ECLI:NL:GHAMS:2024:2761
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.324.747/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/709467/HA ZA 21-975
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 oktober 2024
in de zaak van
1 [appellant 1] ,
2. [appellant 2],
beiden wonend te [woonplaats] ,
appellanten,
tevens incidenteel geïntimeerden,
advocaat: mr. F.A.J.H. de Lugt te Amsterdam,
tegen
1 [geïntimeerde 1] ,
2. [geïntimeerde 2],
beiden wonend te [Plaats] , [Staat] , Verenigde Staten ,
geïntimeerden,
niet verschenen,
3 [geïntimeerde 3] ,
4. [geïntimeerde 4],
beiden wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
tevens incidenteel appellanten,
advocaat: mr. A.P.L.C. Trouwborst te Nijmegen.
Appellanten in het principaal appel, tevens geïntimeerden in het incidenteel appel worden hierna [appellanten] genoemd. Geïntimeerden sub 1 en 2 worden [geïntimeerden sub 1 en 2] genoemd. Geïntimeerden sub 3 en 4, tevens incidenteel appellanten worden hierna [geïntimeerden sub 3 en 4] genoemd.
1 De zaak in het kort
Het gaat in deze zaak om een berging op de vierde verdieping van een appartementsgebouw. De berging hoort bij een appartement op de eerste verdieping. Evenals de rechtbank is het hof van oordeel dat de berging op grond van de splitsingsstukken niet de bestemming ‘woning’ heeft, maar de bestemming ‘berging’. De in het bestreden vonnis toegewezen verklaring voor recht over de bestemming van de berging blijft daarom in stand. Het gevorderde gebod om de berging niet als verblijfsruimte voor personen te gebruiken wijst het hof toe, omdat een dergelijk gebruik afwijkt van de bestemming in de splitsingsstukken en [appellanten] voldoende belang hebben bij dit gebod. De gevorderde ongedaanmaking van de voorzieningen die in de berging zijn aangebracht, wijst het hof af. Het is niet gebleken dat die voorzieningen nadeel aan een ander gedeelte toebrengen.
2.1. Het hof heeft in deze zaak een tussenarrest (hierna: het tussenarrest) gewezen op 30 januari 2024. Voor het procesverloop van deze zaak tot aan die datum verwijst het hof naar het tussenarrest.
2.2. Bij het tussenarrest heeft het hof [geïntimeerden sub 3 en 4] niet-ontvankelijk verklaard in hun vordering tot voeging, omdat zij al partijen in het geding zijn geworden doordat zij in het geding zijn verschenen nadat [appellanten] hen hadden opgeroepen. Na het tussenarrest hebben [appellanten] een memorie van antwoord in incidenteel appel ingediend. Vervolgens is arrest gevraagd.
2.3. [appellanten] hebben, gezien zowel hun memorie van grieven als het exploot van oproeping van [geïntimeerden sub 3 en 4] in het geding van 20 april 2023, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog hun vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden sub 1 en 2] in de kosten van het geding in beide instanties en van [geïntimeerden sub 3 en 4] in die van het hoger beroep.
[geïntimeerden sub 3 en 4] hebben in principaal appel geconcludeerd dat het hof [appellanten] niet-ontvankelijk zal verklaren in hun grieven, althans hun grieven ongegrond zal verklaren, en in zoverre het bestreden vonnis zal bekrachtigen. In incidenteel appel hebben [geïntimeerden sub 3 en 4] geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alle vorderingen van [appellanten] zal afwijzen. Zowel in principaal appel als in incidenteel appel hebben [geïntimeerden sub 3 en 4] gevorderd dat [appellanten] – uitvoerbaar bij voorraad – zullen worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
[appellanten] hebben in incidenteel appel geconcludeerd dat het hof de vorderingen van [geïntimeerden sub 3 en 4] zal afwijzen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [geïntimeerden sub 3 en 4] in de proceskosten in hoger beroep, inclusief het nasalaris van de advocaat.
2.4. Zowel [appellanten] als [geïntimeerden sub 3 en 4] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
De rechtbank heeft in 2.1-2.9 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Aangevuld met hetgeen in hoger beroep is komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
3.1. De onroerende zaak gelegen aan de [Straat] 110 en 112 te [woonplaats] is door de gemeente [woonplaats] in voortdurende erfpacht uitgegeven aan Woningstichting Rochdale. Op 18 januari 2006 heeft Woningstichting Rochdale het voortdurende recht van erfpacht betreffende deze onroerende zaak gesplitst in vier appartementsrechten. Daarbij is ook de “Vereniging van Eigenaars [Straat] 110 en 112 te [woonplaats] ” (verder: de VvE) opgericht.
3.2. De appartementsrechten zijn in de splitsingsakte omschreven:
(…)
C. Voorgenomen splitsing in appartementsrechten
(iv) Het Registergoed zal aldus vier (4) appartementsrechten omvatten, te weten:
1. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de begane grond met tuin en tuinberging, plaatselijk bekend te [woonplaats] als [Straat] 112 (…) indexnummer 1, (…)
2. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met balkon en berging op de vierde verdieping, plaatselijk bekend te [woonplaats] als [Straat] 110 -A (…) indexnummer 2, uitmakende het (…) (118/527e) onverdeeld aandeel in de (…) gemeenschap,
van welk appartementsrecht:
- de bruto-vloeroppervlakte bedraagt: (…) (117,7 m2);
(…)
3. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de tweede verdieping met balkon en berging op de vierde verdieping, plaatselijk bekend te [woonplaats] als [Straat] 110-B (…) indexnummer 3, uitmakende het (…) (118/527e) onverdeeld aandeel in de (…) gemeenschap,
van welk appartementsrecht:
- de bruto-vloeroppervlakte bedraagt: (…) (117,7 m2);
(…)
4. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de derde verdieping met balkon en een ruimte op de vierde verdieping, plaatselijk bekend te [woonplaats] als [Straat] 110-C (…) indexnummer 4, uitmakende het (…) (170/527e) onverdeeld aandeel in de (…) gemeenschap,
van welk appartementsrecht:
- de bruto-vloeroppervlakte bedraagt: (…) (170,1 m2);
(…)
3.3. Aan de splitsingsakte is een pagina gehecht met tekeningen van het gebouw en de afzonderlijke verdiepingen (de splitsingstekeningen). De tekening van de vierde verdieping (hierna ook: de zolderverdieping) ziet er als volgt uit:
De ruimte behorend bij het appartementsrecht met indexnummer 4 (110-C) is in de tekening aangeduid als “onbenoemde ruimte”. De ruimte behorend bij het appartementsrecht met indexnummer 2 (110-A) is aangeduid als “berging”, evenals die behorend bij het appartementsrecht met indexnummer 3 (110-B).
3.4. In artikel D van de splitsingsakte is het Modelreglement 1992 (hierna: het reglement) van toepassing verklaard. In artikel 17, leden 1 tot en met 3, van het reglement is bepaald:
Artikel 17
1. Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.
2. Bij huishoudelijk reglement kan het gebruik van de privé gedeelten nader geregeld worden.
3. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht bij het gebruik van het privé gedeelte het reglement en het huishoudelijk reglement in acht te nemen.
3.5. In afwijking van de standaardtekst van het reglement is in de splitsingsakte bepaald:
Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten
Artikel 17
lid 4 komt te luiden als volgt:
“4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming, te weten: woning.
(…)
Een gebruik dat afwijkt van de bestemming als hiervoor bedoeld is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden nagetrokken [het hof begrijpt: ingetrokken]. In geval van een zodanig afwijkend gebruik is artikel 5:119, lid 2 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.”
lid 5 wordt vervangen door:
“5. De vloerbedekking van de privé gedeelten van de appartementsrechten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zoveel mogelijk worden tegengegaan.
Behoudens toepassing in sanitaire ruimten is zogenaamde harde vloerbedekking slechts toegestaan indien deze zodanig wordt aangebracht, dat deze vloerbedekking niet in rechtstreeks contact staat met de ondervloer en de wanden en een contactgeluidisolatie van lco tien decibel of meer gewaarborgd wordt.
(…).”
Vergadering van eigenaars
(…)
Artikel 34
lid 2 komt te luiden als volgt:
“2. Het maximum aantal stemmen in de vergadering is vier (4). Per appartementsrecht kan in de vergadering één (1) stem worden uitgebracht.”
3.6. De VvE heeft geen huishoudelijk reglement vastgesteld.
3.7. In 2016 is de toenmalige erfpachter van het appartementsrecht 110-A door de VvE toegestaan een waterleiding aan te brengen naar de bij dat appartement behorende ruimte op de vierde verdieping. In 2019 heeft de VvE aan voornoemde erfpachter toestemming verleend om een dakterras aan te leggen op het gedeelte van het dak boven diens ruimte op de vierde verdieping.
3.8. [appellanten] hebben op 15 augustus 2016 het erfpachtrecht betreffende het appartementsrecht met indexnummer 4 (verder ook: appartement 110-C) verkregen.
3.9. [geïntimeerden sub 1 en 2] hebben op 14 december 2018 het erfpachtrecht betreffende het appartementsrecht met indexnummer 2 (verder ook: appartement 110-A) verkregen.
3.10. De bij het appartement 110-A behorende ruimte op de vierde verdieping geeft toegang tot het daarboven gelegen dakterras.
3.11. In de notulen van de VvE-vergadering, gehouden op 16 april 2019, is opgenomen:
(…) 5. [geïntimeerde 1] and [geïntimeerde 2] [hier en hierna [geïntimeerden sub 1 en 2] , hof] indicated that he was investigating the possibility to use the storage room as a guest room. [appellant 1] and [appellant 2] [ [appellanten] , hof] indicated that the room is meant for storage, and is not very well insulated for sound. The storage and its entrance is situated directly above their sleeping room, and they tend to be disturbed from any sounds from there. [appellant 1] and [appellant 2] indicated they have no problem with incidental use a guest room, but rather as an exception, as happened in the past.
(…)
3.12. In de notulen van de vergadering van de VvE, gehouden op 17 oktober 2019, staat vermeld:
(…)
2) Besluit VvE t.a.v. verandering bestemming berging 110-A
* [geïntimeerde 1] [ [geïntimeerde 1] ; hof] geeft aan dat zij de eerdere vergunningaanvraag bij de gemeente voor de verandering van de bestemming van de berging van 110-A hebben ingetrokken. Er hoeft dus door de VvE geen besluit meer genomen te worden t.a.v. goedkeuring verandering bestemming, n.a.v.
eerdere discussie.
(…)
2a) Gebruik van de berging
* In plaats daarvan verzoeken [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] of de berging wel op incidentele basis gebruikt kan worden als logeerruimte voor familie en vrienden (…), het gaat dan maximaal om één of enkele weken per jaar.
i. Aanvulling [geïntimeerde 1] : The request was more for infrequent use for family and friends, I would rather not say 1 or 2 weeks and more say reasonable (low intensity) use in which we can discuss what is deemed to be reasonable. (…)
* [appellant 1] en [appellant 2] , als bewoners van de onderliggende woning 110-C, willen hier wel mee akkoord gaan, mits de lage gebruiksintensiteit van de berging is gewaarborgd (per huishoudelijk reglement) en afdoende geluidsisolatie aan wordt gebracht. Die geluidsisolatie is in de huidige situatie onvoldoende. (…)
(…)
* [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] vragen verder of de VvE kan aangeven of de eerder gegeven toestemming voor watertoevoer, ook toestemming voor waterafvoer impliceert. Aanwezigen geven aan dat, hoewel zij niet bij het besluit betrokken zijn geweest, dat waarschijnlijk wel het geval zal zijn. Als er in een berging een kraan wordt gemonteerd, is het aannemelijk dat het water ook moet worden afgevoerd.
(…)
3.13. In februari/maart 2021 hebben [geïntimeerden sub 1 en 2] een aantal werkzaamheden laten uitvoeren in de bij hun appartement behorende ruimte op de vierde verdieping. Daarbij zijn aangebracht: een warmwatervoorziening, een toilet met een extra wateraansluitpunt in de muur en twee wasbakken. Een tegelvloer en tegelwanden zijn aangebracht in de toiletruimte, waarin ook een inloopdouche kan worden geplaatst. Verder is de ruimte op de vierde verdieping voorzien van een nieuwe vloer en ondervloer. [geïntimeerden sub 1 en 2] gebruikten die ruimte af en toe ook als werkkamer.
3.14. [appellanten] hebben onder meer tijdens een VvE-vergadering op 25 mei 2021 het standpunt ingenomen dat een ander gebruik door [geïntimeerden sub 1 en 2] van hun ruimte op de vierde verdieping dan het gebruik als berging in strijd is met de splitsingsakte en toestemming van de VvE vereist.
3.15. Op de VvE-vergadering van 15 december 2021 hebben de leden onder meer gestemd over de door [geïntimeerden sub 1 en 2] gedane verzoeken tot 1) toestemming voor het aanbrengen en behoud van de door hen in 2021 uitgevoerde werkzaamheden in/aan/om hun zolderruimte inclusief het (aan/afvoer)leidingwerk in de gemeenschappelijke ruimtes van het gebouw en 2) toestemming voor gebruik van de zolderruimte van [geïntimeerden sub 1 en 2] als verblijfsruimte voor persoonlijk (dat wil zeggen: niet-commercieel) gebruik onder de voorwaarde dat de splitsingsakte daarvoor niet gewijzigd hoeft te worden. Van de stemgerechtigden heeft ¾ deel vóór deze besluiten gestemd. Over de rechtsgeldigheid van de besluiten van 15 december 2021 hebben [appellanten] op 14 januari 2022 een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter aanhangig gemaakt. Bij beschikking van 7 maart 2023 heeft de kantonrechter de besluiten van 15 december 2021 nietig verklaard. In diezelfde beschikking heeft de kantonrechter ook de bekrachtiging door de leden op 28 november 2022 van de op 15 december 2021 genomen besluiten nietig verklaard.
3.16. [geïntimeerden sub 3 en 4] hebben op 12 januari 2023 het erfpachtrecht betreffende het appartement 110-A van [geïntimeerden sub 1 en 2] verkregen.
4 Eerste aanleg
4.1. [appellanten] hebben in eerste aanleg gevorderd, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat de berging op de zolderverdieping behorend bij het appartementsrecht van [geïntimeerden sub 1 en 2] , geen verblijfsruimte voor personen is;
2. [geïntimeerden sub 1 en 2] hoofdelijk te gebieden zich te onthouden van een gebruik van de onder 1 bedoelde berging als verblijfsruimte voor personen, op straffe van de verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag;
3. [geïntimeerden sub 1 en 2] hoofdelijk te veroordelen om ervoor zorg te dragen dat de door of namens hen in de periode februari tot en met april 2021 aangebrachte voorzieningen, te weten o.a. (dus niet beperkt tot) water (afvoer)leidingen, elektriciteitsleidingen en -aansluitingen, sanitaire voorzieningen, zoals wasbakken, toilet, een warmwatervoorziening, inloopdouche, tegelvloeren en tegelwanden, binnen twee maanden na het te wijzen vonnis, zijn verwijderd door een erkend en gecertificeerd aannemingsbedrijf en de berging en de verdiepingsvloeren in het complex in oude staat te herstellen;
4. [geïntimeerden sub 1 en 2] hoofdelijk te veroordelen om binnen vier weken nadat de werkzaamheden als bedoeld onder 3. zijn afgerond bewijsstukken (offerte, factuur en betalingsbewijs) te overleggen aan [appellant 1] waaruit blijkt dat de onder 3. bedoelde werkzaamheden correct zijn uitgevoerd; zulks op straffe van de verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag;
een en ander met veroordeling van [geïntimeerden sub 1 en 2] in de proceskosten, met rente en nakosten.
4.2. De rechtbank heeft vordering 1 toegewezen, omdat uit de splitsingsakte volgt dat de bestemming van de bij het appartement 110-A behorende ruimte op de vierde verdieping berging is en geen woonruimte. De vorderingen 2, 3 en 4 zijn afgewezen. Ten aanzien van vordering 2 heeft de rechtbank overwogen dat weliswaar het bestendig gebruik van de berging als woonruimte in strijd is met de splitsingsakte, maar het incidenteel en in overleg gebruik van de berging als logeerruimte niet, en dat het onvoldoende onderbouwd is dat dit tot overlast heeft geleid. Met betrekking tot de vorderingen 3 en 4 heeft de rechtbank overwogen dat het aan de VvE is om op te treden tegen wijzigingen aan gemeenschappelijke gedeelten, zodat [appellanten] in zoverre niet-ontvankelijk zijn. Bovendien zijn die wijzigingen niet zonder toestemming aangebracht. Met betrekking tot de overige wijzigingen heeft de rechtbank zich beperkt tot een toets of het incidentele gebruik van de berging als verblijfsruimte onredelijke hinder meebrengt zoals bedoeld in artikel 17 lid 1 van het reglement. Dat laatste is onvoldoende onderbouwd, aldus de rechtbank.
5.1. [appellanten] hebben in principaal hoger beroep acht grieven aangevoerd. [geïntimeerden sub 3 en 4] hebben in incidenteel hoger beroep twee grieven aangevoerd. Het hof zal de grieven per onderwerp behandelen.
5.2. Het hof stelt voorop dat het, net als de rechtbank, van oordeel is dat artikel 17 van het reglement over het gebruik van privégedeelten is bedoeld om de belangen van de appartementseigenaren te beschermen. [appellanten] kunnen daarom op grond van artikel 3:296 BW zelf en rechtstreeks tegenover (eerst) [geïntimeerden sub 1 en 2] en (nu) [geïntimeerden sub 3 en 4] aanspraak maken op nakoming van artikel 17 van het reglement indien deze – in de visie van [appellanten] – de bepalingen van dat artikel overtreden.
5.3. Dat is anders voor zover de vorderingen van [appellanten] zien op de ongedaanmaking van wijzigingen aan gemeenschappelijke gedeelten, zoals de rechtbank eveneens met juistheid heeft overwogen. De gemeenschappelijke gedeelten behoren immers toe aan de gezamenlijke appartementseigenaars en het beheer daarvan berust bij de VvE. Het is dus aan de gezamenlijke appartementseigenaars of de VvE om op te treden tegen aanpassingen aan gemeenschappelijke gedeelten (zoals doorvoeren ten behoeve van leidingwerk en het luik naar het dakterras), voor zover die aanpassingen ongeoorloofd zijn aangebracht.
De bestemming van de bij het appartement 110-A horende ruimte op de vierde verdieping
5.4. Grief 1 in principaal hoger beroep (deels) en grief 1 in incidenteel hoger beroep zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat volgens de bestemming in de splitsingsakte de bij het appartement 110-A horende berging op de vierde verdieping geen verblijfsruimte voor personen is. Volgens [appellanten] zwakken de woorden ‘volgens de bestemming’ dit oordeel ten onrechte af. [geïntimeerden sub 3 en 4] hebben gesteld dat het oordeel in zijn geheel onjuist is, omdat de bestemming van de bij het appartement 110-A horende ruimte op de vierde verdieping ‘woning’ is, niet ‘berging’.
5.5. Het komt bij de uitleg van een splitsingsakte aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat bij de vaststelling van de bestemming van een (deel van een) appartementsrecht slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 en HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).
5.6. In de omschrijving van het appartementsrecht in de splitsingsakte is de ruimte op de vierde verdieping die hoort bij het appartement 110-A aangeduid als ‘berging’. Ook op de bij de splitsingsakte behorende splitsingstekening is de ruimte op de vierde verdieping die hoort bij het appartement 110-A als ‘berging’ aangeduid. [appellanten] hebben terecht aangevoerd dat de gangbare betekenis van het woord ‘berging’ is ‘een ruimte om iets op te bergen’. Het Van Dale woordenboek omschrijft een ‘berging’ namelijk als ‘ruimte om iets op te bergen’, met als synoniem ‘opslagruimte’. Een aanwijzing dat hier iets anders dan de gangbare betekenis van het woord berging is bedoeld, ontbreekt in de splitsingsakte. Integendeel, aangezien een van de andere ruimten op de vierde verdieping de aanduiding ‘onbenoemde ruimte’ heeft, moet het ervoor worden gehouden dat de aanduiding ‘berging’ van de ruimte op de vierde verdieping die hoort bij het appartement 110-A een bewuste keuze is geweest. Dat is juist een aanwijzing dat hier de gangbare betekenis is bedoeld.
5.7. Een ruimte om iets op te bergen of op te slaan is (uiteraard) iets heel anders dan een ruimte om personen in te laten verblijven. Uitgaande van de objectieve uitlegmaatstaf volgt dus uit de omschrijving en de oppervlakte van het appartement 110-A in de splitsingsakte en uit de splitsingstekening dat de ruimte op de vierde verdieping die hoort bij het appartement 110-A niet is bestemd om te worden gebruikt als verblijfsruimte voor personen.
5.8. Hieraan doet niet af dat op grond van artikel 17 lid 4 van het toepasselijke splitsingsreglement en de vestigingsakte van het erfpachtrecht de bestemming van het appartement 110-A ‘woning’ is. De bestemming in artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement en de vestigingsakte van het erfpachtrecht betreft het appartement als geheel. In het appartement 110-A mag uitsluitend worden gewoond en bijvoorbeeld geen bedrijf worden geëxploiteerd. Het woord ‘berging’ moet worden aangemerkt als een (nadere) bestemming, binnen de (hoofd)bestemming ‘woning’ van het appartement 110-A.
5.9. Dat de bestemming van de ruimte op de vierde verdieping die hoort bij het appartement 110-A berging is, vindt – zo wordt ten overvloede nog overwogen – ook bevestiging elders in de splitsingsstukken. Uit de in de splitsingsakte vastgestelde oppervlakten van de appartementen, kan worden opgemaakt dat bij de vaststelling van de oppervlakte van het appartement 110-A de berging niet is meegenomen. Dat bij de vaststelling van de oppervlakte van het appartement 110-A een fout is gemaakt, zoals [geïntimeerden sub 3 en 4] hebben aangevoerd, blijkt nergens uit. De omstandigheid dat de in de splitsingsakte opgenomen oppervlakte overeenstemt met de oppervlakte in de vestigingsakte van het erfpachtrecht, zoals zij daarnaast hebben aangevoerd, is verder onvoldoende om aan te nemen dat de in de splitsingsakte opgenomen oppervlakte klakkeloos is overgenomen uit de vestigingsakte van het erfpachtrecht en niet berust op een bewuste keuze van de opsteller van de splitsingsakte.
5.10. Het voorgaande wordt niet anders doordat op grond van artikel 5:112 lid 4 BW een regeling over het gebruik van een privégedeelte moet volgen uit het splitsingsreglement. De bestemming ‘berging’ staat immers in de splitsingsakte en is daarmee voor derden voldoende kenbaar.
5.11. Dat bergingen in de praktijk (in [woonplaats] ) als woonruimte worden gebruikt, zoals [geïntimeerden sub 3 en 4] verder nog hebben aangevoerd, is niet relevant. Dit is namelijk een subjectieve omstandigheid. Aangezien voor de uitleg van de splitsingsakte een objectieve uitlegmaatstaf geldt (zie hiervoor onder 5.5), kunnen subjectieve omstandigheden zoals deze daarbij geen rol spelen.
5.12.De vergelijking van [geïntimeerden sub 3 en 4] met een zaak over een kelder, die volgens dit hof wel een woonbestemming had, gaat evenmin op. Het ging in die zaak om een kelder die hoorde bij een appartement op de begane grond, terwijl het hier gaat om een appartement op de eerste verdieping met de berging op de vierde verdieping. Ook de splitsingstekening leverde in die zaak, in tegenstelling tot hier, een aanwijzing op dat de kelder een woonbestemming had.
5.13. Anders dan [geïntimeerden sub 3 en 4] hebben gesteld, doet ten slotte niet ter zake dat volgens hen door de vergadering toestemming is gegeven om in de ruimte op de vierde verdieping die hoort bij het appartement 110-A een luik te maken naar het dakterras. Ook als veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat die toestemming er is, brengt dat namelijk nog niet mee dat de ruimte op de vierde verdieping die hoort bij het appartement 110-A ook als verblijfsruimte voor personen mag worden gebruikt.
5.14. - bekrachtigt het bestreden vonnis;
- gebiedt [geïntimeerden sub 3 en 4] zich te onthouden van een gebruik van de ruimte op de vierde verdieping die behoort bij het appartement 110-A als verblijfsruimte voor personen, op straffe van een dwangsom van € 500,-- per dag, met een maximum van
€ 25.000,--;
- bepaalt dat de proceskosten in principaal hoger beroep tussen [appellanten] en [geïntimeerden sub 3 en 4] worden gecompenseerd;
- veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden sub 1 en 2] , tot op heden vastgesteld op nihil;
- veroordeelt [geïntimeerden sub 3 en 4] in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellanten] vastgesteld op € 706,--, te vermeerderen met € 178,-- voor nasalaris;
- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. I. de Greef, mr. R.J.M. Smit en mr. J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2024.
Het gevorderde gebod om de bij het appartement 110-A horende ruimte op de vierde verdieping niet als verblijfsruimte voor personen te gebruiken
5.15. Met de grieven 1 (deels), 2, 3, 4 en 8 (deels) in principaal hoger beroep komen [appellanten] op tegen de afwijzing van het door hen gevorderde gebod om de bij het appartement 110-A horende ruimte op de vierde verdieping niet als verblijfsruimte voor personen te gebruiken.
5.16. Zoals hiervoor onder 5.6-5.14 is overwogen, volgt uit de splitsingsstukken dat de bestemming van de ruimte op de vierde verdieping die behoort bij het appartement 110-A berging is en geen verblijfsruimte voor personen. Artikel 17 lid 4 van het reglement verplicht de eigenaar en gebruiker het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming. Een gebruik dat afwijkt van de bestemming is alleen geoorloofd met toestemming van de vergadering. Die toestemming ontbreekt hier, aangezien de besluiten van de VvE van 15 december 2021 nietig zijn verklaard bij de beschikking van 7 maart 2023 (zie hiervoor onder 3.15). Kortom, het gebruik als verblijfsruimte voor personen van de ruimte op de vierde verdieping die behoort bij het appartement 110-A is niet toegestaan, ook niet incidenteel. Ieder gebruik als verblijfsruimte voor personen wijkt immers af van de bestemming in de splitsingsstukken, ongeacht of dit structureel of incidenteel plaatsvindt.
5.17. Anders dan [geïntimeerden sub 3 en 4] (lijken te) veronderstellen, geldt voor het kunnen optreden door [appellanten] tegen incidenteel gebruik dat afwijkt van de splitsingsakte niet de eis dat dit onredelijke hinder veroorzaakt. Een redelijke uitleg van artikel 17 leden 1 en 4 van het reglement brengt namelijk mee dat de eis van onredelijke hinder alleen geldt indien een (of meer) appartementseigenaar(s) wil(len) optreden tegen een gebruik door een andere appartementseigenaar van diens privégedeelte overeenkomstig de bestemming. Wel moeten [appellanten] voldoende belang hebben bij het door hen gevorderde gebod (artikel 3:303 BW).
5.18. Tussen partijen staat vast dat de bij het appartement 110-A horende ruimte op de vierde verdieping is gelegen boven de slaapkamer van [appellanten] [geïntimeerden sub 3 en 4] hebben weliswaar betwist dat zij onrechtmatige hinder veroorzaken, maar niet dat [appellanten] in hun slaapkamer contactgeluid kunnen horen vanuit het trappenhuis en de bij het appartement 110-A horende ruimte op de vierde verdieping. [appellanten] hebben verder terecht aangevoerd dat een gebruik als verblijfsruimte voor personen naar zijn aard leidt tot meer verkeersbewegingen, en daarmee tot meer contactgeluid, dan een gebruik als berging. Een berging wordt alleen betreden als daar iets naartoe moet worden gebracht of opgehaald. In een ruimte die als verblijfsruimte voor personen wordt gebruikt, zijn personen doorgaans zowel vaker als langer aanwezig.
5.19. Een en ander brengt mee dat [appellanten] – ten opzichte van [geïntimeerden sub 3 en 4] – voldoende belang hebben bij het door hen gevorderde gebod. Dat [appellanten] eerder niet zijn opgekomen tegen het incidenteel gebruik van de bij het appartement 110-A horende ruimte op de vierde verdieping door de rechtsvoorganger van [geïntimeerden sub 1 en 2] , doet aan het voorgaande niet af. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is meer nodig dan enkel stilzitten.
5.20. Gelet op het voorgaande zal het gevorderde gebod om de bij het appartement 110-A horende ruimte op de vierde verdieping niet als verblijfsruimte voor personen te gebruiken jegens [geïntimeerden sub 3 en 4] worden toegewezen. Het hof zal aan dit gebod een dwangsom verbinden, omdat [appellanten] dit hebben gevorderd en daartegen geen verweer is gevoerd. Bovendien acht het hof dat doelmatig. Wel zal het hof de gevorderde dwangsom matigen tot € 500,-- per dag en maximeren op € 25.000,--. Aangezien het recht van erfpacht betreffende het appartement 110-A inmiddels toebehoort aan [geïntimeerden sub 3 en 4] en niet langer aan [geïntimeerden sub 1 en 2] en laatstgenoemden daar thans ook niet meer wonen, zal het hof het bestreden vonnis ten aanzien van het hiervoor bedoelde gebod en de daaraan verbonden dwangsom jegens [geïntimeerden sub 1 en 2] bekrachtigen.
De gevorderde ongedaanmaking van de voorzieningen die in de bij het appartement 110-A horende ruimte op de vierde verdieping zijn aangebracht
5.21. In de grieven 1 (deels), 5, 6, 7 en 8 (deels) in principaal hoger beroep betogen [appellanten] dat de vorderingen met betrekking tot de ongedaanmaking van de voorzieningen die in de bij het appartement 110-A horende ruimte op de vierde verdieping zijn aangebracht, ten onrechte zijn afgewezen.
5.22. Zoals hiervoor onder 5.3 is overwogen, neemt het hof het oordeel van de rechtbank over dat [appellanten] niet-ontvankelijk zijn in hun vordering tot ongedaanmaking van de door [geïntimeerden sub 1 en 2] aangebrachte wijzigingen in gemeenschappelijke gedeelten. Ten aanzien van de wijzigingen die alleen het privégedeelte van (eerst [geïntimeerden sub 1 en 2] en nu) [geïntimeerden sub 3 en 4] betreffen, overweegt het hof als volgt.
5.23. Op grond van artikel 5:119 lid 1 BW kan een appartementseigenaar zonder toestemming van de andere appartementseigenaren veranderingen aanbrengen in zijn privégedeelte, mits deze geen nadeel aan een ander gedeelte toebrengen. Volgens [appellanten] leiden de in februari/maart 2021 aangebrachte voorzieningen in de ruimte op de vierde verdieping die hoort bij het appartement 110-A tot nadeel, bestaande uit (vrees voor) geluidhinder en een verhoging van de verzekeringspremie. Het is echter niet de aanwezigheid van voorzieningen in de ruimte op de vierde verdieping die hoort bij het appartement 110-A die zorgt voor contactgeluid, maar het gebruik van die ruimte als verblijfsruimte voor personen. Verder blijkt nergens uit dat de aangebrachte voorzieningen in de ruimte op de vierde verdieping die hoort bij het appartement 110-A leiden tot een verhoging van de verzekeringspremie. Concrete stellingen over de omvang van de verhoging van de verzekeringspremie ontbreken, net als onderliggende stukken waaruit de verhoging van de verzekeringspremie blijkt.
5.24. Kortom, dat de door [geïntimeerden sub 1 en 2] aangebrachte voorzieningen in hun privégedeelte nadeel toebrengen aan een ander gedeelte, is onvoldoende gebleken. Dat betekent dat deze voorzieningen zonder toestemming van de andere appartementseigenaars konden worden aangebracht. [appellanten] kunnen dus geen aanspraak maken op ongedaanmaking daarvan. Ten aanzien van [geïntimeerden sub 1 en 2] komt daar bovendien bij dat zij feitelijk niet in staat zullen zijn aan een veroordeling tot ongedaanmaking van de door hen aangebrachte wijzigingen te voldoen, omdat zij geen erfpachter meer zijn van dit appartement. Ten opzichte van hen vormt dit voldoende reden om het afwijzende vonnis van de rechtbank ook in zoverre te bekrachtigen.
5.25. Het hof gaat voorbij aan de bewijsaanbiedingen van partijen, omdat zij geen bewijs hebben aangeboden van stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden.
5.26. De conclusie is dat de grieven in principaal hoger beroep deels slagen en deels falen. De eerste grief in incidenteel hoger beroep faalt. Bij deze uitkomst ziet het hof aanleiding de compensatie van de proceskosten in eerste aanleg in stand te laten, zodat de tweede grief in incidenteel hoger beroep evenmin slaagt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, maar het gebod om de ruimte op de vierde verdieping behorende bij het appartement 110-A niet als verblijfsruimte te gebruiken zal tegenover [geïntimeerden sub 3 en 4] worden toegewezen. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.