ECLI:NL:GHAMS:2024:1586

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.317.181/01 zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/709501/HA ZA 21-979 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 juni 2024 inzake LFB-VASTGOED B.V., gevestigd te Amsterdam, appellante in principaal hoger beroep, geïntimeerde in incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam, tegen QBUILD RENOVATIE & ONDERHOUD GROEP B.V., gevestigd te Amsterdam, geïntimeerde in principaal hoger beroep, appellante in incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. Ch.P.A.Th. van Goethem te Amsterdam.

Partijen worden hierna LFB-Vastgoed en QBuild genoemd. LFB-Vastgoed is bij dagvaarding van 12 september 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam (verder: de rechtbank) van 20 juli 2022, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen QBuild als eiseres in conventie, verweerster in reconventie, en LFB-Vastgoed als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie (verder: het bestreden vonnis). Vervolgens hebben partijen de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, met producties; - memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van grieven in incidenteel appel; - memorie van antwoord in incidenteel appel. Ten slotte is arrest gevraagd. LFB-Vastgoed heeft in het principale hoger beroep geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis – naar het hof begrijpt – zowel in conventie als in reconventie zal vernietigen, de vordering van LFB-Vastgoed tot vernietiging van de overeenkomst tot borgstelling alsnog zal toewijzen en de vorderingen van QBuild alsnog (integraal) zal afwijzen, met veroordeling van QBuild in de kosten van het geding in beide instanties. QBuild heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, zakelijk weergegeven, het principale hoger beroep zal verwerpen en – op het incidentele hoger beroep – de afgewezen vordering van QBuild ter grootte van € 188.952,26 alsnog zal toewijzen, met veroordeling van LFB-Vastgoed in de kosten van – begrijpt het hof – zowel het principale als het incidentele hoger beroep, met nakosten en rente. LFB-Vastgoed heeft in het incidentele hoger beroep geconcludeerd tot, kort gezegd, verwerping daarvan, met veroordeling van QBuild in de desbetreffende kosten, uitvoerbaar bij voorraad. Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden.

De rechtbank heeft onder 2.1 tot en met 2.20 van het bestreden vonnis een aantal vaststaande feiten opgesomd. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Deze feiten komen, aangevuld met enkele andere tussen partijen vaststaande feiten, neer op het volgende. ( a) QBuild, vroeger geheten Stiel Groep B.V., is een aannemer. ( b) LFB Vastgoed Ontwikkeling B.V. (hierna: LFB Vastgoed Ontwikkeling), is een vennootschap die zich bezighoudt met de handel in onroerend goed. Zij is eigenaar van meerdere woningen in Amsterdam, waaronder die aan [straat 1] 142-148 en [straat 2] 159-165 (hierna: de woningen). Haar moedervennootschap is LFB Holding B.V., waarvan [naam 1] ( [naam 1] ) [naam 2] (hierna: [naam 2] ) de directeur/grootaandeelhouder (DGA) is. LFB Vastgoed is een vennootschap waarvan [naam 2] eveneens de DGA is. Zij houdt zich bezig met handel in eigen onroerend goed en beheer van onroerend goed. ( c) LFB Vastgoed Ontwikkeling heeft als opdrachtgever in 2020 een overeenkomst van aanneming van werk gesloten met [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ) als opdrachtnemer. ( d) [bedrijf] heeft op haar beurt als opdrachtgever op 3 augustus 2020 een overeenkomst van onderaanneming (hierna: de overeenkomst van onderaanneming) gesloten met QBuild als opdrachtnemer, strekkende tot het uitvoeren door QBuild van installatietechnische werkzaamheden in de woningen. De aanneemsom bedroeg € 970.000,00 exclusief btw. Het betrof door QBuild uit te voeren elektrotechnische, werktuigbouwkundige, loodgieters- en dak-werkzaamheden. QBuild heeft op deze overeenkomst haar algemene voorwaarden van toepassing verklaard. ( e) Op 18 juni 2021 heeft QBuild haar werkzaamheden opgeschort wegens het achterwege blijven van betaling door [bedrijf] voor door QBuild verrichte en gefactureerde werkzaamheden. De betalingsachterstand bedroeg op dat moment ongeveer € 160.000.00. ( f) Op 23 juni 2021 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [naam 3] (hierna: [naam 3] ) van QBuild, [naam 4] van [bedrijf] en [naam 2] van LFB Vastgoed Ontwikkeling. [naam 3] heeft zijn gesprekspartners later die dag per e-mail het volgende geschreven: “In navolging van ons constructief gesprek vanmiddag bevestig ik jullie het volgende: l. (...) 2. LFB zal mee tekenen voor de offerte van Stiel Groep [QBuild; hof] aan [bedrijf] [ [bedrijf] ; hof]. [naam 3] zal hiervoor een conceptovereenkomst sturen aan [naam 1] en [naam 4] . 3. Donderdag [24 juni 2021; hof] om 13:00 uur zal over het werk worden gelopen. Vanuit Stiel Groep zullen naast (…) ook (…) en [naam 3] (CFO) aanwezig zijn. [naam 1] zal hierbij aangeven wat hij vindt dat niet goed gaat of niet goed is gegaan. 4. Stiel Groep zal zorgen dat de werkzaamheden zo snel mogelijk weer worden hervat. Het doel is om op korte termijn tot een planning te komen waarbij het doel in om het project voor 1 september 2021 af te ronden. Inzake de betaling is het doel om (…) wekelijks ongeveer 100k te betalen gedurende de looptijd van het project, afhankelijk van de definitieve looptijd.” ( g) Op 25 juni 2021 is voormelde rondgang over het werk gemaakt. Hierbij waren onder anderen [naam 2] (namens LFB Vastgoed Ontwikkeling) en [naam 3] (namens Qbuild) aanwezig. ( h) Bij brief van 28 juni 2021 heeft Stiel Groep (thans: Qbuild) aan [bedrijf] onder meer geschreven: “In navolging van het overleg woensdag 23 juni jl. tussen u, de heer [naam 1] [naam 2] en [naam 3] alsmede de daaropvolgende rondgang op het werk van bovengenoemd project, sturen wij u een samenvatting van de afspraken alsmede onze bevindingen. Gesprek 23 juni 2021 In het gesprek zijn de volgende zaken afgesproken: 1. LFP Vastgoed [hier en hierna te lezen als: LFB Vastgoed Ontwikkeling] zal per direct een betaling doen naar [bedrijf] . Hierna zal [bedrijf] de vervallen facturen van Stiel Groep voldoen. (…) 2. LFP Vastgoed zal garant staan richting Stiel Groep voor de vorderingen van Stiel Groep op [bedrijf] in relatie tot bovengenoemd project. Stiel Groep zal hiervoor een voorstel voor overeenkomst maken; (…) 4. Het doel van LPF Vastgoed is om het project uiterlijk 3 september 2021 af te ronden. 5. (…) [naam 3] regelt een bezoek aan het project (…) Het bezoek heeft op 25 juni plaatsgevonden (….) (…) Tijdens de rondgang is gesproken over de irritaties die bij uw opdrachtgever [LFB Vastgoed Ontwikkeling; hof] aanwezig zijn met betrekking tot de diverse werkzaamheden en hun voortgang. Ook zijn daarbij punten van ons behandeld. (…) Vanaf start hebben wij te maken gehad met een ongestructureerde bouw waarbij nagenoeg geen sturing werd gegeven vanuit uw organisatie. (…) Wij hebben diverse malen gewezen op het feit dat het voor ons niet mogelijk is vooraf de personele bezetting af te stemmen zonder een detailplanning. (…) Maar ook op de bouw zelf was en is nagenoeg geen aansturing aanwezig. (…) (…) U zult begrijpen dat wij hierdoor geen enkele verantwoordelijk kunnen nemen voor de kwaliteit van de bouw alsmede de planning. (…) (…) Tot slot willen wij er op wijzen dat Stiel Groep zich, zoals hierboven aangegeven, zal inspannen om de gewenste planning van het project te helpen realiseren. Eén essentieel onderdeel hiervan is tijdige betaling van facturen, alsmede de ondertekening van de garantstellingsovereenkomst door opdrachtgever. De bijlage is bijgevoegd en deze zullen wij ook aan de opdrachtgever toezenden. (…) Bijlage 3: Garantstelling overeenkomst [maakt geen deel uit van productie 1 bij memorie van grieven; hof].” ( i) Op 30 juni 2020 heeft QBuild een concept garantieovereenkomst aan LFB Vastgoed Ontwikkeling gezonden. ( j) Op 22 juli 2021 hebben [bedrijf] als opdrachtgever, QBuild als opdrachtnemer en LFB-Vastgoed als borgsteller een overeenkomst tot borgstelling ondertekend. Deze overeenkomst (hierna ook: de borgstellingsovereenkomst) houdt het volgende in: “(…) Overwegende dat: (…) C. de opdrachtnemer de vrees heeft dat opdrachtgever niet of niet volledig aan haar betalingsverplichtingen zal kunnen voldoen en aan opdrachtgever en de borgsteller heeft medegedeeld dat zij de aangenomen werkzaamheden zal opschorten, indien de borgsteller zich niet onherroepelijk garant stelt voor de betaling van de door haar aan opdrachtgever gezonden en te zenden facturen; D. de borgsteller niet akkoord gaat met de verlangde onherroepelijke garantstelling, echter zij wel bereid is om zich te stellen als waarborg en dit onder onderstaande voorwaarden. De overeengekomen borgstelling: 1. De borgsteller stelt zich jegens opdrachtnemer als waarborg voor de betalingen die (lees:) opdrachtnemer uit hoofde van de overeenkomst d.d. 3 augustus 2020 (…) van opdrachtgever heeft te vorderen en dit onder de volgende voorwaarden: A. de borgstelling enkel geldt voor de facturen uit hoofde van de overeenkomst d.d. 3 augustus 2020 en dit voor een percentage van 85% van de facturen die nog moeten worden gefactureerd; B. ten aanzien van de facturen die reeds zijn gefactureerd geldt de borgstelling slechts voor een maximum bedrag van (…) € 75.000,- (…) E. de borgstelling slechts geldt voor werkzaamheden en leveranties die naar behoren zijn verricht en deugdelijk zijn opgeleverd; (…).” ( k) Op 26 juli 2021 heeft QBuild aan [bedrijf] een ingebrekestelling gestuurd en haar gesommeerd de facturen die zijn vervallen te betalen. ( l) Eveneens op 26 juli 2021 heeft QBuild de volgende e-mail gestuurd aan ‘ [e-mail] ’ en [bedrijf] : “(…) Op verzoek van [naam 1] heb ik een garantstellingsovereenkomst opgesteld en deze 30 juni 2021 verstuurd aan [naam 1] en [naam 4] . Vervolgens is deze ook direct naar de jurist van LFB Vastgoed verstuurd in Wordformat. Op 19 juli 2021 ontving ik van [naam 4] een nieuw concept dat geheel anders was dan het concept van mijn kant. Met een aantal kleine aanpassingen een voor Stiel Groep acceptabel document.

Inleiding 3.1.1. In eerste aanleg heeft QBuild (in conventie) gevorderd, na wijziging van eis en voor zover in hoger beroep van belang, dat de rechtbank LFB-Vastgoed zou veroordelen tot betaling aan QBuild van: - een bedrag van € 75.000,00 op grond van onderdeel B van de borgstellingsovereenkomst, met wettelijke handelsrente; - een bedrag van € 242.596,48 op grond van onderdeel A van de borgstellingsovereenkomst, eveneens met wettelijke handelsrente; - een bedrag van € 5.972,61 wegens buitengerechtelijke incassokosten; - de kosten van zowel de beslagprocedure als de bodemprocedure, met nakosten en wettelijke rente. 3.1.2. LFB-Vastgoed heeft tegen de vorderingen verweer gevoerd en (in reconventie) gevorderd dat de rechtbank de borgstellingovereenkomst wegens dwaling zou vernietigen, met veroordeling van QBuild in de proceskosten. Tegen deze vordering heeft QBuild verweer gevoerd. 3.1.3. De rechtbank heeft bij het bestreden vonnis (in reconventie) de vernietigingsvordering van LFB-Vastgoed afgewezen. Verder heeft zij (in conventie), onder afwijzing van het meer of anders gevorderde, LFB-Vastgoed veroordeeld tot betaling aan QBuild van bedragen van € 75.000,00 en € 53.664,21, telkens met wettelijke rente, op grond van de borgstellingsovereenkomst, alsmede tot betaling van een bedrag van € 3.876,80, met wettelijke rente, wegens beslagkosten en een bedrag van € 2.061,44 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank heeft, ten slotte, LFB-Vastgoed (in conventie en in reconventie tezamen) in de proceskosten verwezen. 3.1.4. LFB-Vastgoed komt in het principale hoger beroep met vier grieven op tegen het bestreden vonnis, QBuild in het incidentele hoger beroep met één grief. Moet de borgstellingsovereenkomst worden vernietigd wegens dwaling? 3.2.1. Grief 1 in het principale hoger beroep houdt in dat de rechtbank in de overwegingen 4.5 tot en met 4.8 van het bestreden vonnis ten onrechte heeft geoordeeld dat LFB-Vastgoed niet heeft gedwaald bij het aangaan van de borgstellingsovereenkomst en dat daarom de op grond van dwaling door LFB-Vastgoed ingestelde (reconventionele) vernietigingsvordering moet worden afgewezen. Het hof oordeelt hierover als volgt. 3.2.2. LFB-Vastgoed heeft geen grief gericht tegen overweging 4.4 van het bestreden vonnis, waarin de rechtbank het bepaalde in artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub a van het Burgerlijk Wetboek (BW) tot uitgangspunt heeft genomen. Het hof zal daarom ervan uitgaan dat LFB-Vastgoed aan haar beroep op vernietiging van de borgstellingsovereenkomst een inlichting van QBuild ten grondslag legt. Volgens LFB-Vastgoed heeft QBuild haar voor het sluiten van die overeenkomst ten onrechte meegedeeld, althans voorgespiegeld, dat zij haar werkzaamheden zou hervatten en niet opnieuw zou opschorten, als LFB-Vastgoed zich borg zou stellen voor de nakoming door [bedrijf] van haar verplichtingen jegens QBuild. 3.2.3. Wat LFB-Vastgoed echter in de toelichting op de grief doet, is beargumenteren waarom uit de borgstellingsovereenkomst, in het bijzonder onderdeel C van de considerans, volgt dat QBuild zich heeft verbonden haar werkzaamheden te hervatten en niet wederom op te schorten, als LFB-Vastgoed zich borg zou stellen. Het hof zal daarom allereerst op dit standpunt ingaan, zulks wel met de kanttekening dat een beroep op dwaling natuurlijk niet nodig is, indien de borgstellingsovereenkomst op dit punt inhoudt wat LFB-Vastgoed stelt. 3.2.4. Het door LFB-Vastgoed gestelde, als onder 3.2.3 vermeld, is niet in (de tekst van) de eigenlijke borgstelling opgenomen, hoezeer dat ook voor de hand zou hebben gelegen als dat voor LFB-Vastgoed essentieel was geweest. Evenmin is de juistheid van de onderhavige stelling van LFB-Vastgoed te baseren op of af te leiden uit onderdeel C van de considerans. Daarin staat immers niet meer dan dat QBuild de vrees heeft dat [bedrijf] niet aan haar betalingsverplichtingen zal kunnen voldoen en dat zij [bedrijf] en LFB-Vastgoed heeft meegedeeld dat zij de aangenomen werkzaamheden zal opschorten, indien LFB-Vastgoed zich niet onherroepelijk garant stelt voor de betaling van de door QBuild aan [bedrijf] gezonden en te zenden facturen. Reeds omdat LFB-Vastgoed zich blijkens onderdeel D van de considerans en de tekst van de borgstelling niet onherroepelijk garant hééft gesteld, maar (slechts) akkoord is gegaan met de overeengekomen borgstelling, kan de door LFB-Vastgoed gestelde toezegging van QBuild om het werk te hervatten en niet wederom op te schorten niet worden gebaseerd op of worden afgeleid uit onderdeel C van de considerans. Dit oordeel zou overigens niet anders zijn geweest, indien LFB-Vastgoed zich wel onherroepelijk garant zou hebben gesteld voor de nakoming door [bedrijf] van haar verplichtingen. De considerans, in het bijzonder onderdeel C daarvan, zegt namelijk niets over wat rechtens zou zijn als LFB-Vastgoed zich onherroepelijk garant zou stellen. Anders gezegd: de onderhavige stelling van LFB-Vastgoed berust op een (onaanvaardbare) a contrario redenering. 3.2.5. Wat er verder van het voorgaande zij, met betrekking tot de vernietigingsvordering wegens dwaling oordeelt het hof dat LFB-Vastgoed onvoldoende concreet heeft aangevoerd aan welke inlichting van QBuild de dwaling te wijten is. Aldus heeft LFB-Vastgoed haar vernietigingsvordering wegens dwaling onvoldoende feitelijk toegelicht en onderbouwd. 3.2.6. De slotsom is dat de grief faalt en dat de vernietigingsvordering van LFB-Vastgoed terecht is afgewezen. 3.2.7. In het midden kan blijven of de rechtbank (in overweging 4.7 van het bestreden vonnis) terecht heeft geoordeeld dat de borgstellingsovereenkomst (al) op 23 juni 2021 is gesloten en niet (pas) op 22 juli 2021. Comparitie van partijen 3.3.1. Teneinde de overige grieven met vrucht te kunnen behandelen heeft het hof behoefte aan nadere inlichtingen van partijen. Daarom zal een comparitie van partijen worden gelast. Deze zal tevens worden benut om een minnelijke regeling te beproeven. In dat verband acht het hof het, afgezien van het bepaalde in artikel 118 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, van belang dat dan ook LFB Vastgoed Ontwikkeling – informeel – bij de comparitie aanwezig is. 3.3.2 . Nadat partijen eerst – ieder gedurende tien minuten – hun standpunten met betrekking tot de nog te beslechten geschilpunten en/of onderstaande onderwerpen naar voren zullen hebben gebracht, zal het hof vragen stellen.

Het hof: bepaalt dat partijen, vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is (door schriftelijke machtiging of anderszins) tot het aangaan van een schikking, tezamen met hun advocaten, tot het hiervoor onder 3.3.1 omschreven doel voor het hof zullen verschijnen, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam op een nader te bepalen dag en uur; verwijst de zaak naar de rol van 9 juli 2024 opdat partijen hun verhinderingen opgeven over de periode van 1 september 2024 tot en met 31 december 2024 en opdat partijen bij onderscheiden akten de onder 3.3.3 genoemde stukken in het geding brengen; verzoekt partijen, voor het geval zij zich ter comparitie willen bedienen van (nog niet in de procedure overgelegde) schriftelijke bewijsstukken – anders dan de onder 3.3.3 vermelde –, deze uiterlijk twee weken voor de comparitiedatum toe te zenden aan het hof, onder gelijktijdige toezending van een afschrift aan de wederpartij; houdt iedere verdere beslissing aan. Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, C.A.H.M. ten Dam en E. Loesberg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2024.

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.317.181/01 zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/709501/HA ZA 21-979 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 juni 2024 inzake LFB-VASTGOED B.V., gevestigd te Amsterdam, appellante in principaal hoger beroep, geïntimeerde in incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam, tegen QBUILD RENOVATIE & ONDERHOUD GROEP B.V., gevestigd te Amsterdam, geïntimeerde in principaal hoger beroep, appellante in incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. Ch.P.A.Th. van Goethem te Amsterdam.

Partijen worden hierna LFB-Vastgoed en QBuild genoemd. LFB-Vastgoed is bij dagvaarding van 12 september 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam (verder: de rechtbank) van 20 juli 2022, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen QBuild als eiseres in conventie, verweerster in reconventie, en LFB-Vastgoed als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie (verder: het bestreden vonnis). Vervolgens hebben partijen de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, met producties; - memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van grieven in incidenteel appel; - memorie van antwoord in incidenteel appel. Ten slotte is arrest gevraagd. LFB-Vastgoed heeft in het principale hoger beroep geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis – naar het hof begrijpt – zowel in conventie als in reconventie zal vernietigen, de vordering van LFB-Vastgoed tot vernietiging van de overeenkomst tot borgstelling alsnog zal toewijzen en de vorderingen van QBuild alsnog (integraal) zal afwijzen, met veroordeling van QBuild in de kosten van het geding in beide instanties. QBuild heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, zakelijk weergegeven, het principale hoger beroep zal verwerpen en – op het incidentele hoger beroep – de afgewezen vordering van QBuild ter grootte van € 188.952,26 alsnog zal toewijzen, met veroordeling van LFB-Vastgoed in de kosten van – begrijpt het hof – zowel het principale als het incidentele hoger beroep, met nakosten en rente. LFB-Vastgoed heeft in het incidentele hoger beroep geconcludeerd tot, kort gezegd, verwerping daarvan, met veroordeling van QBuild in de desbetreffende kosten, uitvoerbaar bij voorraad. Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden.

De rechtbank heeft onder 2.1 tot en met 2.20 van het bestreden vonnis een aantal vaststaande feiten opgesomd. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Deze feiten komen, aangevuld met enkele andere tussen partijen vaststaande feiten, neer op het volgende. ( a) QBuild, vroeger geheten Stiel Groep B.V., is een aannemer. ( b) LFB Vastgoed Ontwikkeling B.V. (hierna: LFB Vastgoed Ontwikkeling), is een vennootschap die zich bezighoudt met de handel in onroerend goed. Zij is eigenaar van meerdere woningen in Amsterdam, waaronder die aan [straat 1] 142-148 en [straat 2] 159-165 (hierna: de woningen). Haar moedervennootschap is LFB Holding B.V., waarvan [naam 1] ( [naam 1] ) [naam 2] (hierna: [naam 2] ) de directeur/grootaandeelhouder (DGA) is. LFB Vastgoed is een vennootschap waarvan [naam 2] eveneens de DGA is. Zij houdt zich bezig met handel in eigen onroerend goed en beheer van onroerend goed. ( c) LFB Vastgoed Ontwikkeling heeft als opdrachtgever in 2020 een overeenkomst van aanneming van werk gesloten met [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ) als opdrachtnemer. ( d) [bedrijf] heeft op haar beurt als opdrachtgever op 3 augustus 2020 een overeenkomst van onderaanneming (hierna: de overeenkomst van onderaanneming) gesloten met QBuild als opdrachtnemer, strekkende tot het uitvoeren door QBuild van installatietechnische werkzaamheden in de woningen. De aanneemsom bedroeg € 970.000,00 exclusief btw. Het betrof door QBuild uit te voeren elektrotechnische, werktuigbouwkundige, loodgieters- en dak-werkzaamheden. QBuild heeft op deze overeenkomst haar algemene voorwaarden van toepassing verklaard. ( e) Op 18 juni 2021 heeft QBuild haar werkzaamheden opgeschort wegens het achterwege blijven van betaling door [bedrijf] voor door QBuild verrichte en gefactureerde werkzaamheden. De betalingsachterstand bedroeg op dat moment ongeveer € 160.000.00. ( f) Op 23 juni 2021 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [naam 3] (hierna: [naam 3] ) van QBuild, [naam 4] van [bedrijf] en [naam 2] van LFB Vastgoed Ontwikkeling. [naam 3] heeft zijn gesprekspartners later die dag per e-mail het volgende geschreven: “In navolging van ons constructief gesprek vanmiddag bevestig ik jullie het volgende: l. (...) 2. LFB zal mee tekenen voor de offerte van Stiel Groep [QBuild; hof] aan [bedrijf] [ [bedrijf] ; hof]. [naam 3] zal hiervoor een conceptovereenkomst sturen aan [naam 1] en [naam 4] . 3. Donderdag [24 juni 2021; hof] om 13:00 uur zal over het werk worden gelopen. Vanuit Stiel Groep zullen naast (…) ook (…) en [naam 3] (CFO) aanwezig zijn. [naam 1] zal hierbij aangeven wat hij vindt dat niet goed gaat of niet goed is gegaan. 4. Stiel Groep zal zorgen dat de werkzaamheden zo snel mogelijk weer worden hervat. Het doel is om op korte termijn tot een planning te komen waarbij het doel in om het project voor 1 september 2021 af te ronden. Inzake de betaling is het doel om (…) wekelijks ongeveer 100k te betalen gedurende de looptijd van het project, afhankelijk van de definitieve looptijd.” ( g) Op 25 juni 2021 is voormelde rondgang over het werk gemaakt. Hierbij waren onder anderen [naam 2] (namens LFB Vastgoed Ontwikkeling) en [naam 3] (namens Qbuild) aanwezig. ( h) Bij brief van 28 juni 2021 heeft Stiel Groep (thans: Qbuild) aan [bedrijf] onder meer geschreven: “In navolging van het overleg woensdag 23 juni jl. tussen u, de heer [naam 1] [naam 2] en [naam 3] alsmede de daaropvolgende rondgang op het werk van bovengenoemd project, sturen wij u een samenvatting van de afspraken alsmede onze bevindingen. Gesprek 23 juni 2021 In het gesprek zijn de volgende zaken afgesproken: 1. LFP Vastgoed [hier en hierna te lezen als: LFB Vastgoed Ontwikkeling] zal per direct een betaling doen naar [bedrijf] . Hierna zal [bedrijf] de vervallen facturen van Stiel Groep voldoen. (…) 2. LFP Vastgoed zal garant staan richting Stiel Groep voor de vorderingen van Stiel Groep op [bedrijf] in relatie tot bovengenoemd project. Stiel Groep zal hiervoor een voorstel voor overeenkomst maken; (…) 4. Het doel van LPF Vastgoed is om het project uiterlijk 3 september 2021 af te ronden. 5. (…) [naam 3] regelt een bezoek aan het project (…) Het bezoek heeft op 25 juni plaatsgevonden (….) (…) Tijdens de rondgang is gesproken over de irritaties die bij uw opdrachtgever [LFB Vastgoed Ontwikkeling; hof] aanwezig zijn met betrekking tot de diverse werkzaamheden en hun voortgang. Ook zijn daarbij punten van ons behandeld. (…) Vanaf start hebben wij te maken gehad met een ongestructureerde bouw waarbij nagenoeg geen sturing werd gegeven vanuit uw organisatie. (…) Wij hebben diverse malen gewezen op het feit dat het voor ons niet mogelijk is vooraf de personele bezetting af te stemmen zonder een detailplanning. (…) Maar ook op de bouw zelf was en is nagenoeg geen aansturing aanwezig. (…) (…) U zult begrijpen dat wij hierdoor geen enkele verantwoordelijk kunnen nemen voor de kwaliteit van de bouw alsmede de planning. (…) (…) Tot slot willen wij er op wijzen dat Stiel Groep zich, zoals hierboven aangegeven, zal inspannen om de gewenste planning van het project te helpen realiseren. Eén essentieel onderdeel hiervan is tijdige betaling van facturen, alsmede de ondertekening van de garantstellingsovereenkomst door opdrachtgever. De bijlage is bijgevoegd en deze zullen wij ook aan de opdrachtgever toezenden. (…) Bijlage 3: Garantstelling overeenkomst [maakt geen deel uit van productie 1 bij memorie van grieven; hof].” ( i) Op 30 juni 2020 heeft QBuild een concept garantieovereenkomst aan LFB Vastgoed Ontwikkeling gezonden. ( j) Op 22 juli 2021 hebben [bedrijf] als opdrachtgever, QBuild als opdrachtnemer en LFB-Vastgoed als borgsteller een overeenkomst tot borgstelling ondertekend. Deze overeenkomst (hierna ook: de borgstellingsovereenkomst) houdt het volgende in: “(…) Overwegende dat: (…) C. de opdrachtnemer de vrees heeft dat opdrachtgever niet of niet volledig aan haar betalingsverplichtingen zal kunnen voldoen en aan opdrachtgever en de borgsteller heeft medegedeeld dat zij de aangenomen werkzaamheden zal opschorten, indien de borgsteller zich niet onherroepelijk garant stelt voor de betaling van de door haar aan opdrachtgever gezonden en te zenden facturen; D. de borgsteller niet akkoord gaat met de verlangde onherroepelijke garantstelling, echter zij wel bereid is om zich te stellen als waarborg en dit onder onderstaande voorwaarden. De overeengekomen borgstelling: 1. De borgsteller stelt zich jegens opdrachtnemer als waarborg voor de betalingen die (lees:) opdrachtnemer uit hoofde van de overeenkomst d.d. 3 augustus 2020 (…) van opdrachtgever heeft te vorderen en dit onder de volgende voorwaarden: A. de borgstelling enkel geldt voor de facturen uit hoofde van de overeenkomst d.d. 3 augustus 2020 en dit voor een percentage van 85% van de facturen die nog moeten worden gefactureerd; B. ten aanzien van de facturen die reeds zijn gefactureerd geldt de borgstelling slechts voor een maximum bedrag van (…) € 75.000,- (…) E. de borgstelling slechts geldt voor werkzaamheden en leveranties die naar behoren zijn verricht en deugdelijk zijn opgeleverd; (…).” ( k) Op 26 juli 2021 heeft QBuild aan [bedrijf] een ingebrekestelling gestuurd en haar gesommeerd de facturen die zijn vervallen te betalen. ( l) Eveneens op 26 juli 2021 heeft QBuild de volgende e-mail gestuurd aan ‘ [e-mail] ’ en [bedrijf] : “(…) Op verzoek van [naam 1] heb ik een garantstellingsovereenkomst opgesteld en deze 30 juni 2021 verstuurd aan [naam 1] en [naam 4] . Vervolgens is deze ook direct naar de jurist van LFB Vastgoed verstuurd in Wordformat. Op 19 juli 2021 ontving ik van [naam 4] een nieuw concept dat geheel anders was dan het concept van mijn kant. Met een aantal kleine aanpassingen een voor Stiel Groep acceptabel document.

Inleiding 3.1.1. In eerste aanleg heeft QBuild (in conventie) gevorderd, na wijziging van eis en voor zover in hoger beroep van belang, dat de rechtbank LFB-Vastgoed zou veroordelen tot betaling aan QBuild van: - een bedrag van € 75.000,00 op grond van onderdeel B van de borgstellingsovereenkomst, met wettelijke handelsrente; - een bedrag van € 242.596,48 op grond van onderdeel A van de borgstellingsovereenkomst, eveneens met wettelijke handelsrente; - een bedrag van € 5.972,61 wegens buitengerechtelijke incassokosten; - de kosten van zowel de beslagprocedure als de bodemprocedure, met nakosten en wettelijke rente. 3.1.2. LFB-Vastgoed heeft tegen de vorderingen verweer gevoerd en (in reconventie) gevorderd dat de rechtbank de borgstellingovereenkomst wegens dwaling zou vernietigen, met veroordeling van QBuild in de proceskosten. Tegen deze vordering heeft QBuild verweer gevoerd. 3.1.3. De rechtbank heeft bij het bestreden vonnis (in reconventie) de vernietigingsvordering van LFB-Vastgoed afgewezen. Verder heeft zij (in conventie), onder afwijzing van het meer of anders gevorderde, LFB-Vastgoed veroordeeld tot betaling aan QBuild van bedragen van € 75.000,00 en € 53.664,21, telkens met wettelijke rente, op grond van de borgstellingsovereenkomst, alsmede tot betaling van een bedrag van € 3.876,80, met wettelijke rente, wegens beslagkosten en een bedrag van € 2.061,44 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank heeft, ten slotte, LFB-Vastgoed (in conventie en in reconventie tezamen) in de proceskosten verwezen. 3.1.4. LFB-Vastgoed komt in het principale hoger beroep met vier grieven op tegen het bestreden vonnis, QBuild in het incidentele hoger beroep met één grief. Moet de borgstellingsovereenkomst worden vernietigd wegens dwaling? 3.2.1. Grief 1 in het principale hoger beroep houdt in dat de rechtbank in de overwegingen 4.5 tot en met 4.8 van het bestreden vonnis ten onrechte heeft geoordeeld dat LFB-Vastgoed niet heeft gedwaald bij het aangaan van de borgstellingsovereenkomst en dat daarom de op grond van dwaling door LFB-Vastgoed ingestelde (reconventionele) vernietigingsvordering moet worden afgewezen. Het hof oordeelt hierover als volgt. 3.2.2. LFB-Vastgoed heeft geen grief gericht tegen overweging 4.4 van het bestreden vonnis, waarin de rechtbank het bepaalde in artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub a van het Burgerlijk Wetboek (BW) tot uitgangspunt heeft genomen. Het hof zal daarom ervan uitgaan dat LFB-Vastgoed aan haar beroep op vernietiging van de borgstellingsovereenkomst een inlichting van QBuild ten grondslag legt. Volgens LFB-Vastgoed heeft QBuild haar voor het sluiten van die overeenkomst ten onrechte meegedeeld, althans voorgespiegeld, dat zij haar werkzaamheden zou hervatten en niet opnieuw zou opschorten, als LFB-Vastgoed zich borg zou stellen voor de nakoming door [bedrijf] van haar verplichtingen jegens QBuild. 3.2.3. Wat LFB-Vastgoed echter in de toelichting op de grief doet, is beargumenteren waarom uit de borgstellingsovereenkomst, in het bijzonder onderdeel C van de considerans, volgt dat QBuild zich heeft verbonden haar werkzaamheden te hervatten en niet wederom op te schorten, als LFB-Vastgoed zich borg zou stellen. Het hof zal daarom allereerst op dit standpunt ingaan, zulks wel met de kanttekening dat een beroep op dwaling natuurlijk niet nodig is, indien de borgstellingsovereenkomst op dit punt inhoudt wat LFB-Vastgoed stelt. 3.2.4. Het door LFB-Vastgoed gestelde, als onder 3.2.3 vermeld, is niet in (de tekst van) de eigenlijke borgstelling opgenomen, hoezeer dat ook voor de hand zou hebben gelegen als dat voor LFB-Vastgoed essentieel was geweest. Evenmin is de juistheid van de onderhavige stelling van LFB-Vastgoed te baseren op of af te leiden uit onderdeel C van de considerans. Daarin staat immers niet meer dan dat QBuild de vrees heeft dat [bedrijf] niet aan haar betalingsverplichtingen zal kunnen voldoen en dat zij [bedrijf] en LFB-Vastgoed heeft meegedeeld dat zij de aangenomen werkzaamheden zal opschorten, indien LFB-Vastgoed zich niet onherroepelijk garant stelt voor de betaling van de door QBuild aan [bedrijf] gezonden en te zenden facturen. Reeds omdat LFB-Vastgoed zich blijkens onderdeel D van de considerans en de tekst van de borgstelling niet onherroepelijk garant hééft gesteld, maar (slechts) akkoord is gegaan met de overeengekomen borgstelling, kan de door LFB-Vastgoed gestelde toezegging van QBuild om het werk te hervatten en niet wederom op te schorten niet worden gebaseerd op of worden afgeleid uit onderdeel C van de considerans. Dit oordeel zou overigens niet anders zijn geweest, indien LFB-Vastgoed zich wel onherroepelijk garant zou hebben gesteld voor de nakoming door [bedrijf] van haar verplichtingen. De considerans, in het bijzonder onderdeel C daarvan, zegt namelijk niets over wat rechtens zou zijn als LFB-Vastgoed zich onherroepelijk garant zou stellen. Anders gezegd: de onderhavige stelling van LFB-Vastgoed berust op een (onaanvaardbare) a contrario redenering. 3.2.5. Wat er verder van het voorgaande zij, met betrekking tot de vernietigingsvordering wegens dwaling oordeelt het hof dat LFB-Vastgoed onvoldoende concreet heeft aangevoerd aan welke inlichting van QBuild de dwaling te wijten is. Aldus heeft LFB-Vastgoed haar vernietigingsvordering wegens dwaling onvoldoende feitelijk toegelicht en onderbouwd. 3.2.6. De slotsom is dat de grief faalt en dat de vernietigingsvordering van LFB-Vastgoed terecht is afgewezen. 3.2.7. In het midden kan blijven of de rechtbank (in overweging 4.7 van het bestreden vonnis) terecht heeft geoordeeld dat de borgstellingsovereenkomst (al) op 23 juni 2021 is gesloten en niet (pas) op 22 juli 2021. Comparitie van partijen 3.3.1. Teneinde de overige grieven met vrucht te kunnen behandelen heeft het hof behoefte aan nadere inlichtingen van partijen. Daarom zal een comparitie van partijen worden gelast. Deze zal tevens worden benut om een minnelijke regeling te beproeven. In dat verband acht het hof het, afgezien van het bepaalde in artikel 118 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, van belang dat dan ook LFB Vastgoed Ontwikkeling – informeel – bij de comparitie aanwezig is. 3.3.2 . Nadat partijen eerst – ieder gedurende tien minuten – hun standpunten met betrekking tot de nog te beslechten geschilpunten en/of onderstaande onderwerpen naar voren zullen hebben gebracht, zal het hof vragen stellen.

Het hof: bepaalt dat partijen, vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is (door schriftelijke machtiging of anderszins) tot het aangaan van een schikking, tezamen met hun advocaten, tot het hiervoor onder 3.3.1 omschreven doel voor het hof zullen verschijnen, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam op een nader te bepalen dag en uur; verwijst de zaak naar de rol van 9 juli 2024 opdat partijen hun verhinderingen opgeven over de periode van 1 september 2024 tot en met 31 december 2024 en opdat partijen bij onderscheiden akten de onder 3.3.3 genoemde stukken in het geding brengen; verzoekt partijen, voor het geval zij zich ter comparitie willen bedienen van (nog niet in de procedure overgelegde) schriftelijke bewijsstukken – anders dan de onder 3.3.3 vermelde –, deze uiterlijk twee weken voor de comparitiedatum toe te zenden aan het hof, onder gelijktijdige toezending van een afschrift aan de wederpartij; houdt iedere verdere beslissing aan. Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, C.A.H.M. ten Dam en E. Loesberg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2024.

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.317.181/01 zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/709501/HA ZA 21-979 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 juni 2024 inzake LFB-VASTGOED B.V., gevestigd te Amsterdam, appellante in principaal hoger beroep, geïntimeerde in incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam, tegen QBUILD RENOVATIE & ONDERHOUD GROEP B.V., gevestigd te Amsterdam, geïntimeerde in principaal hoger beroep, appellante in incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. Ch.P.A.Th. van Goethem te Amsterdam.

Partijen worden hierna LFB-Vastgoed en QBuild genoemd. LFB-Vastgoed is bij dagvaarding van 12 september 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam (verder: de rechtbank) van 20 juli 2022, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen QBuild als eiseres in conventie, verweerster in reconventie, en LFB-Vastgoed als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie (verder: het bestreden vonnis). Vervolgens hebben partijen de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, met producties; - memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van grieven in incidenteel appel; - memorie van antwoord in incidenteel appel. Ten slotte is arrest gevraagd. LFB-Vastgoed heeft in het principale hoger beroep geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis – naar het hof begrijpt – zowel in conventie als in reconventie zal vernietigen, de vordering van LFB-Vastgoed tot vernietiging van de overeenkomst tot borgstelling alsnog zal toewijzen en de vorderingen van QBuild alsnog (integraal) zal afwijzen, met veroordeling van QBuild in de kosten van het geding in beide instanties. QBuild heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, zakelijk weergegeven, het principale hoger beroep zal verwerpen en – op het incidentele hoger beroep – de afgewezen vordering van QBuild ter grootte van € 188.952,26 alsnog zal toewijzen, met veroordeling van LFB-Vastgoed in de kosten van – begrijpt het hof – zowel het principale als het incidentele hoger beroep, met nakosten en rente. LFB-Vastgoed heeft in het incidentele hoger beroep geconcludeerd tot, kort gezegd, verwerping daarvan, met veroordeling van QBuild in de desbetreffende kosten, uitvoerbaar bij voorraad. Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden.

De rechtbank heeft onder 2.1 tot en met 2.20 van het bestreden vonnis een aantal vaststaande feiten opgesomd. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Deze feiten komen, aangevuld met enkele andere tussen partijen vaststaande feiten, neer op het volgende. ( a) QBuild, vroeger geheten Stiel Groep B.V., is een aannemer. ( b) LFB Vastgoed Ontwikkeling B.V. (hierna: LFB Vastgoed Ontwikkeling), is een vennootschap die zich bezighoudt met de handel in onroerend goed. Zij is eigenaar van meerdere woningen in Amsterdam, waaronder die aan [straat 1] 142-148 en [straat 2] 159-165 (hierna: de woningen). Haar moedervennootschap is LFB Holding B.V., waarvan [naam 1] ( [naam 1] ) [naam 2] (hierna: [naam 2] ) de directeur/grootaandeelhouder (DGA) is. LFB Vastgoed is een vennootschap waarvan [naam 2] eveneens de DGA is. Zij houdt zich bezig met handel in eigen onroerend goed en beheer van onroerend goed. ( c) LFB Vastgoed Ontwikkeling heeft als opdrachtgever in 2020 een overeenkomst van aanneming van werk gesloten met [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ) als opdrachtnemer. ( d) [bedrijf] heeft op haar beurt als opdrachtgever op 3 augustus 2020 een overeenkomst van onderaanneming (hierna: de overeenkomst van onderaanneming) gesloten met QBuild als opdrachtnemer, strekkende tot het uitvoeren door QBuild van installatietechnische werkzaamheden in de woningen. De aanneemsom bedroeg € 970.000,00 exclusief btw. Het betrof door QBuild uit te voeren elektrotechnische, werktuigbouwkundige, loodgieters- en dak-werkzaamheden. QBuild heeft op deze overeenkomst haar algemene voorwaarden van toepassing verklaard. ( e) Op 18 juni 2021 heeft QBuild haar werkzaamheden opgeschort wegens het achterwege blijven van betaling door [bedrijf] voor door QBuild verrichte en gefactureerde werkzaamheden. De betalingsachterstand bedroeg op dat moment ongeveer € 160.000.00. ( f) Op 23 juni 2021 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [naam 3] (hierna: [naam 3] ) van QBuild, [naam 4] van [bedrijf] en [naam 2] van LFB Vastgoed Ontwikkeling. [naam 3] heeft zijn gesprekspartners later die dag per e-mail het volgende geschreven: “In navolging van ons constructief gesprek vanmiddag bevestig ik jullie het volgende: l. (...) 2. LFB zal mee tekenen voor de offerte van Stiel Groep [QBuild; hof] aan [bedrijf] [ [bedrijf] ; hof]. [naam 3] zal hiervoor een conceptovereenkomst sturen aan [naam 1] en [naam 4] . 3. Donderdag [24 juni 2021; hof] om 13:00 uur zal over het werk worden gelopen. Vanuit Stiel Groep zullen naast (…) ook (…) en [naam 3] (CFO) aanwezig zijn. [naam 1] zal hierbij aangeven wat hij vindt dat niet goed gaat of niet goed is gegaan. 4. Stiel Groep zal zorgen dat de werkzaamheden zo snel mogelijk weer worden hervat. Het doel is om op korte termijn tot een planning te komen waarbij het doel in om het project voor 1 september 2021 af te ronden. Inzake de betaling is het doel om (…) wekelijks ongeveer 100k te betalen gedurende de looptijd van het project, afhankelijk van de definitieve looptijd.” ( g) Op 25 juni 2021 is voormelde rondgang over het werk gemaakt. Hierbij waren onder anderen [naam 2] (namens LFB Vastgoed Ontwikkeling) en [naam 3] (namens Qbuild) aanwezig. ( h) Bij brief van 28 juni 2021 heeft Stiel Groep (thans: Qbuild) aan [bedrijf] onder meer geschreven: “In navolging van het overleg woensdag 23 juni jl. tussen u, de heer [naam 1] [naam 2] en [naam 3] alsmede de daaropvolgende rondgang op het werk van bovengenoemd project, sturen wij u een samenvatting van de afspraken alsmede onze bevindingen. Gesprek 23 juni 2021 In het gesprek zijn de volgende zaken afgesproken: 1. LFP Vastgoed [hier en hierna te lezen als: LFB Vastgoed Ontwikkeling] zal per direct een betaling doen naar [bedrijf] . Hierna zal [bedrijf] de vervallen facturen van Stiel Groep voldoen. (…) 2. LFP Vastgoed zal garant staan richting Stiel Groep voor de vorderingen van Stiel Groep op [bedrijf] in relatie tot bovengenoemd project. Stiel Groep zal hiervoor een voorstel voor overeenkomst maken; (…) 4. Het doel van LPF Vastgoed is om het project uiterlijk 3 september 2021 af te ronden. 5. (…) [naam 3] regelt een bezoek aan het project (…) Het bezoek heeft op 25 juni plaatsgevonden (….) (…) Tijdens de rondgang is gesproken over de irritaties die bij uw opdrachtgever [LFB Vastgoed Ontwikkeling; hof] aanwezig zijn met betrekking tot de diverse werkzaamheden en hun voortgang. Ook zijn daarbij punten van ons behandeld. (…) Vanaf start hebben wij te maken gehad met een ongestructureerde bouw waarbij nagenoeg geen sturing werd gegeven vanuit uw organisatie. (…) Wij hebben diverse malen gewezen op het feit dat het voor ons niet mogelijk is vooraf de personele bezetting af te stemmen zonder een detailplanning. (…) Maar ook op de bouw zelf was en is nagenoeg geen aansturing aanwezig. (…) (…) U zult begrijpen dat wij hierdoor geen enkele verantwoordelijk kunnen nemen voor de kwaliteit van de bouw alsmede de planning. (…) (…) Tot slot willen wij er op wijzen dat Stiel Groep zich, zoals hierboven aangegeven, zal inspannen om de gewenste planning van het project te helpen realiseren. Eén essentieel onderdeel hiervan is tijdige betaling van facturen, alsmede de ondertekening van de garantstellingsovereenkomst door opdrachtgever. De bijlage is bijgevoegd en deze zullen wij ook aan de opdrachtgever toezenden. (…) Bijlage 3: Garantstelling overeenkomst [maakt geen deel uit van productie 1 bij memorie van grieven; hof].” ( i) Op 30 juni 2020 heeft QBuild een concept garantieovereenkomst aan LFB Vastgoed Ontwikkeling gezonden. ( j) Op 22 juli 2021 hebben [bedrijf] als opdrachtgever, QBuild als opdrachtnemer en LFB-Vastgoed als borgsteller een overeenkomst tot borgstelling ondertekend. Deze overeenkomst (hierna ook: de borgstellingsovereenkomst) houdt het volgende in: “(…) Overwegende dat: (…) C. de opdrachtnemer de vrees heeft dat opdrachtgever niet of niet volledig aan haar betalingsverplichtingen zal kunnen voldoen en aan opdrachtgever en de borgsteller heeft medegedeeld dat zij de aangenomen werkzaamheden zal opschorten, indien de borgsteller zich niet onherroepelijk garant stelt voor de betaling van de door haar aan opdrachtgever gezonden en te zenden facturen; D. de borgsteller niet akkoord gaat met de verlangde onherroepelijke garantstelling, echter zij wel bereid is om zich te stellen als waarborg en dit onder onderstaande voorwaarden. De overeengekomen borgstelling: 1. De borgsteller stelt zich jegens opdrachtnemer als waarborg voor de betalingen die (lees:) opdrachtnemer uit hoofde van de overeenkomst d.d. 3 augustus 2020 (…) van opdrachtgever heeft te vorderen en dit onder de volgende voorwaarden: A. de borgstelling enkel geldt voor de facturen uit hoofde van de overeenkomst d.d. 3 augustus 2020 en dit voor een percentage van 85% van de facturen die nog moeten worden gefactureerd; B. ten aanzien van de facturen die reeds zijn gefactureerd geldt de borgstelling slechts voor een maximum bedrag van (…) € 75.000,- (…) E. de borgstelling slechts geldt voor werkzaamheden en leveranties die naar behoren zijn verricht en deugdelijk zijn opgeleverd; (…).” ( k) Op 26 juli 2021 heeft QBuild aan [bedrijf] een ingebrekestelling gestuurd en haar gesommeerd de facturen die zijn vervallen te betalen. ( l) Eveneens op 26 juli 2021 heeft QBuild de volgende e-mail gestuurd aan ‘ [e-mail] ’ en [bedrijf] : “(…) Op verzoek van [naam 1] heb ik een garantstellingsovereenkomst opgesteld en deze 30 juni 2021 verstuurd aan [naam 1] en [naam 4] . Vervolgens is deze ook direct naar de jurist van LFB Vastgoed verstuurd in Wordformat. Op 19 juli 2021 ontving ik van [naam 4] een nieuw concept dat geheel anders was dan het concept van mijn kant. Met een aantal kleine aanpassingen een voor Stiel Groep acceptabel document.

Inleiding 3.1.1. In eerste aanleg heeft QBuild (in conventie) gevorderd, na wijziging van eis en voor zover in hoger beroep van belang, dat de rechtbank LFB-Vastgoed zou veroordelen tot betaling aan QBuild van: - een bedrag van € 75.000,00 op grond van onderdeel B van de borgstellingsovereenkomst, met wettelijke handelsrente; - een bedrag van € 242.596,48 op grond van onderdeel A van de borgstellingsovereenkomst, eveneens met wettelijke handelsrente; - een bedrag van € 5.972,61 wegens buitengerechtelijke incassokosten; - de kosten van zowel de beslagprocedure als de bodemprocedure, met nakosten en wettelijke rente. 3.1.2. LFB-Vastgoed heeft tegen de vorderingen verweer gevoerd en (in reconventie) gevorderd dat de rechtbank de borgstellingovereenkomst wegens dwaling zou vernietigen, met veroordeling van QBuild in de proceskosten. Tegen deze vordering heeft QBuild verweer gevoerd. 3.1.3. De rechtbank heeft bij het bestreden vonnis (in reconventie) de vernietigingsvordering van LFB-Vastgoed afgewezen. Verder heeft zij (in conventie), onder afwijzing van het meer of anders gevorderde, LFB-Vastgoed veroordeeld tot betaling aan QBuild van bedragen van € 75.000,00 en € 53.664,21, telkens met wettelijke rente, op grond van de borgstellingsovereenkomst, alsmede tot betaling van een bedrag van € 3.876,80, met wettelijke rente, wegens beslagkosten en een bedrag van € 2.061,44 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank heeft, ten slotte, LFB-Vastgoed (in conventie en in reconventie tezamen) in de proceskosten verwezen. 3.1.4. LFB-Vastgoed komt in het principale hoger beroep met vier grieven op tegen het bestreden vonnis, QBuild in het incidentele hoger beroep met één grief. Moet de borgstellingsovereenkomst worden vernietigd wegens dwaling? 3.2.1. Grief 1 in het principale hoger beroep houdt in dat de rechtbank in de overwegingen 4.5 tot en met 4.8 van het bestreden vonnis ten onrechte heeft geoordeeld dat LFB-Vastgoed niet heeft gedwaald bij het aangaan van de borgstellingsovereenkomst en dat daarom de op grond van dwaling door LFB-Vastgoed ingestelde (reconventionele) vernietigingsvordering moet worden afgewezen. Het hof oordeelt hierover als volgt. 3.2.2. LFB-Vastgoed heeft geen grief gericht tegen overweging 4.4 van het bestreden vonnis, waarin de rechtbank het bepaalde in artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub a van het Burgerlijk Wetboek (BW) tot uitgangspunt heeft genomen. Het hof zal daarom ervan uitgaan dat LFB-Vastgoed aan haar beroep op vernietiging van de borgstellingsovereenkomst een inlichting van QBuild ten grondslag legt. Volgens LFB-Vastgoed heeft QBuild haar voor het sluiten van die overeenkomst ten onrechte meegedeeld, althans voorgespiegeld, dat zij haar werkzaamheden zou hervatten en niet opnieuw zou opschorten, als LFB-Vastgoed zich borg zou stellen voor de nakoming door [bedrijf] van haar verplichtingen jegens QBuild. 3.2.3. Wat LFB-Vastgoed echter in de toelichting op de grief doet, is beargumenteren waarom uit de borgstellingsovereenkomst, in het bijzonder onderdeel C van de considerans, volgt dat QBuild zich heeft verbonden haar werkzaamheden te hervatten en niet wederom op te schorten, als LFB-Vastgoed zich borg zou stellen. Het hof zal daarom allereerst op dit standpunt ingaan, zulks wel met de kanttekening dat een beroep op dwaling natuurlijk niet nodig is, indien de borgstellingsovereenkomst op dit punt inhoudt wat LFB-Vastgoed stelt. 3.2.4. Het door LFB-Vastgoed gestelde, als onder 3.2.3 vermeld, is niet in (de tekst van) de eigenlijke borgstelling opgenomen, hoezeer dat ook voor de hand zou hebben gelegen als dat voor LFB-Vastgoed essentieel was geweest. Evenmin is de juistheid van de onderhavige stelling van LFB-Vastgoed te baseren op of af te leiden uit onderdeel C van de considerans. Daarin staat immers niet meer dan dat QBuild de vrees heeft dat [bedrijf] niet aan haar betalingsverplichtingen zal kunnen voldoen en dat zij [bedrijf] en LFB-Vastgoed heeft meegedeeld dat zij de aangenomen werkzaamheden zal opschorten, indien LFB-Vastgoed zich niet onherroepelijk garant stelt voor de betaling van de door QBuild aan [bedrijf] gezonden en te zenden facturen. Reeds omdat LFB-Vastgoed zich blijkens onderdeel D van de considerans en de tekst van de borgstelling niet onherroepelijk garant hééft gesteld, maar (slechts) akkoord is gegaan met de overeengekomen borgstelling, kan de door LFB-Vastgoed gestelde toezegging van QBuild om het werk te hervatten en niet wederom op te schorten niet worden gebaseerd op of worden afgeleid uit onderdeel C van de considerans. Dit oordeel zou overigens niet anders zijn geweest, indien LFB-Vastgoed zich wel onherroepelijk garant zou hebben gesteld voor de nakoming door [bedrijf] van haar verplichtingen. De considerans, in het bijzonder onderdeel C daarvan, zegt namelijk niets over wat rechtens zou zijn als LFB-Vastgoed zich onherroepelijk garant zou stellen. Anders gezegd: de onderhavige stelling van LFB-Vastgoed berust op een (onaanvaardbare) a contrario redenering. 3.2.5. Wat er verder van het voorgaande zij, met betrekking tot de vernietigingsvordering wegens dwaling oordeelt het hof dat LFB-Vastgoed onvoldoende concreet heeft aangevoerd aan welke inlichting van QBuild de dwaling te wijten is. Aldus heeft LFB-Vastgoed haar vernietigingsvordering wegens dwaling onvoldoende feitelijk toegelicht en onderbouwd. 3.2.6. De slotsom is dat de grief faalt en dat de vernietigingsvordering van LFB-Vastgoed terecht is afgewezen. 3.2.7. In het midden kan blijven of de rechtbank (in overweging 4.7 van het bestreden vonnis) terecht heeft geoordeeld dat de borgstellingsovereenkomst (al) op 23 juni 2021 is gesloten en niet (pas) op 22 juli 2021. Comparitie van partijen 3.3.1. Teneinde de overige grieven met vrucht te kunnen behandelen heeft het hof behoefte aan nadere inlichtingen van partijen. Daarom zal een comparitie van partijen worden gelast. Deze zal tevens worden benut om een minnelijke regeling te beproeven. In dat verband acht het hof het, afgezien van het bepaalde in artikel 118 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, van belang dat dan ook LFB Vastgoed Ontwikkeling – informeel – bij de comparitie aanwezig is. 3.3.2 . Nadat partijen eerst – ieder gedurende tien minuten – hun standpunten met betrekking tot de nog te beslechten geschilpunten en/of onderstaande onderwerpen naar voren zullen hebben gebracht, zal het hof vragen stellen.

Het hof: bepaalt dat partijen, vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is (door schriftelijke machtiging of anderszins) tot het aangaan van een schikking, tezamen met hun advocaten, tot het hiervoor onder 3.3.1 omschreven doel voor het hof zullen verschijnen, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam op een nader te bepalen dag en uur; verwijst de zaak naar de rol van 9 juli 2024 opdat partijen hun verhinderingen opgeven over de periode van 1 september 2024 tot en met 31 december 2024 en opdat partijen bij onderscheiden akten de onder 3.3.3 genoemde stukken in het geding brengen; verzoekt partijen, voor het geval zij zich ter comparitie willen bedienen van (nog niet in de procedure overgelegde) schriftelijke bewijsstukken – anders dan de onder 3.3.3 vermelde –, deze uiterlijk twee weken voor de comparitiedatum toe te zenden aan het hof, onder gelijktijdige toezending van een afschrift aan de wederpartij; houdt iedere verdere beslissing aan. Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, C.A.H.M. ten Dam en E. Loesberg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2024.

Wat schetst mijn verbazing als op 22 juli om 11:38 een nieuw concept wordt gestuurd vanuit LFB Vastgoed waarin LFB Vastgoed zich slechts een deel van de openstaande posten borg stelt! Geheel tegen alle eerder gemaakte afspraken in en met als gevolg dat Stiel Groep haar financieel risico inzake dit project substantieel heeft zien toenemen. Gezien bovenstaande hebben wij moeten besluiten om het werk na de bouwvak pas te hervatten indien er afdoende zekerheden voor de openstaande posten alsmede de toekomstige betalingen zijn getroffen. (...) Op dit moment bedraagt het openstaande saldo bij [bedrijf] € 218.917,77 waarvan € 90.213,63 vervallen is. Hierbij sommeren wij [bedrijf] B.V. het vervallen bedrag per omgaande te voldoen. Tevens hierbij het verzoek aan LFB Vastgoed B.V. tot uitbetaling van het vervallen bedrag of het maximale bedrag waarvoor de borgstelling is verleend, zoals overeengekomen in de Borgstellingsovereenkomst dd 22 juli 2021. (…)” ( m) Bij brief van 31 augustus 2021 heeft [bedrijf] QBuild en [naam 2] (op het mailadres [e-mail] ’) geïnformeerd dat de overeenkomst van onderaanneming met QBuild (van 3 augustus 2020) vanwege een toerekenbare tekortkoming/verzuim aan de zijde van QBuild is ontbonden door middel van een eerdere, aan QBuild uitgebrachte, ontbindingsverklaring. ( n) Op 1 september 2021 heeft QBuild aan [bedrijf] een eindafrekening gezonden ten belope van een bedrag van € 222.296,78. ( o) Bij brief van 20 september 2021 heeft de advocaat van QBuild jegens LFB-Vastgoed aanspraak gemaakt op betaling van € 75.000.00 op grond van onderdeel B van de borgstellingsovereenkomst. In deze brief kondigt QBuild eveneens aan dat, indien [bedrijf] niet overgaat tot betaling van het restant van de aanneemsom, zij jegens LFB-Vastgoed aanspraak zal maken op 85% van het resterende bedrag, zijnde € 188.952,26. ( p) Bij brief van 29 september 2021 aan QBuild heeft de advocaat van LFB-Vastgoed zich onder meer op het standpunt gesteld dat LFB-Vastgoed heeft gedwaald bij het aangaan van de borgstellingsovereenkomst omdat QBuild haar werkzaamheden wederom heeft opgeschort, terwijl LFB-Vastgoed de borgstellingsovereenkomst alleen wilde aangaan indien QBuild niet zou opschorten. Daarbij heeft LFB-Vastgoed de vernietiging van de borgstellingsovereenkomst ingeroepen. ( q) EP Bouwadvies B.V. (hierna: EP Bouwadvies) heeft in opdracht van LFB Vastgoed Ontwikkeling op 13 juni 2021 en 20 september 2021 het werk gekeurd. Alleen de inspecteur, [naam 5] (hierna: [naam 5] ), was daarbij aanwezig. Het desbetreffende rapport van 3 oktober 2021 vermeldt als toelichting en conclusie: “Plat dak ligt niet op afschot, dit is zeer moeilijk tot niet op te lossen zonder zeer grote bouwkundige aanpassingen. Er wordt sterk getwijfeld over het toepassen van juiste dampdichte laag ter plaatse van dakbeschot. Aansluitingen en detaillering ter plaatse van dak zijn rommelig en ondeskundig uitgevoerd. Uitvoering van dakhuisjes is niet juist. Er wordt sterk getwijfeld aan de brandwerend van doorvoeren en leidingschachten. Met betrekking tot een aantal woningscheidende wanden wordt getwijfeld aan geluidsisolatie en brandwerendheid. Installatie is rommelig uitgevoerd en zal op diverse plaatsen aangepast moeten worden. Interieur van de woning beperkt inspecteerbaar in verband met waargenomen chaos. Rekening houden met forse kosten om woningen oplevergereed te maken. Gezien de kwaliteit van het uitgevoerde werk is het onmogelijk om een totale opstelling van de aanwezige problemen/gebreken aan te geven. Gezien huidige staat van het pand en de woning is oplevering binnen korte termijn uitgesloten. Geadviseerd wordt om met alle partijen goede afspraken ter maken over het oplossen van de waargenomen problemen. Oplossen van waargenomen problemen hebben forse kostenconsequenties.” ( r) Bij (verstek)vonnis van 3 november 2021 heeft de rechtbank Amsterdam tussen (thans) QBuild en [bedrijf] voor recht verklaard dat laatstgenoemde de overeenkomst van (onder)aanneming met Qbuild niet rechtsgeldig heeft ontbonden en heeft zij [bedrijf] veroordeeld tot betaling aan Qbuild van een bedrag van € 389.313,90 aan hoofdsom. ( s) EP Bouwadvies heeft in opdracht van LFB Vastgoed Ontwikkeling op 4 november 2021 nogmaals het werk gekeurd. Aanwezig waren de inspecteur ( [naam 5] ) en iemand van de zijde van Qbuild. Het hiervan op 14 november 2021 opgestelde rapport luidt als volgt: “(...) Inspectie. Diverse ingestorte rioleringsleidingen en andere leidingen te plaatsen van staalplaatbetonvloer begane grond zijn doorboord door een aannemer. Dit heeft veel schade en herstelwerkzaamheden met zich meegebracht en zou nog met zich meebrengen. Schade was bij inspectie nog niet exact duidelijk. Installatie is zeer rommelig gecoördineerd aangelegd. (...) Tijdens het onder druk zetten van waterleidingen is op diverse plaatsen lekkages ontstaan/ aangenomen, dit is lastig oplossen omdat er geen gestructureerde installaties aangebracht. Hemelwaterafvoer ter plaatse van voorgevel zijn doorboord door de aannemer, hierdoor lekt het riool aan de buitenzijde en is er lekkage in de kelder ontstaan. (...) Constructie. (…) Er zijn diverse problemen met brandwerendheid en geluidswerendheid van de woning en constructie. (…) Algemene indruk van werkzaamheden. Werkzaamheden zijn zover waarneembaar gezien waargenomen gebreken en kwaliteit van het uitgevoerde werk niet of nauwelijks gecoördineerd. Voor zover bekend zijn er geen goede uitvoeringstekeningen en installatietekeningen bekend. Detaillering is niet uitgetekend en onderzocht. Het is momenteel zeer moeilijk om nog een juiste kostenopstelling te maken voor alle waargenomen gebreken. Grove schatting inclusief dak circa € 950.000.” ( t) Op 26 oktober 2021 heeft QBuild – met op 25 oktober 2021 door de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam verleend verlof – onder een aantal banken conservatoir derdenbeslag ten laste van LFB-Vastgoed doen leggen. ( u) Op 16 november 2021 is [bedrijf] failliet verklaard.

Wat schetst mijn verbazing als op 22 juli om 11:38 een nieuw concept wordt gestuurd vanuit LFB Vastgoed waarin LFB Vastgoed zich slechts een deel van de openstaande posten borg stelt! Geheel tegen alle eerder gemaakte afspraken in en met als gevolg dat Stiel Groep haar financieel risico inzake dit project substantieel heeft zien toenemen. Gezien bovenstaande hebben wij moeten besluiten om het werk na de bouwvak pas te hervatten indien er afdoende zekerheden voor de openstaande posten alsmede de toekomstige betalingen zijn getroffen. (...) Op dit moment bedraagt het openstaande saldo bij [bedrijf] € 218.917,77 waarvan € 90.213,63 vervallen is. Hierbij sommeren wij [bedrijf] B.V. het vervallen bedrag per omgaande te voldoen. Tevens hierbij het verzoek aan LFB Vastgoed B.V. tot uitbetaling van het vervallen bedrag of het maximale bedrag waarvoor de borgstelling is verleend, zoals overeengekomen in de Borgstellingsovereenkomst dd 22 juli 2021. (…)” ( m) Bij brief van 31 augustus 2021 heeft [bedrijf] QBuild en [naam 2] (op het mailadres [e-mail] ’) geïnformeerd dat de overeenkomst van onderaanneming met QBuild (van 3 augustus 2020) vanwege een toerekenbare tekortkoming/verzuim aan de zijde van QBuild is ontbonden door middel van een eerdere, aan QBuild uitgebrachte, ontbindingsverklaring. ( n) Op 1 september 2021 heeft QBuild aan [bedrijf] een eindafrekening gezonden ten belope van een bedrag van € 222.296,78. ( o) Bij brief van 20 september 2021 heeft de advocaat van QBuild jegens LFB-Vastgoed aanspraak gemaakt op betaling van € 75.000.00 op grond van onderdeel B van de borgstellingsovereenkomst. In deze brief kondigt QBuild eveneens aan dat, indien [bedrijf] niet overgaat tot betaling van het restant van de aanneemsom, zij jegens LFB-Vastgoed aanspraak zal maken op 85% van het resterende bedrag, zijnde € 188.952,26. ( p) Bij brief van 29 september 2021 aan QBuild heeft de advocaat van LFB-Vastgoed zich onder meer op het standpunt gesteld dat LFB-Vastgoed heeft gedwaald bij het aangaan van de borgstellingsovereenkomst omdat QBuild haar werkzaamheden wederom heeft opgeschort, terwijl LFB-Vastgoed de borgstellingsovereenkomst alleen wilde aangaan indien QBuild niet zou opschorten. Daarbij heeft LFB-Vastgoed de vernietiging van de borgstellingsovereenkomst ingeroepen. ( q) EP Bouwadvies B.V. (hierna: EP Bouwadvies) heeft in opdracht van LFB Vastgoed Ontwikkeling op 13 juni 2021 en 20 september 2021 het werk gekeurd. Alleen de inspecteur, [naam 5] (hierna: [naam 5] ), was daarbij aanwezig. Het desbetreffende rapport van 3 oktober 2021 vermeldt als toelichting en conclusie: “Plat dak ligt niet op afschot, dit is zeer moeilijk tot niet op te lossen zonder zeer grote bouwkundige aanpassingen. Er wordt sterk getwijfeld over het toepassen van juiste dampdichte laag ter plaatse van dakbeschot. Aansluitingen en detaillering ter plaatse van dak zijn rommelig en ondeskundig uitgevoerd. Uitvoering van dakhuisjes is niet juist. Er wordt sterk getwijfeld aan de brandwerend van doorvoeren en leidingschachten. Met betrekking tot een aantal woningscheidende wanden wordt getwijfeld aan geluidsisolatie en brandwerendheid. Installatie is rommelig uitgevoerd en zal op diverse plaatsen aangepast moeten worden. Interieur van de woning beperkt inspecteerbaar in verband met waargenomen chaos. Rekening houden met forse kosten om woningen oplevergereed te maken. Gezien de kwaliteit van het uitgevoerde werk is het onmogelijk om een totale opstelling van de aanwezige problemen/gebreken aan te geven. Gezien huidige staat van het pand en de woning is oplevering binnen korte termijn uitgesloten. Geadviseerd wordt om met alle partijen goede afspraken ter maken over het oplossen van de waargenomen problemen. Oplossen van waargenomen problemen hebben forse kostenconsequenties.” ( r) Bij (verstek)vonnis van 3 november 2021 heeft de rechtbank Amsterdam tussen (thans) QBuild en [bedrijf] voor recht verklaard dat laatstgenoemde de overeenkomst van (onder)aanneming met Qbuild niet rechtsgeldig heeft ontbonden en heeft zij [bedrijf] veroordeeld tot betaling aan Qbuild van een bedrag van € 389.313,90 aan hoofdsom. ( s) EP Bouwadvies heeft in opdracht van LFB Vastgoed Ontwikkeling op 4 november 2021 nogmaals het werk gekeurd. Aanwezig waren de inspecteur ( [naam 5] ) en iemand van de zijde van Qbuild. Het hiervan op 14 november 2021 opgestelde rapport luidt als volgt: “(...) Inspectie. Diverse ingestorte rioleringsleidingen en andere leidingen te plaatsen van staalplaatbetonvloer begane grond zijn doorboord door een aannemer. Dit heeft veel schade en herstelwerkzaamheden met zich meegebracht en zou nog met zich meebrengen. Schade was bij inspectie nog niet exact duidelijk. Installatie is zeer rommelig gecoördineerd aangelegd. (...) Tijdens het onder druk zetten van waterleidingen is op diverse plaatsen lekkages ontstaan/ aangenomen, dit is lastig oplossen omdat er geen gestructureerde installaties aangebracht. Hemelwaterafvoer ter plaatse van voorgevel zijn doorboord door de aannemer, hierdoor lekt het riool aan de buitenzijde en is er lekkage in de kelder ontstaan. (...) Constructie. (…) Er zijn diverse problemen met brandwerendheid en geluidswerendheid van de woning en constructie. (…) Algemene indruk van werkzaamheden. Werkzaamheden zijn zover waarneembaar gezien waargenomen gebreken en kwaliteit van het uitgevoerde werk niet of nauwelijks gecoördineerd. Voor zover bekend zijn er geen goede uitvoeringstekeningen en installatietekeningen bekend. Detaillering is niet uitgetekend en onderzocht. Het is momenteel zeer moeilijk om nog een juiste kostenopstelling te maken voor alle waargenomen gebreken. Grove schatting inclusief dak circa € 950.000.” ( t) Op 26 oktober 2021 heeft QBuild – met op 25 oktober 2021 door de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam verleend verlof – onder een aantal banken conservatoir derdenbeslag ten laste van LFB-Vastgoed doen leggen. ( u) Op 16 november 2021 is [bedrijf] failliet verklaard.

Wat schetst mijn verbazing als op 22 juli om 11:38 een nieuw concept wordt gestuurd vanuit LFB Vastgoed waarin LFB Vastgoed zich slechts een deel van de openstaande posten borg stelt! Geheel tegen alle eerder gemaakte afspraken in en met als gevolg dat Stiel Groep haar financieel risico inzake dit project substantieel heeft zien toenemen. Gezien bovenstaande hebben wij moeten besluiten om het werk na de bouwvak pas te hervatten indien er afdoende zekerheden voor de openstaande posten alsmede de toekomstige betalingen zijn getroffen. (...) Op dit moment bedraagt het openstaande saldo bij [bedrijf] € 218.917,77 waarvan € 90.213,63 vervallen is. Hierbij sommeren wij [bedrijf] B.V. het vervallen bedrag per omgaande te voldoen. Tevens hierbij het verzoek aan LFB Vastgoed B.V. tot uitbetaling van het vervallen bedrag of het maximale bedrag waarvoor de borgstelling is verleend, zoals overeengekomen in de Borgstellingsovereenkomst dd 22 juli 2021. (…)” ( m) Bij brief van 31 augustus 2021 heeft [bedrijf] QBuild en [naam 2] (op het mailadres [e-mail] ’) geïnformeerd dat de overeenkomst van onderaanneming met QBuild (van 3 augustus 2020) vanwege een toerekenbare tekortkoming/verzuim aan de zijde van QBuild is ontbonden door middel van een eerdere, aan QBuild uitgebrachte, ontbindingsverklaring. ( n) Op 1 september 2021 heeft QBuild aan [bedrijf] een eindafrekening gezonden ten belope van een bedrag van € 222.296,78. ( o) Bij brief van 20 september 2021 heeft de advocaat van QBuild jegens LFB-Vastgoed aanspraak gemaakt op betaling van € 75.000.00 op grond van onderdeel B van de borgstellingsovereenkomst. In deze brief kondigt QBuild eveneens aan dat, indien [bedrijf] niet overgaat tot betaling van het restant van de aanneemsom, zij jegens LFB-Vastgoed aanspraak zal maken op 85% van het resterende bedrag, zijnde € 188.952,26. ( p) Bij brief van 29 september 2021 aan QBuild heeft de advocaat van LFB-Vastgoed zich onder meer op het standpunt gesteld dat LFB-Vastgoed heeft gedwaald bij het aangaan van de borgstellingsovereenkomst omdat QBuild haar werkzaamheden wederom heeft opgeschort, terwijl LFB-Vastgoed de borgstellingsovereenkomst alleen wilde aangaan indien QBuild niet zou opschorten. Daarbij heeft LFB-Vastgoed de vernietiging van de borgstellingsovereenkomst ingeroepen. ( q) EP Bouwadvies B.V. (hierna: EP Bouwadvies) heeft in opdracht van LFB Vastgoed Ontwikkeling op 13 juni 2021 en 20 september 2021 het werk gekeurd. Alleen de inspecteur, [naam 5] (hierna: [naam 5] ), was daarbij aanwezig. Het desbetreffende rapport van 3 oktober 2021 vermeldt als toelichting en conclusie: “Plat dak ligt niet op afschot, dit is zeer moeilijk tot niet op te lossen zonder zeer grote bouwkundige aanpassingen. Er wordt sterk getwijfeld over het toepassen van juiste dampdichte laag ter plaatse van dakbeschot. Aansluitingen en detaillering ter plaatse van dak zijn rommelig en ondeskundig uitgevoerd. Uitvoering van dakhuisjes is niet juist. Er wordt sterk getwijfeld aan de brandwerend van doorvoeren en leidingschachten. Met betrekking tot een aantal woningscheidende wanden wordt getwijfeld aan geluidsisolatie en brandwerendheid. Installatie is rommelig uitgevoerd en zal op diverse plaatsen aangepast moeten worden. Interieur van de woning beperkt inspecteerbaar in verband met waargenomen chaos. Rekening houden met forse kosten om woningen oplevergereed te maken. Gezien de kwaliteit van het uitgevoerde werk is het onmogelijk om een totale opstelling van de aanwezige problemen/gebreken aan te geven. Gezien huidige staat van het pand en de woning is oplevering binnen korte termijn uitgesloten. Geadviseerd wordt om met alle partijen goede afspraken ter maken over het oplossen van de waargenomen problemen. Oplossen van waargenomen problemen hebben forse kostenconsequenties.” ( r) Bij (verstek)vonnis van 3 november 2021 heeft de rechtbank Amsterdam tussen (thans) QBuild en [bedrijf] voor recht verklaard dat laatstgenoemde de overeenkomst van (onder)aanneming met Qbuild niet rechtsgeldig heeft ontbonden en heeft zij [bedrijf] veroordeeld tot betaling aan Qbuild van een bedrag van € 389.313,90 aan hoofdsom. ( s) EP Bouwadvies heeft in opdracht van LFB Vastgoed Ontwikkeling op 4 november 2021 nogmaals het werk gekeurd. Aanwezig waren de inspecteur ( [naam 5] ) en iemand van de zijde van Qbuild. Het hiervan op 14 november 2021 opgestelde rapport luidt als volgt: “(...) Inspectie. Diverse ingestorte rioleringsleidingen en andere leidingen te plaatsen van staalplaatbetonvloer begane grond zijn doorboord door een aannemer. Dit heeft veel schade en herstelwerkzaamheden met zich meegebracht en zou nog met zich meebrengen. Schade was bij inspectie nog niet exact duidelijk. Installatie is zeer rommelig gecoördineerd aangelegd. (...) Tijdens het onder druk zetten van waterleidingen is op diverse plaatsen lekkages ontstaan/ aangenomen, dit is lastig oplossen omdat er geen gestructureerde installaties aangebracht. Hemelwaterafvoer ter plaatse van voorgevel zijn doorboord door de aannemer, hierdoor lekt het riool aan de buitenzijde en is er lekkage in de kelder ontstaan. (...) Constructie. (…) Er zijn diverse problemen met brandwerendheid en geluidswerendheid van de woning en constructie. (…) Algemene indruk van werkzaamheden. Werkzaamheden zijn zover waarneembaar gezien waargenomen gebreken en kwaliteit van het uitgevoerde werk niet of nauwelijks gecoördineerd. Voor zover bekend zijn er geen goede uitvoeringstekeningen en installatietekeningen bekend. Detaillering is niet uitgetekend en onderzocht. Het is momenteel zeer moeilijk om nog een juiste kostenopstelling te maken voor alle waargenomen gebreken. Grove schatting inclusief dak circa € 950.000.” ( t) Op 26 oktober 2021 heeft QBuild – met op 25 oktober 2021 door de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam verleend verlof – onder een aantal banken conservatoir derdenbeslag ten laste van LFB-Vastgoed doen leggen. ( u) Op 16 november 2021 is [bedrijf] failliet verklaard.