ECLI:NL:GHAMS:2024:2009

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 22/2556 4 juni 2024 uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 10 november 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/216 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 256.000. 1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 10 november 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 mei 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een galerijflat met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 89 m². 2.2. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 256.000 onder meer een matrix overgelegd. De (herleide) vierkantemeterprijs van het woningdeel van de woning, geneutraliseerd voor kwaliteit en onderhoud, bedraagt volgens de matrix € 2.982. De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten, geneutraliseerd voor kwaliteit en onderhoud, bedraagt volgens de matrix € 3.096. 2.3. De matrix van de heffingsambtenaar ziet er als volgt uit:

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’): “5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. 7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe het volgende. 8. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Zoals uit de matrix volgt, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als vergelijkingsobject te worden gebruikt voor de waardebepaling van de woning. De vergelijkingsobjecten zijn wat type woning (portiekflat) betreft vergelijkbaar, zijn gelegen in dezelfde buurt en van hetzelfde bouwjaar. Er zijn weliswaar verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, maar deze verschillen zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De rechtbank overweegt dat bij het hanteren van vergelijkingsobjecten niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning. Het gebruik van vergelijkingsobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en aan de hand daarvan de (vastgestelde) waarde van de woning te bepalen en onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft de vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken voor de waardering van de woning. 9. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallig onderhoud (slechte geluidsindicatie) en kwaliteit van de woning. 10. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit, onderhoud en ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De kwaliteit, onderhoud en ligging van de woning zijn door de taxateur als respectievelijk ‘matig’, ‘gemiddeld’ en ‘goed’ gekwalificeerd. Voor zover de kwaliteit, het onderhoud en de ligging van de vergelijkingsobjecten beter of slechter dan ‘gemiddeld’ is gekwalificeerd, heeft de taxateur van de heffingsambtenaar een correctie naar boven of naar beneden toegepast op de gerealiseerde m2-prjs van de vergelijkingsobjecten. Op basis van deze gecorrigeerde m2-prijzen is de gemiddelde m2-prijs vastgesteld. De - gecorrigeerd naar een gemiddelde staat van kwaliteit, onderhoud en ligging – getaxeerde m2-prijs van het woningdeel van de woning (€ 2.982,-) is lager dan de (naar neutraal gecorrigeerde) gemiddelde m2-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten (€ 3.096,-). Niet is gebleken dat een groter verschil gerechtvaardigd is. Door eiser is niet aannemelijk gemaakt dat het achterstallig onderhoud en de kwaliteit van de woning zodanig verschillen van de vergelijkingsobjecten dat een nog lagere m2-prijs in aanmerking had moeten worden genomen door de heffingsambtenaar. Met het overleggen van de foto’s van de woning, de badkamer en het toilet heeft eiser dat niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat de woning wat kwaliteit en onderhoud betreft terecht op respectievelijk matig en gemiddeld is gekwalificeerd en de heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening heeft gehouden met een waardedruk op het aspect kwaliteit. 11. Het bevreemdt eiser dat de woning in de bezwaarfase wat kwaliteit en onderhoud betreft op respectievelijk gemiddeld en goed was gekwalificeerd maar dat de waarde niet is veranderd. De rechtbank merkt op dat volgens vaste jurisprudentie het de heffingsambtenaar is toegestaan om de door hem voorgestane waarde in elke fase van het geding met nieuwe en verbeterde gegevens te onderbouwen. Dat de waarde niet is veranderd doet daar niet aan af. 12. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met eventuele verschillen en dus aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 14. Eiser voert aan dat er geen sprake is van een zorgvuldige voorbereiding van de uitspraak op bezwaar, omdat de heffingsambtenaar geen volledige heroverweging heeft gedaan. Ook is niet volledig weergegeven wat er op de hoorzitting is besproken. 15. De rechtbank volgt eiser daarin niet. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt voldoende waarop de heffingsambtenaar zijn beslissing heeft gebaseerd. Verder gaat de heffingsambtenaar uitgebreid in op de argumenten van eiser in bezwaar en heeft er een hoorzitting plaatsgevonden. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar zakelijk weergegeven wat er tijdens de hoorzitting is besproken. In de matrix staat de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning. 16. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, namelijk de waardematrix, grondstaffels, indexaties en erfpachtcorrecties. Volgens de gemachtigde van eiser kan de heffingsambtenaar niet volstaan met het slechts toesturen van de matrix met daarop drie vergelijkingsobjecten. Volgens eiser moet de heffingsambtenaar inzicht verschaffen in alle referenties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling. Eiser wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’- arrest van de Hoge Raad. Ook heeft de heffingsambtenaar volgens eiser ten onrechte een strategische keuze gemaakt welke vergelijkingsobjecten in de taxatie worden gebruikt. 17. De rechtbank verwijst de naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 29 juni 2021. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest. 18. Eiser vindt dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar voldoende bepaalbaar moet zijn. Dit baseert hij op artikel 6:227 van het Burgerlijk Wetboek: de verbintenissen die partijen op zich nemen, moeten bepaalbaar zijn. De rechtbank overweegt echter dat dit een regel is van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. Wel zal het grondbedrijf van de gemeente de WOZ-waarde ook gebruiken in het kader van de erfpachtverhouding. Ten eerste is erfpacht echter geen overeenkomst maar een beperkt zakelijk recht. Ten tweede doet de erfpacht niet af aan het karakter van de waardevaststelling voor de WOZ. De beroepsgrond slaagt niet. 19. Ook vindt eiser dat er geen sprake is van een onafhankelijke taxatie als bedoeld in artikel 7:904, eerste lid, van het BW. Ook dit is een regel van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. De beroepsgrond slaagt niet. 20. Eiser voert aan dat de Waarderingskamer in het ‘Beoordelingsprotocol woningen’ een bandbreedte van 0,98 - 1,04 voor de spreidingscoëfficiënt (COD) hanteert om te beoordelen of de getaxeerde waarde aansluit bij het algemene marktniveau. Volgens eiser hebben de drie vergelijkingsobjecten een afwijkingsratio van meer dan 4%, zodat ze niet representatief zijn voor de waarde op het marktniveau van de woning. 21.

5.1. Het Hof verenigt zich met de beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze berust tot de zijne. Al hetgeen belanghebbende in hoger beroep aanvullend heeft aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaak. Het Hof overweegt nog als volgt. Standaardgrieven 5.2. Voor zover belanghebbende in dit hoger beroep standaardgrieven heeft aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, en 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen, verwijst het Hof voor zijn oordeel in dezen daarnaar: Oordeel ECLI:GHAMS:2023:2594, r.o.: 1. Het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen. 5.1.2 2. De vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend. 5.4.5 3. De vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend. 5.5.1 e.v. 4. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. 5.6 5. Dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde. 5.9 6. Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen. 5.10.3 7. Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen. 5.12 en 5.13 8. De stelling van belanghebbende dat hij op grond van de een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen. 5.14 Oordeel ECLI:NL:GHAMS:2021:473 r.o.: 9 Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld. r.o. 5.16 Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over de (standaard)grieven te oordelen. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur/ algemene rechtsbeginselen/ verdragen 5.3. Het beroep op algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals geformuleerd in het hogerberoepschrift (het handelen in strijd met het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het fair-playbeginsel, het verbod van détournement de pouvoir en/of het motiveringsbeginsel, en het ontbreken van een zorgvuldige voorbereiding van een besluit) treft geen doel. Op belanghebbende rust de last feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het Hof ziet hierin evenmin aanleiding voor de conclusie dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met enig geschreven dan wel ongeschreven algemeen rechtsbeginsel dan wel met de bepalingen van de internationale verdragen. WOZ-waarde woning 5.4. Belanghebbende heeft in hoger beroep gesteld dat het onderhoud van de woning, evenals de kwaliteit, dient te worden gewaardeerd met factor ‘matig’ (in plaats van ‘gemiddeld’ zoals in de matrix van de heffingsambtenaar is opgenomen, zie 2.3.). De heffingsambtenaar heeft die stelling gemotiveerd betwist en daarbij aangegeven dat het bouwjaar van de woning 2003 is en ook om die reden een onderhoudsstaat zijnde ‘matig’ niet gebruikelijk en aannemelijk is. Ter onderbouwing heeft belanghebbende enkele foto’s uit, naar hij stelt, de jaren 2014 en 2015 overgelegd. Met al hetgeen belanghebbende heeft betoogd, is naar het oordeel van het Hof, mede in het licht van de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet, althans in onvoldoende mate aannemelijk dat sprake is van onderhoud dat met een zodanige lage factor moet worden gewaardeerd. Voor zover de foto’s van belanghebbende kunnen dienen als onderbouwing van het onderhoud van de woning, ondersteunen zij de kwalificatie ‘gemiddeld’, en het standpunt van de heffingsambtenaar. 5.5. De vergelijkingsobjecten zijn wat betreft de oppervlakte, de locatie, het bouwjaar, de ligging, de kwaliteit en de onderhoudstoestand, naar oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. Met de onderlinge verschillen heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden.

5.7. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mr. N. Djebali, voorzitter en lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 4 juni 2024 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 22/2556 4 juni 2024 uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 10 november 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/216 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 256.000. 1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 10 november 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 mei 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een galerijflat met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 89 m². 2.2. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 256.000 onder meer een matrix overgelegd. De (herleide) vierkantemeterprijs van het woningdeel van de woning, geneutraliseerd voor kwaliteit en onderhoud, bedraagt volgens de matrix € 2.982. De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten, geneutraliseerd voor kwaliteit en onderhoud, bedraagt volgens de matrix € 3.096. 2.3. De matrix van de heffingsambtenaar ziet er als volgt uit:

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’): “5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. 7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe het volgende. 8. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Zoals uit de matrix volgt, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als vergelijkingsobject te worden gebruikt voor de waardebepaling van de woning. De vergelijkingsobjecten zijn wat type woning (portiekflat) betreft vergelijkbaar, zijn gelegen in dezelfde buurt en van hetzelfde bouwjaar. Er zijn weliswaar verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, maar deze verschillen zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De rechtbank overweegt dat bij het hanteren van vergelijkingsobjecten niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning. Het gebruik van vergelijkingsobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en aan de hand daarvan de (vastgestelde) waarde van de woning te bepalen en onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft de vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken voor de waardering van de woning. 9. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallig onderhoud (slechte geluidsindicatie) en kwaliteit van de woning. 10. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit, onderhoud en ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De kwaliteit, onderhoud en ligging van de woning zijn door de taxateur als respectievelijk ‘matig’, ‘gemiddeld’ en ‘goed’ gekwalificeerd. Voor zover de kwaliteit, het onderhoud en de ligging van de vergelijkingsobjecten beter of slechter dan ‘gemiddeld’ is gekwalificeerd, heeft de taxateur van de heffingsambtenaar een correctie naar boven of naar beneden toegepast op de gerealiseerde m2-prjs van de vergelijkingsobjecten. Op basis van deze gecorrigeerde m2-prijzen is de gemiddelde m2-prijs vastgesteld. De - gecorrigeerd naar een gemiddelde staat van kwaliteit, onderhoud en ligging – getaxeerde m2-prijs van het woningdeel van de woning (€ 2.982,-) is lager dan de (naar neutraal gecorrigeerde) gemiddelde m2-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten (€ 3.096,-). Niet is gebleken dat een groter verschil gerechtvaardigd is. Door eiser is niet aannemelijk gemaakt dat het achterstallig onderhoud en de kwaliteit van de woning zodanig verschillen van de vergelijkingsobjecten dat een nog lagere m2-prijs in aanmerking had moeten worden genomen door de heffingsambtenaar. Met het overleggen van de foto’s van de woning, de badkamer en het toilet heeft eiser dat niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat de woning wat kwaliteit en onderhoud betreft terecht op respectievelijk matig en gemiddeld is gekwalificeerd en de heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening heeft gehouden met een waardedruk op het aspect kwaliteit. 11. Het bevreemdt eiser dat de woning in de bezwaarfase wat kwaliteit en onderhoud betreft op respectievelijk gemiddeld en goed was gekwalificeerd maar dat de waarde niet is veranderd. De rechtbank merkt op dat volgens vaste jurisprudentie het de heffingsambtenaar is toegestaan om de door hem voorgestane waarde in elke fase van het geding met nieuwe en verbeterde gegevens te onderbouwen. Dat de waarde niet is veranderd doet daar niet aan af. 12. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met eventuele verschillen en dus aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 14. Eiser voert aan dat er geen sprake is van een zorgvuldige voorbereiding van de uitspraak op bezwaar, omdat de heffingsambtenaar geen volledige heroverweging heeft gedaan. Ook is niet volledig weergegeven wat er op de hoorzitting is besproken. 15. De rechtbank volgt eiser daarin niet. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt voldoende waarop de heffingsambtenaar zijn beslissing heeft gebaseerd. Verder gaat de heffingsambtenaar uitgebreid in op de argumenten van eiser in bezwaar en heeft er een hoorzitting plaatsgevonden. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar zakelijk weergegeven wat er tijdens de hoorzitting is besproken. In de matrix staat de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning. 16. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, namelijk de waardematrix, grondstaffels, indexaties en erfpachtcorrecties. Volgens de gemachtigde van eiser kan de heffingsambtenaar niet volstaan met het slechts toesturen van de matrix met daarop drie vergelijkingsobjecten. Volgens eiser moet de heffingsambtenaar inzicht verschaffen in alle referenties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling. Eiser wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’- arrest van de Hoge Raad. Ook heeft de heffingsambtenaar volgens eiser ten onrechte een strategische keuze gemaakt welke vergelijkingsobjecten in de taxatie worden gebruikt. 17. De rechtbank verwijst de naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 29 juni 2021. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest. 18. Eiser vindt dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar voldoende bepaalbaar moet zijn. Dit baseert hij op artikel 6:227 van het Burgerlijk Wetboek: de verbintenissen die partijen op zich nemen, moeten bepaalbaar zijn. De rechtbank overweegt echter dat dit een regel is van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. Wel zal het grondbedrijf van de gemeente de WOZ-waarde ook gebruiken in het kader van de erfpachtverhouding. Ten eerste is erfpacht echter geen overeenkomst maar een beperkt zakelijk recht. Ten tweede doet de erfpacht niet af aan het karakter van de waardevaststelling voor de WOZ. De beroepsgrond slaagt niet. 19. Ook vindt eiser dat er geen sprake is van een onafhankelijke taxatie als bedoeld in artikel 7:904, eerste lid, van het BW. Ook dit is een regel van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. De beroepsgrond slaagt niet. 20. Eiser voert aan dat de Waarderingskamer in het ‘Beoordelingsprotocol woningen’ een bandbreedte van 0,98 - 1,04 voor de spreidingscoëfficiënt (COD) hanteert om te beoordelen of de getaxeerde waarde aansluit bij het algemene marktniveau. Volgens eiser hebben de drie vergelijkingsobjecten een afwijkingsratio van meer dan 4%, zodat ze niet representatief zijn voor de waarde op het marktniveau van de woning. 21.

5.1. Het Hof verenigt zich met de beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze berust tot de zijne. Al hetgeen belanghebbende in hoger beroep aanvullend heeft aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaak. Het Hof overweegt nog als volgt. Standaardgrieven 5.2. Voor zover belanghebbende in dit hoger beroep standaardgrieven heeft aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, en 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen, verwijst het Hof voor zijn oordeel in dezen daarnaar: Oordeel ECLI:GHAMS:2023:2594, r.o.: 1. Het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen. 5.1.2 2. De vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend. 5.4.5 3. De vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend. 5.5.1 e.v. 4. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. 5.6 5. Dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde. 5.9 6. Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen. 5.10.3 7. Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen. 5.12 en 5.13 8. De stelling van belanghebbende dat hij op grond van de een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen. 5.14 Oordeel ECLI:NL:GHAMS:2021:473 r.o.: 9 Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld. r.o. 5.16 Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over de (standaard)grieven te oordelen. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur/ algemene rechtsbeginselen/ verdragen 5.3. Het beroep op algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals geformuleerd in het hogerberoepschrift (het handelen in strijd met het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het fair-playbeginsel, het verbod van détournement de pouvoir en/of het motiveringsbeginsel, en het ontbreken van een zorgvuldige voorbereiding van een besluit) treft geen doel. Op belanghebbende rust de last feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het Hof ziet hierin evenmin aanleiding voor de conclusie dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met enig geschreven dan wel ongeschreven algemeen rechtsbeginsel dan wel met de bepalingen van de internationale verdragen. WOZ-waarde woning 5.4. Belanghebbende heeft in hoger beroep gesteld dat het onderhoud van de woning, evenals de kwaliteit, dient te worden gewaardeerd met factor ‘matig’ (in plaats van ‘gemiddeld’ zoals in de matrix van de heffingsambtenaar is opgenomen, zie 2.3.). De heffingsambtenaar heeft die stelling gemotiveerd betwist en daarbij aangegeven dat het bouwjaar van de woning 2003 is en ook om die reden een onderhoudsstaat zijnde ‘matig’ niet gebruikelijk en aannemelijk is. Ter onderbouwing heeft belanghebbende enkele foto’s uit, naar hij stelt, de jaren 2014 en 2015 overgelegd. Met al hetgeen belanghebbende heeft betoogd, is naar het oordeel van het Hof, mede in het licht van de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet, althans in onvoldoende mate aannemelijk dat sprake is van onderhoud dat met een zodanige lage factor moet worden gewaardeerd. Voor zover de foto’s van belanghebbende kunnen dienen als onderbouwing van het onderhoud van de woning, ondersteunen zij de kwalificatie ‘gemiddeld’, en het standpunt van de heffingsambtenaar. 5.5. De vergelijkingsobjecten zijn wat betreft de oppervlakte, de locatie, het bouwjaar, de ligging, de kwaliteit en de onderhoudstoestand, naar oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. Met de onderlinge verschillen heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden.

5.7. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mr. N. Djebali, voorzitter en lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 4 juni 2024 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: