ECLI:NL:GHAMS:2024:2521

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 23/159 25 juli 2024 uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 21 december 2022 in de zaak met kenmerk HAA 20/6596 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 11 te [Z] (de woning) voor het jaar 2020 vastgesteld op € 257.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2020 bekendgemaakt. 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 21 december 2022 heeft de rechtbank als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’): “De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 1.000; - veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 759; en - draagt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 48.” 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juli 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden

2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is gebouwd in 1910 en heeft een inhoud van 449 m³ (een tussenwoning van 335 m³ met een dakopbouw van ongeveer 114 m³). 2.2. Belanghebbende heeft op 1 mei 2017 de woning gekocht (met transportdatum 30 juni 2017) voor € 225.000.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (de heffingsambtenaar wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘verweerder’): “Wettelijke kader 6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 7. In artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, is bepaald dat de waarde bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt onder meer verwezen naar een door hem overgelegde waardematrix. In deze matrix is de waarde van de woning met behulp van de vergelijkingsmethode getaxeerd op € 257.000. Naast gegevens van de woning bevat dit rapport gegevens van vijf vergelijkingsobjecten, namelijk [B- straat] 33, [B- straat] 121, [A-straat] 4, [A-straat] 18, en [A-straat] 25, alle gelegen in [Z] . Voorts heeft verweerder verwezen naar het eigen aankoopcijfer van de woning. 8. Het eigen aankoopcijfer van de woning is in beginsel leidend bij het bepalen van de waarde wanneer deze voldoende dicht bij de waardepeildatum is gekocht (vgl. ECLI:NL:HR:2000:AA8610). In zo'n geval moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. 9. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder in de matrix verkoopinformatie opgenomen van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. De rechtbank acht de door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten vergelijkbaar. De vergelijkingsobjecten zijn immers wat type (tussenwoningen), bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de aangevoerde objecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. De waarde van de woning is gebaseerd op de transactiecijfers van vergelijkbare woningen, waarbij de onderlinge verschillen tot uitdrukking zijn gebracht in de matrix. Eiser heeft gesteld dat er sprake is van gedateerde voorzieningen en achterstallig onderhoud en dat de woning op alle waardekenmerken 'ondergemiddeld' zou moeten kwalificeren. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dit voldoende weersproken door te verwijzen naar het taxatierapport ten tijde van de overdracht per 1 mei 2017. In dit rapport is vastgesteld dat de onderhoudssituatie van de woning als 'goed' is gekwalificeerd, dat er diverse moderniseringen zijn aangebracht en dat er geen sprake is van gebreken of noodzakelijk herstel die een waardedrukkend effect hebben. De rechtbank heeft geen reden om aan te nemen dat tussen de taxatie in 2017 en de waardepeildatum de staat van de woning zodanig is gewijzigd dat de waarde moet worden bijgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de aangevoerde vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. 10. Tevens heeft verweerder in de matrix het eigen aankoopcijfer van de woning opgenomen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Eiser heeft de woning gekocht op 1 mei 2017 voor € 225.000. Hoewel de aankoop van de woning 18 maanden vóór de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, acht de rechtbank dit aankoopcijfer een bruikbare indicatie voor de waardevaststelling (vgl.ECLI:NL:GHDHA:2017:l 03). Verweerder heeft het aankoopcijfer geïndexeerd naar de waardepeildatum (tegen een indexatiepercentage van 18,7%) en de waarde vastgesteld op € 265.071. Eiser heeft niet gesteld dat het aankoopcijfer niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft of dat het indexatiepercentage onjuist is. De rechtbank heeft dan ook geen reden om aan te nemen dat het aankoopcijfer of het indexatiepercentage onjuist zou zijn. Eiser heeft wel gesteld dat het eigen aankoopcijfer niet bruikbaar is, aangezien er voldoende vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn. Nu verweerder zowel gegevens van vergelijkingsobjecten als het eigen aankoopcijfer heeft gehanteerd voor de onderbouwing van de waarde van de woning, faalt de grief van eiser. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het eigen aankoopcijfer en de vergelijkingsobjecten voldoende aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 257.000 voor de woning niet te hoog is. Gelijkheidsbeginsel 11. De rechtbank oordeelt als volgt over het beroep op het gelijkheidsbeginsel. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is onder meer sprake als verweerder de meerderheid binnen een groep van gelijke gevallen heeft bevoordeeld, in dit geval lager heeft gewaardeerd dan de woning van eiser (meerderheidsregel). Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel moet eiser minstens twee (nagenoeg) identieke objecten aanvoeren die lager zijn gewaardeerd dan zijn woning. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser hierin niet geslaagd. Zoals door verweerder terecht is betoogd, heeft de woning een dakopbouw van circa 114 m³ die de door eiser aangevoerde objecten niet hebben. Naar het oordeel van de rechtbank maakt deze omstandigheid dat van nagenoeg identieke objecten geen sprake is. Verder heeft eiser ook niet aannemelijk gemaakt dat verweerder een begunstigend beleid heeft gevoerd waarop eiser een beroep kan doen of dat sprake is van een oogmerk van begunstiging. De rechtbank volgt dan ook niet het standpunt van eiser dat er sprake is van een schending van het gelijkheidsbeginsel. Verbod willekeur en vertrouwensbeginsel 12. Eiser heeft aan zijn betoog dat verweerder in strijd met het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel heeft gehandeld ten grondslag gelegd dat verweerder niet heeft onderzocht waarom de waarde van de woning hoger ligt dan de door eiser aangevoerde objecten en dat de waarde van de woning kennelijk niet is bepaald volgens de modelmatige waardebepaling. De rechtbank overweegt als volgt. De waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het staat verweerder zowel in bezwaar als in beroep vrij de marktgegevens te kiezen die naar zijn oordeel de waarde op de beste wijze onderbouwen. Hiervoor heeft de rechtbank reeds geoordeeld dat verweerder de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt door deze te vergelijken met de referentieobjecten en het eigen aankoopcijfer. De rechtbank is van oordeel dat geen rechtsregel verweerder verplicht daarnaast te onderzoeken waarom de woning hoger is getaxeerd dan de objecten die eiser in het kader van zijn beroep op de meerderheidsregel heeft aangevoerd. Het beroep op het verbod van willekeur faalt daarom. De rechtbank passeert als onvoldoende onderbouwd het betoog dat eiser vertrouwen heeft kunnen ontlenen aan het taxatieverslag. Verzoek immateriële schadevergoeding 13. Eiser heeft op de zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 14.

Eerder aangevoerde grieven 5.1. Belanghebbende heeft in hoger beroep een aantal (van hem bekende standaard) grieven aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, en 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen. ECLI:GHAMS:2023:2594, rechtsoverwegingen: Modelmatig: de vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend. 5.4.5. en 5.5.1 e.v. Referentiepanden: het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. 5.6 ECLI:NL:GHAMS:2021:473 rechtsoverweging: WOZ-waarden referentiepanden: niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld. 5.16 Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over bovengenoemde grieven te oordelen. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur/ algemene rechtsbeginselen/ verdragen 5.2. Het in meer algemene termen omschreven beroep op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het handelen in strijd met het vertrouwensbeginsel, het verbod van willekeur en/of het motiveringsbeginsel, treft geen doel. Op belanghebbende rust de last feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel zal hierna worden behandeld. WOZ-waarde 5.3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 5.4. Het Hof stelt daarbij voorop dat: - de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en - het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene - verkoopprijzen van andere objecten. 5.5.1. De heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast onder andere invulling gegeven door inbreng van een matrix waarop vermeld gegevens aangaande vergelijkingsobjecten die rondom waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft panden aan de [B- straat] 33 en 121 en de [A-straat] 4, 18 en 25, alle gelegen in [Z] . Wat betreft grootte van het woonoppervlak, woningtype (rijtjeshuis met tuin), bouwstijl, uitstraling en ligging zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als onderbouwing van de waarde daarvan te dienen. Het Hof onderkent dat de twee laatstgenoemde objecten (in dezelfde straat gelegen als de woning) weliswaar in 1985 zijn gebouwd (en daarmee later dan de woning en de overige vergelijkingspanden) maar acht deze enkele omstandigheid onvoldoende om deze objecten uit te sluiten. 5.5.2. De voor de vergelijkingspanden gerealiseerde verkoopprijzen bieden (met in achtneming van de verschillen in bouwjaar, grootte, kaveloppervlakte, onderhoudstoestand, kwaliteit en al dan niet aanwezige op/aanbouw) steun aan de door de heffingsambtenaar op € 257.000 vastgestelde waarde. Dat geldt te meer nu uit de matrix blijkt dat voor de woning een substantieel lagere prijs per m³ is gehanteerd dan voor al de vergelijkingsobjecten. Het Hof ziet dan ook geen aanleiding voor verlaging van de waarde. 5.5.3. Belanghebbende heeft op 1 mei 2017 de woning gekocht (met transportdatum 30 juni 2017). De voor de woning overeengekomen aankoopprijs is daarmee 20 maanden vóór de waardepeildatum tot stand gekomen en daarmee ruim buiten de gebruikelijke periode waarmee rekening wordt gehouden voor vergelijkingspanden. Wat daar van zij, de door belanghebbende overeengekomen aankoopsom ad € 225.000 biedt (gelet op het tijdsverloop en de daarbinnen tot stand gekomen waardeontwikkeling zoals door de heffingsambtenaar onweersproken is gesteld) bepaald geen steun voor de door belanghebbende bepleite lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In tegendeel, deze aankoopsom biedt (zoals de rechtbank ook terecht concludeert) veeleer steun aan de vastgestelde waarde. 5.5.4. Gemachtigde heeft gewezen op achterstallig onderhoud en (de gevolgen van) lekkage en daarbij dezelfde foto’s overgelegd als reeds in eerste aanleg zijn overgelegd. Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat gemachtigde, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet of althans onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat gestelde gebreken en/of onvolkomenheden aanleiding zijn tot verlaging van de vastgestelde waarde. Daarbij wijst het Hof ook op de geconstateerde ruime marge (zie 5.5.2). Het Hof verwijst naar wat daarover is opgemerkt in overweging 9 van de rechtbank en maakt dat tot de zijne.

5.8. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. A.M. van Amsterdam, voorzitter, M.J. Leijdekker en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 25 juli 2024 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 23/159 25 juli 2024 uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 21 december 2022 in de zaak met kenmerk HAA 20/6596 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 11 te [Z] (de woning) voor het jaar 2020 vastgesteld op € 257.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2020 bekendgemaakt. 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 21 december 2022 heeft de rechtbank als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’): “De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 1.000; - veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 759; en - draagt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 48.” 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juli 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden

2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is gebouwd in 1910 en heeft een inhoud van 449 m³ (een tussenwoning van 335 m³ met een dakopbouw van ongeveer 114 m³). 2.2. Belanghebbende heeft op 1 mei 2017 de woning gekocht (met transportdatum 30 juni 2017) voor € 225.000.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (de heffingsambtenaar wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘verweerder’): “Wettelijke kader 6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 7. In artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, is bepaald dat de waarde bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt onder meer verwezen naar een door hem overgelegde waardematrix. In deze matrix is de waarde van de woning met behulp van de vergelijkingsmethode getaxeerd op € 257.000. Naast gegevens van de woning bevat dit rapport gegevens van vijf vergelijkingsobjecten, namelijk [B- straat] 33, [B- straat] 121, [A-straat] 4, [A-straat] 18, en [A-straat] 25, alle gelegen in [Z] . Voorts heeft verweerder verwezen naar het eigen aankoopcijfer van de woning. 8. Het eigen aankoopcijfer van de woning is in beginsel leidend bij het bepalen van de waarde wanneer deze voldoende dicht bij de waardepeildatum is gekocht (vgl. ECLI:NL:HR:2000:AA8610). In zo'n geval moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. 9. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder in de matrix verkoopinformatie opgenomen van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. De rechtbank acht de door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten vergelijkbaar. De vergelijkingsobjecten zijn immers wat type (tussenwoningen), bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de aangevoerde objecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. De waarde van de woning is gebaseerd op de transactiecijfers van vergelijkbare woningen, waarbij de onderlinge verschillen tot uitdrukking zijn gebracht in de matrix. Eiser heeft gesteld dat er sprake is van gedateerde voorzieningen en achterstallig onderhoud en dat de woning op alle waardekenmerken 'ondergemiddeld' zou moeten kwalificeren. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dit voldoende weersproken door te verwijzen naar het taxatierapport ten tijde van de overdracht per 1 mei 2017. In dit rapport is vastgesteld dat de onderhoudssituatie van de woning als 'goed' is gekwalificeerd, dat er diverse moderniseringen zijn aangebracht en dat er geen sprake is van gebreken of noodzakelijk herstel die een waardedrukkend effect hebben. De rechtbank heeft geen reden om aan te nemen dat tussen de taxatie in 2017 en de waardepeildatum de staat van de woning zodanig is gewijzigd dat de waarde moet worden bijgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de aangevoerde vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. 10. Tevens heeft verweerder in de matrix het eigen aankoopcijfer van de woning opgenomen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Eiser heeft de woning gekocht op 1 mei 2017 voor € 225.000. Hoewel de aankoop van de woning 18 maanden vóór de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, acht de rechtbank dit aankoopcijfer een bruikbare indicatie voor de waardevaststelling (vgl.ECLI:NL:GHDHA:2017:l 03). Verweerder heeft het aankoopcijfer geïndexeerd naar de waardepeildatum (tegen een indexatiepercentage van 18,7%) en de waarde vastgesteld op € 265.071. Eiser heeft niet gesteld dat het aankoopcijfer niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft of dat het indexatiepercentage onjuist is. De rechtbank heeft dan ook geen reden om aan te nemen dat het aankoopcijfer of het indexatiepercentage onjuist zou zijn. Eiser heeft wel gesteld dat het eigen aankoopcijfer niet bruikbaar is, aangezien er voldoende vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn. Nu verweerder zowel gegevens van vergelijkingsobjecten als het eigen aankoopcijfer heeft gehanteerd voor de onderbouwing van de waarde van de woning, faalt de grief van eiser. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het eigen aankoopcijfer en de vergelijkingsobjecten voldoende aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 257.000 voor de woning niet te hoog is. Gelijkheidsbeginsel 11. De rechtbank oordeelt als volgt over het beroep op het gelijkheidsbeginsel. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is onder meer sprake als verweerder de meerderheid binnen een groep van gelijke gevallen heeft bevoordeeld, in dit geval lager heeft gewaardeerd dan de woning van eiser (meerderheidsregel). Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel moet eiser minstens twee (nagenoeg) identieke objecten aanvoeren die lager zijn gewaardeerd dan zijn woning. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser hierin niet geslaagd. Zoals door verweerder terecht is betoogd, heeft de woning een dakopbouw van circa 114 m³ die de door eiser aangevoerde objecten niet hebben. Naar het oordeel van de rechtbank maakt deze omstandigheid dat van nagenoeg identieke objecten geen sprake is. Verder heeft eiser ook niet aannemelijk gemaakt dat verweerder een begunstigend beleid heeft gevoerd waarop eiser een beroep kan doen of dat sprake is van een oogmerk van begunstiging. De rechtbank volgt dan ook niet het standpunt van eiser dat er sprake is van een schending van het gelijkheidsbeginsel. Verbod willekeur en vertrouwensbeginsel 12. Eiser heeft aan zijn betoog dat verweerder in strijd met het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel heeft gehandeld ten grondslag gelegd dat verweerder niet heeft onderzocht waarom de waarde van de woning hoger ligt dan de door eiser aangevoerde objecten en dat de waarde van de woning kennelijk niet is bepaald volgens de modelmatige waardebepaling. De rechtbank overweegt als volgt. De waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het staat verweerder zowel in bezwaar als in beroep vrij de marktgegevens te kiezen die naar zijn oordeel de waarde op de beste wijze onderbouwen. Hiervoor heeft de rechtbank reeds geoordeeld dat verweerder de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt door deze te vergelijken met de referentieobjecten en het eigen aankoopcijfer. De rechtbank is van oordeel dat geen rechtsregel verweerder verplicht daarnaast te onderzoeken waarom de woning hoger is getaxeerd dan de objecten die eiser in het kader van zijn beroep op de meerderheidsregel heeft aangevoerd. Het beroep op het verbod van willekeur faalt daarom. De rechtbank passeert als onvoldoende onderbouwd het betoog dat eiser vertrouwen heeft kunnen ontlenen aan het taxatieverslag. Verzoek immateriële schadevergoeding 13. Eiser heeft op de zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 14.

Eerder aangevoerde grieven 5.1. Belanghebbende heeft in hoger beroep een aantal (van hem bekende standaard) grieven aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, en 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen. ECLI:GHAMS:2023:2594, rechtsoverwegingen: Modelmatig: de vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend. 5.4.5. en 5.5.1 e.v. Referentiepanden: het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. 5.6 ECLI:NL:GHAMS:2021:473 rechtsoverweging: WOZ-waarden referentiepanden: niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld. 5.16 Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over bovengenoemde grieven te oordelen. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur/ algemene rechtsbeginselen/ verdragen 5.2. Het in meer algemene termen omschreven beroep op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het handelen in strijd met het vertrouwensbeginsel, het verbod van willekeur en/of het motiveringsbeginsel, treft geen doel. Op belanghebbende rust de last feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel zal hierna worden behandeld. WOZ-waarde 5.3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 5.4. Het Hof stelt daarbij voorop dat: - de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en - het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene - verkoopprijzen van andere objecten. 5.5.1. De heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast onder andere invulling gegeven door inbreng van een matrix waarop vermeld gegevens aangaande vergelijkingsobjecten die rondom waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft panden aan de [B- straat] 33 en 121 en de [A-straat] 4, 18 en 25, alle gelegen in [Z] . Wat betreft grootte van het woonoppervlak, woningtype (rijtjeshuis met tuin), bouwstijl, uitstraling en ligging zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als onderbouwing van de waarde daarvan te dienen. Het Hof onderkent dat de twee laatstgenoemde objecten (in dezelfde straat gelegen als de woning) weliswaar in 1985 zijn gebouwd (en daarmee later dan de woning en de overige vergelijkingspanden) maar acht deze enkele omstandigheid onvoldoende om deze objecten uit te sluiten. 5.5.2. De voor de vergelijkingspanden gerealiseerde verkoopprijzen bieden (met in achtneming van de verschillen in bouwjaar, grootte, kaveloppervlakte, onderhoudstoestand, kwaliteit en al dan niet aanwezige op/aanbouw) steun aan de door de heffingsambtenaar op € 257.000 vastgestelde waarde. Dat geldt te meer nu uit de matrix blijkt dat voor de woning een substantieel lagere prijs per m³ is gehanteerd dan voor al de vergelijkingsobjecten. Het Hof ziet dan ook geen aanleiding voor verlaging van de waarde. 5.5.3. Belanghebbende heeft op 1 mei 2017 de woning gekocht (met transportdatum 30 juni 2017). De voor de woning overeengekomen aankoopprijs is daarmee 20 maanden vóór de waardepeildatum tot stand gekomen en daarmee ruim buiten de gebruikelijke periode waarmee rekening wordt gehouden voor vergelijkingspanden. Wat daar van zij, de door belanghebbende overeengekomen aankoopsom ad € 225.000 biedt (gelet op het tijdsverloop en de daarbinnen tot stand gekomen waardeontwikkeling zoals door de heffingsambtenaar onweersproken is gesteld) bepaald geen steun voor de door belanghebbende bepleite lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In tegendeel, deze aankoopsom biedt (zoals de rechtbank ook terecht concludeert) veeleer steun aan de vastgestelde waarde. 5.5.4. Gemachtigde heeft gewezen op achterstallig onderhoud en (de gevolgen van) lekkage en daarbij dezelfde foto’s overgelegd als reeds in eerste aanleg zijn overgelegd. Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat gemachtigde, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet of althans onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat gestelde gebreken en/of onvolkomenheden aanleiding zijn tot verlaging van de vastgestelde waarde. Daarbij wijst het Hof ook op de geconstateerde ruime marge (zie 5.5.2). Het Hof verwijst naar wat daarover is opgemerkt in overweging 9 van de rechtbank en maakt dat tot de zijne.

5.8. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. A.M. van Amsterdam, voorzitter, M.J. Leijdekker en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 25 juli 2024 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: