroep dat de gemachtigde van belanghebbende dit ter discussie stelt. Ik vind dat te laat. Waarom gebeurt dat zo laat? De gemachtigde van belanghebbende: Mijn cliënt stuurt me net de aanslag voor het jaar 2025. Weer is er uitgegaan van vijf WOZ-objecten. Desgevraagd verklaar ik dat dit relevant is voor mijn gedachtevorming. Ik vind de opdeling in vijf objecten gek. Dit punt wordt aangevochten bij de rechter, het is een principieel punt. De heffingsambtenaar zou, totdat er duidelijkheid over bestaat, geen aanslagen meer moeten opleggen. De oudste raadsheer: In de uitspraak van de rechtbank staat dat dit punt tussen partijen niet in geschil is. Ook in het proces-verbaal kan ik niet terugvinden dat u dit argument heeft opgebracht ter zitting. De gemachtigde van belanghebbende: Ik heb dat wel gezegd, maar goed, dan breng ik nu dat punt opnieuw in.” Het Hof overweegt ter zake als volgt. 5.3. In de WOZ-beschikking voor het jaar 2016 werd uitgegaan van twee objecten, zie ECLI:NL:GHAMS:2019:3645. In de (eerste) WOZ-beschikking voor het jaar 2017 werd er ook van uitgegaan dat sprake was van twee objecten. In zijn uitspraak van 22 maart 2019, ECLI:NL:RBNHO:2019:2295, heeft de rechtbank laatstgenoemde beschikking vernietigd, omdat naar het oordeel van de rechtbank sprake was van een onjuiste objectafbakening. Daarop hebben de taxateur van de gemeente en de gemachtigde van belanghebbende tezamen de situatie ter plaatse bekeken. De heffingsambtenaar heeft vervolgens met dagtekening 31 oktober 2019 een nieuwe WOZ-beschikking voor het jaar 2017 vastgesteld, ditmaal er vanuit gaande dat sprake is van vijf objecten. Tegen deze beschikking heeft (de gemachtigde van) belanghebbende opnieuw rechtsmiddelen aangewend, maar daarbij is niet betwist dat sprake is van vijf objecten (zie ECLI:NL:RBNHO:2021:12385 en ECLI:NL:GHAMS:2023:496). 5.4. In de procedure over de rioolheffing 2018 heeft belanghebbende gemeend wel weer een punt te moeten maken van de objectafbakening. Het Hof vermeldt ter zake in zijn uitspraak van 6 februari 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:641: “5.5. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof verklaard dat de twee objectnummers die de gemachtigde noemt de oorspronkelijke objectnummers waren, maar dat in een WOZ-procedure over 2017 of 2018 door het Hof [Hof: de rechtbank in de uitspraak van 22 maart 2019, ECLI:NL:RBNHO:2019:2295] is bepaald dat de objectafbakening niet juist was en dat de zaak is teruggewezen. Volgens de heffingsambtenaar heeft de gemachtigde vervolgens zijn akkoord gegeven aan de door de heffingsambtenaar toegepaste afbakening in vijf objecten met ingang van het jaar 2018. Dit valt af te leiden uit het e-mailbericht van mevrouw [naam] (taxateur van Cocensus) aan de gemachtigde en het daarbij gevoegde schema, zoals gehecht aan het proces-verbaal van de rechtbank. In die e-mail staat onder meer dat op 17 juli 2019 een inpandige opname heeft plaatsgevonden, dat de objectafbakening dient te worden aangepast en dat de gemachtigde wordt verzocht om een bevestiging en akkoord.

5.13. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, N. Djebali en M.C. Cornelisse, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 1 april 2025 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 23/810 1 april 2025 uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , gevestigd te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels) tegen de uitspraak van 8 augustus 2023 in de zaak met kenmerk HAA 22/5201 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen de WOZ-waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [plaats] voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld. 1.2. De heffingsambtenaar heeft het daartegen ingediende bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak heeft de rechtbank als volgt beslist: “De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - wijst de eis tot een schadevergoeding af.” 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 maart 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’): “1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak plaatselijk bekend als [A-straat] in [plaats] . De onroerende zaak bestaat uit een hoofdvilla en een koetshuis uit 1890 met daartussenin een moderne aanbouw die beide gebouwen met elkaar verbindt. Ter zake van de onroerende zaak heeft verweerder eiseres de volgende WOZ-beschikkingen voor het jaar 2022 gegeven: Omschrijving WOZ-waarde Hoofdgebouw, begane grond en souterrain € 783.000 Hoofdgebouw, 1e en 2e verdieping € 589.000 Aanbouw tussen hoofdgebouw en koetshuis € 354.000 Koetshuis, begane grond en 2e verdieping € 331.000 Koetshuis, 1e verdieping € 157.000 De beschikkingen zijn bekendgemaakt door middel van één aanslagbiljet gemeentelijke belastingen dat is gedagtekend 25 februari 2022. Met dit biljet zijn tevens de desbetreffende aanslagen onroerendezaakbelastingen bekendgemaakt. 2. Eiseres heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Het bezwaarschrift is gedagtekend 24 februari 2022. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikkingen gehandhaafd. 3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Het beroepschrift is gedagtekend 12 september 2022 en is op 14 september 2022 bij de rechtbank ontvangen. Per brief van 25 november 2022, bij de rechtbank ontvangen op 29 november 2022, heeft eiseres het beroep gemotiveerd. Per brief van 16 maart 2023, bij de rechtbank ontvangen op 20 maart 2023, heeft eiseres het beroep nader gemotiveerd.” 2.2. Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen: “11. In beroep heeft verweerder verwezen naar de door hem ingebrachte matrix. De matrix bevat de verkoopprijzen van acht onroerende zaken. Het zijn objecten met een bestemming “wonen werken” en zijn evenals de onderhavige objecten gelegen in de binnenstad van [plaats] . Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze objecten qua type en bouwjaar voldoende goed met de onderhavige objecten te vergelijken om als vergelijkingsobjecten te dienen. Het object [B-straat] dateert uit 1750 en heeft een oppervlakte van 145 m². Dit object is op 30 december 2020 verkocht voor € 877.500. Dit is een verkoopopbrengst per vierkante meter van € 6.051,72. De andere objecten dateren uit de tweede helft van de negentiende eeuw. Het object [C-straat] dateert uit 1880 en heeft een oppervlakte van € 511 m². Dit object is op 16 december 2020 verkocht voor € 1.425.000 en heeft dus € 2.788,65 per vierkante meter opgebracht. Analyse van de waarde die aan de vijf onderhavige objecten is toegekend leidt tot waarden per vierkante meter van € 2.093,58, € 2.189,59, € 2.158,54, € 2.236,49 en € 2.211,27. Dit is dus lager, en soms zelfs veel lager dan de verkoopprijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank leidt daaruit af dat met verschillen in gebruik als woning of als kantoor en met de wet van het afnemend grensnut in voldoende mate rekening is gehouden. Dit brengt de rechtbank tot het oordeel dat de aan de onderhavige objecten toegekende waarde ten opzichte van de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet te hoog is. 12. Ter zitting heeft eiseres aangevoerd dat niet duidelijk is hoe verweerder bij de waardevaststelling rekening heeft gehouden met de op het terrein aanwezige 22 parkeerplaatsen. Uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd komt naar voren dat de parkeerplaatsen niet zijn toe te rekenen aan de vijf verschillende objecten. De huurders mogen de parkeerplaatsen naar bevind van zaken gebruiken. De rechtbank overweegt dat eiseres de objectafbakening niet heeft betwist en dat kan worden aangenomen dat de waarde van de parkeerplaatsen in de huurwaarde van de vijf objecten is verdisconteerd. Van een onjuiste objectafbakening is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Deze beroepsgrond van eiseres leidt daarom niet tot verlaging van de vastgestelde WOZ-waarden. 13. Hetgeen eiseres verder heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat de in de matrix van verweerder genoemde vergelijkingsobjecten niet als zodanig bruikbaar zouden zijn heeft eiseres op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt. 14. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de vastgestelde waarden van de vijf objecten ten opzichte van de huurwaarden en de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet te hoog zijn. Verweerder heeft derhalve de waarde niet te hoog vastgesteld. Verweerder is derhalve in de op hem rustende bewijslast geslaagd. 15. Hieruit volgt tevens dat wat eiseres heeft aangevoerd niet tot een ander oordeel leidt. Ook niet voor zover eiseres ter zitting nog heeft betoogd dat de gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is vanwege het leegstandrisico door COVID-19. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk te achten dat die omstandigheid zich op de waardepeildatum voordeed. Met die omstandigheid behoort bij de waardering per waardepeildatum dan ook geen rekening te worden gehouden. Naar verweerder heeft aangevoerd en de rechtbank aannemelijk acht zijn bij de waardering geen grondstaffels gebruikt, en ook verder acht de rechtbank niet aannemelijk dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Voor het jaar 2022 is de waardepeildatum 1 januari 2021. De oorlog in Europa was toen nog niet uitgebroken, zodat die niet van invloed kan zijn geweest op de WOZ-waarde op de waardepeildatum. Verder valt niet in te zien dat de covidpandemie van invloed is geweest op de waarde van de onderhavige objecten. De stukken die eiseres daartoe heeft ingediend hebben betrekking op de horecabranche. In die branche en in vergelijkbare bedrijfstakken, waar de omzet sterk afhankelijk is van dagelijkse bezoekers, heeft de covidpandemie verstrekkende gevolgen gehad. In deze zaak gaat het om kantoorruimten die worden verhuurd. Dat en in hoeverre de covidpandemie daarop een negatieve invloed heeft gehad, is gesteld noch gebleken. Indexeringspercentages 16. Eiseres heeft gesteld dat de gehanteerde indexeringspercentages niet inzichtelijk zijn. Naar aanleiding hiervan oordeelt de rechtbank het volgende. Indien een verkoop heeft plaatsgevonden drie maanden voor of na de waardepeildatum kan indexering achterwege blijven. De enkele stelling dat overigens de indexering niet inzichtelijk is, maakt deze niet onjuist. Voorts merkt de rechtbank op dat verweerder de matrix reeds als bijlage bij de uitspraak op bezwaar heeft meegezonden. Eiseres heeft in haar beroepschrift noch in haar zogenoemde pinpointbrief verzocht om informatie over het indexeren van de gegevens zoals in de matrix vermeld. De rechtbank is van oordeel dat het eerst tijdens de mondelinge behandeling deze kwestie aan de orde stellen sprake is van een handelen in strijd met een goede procesorde. Reeds op die grond kan het beroep van eiseres ook in zoverre niet slagen. Voorts mogen de indexeringspercentages berusten op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713). 17. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de WOZ-waarde van de onderhavige objecten niet op te hoge bedragen is vastgesteld. Het beroep dient daarom ongegrond te worden verklaard. 18. Voor vergoeding van immateriële schade is aanleiding als de rechtbank niet binnen twee jaar na het indienen van het bezwaarschrift uitspraak doet. Het bezwaarschrift is bij verweerder ontvangen op 24 februari 2022. Nu de rechtbank uitspraak doet op 8 augustus 2023 is de redelijke termijn nog niet verstreken en is er dus geen grond voor een schadevergoeding. Proceskosten 19. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.”

5.1. Vooraf 5.1.1. Van een beroepsmatig rechtsbijstand verlenende gemachtigde die zeer veel procedeert – zoals de gemachtigde in deze zaak – mag worden verwacht en verlangd dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. 5.1.2. De door de gemachtigde in deze procedure ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. De stukken staan vol van algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en/of inconsistente en/of fragmentarische stellingen en beweringen. De stellingen en beweringen worden door de gemachtigde standaard aangevoerd zonder dat deze zijn voorzien van een ook maar enigszins substantiële feitelijk onderbouwing, in vrijwel alle door hem gevoerde procedures ook als evident is dat deze onmiskenbaar geen enkele betekenis hebben voor de desbetreffende zaak (zoals betogen omtrent de taxatie van hotels in zaken waar het gaat om de WOZ-waarde van een woning). 5.1.3. Het is kennelijk de visie van de gemachtigde dat (de heffingsambtenaar en) de rechter zelf maar moet uitzoeken welke stellingen en beweringen relevant zouden kunnen zijn in de desbetreffende zaak. Illustratief hiervoor is de in de zogenaamde ‘pinpoint’-brief opgenomen passage: “Indien van toepassing: idem verzoek voor de parkeerplaats(en) c.q. de ter plekke aanwezige parkeergelegenheid(heden).” 5.1.4. De wijze waarop belanghebbendes gemachtigde procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht en met de goede procesorde. Het is niet goed mogelijk (de inhoud van) de stukken van de gemachtigde zinvol bij de beoordeling van de zaak te betrekken. Het risico dat daarbij een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met enig succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreeks gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde en komt derhalve voor rekening van de belanghebbende namens wie hij optreedt. 5.1.5. Het Hof acht het evenzeer in strijd met een goede procesorde indien een gemachtigde die veelvuldig procedeert en dus met de gang van zaken tijdens een belastingprocedure bekend is, pas tijdens de mondelinge behandeling aangeeft welke grieven in een concrete zaak zijns inziens relevant zijn en/of pas dan allerlei gegevens van feitelijke aard poneert die ook (veel) eerder hadden kunnen worden gesteld en waarvan de juistheid niet onmiddellijk kan worden vastgesteld. 5.1.6. Het Hof zal dan ook slechts beperkt ingaan op hetgeen van de zijde van belanghebbende in de loop van de procedure is aangevoerd. Objectafbakening 5.2. In punt 12 van de bestreden uitspraak heeft de rechtbank vastgesteld dat de objectafbakening tussen partijen niet in geschil is. Noch in het hogerberoepschrift, noch in het tiendagenstuk (‘pinpointbrief’) is deze vaststelling betwist. Voor het eerst ter zitting in hoger beroep heeft de gemachtigde van belanghebbende het standpunt ingenomen dat de objectafbakening onjuist zou zijn, omdat het zou gaan om één object en niet om vijf objecten. In het van de zitting in hoger beroep opgemaakte proces-verbaal is ter zake het volgende vermeld: “De gemachtigde van belanghebbende: (…) Als de gemeente, zoals zojuist is verklaard, de parkeerplaatsen niet meer waardeert, waarom zijn er dan plotseling vijf WOZ-objecten? Er is één gebouw, één voordeur. De onderdelen zijn niet fysiek gescheiden. De voorzitter: Is er niet al uitvoerig over dit punt geprocedeerd? De gemachtigde van belanghebbende: Het is één object, er zijn niet meerdere huisnummers. Waarom zijn er nu vijf WOZ-objecten? Ik heb hier ook al bij de zitting in eerste aanleg en in het hoorgesprek naar gevraagd. (…) De heffingsambtenaar: Nadat het de rechtbank in 2019 heeft geoordeeld dat de twee WOZ-objecten niet correct vastgesteld waren, is de gemachtigde van belanghebbende op de hoogte gesteld van het voornemen om vijf WOZ-objecten vast te stellen. Dat is door de gemachtigde van belanghebbende dan wel belanghebbende zelf, in 2019 akkoord bevonden. Ik hoor nu voor het eerst in hoger beroep dat de gemachtigde van belanghebbende dit ter discussie stelt. Ik vind dat te laat. Waarom gebeurt dat zo laat? De gemachtigde van belanghebbende: Mijn cliënt stuurt me net de aanslag voor het jaar 2025. Weer is er uitgegaan van vijf WOZ-objecten. Desgevraagd verklaar ik dat dit relevant is voor mijn gedachtevorming. Ik vind de opdeling in vijf objecten gek. Dit punt wordt aangevochten bij de rechter, het is een principieel punt. De heffingsambtenaar zou, totdat er duidelijkheid over bestaat, geen aanslagen meer moeten opleggen. De oudste raadsheer: In de uitspraak van de rechtbank staat dat dit punt tussen partijen niet in geschil is. Ook in het proces-verbaal kan ik niet terugvinden dat u dit argument heeft opgebracht ter zitting. De gemachtigde van belanghebbende: Ik heb dat wel gezegd, maar goed, dan breng ik nu dat punt opnieuw in.” Het Hof overweegt ter zake als volgt. 5.3. In de WOZ-beschikking voor het jaar 2016 werd uitgegaan van twee objecten, zie ECLI:NL:GHAMS:2019:3645. In de (eerste) WOZ-beschikking voor het jaar 2017 werd er ook van uitgegaan dat sprake was van twee objecten. In zijn uitspraak van 22 maart 2019, ECLI:NL:RBNHO:2019:2295, heeft de rechtbank laatstgenoemde beschikking vernietigd, omdat naar het oordeel van de rechtbank sprake was van een onjuiste objectafbakening. Daarop hebben de taxateur van de gemeente en de gemachtigde van belanghebbende tezamen de situatie ter plaatse bekeken. De heffingsambtenaar heeft vervolgens met dagtekening 31 oktober 2019 een nieuwe WOZ-beschikking voor het jaar 2017 vastgesteld, ditmaal er vanuit gaande dat sprake is van vijf objecten. Tegen deze beschikking heeft (de gemachtigde van) belanghebbende opnieuw rechtsmiddelen aangewend, maar daarbij is niet betwist dat sprake is van vijf objecten (zie ECLI:NL:RBNHO:2021:12385 en ECLI:NL:GHAMS:2023:496). 5.4. In de procedure over de rioolheffing 2018 heeft belanghebbende gemeend wel weer een punt te moeten maken van de objectafbakening. Het Hof vermeldt ter zake in zijn uitspraak van 6 februari 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:641: “5.5. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof verklaard dat de twee objectnummers die de gemachtigde noemt de oorspronkelijke objectnummers waren, maar dat in een WOZ-procedure over 2017 of 2018 door het Hof [Hof: de rechtbank in de uitspraak van 22 maart 2019, ECLI:NL:RBNHO:2019:2295] is bepaald dat de objectafbakening niet juist was en dat de zaak is teruggewezen. Volgens de heffingsambtenaar heeft de gemachtigde vervolgens zijn akkoord gegeven aan de door de heffingsambtenaar toegepaste afbakening in vijf objecten met ingang van het jaar 2018. Dit valt af te leiden uit het e-mailbericht van mevrouw [naam] (taxateur van Cocensus) aan de gemachtigde en het daarbij gevoegde schema, zoals gehecht aan het proces-verbaal van de rechtbank. In die e-mail staat onder meer dat op 17 juli 2019 een inpandige opname heeft plaatsgevonden, dat de objectafbakening dient te worden aangepast en dat de gemachtigde wordt verzocht om een bevestiging en akkoord.

5.13. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, N. Djebali en M.C. Cornelisse, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 1 april 2025 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

In het schema staan de twee oorspronkelijke objectnummers maar ook de zes zakelijke gebruikers van het hoofdgebouw en het koetshuis. 5.6. Gelet op het feit dat voor de onderhavige aanslagen rioolheffing, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, ingevolge de Verordening het begrip ‘perceel’ het uitgangspunt is en een perceel voor de toepassing van de Verordening gelijk is aan een op grond van de Wet WOZ afgebakende onroerende zaak, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat er bij het begin van het belastingjaar in elk geval vijf verschillende percelen (onroerende zaken in de zin van de Wet WOZ) zijn die direct of indirect op de gemeentelijke riolering zijn aangesloten en dat aan belanghebbende daarom terecht vijf aanslagen rioolheffing zijn opgelegd. (…)” 5.5. Gelet op het vorenoverwogene wekt het geen verbazing dat de heffingsambtenaar vanaf de inpandige opname op 17 juli 2019 telkenmale, dus ook voor het jaar 2022, is uitgegaan van vijf objecten. Het is uiteraard mogelijk dat zich feitelijke wijzigingen voordoen waardoor het aantal objecten toe- of afneemt, maar de blote stelling ter zitting in hoger beroep dat sprake is van één object en niet van vijf objecten is in het licht van het vorenoverwogene volstrekt ontoereikend om te kunnen vaststellen dat niet langer sprake is van vijf objecten. Het hoger beroep faalt in zoverre. Overige grieven 5.6. De rechtbank heeft het beroep naar het oordeel van het Hof terecht ongegrond verklaard en terecht geen vergoeding toegekend van immateriële schade. Hetgeen de rechtbank daartoe heeft overwogen in haar overwegingen 11 tot en met 18 acht het hof juist. Het Hof neemt die overwegingen over, maakt die tot de zijne en overweegt in aanvulling daarop nog als volgt. 5.7. Belanghebbende stelt de akten van levering niet te kunnen vinden, waardoor hij de door de heffingsambtenaar genoemde transactiedata (de datum van de obligatoire overeenkomsten) niet kan controleren. Zoals de heffingsambtenaar met juistheid heeft opgemerkt kunnen de akten van levering bij het Kadaster worden opgevraagd. De heffingsambtenaar heeft hier aan toegevoegd, dat wanneer in voorkomend geval een akte van levering via het Kadaster niet te vinden is, de gemachtigde hem altijd even kan bellen. Het Hof ziet in het voormelde geen aanleiding om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar vermelde transactiedata. 5.8. Belanghebbende heeft ter zitting betoogd dat de voor de vijf objecten gehanteerde waarden per vierkante meter niet logisch zijn, omdat zij niet voldoen aan de Wet van Gossen (afnemende meeropbrengst). Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. De wet van de afnemende meeropbrengst is geen natuurwet, maar een economische hypothese gebaseerd op ervaringen met bijvoorbeeld consumptie- en bulkgoederen. Onder omstandigheden kan er aanleiding zijn om bij waarderingen van opstallen met een afnemende meerwaarde rekening te houden. Dergelijke omstandigheden zijn in dit geschil echter gesteld noch gebleken. 5.9. Belanghebbende heeft ter zitting betoogd dat een vergelijking heeft plaatsgevonden met kantoren die volgens het bestemmingsplan een gemengde bestemming ‘wonen-werken’ hebben, terwijl [A-straat] enkel de bestemming ‘werken’ heeft. Dit zou tot een lagere waarde moeten leiden, aldus belanghebbende. Ook indien belanghebbende in dit standpunt gevolgd zou moeten worden, leidt dit niet tot een gegrondverklaring van het hoger beroep. De gemiddelde koopprijs van de acht referentiepanden bedraagt € 4.001 per vierkante meter. Nu de heffingsambtenaar voor de vijf te waarderen objecten is uitgegaan van vierkante meterprijzen rond de € 2.200 is met de (wellicht) minder gunstige bestemming ‘werken’ ruimschoots rekening gehouden. 5.10. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat niet tegemoet kan worden gekomen aan het verzoek van belanghebbende om onderbouwing van de toegepaste indexatie, omdat de verkoopprijzen van de referentieobjecten niet zijn geïndexeerd. Tot een gegrondverklaring van het hoger beroep leidt het niet-indexeren van de verkoopprijzen niet, gelet op de zeer ruime marge die is gelegen tussen de voor de referentieobjecten gerealiseerde vierkantemeterprijzen en de voor de onderwerpelijke vijf objecten gehanteerde vierkantemeterprijzen (zie 5.8). Eventuele waardedalingen of waardestijgingen tussen de peildatum en de data waarop de desbetreffende transacties hebben plaatsgevonden vallen ruimschoots weg in deze zeer ruime marge. 5.11. Ook voor de hogerberoepsfase heeft belanghebbende verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het Hof wijst dit verzoek af omdat minder dan twee jaren zijn verstreken sinds 4 september 2023, toen het hogerberoepschrift is ontvangen. 5.12. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

In het schema staan de twee oorspronkelijke objectnummers maar ook de zes zakelijke gebruikers van het hoofdgebouw en het koetshuis. 5.6. Gelet op het feit dat voor de onderhavige aanslagen rioolheffing, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, ingevolge de Verordening het begrip ‘perceel’ het uitgangspunt is en een perceel voor de toepassing van de Verordening gelijk is aan een op grond van de Wet WOZ afgebakende onroerende zaak, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat er bij het begin van het belastingjaar in elk geval vijf verschillende percelen (onroerende zaken in de zin van de Wet WOZ) zijn die direct of indirect op de gemeentelijke riolering zijn aangesloten en dat aan belanghebbende daarom terecht vijf aanslagen rioolheffing zijn opgelegd. (…)” 5.5. Gelet op het vorenoverwogene wekt het geen verbazing dat de heffingsambtenaar vanaf de inpandige opname op 17 juli 2019 telkenmale, dus ook voor het jaar 2022, is uitgegaan van vijf objecten. Het is uiteraard mogelijk dat zich feitelijke wijzigingen voordoen waardoor het aantal objecten toe- of afneemt, maar de blote stelling ter zitting in hoger beroep dat sprake is van één object en niet van vijf objecten is in het licht van het vorenoverwogene volstrekt ontoereikend om te kunnen vaststellen dat niet langer sprake is van vijf objecten. Het hoger beroep faalt in zoverre. Overige grieven 5.6. De rechtbank heeft het beroep naar het oordeel van het Hof terecht ongegrond verklaard en terecht geen vergoeding toegekend van immateriële schade. Hetgeen de rechtbank daartoe heeft overwogen in haar overwegingen 11 tot en met 18 acht het hof juist. Het Hof neemt die overwegingen over, maakt die tot de zijne en overweegt in aanvulling daarop nog als volgt. 5.7. Belanghebbende stelt de akten van levering niet te kunnen vinden, waardoor hij de door de heffingsambtenaar genoemde transactiedata (de datum van de obligatoire overeenkomsten) niet kan controleren. Zoals de heffingsambtenaar met juistheid heeft opgemerkt kunnen de akten van levering bij het Kadaster worden opgevraagd. De heffingsambtenaar heeft hier aan toegevoegd, dat wanneer in voorkomend geval een akte van levering via het Kadaster niet te vinden is, de gemachtigde hem altijd even kan bellen. Het Hof ziet in het voormelde geen aanleiding om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar vermelde transactiedata. 5.8. Belanghebbende heeft ter zitting betoogd dat de voor de vijf objecten gehanteerde waarden per vierkante meter niet logisch zijn, omdat zij niet voldoen aan de Wet van Gossen (afnemende meeropbrengst). Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. De wet van de afnemende meeropbrengst is geen natuurwet, maar een economische hypothese gebaseerd op ervaringen met bijvoorbeeld consumptie- en bulkgoederen. Onder omstandigheden kan er aanleiding zijn om bij waarderingen van opstallen met een afnemende meerwaarde rekening te houden. Dergelijke omstandigheden zijn in dit geschil echter gesteld noch gebleken. 5.9. Belanghebbende heeft ter zitting betoogd dat een vergelijking heeft plaatsgevonden met kantoren die volgens het bestemmingsplan een gemengde bestemming ‘wonen-werken’ hebben, terwijl [A-straat] enkel de bestemming ‘werken’ heeft. Dit zou tot een lagere waarde moeten leiden, aldus belanghebbende. Ook indien belanghebbende in dit standpunt gevolgd zou moeten worden, leidt dit niet tot een gegrondverklaring van het hoger beroep. De gemiddelde koopprijs van de acht referentiepanden bedraagt € 4.001 per vierkante meter. Nu de heffingsambtenaar voor de vijf te waarderen objecten is uitgegaan van vierkante meterprijzen rond de € 2.200 is met de (wellicht) minder gunstige bestemming ‘werken’ ruimschoots rekening gehouden. 5.10. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat niet tegemoet kan worden gekomen aan het verzoek van belanghebbende om onderbouwing van de toegepaste indexatie, omdat de verkoopprijzen van de referentieobjecten niet zijn geïndexeerd. Tot een gegrondverklaring van het hoger beroep leidt het niet-indexeren van de verkoopprijzen niet, gelet op de zeer ruime marge die is gelegen tussen de voor de referentieobjecten gerealiseerde vierkantemeterprijzen en de voor de onderwerpelijke vijf objecten gehanteerde vierkantemeterprijzen (zie 5.8). Eventuele waardedalingen of waardestijgingen tussen de peildatum en de data waarop de desbetreffende transacties hebben plaatsgevonden vallen ruimschoots weg in deze zeer ruime marge. 5.11. Ook voor de hogerberoepsfase heeft belanghebbende verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het Hof wijst dit verzoek af omdat minder dan twee jaren zijn verstreken sinds 4 september 2023, toen het hogerberoepschrift is ontvangen. 5.12. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.