ECLI:NL:GHAMS:2024:2515

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 23/6 20 juni 2024 uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A Bakker) tegen de uitspraak van 11 november 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/2048 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1. Bij beschikking heeft de heffingsambtenaar de waarde op l januari 2014 van de onroerende zaak [A-straat] 874 (de woning) vastgesteld op € 611.500. 2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 3. Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 11 november 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juni 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning (repeterend) uit het bouwjaar 2003 met een oppervlakte van 218 m², een bijbehorende kavel van 120 m², een dakterras van 22 m² en twee parkeerplaatsen. De oppervlakte van de woning is vastgesteld aan de hand van de NEN 2580 norm. 2.2. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 611.500 onder meer een matrix overgelegd. De (herleide) vierkantemeterprijs van het woningdeel van de woning, geneutraliseerd voor kwaliteit, onderhoud en ligging, bedraagt volgens de matrix € 2.099. De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten, geneutraliseerd voor kwaliteit, onderhoud en ligging, bedraagt volgens de matrix € 2.821. 2.3. De matrix van de heffingsambtenaar ziet er als volgt uit:

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’): “Toezending stukken in bezwaar 3. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrecties niet heeft toegezonden tijdens de bezwaarprocedure, hoewel hij daarom wel had gevraagd. Volgens eiser is dat in strijd met artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). 4. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 blijkt namelijk de heffingsambtenaar in de bezwaarfase kan volstaan met het toezenden van het taxatieverslag. De heffingsambtenaar is dus niet verplicht om in bezwaar de erfpachtcorrecties toe te zenden. De WOZ-waarde van de woning 5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning moet worden toegekend, als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is de waarde in het economisch verkeer. Dat is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die door de meestbiedende koper betaald zou worden voor de onroerende zaak, nadat deze op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. 6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen (de vergelijkingsobjecten). De vergelijkingsobjecten zijn alle drie binnen een jaar vóór of na de waardepeildatum I januari 2014 verkocht. 7. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar niet de juiste erfpachtcorrecties heeft toegepast op de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar gebruikt per 1 juli 2019 een nieuwe methode om de erfpachtcorrecties vast te stellen, die tot voor eiser gunstigere resultaten leidt. Nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt, zou hij die volgens eiser ook in dit geval moeten toepassen. 8. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De heffingsambtenaar heeft de erfpachtcorrecties van de vergelijkingsobjecten volgens de 'oude' methode berekend. Deze methode is door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk bevonden. Voor een motivering van dat oordeel verwijst de rechtbank naar de desbetreffende uitspraak van het gerechtshof. 9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar een korting van 2% had moeten toepassen op de WOZ-waarde. Hij verwijst hiervoor naar een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] . In deze brief is venneld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Verder wijst eiser op een brief van het college van 13 februari 2019 waaruit volgens hem blijkt dat de korting ook wordt toegepast op WOZ-beschikkingen die nog niet onherroepelijk zijn. Volgens eiser schendt de heffingsambtenaar meerdere algemene beginselen van behoorlijk bestuur door de korting in dit geval niet toe te passen. 10. De rechtbank overweegt het volgende. De korting van 2%, waar eiser naar verwijst, was bedoeld voor WOZ-waarderingen voor het belastingjaar 2019 en dus niet voor eerdere of latere belastingjaren. Aangezien het in deze zaak om een WOZ-waardering voor het belastingjaar 2015 gaat, was de heffingsambtenaar niet gehouden die korting in dit geval ook toe te passen. Van schending van de door eiser bedoelde algemene beginselen van behoorlijk bestuur is geen sprake. Voor een motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021. De rechtbank voegt hier nog aan toe dat uit de passage in de brief van het college van 13 februari 2019 waarop eiser doelt, niet volgt dat eiser recht zou hebben op de korting van 2%. Als uit die brief al zou volgen dat ook een korting toegepast moet worden op de WOZ­ waardes voor de belastingjaren 2015 en 20l6, gold dat alleen voor WOZ-waardes voor die belastingjaren die onderwerp van geschil waren in bezwaar- en beroepsprocedures die ten tijde van het publiceren van de brief op 5 februari 2019 werden gevoerd. Daarvan is in dit geval geen sprake. 11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar inzicht had moeten verschaffen in de transactieprijzen van alle referentieobjecten die voor de modelmatige waardebepaling zijn gebruikt. Hij wijst in dit verband op het zogenoemde 'black box'-arrest van de Hoge Raad. 12. De rechtbank verwijst de naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 29 juni 2021. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten. Tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een 'black box' als bedoeld in voormeld arrest. 13. Eiser voert aan dat hogere eisen moeten worden gesteld aan de onderbouwing van de WOZ-waarde als die wordt gebruikt voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht, zoals in dit geval. Eiser beroept zich in dit verband op een arrest van de Hoge Raad van 17 april 2020. Volgens eiser is de heffingsambtenaar op grond van dit arrest gehouden om alle transacties van de gehanteerde referenties in de modelmatige waardebepaling in te brengen. Nu hij dit niet heeft gedaan, is volgens eiser sprake van strijd met het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur. 14. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Voor een motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 20 januari 2022, waarin het gerechtshof deze beroepsgrond heeft verworpen. 15. Eiser voert aan dat de Waarderingskamer in het 'Beoordelingsprotocol woningen' een bandbreedte van 0,98 - 1,04 voor de spreidingscoëfficiënt (COD) hanteert om te beoordelen of de getaxeerde waarde aansluit bij het algemene marktniveau. Volgens eiser hebben de drie vergelijkingsobjecten een afwijkingsratio, van meer dan 4%, zodat ze niet representatief zijn voor de waarde op het marktniveau van de woning. 16. De rechtbank overweegt het volgende. Voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd dat de afwijkingsratio niet hoger mag zijn dan 4%, is dat geen voorschrift waaraan de heffingsambtenaar is gebonden. Alleen al daarom slaagt deze beroepsgrond niet. 17. Eiser voert aan dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar voldoende bepaalbaar moet zijn. Dit baseert hij op artikel 6:227 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Verder beroept hij zich op artikel 7:904, eerste lid, van het BW, omdat volgens hem geen sprake zou zijn van een onafhankelijke taxatie. 18. Deze beroepsgronden slagen niet. De artikelen waarop eiser zich beroept, hebben betrekking op het overeenkomstenrecht en niet op het belastingrecht. Wel zal het grondbedrijf van de gemeente de WOZ waarde ook gebruiken in het kader van de erfpachtverhouding. Dat gebruik van de WOZ-waarde voor andere doelen dan het opleggen van belastingaanslagen noopt er echter niet toe om de waardevaststelling voor de WOZ op een andere wijze te doen plaatsvinden dan volgt uit artikel 17, tweede lid, van de WOZ. 19. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. 21. De rechtbank overweegt het volgende. Vaststaat dat de woningdelen van de vergelijkingsobjecten een behoorlijk kleinere oppervlakte hebben dan het woningdeel van de woning, namelijk 144, 149 en 165 m2 tegenover 218 m2, zodat sprake zou kunnen zijn van afnemend grensnut.

