ECLI:NL:GHAMS:2024:2688

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.332.055/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10352538 CV EXPL 23-2697 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 september 2024 in de zaak van [appellant] , wonend te [plaats] , appellant, advocaat: mr. A.W. van Dalen te Amsterdam, tegen STICHTING YMERE, gevestigd te Amsterdam, geïntimeerde, niet verschenen. Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd. 1De zaak in het kort [appellant] wil de huurovereenkomst van zijn overleden vader met Ymere voortzetten. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen. Het hof moet de vraag beantwoorden of [appellant] met zijn vader een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).

[appellant] is bij dagvaarding van 1 september 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 22 juni 2023, gewezen onder bovenvermeld zaaknummer tussen [appellant] als eiser in conventie / verweerder in reconventie en Ymere als gedaagde in conventie / eiseres in reconventie (hierna: het bestreden vonnis). Tegen Ymere is verstek verleend. Vervolgens heeft [appellant] een memorie van grieven met producties ingediend. Op 8 augustus 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. [appellant] heeft een toelichting gegeven aan de hand van aantekeningen die hij aan het hof heeft overgelegd. Vervolgens heeft hij, bijgestaan door zijn advocaat, vragen van het hof beantwoord. Ten slotte is arrest gevraagd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot veroordeling van Ymere om de huurovereenkomst met hem als huurder voort te zetten en hem een huisvestingsvergunning te verstrekken. Dit alles met veroordeling van Ymere in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente.

De kantonrechter heeft onder 1.1 tot en met 1.5 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. [appellant] heeft daartegen geen bezwaren naar voren gebracht, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Deze feiten komen neer op het volgende. 3.1 Ymere verhuurde aan de vader van [appellant] de woonruimte gelegen aan de [straat] 17 te [plaats] (hierna: de woning). Het gaat om een sociale huurwoning. 3.2 [appellant] heeft jarenlang in een liefdesrelatie samengewoond. In 2021 eindigde die relatie. [appellant] ging vervolgens, in april 2021 – hij was op dat moment 37 jaar oud – bij zijn vader wonen. Tijdens de periode dat hij bij zijn vader woonde was [appellant] arbeidsongeschikt. 3.3 In 2019 bleek dat de vader van [appellant] ziek was. Op 9 augustus 2022 is hij overleden. 3.4 Bij brief van 21 september 2022 heeft Ymere aan [appellant] – voor zover van belang – medegedeeld dat de huurovereenkomst met de vader van [appellant] per eind oktober 2022 van rechtswege zal eindigen. 3.5 Bij brief van 5 januari 2023 heeft [appellant] Ymere verzocht, zakelijk, de huurovereenkomst tussen zijn vader en Ymere te mogen voortzetten. Bij brief van 10 januari 2023 heeft Ymere dit verzoek afgewezen. Verder staat in deze brief dat [appellant] tot 15 april 2023 in de woning mag blijven wonen. 4Beoordeling

4.1 [appellant] heeft (in de procedure in conventie) op de voet van artikel 7:268 BW gevorderd Ymere te veroordelen tot voortzetting van de huurovereenkomst met hem en hem ook een huisvestingsvergunning te verstrekken, met veroordeling van Ymere in de proceskosten. [appellant] heeft daaraan ten grondslag gelegd dat hij sinds april 2021 met zijn vader een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. 4.2 Ymere heeft verweer gevoerd en bij wijze van tegenvordering (de procedure in reconventie) gevorderd te bepalen dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd en [appellant] te veroordelen de woning te ontruimen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. 4.3. De kantonrechter heeft de vordering in conventie afgewezen en de vordering in reconventie toegewezen. De in reconventie gevorderde uitvoerbaarbijvoorraadverklaring van de ontruiming is afgewezen. Samengevat heeft de kantonrechter het volgende overwogen. [appellant] heeft onvoldoende gesteld om tot het oordeel te komen dat hij met zijn vader een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. Zo heeft hij onvoldoende aangetoond dat zijn vader en hij de kosten van de gemeenschappelijke huishouding samen hebben gedragen. Ook kan niet worden vastgesteld dat [appellant] en zijn vader elkaar over en weer verzorgden, waardoor er eerder een zorgrelatie lijkt te zijn geweest waarin [appellant] zijn vader verzorgde. Verder heeft [appellant] onvoldoende gesteld ten aanzien van de duurzaamheid van het samenwonen. Dat hij bij zijn vader is gaan wonen lijkt meer uit nood geboren dan dat dit een bewuste keuze is geweest om weer definitief bij zijn vader te gaan wonen. Dat die keuze later alsnog is gemaakt is niet gebleken. Hoger beroep 4.4 Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met vijf grieven, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling. In de kern zijn zij gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] en zijn vader geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd. 4.5 Samengevat voert [appellant] aan dat hij en zijn vader de hele dag bij elkaar waren en thuis alles samen deden. Ze gingen nooit samen weg, ook vanwege de corona pandemie. Zij leefden op zichzelf. [appellant] heeft zowel in eerste aanleg als in hoger beroep producties overgelegd waaruit blijkt dat er bedragen door hem zijn betaald aan een supermarkt in de buurt, dat er whatsappcommunicatie was tussen hem en zijn vader over mee te brengen boodschappen en dat zij beiden enkele huishoudelijke artikelen en een kerstboom hebben aangekocht. Uit een verklaring van de oma van [appellant] blijkt dat [appellant] haar regelmatig helpt met o.a. het betalen van rekeningen en de boodschappen. Zij verklaart dat zij erg blij is dat haar kleinzoon zo dichtbij woont. Verder heeft [appellant] naar voren gebracht dat hij bij zijn vader ging wonen toen deze nog gezond was. Ten slotte stelt [appellant] dat hij zich pas bij Woningnet heeft ingeschreven nadat Ymere heeft laten weten dat hij niet in de woning kon blijven wonen. Hij vreest dakloos te worden als hij de woning moet ontruimen. 4.6 Het hof oordeelt als volgt. Artikel 7:268 lid 2 BW bepaalt dat degene die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, de huur gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder voortzet en ook nadien, indien de rechter dat op zijn vordering beslist. In lid 3 van genoemd artikel is bepaald dat de rechter de vordering tot voortzetting in ieder geval afwijst indien de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de eisen van lid 2 voldoet of vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur of indien het woonruimte betreft waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing is, indien de eiser niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van die wet overlegt. 4.7 Voor de beantwoording van de vraag of een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat, zijn volgens vaste jurisprudentie zowel objectieve als subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen, van belang. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van een kind en een ouder na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding, ook indien het gaat om een volwassen kind dat, na te zijn uitgevlogen, terugkeert naar de ouderlijke woning. Daarbij kan mede betekenis toekomen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen ouder en kind. Bij de beantwoording van de vraag of de overleden ouder en het kind een gemeenschappelijke huishouding voerden, moeten alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd zoals het feitelijk gebruik van het gehuurde door de ouder/huurder en het kind/medebewoner, alsmede de omstandigheid dat zij al dan niet (i) gezamenlijk voorzien in de kosten van de huisvesting en/of de kosten van levensonderhoud, (ii) gezamenlijk (of op grond van een afgesproken verdeling) huishoudelijke taken verrichten, (iii) gezamenlijk de maaltijden bereiden en gebruiken, (iv) gezamenlijk invulling geven aan vrije tijd en (v) gezamenlijk deelnemen aan het sociaal verkeer. Gezamenlijk hebben voorzien in de kosten van de huisvesting of de kosten van levensonderhoud is echter geen voorwaarde voor het bestaan hebben van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Ten aanzien van de gemeenschappelijke huishouding geldt voor degene die met een beroep op artikel 7:268 lid 2 BW voortzetting van de huur vordert een verzwaarde stelplicht. 4.8 [appellant] heeft, ook in hoger beroep, niet aan deze (verzwaarde) stelplicht voldaan. De stellingen van [appellant] zijn in eerste aanleg gemotiveerd betwist door Ymere. In hoger beroep heeft [appellant] geen (substantieel) nieuwe stellingen opgeworpen. Het hof licht dat hierna toe. Gemeenschappelijke huishouding 4.9 Ook uit de producties die in hoger beroep zijn overgelegd blijkt onvoldoende dat [appellant] en zijn vader een gemeenschappelijke huishouding voerden. De overzichten van de betalingen die zijn gedaan in een supermarkt in de buurt bieden hiervoor onvoldoende basis, zoals ook de kantonrechter al oordeelde. Verder is onvoldoende gebleken dat de kosten van de huishouding gemeenschappelijk werden gedragen. De productie waaruit blijkt dat drie keer een bedrag naar de rekening van vader is overgeschreven, de toelichting van [appellant] dat hij regelmatig een contant bedrag van zijn oma ontving en dit dan aan zijn vader gaf (het ging om bedragen rond de 10 à 15 euro elke week) en dat hij en zijn vader bezig waren om afspraken te maken over het betalen van maandelijkse lasten toen zijn vader overleed, kunnen niet tot een ander oordeel leiden dan dat van de kantonrechter. De facturen van een kerstboom, dweil, ijsmachine, sodastream en sapcentrifuge, met daarbij de vermelding wie deze heeft betaald, maken dit niet anders. De duurzaamheid 4.10 Als [appellant] en zijn vader al een gemeenschappelijke huishouding zouden hebben gevoerd, dan is onvoldoende gebleken dat deze een duurzaam karakter had. Voordat [appellant] zijn intrek nam in de woning had hij gedurende zeventien jaar samengewoond met zijn vriendin. Toen aan deze relatie een einde kwam is [appellant] bij zijn vader ingetrokken. Op het moment van overlijden van zijn vader woonde [appellant] iets minder dan anderhalf jaar in de woning. Dat is betrekkelijk kort. Het had op de weg van [appellant] gelegen om zijn stelling dat het samenwonen met vader blijvend en op de toekomst gericht was nader concreet te onderbouwen. Dat heeft [appellant] , ook in hoger beroep, onvoldoende gedaan.

