ECLI:NL:GHAMS:2024:3488

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.314.131/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9475611 / CV 21-14260 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 december 2024 in de zaak van PAMPELONNE BELEGGINGEN B.V., gevestigd te Amsterdam, appellante, advocaat: mr. Th.C. Visser te Rotterdam, tegen DREAM ESTATES B.V., gevestigd te Amsterdam, geïntimeerde, advocaat: mr. J.M. Veldhuis te Utrecht. Partijen worden hierna Pampelonne en Dream Estates genoemd. 1De zaak in het kort Pampelonne heeft achterstallige huur en vergoeding van schade gevorderd, die zij stelt te hebben geleden als gevolg van het voortijdige einde van de met Dream Estates gesloten huurovereenkomst. De kantonrechter heeft slechts de aanspraak op achterstallige huur gehonoreerd en de overige vorderingen van Pampelonne afgewezen, omdat zij in haar inleidende dagvaarding heeft erkend dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd. De tegen deze afwijzing gerichte grief slaagt, omdat uit deze erkenning van Pampelonne niet is af te leiden dat zij daarmee ook heeft erkend dat de huurovereenkomst is geëindigd zonder verdere aanspraken. Het hof beoordeelt de afgewezen vorderingen van Pampelonne daarom in hoger beroep opnieuw en wijst de vorderingen tot vergoeding van de gederfde huurinkomsten over juli en augustus 2020 toe, evenals 50% van de gevorderde vergoeding van door Pampelonne gemaakte makelaarskosten. Het hof wijst ook de gevorderde contractuele boete toe. De vorderingen tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en aan de nieuwe huurder verstrekte huurkorting worden afgewezen. De grief die Pampelonne heeft gericht tegen de door de kantonrechter toegepaste (corona)huurkorting slaagt, omdat het omzetverlies dat Dream Estates heeft geleden naar het oordeel van het hof geen beroep op artikel 6:258 BW rechtvaardigt.

Pampelonne is bij dagvaarding van 25 juli 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 9 juni 2022 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Pampelonne als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en Dream Estates als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie. Bij tussenarrest van 23 augustus 2022 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 16 november 2022 heeft plaatsgevonden. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven; - memorie van antwoord, met producties; Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 8 oktober 2024 laten toelichten, Pampelonne door mr. S. Nootenboom en mr. M. Kool, advocaten te Amsterdam, en Dream Estates door mr. Veldhuis voornoemd, steeds aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Pampelonne heeft in hoger beroep geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen, en tot afwijzing van de vorderingen van Dream Estates. Dream Estates heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van Pampelonne in de kosten van het geding in hoger beroep, met rente. Ten slotte is arrest gevraagd. Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.5 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover in hoger beroep niet in geschil, gaat ook het hof van deze feiten uit. De onomstreden feiten komen op het volgende neer. 3.1. Dream Estates heeft van Pampelonne bedrijfsruimte gehuurd op het adres Van [A-straat] te [plaats] . De huuringangsdatum is 1 januari 2017 en de aanvangshuurprijs € 130.150,00 exclusief btw per jaar (laatstelijk € 13.923,36 per maand). Dream Estates heeft een waarborgsom betaald van € 39.370,35. 3.2. Dream Estates gebruikte de gehuurde ruimte (via Het Coachhuis en TalentFirst) voor flexibele onderhuur aan coaches, trainers, therapeuten, mediators en andere professionals. 3.3. De huur is aangegaan voor de duur van vijf jaar en zou (behoudens verlenging) eindigen op 1 januari 2022. In maart 2020 heeft Dream Estates aan Pampelonne laten weten dat zij de huur niet meer kon voldoen, omdat door coronamaatregelen de onderverhuur terugliep. Huurkorting werd door Pampelonne niet toegestaan. 3.4. Dream Estates heeft de huur over de maand april 2020 voor de helft voldaan en de huur over de maanden mei en juni 2020 geheel onbetaald gelaten (totaal € 34.808,08). Zij heeft een beroep gedaan op verrekening met de door Pampelonne niet terugbetaalde waarborgsom. 3.5. Pampelonne heeft de voorheen door Dream Estates gehuurde ruimte na ontruiming door Dream Estates per 1 september 2020 aan een derde verhuurd. 4Eerste aanleg 4.1. Pampelonne heeft in conventie gevorderd, kort gezegd, om Dream Estates te veroordelen om: I. aan Pampelonne te voldoen een bedrag van € 34.808,10 ter zake van achterstallige huur, met rente; II. aan Pampelonne te voldoen een bedrag van € 27.846,72 ter zake van misgelopen huur, met rente; III. aan Pampelonne te voldoen een bedrag van € 25.555,20 ter zake van makelaarskosten, met rente; IV. aan Pampelonne te voldoen een bedrag van € 65.062,50 ter zake van aan de opvolgend huurder verleende huurkorting, met rente; V. aan Pampelonne te voldoen een bedrag van € 900,00 ter zake van verschuldigde contractuele boetes, met rente; VI. aan Pampelonne te voldoen een bedrag van € 23.125,90 als vergoeding voor de gemaakte buitengerechtelijke kosten, met rente 4.2. Dream Estates heeft in reconventie gevorderd, kort gezegd, om Pampelonne te veroordelen om aan Dream Estates terug te betalen de waarborgsom, al dan niet met verrekening van de achterstallige huur, met of zonder coronahuurkorting en boetes. 4.3. De kantonrechter heeft de vorderingen van Pampelonne afgewezen op de vordering onder I na, omdat Pampelonne naar zijn oordeel niet kon terugkomen op haar gerechtelijke erkentenis dat zij heeft meegewerkt aan de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst per 1 juli 2020. Dat betekende dat de grondslag ontbrak voor het toewijzen van de vorderingen van Pampelonne onder II tot en met IV en VI. De kantonrechter heeft de vordering van Pampelonne onder V afgewezen, omdat hij het toewijzen van de gevorderde boete onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar achtte. De vordering van Dream Estates tot terugbetaling van de waarborgsom is toegewezen onder verrekening van de achterstallige huur (de vordering onder I van Pampelonne) waarop een coronahuurkorting van € 877,00 is toegepast. Aldus is aan Dream Estates toegewezen in hoofdsom het bedrag van (€ 39.370,35 - (€ 34.808,08 - € 877,00) = € 5.439,27.

De door Pampelonne ingenomen stelling is geen gerechtelijke erkentenis 5.1. Het eerste punt dat partijen verdeeld houdt is de vraag of de stelling die Pampelonne in haar dagvaarding heeft ingenomen een gerechtelijke erkentenis is. 5.2. In de inleidende dagvaarding heeft Pampelonne het volgende geschreven: De huurovereenkomst liep officieel tot eind 2021, maar in maart 2020 heeft Huurder aangegeven niet meer te kunnen voldoen aan zijn betalingsverplichting op grond van de huurovereenkomst en verzocht de huurovereenkomst eerder te laten eindigen. Verhuurder heeft hieraan meegewerkt en op 1 juli 2020 is de huurovereenkomst tussen partijen beëindigd. 5.3. Een gerechtelijke erkentenis is het in een aanhangig geding door een partij uitdrukkelijk of ondubbelzinnig erkennen van de waarheid van één of meer stellingen van de wederpartij (artikel 154 Rv). 5.4. Naar het oordeel van het hof staat de onder 5.2 bedoelde uitlating van Pampelonne niet in de weg aan toewijzing van haar vorderingen. Weliswaar heeft Pampelonne erkend dat de huurovereenkomst tussen partijen op 1 juli 2020 is geëindigd, maar dat brengt niet mee dat zij ook ondubbelzinnig heeft erkend dat Pampelonne daarmee niets meer van Dream Estates in dit verband te vorderen heeft. Dit oordeel steunt onder meer op de inhoud van twee e-mails van de advocaat van Pampelonne, mr. Visser. Hij schreef eerst op 11 juni 2020 aan Dream Estates: (…) Uw voorstel is niet akkoord. Ik heb cliënte inmiddels geadviseerd jegens u een gerechtelijke (incasso)procedure te starten nu partijen er kennelijk niet uitkomen. In die procedure zal de schade van cliënte worden gevorderd wegens het (door u gewenste) tussentijdse einde van de huurovereenkomst en voorts de kosten die tot op heden zijn gemaakt in dat verband. (…) Vervolgens schreef mr. Visser op 1 juli 2020, de datum waarop Dream Estates het pand verliet en de sleutel aan Pampelonne teruggaf, het volgende aan Dream Estates: (…) U probeert nu op een andere manier een zogenaamde regeling erdoor te drukken. (…) partijen hebben geen regeling. U heeft alle schade van cliënte te vergoeden en cliënte maakt daar aanspraak op. In het licht van de inhoud van deze correspondentie heeft Dream Estates de mededeling van Pampelonne in de dagvaarding in ieder geval niet zo mogen opvatten dat Pampelonne met die mededeling (ook) afstand deed van alle aanspraken in verband met de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. 5.5. Dream Estates heeft aangevoerd dat de kantonrechter onder 1.3 van het bestreden vonnis heeft overwogen dat Pampelonne heeft meegewerkt aan een voortijdige beëindiging van de huur per 1 juli 2020 en dat Dream Estates per die datum de ruimte aan Pampelonne heeft opgeleverd, en dat tegen die vaststelling geen grief is gericht. Daarmee staat deze overweging tussen partijen vast, aldus Dream Estates. 5.6. Echter geldt dat ook uit rechtsoverweging 1.3 van het bestreden vonnis niet voortvloeit dat Pampelonne heeft meegewerkt aan een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst zonder verdere aanspraken. 5.7. Op grond van het voorgaande slaagt grief 1. Dat leidt ertoe dat de grond waarop de kantonrechter de vorderingen van Pampelonne in eerste aanleg heeft afgewezen, wegvalt. Het hof zal deze vorderingen hierna opnieuw behandelen. De schadevergoeding ter zake van de misgelopen huur over juli en augustus 2020 wordt toegewezen 5.8. Het hof begrijpt dat Pampelonne vergoeding vordert van de huurinkomsten die zij is misgelopen doordat de huurovereenkomst met Dream Estates voortijdig is geëindigd. De nieuwe huurovereenkomst met De Kleine Wereld Ceintuurbaan Amsterdam B.V. (hierna: De Kleine Wereld) ging in op 1 september 2020. Dat betekent dat Pampelonne de huurinkomsten van juli en augustus 2020 door het voortijdige einde van de huurovereenkomst met Dream Estates is misgelopen. 5.9. Het hof oordeelt dat Dream Estates deze huurinkomsten aan Pampelonne moet vergoeden. De omstandigheid dat het gehuurde in deze maanden werd verbouwd ten behoeve van De Kleine Wereld, en dat De Kleine Wereld toegang tot het gehuurde had om inventaris van Dream Estates over te nemen, doet aan het voorgaande niet af. Dat brengt immers geen verandering in het feit dat Pampelonne de huurinkomsten is misgelopen als gevolg van het voortijdige einde van de huurovereenkomst. Die huurovereenkomst eindigde immers op 1 juli 2020, terwijl de huurovereenkomst tussen Pampelonne en De Kleine Wereld pas op 1 september 2020 inging. Pampelonne ontving dus pas vanaf die datum huurpenningen van De Kleine Wereld. Het bedrag dat Dream Estates op deze grond aan Pampelonne moet vergoeden is gelijk aan twee maanden huur en bedraagt € 27.846,72. De makelaarskosten worden gedeeltelijk toegewezen 5.10. Daarnaast heeft Pampelonne vergoeding van de makelaarskosten gevorderd die zij heeft moeten maken door het voortijdige einde van de huurovereenkomst. Zij moest namelijk een makelaar inschakelen om (op korte termijn) een nieuwe huurder te vinden. Ter zitting heeft Pampelonne (verder) toegelicht dat nieuwe huurders vaak in het eigen netwerk van Pampelonne gevonden kunnen worden, mits daarvoor genoeg tijd is. Pampelonne heeft makelaarskosten moeten maken, omdat zij door het voortijdige einde van de huurovereenkomst op zeer korte termijn een nieuwe huurder moest vinden. 5.11. Dream Estates stelt daartegenover dat Pampelonne ook bij een einde van de huurovereenkomst op de oorspronkelijk afgesproken einddatum een makelaar nodig gehad zou hebben, en dat daardoor het causale verband tussen het voortijdige einde van de huurovereenkomst en de gemaakte makelaarskosten ontbreekt. 5.12. Het hof zal de gevorderde makelaarskosten gedeeltelijk toewijzen. Hoewel goed voorstelbaar is dat Pampelonne ook zonder het voortijdige einde van de huurovereenkomst makelaarskosten zou hebben moeten maken voor het vinden van een nieuwe huurder, heeft het voortijdige einde Pampelonne wel de kans ontnomen om in haar eigen netwerk een nieuwe huurder te vinden en daarmee de kosten te vermijden. De goede en de kwade kansen afwegend dat dit zou zijn gelukt, stelt het hof het te vergoeden bedrag vast op 50% van het gevorderde bedrag. Dit komt neer op € 12.777,60. De contractuele boete wordt toegewezen 5.13. Pampelonne heeft op grond van artikel 23.2 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden een contractuele boete van € 900,00 gevorderd. Dream Estates voert hiertegen aan dat de boete geen schadepost is voor Pampelonne, en dat Dream Estates het gehuurde leeg heeft opgeleverd, waarna Pampelonne op 1 juli 2020 is begonnen met het verbouwen van het gehuurde ten behoeve van de nieuwe huurder. Daarnaast doet Dream Estates een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. 5.14. Het hof oordeelt als volgt. Ook als de feitelijke stellingen van Dream Estates waar zijn, dan neemt dat niet weg dat zij haar betalingsverplichting ten aanzien van de huur over april, mei en juni 2020 niet is nagekomen. De gevorderde boete is op grond van het contract in beginsel dus verschuldigd.

5.27. De grieven slagen gedeeltelijk. Om proceseconomische redenen zal het hof het gehele bestreden vonnis vernietigen. Uit het bovenstaande volgt dat Dream Estates zal worden veroordeeld tot betaling aan Pampelonne van: € 34.808,08 achterstallige huur € 27.846,72 misgelopen huur € 12.777,60 makelaarskosten € 900,00 contractuele boete -------------- + € 76.332,40 € 39.370,25 waarborgsom -------------- - € 36.962,15 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding. De wettelijke handelsrente is niet verschuldigd, omdat deze alleen is verschuldigd over de toegewezen achterstallige huur, en deze achterstallige huur wordt verrekend met de waarborgsom.

Het hof: 6.1. vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende: 6.2. veroordeelt Dream Estates tot betaling aan Pampelonne van het bedrag van € 36.962,15, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 september 2021; 6.3. verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 6.4. compenseert de proceskosten tussen partijen in conventie en in reconventie in eerste aanleg en in hoger beroep in die zin dat partijen ieder de eigen kosten dragen; 6.5. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mr. J.E. van der Werff, mr. E.K. Veldhuijzen van Zanten en mr. M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 december 2024.

5.15. Het hof stelt voorop dat bij matiging (tot nihil) van een contractuele boete terughoudendheid moet worden betracht. Het geheel of gedeeltelijk achterwege laten van een verschuldigde contractuele boete is alleen aan de orde als toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. De door Dream Estates aangevoerde omstandigheden zijn, ook als zij juist zijn, mede in het licht van de overige omstandigheden van het geval, onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat verschuldigdheid van de contractuele boete waarop Pampelonne aanspraak maakt, buitensporig en daarmee onaanvaardbaar is. Het hof slaat daarbij onder meer acht op het relatief beperkte bedrag van de boete, de verhouding tussen het bedrag van de boete en de omvang van de overige door Pampelonne geleden schade, en het feit dat Dream Estates een professionele partij is. 5.16. Het hof wijst de vordering tot betaling van de contractuele boete van € 900,00 dus toe. De vergoeding van aan de nieuwe huurder verleende huurkorting wordt niet toegewezen 5.17. Pampelonne vordert daarnaast vergoeding van de huurkorting die zij aan De Kleine Wereld heeft verleend van € 65.062,50. Zij stelt daartoe dat zij door het voortijdige einde van de huurovereenkomst een huurkorting heeft moeten verlenen om op korte termijn De Kleine Wereld als nieuwe huurder aan zich te binden. 5.18. Dream Estates heeft daartegen ingebracht dat het zeer gebruikelijk is om huurkorting te verlenen aan nieuwe huurders. Zij stelt daarnaast onweersproken dat zij zelf ook aan het begin van de huurovereenkomst een investeringsbijdrage van € 150.000,00 heeft ontvangen van Pampelonne. Volgens Dream Estates volgt daaruit dat het causaal verband tussen het voortijdige einde van de huurovereenkomst en de door Pampelonne aan De Kleine Wereld verstrekte huurkorting ontbreekt, omdat Pampelonne die huurkorting ook bij een ‘regulier’ einde van de huurovereenkomst aan een nieuwe huurder zou hebben verstrekt. 5.19. Gegeven de gemotiveerde betwisting door Dream Estates is het hof van oordeel dat Pampelonne onvoldoende heeft toegelicht waarom tóch een causaal verband bestaat tussen enerzijds het voortijdige einde van de huurovereenkomst en anderzijds de aan De Kleine Wereld verstrekte huurkorting. De vordering tot vergoeding van deze huurkorting zal daarom worden afgewezen. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen 5.20. Ten slotte heeft Pampelonne aanspraak gemaakt op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Zij heeft deze vordering echter slechts onderbouwd met de stelling dat buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd als de schuldenaar in verzuim raakt. 5.21. Het hof overweegt als volgt. Voor een geslaagde vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten is vereist dat de schuldeiser specificeert welke werkzaamheden zijn verricht en waarom deze werkzaamheden noodzakelijk waren ter verkrijging van voldoening buiten rechte. Werkzaamheden ter voorbereiding van gedingstukken en instructie van de zaak zijn op grond van artikel 241 Rv immers uitgesloten van een vergoeding op grond van artikel 6:96 lid 2 BW. De bedoelde specificatie van werkzaamheden ontbreekt. Ook ontbreekt een toelichting waarom Pampelonne deze kosten bij inleidende dagvaarding heeft begroot op € 7.309,72, en waarom Pampelonne dit bedrag vervolgens bij akte vermeerdering van eis in eerste aanleg heeft bijgesteld naar € 23.125,90, nog daargelaten dat beide bedragen het (absolute) maximum van € 6.775,00 overstijgen. Het hof zal deze vordering daarom afwijzen. De vordering tot coronahuurkorting wordt niet toegewezen 5.22. Het volgende punt waar partijen over twisten is de huurkorting wegens onvoorziene omstandigheden waarop Dream Estates aanspraak heeft gemaakt met betrekking tot de huur over de maanden april, mei en juni 2020. De kantonrechter heeft deze huurkorting toegewezen tot een bedrag van € 877,00. Met haar tweede grief komt Pampelonne daartegen op. Zij wijst er in dat verband op dat – zelfs als de door Dream Estates overgelegde financiële cijfers kloppen – het door Dream Estates geleden omzetverlies minder is dan 10%. 5.23. Naar het oordeel van het hof is een dergelijk omzetverlies op zichzelf niet genoeg voor een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden. Daarvoor is immers vereist dat Pampelonne de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten. In de context van de coronacrisis kan een huurder zich op onvoorziene omstandigheden beroepen als hij voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek en als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren (Vgl. HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974). 5.24. Gegeven het geringe omzetverlies over de maanden april, mei en juni 2020 is niet komen vast te staan dat Dream Estates het gehuurde als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie niet of slechts in geringe mate heeft kunnen exploiteren. Dat betekent dat de omstandigheid dat Dream Estates minder omzet heeft gegenereerd in de maanden april, mei en juni 2020 geen beroep op artikel 6:258 BW rechtvaardigt. De door Dream Estates gevorderde coronakorting kan om die reden niet worden toegewezen, zodat de tegen de toewijzing daarvan gerichte grief slaagt. De waarborgsom moet worden terugbetaald 5.25. Voor zover Pampelonne betoogt dat de vordering tot terugbetaling van de waarborgsom die Dream Estates in eerste aanleg in reconventie heeft ingesteld, moet worden afgewezen, stelt het hof vast dat Pampelonne onvoldoende heeft gemotiveerd waarom zij het na verrekening van de nog verschuldigde bedragen resterende deel van de waarborgsom niet zou hoeven terugbetalen. Bewijsaanbiedingen 5.26. Het hof gaat voorbij aan de bewijsaanbiedingen. Partijen hebben geen stellingen ingenomen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden moeten leiden.