5.1. Het Hof verenigt zich met rechtsoverwegingen 5 tot en met 28 van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze berusten tot de zijne. Al hetgeen belanghebbende in hoger beroep aanvullend heeft aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaak. Het Hof overweegt nog als volgt. Standaardgrieven 5.2. Voor zover belanghebbende in dit hoger beroep standaardgrieven heeft aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, en 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen, verwijst het Hof voor zijn oordeel in dezen daarnaar: Oordeel ECLI:GHAMS:2023:2594, r.o.: 1. Het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen. 5.1.2 2. De vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend. 5.4.5 3. De vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend. 5.5.1 e.v. 4. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. 5.6 5. Dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde. 5.9 6. Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen. 5.10.3 7. Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen. 5.12 en 5.13 8. De stelling van belanghebbende dat hij op grond van de een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen. 5.14 Oordeel ECLI:NL:GHAMS:2021:473 r.o.: 9 Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld. r.o. 5.16 Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over de (standaard)grieven te oordelen. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur/ algemene rechtsbeginselen/ verdragen 5.3. Het beroep op algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals geformuleerd in het hogerberoepschrift (het handelen in strijd met het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het fair-playbeginsel, het verbod van détournement de pouvoir en/of het motiveringsbeginsel, en het ontbreken van een zorgvuldige voorbereiding van een besluit) treft geen doel. Op belanghebbende rust de last feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het Hof ziet hierin evenmin aanleiding voor de conclusie dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met enig geschreven dan wel ongeschreven algemeen rechtsbeginsel dan wel met de bepalingen van de internationale verdragen. WOZ-waarde van de woning 5.4.1. Belanghebbende heeft in hoger beroep betoogd dat gezien de nabijgelegen ondergrondse container, de ligging van de woning als ‘matig’ moet worden aangemerkt. Het betreft een blote stelling. Belanghebbende heeft namelijk niet onderbouwd waarom de nabije aanwezigheid van deze container een negatief effect op de waarde van de woning zou hebben, noch waarom deze aanwezigheid dusdanig nadelig zou zijn, dat de ligging van de woning ‘matig’ zou behoren te zijn. Het Hof volgt belanghebbende hierin daarom ook niet. 5.4.2. Met de gehanteerde vergelijkingsobjecten en toelichting daarop in de matrix (zie 2.3) heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 5.4.3. De door de heffingsambtenaar verstrekte vergelijkingsobjecten zijn wat betreft de oppervlakte, de locatie, het bouwjaar, de ligging, de kwaliteit en de onderhoudstoestand, naar oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. Met de onderlinge verschillen heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Deze verschillen, waartoe de afnemende meeropbrengst behoort, komen tot uitdrukking in de (aanzienlijk) lagere prijs per vierkante meter van het woningdeel van de woning zoals weergegeven in de matrix (zie 2.3).

5.6. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mr. N. Djebali, voorzitter en lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 20 juni 2024 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 23/6 20 juni 2024 uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A Bakker) tegen de uitspraak van 11 november 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/2048 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1. Bij beschikking heeft de heffingsambtenaar de waarde op l januari 2014 van de onroerende zaak [A-straat] 874 (de woning) vastgesteld op € 611.500. 2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 3. Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 11 november 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juni 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning (repeterend) uit het bouwjaar 2003 met een oppervlakte van 218 m², een bijbehorende kavel van 120 m², een dakterras van 22 m² en twee parkeerplaatsen. De oppervlakte van de woning is vastgesteld aan de hand van de NEN 2580 norm. 2.2. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 611.500 onder meer een matrix overgelegd. De (herleide) vierkantemeterprijs van het woningdeel van de woning, geneutraliseerd voor kwaliteit, onderhoud en ligging, bedraagt volgens de matrix € 2.099. De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten, geneutraliseerd voor kwaliteit, onderhoud en ligging, bedraagt volgens de matrix € 2.821. 2.3. De matrix van de heffingsambtenaar ziet er als volgt uit:

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’): “Toezending stukken in bezwaar 3. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrecties niet heeft toegezonden tijdens de bezwaarprocedure, hoewel hij daarom wel had gevraagd. Volgens eiser is dat in strijd met artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). 4. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 blijkt namelijk de heffingsambtenaar in de bezwaarfase kan volstaan met het toezenden van het taxatieverslag. De heffingsambtenaar is dus niet verplicht om in bezwaar de erfpachtcorrecties toe te zenden. De WOZ-waarde van de woning 5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning moet worden toegekend, als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is de waarde in het economisch verkeer. Dat is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die door de meestbiedende koper betaald zou worden voor de onroerende zaak, nadat deze op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. 6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen (de vergelijkingsobjecten). De vergelijkingsobjecten zijn alle drie binnen een jaar vóór of na de waardepeildatum I januari 2014 verkocht. 7. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar niet de juiste erfpachtcorrecties heeft toegepast op de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar gebruikt per 1 juli 2019 een nieuwe methode om de erfpachtcorrecties vast te stellen, die tot voor eiser gunstigere resultaten leidt. Nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt, zou hij die volgens eiser ook in dit geval moeten toepassen. 8. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De heffingsambtenaar heeft de erfpachtcorrecties van de vergelijkingsobjecten volgens de 'oude' methode berekend. Deze methode is door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk bevonden. Voor een motivering van dat oordeel verwijst de rechtbank naar de desbetreffende uitspraak van het gerechtshof. 9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar een korting van 2% had moeten toepassen op de WOZ-waarde. Hij verwijst hiervoor naar een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] . In deze brief is venneld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Verder wijst eiser op een brief van het college van 13 februari 2019 waaruit volgens hem blijkt dat de korting ook wordt toegepast op WOZ-beschikkingen die nog niet onherroepelijk zijn. Volgens eiser schendt de heffingsambtenaar meerdere algemene beginselen van behoorlijk bestuur door de korting in dit geval niet toe te passen. 10. De rechtbank overweegt het volgende. De korting van 2%, waar eiser naar verwijst, was bedoeld voor WOZ-waarderingen voor het belastingjaar 2019 en dus niet voor eerdere of latere belastingjaren. Aangezien het in deze zaak om een WOZ-waardering voor het belastingjaar 2015 gaat, was de heffingsambtenaar niet gehouden die korting in dit geval ook toe te passen. Van schending van de door eiser bedoelde algemene beginselen van behoorlijk bestuur is geen sprake. Voor een motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021. De rechtbank voegt hier nog aan toe dat uit de passage in de brief van het college van 13 februari 2019 waarop eiser doelt, niet volgt dat eiser recht zou hebben op de korting van 2%. Als uit die brief al zou volgen dat ook een korting toegepast moet worden op de WOZ­ waardes voor de belastingjaren 2015 en 20l6, gold dat alleen voor WOZ-waardes voor die belastingjaren die onderwerp van geschil waren in bezwaar- en beroepsprocedures die ten tijde van het publiceren van de brief op 5 februari 2019 werden gevoerd. Daarvan is in dit geval geen sprake. 11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar inzicht had moeten verschaffen in de transactieprijzen van alle referentieobjecten die voor de modelmatige waardebepaling zijn gebruikt. Hij wijst in dit verband op het zogenoemde 'black box'-arrest van de Hoge Raad. 12. De rechtbank verwijst de naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 29 juni 2021. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten. Tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een 'black box' als bedoeld in voormeld arrest. 13. Eiser voert aan dat hogere eisen moeten worden gesteld aan de onderbouwing van de WOZ-waarde als die wordt gebruikt voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht, zoals in dit geval. Eiser beroept zich in dit verband op een arrest van de Hoge Raad van 17 april 2020. Volgens eiser is de heffingsambtenaar op grond van dit arrest gehouden om alle transacties van de gehanteerde referenties in de modelmatige waardebepaling in te brengen. Nu hij dit niet heeft gedaan, is volgens eiser sprake van strijd met het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur. 14. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Voor een motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 20 januari 2022, waarin het gerechtshof deze beroepsgrond heeft verworpen. 15. Eiser voert aan dat de Waarderingskamer in het 'Beoordelingsprotocol woningen' een bandbreedte van 0,98 - 1,04 voor de spreidingscoëfficiënt (COD) hanteert om te beoordelen of de getaxeerde waarde aansluit bij het algemene marktniveau. Volgens eiser hebben de drie vergelijkingsobjecten een afwijkingsratio, van meer dan 4%, zodat ze niet representatief zijn voor de waarde op het marktniveau van de woning. 16. De rechtbank overweegt het volgende. Voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd dat de afwijkingsratio niet hoger mag zijn dan 4%, is dat geen voorschrift waaraan de heffingsambtenaar is gebonden. Alleen al daarom slaagt deze beroepsgrond niet. 17. Eiser voert aan dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar voldoende bepaalbaar moet zijn. Dit baseert hij op artikel 6:227 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Verder beroept hij zich op artikel 7:904, eerste lid, van het BW, omdat volgens hem geen sprake zou zijn van een onafhankelijke taxatie. 18. Deze beroepsgronden slagen niet. De artikelen waarop eiser zich beroept, hebben betrekking op het overeenkomstenrecht en niet op het belastingrecht. Wel zal het grondbedrijf van de gemeente de WOZ waarde ook gebruiken in het kader van de erfpachtverhouding. Dat gebruik van de WOZ-waarde voor andere doelen dan het opleggen van belastingaanslagen noopt er echter niet toe om de waardevaststelling voor de WOZ op een andere wijze te doen plaatsvinden dan volgt uit artikel 17, tweede lid, van de WOZ. 19. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. 21. De rechtbank overweegt het volgende. Vaststaat dat de woningdelen van de vergelijkingsobjecten een behoorlijk kleinere oppervlakte hebben dan het woningdeel van de woning, namelijk 144, 149 en 165 m2 tegenover 218 m2, zodat sprake zou kunnen zijn van afnemend grensnut.

5.1. Het Hof verenigt zich met rechtsoverwegingen 5 tot en met 28 van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze berusten tot de zijne. Al hetgeen belanghebbende in hoger beroep aanvullend heeft aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaak. Het Hof overweegt nog als volgt. Standaardgrieven 5.2. Voor zover belanghebbende in dit hoger beroep standaardgrieven heeft aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, en 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen, verwijst het Hof voor zijn oordeel in dezen daarnaar: Oordeel ECLI:GHAMS:2023:2594, r.o.: 1. Het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen. 5.1.2 2. De vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend. 5.4.5 3. De vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend. 5.5.1 e.v. 4. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. 5.6 5. Dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde. 5.9 6. Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen. 5.10.3 7. Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen. 5.12 en 5.13 8. De stelling van belanghebbende dat hij op grond van de een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen. 5.14 Oordeel ECLI:NL:GHAMS:2021:473 r.o.: 9 Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld. r.o. 5.16 Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over de (standaard)grieven te oordelen. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur/ algemene rechtsbeginselen/ verdragen 5.3. Het beroep op algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals geformuleerd in het hogerberoepschrift (het handelen in strijd met het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het fair-playbeginsel, het verbod van détournement de pouvoir en/of het motiveringsbeginsel, en het ontbreken van een zorgvuldige voorbereiding van een besluit) treft geen doel. Op belanghebbende rust de last feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het Hof ziet hierin evenmin aanleiding voor de conclusie dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met enig geschreven dan wel ongeschreven algemeen rechtsbeginsel dan wel met de bepalingen van de internationale verdragen. WOZ-waarde van de woning 5.4.1. Belanghebbende heeft in hoger beroep betoogd dat gezien de nabijgelegen ondergrondse container, de ligging van de woning als ‘matig’ moet worden aangemerkt. Het betreft een blote stelling. Belanghebbende heeft namelijk niet onderbouwd waarom de nabije aanwezigheid van deze container een negatief effect op de waarde van de woning zou hebben, noch waarom deze aanwezigheid dusdanig nadelig zou zijn, dat de ligging van de woning ‘matig’ zou behoren te zijn. Het Hof volgt belanghebbende hierin daarom ook niet. 5.4.2. Met de gehanteerde vergelijkingsobjecten en toelichting daarop in de matrix (zie 2.3) heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 5.4.3. De door de heffingsambtenaar verstrekte vergelijkingsobjecten zijn wat betreft de oppervlakte, de locatie, het bouwjaar, de ligging, de kwaliteit en de onderhoudstoestand, naar oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. Met de onderlinge verschillen heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Deze verschillen, waartoe de afnemende meeropbrengst behoort, komen tot uitdrukking in de (aanzienlijk) lagere prijs per vierkante meter van het woningdeel van de woning zoals weergegeven in de matrix (zie 2.3).

5.6. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mr. N. Djebali, voorzitter en lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 20 juni 2024 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: