ECLI:NL:GHAMS:2024:1174
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.301.284/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8838863 CV EXPL 20-19443
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 april 2024
inzake
[appellant]
,
wonend te [woonplaats] ,
appellante in principaal appel, tevens geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel appel,
advocaat: mr. K. Boukema te Amsterdam,
tegen
WOON- & WERKVERENIGING [X] EN OMSTREKEN, gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde in principaal appel, tevens appellante in voorwaardelijk incidenteel appel,
advocaat: mr. T.A. Phijffer te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1 De zaak in het kort
In deze procedure vordert verhuurster ([geïntimeerde]) ontbinding van de huurovereenkomst omdat de huurster ( [appellant] ) gedurende een aantal jaren ernstig zou zijn tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Volgens verhuurster zou huurster niet of nauwelijks in de woonruimte hebben verbleven en niet aan haar werkbijdrage hebben voldaan (onderdeel van de huurprijs). Het hof komt tot het oordeel dat deze gestelde tekortkomingen niet zijn komen vast te staan. Dat huurster de woonruimte jaren geleden gedurende een korte periode heeft onderverhuurd is wel een tekortkoming, maar die kan nu niet meer tot ontbinding leiden. Het hof wijst de vordering daarom af.
[appellant] is bij dagvaarding van 14 september 2021 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 29 juni 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellant] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis).
Op 26 januari 2022 vond een mondelinge behandeling na aanbrengen plaats. Van deze zitting is proces-verbaal opgemaakt en partijen hebben nadien onderhandelingen met elkaar gevoerd over een minnelijke regeling. Op de rol van 29 maart 2022 hebben partijen het hof laten weten dat er geen minnelijke regeling tussen partijen tot stand is gekomen.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens houdende een voorwaardelijk incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel, met producties;
- akte uitlating producties [geïntimeerde] d.d. 22 november 2022.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 15 februari 2024 mondeling toegelicht, [appellant] door mr. Boukema voornoemd en [geïntimeerde] door mr. Phijffer voornoemd. Zij hebben dit gedaan aan de hand van spreekaantekeningen die aan het hof zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog nadere stukken ingebracht. Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft in het principale appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot verwerping van de grieven in het principale appel, met beslissing over de proceskosten waaronder de nakosten, met rente.
In het voorwaardelijke incidentele appel heeft [geïntimeerde] geconcludeerd tot een bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten waaronder de nakosten, met rente.
[appellant] heeft geconcludeerd tot verwerping van de grief van [geïntimeerde] in het voorwaardelijke incidentele appel, met beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
4.1 [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg – uitvoerbaar bij voorraad – gevorderd, primair:a. ontbinding van de huurovereenkomst;b. ontruiming van het gehuurde op straffe van verbeurte van een dwangsom en, voor het geval [appellant] niet aan de veroordeling tot ontruiming voldoet, veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van een voorschot van € 1.500,- op de kosten van de gerechtelijke ontruiming; en subsidiair:c. beëindiging van de huurovereenkomst wegens opzegging met ingang van 1 februari 2021; d. ontruiming van het gehuurde op straffe van verbeurte van een dwangsom en, voor het geval [appellant] niet aan de veroordeling tot ontruiming voldoet, veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van een voorschot van € 1.500,- op de kosten van de gerechtelijke ontruiming;ene. veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van een schadeloosstelling gelijk aan de huur voor elke maand dat [appellant] het gehuurde na de ontbinding of beëindiging nog niet ontruimd zal hebben;f. veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van de uit de verboden onderverhuur gemaakte winst van € 1.491,52 te verhogen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de voldoening;g. veroordeling van [appellant] in de proceskosten waaronder de nakosten, met rente.
4.2 [geïntimeerde] heeft aan haar vorderingen tot ontbinding althans beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming ten grondslag gelegd dat [appellant] :1) het gehuurde niet of nauwelijks gebruikt omdat zij werkt en woont in [plaats 2], Marokko;2) de werkbijdrage niet levert; 3) het gehuurde in 2015 zonder toestemming heeft onderverhuurd tegen een aanmerkelijk hogere huurprijs.
4.3 Na verweer van [appellant] heeft de kantonrechter geoordeeld dat de onderverhuur een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [appellant] uit de huurovereenkomst oplevert, maar van te lang geleden dateert om nu nog tot ontbinding te kunnen leiden of daarbij te worden meegewogen. Daar komt bij dat de onderverhuur van korte duur was. Wat betreft de werkbijdrage kan niet worden vastgesteld, aldus de kantonrechter, dat [appellant] is tekortgeschoten. Volgens de kantonrechter staat wel voldoende vast dat [appellant] zo weinig in de woonruimte verblijft dat sprake is van schending van het beginsel van goed huurderschap. Het zwaartepunt van haar bestaan ligt in Marokko. Hoewel in de huurovereenkomst geen hoofdverblijfbeding is opgenomen, had [appellant] , mede gelet op de omstandigheid dat de huurprijs voor een deel uit een te leveren werkbijdrage bestaat, moeten begrijpen dat zij haar hoofdverblijf in de woonruimte zou hebben en houden. Deze tekortkoming is zo ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter heeft de ontruimingstermijn gesteld op twee maanden. Voor elke maand dat [appellant] de woonruimte na de ontbinding nog niet ontruimd zal hebben is zij een schadeloosstelling verschuldigd aan [geïntimeerde] die gelijk is aan de huur. De kantonrechter heeft de overige vorderingen van [geïntimeerde] afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter heeft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.4 In het principale appel komt [appellant] met drie grieven op tegen deze beslissingen. In het incidentele appel – ingesteld onder de voorwaarde dat de grieven van [appellant] doel treffen en/of het hof voornemens is de subsidiair gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst af te wijzen – heeft [geïntimeerde] één grief geformuleerd, met twee onderdelen. De grieven worden hierna besproken.
4.5 Ook in hoger beroep is de centrale vraag of [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en zo ja, of die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Rust er een bewoningsverplichting op [appellant] ?
4.6 [appellant] komt met haar eerste grief op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de mate waarin [appellant] in de woonruimte verbleef dusdanig slecht huurderschap oplevert, dat dat de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hierbij is volgens [appellant] van belang dat de huurovereenkomst geen beding kent dat een bewoningsverplichting schept (een hoofdverblijfbeding). [appellant] heeft nooit beseft dat op haar een bewoningsverplichting rustte en dat zij bij niet-nakoming daarvan een slecht huurder zou zijn. Wetenschap is volgens [appellant] in dit geval wel vereist. Als op haar wel een bewoningsverplichting rustte, dan heeft zij die niet geschonden, aldus nog steeds [appellant] .
4.7 Het hof overweegt dat het geschil tussen partijen in de eerste plaats draait om de beantwoording van de vraag of er een bewoningsverplichting rustte op [appellant] . In dat kader is relevant dat de rechtsverhouding tussen [appellant] en [geïntimeerde] niet alleen wordt beheerst door de schriftelijke huurovereenkomst maar ook door het lidmaatschap van [appellant] van [geïntimeerde] en de daaruit volgende rechten en plichten. De huurovereenkomst is immers onlosmakelijk verbonden met het lidmaatschap, zo volgt uit (artikel 40 van) de schriftelijke huurovereenkomst en de statuten van [geïntimeerde]. Dit brengt mee dat bij beoordeling van de vraag welke verplichtingen de huurovereenkomst met zich bracht voor [appellant] , niet alleen de tekst van de huurovereenkomst dient te worden betrokken, maar tevens de verplichtingen zoals die volgen uit de statuten van [geïntimeerde]. Dit betekent dat [appellant] als huurder mag worden gehouden aan verplichtingen die voor haar als lid van de vereniging voortvloeien uit de statuten, zoals de verplichting tot feitelijke bewoning van de woonruimte op grond van artikel 6 lid 5 van de statuten.
Heeft [appellant] de bewoningsverplichting geschonden?
4.8 Het hof zal vervolgens de vraag moeten beantwoorden of [appellant] in strijd heeft gehandeld met voornoemde bewoningsverplichting. Wat de verplichting tot het feitelijk bewonen van de woonruimte precies inhoudt, is niet nader omschreven in (artikel 6 van) de statuten. Dit betekent dat deze verplichting in het kader van de huurrelatie tussen partijen dient te worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Dat betekent dat het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij de beoordeling daarvan kan ook acht worden geslagen op omstandigheden die zich hebben voorgedaan na het sluiten van de overeenkomst. Erop gelet dat [geïntimeerde] aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd dat [appellant] in strijd heeft gehandeld met de bewoningsverplichting, rusten de stelplicht en de bewijslast van de inhoud van de bewoningsverplichting op [geïntimeerde].
4.9 Het debat tussen partijen heeft zich toegespitst op de omvang van het verblijf van [appellant] in de woonruimte in de periode 2014 tot en met juni 2021. [geïntimeerde] stelt dat [appellant] is tekortgeschoten in de bewoningsverplichting omdat zij niet of nauwelijks in de woonruimte verbleef in de desbetreffende periode. Volgens [geïntimeerde] woonde en werkte [appellant] in die periode in Marokko en had zij daar haar hoofdverblijf. [appellant] heeft hiertegen aangevoerd dat er geen sprake is geweest van onvoldoende bewoning van de woonruimte en/of verplaatsing van haar hoofdverblijf naar Marokko. Het hof zal dat standpunt hieronder bespreken.
4.10 Het hof overweegt in dit verband dat uit de bewoningsverplichting niet volgt dat partijen een onafgebroken verplichting tot feitelijk gebruik zijn overeengekomen. Anders dan [geïntimeerde] stelt, volgt dit niet uit de bijdrageplicht van zes uur per maand. Volgens [geïntimeerde] kan een huurder die verplichting niet vervullen als hij niet aanwezig is, maar duidelijk is geworden dat door [geïntimeerde] niet strikt de hand werd gehouden aan het leveren van een werkbijdrage van zes uur per maand per huurder. Het was in de relevante periode niet ongebruikelijk, zo begrijpt het hof, dat huurders in bepaalde perioden actiever waren en in ander perioden wat minder actief. Dit brengt met zich dat de bijdrageverplichting van zes uur per maand niet de bewoningsverplichting (concreet) inkleurt. Daarbij komt dat [appellant] onbetwist heeft gesteld dat het niet ongebruikelijk was dat bewoners langere tijd (al dan niet onafgebroken) in het buitenland verbleven en dat daartegen niet werd opgetreden.
De enkele omstandigheid dat [appellant] gedurende het jaar langere tijd in Marokko verbleef, kan daarom niet de conclusie dragen dat zij in strijd handelde met de bewoningsverplichting. Hoewel een verplichting tot feitelijke bewoning met zich brengt dat [appellant] in bepaalde mate in de woonruimte zal moeten verblijven, valt niet in abstracto een minimale aanwezigheidsduur te noemen. Dit hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Wel mag worden verlangd dat [appellant] feitelijk in staat is de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te blijven dragen.
4.11 Ter onderbouwing van haar standpunt dat [appellant] niet of nauwelijks in de woonruimte verbleef, heeft [geïntimeerde] een aantal verklaringen overgelegd van medebewoners van [appellant] en ook producties over de werkzaamheden van [appellant] in Marokko, waaronder de tekst van een door [appellant] gehouden toespraak op 27 oktober 2018 in [plaats 2] (waarin zij heeft gezegd sinds vier jaar in Marokko te wonen) en een interview met [appellant] in NRC van 12 september 2023 waaruit blijkt dat [appellant] in de periode tussen 2015 en 2020 de helft van het jaar in Marokko woonde alsmede printscreens van de nevenactiviteiten van [appellant] in het familiebedrijf van de familie van haar (hof: inmiddels ex-) echtgenoot.
4.12 [appellant] heeft onder meer aangevoerd dat zij (inderdaad) in de periode tussen 2015 en 2020 voor haar werkzaamheden voor de Nederlandse stichting [A.] voor ongeveer de helft van de tijd in Marokko was. De overige tijd werkte zij vanuit het kantoor van [A.] in [plaats 1]. Tijdens de zitting bij de kantonrechter heeft [appellant] hierover verklaard dat zij probeerde elke vijf weken zo’n tien dagen in [plaats 1] te zijn en daarnaast een periode van twee maanden of langer in de zomer en in december en januari. De woonruimte is altijd haar uitvalsbasis geweest van waaruit zij voor een kortere of langere periode vertrok, maar waar zij ook altijd weer terugkeerde. De toespraak die zij heeft gehouden in [plaats 2] moet worden gezien in de context van de situatie aldaar, om haar betrokkenheid te tonen bij het lot van de jonge vrouwen die in het door [A.] opgerichte huis waren komen wonen. Wat betreft de relatie met haar ex-echtgenoot heeft [appellant] toegelicht dat zij zich twee maanden voor haar bevalling, op 19 januari 2015, genoodzaakt voelde met hem te trouwen. Het is nooit een hecht huwelijk geweest en inmiddels zijn zij weer uit elkaar.
Ook heeft [appellant] producties overgelegd waaruit blijkt dat zij in de jaren 2011 tot en met 2020 met regelmaat haar huisarts in [plaats 1] heeft bezocht en andere medische afspraken had. Verder heeft [appellant] betwist dat zij werkzaam was in het familiebedrijf van haar ex-partner. Ten aanzien van haar zoon heeft zij naar voren gebracht dat het nooit haar intentie is geweest om hem op te laten groeien in Marokko. [appellant] wijst erop dat zij sinds 1994 staat ingeschreven in de gemeente [plaats 1] en sinds 1998 op het adres van de woonruimte. Ook haar zoon staat hier ingeschreven sinds zijn geboorte op 16 april 2015. [appellant] heeft zich nooit gerealiseerd dat haar veelvuldige afwezigheid vanwege – met name – haar werk slecht huurderschap zou behelzen (tot de brief van 30 december 2019 van [geïntimeerde]), aldus nog steeds [appellant] .
4.13 Het hof gaat bij de beantwoording van de vraag of [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van haar bewoningsverplichting uit van de periode vanaf 2014 tot maart 2020. Het hof laat de periode vanaf maart 2020 tot juli 2021 buiten beschouwing. Vanaf maart 2020 golden er immers reisbeperkingen vanwege de verspreiding van het Covid-19-virus. Door de strenge Marokkaanse maatregelen was [appellant] een deel van deze periode niet in staat terug te reizen naar Nederland. Daarbij heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg verklaard dat zij [appellant] de gevolgen van deze reisbeperkingen niet nadraagt. Tussen partijen is niet in geschil dat [appellant] vanaf juli 2021 tot heden met haar minderjarige zoontje in de woonruimte woont en zich aan alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen houdt.
4.14 Gelet op de (uitvoerig) gemotiveerde betwisting van [appellant] acht het hof voldoende aannemelijk geworden dat zij in deze periode afwisselend heeft verbleven in zowel Nederland als Marokko, in beide landen voor ongeveer de helft van de tijd. [geïntimeerde] heeft onvoldoende gesteld voor de conclusie dat [appellant] niet of nauwelijks in de woonruimte verbleef, zodat het hof aan bewijslevering niet toekomt. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] aldus niet in strijd gehandeld met de bewoningsverplichting. Niet gesteld of gebleken is bovendien dat [appellant] geen invulling heeft gegeven aan haar verplichting om zorg te dragen voor de woonruimte. Zij zorgde er bij haar afwezigheid voor dat iemand regelmatig bij de woonruimte langs ging. Het hof is daarom van oordeel dat [appellant] niet is tekortgeschoten in de nakoming van haar bewoningsverplichting.
4.15 Nu grief 1 in het principale appel (gedeeltelijk) slaagt, behoeven de tweede en derde grief van [appellant] bij gebrek aan belang geen bespreking. Het hof zal de subsidiaire vordering van [geïntimeerde] tot beëindiging van de huurovereenkomst, welke vordering vanwege de devolutieve werking van het appel moet worden beoordeeld, voor zover die is gegrond op schending van de bewoningsverplichting door [appellant] , gelet op het bovenstaande afwijzen. Omdat de voorwaarde waaronder [geïntimeerde] haar grief in het incidentele appel heeft ingesteld in vervulling is gegaan, zal het hof de grief van [geïntimeerde] bespreken. Deze grief valt uiteen in twee onderdelen en heeft betrekking op de werkbijdrage en de onderverhuur. Volgens [geïntimeerde] rechtvaardigen de ernstige tekortkomingen van [appellant] , bestaande uit het niet-verrichten van haar werkbijdrage en het uit winstbejag onderverhuren van haar woonruimte in 2015, primair de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Subsidiair moeten volgens [geïntimeerde] diezelfde tekortkomingen leiden tot de conclusie dat sprake is van slecht huurderschap van [appellant] als gevolg waarvan de huurovereenkomst eindigt wegens de gedane opzegging.
De werkbijdrage
4.16 Vast staat dat partijen een werkbijdrage van [appellant] van zes uren per maand zijn overeengekomen in de huurovereenkomst als (essentieel) onderdeel van de huurprijs (zie onder 3.5 en 3.6). Uit de over en weer ingenomen stellingen en de in het dossier opgenomen verklaringen van huurders blijkt dat niet strikt de hand werd gehouden aan het leveren van een werkbijdrage van zes uren per maand per huurder. Het was niet ongebruikelijk, zo begrijpt het hof, dat bewoners in bepaalde perioden actiever waren en in andere perioden wat minder actief. Uit hetgeen [appellant] hierover heeft gesteld blijkt dat dit ook voor haar gold. Verder werd de werkbijdrage tot 2020 kennelijk in het geheel niet geadministreerd door [geïntimeerde]. Dat [appellant] in de periode tussen 2014 en 2020 niet aan haar werkbijdrage heeft voldaan, is dan ook niet komen vast te staan. Het hof is daarom van oordeel dat niet kan worden vastgesteld dat [appellant] op dit punt is tekortgeschoten.
De onderverhuur
4.17 Dat [appellant] in 2015, gedurende vier maanden, de woonruimte heeft onderverhuurd aan een derde en hiervoor een bedrag van € 550,00 per maand heeft ontvangen staat vast tussen partijen. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat dit een tekortkoming in de huurovereenkomst oplevert. Echter, ook het hof is van oordeel dat, gezien de geringe ernst van deze tekortkoming en het feit dat deze dateert van jaren geleden, deze tekortkoming niet nu nog tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden.
4.18 De conclusie is dat de grief in het incidentele appel faalt.
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen, voor zover van belang aangevuld met andere feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, ook het hof als uitgangspunt. Deze feiten komen op het volgende neer.
3.1 [geïntimeerde] huurt van (de rechtsvoorgangster van) stichting Stadgenoot (hierna: Stadgenoot) [adres] met buitenruimten op het terrein van het voormalig ziekenhuis [X] in [plaats 1] (hierna: de paviljoens).
3.2 Conform haar statutaire doelstelling (het beheren en verhuren van betaalbare woon- en/of werkruimten aan personen die minder draagkrachtig zijn) en met toestemming van Stadgenoot verhuurt [geïntimeerde] de zich in de paviljoens bevindende woon- en bedrijfsruimten onder aan haar leden.
3.3 [appellant] is lid van [geïntimeerde] en huurt sinds 1998 de woonruimte aan de [straatnaam] 72 te [plaats 1] (hierna ook: de woonruimte) van [geïntimeerde].
3.4 De bruto huurprijs inclusief vergoeding voor nutsvoorzieningen en andere servicekosten bedroeg ten tijde van het bestreden vonnis € 294,99 per maand, waarvan € 193,13 de kale huurprijs betreft.
3.5 In de huurovereenkomst staat onder meer het volgende:
“Huurprijs
Art. 8 Gezien de specifieke doelgroep (…) bestaat de huur uit:
a. een geldbedrag (te noemen: “huur”) en
b. een bijdrage in arbeid (te noemen: “werkbijdrage”).
(…)
Ad b: De huurster is verplicht een bijdrage te leveren aan het opknappen, onderhoud en beheer van het complex waartoe het gehuurde behoort. Jaarlijks wordt door de algemene ledenvergadering van de vereniging vastgesteld welke werkzaamheden hiertoe behoren.
De huurster is bekend met de omvang van deze bijdrage, waarmee zij door ondertekening van deze overeenkomst uitdrukkelijk akkoord gaat.
De werkbijdrage bedraagt bij ondertekening van deze overeenkomst: 6 uur/maand.
Het voldoen aan de werkbijdrage zal bij uitsluiting blijken uit een door de Vereniging gefiatteerde lijst van werkzaamheden verricht door de huurster.
(…)
Onderhuur
Art. 33.1 Het is de huurster verboden zonder uitdrukkelijke toestemming van de Vereniging het gehuurde geheel of gedeeltelijk in onderhuur of in gebruik te geven.
(…)
art. 40 De huurster verklaart op de hoogte te zijn van de statuten en reglementen van de vereniging, deze van de vereniging vóór het ondertekenen van deze akte te hebben ontvangen en deze te aanvaarden en te onderschrijven.”
3.6 In de bij de huurovereenkomst behorende annex is over de werkbijdrage onder meer het volgende vermeld (in artikel 2):
“De werkbijdrage is hiermee een essentieel onderdeel van de huurbetaling. Het niet nakomen van deze verplichting is reden tot ontbinding van de huurovereenkomst.”
3.7 In artikel 6 van de statuten van [geïntimeerde] staat het volgende:
“VERPLICHTINGEN VAN DE LEDEN
Artikel 6.
(…)
5. De leden dienen de hen ter beschikking gestelde woon- of werkruimten feitelijk te bewonen casu quo te gebruiken en deze ruimten, alsmede de collectieve voorzieningen van de vereniging, naar behoren en overeenkomstig de vastgestelde functie te gebruiken en te onderhouden.”3.8 In 2015 heeft [appellant] de woonruimte zonder uitdrukkelijke toestemming van [geïntimeerde] gedurende vier maanden onderverhuurd aan een derde voor een bedrag van € 550,- per maand.
3.9 Bij brief van 30 december 2019 heeft (het bestuur van) [geïntimeerde] [appellant] geschreven dat zij het vermoeden heeft dat [appellant] de woonruimte niet of nauwelijks gebruikt en elders verblijft.3.10 [appellant] heeft hierop bij brief van 13 januari 2020 gereageerd en [geïntimeerde] laten weten dat zij de woonruimte nog steeds met plezier bewoont en een betrokken bewoner is.3.11 Bij brief van 16 februari 2020 heeft [geïntimeerde] [appellant] geschreven dat zij graag wat meer informatie wil ontvangen en heeft zij [appellant] uitgenodigd een en ander toe te lichten tijdens een bestuursvergadering.3.12 Bij brief van 20 februari 2020 heeft [appellant] [geïntimeerde] bericht dat zij niet voor een gesprek voelt omdat zij zich ‘op het matje geroepen’ voelt.3.13 Bij brief van 10 juli 2020 heeft de (toenmalige) gemachtigde van [geïntimeerde] [appellant] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen om een gerechtelijke procedure te voorkomen. Voor het geval de rechtbank de ontbinding van de huurovereenkomst op verzoek van [geïntimeerde] niet zal uitspreken, heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst tegen 1 februari 2021 opgezegd op de grond dat [appellant] zich niet als goed huurder gedraagt en heeft gedragen. [geïntimeerde] merkte hierbij (i) het niet of nauwelijks zelf gebruiken van de woonruimte, omdat [appellant] woont en werkt in [plaats 2], (ii) het niet-leveren van de werkbijdrage en (iii) het zonder toestemming onderverhuren van de woonruimte tegen een aanmerkelijk hogere huurprijs dan [appellant] zelf betaalde aan als een tekortkoming van [appellant] in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. [appellant] is verzocht binnen zes weken na dagtekening van de brief te berichten dat zij met beëindiging van de huurovereenkomst instemt. [geïntimeerde] heeft aangekondigd een gerechtelijke procedure te zullen starten bij gebreke van een dergelijke mededeling of huuropzegging.3.14 Bij brief van 20 augustus 2020 van de (toenmalige) gemachtigde van [appellant] heeft zij de door [geïntimeerde] onder (i) en (ii) gestelde tekortkomingen ontkend.
3.15 Op het verzoek van [geïntimeerde] om haar regelmatige aanwezigheid in [plaats 1] te onderbouwen, is door [appellant] afwijzend gereageerd. 3.16 Bij vonnis van 22 september 2021 heeft de kantonrechter in kort geding [geïntimeerde] verboden de op basis van het bestreden vonnis voorgenomen ontruiming van de woonruimte ten uitvoer te leggen.
4 4. Beoordeling
Het hof:
in principaal en incidenteel appel:
vernietigt het bestreden vonnis en opnieuw rechtdoende:
- wijst af de vorderingen van [geïntimeerde];
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 374,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 457,21 aan verschotten en € 3.642,00 voor salaris in principaal appel en op € 1.214,00 voor salaris in incidenteel appel;
- verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. I. de Greef, E.J. Bellaart en B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 april 2024.
4.19 Alle omstandigheden van het onderhavige geval in aanmerking genomen concludeert het hof dat [appellant] slechts op één onderdeel is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Deze tekortkoming is echter gering en dateert van (zeer) geruime tijd geleden en rechtvaardigt geen ontbinding van de huurovereenkomst of beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging. De vorderingen van [geïntimeerde] zullen daarom alsnog worden afgewezen. Slotsom en kosten
4.20 In het principale appel slaagt grief 1. De beide andere grieven van [appellant] kunnen buiten bespreking blijven. De grief in het voorwaardelijk incidenteel appel faalt. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de primaire en subsidiaire vorderingen van [geïntimeerde] zullen, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen en opnieuw rechtdoende, worden afgewezen. [geïntimeerde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep in het principale - en voorwaardelijk incidentele appel.