ECLI:NL:GHAMS:2024:161

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.302.457/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7892690 CV EXPL 19-14775 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 januari 2024 inzake 1 [appellant 1] , 2. [appellant 2] , 3. [appellant 3] , 4. [appellant 4] , 5. [appellant 5] , 6. [appellant 6] , 7. [appellant 7] , 8. [appellant 8] , 9. [appellant 9] , allen wonend te [woonplaats 1] , appellanten, advocaat: mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam, tegen [geïntimeerde] , wonend te [woonplaats 2] (Zwitserland), geïntimeerde, advocaat: mr. F.L.J. van Dijk te Amstelveen. De partijen worden hierna [appellanten] (en afzonderlijk [appellant 1] , [appellant 2] , [appellant 3] , [appellant 4] , [appellant 5] , [appellant 6] , [appellant 7] , [appellant 8] en [appellant 9] ) en [geïntimeerde] genoemd.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 4 november 2021 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 12 april 2021 (het tussenvonnis) en 30 augustus 2021 (het eindvonnis), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellanten] als gedaagden. De appeldagvaarding bevat de grieven. Op de rol van 16 november 2021 heeft het hof tegen [geïntimeerde] verstek verleend en hebben [appellanten] geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding. Tijdens de mondelinge behandeling op 20 december 2022 heeft de hiervoor genoemde advocaat van [appellanten] het woord gevoerd aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Aanwezigen van de zijde van [appellanten] hebben hun standpunt toegelicht en vragen van het hof beantwoord. [appellanten] hebben nog producties in het geding gebracht. [appellanten] hebben arrest gevraagd. Op 17 januari 2023 heeft zich alsnog een advocaat voor [geïntimeerde] gesteld en is het verstek gezuiverd. Op de rol van 28 februari 2023 heeft [geïntimeerde] een memorie van antwoord, met producties, genomen. Op 11 april 2023 hebben [appellanten] een akte genomen. [geïntimeerde] heeft op 5 mei 2023 een antwoordakte genomen. Ten slotte is arrest gevraagd. [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en uitvoerbaar bij voorraad alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling in de kosten van beide instanties. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met met veroordeling in de kosten van beide instanties.

De kantonrechter heeft in het bestreden eindvonnis onder 1.1 tot en met 1.24 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Ook het hof zal daar van uitgaan, voor zover in hoger beroep nog van belang. [appellanten] hebben met de eerste grief aangevoerd dat de kantonrechter een aantal feiten onvolledig heeft vastgesteld. De omstandigheid dat een aantal feiten in de optiek van [appellanten] onvolledig is, doet aan de juistheid van die feiten echter niet af. Het staat de kantonrechter vrij alleen die feiten op te nemen die hij van belang acht voor de beslissing. Het hof zal de stellingen van [appellanten] in de toelichting op deze grief wel in aanmerking nemen bij de bespreking van de overige grieven, voor zover relevant. De grief kan niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Deze feiten, waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn de volgende. a. [geïntimeerde] was tot 6 oktober 2022 eigenaar van het pand [straatnaam] 131 te [plaats] , hierna: het pand. Het pand bestaat uit een begane grond met daarboven vier verdiepingen waaronder een zolder. Sinds medio 2008 verhuurde [geïntimeerde] in het pand woonruimte aan (ex)studenten. b. Met ingang van 1 april 2017 is een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst gesloten (hierna: de huurovereenkomst), met daaraan gehecht de daarop van toepassing zijnde ‘General Conditions’ (hierna: AB). Daarop wordt een huurprijs genoemd van € 4.390,00 per maand. Daaraan voorafgaande had [geïntimeerde] ingaande 1 februari 2016 eveneens een huurovereenkomst (met een huurprijs van € 4.375,00 per maand) gesloten met [appellant 1] als ‘Principal Lessee’ en anderen met bepalingen die gelijkluidend zijn (afgezien van de data) aan de hierna genoemde bepalingen. De huurovereenkomst ingaande 1 april 2017 vermeldt het gehele pand als huurobject. De naam en overige gegevens van [geïntimeerde] zijn daarop voorgeprint. c. De huurovereenkomst vermeldt onder artikel 1.2 Lessee eerst de naam en overige gegevens van de Principal Lessee (voorgeprint), waarachter de naam en gegevens van [appellant 1] met de hand zijn bijgeschreven. Artikel 1.2 eindigt met de woorden: and all the Lessee Names listed and detailed in Schedule 4. d. Bij de huurovereenkomst behoren voorgeprinte aanhangsels waarop per aanhangsel de naam en overige gegevens van een andere individuele bewoner (dan [appellant 1] ) met de hand is ingevuld, gevolgd door de handtekening van de betreffende bewoner. e. In artikel 1.5 van de huurovereenkomst is bepaald:onder a: de aanvangsdatum (1 april 2017)onder b: de duur (6 maanden)onder c: de einddatum (30 september 2017)onder d: de termijn van een verlenging (6 maanden)onder e: de uiterlijke ontruimingsdatum (31 maart 2018). f. Artikel 12 van de huurovereenkomst bepaalt: 12 CHANGING OF OCCUPANTS Changing of occupants and alterations to the Lessee Names in Schedule 4 of this Agreement is prohibited except with signed mutual written agreement In advance between the Lessor and the Lessee. It is expected that each of the Lessee Names is agreeing to the term of the tenancy stated in section 1.5b and the new Lessee also undertakes to vacate the rented property on the date of expiry in 1.5c or, if the tenancy has been extended, vacate the rented property on the final date of vacating stated In 1.5e at the latest, removing all personal belongings and undertakes to deliver up the accommodation in accordance with sections 2.7 and 6 of this agreement and article 3,4 of the General Conditions in Schedule 5. There is a maximum of nine (9) occupants permitted in the leased property defined in article 1.4 and all occupants must at all times be listed as Lessee Names in Schedule 4 of this Agreement and all Lessee Names will comply with the Domicile terms in Article 10 of this Agreement. g. Artikel 4.1 AB verbiedt de huurder onder meer om het gehuurde onder te verhuren aan derden zonder de schriftelijke toestemming van de verhuurder. Artikel 4.2 AB bepaalt dat de verhuurder voorwaarden aan de toestemming kan verbinden, en artikel 4.3 dat een gegeven toestemming alleen het betreffende individu geldt. Artikel 4.5 AB bepaalt dat de huurder bij overtreding van bovenstaande bepalingen een boete verbeurt van tweemaal de huur per dag, met een minimum van € 45,38 per dag, met het recht van de verhuurder om (onder meer) volledige schadevergoeding te vorderen.Artikel 9.3b AB bepaalt dat de huurder bij een betalingsachterstand een daarover berekende rente van 1,5 % per maand verschuldigd is. h. Elke hierna genoemde appellant heeft het pand bewoond vanaf (ongeveer):[appellant 1] : februari 2016 [appellant 2] : medio 2014 [appellant 3] : februari 2017 [appellant 4] : september 2017 [appellant 6] : januari 2018 [appellant 5] : november 2017 [appellant 7] : november 2017 [appellant 9] : september 2018 [appellant 8] : juli 2018. i. Met uitzondering van [appellant 9] en [appellant 8] hebben [appellanten] van [geïntimeerde] toestemming gekregen om het pand te bewonen, heeft ieder van hen een waarborg van € 1.000,00 aan [geïntimeerde] betaald en heeft ieder van hen een aanhangsel als bedoeld onder d. ondertekend (met uitzondering van [appellant 1] die de onder c. e.v. bedoelde huurovereenkomst heeft ondertekend). j. Op het moment waarop [appellant 1] in het pand kwam wonen woonden daar in totaal (inclusief [appellant 1] ) negen personen. k. [geïntimeerde] heeft bij brief van 6 december 2017 van zijn zaakwaarnemer, gericht aan [appellant 1] , de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 maart 2018, met als reden dat – volgens [geïntimeerde] – de tijdelijke huurovereenkomst dan eindigt. Bij e-mail van 31 december 2017 heeft [appellant 1] medegedeeld niet in te stemmen met de huuropzegging. Partijen hebben daarop gecorrespondeerd zonder overeenstemming te bereiken over de kwalificatie van de huurovereenkomst of een beëindiging daarvan. l. Bij brief van 12 februari 2018 heeft de (toenmalige) advocaat van [geïntimeerde] medegedeeld dat deze niet zal instemmen met nieuwe bewoners van het pand, maar dat wel aanspraak wordt gemaakt op betaling van de volledige huur. m. Bij e-mail van 26 februari 2018 heeft [appellant 1] aan de toenmalige advocaat medegedeeld dat de bewoners aanspraak maken op huurbescherming en dat zolang [geïntimeerde] bij vertrek van een zittende huurder niet instemt met een nieuwe huurder een overeenkomstig deel van de prijs voor de leegstaande kamer(s) met gemeenschappelijke voorzieningen op de huurprijs in mindering zal worden gebracht. n. Vervolgens hebben partijen de mogelijkheid onderzocht van een minnelijke regeling zonder dat deze tot stand is gekomen. o. [geïntimeerde] heeft via zijn gemachtigde bij brief van 3 januari 2019 – onder handhaving van het standpunt dat de huurovereenkomst eindigt per 31 maart 2018 – de huurovereenkomst aan [appellant 1] , [appellant 2] , [appellant 3] ‘en overige bewoners’ opgezegd tegen 1 juli 2019, op de grond dat hij in verband met zijn persoonlijke situatie het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daarnaast heeft hij zich in de brief op het standpunt gesteld dat zij ernstig tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, hetgeen de ontbinding daarvan rechtvaardigt omdat zij het gehuurde zonder toestemming van [geïntimeerde] aan derden in gebruik hebben gegeven, de huurprijs niet volledig hebben voldaan en hun onderhoudsverplichtingen niet hebben vervuld. p. Bij brief van zijn advocaat van 25 februari 2019 heeft [appellant 1] de huur opgezegd per 1 april 2019. [appellant 1] is uit het pand vertrokken. De huurbetalingen voor het gehele pand die werden verricht door [appellant 1] worden sindsdien verricht door [appellant 6] . q. [appellant 3] , [appellant 2] en [appellant 8] hebben de bewoning van het pand beëindigd en hebben de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 april 2020. r.

3.1 In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] , samengevat, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: - primair: 1. de huurovereenkomst te ontbinden per datum vonnis dan wel een in goede justitie te bepalen datum met veroordeling van gedaagden tot ontruiming; 2. [appellanten] te veroordelen tot betaling van achterstallige huurpenningen en van schadevergoeding wegens achterstallig onderhoud, - subsidiair: 3. de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellanten] te beëindigen per datum vonnis dan wel een in goede justitie te bepalen datum met veroordeling van [appellanten] tot ontruiming; 4. [appellanten] te veroordelen tot betaling van achterstallige huurpenningen en van schadevergoeding wegens achterstallig onderhoud, - primair en subsidiair: 5. [appellanten] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure, met rente. 3.2 [geïntimeerde] heeft aan zijn vordering onder 1, kort gezegd, ten grondslag gelegd dat [appellanten] in ernstige mate tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst door de woning zonder zijn toestemming in gebruik te geven aan derden, door onvoldoende onderhoud te plegen en schade toe te brengen aan het gehuurde en door de huurprijs niet volledig te voldoen. Met betrekking tot de vordering onder 3 heeft hij gesteld dat er een beëindigingsgrond aanwezig omdat hij het pand dringend nodig heeft voor eigen gebruik voor bewoning door hemzelf en zijn gezin. [appellanten] hebben de vorderingen gemotiveerd betwist. 3.3 Bij het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter de huurovereenkomst voor het pand per 1 januari 2022 ontbonden en [appellanten] veroordeeld het pand uiterlijk op die datum te ontruimen, een en ander uitvoerbaar bij voorraad. Voorts zijn de proceskosten gecompenseerd in die zin dat ieder de eigen kosten draagt. Het meer of anders gevorderde is afgewezen. 3.3.1 De kantonrechter heeft, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, daartoe het volgende overwogen. De huurovereenkomst kwalificeert niet als kamersgewijze verhuur, maar als contractuele medehuur waarbij een groep huurders gezamenlijk huurder is van het gehele pand. Een van hen (de Principal Lessee) voldeed de huurprijs voor het gehele pand. Als een huurder vertrok, droegen de overige huurders een nieuwe huurder voor aan [geïntimeerde] . De instemming van [geïntimeerde] was steeds nodig is om een bestaande contractuele medehuurder uit de rechten en verplichtingen van de huurovereenkomst te ontslaan. Niet is gesteld of gebleken dat dit het geval is geweest. [appellanten] waren gezamenlijk en hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. De instemming van [geïntimeerde] was steeds nodig is om een nieuwe bewoner de status van contractuele medehuurder te verlenen. Artikel 12 van de huurovereenkomst en artikel 4.1 AB verbiedt om zonder toestemming van [geïntimeerde] het pand al dan niet gedeeltelijk in gebruik te geven aan derden. Vast staat dat het pand aan vijf van de negen bewoners zonder toestemming in gebruik is gegeven aan derden om daarin te wonen. Daarmee staat vast dat [appellanten] tekortgeschoten zijn in de nakoming van de huurovereenkomst. Daaraan doet niet af dat [geïntimeerde] aanspraak is blijven maken op de volledige huurprijs. [geïntimeerde] wordt inmiddels geconfronteerd met de situatie dat meer dan de helft van de bewoners van het pand zonder zijn instemming daar verblijven. Er is sprake van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, aldus nog steeds de kantonrechter. 3.3.2 De vordering tot betaling van huurachterstand wegens het niet voldoen van de volledige huurprijs is in het eindvonnis afgewezen op grond van de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid, de vordering tot betaling van boete en rente is afgewezen vanwege het buiten toepassing blijven van algemene voorwaarden en de vordering tot schadevergoeding is afgewezen omdat die vordering onvoldoende is onderbouwd. De proceskosten zijn gecompenseerd.

3.4 De reikwijdte van het hoger beroep strekt zich slechts uit tot de hierboven onder 3.1 sub 1 en sub 3 weergeven vorderingen en de compensatie van proceskosten. Tegen de onder 3.3 weergeven beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] met vier grieven op. Belang [appellanten] 3.5 [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat [appellanten] geen belang hebben bij het hoger beroep omdat zij al geruime tijd en in sommige gevallen al jaren niet meer in het pand woonachtig zijn. Dit verweer slaagt niet om de volgende redenen. Vast staat dat ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding en ook op de datum waarop het eindvonnis is uitgesproken een aantal appellanten nog in het pand woonden (zie hiervoor onder 2.s). Als de uitkomst van dit hoger beroep zou zijn dat de gevorderde ontbinding en ontruiming ten onrechte zijn toegewezen, dan is daarmee de aanzegging tot ontruiming achteraf bezien niet gerechtvaardigd. Daarnaast hebben beide partijen een proceskostenveroordeling gevorderd van de ander van de kosten van beide instanties. Uitleg huurovereenkomst: verhuurder mag beleid wijzigen, tekortkoming [appellanten] 3.6 In de kern zien de grieven 1 tot en met 3 op de vraag of er van de zijde van [appellanten] sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die de ontbinding rechtvaardigt. In samenhang daarmee komt de vraag aan de orde welke rechten en verplichtingen [geïntimeerde] uit hoofde van de huurovereenkomst jegens [appellanten] had. 3.7 [appellanten] maken met hun tweede grief bezwaar tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] als verhuurder en eigenaar van het pand zijn beleid mag wijzigen door niet langer in te stemmen met nieuwe huurders. Volgens [appellanten] verzet een redelijke uitleg van de overeenkomst zich tegen het uitgangspunt dat [geïntimeerde] eenzijdig nieuwe huurders mag weigeren. Verder gaat de kantonrechter met zijn oordeel dat ook voor uittreding van een contractuele medehuurder toestemming van de verhuurder nodig zou zijn voorbij aan de (dwingendrechtelijke) mogelijkheid van opzegging door een huurder, aldus nog steeds [appellanten] 3.8 De grief heeft geen succes, gelet op het volgende. Tussen partijen is niet in geschil dat de rechtsverhouding tussen [appellanten] kwalificeert als contractueel medehuurderschap. Dit betekent dat [appellanten] gezamenlijk en hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Verder brengt dit mee dat instemming van [geïntimeerde] nodig is voor ontslag van een bestaande medehuurder uit de rechten en verplichtingen van de huurovereenkomst. Artikel 12 van de huurovereenkomst bepaalt dat voorafgaande schriftelijke toestemming van [geïntimeerde] nodig is voor een nieuwe medehuurder. Volgens artikel 12 van de huurovereenkomst is er een maximum van negen personen die het gehuurde mogen bewonen (zie hierboven onder 2 sub f). Hieruit kan geen recht voor de huurders worden afgeleid dat zij met negen personen in het pand zouden mogen wonen. Artikel 12 van de huurovereenkomst begint met de hoofdregel dat wijziging van bewoners en aanpassingen in de lijst van namen van huurders verboden is. Uitzondering hierop is dat verhuurder en huurder hierover schriftelijk overeenstemming bereiken. Dat er volgens de voorlaatste zin van artikel 12 maximaal negen bewoners zijn toegelaten, doet aan het voorafgaande niet af. Een redelijke uitleg van dit artikel brengt mee dat [geïntimeerde] ook minder dan negen huurders kan toelaten en dat hij er toe kan besluiten om geen toestemming te verlenen aan een nieuwe voorgedragen huurder om een huurovereenkomst aan te gaan. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [geïntimeerde] niet tekort is geschoten onder artikel 12 van de huurovereenkomst door nieuwe huurders te weigeren. Het hof sluit zich aan bij de overwegingen van de kantonrechter dat hieraan niet afdoet dat [geïntimeerde] aanspraak is blijven maken op de volledige huurprijs. Terzijde merkt het hof nog op dat de kantonrechter dit aspect heeft meegenomen bij de beslissing over de vordering tot het betalen van de huurachterstand en in dat verband geoordeeld dat het vorderen van de volledige huurprijs naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was (zie hierboven onder 3.3.2). 3.9 Daarentegen zijn [appellanten] tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hierbij wordt het volgende in aanmerking genomen. Artikel 12 van de huurovereenkomst en artikel 4.1 AB verbieden om zonder toestemming van [geïntimeerde] het pand al dan niet gedeeltelijk in gebruik te geven aan derden. Nadat [geïntimeerde] aan [appellanten] had medegedeeld geen nieuwe huurders meer te aanvaarden en daarnaast de volledige huurprijs wenste te ontvangen, is een patstelling ontstaan. [appellanten] hebben deze echter eigenmachtig doorbroken door telkens nieuwe bewoners in het gehuurde toe te laten, zonder dat zij daartoe voorafgaande toestemming aan [geïntimeerde] hadden gevraagd. Ook is deze toestemming niet alsnog (achteraf) verkregen, [geïntimeerde] is slechts bij e-mail van 23 november 2020 geïnformeerd over de nieuwe bewoners. Vast staat dat [appellanten] , die hoofdelijk aansprakelijk waren voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, het pand bij aanvang van deze procedure aan vijf van de negen bewoners, dus aan de meerderheid van die bewoners, zonder instemming van [geïntimeerde] in gebruik hebben gegeven. [appellanten] hebben daarmee inbreuk gemaakt op het recht van de verhuurder, [geïntimeerde] , om te kunnen beslissen wie in zijn pand woont. Deze tekortkoming van [appellanten] is niet van dien aard of van een zo geringe betekenis dat deze de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 3.10 [appellanten] hebben aangevoerd dat de tekortkoming bestaande in het opvullen van de kamers met nieuwe bewoners zonder toestemming van [geïntimeerde] hen niet kan worden toegerekend omdat zij met minder dan negen bewoners niet in staat waren om de volledige huurprijs op te brengen, waaraan [geïntimeerde] bleef vasthouden ook nadat hij instemming met nieuwe bewoners had geweigerd. Het hof wijst dit verweer af. Het beroep van [appellanten] op betalingsonmacht betreft een persoonlijke omstandigheid die in beginsel voor hun rekening en risico komt. [appellanten] hebben onvoldoende toegelicht waarom in dit geval van dit uitgangspunt moet worden afgeweken. Hierop stuit grief 3 af. 3.11 De slotsom is dat de grieven 1 tot en met 3 falen. Aan de bespreking van grief 4, die op de beoordeling van de subsidiaire vorderingen van [geïntimeerde] (beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik, zie hierboven onder 3.1 sub 3) komt het hof dan ook niet toe. Nu er geen grieven zijn gericht tegen het tussenvonnis, zullen [appellanten] niet ontvankelijk worden verklaard in het hoger beroep tegen dit tussenvonnis. Het hof ziet geen aanleiding af te wijken van de proceskostenveroordeling in het eindvonnis. Het bestreden eindvonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Het hof: Verklaart [appellanten] niet ontvankelijk in het hoger beroep tegen het tussenvonnis; bekrachtigt het bestreden eindvonnis; veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 343,00 aan verschotten en € 1.183,00 voor salaris. Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Hinskens-van Neck, C.A.H.M. ten Dam en A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2024.

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.302.457/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7892690 CV EXPL 19-14775 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 januari 2024 inzake 1 [appellant 1] , 2. [appellant 2] , 3. [appellant 3] , 4. [appellant 4] , 5. [appellant 5] , 6. [appellant 6] , 7. [appellant 7] , 8. [appellant 8] , 9. [appellant 9] , allen wonend te [woonplaats 1] , appellanten, advocaat: mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam, tegen [geïntimeerde] , wonend te [woonplaats 2] (Zwitserland), geïntimeerde, advocaat: mr. F.L.J. van Dijk te Amstelveen. De partijen worden hierna [appellanten] (en afzonderlijk [appellant 1] , [appellant 2] , [appellant 3] , [appellant 4] , [appellant 5] , [appellant 6] , [appellant 7] , [appellant 8] en [appellant 9] ) en [geïntimeerde] genoemd.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 4 november 2021 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 12 april 2021 (het tussenvonnis) en 30 augustus 2021 (het eindvonnis), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellanten] als gedaagden. De appeldagvaarding bevat de grieven. Op de rol van 16 november 2021 heeft het hof tegen [geïntimeerde] verstek verleend en hebben [appellanten] geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding. Tijdens de mondelinge behandeling op 20 december 2022 heeft de hiervoor genoemde advocaat van [appellanten] het woord gevoerd aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Aanwezigen van de zijde van [appellanten] hebben hun standpunt toegelicht en vragen van het hof beantwoord. [appellanten] hebben nog producties in het geding gebracht. [appellanten] hebben arrest gevraagd. Op 17 januari 2023 heeft zich alsnog een advocaat voor [geïntimeerde] gesteld en is het verstek gezuiverd. Op de rol van 28 februari 2023 heeft [geïntimeerde] een memorie van antwoord, met producties, genomen. Op 11 april 2023 hebben [appellanten] een akte genomen. [geïntimeerde] heeft op 5 mei 2023 een antwoordakte genomen. Ten slotte is arrest gevraagd. [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en uitvoerbaar bij voorraad alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling in de kosten van beide instanties. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met met veroordeling in de kosten van beide instanties.

De kantonrechter heeft in het bestreden eindvonnis onder 1.1 tot en met 1.24 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Ook het hof zal daar van uitgaan, voor zover in hoger beroep nog van belang. [appellanten] hebben met de eerste grief aangevoerd dat de kantonrechter een aantal feiten onvolledig heeft vastgesteld. De omstandigheid dat een aantal feiten in de optiek van [appellanten] onvolledig is, doet aan de juistheid van die feiten echter niet af. Het staat de kantonrechter vrij alleen die feiten op te nemen die hij van belang acht voor de beslissing. Het hof zal de stellingen van [appellanten] in de toelichting op deze grief wel in aanmerking nemen bij de bespreking van de overige grieven, voor zover relevant. De grief kan niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Deze feiten, waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn de volgende. a. [geïntimeerde] was tot 6 oktober 2022 eigenaar van het pand [straatnaam] 131 te [plaats] , hierna: het pand. Het pand bestaat uit een begane grond met daarboven vier verdiepingen waaronder een zolder. Sinds medio 2008 verhuurde [geïntimeerde] in het pand woonruimte aan (ex)studenten. b. Met ingang van 1 april 2017 is een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst gesloten (hierna: de huurovereenkomst), met daaraan gehecht de daarop van toepassing zijnde ‘General Conditions’ (hierna: AB). Daarop wordt een huurprijs genoemd van € 4.390,00 per maand. Daaraan voorafgaande had [geïntimeerde] ingaande 1 februari 2016 eveneens een huurovereenkomst (met een huurprijs van € 4.375,00 per maand) gesloten met [appellant 1] als ‘Principal Lessee’ en anderen met bepalingen die gelijkluidend zijn (afgezien van de data) aan de hierna genoemde bepalingen. De huurovereenkomst ingaande 1 april 2017 vermeldt het gehele pand als huurobject. De naam en overige gegevens van [geïntimeerde] zijn daarop voorgeprint. c. De huurovereenkomst vermeldt onder artikel 1.2 Lessee eerst de naam en overige gegevens van de Principal Lessee (voorgeprint), waarachter de naam en gegevens van [appellant 1] met de hand zijn bijgeschreven. Artikel 1.2 eindigt met de woorden: and all the Lessee Names listed and detailed in Schedule 4. d. Bij de huurovereenkomst behoren voorgeprinte aanhangsels waarop per aanhangsel de naam en overige gegevens van een andere individuele bewoner (dan [appellant 1] ) met de hand is ingevuld, gevolgd door de handtekening van de betreffende bewoner. e. In artikel 1.5 van de huurovereenkomst is bepaald:onder a: de aanvangsdatum (1 april 2017)onder b: de duur (6 maanden)onder c: de einddatum (30 september 2017)onder d: de termijn van een verlenging (6 maanden)onder e: de uiterlijke ontruimingsdatum (31 maart 2018). f. Artikel 12 van de huurovereenkomst bepaalt: 12 CHANGING OF OCCUPANTS Changing of occupants and alterations to the Lessee Names in Schedule 4 of this Agreement is prohibited except with signed mutual written agreement In advance between the Lessor and the Lessee. It is expected that each of the Lessee Names is agreeing to the term of the tenancy stated in section 1.5b and the new Lessee also undertakes to vacate the rented property on the date of expiry in 1.5c or, if the tenancy has been extended, vacate the rented property on the final date of vacating stated In 1.5e at the latest, removing all personal belongings and undertakes to deliver up the accommodation in accordance with sections 2.7 and 6 of this agreement and article 3,4 of the General Conditions in Schedule 5. There is a maximum of nine (9) occupants permitted in the leased property defined in article 1.4 and all occupants must at all times be listed as Lessee Names in Schedule 4 of this Agreement and all Lessee Names will comply with the Domicile terms in Article 10 of this Agreement. g. Artikel 4.1 AB verbiedt de huurder onder meer om het gehuurde onder te verhuren aan derden zonder de schriftelijke toestemming van de verhuurder. Artikel 4.2 AB bepaalt dat de verhuurder voorwaarden aan de toestemming kan verbinden, en artikel 4.3 dat een gegeven toestemming alleen het betreffende individu geldt. Artikel 4.5 AB bepaalt dat de huurder bij overtreding van bovenstaande bepalingen een boete verbeurt van tweemaal de huur per dag, met een minimum van € 45,38 per dag, met het recht van de verhuurder om (onder meer) volledige schadevergoeding te vorderen.Artikel 9.3b AB bepaalt dat de huurder bij een betalingsachterstand een daarover berekende rente van 1,5 % per maand verschuldigd is. h. Elke hierna genoemde appellant heeft het pand bewoond vanaf (ongeveer):[appellant 1] : februari 2016 [appellant 2] : medio 2014 [appellant 3] : februari 2017 [appellant 4] : september 2017 [appellant 6] : januari 2018 [appellant 5] : november 2017 [appellant 7] : november 2017 [appellant 9] : september 2018 [appellant 8] : juli 2018. i. Met uitzondering van [appellant 9] en [appellant 8] hebben [appellanten] van [geïntimeerde] toestemming gekregen om het pand te bewonen, heeft ieder van hen een waarborg van € 1.000,00 aan [geïntimeerde] betaald en heeft ieder van hen een aanhangsel als bedoeld onder d. ondertekend (met uitzondering van [appellant 1] die de onder c. e.v. bedoelde huurovereenkomst heeft ondertekend). j. Op het moment waarop [appellant 1] in het pand kwam wonen woonden daar in totaal (inclusief [appellant 1] ) negen personen. k. [geïntimeerde] heeft bij brief van 6 december 2017 van zijn zaakwaarnemer, gericht aan [appellant 1] , de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 maart 2018, met als reden dat – volgens [geïntimeerde] – de tijdelijke huurovereenkomst dan eindigt. Bij e-mail van 31 december 2017 heeft [appellant 1] medegedeeld niet in te stemmen met de huuropzegging. Partijen hebben daarop gecorrespondeerd zonder overeenstemming te bereiken over de kwalificatie van de huurovereenkomst of een beëindiging daarvan. l. Bij brief van 12 februari 2018 heeft de (toenmalige) advocaat van [geïntimeerde] medegedeeld dat deze niet zal instemmen met nieuwe bewoners van het pand, maar dat wel aanspraak wordt gemaakt op betaling van de volledige huur. m. Bij e-mail van 26 februari 2018 heeft [appellant 1] aan de toenmalige advocaat medegedeeld dat de bewoners aanspraak maken op huurbescherming en dat zolang [geïntimeerde] bij vertrek van een zittende huurder niet instemt met een nieuwe huurder een overeenkomstig deel van de prijs voor de leegstaande kamer(s) met gemeenschappelijke voorzieningen op de huurprijs in mindering zal worden gebracht. n. Vervolgens hebben partijen de mogelijkheid onderzocht van een minnelijke regeling zonder dat deze tot stand is gekomen. o. [geïntimeerde] heeft via zijn gemachtigde bij brief van 3 januari 2019 – onder handhaving van het standpunt dat de huurovereenkomst eindigt per 31 maart 2018 – de huurovereenkomst aan [appellant 1] , [appellant 2] , [appellant 3] ‘en overige bewoners’ opgezegd tegen 1 juli 2019, op de grond dat hij in verband met zijn persoonlijke situatie het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daarnaast heeft hij zich in de brief op het standpunt gesteld dat zij ernstig tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, hetgeen de ontbinding daarvan rechtvaardigt omdat zij het gehuurde zonder toestemming van [geïntimeerde] aan derden in gebruik hebben gegeven, de huurprijs niet volledig hebben voldaan en hun onderhoudsverplichtingen niet hebben vervuld. p. Bij brief van zijn advocaat van 25 februari 2019 heeft [appellant 1] de huur opgezegd per 1 april 2019. [appellant 1] is uit het pand vertrokken. De huurbetalingen voor het gehele pand die werden verricht door [appellant 1] worden sindsdien verricht door [appellant 6] . q. [appellant 3] , [appellant 2] en [appellant 8] hebben de bewoning van het pand beëindigd en hebben de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 april 2020. r.

3.1 In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] , samengevat, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: - primair: 1. de huurovereenkomst te ontbinden per datum vonnis dan wel een in goede justitie te bepalen datum met veroordeling van gedaagden tot ontruiming; 2. [appellanten] te veroordelen tot betaling van achterstallige huurpenningen en van schadevergoeding wegens achterstallig onderhoud, - subsidiair: 3. de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellanten] te beëindigen per datum vonnis dan wel een in goede justitie te bepalen datum met veroordeling van [appellanten] tot ontruiming; 4. [appellanten] te veroordelen tot betaling van achterstallige huurpenningen en van schadevergoeding wegens achterstallig onderhoud, - primair en subsidiair: 5. [appellanten] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure, met rente. 3.2 [geïntimeerde] heeft aan zijn vordering onder 1, kort gezegd, ten grondslag gelegd dat [appellanten] in ernstige mate tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst door de woning zonder zijn toestemming in gebruik te geven aan derden, door onvoldoende onderhoud te plegen en schade toe te brengen aan het gehuurde en door de huurprijs niet volledig te voldoen. Met betrekking tot de vordering onder 3 heeft hij gesteld dat er een beëindigingsgrond aanwezig omdat hij het pand dringend nodig heeft voor eigen gebruik voor bewoning door hemzelf en zijn gezin. [appellanten] hebben de vorderingen gemotiveerd betwist. 3.3 Bij het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter de huurovereenkomst voor het pand per 1 januari 2022 ontbonden en [appellanten] veroordeeld het pand uiterlijk op die datum te ontruimen, een en ander uitvoerbaar bij voorraad. Voorts zijn de proceskosten gecompenseerd in die zin dat ieder de eigen kosten draagt. Het meer of anders gevorderde is afgewezen. 3.3.1 De kantonrechter heeft, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, daartoe het volgende overwogen. De huurovereenkomst kwalificeert niet als kamersgewijze verhuur, maar als contractuele medehuur waarbij een groep huurders gezamenlijk huurder is van het gehele pand. Een van hen (de Principal Lessee) voldeed de huurprijs voor het gehele pand. Als een huurder vertrok, droegen de overige huurders een nieuwe huurder voor aan [geïntimeerde] . De instemming van [geïntimeerde] was steeds nodig is om een bestaande contractuele medehuurder uit de rechten en verplichtingen van de huurovereenkomst te ontslaan. Niet is gesteld of gebleken dat dit het geval is geweest. [appellanten] waren gezamenlijk en hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. De instemming van [geïntimeerde] was steeds nodig is om een nieuwe bewoner de status van contractuele medehuurder te verlenen. Artikel 12 van de huurovereenkomst en artikel 4.1 AB verbiedt om zonder toestemming van [geïntimeerde] het pand al dan niet gedeeltelijk in gebruik te geven aan derden. Vast staat dat het pand aan vijf van de negen bewoners zonder toestemming in gebruik is gegeven aan derden om daarin te wonen. Daarmee staat vast dat [appellanten] tekortgeschoten zijn in de nakoming van de huurovereenkomst. Daaraan doet niet af dat [geïntimeerde] aanspraak is blijven maken op de volledige huurprijs. [geïntimeerde] wordt inmiddels geconfronteerd met de situatie dat meer dan de helft van de bewoners van het pand zonder zijn instemming daar verblijven. Er is sprake van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, aldus nog steeds de kantonrechter. 3.3.2 De vordering tot betaling van huurachterstand wegens het niet voldoen van de volledige huurprijs is in het eindvonnis afgewezen op grond van de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid, de vordering tot betaling van boete en rente is afgewezen vanwege het buiten toepassing blijven van algemene voorwaarden en de vordering tot schadevergoeding is afgewezen omdat die vordering onvoldoende is onderbouwd. De proceskosten zijn gecompenseerd.

3.4 De reikwijdte van het hoger beroep strekt zich slechts uit tot de hierboven onder 3.1 sub 1 en sub 3 weergeven vorderingen en de compensatie van proceskosten. Tegen de onder 3.3 weergeven beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] met vier grieven op. Belang [appellanten] 3.5 [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat [appellanten] geen belang hebben bij het hoger beroep omdat zij al geruime tijd en in sommige gevallen al jaren niet meer in het pand woonachtig zijn. Dit verweer slaagt niet om de volgende redenen. Vast staat dat ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding en ook op de datum waarop het eindvonnis is uitgesproken een aantal appellanten nog in het pand woonden (zie hiervoor onder 2.s). Als de uitkomst van dit hoger beroep zou zijn dat de gevorderde ontbinding en ontruiming ten onrechte zijn toegewezen, dan is daarmee de aanzegging tot ontruiming achteraf bezien niet gerechtvaardigd. Daarnaast hebben beide partijen een proceskostenveroordeling gevorderd van de ander van de kosten van beide instanties. Uitleg huurovereenkomst: verhuurder mag beleid wijzigen, tekortkoming [appellanten] 3.6 In de kern zien de grieven 1 tot en met 3 op de vraag of er van de zijde van [appellanten] sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die de ontbinding rechtvaardigt. In samenhang daarmee komt de vraag aan de orde welke rechten en verplichtingen [geïntimeerde] uit hoofde van de huurovereenkomst jegens [appellanten] had. 3.7 [appellanten] maken met hun tweede grief bezwaar tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] als verhuurder en eigenaar van het pand zijn beleid mag wijzigen door niet langer in te stemmen met nieuwe huurders. Volgens [appellanten] verzet een redelijke uitleg van de overeenkomst zich tegen het uitgangspunt dat [geïntimeerde] eenzijdig nieuwe huurders mag weigeren. Verder gaat de kantonrechter met zijn oordeel dat ook voor uittreding van een contractuele medehuurder toestemming van de verhuurder nodig zou zijn voorbij aan de (dwingendrechtelijke) mogelijkheid van opzegging door een huurder, aldus nog steeds [appellanten] 3.8 De grief heeft geen succes, gelet op het volgende. Tussen partijen is niet in geschil dat de rechtsverhouding tussen [appellanten] kwalificeert als contractueel medehuurderschap. Dit betekent dat [appellanten] gezamenlijk en hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Verder brengt dit mee dat instemming van [geïntimeerde] nodig is voor ontslag van een bestaande medehuurder uit de rechten en verplichtingen van de huurovereenkomst. Artikel 12 van de huurovereenkomst bepaalt dat voorafgaande schriftelijke toestemming van [geïntimeerde] nodig is voor een nieuwe medehuurder. Volgens artikel 12 van de huurovereenkomst is er een maximum van negen personen die het gehuurde mogen bewonen (zie hierboven onder 2 sub f). Hieruit kan geen recht voor de huurders worden afgeleid dat zij met negen personen in het pand zouden mogen wonen. Artikel 12 van de huurovereenkomst begint met de hoofdregel dat wijziging van bewoners en aanpassingen in de lijst van namen van huurders verboden is. Uitzondering hierop is dat verhuurder en huurder hierover schriftelijk overeenstemming bereiken. Dat er volgens de voorlaatste zin van artikel 12 maximaal negen bewoners zijn toegelaten, doet aan het voorafgaande niet af. Een redelijke uitleg van dit artikel brengt mee dat [geïntimeerde] ook minder dan negen huurders kan toelaten en dat hij er toe kan besluiten om geen toestemming te verlenen aan een nieuwe voorgedragen huurder om een huurovereenkomst aan te gaan. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [geïntimeerde] niet tekort is geschoten onder artikel 12 van de huurovereenkomst door nieuwe huurders te weigeren. Het hof sluit zich aan bij de overwegingen van de kantonrechter dat hieraan niet afdoet dat [geïntimeerde] aanspraak is blijven maken op de volledige huurprijs. Terzijde merkt het hof nog op dat de kantonrechter dit aspect heeft meegenomen bij de beslissing over de vordering tot het betalen van de huurachterstand en in dat verband geoordeeld dat het vorderen van de volledige huurprijs naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was (zie hierboven onder 3.3.2). 3.9 Daarentegen zijn [appellanten] tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hierbij wordt het volgende in aanmerking genomen. Artikel 12 van de huurovereenkomst en artikel 4.1 AB verbieden om zonder toestemming van [geïntimeerde] het pand al dan niet gedeeltelijk in gebruik te geven aan derden. Nadat [geïntimeerde] aan [appellanten] had medegedeeld geen nieuwe huurders meer te aanvaarden en daarnaast de volledige huurprijs wenste te ontvangen, is een patstelling ontstaan. [appellanten] hebben deze echter eigenmachtig doorbroken door telkens nieuwe bewoners in het gehuurde toe te laten, zonder dat zij daartoe voorafgaande toestemming aan [geïntimeerde] hadden gevraagd. Ook is deze toestemming niet alsnog (achteraf) verkregen, [geïntimeerde] is slechts bij e-mail van 23 november 2020 geïnformeerd over de nieuwe bewoners. Vast staat dat [appellanten] , die hoofdelijk aansprakelijk waren voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, het pand bij aanvang van deze procedure aan vijf van de negen bewoners, dus aan de meerderheid van die bewoners, zonder instemming van [geïntimeerde] in gebruik hebben gegeven. [appellanten] hebben daarmee inbreuk gemaakt op het recht van de verhuurder, [geïntimeerde] , om te kunnen beslissen wie in zijn pand woont. Deze tekortkoming van [appellanten] is niet van dien aard of van een zo geringe betekenis dat deze de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 3.10 [appellanten] hebben aangevoerd dat de tekortkoming bestaande in het opvullen van de kamers met nieuwe bewoners zonder toestemming van [geïntimeerde] hen niet kan worden toegerekend omdat zij met minder dan negen bewoners niet in staat waren om de volledige huurprijs op te brengen, waaraan [geïntimeerde] bleef vasthouden ook nadat hij instemming met nieuwe bewoners had geweigerd. Het hof wijst dit verweer af. Het beroep van [appellanten] op betalingsonmacht betreft een persoonlijke omstandigheid die in beginsel voor hun rekening en risico komt. [appellanten] hebben onvoldoende toegelicht waarom in dit geval van dit uitgangspunt moet worden afgeweken. Hierop stuit grief 3 af. 3.11 De slotsom is dat de grieven 1 tot en met 3 falen. Aan de bespreking van grief 4, die op de beoordeling van de subsidiaire vorderingen van [geïntimeerde] (beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik, zie hierboven onder 3.1 sub 3) komt het hof dan ook niet toe. Nu er geen grieven zijn gericht tegen het tussenvonnis, zullen [appellanten] niet ontvankelijk worden verklaard in het hoger beroep tegen dit tussenvonnis. Het hof ziet geen aanleiding af te wijken van de proceskostenveroordeling in het eindvonnis. Het bestreden eindvonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Het hof: Verklaart [appellanten] niet ontvankelijk in het hoger beroep tegen het tussenvonnis; bekrachtigt het bestreden eindvonnis; veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 343,00 aan verschotten en € 1.183,00 voor salaris. Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Hinskens-van Neck, C.A.H.M. ten Dam en A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2024.