4.11 Alhoewel het hof begrip heeft voor de moeilijke situatie waarin [appellant] verkeert en voor zijn wens om in de woning te blijven, is het genoodzaakt om een strenge maatstaf toe te passen bij de beoordeling van een beroep op artikel 7:268 lid 2 BW. De reden daarvan houdt mede verband met het volgende. Een instelling als Ymere heeft de taak om sociale huurwoningen op een rechtvaardige wijze toe te wijzen aan personen op de wachtlijst die op grond van de geldende regels daarvoor in aanmerking komen. De wachtlijst voor een sociale huurwoning in [plaats] is, zoals algemeen bekend, zeer lang. Het verkrijgen van voorrang op de personen die al zeer lange tijd op deze wachtlijst staan kan alleen in bijzondere omstandigheden plaatsvinden. Dat dergelijke omstandigheden hier aan de orde zijn is onvoldoende concreet toegelicht en daarmee niet gebleken.

4.12 Omdat de grieven falen zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd. [appellant] zal, als in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het hoger beroep, die worden begroot op nihil.

Het hof: bekrachtigt het bestreden vonnis; veroordeelt [appellant] , in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op nihil. Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, R.J.M. Smit en M.M. Kruithof en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 september 2024.

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.332.055/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10352538 CV EXPL 23-2697 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 september 2024 in de zaak van [appellant] , wonend te [plaats] , appellant, advocaat: mr. A.W. van Dalen te Amsterdam, tegen STICHTING YMERE, gevestigd te Amsterdam, geïntimeerde, niet verschenen. Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd. 1De zaak in het kort [appellant] wil de huurovereenkomst van zijn overleden vader met Ymere voortzetten. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen. Het hof moet de vraag beantwoorden of [appellant] met zijn vader een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).

[appellant] is bij dagvaarding van 1 september 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 22 juni 2023, gewezen onder bovenvermeld zaaknummer tussen [appellant] als eiser in conventie / verweerder in reconventie en Ymere als gedaagde in conventie / eiseres in reconventie (hierna: het bestreden vonnis). Tegen Ymere is verstek verleend. Vervolgens heeft [appellant] een memorie van grieven met producties ingediend. Op 8 augustus 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. [appellant] heeft een toelichting gegeven aan de hand van aantekeningen die hij aan het hof heeft overgelegd. Vervolgens heeft hij, bijgestaan door zijn advocaat, vragen van het hof beantwoord. Ten slotte is arrest gevraagd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot veroordeling van Ymere om de huurovereenkomst met hem als huurder voort te zetten en hem een huisvestingsvergunning te verstrekken. Dit alles met veroordeling van Ymere in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente.

De kantonrechter heeft onder 1.1 tot en met 1.5 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. [appellant] heeft daartegen geen bezwaren naar voren gebracht, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Deze feiten komen neer op het volgende. 3.1 Ymere verhuurde aan de vader van [appellant] de woonruimte gelegen aan de [straat] 17 te [plaats] (hierna: de woning). Het gaat om een sociale huurwoning. 3.2 [appellant] heeft jarenlang in een liefdesrelatie samengewoond. In 2021 eindigde die relatie. [appellant] ging vervolgens, in april 2021 – hij was op dat moment 37 jaar oud – bij zijn vader wonen. Tijdens de periode dat hij bij zijn vader woonde was [appellant] arbeidsongeschikt. 3.3 In 2019 bleek dat de vader van [appellant] ziek was. Op 9 augustus 2022 is hij overleden. 3.4 Bij brief van 21 september 2022 heeft Ymere aan [appellant] – voor zover van belang – medegedeeld dat de huurovereenkomst met de vader van [appellant] per eind oktober 2022 van rechtswege zal eindigen. 3.5 Bij brief van 5 januari 2023 heeft [appellant] Ymere verzocht, zakelijk, de huurovereenkomst tussen zijn vader en Ymere te mogen voortzetten. Bij brief van 10 januari 2023 heeft Ymere dit verzoek afgewezen. Verder staat in deze brief dat [appellant] tot 15 april 2023 in de woning mag blijven wonen. 4Beoordeling

4.1 [appellant] heeft (in de procedure in conventie) op de voet van artikel 7:268 BW gevorderd Ymere te veroordelen tot voortzetting van de huurovereenkomst met hem en hem ook een huisvestingsvergunning te verstrekken, met veroordeling van Ymere in de proceskosten. [appellant] heeft daaraan ten grondslag gelegd dat hij sinds april 2021 met zijn vader een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. 4.2 Ymere heeft verweer gevoerd en bij wijze van tegenvordering (de procedure in reconventie) gevorderd te bepalen dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd en [appellant] te veroordelen de woning te ontruimen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. 4.3. De kantonrechter heeft de vordering in conventie afgewezen en de vordering in reconventie toegewezen. De in reconventie gevorderde uitvoerbaarbijvoorraadverklaring van de ontruiming is afgewezen. Samengevat heeft de kantonrechter het volgende overwogen. [appellant] heeft onvoldoende gesteld om tot het oordeel te komen dat hij met zijn vader een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. Zo heeft hij onvoldoende aangetoond dat zijn vader en hij de kosten van de gemeenschappelijke huishouding samen hebben gedragen. Ook kan niet worden vastgesteld dat [appellant] en zijn vader elkaar over en weer verzorgden, waardoor er eerder een zorgrelatie lijkt te zijn geweest waarin [appellant] zijn vader verzorgde. Verder heeft [appellant] onvoldoende gesteld ten aanzien van de duurzaamheid van het samenwonen. Dat hij bij zijn vader is gaan wonen lijkt meer uit nood geboren dan dat dit een bewuste keuze is geweest om weer definitief bij zijn vader te gaan wonen. Dat die keuze later alsnog is gemaakt is niet gebleken. Hoger beroep 4.4 Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met vijf grieven, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling. In de kern zijn zij gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] en zijn vader geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd. 4.5 Samengevat voert [appellant] aan dat hij en zijn vader de hele dag bij elkaar waren en thuis alles samen deden. Ze gingen nooit samen weg, ook vanwege de corona pandemie. Zij leefden op zichzelf. [appellant] heeft zowel in eerste aanleg als in hoger beroep producties overgelegd waaruit blijkt dat er bedragen door hem zijn betaald aan een supermarkt in de buurt, dat er whatsappcommunicatie was tussen hem en zijn vader over mee te brengen boodschappen en dat zij beiden enkele huishoudelijke artikelen en een kerstboom hebben aangekocht. Uit een verklaring van de oma van [appellant] blijkt dat [appellant] haar regelmatig helpt met o.a. het betalen van rekeningen en de boodschappen. Zij verklaart dat zij erg blij is dat haar kleinzoon zo dichtbij woont. Verder heeft [appellant] naar voren gebracht dat hij bij zijn vader ging wonen toen deze nog gezond was. Ten slotte stelt [appellant] dat hij zich pas bij Woningnet heeft ingeschreven nadat Ymere heeft laten weten dat hij niet in de woning kon blijven wonen. Hij vreest dakloos te worden als hij de woning moet ontruimen. 4.6 Het hof oordeelt als volgt. Artikel 7:268 lid 2 BW bepaalt dat degene die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, de huur gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder voortzet en ook nadien, indien de rechter dat op zijn vordering beslist. In lid 3 van genoemd artikel is bepaald dat de rechter de vordering tot voortzetting in ieder geval afwijst indien de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de eisen van lid 2 voldoet of vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur of indien het woonruimte betreft waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing is, indien de eiser niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van die wet overlegt. 4.7 Voor de beantwoording van de vraag of een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat, zijn volgens vaste jurisprudentie zowel objectieve als subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen, van belang. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van een kind en een ouder na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding, ook indien het gaat om een volwassen kind dat, na te zijn uitgevlogen, terugkeert naar de ouderlijke woning. Daarbij kan mede betekenis toekomen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen ouder en kind. Bij de beantwoording van de vraag of de overleden ouder en het kind een gemeenschappelijke huishouding voerden, moeten alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd zoals het feitelijk gebruik van het gehuurde door de ouder/huurder en het kind/medebewoner, alsmede de omstandigheid dat zij al dan niet (i) gezamenlijk voorzien in de kosten van de huisvesting en/of de kosten van levensonderhoud, (ii) gezamenlijk (of op grond van een afgesproken verdeling) huishoudelijke taken verrichten, (iii) gezamenlijk de maaltijden bereiden en gebruiken, (iv) gezamenlijk invulling geven aan vrije tijd en (v) gezamenlijk deelnemen aan het sociaal verkeer. Gezamenlijk hebben voorzien in de kosten van de huisvesting of de kosten van levensonderhoud is echter geen voorwaarde voor het bestaan hebben van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Ten aanzien van de gemeenschappelijke huishouding geldt voor degene die met een beroep op artikel 7:268 lid 2 BW voortzetting van de huur vordert een verzwaarde stelplicht. 4.8 [appellant] heeft, ook in hoger beroep, niet aan deze (verzwaarde) stelplicht voldaan. De stellingen van [appellant] zijn in eerste aanleg gemotiveerd betwist door Ymere. In hoger beroep heeft [appellant] geen (substantieel) nieuwe stellingen opgeworpen. Het hof licht dat hierna toe. Gemeenschappelijke huishouding 4.9 Ook uit de producties die in hoger beroep zijn overgelegd blijkt onvoldoende dat [appellant] en zijn vader een gemeenschappelijke huishouding voerden. De overzichten van de betalingen die zijn gedaan in een supermarkt in de buurt bieden hiervoor onvoldoende basis, zoals ook de kantonrechter al oordeelde. Verder is onvoldoende gebleken dat de kosten van de huishouding gemeenschappelijk werden gedragen. De productie waaruit blijkt dat drie keer een bedrag naar de rekening van vader is overgeschreven, de toelichting van [appellant] dat hij regelmatig een contant bedrag van zijn oma ontving en dit dan aan zijn vader gaf (het ging om bedragen rond de 10 à 15 euro elke week) en dat hij en zijn vader bezig waren om afspraken te maken over het betalen van maandelijkse lasten toen zijn vader overleed, kunnen niet tot een ander oordeel leiden dan dat van de kantonrechter. De facturen van een kerstboom, dweil, ijsmachine, sodastream en sapcentrifuge, met daarbij de vermelding wie deze heeft betaald, maken dit niet anders. De duurzaamheid 4.10 Als [appellant] en zijn vader al een gemeenschappelijke huishouding zouden hebben gevoerd, dan is onvoldoende gebleken dat deze een duurzaam karakter had. Voordat [appellant] zijn intrek nam in de woning had hij gedurende zeventien jaar samengewoond met zijn vriendin. Toen aan deze relatie een einde kwam is [appellant] bij zijn vader ingetrokken. Op het moment van overlijden van zijn vader woonde [appellant] iets minder dan anderhalf jaar in de woning. Dat is betrekkelijk kort. Het had op de weg van [appellant] gelegen om zijn stelling dat het samenwonen met vader blijvend en op de toekomst gericht was nader concreet te onderbouwen. Dat heeft [appellant] , ook in hoger beroep, onvoldoende gedaan.

4.11 Alhoewel het hof begrip heeft voor de moeilijke situatie waarin [appellant] verkeert en voor zijn wens om in de woning te blijven, is het genoodzaakt om een strenge maatstaf toe te passen bij de beoordeling van een beroep op artikel 7:268 lid 2 BW. De reden daarvan houdt mede verband met het volgende. Een instelling als Ymere heeft de taak om sociale huurwoningen op een rechtvaardige wijze toe te wijzen aan personen op de wachtlijst die op grond van de geldende regels daarvoor in aanmerking komen. De wachtlijst voor een sociale huurwoning in [plaats] is, zoals algemeen bekend, zeer lang. Het verkrijgen van voorrang op de personen die al zeer lange tijd op deze wachtlijst staan kan alleen in bijzondere omstandigheden plaatsvinden. Dat dergelijke omstandigheden hier aan de orde zijn is onvoldoende concreet toegelicht en daarmee niet gebleken.

4.12 Omdat de grieven falen zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd. [appellant] zal, als in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het hoger beroep, die worden begroot op nihil.

Het hof: bekrachtigt het bestreden vonnis; veroordeelt [appellant] , in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op nihil. Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, R.J.M. Smit en M.M. Kruithof en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 september 2024.